某項(xiàng)目前期可行性

中南集團(tuán)青島李滄四地塊

市場調(diào)研及可行性分析報(bào)告謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司報(bào)告提綱STRUCTURE1項(xiàng)目本體介紹2青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析3青島商業(yè)格局掃描4青島房地產(chǎn)市場研究5項(xiàng)目優(yōu)劣與可行性建議本體條件分析3項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及3個(gè)行政村，占地約1600畝地塊1內(nèi)內(nèi)涉及三個(gè)行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約1600畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊的城市意向較差。308國道青銀高速區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊11600畝上王埠、東王埠、桃園桃園東王埠上王埠青銀高速東側(cè)308國道西側(cè)青銀和308國道之間區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差；地塊中的308國道有7條公交線路通往李滄和青島市區(qū)通達(dá)性從地塊現(xiàn)狀圖看，308國道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強(qiáng)勢。308國道車流量巨大，上午下午的高峰期時(shí)，堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重。進(jìn)入性從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi)沒有出口（出口在下王埠），而且308國道與兩側(cè)地塊也沒有正式接口。308國道東側(cè)有幾個(gè)村里開的小出口與308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級別較低。公交國道308有開往李滄市區(qū)的公車線路7條分別為：9，103，106，109，111，129，371地塊內(nèi)與308國道的出口交通條件金水路308國道青銀高速桃園東王埠上王埠出口1出口2高速出口308國道立交下王埠地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響地塊四至：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約1600畝，典型的大盤。308國道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。地塊規(guī)模308國道青銀高速桃園東王埠上王埠308國道青銀高速地塊現(xiàn)狀：夾在308國道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。地塊中部以湖和磚廠為主。308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園地塊內(nèi)部現(xiàn)狀308國道青銀高速桃園東王埠上王埠磚廠308國道西側(cè)地塊現(xiàn)狀村莊湖面村莊地塊地形：地塊的整體地勢是東西高，中間低。東西兩側(cè)是山體的自然延伸。而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（308國道）路基有30-50米的落差。地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地地塊內(nèi)部地形308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊西側(cè)山體延伸地塊東側(cè)山體延伸地塊中部洼地西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重（特別是上下班的高峰期）中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。東側(cè)山體山勢險(xiǎn)峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強(qiáng)烈。地塊內(nèi)部限制308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。僅以菜市場和路邊的餐館（308國道）為主。周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施：王埠小學(xué)青島61中學(xué)地塊距最近的市級商圈——李滄商圈直線距離約為3.5公里，車行時(shí)間約10分鐘。公共交通較為方便。地塊外部配套李滄商圈61中王埠小學(xué)桃園上王埠東王埠308國道青銀高速地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)沿著青青銀高高速，，地塊塊周邊邊區(qū)域域已有有若干干大盤盤，未未來將將對本本地塊塊產(chǎn)生生直接接競爭爭區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤盤現(xiàn)狀狀：區(qū)域內(nèi)內(nèi)的主主要樓樓盤都都是以以小高高層和和高層層為主主市區(qū)客客戶到到達(dá)本本地快快的途途徑：：市區(qū)客客戶主主要是是通過過308國國道和和青銀銀高速速到達(dá)達(dá)本區(qū)區(qū)域區(qū)域競競爭：：地塊北北部約約5分分鐘車車程的的天泰泰城（（現(xiàn)階階段以以小高高層為為主））后續(xù)續(xù)還有有6000戶的的供應(yīng)應(yīng)量。。地塊南南部緊緊鄰的的百通通馨園園（尾尾盤、、多層層和小小高層層）和和偉東東幸福福之城城（建建面140萬平平米的的高層層、小小高層層）將將直接接截流流市區(qū)區(qū)流出出方向向的客客戶。。位于青青銀高高速和和金水水路的的相接接的理理想之之城（（洋房房、小小高層層和高高層））后續(xù)續(xù)存量量也在在186萬萬平米米（建建面））地塊外外部區(qū)區(qū)域天泰城城308國道道青銀高高速偉東.幸福福之城城百通馨馨園綠城.理想想之城城市區(qū)方方向盤點(diǎn)地塊規(guī)規(guī)模較較大，，但交交通要要道308國道道和青青銀高高速分分割削削弱了了規(guī)模模優(yōu)勢勢。以水景景（湖湖水））和山山景為為主的的景觀觀資源源。東側(cè)山山勢險(xiǎn)險(xiǎn)峻，，山體體延伸伸的山山坡較較短，，對地地塊有有壓迫迫感。。湖位位于地地塊的的中部部，可可以打打造為為核心心景觀觀。城市郊郊區(qū)，，周邊邊配套套設(shè)施施資源源匱乏乏規(guī)模自然資資源配套設(shè)設(shè)施青銀高高速、、308國國道貫貫穿地地塊，，通達(dá)達(dá)性較較好，，拉近近了和和城市市中心心的距距離，，但地地塊進(jìn)進(jìn)入性性較差差。交通條條件區(qū)域認(rèn)認(rèn)知區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度度較高高，與與市區(qū)區(qū)的交交通聯(lián)聯(lián)系便便利。。地塊周周邊的的大規(guī)規(guī)模競競爭樓樓盤多多且產(chǎn)產(chǎn)品力力高。。本體條條件分分析13項(xiàng)目地地塊1項(xiàng)目地地塊2項(xiàng)目地地塊3項(xiàng)目地地塊4地塊2地處處李滄滄區(qū)東東部，，九水水路南南側(cè)，，隸屬屬城市市蔓延延區(qū)，，具有有初步步的城城鎮(zhèn)意意向；；地塊塊涉及及5個(gè)個(gè)行政政村，，占地地約1000畝畝地塊2位于于李滄滄東部部（青青銀高高速以以東）），地地塊內(nèi)內(nèi)內(nèi)涉涉及五五個(gè)行行政村村：蘇蘇家、、莊子子、劉劉家下下河、、毛公公地和和王家家下河河，總總占地地約1000畝畝。地塊內(nèi)內(nèi)的市市政配配套和和生活活配套套較為為缺失失，但但地塊塊周邊邊的配配套設(shè)設(shè)施相相對完完善（（學(xué)校校、工工業(yè)園園和醫(yī)醫(yī)院）），整整個(gè)區(qū)區(qū)域（（含地地塊））的具具有初初步的的城市市意向向。九水路金水河區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊21000畝蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河區(qū)位條條件本地塊塊經(jīng)九九水路路，向向東與與李滄滄區(qū)、、嶗山山區(qū)相相接，，地塊塊通達(dá)達(dá)性、、進(jìn)入入性相相對都都較好好；地地塊北北側(cè)的的九水水路，，有6條公公交線線路通通向李李滄市市區(qū)通達(dá)性性從地塊塊現(xiàn)狀狀圖看看，九九水路路是地地塊通通往外外界的的主要要通道道。地塊南南部沿沿河有有條東東西向向的土土路。。所以以地塊塊內(nèi)部部的道道路通通達(dá)性性略差差。進(jìn)入性性但從地地塊的的現(xiàn)狀狀看，，本地地塊西西側(cè)有有多個(gè)個(gè)路口口與九九水路路相接接，但但地塊塊東側(cè)側(cè)較少少。地塊塊中中間間向向南南通通往往嶗嶗山山的的漢川川路路因因莊莊子子村村的的不不配配合合，，至今今道道路路尚尚未未修修通通。。公交交九水水路路有有開開往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)的的公公車車線線路路6條條分分別別為為：：107、、112、、113、、128、、303、、365。。交通通條條件件九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路路濱海海大大道道地塊塊面面積積約約在在1000畝畝，，金金水水河河?xùn)|東西西向向?yàn)闉橹髦鳈M橫穿穿地地塊塊，，將將地地塊塊分分成成南南北北兩兩部部分分地塊塊四四至至：：北臨臨九九水水路路、、南南臨臨山山體體、、東東西西向向以以村村邊邊界界為為界界。。地塊塊涉涉及及土土地地為為蘇蘇家家、、莊莊子子、、劉劉家家下下河河、、王王家家下下河河、、毛毛公公地地，，總總占占地地約約1000畝畝。。金水水河河?xùn)|東西西向向貫貫穿穿地地塊塊，，自自然然分分割割了了地地塊塊。。地塊塊規(guī)規(guī)模模九水水路路金水水河河通往往嶗嶗山山區(qū)區(qū)通往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)金水水河河現(xiàn)現(xiàn)狀狀蘇家家莊子子王家家下下河河劉家家下下河河毛公公地地金水水河河現(xiàn)現(xiàn)狀狀金水水河河現(xiàn)現(xiàn)狀狀地塊塊內(nèi)內(nèi)部部地地勢勢平平坦坦，，存存在在著著大大量量村村莊莊和和違違章章建建筑筑；；地地塊塊內(nèi)內(nèi)有有山山河河資資源源但但河河水水幾幾近近枯枯竭竭，，河河道道正正在在整整治治地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀：地塊塊涉涉及及5個(gè)個(gè)村村莊莊，，地地塊塊內(nèi)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)存存較較多多的的違違章章建建筑筑、、地地塊塊南南側(cè)側(cè)邊邊界界山山體體走走勢勢較較為為平平緩緩。。地塊塊內(nèi)內(nèi)的的金金水水河河河河水水資資源源除除小小幅幅地地塊塊河河道道有有水水，，其其他他地地塊塊的的水水資資源源幾幾近近枯枯竭竭。。市政政府府和和李李滄滄區(qū)區(qū)政政府府共共投投資資14億億，，治治理理李李村村河河河河道道，，打打造造原生生態(tài)態(tài)濕濕地地景景觀觀。地塊塊內(nèi)內(nèi)部部現(xiàn)現(xiàn)狀狀九水水路路金水水河河通往往嶗嶗山山區(qū)區(qū)通往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)蘇家家莊子子王家家下下河河劉家家下下河河毛公公地地村莊莊現(xiàn)現(xiàn)狀狀違章章建建筑筑南部部山山體體河道道治治理理違章章建建筑筑違章章建建筑筑違章章建建筑筑以金金水水河河為為界界，，北北部部地地塊塊地地勢勢平平坦坦，，南南部部地地塊塊走走勢勢向向由由北北向向南南依依次次走走高高，，接接駁駁山山體體，，形形成成坡坡地地金水水河河南南部部地地塊塊走走勢勢由由北北向向南南依依次次走走高高，，與與山山體體相相連連，，山山體體的的延延伸伸部部分分較較為為平平緩緩。。金水水河河北北部部地地塊塊地地勢勢平平坦坦地塊塊內(nèi)內(nèi)部部地地形形九水水路路通往往嶗嶗山山區(qū)區(qū)通往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)蘇家家莊子子王家家下下河河劉家家下下河河毛公公地地金水水河河南南部部地地塊塊金水水河河金水水河河南南部部地地塊塊金水水河河北北部部地地塊塊金水水河河北北部部地地塊塊金水水河河北北部部地地塊塊地塊塊周周邊邊具具備備較較好好的的山山體體資資源源和和相相對對成成熟熟的的區(qū)區(qū)域域配配套套，，九九水水路路沿沿線線未未來來規(guī)規(guī)劃劃打打造造成成高高端端商商貿(mào)貿(mào)街街區(qū)區(qū)地塊塊外外部部資資源源地塊塊以以東東的的高高校校九水水路路金水水河河青銀銀高高速速通往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)土路路通往往嶗嶗山山區(qū)區(qū)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)地塊以西的中學(xué)地塊以西的醫(yī)院九水水路路在在李李滄滄區(qū)區(qū)政政府府未未來來規(guī)規(guī)劃劃中中，，將將打打造造高高檔檔商商業(yè)業(yè)，，希希望望輻輻射射全全市市，，吸吸引引旅旅游游人人口口。。賓川川路路地塊塊周周邊邊受受周周邊邊低低收收入入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人人群群的的影影響響，，目目前前居居住住意意向向較較差差，，但但綠綠城城理理想想之之城城等等新新盤盤的的入入市市將將拉拉升升區(qū)區(qū)域域整整體體形形象象綠城城?理想想之之城城在在售售、、和和達(dá)達(dá)?和和城城即即將將開開盤盤、、鄭莊莊舊舊村村改改造造都都正正在在實(shí)實(shí)施施，，并并通通過過李李村村河河景景觀觀帶帶的的打打造造，，未未來來區(qū)區(qū)域域?qū)⑿涡纬沙奢^較好好的的居居住住氛氛圍圍和和價(jià)價(jià)值值認(rèn)認(rèn)知知。。九水水路路北北側(cè)側(cè)，，在在莊莊子子和和蘇蘇家家村村的的北北部部是是李李滄滄工工業(yè)業(yè)園園。。將將會會對對整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的居居住住意意向向產(chǎn)產(chǎn)生生不不利利影影響響。。但但目目前前李李滄滄區(qū)區(qū)政政府府正正在在考考慮慮打打造造綠綠色色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，減減輕輕這這一一影影響響。。地塊塊外外部部限限制制九水水路路金水水河河通往往嶗嶗山山區(qū)區(qū)青銀銀高高速速通往往李李滄滄市市區(qū)區(qū)土路路綠城城.理理想之之城城賓川川路路和達(dá)達(dá)和和成成李滄滄工工業(yè)業(yè)園園北側(cè)側(cè)的的工工業(yè)業(yè)園園鄭莊莊舊舊改改和達(dá)達(dá)和和城城綠城城.理理想想之之城城鄭莊莊舊舊改改地塊塊周周邊邊環(huán)環(huán)境境較較好好，，但但通通往往市市區(qū)區(qū)的的道道路路交交通通不不夠夠方方便便，，周周邊邊的的項(xiàng)項(xiàng)目目競競爭爭較較為為激激烈烈區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知：：相對對于于李李滄滄其其他他位位置置，，該該區(qū)區(qū)域域的的環(huán)環(huán)境境相相對對較較好好。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的主主要要樓樓盤盤都都是是以以洋洋房房、、小小高高層層和和高高層層為為主主市區(qū)區(qū)客客戶戶到到達(dá)達(dá)本本地地塊塊的的途途徑徑：：市區(qū)客戶戶主要是是通過青青銀高速速，經(jīng)九九水路到到達(dá)本區(qū)區(qū)域，規(guī)規(guī)劃中經(jīng)經(jīng)本地塊塊連接嶗嶗山區(qū)的的漢川路路還沒有有開始修修建（時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)不能確確定）。。區(qū)域競爭爭：地塊西部部約5分分鐘車程程的鄭莊莊舊改項(xiàng)項(xiàng)目（現(xiàn)現(xiàn)階段以以小高層層為主））已經(jīng)開開始興建建。地塊北側(cè)側(cè)的綠城城?理想花園園（約190萬萬平米建建面，洋洋房、小小高、高高層）與與和達(dá)?和城項(xiàng)目目（28萬平米米建面，，洋房、、高層））的總供供應(yīng)量在在200萬平米米左右。。地塊外部部區(qū)域九水路金水河通往嶗山山區(qū)青銀高速速通往李滄滄市區(qū)土路綠城.理理想之城賓川路鄭莊舊改改漢川路和達(dá)和成成盤點(diǎn)地塊規(guī)模模較大，，但由于于金水河河的分割割削弱了了規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢。擁有包括括河景與與山景的的景觀資資源，有有一定資資源條件件。南向山體體，項(xiàng)目目位于山山體陰坡坡，但山山體延伸伸區(qū)較為為平緩；；河景仍仍然需要要改善，，包括河河水和河河道的治治理。屬于城市市蔓延區(qū)區(qū)，地塊塊周邊的的生活商商業(yè)配套套相對成成熟。規(guī)模上自然資源源配套設(shè)施施地塊北側(cè)側(cè)的九水水路通達(dá)達(dá)性和進(jìn)進(jìn)入性較較好，而而南側(cè)地地塊的土土路尚未未完全打打通，因因此地塊塊的進(jìn)入入性較差差。地塊南側(cè)側(cè)通往嶗嶗山區(qū)的的漢川路路，受莊莊子村的的影響不不能推進(jìn)進(jìn)施工。。交通條件件區(qū)域認(rèn)知知區(qū)域認(rèn)知知較差、、交通目目前不夠夠便利。。但區(qū)域域的環(huán)境境較好，，距離城城市中心心距離相相對較近近，隨著著綠城項(xiàng)項(xiàng)目的拉拉動(dòng)，逐逐漸形成成一定居居住價(jià)值值認(rèn)知本體條件件分析23項(xiàng)目地塊塊1項(xiàng)目地塊塊2項(xiàng)目地塊塊3項(xiàng)目地塊塊4地塊3地地處李滄滄陌生區(qū)區(qū)，缺少少配套，，城市意意象差；；地塊涉涉及2個(gè)個(gè)行政村村，占地地約1000畝畝地塊3位位于李滄滄城市的的陌生區(qū)區(qū)，地塊塊內(nèi)內(nèi)涉涉及兩個(gè)個(gè)行政村村：李家家上流和和南王，，總占地地約1000畝畝。地塊內(nèi)的的市政配配套和生生活配套套較為缺缺失，整整個(gè)區(qū)域域（含地地塊）缺缺少城市市意向。。區(qū)位條件件金水路賓川路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊31000畝李家上流、南王本地塊南南臨金水水路，向向西與李李滄市區(qū)區(qū)相接，，向東與與嶗山區(qū)區(qū)相接，，地塊通通達(dá)性和和進(jìn)入性性一般；；到達(dá)本本地塊的的公交線線路只有有一條通達(dá)性地塊南臨臨金水路路，是地地塊通往往外界的的主要通通道。地塊北側(cè)側(cè)、東側(cè)側(cè)邊界沒沒有道路路。地塊最西西部邊界界緊臨已已建好的的賓川路路進(jìn)入性從地塊的的現(xiàn)狀看看，本地地塊南臨臨金水路路是城市市主干道道，但與與城市中中心缺少少南北聯(lián)聯(lián)系。地塊北部部、東部部、西部部的進(jìn)入入性較差差。公交地塊西側(cè)側(cè)相隔一一條小馬馬路有開開往李滄滄市區(qū)的的公車線線路1條條：128。交通條件件金水路賓川路128路路公交地塊南部部和中部部有村莊莊，地塊塊內(nèi)現(xiàn)存存違章建建筑較多多；地塊塊南側(cè)中中部有李李村河上上游河道道，目前前河道狀狀況較差差地塊四至至：南臨金水水路，西西臨賓川川路，北北部與東東部以村村邊界為為界。地塊現(xiàn)狀狀：典型的坡坡地地形形，有植植被，地地勢是東東部和北北部較高高，南部部較低。地塊內(nèi)有有條河流流，但水水量不足足，而且且需要治治理河道道和河水水。地塊中的的坡地，，有大量量的違章章建筑。。地塊內(nèi)部部現(xiàn)狀金水路賓川路違章建筑違章建筑河道地塊內(nèi)部部是典型型的坡地地地形，，有一定定植被覆覆蓋；地地勢是東東部和北北部較高高，南部部較低地塊內(nèi)部部地形金水路賓川路地塊南側(cè)側(cè)地塊南側(cè)側(cè)地塊北側(cè)側(cè)地塊北側(cè)側(cè)地塊北側(cè)側(cè)地塊周邊邊具備較較好的山山體坡地地資源；；北側(cè)和和南側(cè)有有一些旅旅游和歷歷史文化化資源；；但是缺缺少生活活配套地塊周邊邊具備較較好的山山體坡地地資源。。但與山山體相隔隔著其他他村莊。。地塊北部部向北，，緊臨山山體的天天水路，，周邊屬屬于休閑閑度假區(qū)區(qū)性質(zhì)，，此處有有中海玫玫瑰庭院院項(xiàng)目，，尚未開開盤，屬屬于低密密度產(chǎn)品品。區(qū)域南側(cè)側(cè)邊界周周邊有個(gè)個(gè)小學(xué)。。地塊周邊邊缺少醫(yī)醫(yī)院和商商業(yè)配套套。地塊外部部資源長澗廟地處城市市陌生區(qū)區(qū)，除南南部邊界界外，通通往地塊塊的道路路大多沒沒有修通通，地塊塊進(jìn)入性性較差地處城市市陌生區(qū)區(qū)，人口口聚集度度、關(guān)注注度有限限。除南部邊邊界外，，地塊的的進(jìn)入性性較差。。地塊外部部限制金水路賓川路盤點(diǎn)地塊規(guī)模模較大，，相對完完整，具具有一定定的規(guī)模模優(yōu)勢。。以河景和和山景為為主的景景觀資源源地塊東、、北側(cè)具具有山體體資源。。但都隔隔著其他他村莊。。作為本本地塊的的資源比比較勉強(qiáng)強(qiáng)。地塊中的的河道，，水質(zhì)差差而且有有異味，，河道需需要治理理。本段段河道不不屬于政政府投資資李村河河景觀項(xiàng)項(xiàng)目，需需要開發(fā)發(fā)商出資資治理。。整個(gè)地塊的配配套較為缺乏乏，沒有醫(yī)院院、缺乏商業(yè)業(yè)配套。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施目前看，地塊塊只能經(jīng)金水水路進(jìn)入地塊塊內(nèi)部，公交交線路只有1條，而且地地塊的東西北北側(cè)道路大多多都在規(guī)劃中中。交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域是城市陌陌生區(qū)、配套套不完善；地地塊內(nèi)和周邊邊以村落和違違章建筑為主主，區(qū)域認(rèn)知知度差。本體條件分析析31項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4地塊4地處李李滄城市建成成區(qū)，周邊配配套齊全；地地塊涉及2個(gè)個(gè)行政村，占占地約1000畝地塊4位于李李滄城市建設(shè)設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)個(gè)行政村：大大棗園和南嶺嶺，總占地約約1000畝畝。地塊內(nèi)的市政政配套和生活活配套較為完完善，整個(gè)區(qū)區(qū)域（含地塊塊）的城市意意向較好。區(qū)位條件重慶中路十梅庵路南嶺一路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊41000畝大棗園、南嶺本地塊緊靠城城市的主干道道（重慶中路路），通達(dá)性性好；公交線線路（5條））集中分布在在地塊西側(cè)邊邊界通達(dá)性從地塊現(xiàn)狀圖圖看，重慶路路是地塊通往往外界的主要要干道。重慶路是雙向向6車道城市市主干道進(jìn)入性地塊的進(jìn)入性性較好，可以以由南嶺4路路，南嶺2路路，南嶺1路路進(jìn)入地塊。。公交九水路有開往往李滄市區(qū)的的公車線路6條分別為：：122，306，696，364，605交通條件重慶路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路地塊面積約在在1000畝畝，地塊整體體性良好地塊四至：西鄰重慶路、、北接十梅庵庵路、南鄰南南嶺一路、東東至老虎山西西麓。地塊涉及土地地為大棗園村村和南嶺村，，總占地約1000畝。。地塊規(guī)模重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)涉及大大量的村莊拆拆遷和廠房（（包含部分廠廠房生活區(qū)））搬遷，地塊塊南部有高壓壓線通過的不不利因素地塊現(xiàn)狀：地塊涉及2個(gè)個(gè)村莊，地塊塊現(xiàn)在以建設(shè)設(shè)用地為主，，但涉及了大大量的村莊拆拆遷和單位廠廠房、生活區(qū)區(qū)的搬遷。地塊南部有高高壓線走廊通通過地塊內(nèi)部現(xiàn)狀狀重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路拆遷單位居住區(qū)高壓線拆遷單位居住區(qū)高壓線地塊內(nèi)有山體體資源，地勢勢由東向西依依次降低，地地勢較為平緩緩地塊東依老虎虎山，有一定定的植被資源源地塊內(nèi)的地形形由東向西成成階梯狀，依依次降低。整個(gè)地塊的地地勢相對平緩緩。重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)部地形形整個(gè)區(qū)域的配配套已經(jīng)成熟熟，地塊發(fā)展展只是受限于于該區(qū)域內(nèi)的的城市發(fā)展意意向整個(gè)區(qū)域發(fā)展展相對成熟，，地塊西側(cè)有有樓山公園十梅庵路與重重慶中路相交交地點(diǎn)北側(cè)約約200米有有青島第4人人民醫(yī)院地塊內(nèi)還包括括了小學(xué)和中中學(xué)。重慶中路兩則則是以汽貿(mào)為為主的商業(yè)區(qū)區(qū)地塊外部資源源重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路青島27中大棗園小學(xué)27中學(xué)大棗園小學(xué)第4人民醫(yī)院院地塊緊臨李滄滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)區(qū)，周邊存在在著大量的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房、、而且拆遷量量巨大；客戶戶來源相對單單一，以剛性性需求客戶為為主區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域緊臨李滄滄老的工業(yè)區(qū)區(qū)，環(huán)境污染染較重，以樓樓山公園為界界，公園西側(cè)側(cè)環(huán)境較差，，東側(cè)環(huán)境較較好。區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要要樓盤都是以以經(jīng)濟(jì)適用房房為主。而且且區(qū)域存在大大量的拆遷（（地塊南側(cè)的的文昌閣區(qū)域域?qū)淼墓?yīng)應(yīng)量在90萬萬平米的高層層）。區(qū)域周邊存在在大量的平房房，地塊涉及及到大量的拆拆遷（文昌閣閣的改造，將將來的供應(yīng)量量87萬平米米的高層）。。市區(qū)客戶到達(dá)達(dá)本地快的途途徑：市區(qū)客戶（剛剛性需求）主主要是通過重重慶路到達(dá)本本地快。區(qū)域競爭：地塊周邊的競競爭樓盤以經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房為為主(例如地地塊北側(cè)的帝帝都嘉園)。。地塊外部區(qū)域域十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路青島石油化工工廠長生植物油廠廠樓山公園傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)客戶來源文昌閣居住區(qū)盤點(diǎn)地塊規(guī)模大，，整體性好，，位于城市建建成區(qū)。無特別強(qiáng)勢的的自然資源、、東部的老虎虎山景觀資源源條件一般。。屬于城市建成成區(qū)，區(qū)域配配套和生活配配套都已經(jīng)成成熟。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施地塊周邊的交交通便利，有有5條公交線線路。西測重重慶路是連接接地塊與李滄滄市區(qū)的主要要道路。交通條件區(qū)域認(rèn)知傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、、環(huán)境不好，，周邊有大量量的經(jīng)濟(jì)適用用房以及大量量的拆遷。青島與李滄區(qū)區(qū)宏觀投資環(huán)環(huán)境分析40青島宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景研究李滄區(qū)發(fā)展?jié)摑摿ρ芯拷陙砬鄭u市市GDP、人人均GDP增增長迅猛，2008年生生產(chǎn)總值處于于全國領(lǐng)先水水平青島GDP近近年保持了約約16%的增增長速度；2008年青青島GDP增增幅仍達(dá)12.8%，高高于全國平均均水平2008年青青島人均GDP7785美元，較07年增長近近30%2008年青青島和全國其其他大中城市市相比生產(chǎn)總總值處于全國國領(lǐng)先水平，，達(dá)到4436.18億億元經(jīng)濟(jì)2000-2008年青青島GDP指指標(biāo)及增長幅幅度2000-2008年青青島人均GDP指標(biāo)及增增長幅度2008年全全國各主要城城市GDP比比較（單位：：億元）2008年青青島市經(jīng)濟(jì)處處于高速發(fā)展展期，房地產(chǎn)產(chǎn)市場處于平平穩(wěn)發(fā)展階段段，改善型需需求成為主力力2008年青青島市GDP為4436.18億元億元，較上年年增長12.8%；宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階階段與人均GDP關(guān)系國國際通用衡量量標(biāo)準(zhǔn)表明，，不同地區(qū)的的人均GDP決定了該地地區(qū)房地產(chǎn)市市場的不同發(fā)發(fā)展階段。2008年年青島市人均均GDP7785美元，房地產(chǎn)處于于平穩(wěn)發(fā)展階階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快快速速發(fā)展期平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展期減減緩發(fā)展展期人均GDP與與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2008年，，青島市GDP增速為12.8％，，宏觀經(jīng)濟(jì)處處于高速發(fā)展期青島市的人均均GDP為7785美元元，房地產(chǎn)市市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段段經(jīng)濟(jì)城市居民人均均可支配收入入和消費(fèi)性支支出持續(xù)增長長，恩格爾系系數(shù)維持在較較低水平，城城市居民生活活富裕，購買買能力強(qiáng)青島城市居民民人均可支配配收入近五年年連續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)步增長，2008年已已達(dá)到20464元元。比07年增長長14.6％％青島城市居民民2008年年人均消費(fèi)性性支出14999元元，同比上年增增長12.1%，和07年增速基本本持平青島市城市居居民家庭的恩恩格爾系數(shù)從從2004年年起保持在36-38%之間，2008年恩格格爾系數(shù)為37.4%恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧困溫飽小康富裕最富裕聯(lián)合國糧農(nóng)組組織恩格爾系系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)2004-2008年青青島城市居民民人均可支配配收入及增長長率2004-2008年青青島城市居民民人均消費(fèi)支支出及增長率率消費(fèi)性支出占占可支配收入入達(dá)到73%，消費(fèi)意愿愿較強(qiáng)，但近近兩年占比略略有下降。居居住消費(fèi)的比比重存在一定定的上漲空間間人均消費(fèi)性支支出占人均可可支配收入的的比例反映了了居民的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)費(fèi)愿望，指數(shù)數(shù)值越大，表表明居民的消消費(fèi)愿望強(qiáng)烈烈，用于儲蓄蓄的收入越少少。當(dāng)前國內(nèi)內(nèi)多數(shù)城市的的該指數(shù)在0.65左右右，青島的占占比在08年年為73%，，表明青島居居民的消費(fèi)意意愿較強(qiáng)。但08年相相比06年年而言，人人均消費(fèi)支支出占可支支配收入的的比重有所所下降，由由06年的的78%下下降到08年的73%經(jīng)濟(jì)2006-2008年青島市市人均消費(fèi)費(fèi)支出占可可支配收入入的比重2007年年青島城市市居民家庭庭消費(fèi)構(gòu)成成而在消費(fèi)內(nèi)內(nèi)容中，居居住支出占占消費(fèi)性支支出比重的的9.6%，，除食品品外，文化化娛樂、衣衣著和交通通及通訊費(fèi)費(fèi)用占比均均超過居住住消費(fèi)，住住房消費(fèi)仍仍有一定的的上漲空間間經(jīng)濟(jì)青島城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主主要以二產(chǎn)產(chǎn)為主，三三產(chǎn)比重低低，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不突出出。與港口口貿(mào)易及運(yùn)運(yùn)輸相關(guān)的的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)是其主要要構(gòu)成部分分青島城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主主要以二產(chǎn)為主且產(chǎn)業(yè)重工工化趨勢明明顯，與半半島城市群群其他城市市相比，三產(chǎn)比重低低，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢不不突出在青島第三三產(chǎn)業(yè)中排排名前三的的為交通運(yùn)運(yùn)輸、倉儲儲及郵政業(yè)業(yè)，批發(fā)零零售業(yè)，房房地產(chǎn)業(yè)，，分別占地地三產(chǎn)業(yè)的的25%，，18%和和9%，三三者合計(jì)占占到第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的50%以上代表第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化的高附附加值的金融業(yè)，信信息技術(shù)及及計(jì)算機(jī)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)較較為靠后，其中金融融業(yè)僅為87.56億元，占占三產(chǎn)的6%，信息息及計(jì)算機(jī)機(jī)為56.79億元元，占三產(chǎn)產(chǎn)的4%。。2003——2006年青島三三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成成變化2006年年青島第三三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成成狀況2006年年山東半島島城市群主主要城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對對比分析作為山東半半島城市群群的龍頭城城市和國際際門戶，青青島對于提提升城市群群在環(huán)渤海海地區(qū)的地地位、引導(dǎo)導(dǎo)城市群發(fā)發(fā)展具有重重要意義在《山東半半島城市群群規(guī)劃》中中青島被定定位為：山東乃至黃黃河中下游游地區(qū)的龍龍頭城市，，現(xiàn)代制造造業(yè)和現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)并且具具有強(qiáng)大科科研實(shí)力的的國際性港港口城市和和國際性海海濱旅游城城市。近期與濟(jì)南南共同作為為山東半島島城市群的的雙中心，，作為山東東半島城市市群對外的的窗口，國國際化的中中心。青島作為山山東半島城城市群中外外向性最強(qiáng)強(qiáng)的城市，，其擁有優(yōu)優(yōu)良的港口口和廣闊的的腹地，理理應(yīng)成為山東半島城城市群參與與全球分工工的龍頭。膠州灣東西西岸跨海通通道中的海海灣大橋的的建設(shè)，將將實(shí)現(xiàn)半島島城市群區(qū)區(qū)域內(nèi)各中中心城市之之間形成“四小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)域內(nèi)中中心城市與與本地市內(nèi)內(nèi)各縣市形形成“一小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”的道路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)，將可能能推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，，增加區(qū)域域內(nèi)居住、、生活人口口；城市發(fā)展“依托主城城、擁灣發(fā)發(fā)展、組團(tuán)團(tuán)布局、軸軸向輻射””是青島新新的城市空空間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略青島城市空空間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：依托老城，，擁灣發(fā)展展，組團(tuán)布布局，軸線線輻射，形形成一主三三副多組團(tuán)團(tuán)的空間格局局?！耙恢鳌薄甘心夏蠀^(qū)、市北北區(qū)、四方方區(qū)、李滄滄區(qū)，是中心城區(qū)主主中心，主主體功能為為青島市區(qū)區(qū)行政辦公公、科教、、金融、旅旅游、信息息中心和高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。“三副”——黃島、、嶗山以及及紅島城市發(fā)展高科技新城城港口城市服務(wù)中心膠州灣北部部區(qū)域發(fā)展展成為國際際一流的生生態(tài)型科技技新城，以以面向未來來的新型高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，是是青島以及及半島都市市圈的高端端產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)現(xiàn)代港口新新城，主要要依托港口口進(jìn)行相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)功能能拓展，強(qiáng)強(qiáng)化青島港港在環(huán)渤海海以及東亞亞經(jīng)濟(jì)圈的的樞紐港地地位青島現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)發(fā)展展的重要載載體，應(yīng)當(dāng)當(dāng)發(fā)展成為為服務(wù)于半半島城市群群的區(qū)域級級金融、信信息、商務(wù)務(wù)、商貿(mào)及及旅游中心心“環(huán)灣保護(hù)護(hù)、擁灣發(fā)發(fā)展”是青青島拓展城城市發(fā)展空空間、改善善青島產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)水平平，塑造港港灣型城市市和加快建建設(shè)區(qū)域性性國際中心心城的戰(zhàn)略略城市發(fā)展四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)跨海大橋至黃島至紅島青島的擁灣灣發(fā)展戰(zhàn)略略決定了城城市市區(qū)空空間沿膠州州灣由南向向北擴(kuò)展。。李滄成為連連結(jié)青島、、紅島、黃黃島的地理理中心。青島城市平平臺與李滄滄區(qū)研究49青島宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景研研究李滄區(qū)發(fā)展展?jié)摿ρ芯烤壳鄭u與李滄滄區(qū)宏觀投投資環(huán)境分分析市南、市北：城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城陽：空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)機(jī)場青島老城區(qū)區(qū)南部靠海海、東部受受嶗山阻攔攔，城市發(fā)發(fā)展沿四方方、李滄，，從南向北北蔓延開來來；李滄位位于城市地地理中心區(qū)位李滄區(qū)在青青島人傳統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)知上為為城鄉(xiāng)結(jié)合合部李滄區(qū)現(xiàn)狀狀為承接城城市外溢人人口的中低低端居住區(qū)區(qū)在青島環(huán)灣灣發(fā)展的城城市空間格格局中，李李滄位于城城市地理中中心依托優(yōu)良的的交通條件件及腹地縱縱深優(yōu)勢，，李滄產(chǎn)業(yè)業(yè)以二產(chǎn)為為主，是青青島傳統(tǒng)的的重工業(yè)區(qū)區(qū)2006年年李滄區(qū)規(guī)規(guī)模以上企企業(yè)工業(yè)總總產(chǎn)值511.2億億元，區(qū)域域規(guī)模以上上工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值494.2億元元，占李滄滄區(qū)的比例例高達(dá)96.7%。。片區(qū)集中中了李滄區(qū)區(qū)大部分規(guī)規(guī)模以上工工業(yè)企業(yè)，，且主要以以能耗高、、污染大的的重工業(yè)為為主石化公司皮毛加工廠廠堿廠區(qū)域共有10個(gè)規(guī)模模以上企業(yè)業(yè)建議搬遷遷，列舉如如下：國棉棉六廠、國國棉八廠、、鳳凰印染染、博信鋁鋁業(yè)、堿業(yè)業(yè)股份、海海洋化工廠廠、中石化化青島石油油化工公司司……區(qū)域共有近近50個(gè)規(guī)規(guī)模以下企企業(yè)建議搬搬遷：海建建制漆廠、、石家防腐腐材料廠、、奧潤特皮皮毛加工廠廠、寶林木木業(yè)公司、、……資料來源：：“擁灣發(fā)發(fā)展”率先先突破李滄滄可行性研研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)伴隨中央居居住區(qū)建設(shè)設(shè)的啟動(dòng)以以及一系列列重要商貿(mào)貿(mào)項(xiàng)目的引引入，李滄滄第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展勢頭頭良好，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈呈現(xiàn)優(yōu)化趨趨勢青島CLD，共7個(gè)個(gè)片區(qū)涉及及區(qū)域面積積34平方方公里，控控制規(guī)劃的的建筑面積積達(dá)800萬平方米米，竣工后后居住人口口將達(dá)20多萬，預(yù)預(yù)計(jì)2010年““中央居住住區(qū)”將建建成。綠城理想之之城是青島島CLD中中第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，占地地4100畝，建面面202萬萬，預(yù)計(jì)入入住人口5萬人。分分五期，第第一期占地地12萬㎡㎡，建面23萬㎡，，容積率1.4項(xiàng)目名稱進(jìn)展情況詳細(xì)情況佳樂家2007年已經(jīng)完成投資1500萬元東晟國際商貿(mào)城2007年已經(jīng)完成投資4.1億元寶龍城市廣場項(xiàng)目首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。占地200畝，總投資18億元，建面40萬平方米，將建設(shè)五星級酒店、大型娛樂中心、超市百貨，2500個(gè)停車位地下停車場三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè)總投資8000萬美元，總建筑面積12萬平方米沃爾瑪深國投與潤發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案?！膳Ｎ锪髡谶M(jìn)行項(xiàng)目選址相關(guān)事宜——東李商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目完成項(xiàng)目建議書及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成——經(jīng)濟(jì)近期李滄東東部的新客客站、跨海海大橋等重重大設(shè)施與與資源，進(jìn)進(jìn)一步提升升李滄區(qū)作作為青島交交通要塞、、城市咽喉喉的戰(zhàn)略優(yōu)優(yōu)勢地鐵鐵1號號線線工工程程：：西鎮(zhèn)鎮(zhèn)——火火車車北北站站，，長長27.9公公里里，，投投資資150億億。。計(jì)劃劃于于2010年年開開工工建建設(shè)設(shè)，，2014年年建建成成，，2015有有望望通通車車。青島島新新客客站站將將作作為為一一個(gè)個(gè)綜綜合合多多種種交交通通方方式式的的客客運(yùn)運(yùn)交交通通樞樞紐紐中中心心，，主主要要負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)辦辦理理城城際際列列車車的的始始發(fā)發(fā)終終到到作作業(yè)業(yè)。。青青島島新新客客站站2015年年旅旅客客發(fā)發(fā)送送量量為為925萬萬人人；；跨海海大大橋橋以以客客運(yùn)運(yùn)交交通通服服務(wù)務(wù)為為主主，，據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)測測2020年年青青島島端端連連接接線線平平均均斷斷面面雙雙向向交交通通流流量量為為68064pcu/日日，由由西西向向東東逐逐漸漸下下降降；；快快速速路路主主線線可可能能通通行行能能力力為為2000pcu/h區(qū)域域發(fā)發(fā)展展李滄滄區(qū)區(qū)西西部部是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，目目前前區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃將將工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)搬搬遷遷到到遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊區(qū)區(qū)，，本本區(qū)區(qū)域域未未來來規(guī)規(guī)劃劃定定位位于于發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)代代生生產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主的的城城市市副副都都心心李滄滄區(qū)區(qū)西西部部是是李李滄滄區(qū)區(qū)主主要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚地地。。如如圖圖所所示示，，李李滄滄區(qū)區(qū)第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)主主要要集集中中在在婁婁山山河河南南北北兩兩側(cè)側(cè)及及膠膠濟(jì)濟(jì)線線沿沿線線、、四四流流路路以以西西的的地地段段；；2007年年李李滄滄市市規(guī)規(guī)模模以以上上企企業(yè)業(yè)132家家，，工工業(yè)業(yè)總總產(chǎn)產(chǎn)值值為為608億億元元，，其其中中有有40余余家家、、產(chǎn)產(chǎn)值值432億億（（未未計(jì)計(jì)入入不不在在李李滄滄區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)的的企企業(yè)業(yè)））的的企企業(yè)業(yè)在在本本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)；；根根據(jù)據(jù)李李滄滄區(qū)區(qū)老老城城區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)搬搬遷遷改改造造調(diào)調(diào)查查情情況況匯匯總總表表所所示示，，項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)規(guī)規(guī)模模以以上上企企業(yè)業(yè)基基本本都都在在搬搬遷遷計(jì)計(jì)劃劃中中。。其中中，，煙煙墩墩山山以以南南區(qū)區(qū)域域?qū)⒃谠诮谄诹辛腥肴氚岚徇w遷計(jì)計(jì)劃劃，，而而煙煙墩墩山山以以北北區(qū)區(qū)域域?qū)⒃谠谶h(yuǎn)遠(yuǎn)期期列列入入搬搬遷遷計(jì)計(jì)劃劃。。產(chǎn)業(yè)業(yè)用用地地集集聚聚帶帶區(qū)域域發(fā)發(fā)展展青島島城城市市后后花花園園中央央居居住住區(qū)區(qū)將將依依托托優(yōu)優(yōu)良良的的生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境資資源源、、便便利利的的交交通通條條件件，，發(fā)發(fā)展展面面向向城城市市中中產(chǎn)產(chǎn)的的中中高高端端住住宅宅，，成成為為青青島島宜宜居居后后花花園園。。依托托傳傳統(tǒng)統(tǒng)李李滄滄中中心心商商圈圈、、滄滄口口商商圈圈以以及及308、、重重慶慶路路等等交交通通干干道道成成為為的的輻輻射射城城市市北北部部地地區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)域域級級商商貿(mào)貿(mào)中中心心城市市新新中中心心緊扣扣城城市市空空間間戰(zhàn)戰(zhàn)略略調(diào)調(diào)整整機(jī)機(jī)會會，，充充分分利利用用重重大大設(shè)設(shè)施施影影響響，，推推動(dòng)動(dòng)李李滄滄從從沿沿海海內(nèi)內(nèi)陸陸型型城城區(qū)區(qū)向向?yàn)I濱海海現(xiàn)現(xiàn)代代中中心心城城區(qū)區(qū)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變李滄區(qū)規(guī)規(guī)劃的三三大組團(tuán)團(tuán)，將推推動(dòng)李滄滄從青島島城市地地理中心心向功能能多元復(fù)復(fù)合、環(huán)環(huán)境生態(tài)態(tài)友好、、都市特特色鮮明明的城市市新中心心轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展展青島市及及李滄區(qū)區(qū)宏觀投投資環(huán)境境研究結(jié)結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)是是青島傳傳統(tǒng)的工工業(yè)區(qū)，，在青島島新一輪輪規(guī)劃中中，第二二產(chǎn)業(yè)將將全部搬搬遷到遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)，，李滄區(qū)區(qū)將成為為集總部部經(jīng)濟(jì)、、生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)業(yè)等都市市副都心心。李滄區(qū)規(guī)規(guī)劃的三三大組團(tuán)團(tuán)，其中中商貿(mào)區(qū)區(qū)和中央央居住區(qū)區(qū)已經(jīng)具具有一定定基礎(chǔ)。。未來將將推動(dòng)李李滄向功功能多元元復(fù)合、、環(huán)境生生態(tài)友好好、都市市特色鮮鮮明的城城市新中中心轉(zhuǎn)變變。青島市青島城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢頭頭良好，，是山東東半島經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的引擎擎．作為為山東半半島城市市群的龍龍頭城市市和國際際門戶，，青島擁擁有較高高的城市市平臺．．“環(huán)灣保保護(hù)、擁擁灣發(fā)展展”是青青島拓展展城市發(fā)發(fā)展空間間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，青青島將沿沿著膠州州灣由南南向北，，拉大城城市骨架架。青島島市區(qū)四四區(qū)將定定位于發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代都市高高端服務(wù)務(wù)業(yè)，帶帶動(dòng)青島島成為國國際化都都市。青島房地地產(chǎn)與商商業(yè)宏觀觀市場57青島商業(yè)業(yè)格局掃掃描依托良好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展實(shí)實(shí)力及較較強(qiáng)的消消費(fèi)意愿愿，青島島商業(yè)在在第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中占占據(jù)重要要地位2006年全國國副省級級城市居居民收入入消費(fèi)狀狀況比較較商業(yè)2006年青島島市批發(fā)發(fā)零售業(yè)業(yè)總額為為238.4億億元，在在青島市市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中僅僅次于交交通運(yùn)輸輸業(yè)產(chǎn)值值2006年全國國副省級級城市居居民收入入消費(fèi)情情況比較較看，人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出占人均均可支配配收入的的比重列列15位位中的第第4位，，且青島島市2006年年社會消消費(fèi)品零零售總額額為1007億億元,在在前4位位的城市市中僅次次于成都都，而同同年成都都市的戶戶籍人口口為1103.4萬，，青島市市的戶籍籍人口為為749萬人，，居民消消費(fèi)意愿愿強(qiáng)烈。。依托不同同資源形形成臺東東、李村村和香港港中路三三個(gè)市級級商圈，，以百貨貨、專賣賣、超市市等傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)態(tài)為為主臺東路商商圈/李李村商圈圈依托相對對較好的的區(qū)域可可達(dá)性和和周邊大大量的日日常消費(fèi)費(fèi)群體的的支撐，，成為以以青島本本地中低低端收入入人群為為核心客客戶群的的大眾消消費(fèi)商圈圈。零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以中小百百貨、超超市及專專業(yè)店為為主，經(jīng)經(jīng)營種類類占前幾幾位的依依次是服服裝、餐餐飲、鞋鞋店、眼眼鏡、布布藝、美美容美發(fā)發(fā)，其中中服裝、、餐飲占占總量的的50%以上，，是市場場的主體體。月租金20-30元/㎡，位位置較好好的可達(dá)達(dá)100元/㎡㎡左右。。商業(yè)香港路商商圈依托政府府以及成成熟的商商務(wù)氛圍圍形成的的中高檔檔目的地地商圈零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)高高檔百貨貨和精品品專賣店店、大賣賣場為主主。區(qū)域商業(yè)業(yè)售價(jià)在在4萬元元左右、、租金水水平在20-30元/㎡/天天左右。。臺東商圈圈主力商商業(yè)物業(yè)業(yè)為定位位于日常常消費(fèi)的的大眾型型超市，，業(yè)態(tài)種種類較為為齊全，，但商品品檔次較較低、購購物環(huán)境境吵雜利群商廈開業(yè)時(shí)間1994總面積2.6萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點(diǎn)：大眾萬達(dá)廣場開業(yè)時(shí)間2003年總面積5萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點(diǎn)：大眾商業(yè)街店鋪臺東三路（步行街），面積10㎡，租金10000元/月，臺東一路（步行街二期），面積200㎡，租金15000元/月。利群商場對面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約5~6米的店鋪2~3㎡，年租金3.8萬。臺東商圈圈以利群群和沃爾爾瑪為代代表，由由于周邊邊居住人人口數(shù)量量多、交交通相對對便捷而而形成的的中低檔檔商圈位置較好好的店鋪鋪?zhàn)饨鹚皆?0元/㎡/天天左右臺東商圈圈的商鋪鋪分布比比較零散散，業(yè)態(tài)態(tài)比較雜雜，經(jīng)營營種類占占前幾位位的依次次是服裝裝、餐飲飲、鞋店店、眼鏡鏡、布藝藝、美容容美發(fā)，，其中服服裝、餐餐飲占總總量的50%以以上，是是市場的的主體，，其他種種類分布布散亂，，但種類類相當(dāng)齊齊全。零零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以百貨、、超市，，服裝、、電器專專業(yè)店為為主800米米2000米香港中路路商圈定定位高檔檔消費(fèi)，，主要購購物場所所點(diǎn)式分分散布局局，缺乏乏互動(dòng)與與消費(fèi)者者的可參參與性新興的東東部商圈圈以佳世世客、陽陽光百貨貨為代表表，依托托政府以以及成熟熟的商務(wù)務(wù)氛圍形形成的中中高檔目目的地商商圈，其其輻射范范圍為整整個(gè)青島島市。區(qū)域商業(yè)業(yè)售價(jià)在在4萬元元左右、、租金水水平在20-30元/㎡/天天左右。。典型項(xiàng)目類型品牌總面積陽光百貨高檔百貨Prada、Lv等國際一線品牌3層，2萬平JUSCO中高檔購物中心Nike、addidas等中高檔品牌2層，2萬平海信廣場高檔百貨BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一線品牌5層，2.7萬平百貨業(yè)以以陽光百百貨、海海信廣場場為代表表，多為為國際級級服裝品品牌，形形成了青青島高端端百貨業(yè)業(yè)的第一一陣營。。大超市市、賣場場以佳世世客、家家樂福為為代表，，物美價(jià)價(jià)廉的商商品、舒舒適的購購物環(huán)境境形成了了人氣聚聚集的消消費(fèi)場所所陽光百百貨JUSCO海信廣廣場李滄區(qū)區(qū)以傳傳統(tǒng)商商服業(yè)業(yè)為主主，業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種相相對低低端，，對區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)貢貢獻(xiàn)度度低李滄區(qū)區(qū)第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)以傳傳統(tǒng)商商服業(yè)業(yè)為主主，規(guī)規(guī)劃了了“四四圈四四線””的商商業(yè)空空間格格局，，但目目前只只有李李村商商圈發(fā)發(fā)展較較好，，是市市級商商業(yè)中中心，，其他他商圈圈都處處于萌萌芽階階段；；業(yè)態(tài)上上以中中小型型百貨貨、小小型超超市、、專業(yè)業(yè)市場場及最最原始始的商商業(yè)集集市等等低級級業(yè)態(tài)態(tài)為主主；從業(yè)種種上看看，以以滿足足市民民基本本生活活需求求的綜綜合百百貨、、五金金交電電、服服裝鞋鞋帽、、裝潢潢建材材、餐餐飲娛娛樂、、文體體衛(wèi)設(shè)設(shè)施為為主；；輻射人人群以以李滄滄本地地和城城陽部部分外外來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口為為主，，雖然然人流流量大大，但但對區(qū)區(qū)域財(cái)財(cái)政貢貢獻(xiàn)不不大滄口東李李村四圈四四線的的商業(yè)業(yè)提振振計(jì)劃劃可為為李滄滄區(qū)商商業(yè)升升級擴(kuò)擴(kuò)容提提供重重大機(jī)機(jī)遇李滄通通過寶寶龍城城市廣廣場、、河汊汊公園園及沿沿李村村河高高檔辦辦公、、會展展、酒酒吧、、餐飲飲娛樂樂消費(fèi)費(fèi)設(shè)置置建設(shè)設(shè)，形形成以以李滄滄中心心商圈圈、滄滄口商商圈、、東李李商圈圈、東東部（（蘇家家）商商圈為為輻射射源，，以308國道道（李李滄段段）、、重慶慶中路路（李李滄段段）、、振華華路-京口口路-九水水路、、李村村河兩兩岸為為輻射射帶的的“四四圈四四線””商貿(mào)貿(mào)新格格局青島市市及李李滄區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)功能能研究究結(jié)論論李滄區(qū)區(qū)商業(yè)大大而不不強(qiáng)，，業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種種齊全全，以以傳統(tǒng)統(tǒng)的中中小型型百貨貨、超超市、、批發(fā)發(fā)市場場或?qū)Ｙu店店為主主，業(yè)業(yè)種以以中低低檔服服裝、、百貨貨、食食品、、電器器等日日常消消費(fèi)品品為主主。““四圈圈四線線”的的商業(yè)業(yè)提振振計(jì)劃劃有助助于李滄區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)升級級擴(kuò)容容青島市市青島商商業(yè)以以傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為主主，缺缺少形形成青青島特特色的的地方方。目前三三大商商圈定定位較較有層層次，，各自自形成成相對對穩(wěn)定定的客客戶群群；青島房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究65青島市市房地地產(chǎn)宏宏觀市市場研研究青島市市房地地產(chǎn)微微觀市市場研研究青島房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資市場場2008年受受政策策調(diào)控控和金金融危危機(jī)的的影響響，大大幅下下跌青島GDP近年年保持持了約約15%的的增長長速度度；2008年年青島島GDP達(dá)達(dá)到4436億億元，，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)烈烈?guī)?dòng)動(dòng)下，，青島島房地地產(chǎn)市市場進(jìn)進(jìn)入高高速發(fā)發(fā)展階階段；；2008年年，青青島人人均GDP超過過7000美元元。萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增長速度數(shù)據(jù)來來源：：青島島歷年年統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒2000-2007年青青島GDP、人人均ＧＧＤＰＰ指標(biāo)標(biāo)青島市市房地地產(chǎn)投投資額額在08年年手經(jīng)經(jīng)濟(jì)危危機(jī)影影響然然增長長幅度度在2008年年大幅幅下降降，跌跌幅達(dá)達(dá)到了了16.5%；；“十一一五””期間間，青青島市市預(yù)計(jì)計(jì)完成成房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資1514億億元，，年均均增長長15％，，其中中住宅宅完成成投資資1079億元元，年年均增增長14％％。2001-2008年青青島房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資額變變化2008年年受調(diào)調(diào)控及及整體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢影響響，商商品房房成交交量價(jià)價(jià)齊跌跌，追追隨一一線城城市進(jìn)進(jìn)入淡淡市；；2009年年3、、4月月份有有較明明顯的的回升升趨勢勢商品房房成交交價(jià)格格比去去年最最高點(diǎn)點(diǎn)下降降26.4%：：07年年青島島市住住宅均均價(jià)出出現(xiàn)震震蕩上上揚(yáng)，，11月銷銷售均均價(jià)達(dá)達(dá)到最最高值值6661元/平，，之后后震蕩蕩下滑滑，2008年年12月達(dá)達(dá)到低低點(diǎn)3930元元/平平，與與最高高值相相比下下跌40%；住宅成成交面面積與與成交交套數(shù)數(shù)比去去年最最高點(diǎn)點(diǎn)有所所下降降：07年青島島市住宅成成交量小幅幅上揚(yáng)，07年12月達(dá)到3775套套，08年年年初、年年中、年末末銷售量分分別下跌至至1681（2月））、2115套（7月）和1992套套（12月月）；數(shù)據(jù)來源：：青島統(tǒng)計(jì)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：：搜房網(wǎng)樣樣本數(shù)據(jù)報(bào)報(bào)告注：2009年成效效量有所回回升，參見見報(bào)告后房房地產(chǎn)微觀觀市場研究究部分在上個(gè)世紀(jì)紀(jì)90年代代青島城市市東擴(kuò)的過過程中形成成了中心城城人口疏解解，自老城城區(qū)向浮山山后發(fā)展的的城市居所所老城片區(qū)城市核心區(qū)區(qū)浮山后片區(qū)區(qū)老城片區(qū)，，多為七、、八十年代代的老舊建建筑，周邊邊環(huán)境較差差，人口密密度較大。。隨著市政府府1992年東遷，，青島發(fā)展展東部新城城，導(dǎo)致一一部份優(yōu)質(zhì)質(zhì)人口外流流。隨著老城改改造的推進(jìn)進(jìn)，拆遷居居民開始向向外轉(zhuǎn)移。。浮山后從20世紀(jì)90年代開開始建設(shè)，，經(jīng)過十幾幾年時(shí)間，，浮山片區(qū)區(qū)發(fā)生了巨巨大的變化化。城市東擴(kuò)，，形成了新新的核心商商務(wù)區(qū)，周周邊環(huán)境良良好，城市市功能完善善，區(qū)位