某集團(tuán)西安萬(wàn)華商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期策劃

謹(jǐn)呈：西安萬(wàn)華集團(tuán)萬(wàn)華集團(tuán)西安萬(wàn)華商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期策劃成果匯報(bào)2011年11月第二階段結(jié)論回顧

酒店：五星級(jí)商務(wù)酒店，4萬(wàn)平米規(guī)模，379間客房2房間類型面積占比總建面數(shù)量套內(nèi)面積價(jià)格普通標(biāo)間約50％13000平米227約40平米500元豪華標(biāo)間約35％9100平米127約50平米700元普通套房約14％3640平米24約106平米1000元豪華套房約1％260平米1約182平米2000元100％26000平米379間客房偶得客戶重要客戶核心客戶高新區(qū)商務(wù)人群、社區(qū)人群、項(xiàng)目商業(yè)客戶旅游客戶市區(qū)其他商務(wù)人群及旅游人群根據(jù)客戶需求結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)分析，世聯(lián)建議項(xiàng)目發(fā)展餐飲娛樂(lè)型五星級(jí)商務(wù)酒店社區(qū)商業(yè)：3.4萬(wàn)平米社區(qū)購(gòu)物中心+街鋪3-1層面積10000㎡地上每層面積6000㎡健身1200平米社區(qū)影院4000平米女子休閑會(huì)館800平米電器專賣2000平米電器專賣2000平米大型餐飲4000平米兒童主題館2000平米品牌餐飲1000平米品牌專賣1000平米運(yùn)動(dòng)主題2000平米品牌專賣3200平米品牌餐飲800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社區(qū)購(gòu)物中心總建面3.4萬(wàn)平米，全部持有28萬(wàn)平米商業(yè)：“奧特萊斯方案”或“家居建材+餐飲休閑娛樂(lè)方案”4西三環(huán)經(jīng)十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫字樓二期酒店服務(wù)公寓及寫字樓一期商住公寓裙樓塔樓方案一：奧特萊斯西三環(huán)經(jīng)十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫字樓裙樓塔樓方案二：家居建材+餐飲休閑娛樂(lè)萬(wàn)華集團(tuán)反饋5酒店是否要做？酒店是否對(duì)大盤價(jià)值帶來(lái)很大提升？在財(cái)務(wù)上收益如何？能否實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)調(diào)整。社區(qū)商業(yè)能否減少占用DK6、7用地的指標(biāo)；能否減少一些在北石橋已有的業(yè)態(tài)？28萬(wàn)方項(xiàng)目其他方向研判。塔樓方面，是否可做寫字樓群？裙樓方面，是否可做以大型百貨為驅(qū)動(dòng)力的大型商業(yè)？1236

本次匯報(bào)專題一、五星級(jí)酒店是否要建？二、社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？三、28萬(wàn)平米商業(yè)項(xiàng)目其他方向可行性研判7專題一：

五星級(jí)酒店是否要建？1.開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店對(duì)大盤作用如何？2.五星級(jí)酒店投資回報(bào)周期是否可觀？3.對(duì)于是否建設(shè)五星級(jí)酒店的判斷81.開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店對(duì)大盤作用如何？案例研究：

借鑒廣州碧桂園鳳凰城酒店對(duì)大盤的作用9

規(guī)?？傉嫉?2000畝已開(kāi)發(fā)約5000畝約5000戶，2萬(wàn)人區(qū)位行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高鄰近廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、新塘開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰廣園東快速干線開(kāi)盤時(shí)間

2002.5.1自然資源

地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好廣園東快速路廣深高速中信廣場(chǎng)鳳凰城花園酒店廣州中心區(qū)車程50-60分鐘整個(gè)大盤分三期開(kāi)發(fā)10

獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房公建配套

山體開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布鳳鳴苑鳳儀苑鳳翔苑公共配套區(qū)學(xué)校鳳翠苑鳳泉苑多物業(yè)類型開(kāi)發(fā)集中式公共配套區(qū)落成臨主干道地塊大規(guī)模啟動(dòng)

開(kāi)發(fā)2500畝鳳湖苑鳳凰苑鳳凰島酒店開(kāi)發(fā)山景地塊開(kāi)發(fā)純別墅學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)二期開(kāi)發(fā)1300畝鳳凰臺(tái)鳳雅苑增城荔枝文化區(qū)東門商業(yè)街鳳嶺苑鳳盈苑文化、品位型公建帶動(dòng)邊緣地塊開(kāi)發(fā)多物業(yè)類型開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)1200畝鳳凰城一期酒店動(dòng)工一期通過(guò)過(guò)大量配配套快速速展示，，客戶可可預(yù)見(jiàn)成成熟生活活費(fèi)氛圍圍，并體體現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力，酒店作為為其中一一個(gè)配套套提升了了項(xiàng)目檔檔次11鳳凰城配套項(xiàng)目一覽表商業(yè)運(yùn)動(dòng)休閑文化教育會(huì)所酒店醫(yī)療商業(yè)中心（2萬(wàn)m2）、東門商業(yè)街（200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）、肉菜市場(chǎng)（現(xiàn)以1000㎡的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為先期配套）康體中心（3300m2）、水上歡樂(lè)世界和陽(yáng)光泳湖（6000m2）增城荔枝文化村（占地13.3萬(wàn)m2）、美食街（1.2萬(wàn)m2）圖書館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場(chǎng)（3萬(wàn)m2，規(guī)劃中）鳳凰城中英文學(xué)校占地143畝，總建6.5萬(wàn)m224小時(shí)便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動(dòng)室、花園泳池占地300畝社區(qū)醫(yī)院客戶可預(yù)預(yù)見(jiàn)成熟熟生活氛氛圍，并并體現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力隨著住戶戶入駐，，超市、、便利店店、球類類活動(dòng)等等經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好一期結(jié)合合低價(jià)和豐豐富產(chǎn)品品組合，，大盤席卷卷市場(chǎng)12套數(shù)單位面積單位售價(jià)戶型數(shù)獨(dú)立別墅260套220-600m288萬(wàn)元起（毛坯）22種聯(lián)體別墅120套160-180m250萬(wàn)元起（毛坯）9種洋房公寓600套55-177m22800元/m2（帶裝修）30種鳳凰城首期首首推產(chǎn)品概況況表獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅首期開(kāi)發(fā)約2500套，其中首推推約1000套“五一”黃金金周內(nèi)首推單單位售罄，當(dāng)當(dāng)年后續(xù)銷售售月均300套左右，人氣氣急速聚集，，推動(dòng)社區(qū)快快速成熟二期與三期成成功轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)發(fā)高價(jià)值物業(yè)業(yè)13利用山體資源源建半山高檔獨(dú)獨(dú)立別墅，大大幅提高物業(yè)業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)潤(rùn)利用水體資源源開(kāi)發(fā)酒店區(qū)，，提升樓盤檔次次及成熟度開(kāi)發(fā)國(guó)際租賃賃社區(qū)（鳳凰凰島），體現(xiàn)現(xiàn)安全尊貴，，獲取長(zhǎng)期收收益類型單位面積均價(jià)總價(jià)半山別墅（鳳凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-2000萬(wàn)非半山別墅（鳳湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400萬(wàn)鳳凰城二期獨(dú)獨(dú)立別墅價(jià)格格對(duì)比表酒店在二期以以后成為后續(xù)續(xù)產(chǎn)品價(jià)值的的支點(diǎn)14鳳凰城酒店概概況表開(kāi)盤時(shí)間2002.5酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間2003.11酒店規(guī)模占地300畝，建面8.28萬(wàn)㎡客房數(shù)575間標(biāo)間房?jī)r(jià)面價(jià)：1080團(tuán)體：428會(huì)議設(shè)施21個(gè)會(huì)議室共5244㎡，最大會(huì)議室可容納超過(guò)1500人配套情況自稱五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際宴會(huì)廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。經(jīng)營(yíng)情況酒店經(jīng)營(yíng)二年，逐漸走上軌道，入駐率近70％，來(lái)自香港的旅行團(tuán)較多，也有日本（韓國(guó)）商務(wù)團(tuán)周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長(zhǎng)包房，不少外籍人士租住鳳凰島會(huì)議條件好，2004年接待了700多個(gè)會(huì)議酒店對(duì)大盤作作用：1、促進(jìn)大盤銷銷售2、提升大盤價(jià)價(jià)值促進(jìn)大盤銷售售：眾多新塘客戶戶通過(guò)在酒店消費(fèi)逐漸認(rèn)知大盤盤，在大盤的的二、三期，，新塘客戶成為為主力客戶15區(qū)域來(lái)源主主要為新塘本地人、、新塘經(jīng)商的的外來(lái)人士或或東莞人其他包括廣州州東部（開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、天河區(qū)區(qū)及東山區(qū)））、香港等職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主經(jīng)商人士企業(yè)高級(jí)管理理者高級(jí)技術(shù)人員員鳳凰城整體客客戶結(jié)構(gòu)碧桂園鳳凰城增城市區(qū)工業(yè)園工業(yè)園蘿崗市區(qū)碧桂園員工訪訪談鳳凰城當(dāng)時(shí)客客戶定位為廣廣州市區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)為主，但是是后來(lái)反而新新塘客戶占了了70%左右。當(dāng)時(shí)周周邊很多工業(yè)業(yè)區(qū)，來(lái)鳳凰凰酒店開(kāi)會(huì)的的公司很多，，這些公司的的老板和高管管就開(kāi)始留意意這個(gè)大盤了了，因此酒店店在客戶吸引引上起到了很很重要的作用用，是大盤對(duì)對(duì)外的展示窗窗口促進(jìn)大盤銷售售：酒店帶來(lái)影響響力很大程度度上矯正了大大盤項(xiàng)目早期期存在的客戶戶定位錯(cuò)誤問(wèn)問(wèn)題16原定目標(biāo)客戶戶廣州市區(qū)白領(lǐng)為主新塘及周邊廣州市區(qū)30％新塘及周邊70％廣州市區(qū)客戶戶距離市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)產(chǎn)品粗糙新塘及周邊客客戶別墅體現(xiàn)身份份酒店配套差異異性領(lǐng)先于本本地市場(chǎng)具有較強(qiáng)中高高總價(jià)承受力力品牌認(rèn)知度高高實(shí)際客戶客戶反應(yīng)調(diào)整目標(biāo)客戶戶早期廣告瞄準(zhǔn)廣州客戶戶提升大盤價(jià)值值：大盤的每期開(kāi)開(kāi)發(fā)均有亮點(diǎn)配套支持，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值逐漸漸走高17聯(lián)排別墅420045005000國(guó)際租賃社區(qū)開(kāi)業(yè)2800(帶裝修)5000(帶裝修)6000獨(dú)立別墅700011000（半山別墅）840013000三期隨著社區(qū)逐漸成熟，開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)、文化物業(yè)，從軟性層面提升大盤品質(zhì)感首期大規(guī)模推出廉價(jià)別墅，巨型公建配套沖擊力強(qiáng)，銷售火爆洋房首期業(yè)主入駐大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期2004-08東門商業(yè)廣場(chǎng)正式發(fā)售2003-112005-02公建配套時(shí)間軸2002-052002-10開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸均價(jià)走勢(shì)2003-052002-12中英文學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)2004-052004-12第三期荔枝文化村投入試運(yùn)營(yíng)2002-05大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成2005-06二期利用自然資源及高端配套開(kāi)發(fā)高價(jià)值物業(yè)，提升樓盤檔次18提升大盤價(jià)值值：酒店在其其中的價(jià)值是是“二三期亮點(diǎn)點(diǎn)配套”+一期物業(yè)定定位：走性價(jià)比路路線，價(jià)格格較低一期配套作作用：作為基本配配套，滿足足基本的生生活配套需需求住宅物業(yè)：：獨(dú)立別墅墅（7000元）、聯(lián)排排別墅（4200元）、洋房房（2800元）相關(guān)配套：：大型交通通中心、康康體中心、、社區(qū)商業(yè)業(yè)二期物業(yè)定定位：住宅物業(yè)逐逐漸走高，，走中高端端路線二期配套作作用：作為升級(jí)的的配套，配配合和提升升住宅物業(yè)業(yè)的高端形形象住宅物業(yè)：：半山別墅墅（11000元）、聯(lián)排排別墅（4500元）、洋房房（4500元）相關(guān)配套：：國(guó)際中英英文學(xué)校、、五星級(jí)酒酒店三期物業(yè)定定位：社區(qū)逐步成成熟，物業(yè)業(yè)價(jià)值達(dá)到到最高點(diǎn)三期配套作作用：二期配套已已經(jīng)樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目高端形形象，三期期配套開(kāi)始始開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)，并打造造文化設(shè)施施，從軟性性層面提升升大盤品質(zhì)質(zhì)住宅物業(yè)：：半山別墅墅（13000元）、聯(lián)排排別墅（5000元）、洋房房（5000元）相關(guān)配套：：東門商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)始始發(fā)售、荔荔枝文化村村投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)碧桂園鳳凰凰城帶來(lái)的的啟示：19酒店建設(shè)消除區(qū)域陌生度。酒店的開(kāi)工建設(shè)能一定程度上彌補(bǔ)大盤項(xiàng)目資源不足、區(qū)位陌生缺點(diǎn)酒店經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)大盤影響力。酒店對(duì)外營(yíng)業(yè)后，可作為大盤對(duì)外宣傳的紐帶，加強(qiáng)對(duì)大盤的宣傳，促進(jìn)大盤銷售亮點(diǎn)配套+形象提升。對(duì)于分多期開(kāi)發(fā)的大盤來(lái)說(shuō)，酒店的建設(shè)對(duì)于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助123開(kāi)發(fā)五星級(jí)級(jí)酒店有助助于拓寬大大盤客戶來(lái)來(lái)源，促進(jìn)大盤銷銷售20接待餐飲商務(wù)休閑娛樂(lè)宴會(huì)酒店經(jīng)營(yíng)將將帶來(lái)整個(gè)個(gè)高新區(qū)的的商務(wù)人群群及西部國(guó)國(guó)際軟件新新城的客戶戶群，人們們平時(shí)宴會(huì)會(huì)、會(huì)議、、休閑娛樂(lè)樂(lè)等均在酒酒店消費(fèi)，，酒店可作作為整個(gè)大大盤的展示示紐帶高新區(qū)？二環(huán)內(nèi)？城西？國(guó)際軟件新城？三環(huán)南？當(dāng)?shù)貐^(qū)域？如何拓寬客客戶源？酒店將成為為大盤對(duì)外外展示紐帶帶同時(shí)，亦給給大盤未來(lái)來(lái)價(jià)值拉高增加了動(dòng)力力源21123445大盤后期價(jià)價(jià)值如何拉拉升？大盤價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)商商業(yè)+園林+五星級(jí)酒店店+教育+醫(yī)療+戶型打造+其他實(shí)現(xiàn)每期開(kāi)開(kāi)發(fā)有一個(gè)個(gè)核心價(jià)值值拉動(dòng)點(diǎn)，，譬如：1、一期價(jià)值值點(diǎn)：性價(jià)價(jià)比2、二期價(jià)值值點(diǎn)：社區(qū)區(qū)商業(yè)+園林+教育3、三期價(jià)值值點(diǎn)：酒店動(dòng)工+園林+其他配套4、四期價(jià)值值點(diǎn)：酒店開(kāi)業(yè)+園林+配套+戶型5、五期價(jià)值值點(diǎn)：區(qū)域域成熟+其他配套分期開(kāi)發(fā)圖圖222.五星級(jí)酒店店投資回報(bào)報(bào)周期是否否可觀？按照2014年的標(biāo)準(zhǔn)，，酒店建安成成本為3.93億元23酒店總建設(shè)設(shè)面積4萬(wàn)平方米，，其建造成成本構(gòu)成如如下：備注：根據(jù)據(jù)大盤的開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)序，，酒店的動(dòng)動(dòng)工期在2014年以后，所所以在此將將酒店的建建安成本折折算到2014年按2012年計(jì)算的成本按2014年計(jì)算的成本前期工程費(fèi)466514基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)150165建安裝修成本80008820開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)101111項(xiàng)目管理費(fèi)用104115預(yù)備費(fèi)8796每方成本89089821總成本(萬(wàn)元)3563239284酒店首年實(shí)實(shí)現(xiàn)盈利，，成本回收收周期9年（常規(guī)五星星級(jí)酒店回回收周期為為8~13年）；若2016年開(kāi)始營(yíng)業(yè)業(yè)，則2025年實(shí)現(xiàn)成本本回收24項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會(huì)議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會(huì)議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069凈現(xiàn)金流3178359440434528475549935242550457806069累計(jì)凈現(xiàn)金流量-42301-39122-35528-31485-26956-22202-17209-11967-6462-6835386萬(wàn)元酒店毛利率率為37%，扣除剩余余費(fèi)用后利利潤(rùn)額為23.75%，盈利水平平較佳（高高星級(jí)酒店店行業(yè)平均均毛利率在在35%左右）25項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會(huì)議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會(huì)議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069客房：預(yù)計(jì)計(jì)2016年入駐率為為65%，到2019年開(kāi)始達(dá)到到穩(wěn)定值80%；初始房?jī)r(jià)價(jià)為893元，房?jī)r(jià)年年增長(zhǎng)率為為5%（香格里拉拉酒店常年年入駐率在在90%左右）費(fèi)率：客房房、餐飲會(huì)會(huì)議等收入入支出等均均按照酒店店行業(yè)平均均水平計(jì)算算折現(xiàn)到2016年，酒店估估值為6.2億元26經(jīng)營(yíng)物業(yè)資資產(chǎn)價(jià)值對(duì)未來(lái)一定定年份的預(yù)測(cè)凈收入入和資產(chǎn)末期價(jià)價(jià)值或殘值值進(jìn)行貼現(xiàn)，并加之土地增值貼現(xiàn)率由兩兩部分組成成:一部分是當(dāng)當(dāng)前長(zhǎng)期國(guó)國(guó)債利率（（3.47%）；另一部部分是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率（（4%）酒店資產(chǎn)估估值計(jì)算酒店物業(yè)價(jià)價(jià)值=20年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)現(xiàn)金流的折折現(xiàn)值+第20年酒店資產(chǎn)產(chǎn)期末價(jià)值值=53390萬(wàn)元+8460萬(wàn)元=61850萬(wàn)元備注：設(shè)設(shè)酒店2014年投入資金金建設(shè)，2016年正式運(yùn)營(yíng)營(yíng)貼現(xiàn)率7.5%酒店總成本本4.23億元，酒店店殘值率5%，折舊周期期20年2014年土地成本本2736萬(wàn)元，地價(jià)價(jià)上漲率5%品牌酒店管管理公司費(fèi)費(fèi)用：主要要為基本管管理費(fèi)及獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)費(fèi)兩項(xiàng)(此處計(jì)算取取平均值)，2016年開(kāi)開(kāi)始始總總費(fèi)費(fèi)用用為為569萬(wàn)元元27項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069酒店店各各項(xiàng)項(xiàng)生生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)備備及及物物資資采采購(gòu)購(gòu)費(fèi)費(fèi)用用員工工薪薪資資及及勞勞保保預(yù)預(yù)算算酒店店開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)前前專專項(xiàng)項(xiàng)培培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)費(fèi)用用酒店店?duì)I營(yíng)銷銷推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用（（包包括括開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)慶慶典典的的費(fèi)費(fèi)用用））日常常行行政政及及其其它它費(fèi)費(fèi)用用日常常工工程程維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)用用酒店店?duì)I營(yíng)業(yè)業(yè)有有關(guān)關(guān)的的初初期期進(jìn)進(jìn)貨貨費(fèi)費(fèi)用用酒店店正正常常營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)流流動(dòng)動(dòng)資資……………酒店店公公司司收收取取的的酒酒店店管管理理費(fèi)費(fèi)可可達(dá)達(dá)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額的的4.25%甚至至更更多多而而我我們們測(cè)測(cè)算算的的酒酒店店利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額只只占占營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額的的23.75%酒店店從從2016年開(kāi)開(kāi)始始酒酒店店管管理理費(fèi)費(fèi)用用569萬(wàn)元元，并并逐逐年年遞遞增增，，到到2025年達(dá)達(dá)1086萬(wàn)元元；因此此酒酒店店管管理理公公司司的的談?wù)勁信兄敝苯咏由嫔婕凹捌笃髽I(yè)業(yè)重重大大利利益益酒店店談?wù)勁信猩嫔婕凹百M(fèi)費(fèi)用用項(xiàng)項(xiàng)283.對(duì)于于是是否否建建設(shè)設(shè)五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店的的判判斷斷結(jié)論論：：基基于于上上述述判判斷斷，，世世聯(lián)聯(lián)建建議議萬(wàn)萬(wàn)華華集集團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店29促進(jìn)大盤銷售。開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店有助于拓寬大盤客戶來(lái)源，促進(jìn)大盤銷售大盤價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)。五星級(jí)酒店的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)作為大盤后期的價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)之一，能有效拉動(dòng)大盤價(jià)值財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。酒店預(yù)計(jì)于2014年的投資額為4.23億元，折算到2016年資產(chǎn)估值達(dá)6.8億元，資產(chǎn)回報(bào)周期9年(五星級(jí)酒店回報(bào)期為8~12年)，毛利率達(dá)37%12330專題題二二：：社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)如如何何調(diào)調(diào)整整？？1.整體體調(diào)調(diào)整整策策略略（（業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及建建筑筑形形態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整））2.具體體產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造311.整體體調(diào)調(diào)整整策策略略1.業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整方方案案：：影院院業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)取取消消+原持持有有散散鋪鋪放放入入街街鋪鋪內(nèi)內(nèi)銷銷售售；持持有有面面積積由由原原來(lái)來(lái)3.4萬(wàn)平平米米減減為為2.1萬(wàn)平平米米32業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1800平米散鋪兒童主題館2000平米運(yùn)動(dòng)專賣館2000平米品牌專賣店4200平米原方方案案：：3.4萬(wàn)平平米米，，全全部部持持有有業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1000平米散鋪兒童主題館運(yùn)動(dòng)專賣館品牌專賣店新方方案案：：散散鋪鋪銷銷售售，，持持有有2.1萬(wàn)平平米米調(diào)整整策策略略1：盡盡可可能能保保持持原原有有業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，形形成成良良好好的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍調(diào)整整策策略略2：部部分分北北石石橋橋有有的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如社社區(qū)區(qū)影影院院可可不不打打造造調(diào)整整策策略略3：原原來(lái)來(lái)持持有有的的散散鋪鋪放放置置入入街街鋪鋪內(nèi)內(nèi)，，用用作作包包裝裝銷銷售售放入入街街鋪鋪內(nèi)內(nèi)銷銷售售不建建議議打造造332.建筑筑形形態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整：：由““集集中中商商業(yè)業(yè)+街鋪鋪””變變?yōu)闉椤啊癰lock+街鋪鋪””購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪社區(qū)購(gòu)物中心購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪BLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商業(yè)+街鋪存在問(wèn)題1.規(guī)模較大。在北石橋及28萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量2.占用DK67指標(biāo)較多。社區(qū)購(gòu)物中心共3.4萬(wàn)平米規(guī)模，占用DK67較多的住宅建設(shè)量新方案：Block+街鋪將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用DK67的住宅指標(biāo)，也利用主力店帶動(dòng)了周邊散鋪的銷售342.具體體產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)位位置置確確定定35購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3主力業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)面積總面積位置1大型超市10000平米1.3萬(wàn)平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1000平米位置2家電專業(yè)店4000平米4000平米位置3大型餐飲4000平米4000平米1.超市市布置置在在位位置置1，便便利利與與未未來(lái)來(lái)DK67居民民的的購(gòu)購(gòu)物物及及物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的提提升升，，同同時(shí)時(shí)超超市市放放地地下下負(fù)負(fù)一一層層，，不不占占用用其其建建設(shè)設(shè)指指標(biāo)標(biāo)；；2.健身身俱俱樂(lè)樂(lè)部部、、休休閑閑會(huì)會(huì)館館及及品品牌牌餐餐飲飲結(jié)合合超超市市放放置置在在位位置置1，使使得得未未來(lái)來(lái)DK67形成成最最良良好好的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍；；3.家電電專專業(yè)業(yè)店店占用用面面積積較較大大，，且且產(chǎn)產(chǎn)生生租租金金較較低低，，可可放放置置在在位位置置2小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)用用地地上上；；4.大型餐飲飲放置在DK4-2上，帶動(dòng)動(dòng)其散鋪鋪銷售位置1：整體業(yè)業(yè)態(tài)排布布36-1F1F2F大型超市品牌餐飲、散鋪健身俱樂(lè)部、女子休閑會(huì)館100米100米40米100米20米位置1：負(fù)一層層業(yè)態(tài)布布局37大型超市市面積約約達(dá)1萬(wàn)平米，，設(shè)置其其長(zhǎng)寬分分別約為為100米，形狀狀較為規(guī)規(guī)整，便便于貨品品擺放展展示及內(nèi)內(nèi)部動(dòng)線線組織。。負(fù)一層：大型超市面積1萬(wàn)平米100米100米科技二路經(jīng)十三路負(fù)1層如華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家、人人人樂(lè)、、好又多多等超市市位置1：一層業(yè)業(yè)態(tài)布局局3820米100米科技二路經(jīng)十三路1層品牌餐飲1000平米散鋪1000平米1.品牌餐飲飲分別在在科技二二路及經(jīng)經(jīng)十三路路有展示示面，滿滿足招商商需求；；2.散鋪緊鄰鄰十字路路口，提提升其銷銷售價(jià)值值品牌餐飲飲可放置置2~3家本地餐餐飲品牌牌，如KFC、永和豆豆?jié){、魏魏家涼皮皮、小六六湯包等等適合社社區(qū)服務(wù)務(wù)的餐飲飲品牌散鋪可以以包裝成成為親子子、運(yùn)動(dòng)動(dòng)等主題題銷售，，劃分為為2~4個(gè)大鋪，，作為鋪鋪王銷售售位置1：二層業(yè)業(yè)態(tài)布局局391.女子休閑閑會(huì)館放放置在科科技二路路沿線，，提升其其展示面面2.健身俱樂(lè)樂(lè)部呈L型放置健身俱樂(lè)樂(lè)部：中中體倍力力、亞特特體育俱俱樂(lè)部20米100米科技二路經(jīng)十三路1層女子休閑會(huì)館800平米健身俱樂(lè)部1200平米位置2：整體業(yè)業(yè)態(tài)排布布40家電專賣賣店2000平米家電專賣賣店2000平米1F2F科技二路經(jīng)十三路50米40米位置2放置類似似于蘇寧國(guó)美美之類的家家電專業(yè)業(yè)店，總總面積為為4000平米位置3：整體業(yè)業(yè)態(tài)排布布41大型餐飲2000平米大型餐飲2000平米1F2F可放置3~4個(gè)較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌科技二路經(jīng)十三路50米40米位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：負(fù)1層超市動(dòng)動(dòng)線422、在超市市北側(cè)設(shè)設(shè)置輔營(yíng)營(yíng)區(qū)，充充分利用用超市的的人流1、基于超超市招商商考慮，，在購(gòu)物物中心主主入口處處設(shè)置扶扶梯，方方便顧客客進(jìn)入負(fù)負(fù)一層的的超市3、在負(fù)一一層南面面設(shè)置收收銀區(qū)以以及顧客客出入的的扶梯，，通過(guò)扶扶梯既可可到達(dá)首首層出口口，也可可進(jìn)入負(fù)負(fù)二層的的停車場(chǎng)場(chǎng)4、在負(fù)一一層最南南側(cè)設(shè)置置后場(chǎng)空空間，包包括卸貨貨區(qū)、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)空間間和員工工活動(dòng)空空間等功功能超市主營(yíng)區(qū)科技二路經(jīng)十三路-1層大型超超市動(dòng)線線及功能能布局示示意圖由超市到到首層的的扶梯超市輔營(yíng)營(yíng)區(qū)收銀區(qū)由首層到到超市的的入口扶扶梯位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：1層動(dòng)線431、由于Block面積較大大，因此此利用品品牌餐飲飲形成兩兩大出入入口，形形成較多多散鋪展展示面2、地下停停車場(chǎng)出出入口放放置在超超市兩角角，與人人流動(dòng)線線分離科技二路經(jīng)十三路品牌餐飲出入口地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)出入口街鋪街鋪散鋪1層后場(chǎng)（卸貨區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、管理用房）位于1層卸貨區(qū)出入口出入口超市卸貨貨區(qū)封閉閉式設(shè)計(jì)計(jì)，放置置在地面面1層，通過(guò)過(guò)垂直電電梯將貨貨物卸到到負(fù)1層44倘若卸貨區(qū)放置在-1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進(jìn)出，其對(duì)通道高度需求在6.7米以上，難以設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)放置在-1層，會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，而放置在地面1層，可節(jié)省成本為何放在地面1層？卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)封封閉式設(shè)設(shè)計(jì)，避避免卸貨貨區(qū)的形形象、氣氣味等影影響住宅宅、商鋪鋪形象1F超市卸貨貨區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)，盡可可能臨街街45一、卸貨貨區(qū)位置置確定：：位于右圖圖中位置置，不與與人流動(dòng)動(dòng)線形成成沖突，，同時(shí)方方便貨車車出入二、卸貨貨區(qū)卸貨貨平臺(tái)建建議：卸貨平臺(tái)臺(tái)尺寸為為2×8米，并建建設(shè)三個(gè)個(gè)貨梯，，其中兩兩臺(tái)用于于超市及及電器專專賣店，，1臺(tái)用于餐餐飲三、卸貨貨區(qū)臨時(shí)時(shí)停車場(chǎng)場(chǎng)建議：：臨時(shí)停車車場(chǎng)面積積應(yīng)滿足足三輛貨貨車同時(shí)時(shí)停放，，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)車輛自自由轉(zhuǎn)彎彎，建議議面積在在300平米左右（不不計(jì)算進(jìn)進(jìn)入卸貨貨區(qū)的通通道面積積）科技二路經(jīng)十三路卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)卸貨區(qū)位置社區(qū)購(gòu)物中心位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)：2層動(dòng)線46科技二路經(jīng)十三路2層女子休閑會(huì)館健身俱樂(lè)部利用1層的南部部出入口口，以樓樓梯引導(dǎo)導(dǎo)人流進(jìn)進(jìn)入2層樓梯購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3約370m150m50m停車位數(shù)數(shù)量設(shè)置置：總共不少少于404個(gè)停車位位47家電專業(yè)店和大型餐飲共6000㎡，需要停車位：6000*0.8個(gè)/100平米=64個(gè)街鋪停車場(chǎng)：570m/3m/個(gè)=190個(gè)超市停車位需求：1萬(wàn)*2個(gè)/100平米=150個(gè)停車位共計(jì)：404個(gè)停車位需求標(biāo)準(zhǔn)面積停車位設(shè)置數(shù)量超市每100平米1.5個(gè)10000平米150個(gè)大型餐飲每100平米0.8個(gè)4000平米32個(gè)家電專業(yè)店每100平米0.8個(gè)4000平米32個(gè)街鋪在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設(shè)置；每3米設(shè)置一個(gè)停車位沿街共570米展示面190個(gè)停車位位位置設(shè)置置：超市停車車位放置置地下負(fù)負(fù)1層，其余余停車位位放置地地面1層48地下停車場(chǎng)，設(shè)置在超市負(fù)1層，需要建筑面積：8000平米地上停車場(chǎng)，沿街設(shè)置停車位布置購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪123地面停車車場(chǎng)：位位置1、2沿街放置置地下停車車場(chǎng)：位位置3地下放置置49停車位位位置設(shè)置置：超市停車車位，與與住宅/公寓地下下負(fù)1層停車場(chǎng)場(chǎng)同層科技二路經(jīng)十三路地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)住宅/公寓停車場(chǎng)均在-1層，因此超市停車場(chǎng)也放在-1層。如果放在-2層，將造成不必要的浪費(fèi)超市停車場(chǎng)與住宅/公寓停車場(chǎng)放在同一層，并分開(kāi)管理。超市停車場(chǎng)占用150個(gè)停車位停車場(chǎng)放置在-1層街鋪產(chǎn)品品打造：：以1拖2的銷售模模式打造50業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二業(yè)主三模式一：一二層分開(kāi)銷售模式二：1拖2銷售業(yè)主二業(yè)主三業(yè)主四業(yè)主一地面地面二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨(dú)立樓梯連接二樓優(yōu)點(diǎn)：二層銷售價(jià)格較高，能達(dá)到一層的60%以上缺點(diǎn)：二層面積大導(dǎo)致銷售總價(jià)高，銷售速度慢適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段一二層賣給同一個(gè)業(yè)主優(yōu)點(diǎn)：使得二層較容易銷售缺點(diǎn)：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案街鋪產(chǎn)品品打造：：開(kāi)間4~5米，進(jìn)深深12米，單層總總面積控控制在60平米內(nèi)51開(kāi)間區(qū)間比例進(jìn)深區(qū)間比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m－6m51.2%3m－6m29.0%6m－9m21.9%6m－9m30.8%9m－15m5.9%9m－15m30.1%15m－18m4.0%15m－18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合計(jì)100.0%合計(jì)100.0%深圳23個(gè)社區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目目數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)1、3~6米的街鋪鋪開(kāi)間最最為常見(jiàn)見(jiàn)，滿足足大部分分街鋪商商家的需需求2、進(jìn)深的的合理尺尺寸一般般是開(kāi)間間的2~3倍1、建議普普通街鋪鋪打造4~5米的開(kāi)間間，12米的進(jìn)深深，總面面積控制制在60平米以內(nèi)內(nèi)2、部分特特別引進(jìn)進(jìn)的業(yè)態(tài)態(tài)如銀行行、郵政政、知名名咖啡館館品牌等等需要定定制式打打造通過(guò)面積積控制，，實(shí)現(xiàn)總總價(jià)控制制在220萬(wàn)左右52

層數(shù)2011年（元/月·平米）2014年（元/月·平米）2015年（元/月·平米）2016年（元/月·平米）價(jià)格年增長(zhǎng)率街鋪銷售價(jià)格一層

18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）

20837（元/平米）5%二層

9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）

10419（元/平米）5%商業(yè)街鋪鋪價(jià)格：：運(yùn)用租金金反推法法計(jì)算方法法：街鋪鋪首層銷銷售價(jià)格格=首層散鋪鋪?zhàn)饨鹚?商業(yè)物業(yè)業(yè)年投資資回報(bào)率率（商業(yè)物物業(yè)年投投資回報(bào)報(bào)率取8%）街鋪二層層銷售價(jià)價(jià)格=街鋪首層層銷售價(jià)價(jià)格*50%租售價(jià)格格說(shuō)明：：以上租售售價(jià)格均均為2011年價(jià)格2011年以后的的租售價(jià)價(jià)格水平平按照不不同物業(yè)業(yè)形態(tài)，，根據(jù)固定的價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率調(diào)整得到到具體價(jià)格格需視項(xiàng)項(xiàng)目招商商或銷售售時(shí)的市場(chǎng)條件件和銷售售招商策策略再做調(diào)整整按照2011年的價(jià)格格，單層層60平米的2層商鋪，，價(jià)格為為216萬(wàn)元外立面打打造：配配合大盤盤打造Artdeco風(fēng)格53建筑風(fēng)格格應(yīng)注意意和住宅宅、公寓寓在整體體風(fēng)格上上的統(tǒng)一一性，建建議采用用古典沉沉穩(wěn)的建建筑風(fēng)格格Block街區(qū)又要要從住宅宅、公寓寓中區(qū)分分開(kāi)來(lái)，，在色彩彩上，選選擇鮮艷艷，對(duì)比比強(qiáng)烈的的顏色，，以暖色色調(diào)為主主54專題三：：28萬(wàn)平米商商業(yè)項(xiàng)目目如何打打造？1.寫字樓樓群方方案方方向研研判2.大型百百貨業(yè)業(yè)態(tài)可可行性性研判判3.原奧特特萊斯斯方案案深化化551.寫字樓樓群方方案方方向研研判西安寫寫字樓樓群主主要集集中在在四大大區(qū)域域：城內(nèi)、、經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)、、曲江江新區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)56高新經(jīng)開(kāi)城內(nèi)曲江長(zhǎng)安路城內(nèi)——城市商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)中心心，辦辦公氛氛圍成成熟、、但無(wú)無(wú)新項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)產(chǎn)品水水平：：形象、、配置置均較較高客戶類類型：：世界知知名公公司、、國(guó)內(nèi)內(nèi)頂級(jí)級(jí)企業(yè)業(yè)，地地產(chǎn)、、銀行行、通通訊、、科技技、服服務(wù)等等代表項(xiàng)項(xiàng)目：：中大國(guó)國(guó)際、、長(zhǎng)安安國(guó)際際中心心經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)——隨政府府搬遷遷帶動(dòng)動(dòng)，區(qū)區(qū)域辦辦公氛氛圍逐逐漸升升溫支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：商用汽汽車、、電力力電子子、食食品飲飲料、、新材材料分布：：主要要沿未央央路線線形分分布產(chǎn)品水水平：：以商住住公寓寓為主主，純純寫字字樓較較少。。整體體品質(zhì)質(zhì)一般般客戶類類型：：依托或或服務(wù)務(wù)于區(qū)區(qū)域主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的中小小型企企業(yè)為為主，，地產(chǎn)產(chǎn)、裝裝飾、、電子子等行行業(yè)居居多代表項(xiàng)項(xiàng)目：：經(jīng)發(fā)大大廈、、利君君V時(shí)代、、第5國(guó)際、、賽高高國(guó)際際高新區(qū)區(qū)——依托高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、知名名企業(yè)業(yè)密集集，是是西安安寫字字樓發(fā)發(fā)展的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：信息、、生物物、新新能源源等產(chǎn)品水水平：：產(chǎn)品水水平較較高、、形象象、配配置、、配套套較優(yōu)優(yōu)客戶類類型：：全球500強(qiáng)，國(guó)國(guó)內(nèi)大大型企企業(yè)，，主要要為IT、通訊、電電子、高科科技等,價(jià)格承受能能力較強(qiáng)代表項(xiàng)目：：旺座現(xiàn)代城城、旺座國(guó)國(guó)際高新國(guó)國(guó)際、都市市之門曲江——發(fā)展為西部部最大的文文化產(chǎn)業(yè)聚聚集地支柱產(chǎn)業(yè)：：文化影視視類產(chǎn)品水平：：SOHO公寓，純寫寫字樓產(chǎn)品品較少，產(chǎn)產(chǎn)品打造上上注重外立立面，景觀觀客戶類型：：文化、傳傳媒等代表項(xiàng)目：：曲江會(huì)展展國(guó)際、文文化大廈、、智慧大廈廈、佳和中中心等經(jīng)開(kāi)區(qū)：西西安經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，成立于于1993年，2000年被國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)為國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)57截止目前，，經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)內(nèi)共有企業(yè)業(yè)3300余家，引進(jìn)進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目目600項(xiàng)。25家境外世界界500強(qiáng)企業(yè)投資資項(xiàng)目和一一批國(guó)內(nèi)知知名企業(yè)先先后入駐，，促進(jìn)了四四大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。2008年，全區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總總產(chǎn)值685億元，主要要指標(biāo)連續(xù)續(xù)第六年保保持40%的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，成為中中西部地區(qū)區(qū)發(fā)展速度度最快、最最具活力和和成長(zhǎng)潛力力的區(qū)域之之一。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊西安經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)成立于1993年，2000年被國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)為國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)；開(kāi)發(fā)區(qū)定位位以提高吸收收外資質(zhì)量量為主，以以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)為主，以優(yōu)優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力力于發(fā)展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)發(fā)展高附加值服服務(wù)業(yè)，促進(jìn)國(guó)家家級(jí)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)向多功能能綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展展。該區(qū)域?qū)懽肿謽前l(fā)展基基于兩大因因素：因素一：四四大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展商用汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：國(guó)內(nèi)內(nèi)最大重卡卡生產(chǎn)基地地四大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以陜汽集團(tuán)團(tuán)為龍頭，，完善車架架、車橋、、發(fā)動(dòng)機(jī)、、輪胎、零零部件生產(chǎn)產(chǎn)及專用車車生產(chǎn)等配配套產(chǎn)業(yè)，，壯大商用用汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)勢(shì)。電力電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：本省省世界500強(qiáng)投資企業(yè)業(yè)最密集的的產(chǎn)業(yè)積極承接大大型國(guó)有電電力電子企企業(yè)“退二二進(jìn)三”和和重組改造造，發(fā)揮西西門子、阿阿爾斯通、、日立等世世界500強(qiáng)企業(yè)和西西電集團(tuán)等等國(guó)內(nèi)知名名企業(yè)的聚聚集優(yōu)勢(shì)，，打造技術(shù)術(shù)先進(jìn)、帶帶動(dòng)能力強(qiáng)強(qiáng)、西北最最大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群群。食品飲料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條完整整，西北地地區(qū)最重要要的生產(chǎn)基基地按照綠色標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)態(tài)要求，依依托可口可可樂(lè)、康師師傅、金威威啤酒、樂(lè)樂(lè)百氏、維維維乳業(yè)、、殷榮飲品品、米旗食食品等國(guó)內(nèi)內(nèi)外知名企企業(yè)，發(fā)展展食品飲料料產(chǎn)業(yè)集群群，形成西西北規(guī)模最最大、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條完整整的食品飲飲料聚集地地。新材料產(chǎn)業(yè)業(yè)：國(guó)家級(jí)級(jí)新材料成成果轉(zhuǎn)化及及產(chǎn)業(yè)化基基地依托國(guó)家級(jí)級(jí)新材料成成果轉(zhuǎn)化及及產(chǎn)業(yè)化基基地，以稀稀有金屬材材料和新能能源（節(jié)能能型）材料料領(lǐng)域?yàn)橹髦饕l(fā)展方方向，培育育一批具有有自主知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)和核核心競(jìng)爭(zhēng)力力的優(yōu)勢(shì)企企業(yè)。到2010年企業(yè)總數(shù)數(shù)達(dá)到50家，工業(yè)總總產(chǎn)值達(dá)到到140億元。因素二：政政府強(qiáng)有力力規(guī)劃59西安市行政中心北遷，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地鐵2號(hào)線，促進(jìn)北城快速發(fā)展，進(jìn)一步拉近與主城區(qū)的距離新火車客運(yùn)站，為實(shí)現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持大明宮遺址改造，有效保護(hù)遺址，建立國(guó)家歷史公園市行政中心心北遷，新新客運(yùn)站、、地鐵二號(hào)號(hào)線的建成成，大明宮宮遺址改造造，將加速速北城的發(fā)發(fā)展從而實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)新城城”向“功能復(fù)合合新城”轉(zhuǎn)變，成為為西安城市市新中心，，為寫字樓樓發(fā)展提供供了機(jī)遇601993年：經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)創(chuàng)建（總總規(guī)模不足足10平方公里））1996年：成為省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)2000年：躍升國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)從2003年起，經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張張，先后完完成文景路路8條道路和一一批園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)2005年：提出““未央新城城”定位2005年：城市運(yùn)運(yùn)動(dòng)公園向向市民開(kāi)放放2005年以來(lái)，西西安經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)先后投資資60億元，實(shí)施施“環(huán)境升升級(jí)系統(tǒng)工工程”1993——1995年1996——2000年2000——2005年2005——2009年2010之后2010年：行政中中心搬遷2010年：北客站站開(kāi)通2011年：地鐵2號(hào)線通車……產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)階階段“未央新城””的提出“城市新中心心”經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，通通過(guò)產(chǎn)業(yè)拉拉動(dòng)區(qū)域發(fā)發(fā)展；成為為城市主要要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)；通過(guò)4大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的拉動(dòng)，，區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)人口集聚聚，區(qū)域整整體城市意意向不佳，，居住氛圍圍與配套設(shè)設(shè)施提升速速度較慢。。新的區(qū)域定定位提出，，開(kāi)始向““北部新城城”轉(zhuǎn)變；；政府北遷利好，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施施等大幅改改善；成為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)?！拔靼蚕虮薄薄钡陌l(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，多項(xiàng)項(xiàng)重大利好好加速區(qū)域域發(fā)展；城市功能更更加復(fù)合、、完善，體體現(xiàn)“城市市新中心””價(jià)值。從2007年開(kāi)始，隨隨著經(jīng)發(fā)大大廈等一些些品質(zhì)較高高寫字樓相相繼推出，，選擇在此此辦公的企企業(yè)逐漸增增多，商務(wù)務(wù)辦公氛圍圍逐漸形成成61我們項(xiàng)目在在經(jīng)開(kāi)區(qū)無(wú)無(wú)論是形象象和產(chǎn)品品品質(zhì)都是最最好的，辦辦公客戶相相應(yīng)也比其其他寫字樓樓里的客戶戶高端一些些，有一些些省外、甚甚至國(guó)際知知名企業(yè)已已經(jīng)入駐。。經(jīng)發(fā)大廈廈的高端形形象、質(zhì)感感外立面、、豪華大堂堂、電梯配配置等諸多多方面都能能滿足這些些高端客戶戶對(duì)辦公物物業(yè)的需求求?，F(xiàn)在這個(gè)區(qū)區(qū)域缺我們們這樣的比比較上檔次次的寫字樓樓，目前區(qū)區(qū)域里最多多的還是商商務(wù)公寓，，就算是寫寫字樓在大大堂、配置置方面都挺挺一般的，，入駐的企企業(yè)普遍也也都是一些些中小企業(yè)業(yè)。如果外外立面、大大堂、配置置、配套上上做好了肯肯定會(huì)有好好的企業(yè)選選擇的，這這個(gè)區(qū)域的的辦公氛圍圍應(yīng)該也會(huì)會(huì)越來(lái)越濃濃厚。----經(jīng)發(fā)大廈租租賃部經(jīng)開(kāi)區(qū)的辦辦公氛圍原原來(lái)很不成成熟，但是現(xiàn)在在隨著經(jīng)發(fā)大大廈等一些品質(zhì)質(zhì)較高的寫寫字樓相繼繼推出來(lái)，，選擇在經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)辦公的的企業(yè)數(shù)量量越來(lái)越多多，企業(yè)檔檔次、規(guī)模模較原來(lái)也也有了提升升，原來(lái)未央央路寫字樓樓比較密集集的一個(gè)區(qū)區(qū)域是鳳2路，現(xiàn)在慢慢慢在向北北延伸，鳳鳳城5路賽高國(guó)際際街區(qū)項(xiàng)目目中也有寫寫字樓，我我們項(xiàng)目對(duì)對(duì)面的正尚尚國(guó)際也規(guī)規(guī)劃有寫字字樓產(chǎn)品。。政府對(duì)這個(gè)個(gè)區(qū)域的規(guī)規(guī)劃很明顯顯，先重點(diǎn)點(diǎn)打造鳳5路和我們項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域這這兩個(gè)點(diǎn)，，鳳5路更多的是是商業(yè)中心心，我們區(qū)區(qū)域偏重商商務(wù)一些，，未來(lái)隨著著市政府的的搬遷等因因素，肯定定會(huì)有更多多的企業(yè)跟跟隨過(guò)來(lái)選選擇經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)的。----經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃劃局目前已經(jīng)形形成相當(dāng)規(guī)規(guī)模的商務(wù)務(wù)辦公區(qū)，，囊括甲級(jí)寫寫字樓、商商務(wù)公寓等辦公產(chǎn)品品62賽高街區(qū)經(jīng)發(fā)大廈賽高國(guó)際凱鑫國(guó)際天地時(shí)代廣場(chǎng)第5國(guó)際利君V時(shí)代雅荷中環(huán)大廈商住公寓寫字樓北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大，主要沿未央路線形分布；以商住公寓為主，純寫字樓較少。在使用項(xiàng)目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時(shí)代廣場(chǎng)、第5國(guó)際等項(xiàng)目中既有寫字樓又有商住公寓。高新區(qū)：是是西安目前前最大規(guī)模模寫字樓聚聚集區(qū)，分為核心區(qū)板塊塊、唐延路路板塊與CBD板塊63財(cái)富中心二期朗辰大廈林凱大廈旺座國(guó)際西港國(guó)際大廈西部國(guó)際廣場(chǎng)凱創(chuàng)國(guó)際南洋國(guó)際高新國(guó)際一品·美道銀河新坐標(biāo)旺座現(xiàn)代城唐灃國(guó)際廣場(chǎng)CLASSCROSS萬(wàn)象匯數(shù)字大廈匯金國(guó)際橡樹(shù)街區(qū)洛克大廈SOHO同盟綠地中心都市之門匯鑫IBC核心區(qū)板塊CBD板塊唐延路板塊核心驅(qū)動(dòng)力：高新區(qū)最傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，依靠最成熟的商務(wù)氛圍吸引企業(yè)進(jìn)駐租售水平：100~150元/平米/月主力客戶:科技、證券、咨詢、文化、銀行、地產(chǎn)等老核心區(qū)板塊核心驅(qū)動(dòng)力：區(qū)域較為成熟、發(fā)展較快，租金較低租售水平：50~70元/平米/月主力客戶：中小型企業(yè)，資訊、科技、廣告等唐延路板塊二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD板塊核心驅(qū)動(dòng)力：政府大力支持（管委會(huì)政府搬遷至此），大型企業(yè)進(jìn)駐帶動(dòng)商務(wù)氛圍租售水平：100~120元/平米/月主力客戶：銀行，科技公司，石油、工程、設(shè)備、資訊等各類企業(yè)，規(guī)模有大有小三大板塊的的發(fā)展有兩兩大因素推推動(dòng)：因素一：經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及及城市擴(kuò)張張641233西三環(huán)繞城高速1991~1996年產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施先行1997~2003年產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)，二次創(chuàng)業(yè)2004~2011年綜合新城產(chǎn)業(yè)成熟、商業(yè)繁榮1991.03國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)高新區(qū)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1992.01西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總公司成立1995.12基礎(chǔ)設(shè)施極大完善：主次干道建設(shè)完成，學(xué)校、新紀(jì)元廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)投入使用1997.03高新區(qū)規(guī)劃面積擴(kuò)大為10.57平方公里1999.06西安軟件產(chǎn)業(yè)園正式掛牌2002.01啟動(dòng)并實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃2004.01引進(jìn)易初蓮花、美格菲等知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè)20多家2005.12出口加工B區(qū)啟動(dòng)建設(shè)2011.06中國(guó)西部第一高雙子塔落戶西安高新區(qū)2011.07中軟國(guó)際萬(wàn)人基地落戶高新區(qū)軟件新城高新區(qū)初建面貌現(xiàn)在的高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展及城城市擴(kuò)張歷歷程因素二：：政府對(duì)對(duì)區(qū)域發(fā)發(fā)展的引引導(dǎo)65組團(tuán)A：辦公集集中區(qū)（（科技路路、高新新路、南南二環(huán)附附近）綜綜合型寫寫字樓集集中區(qū)組團(tuán)B：辦公集集中區(qū)（（唐延路路沿線））公寓型寫寫字樓集集中區(qū)組團(tuán)C：辦公集集中區(qū)（（甲級(jí)寫寫字樓聚聚集地））ABC管委會(huì)老址管委會(huì)原址管委會(huì)新址隨著管委委會(huì)搬遷遷，錦業(yè)業(yè)路綠化化面積日日新月異異。項(xiàng)目目周邊分分布有永永陽(yáng)公園園、木塔塔寺公園園、奧林林匹克公公園、以以及在建建的150畝CBD中央公園園，形成成開(kāi)闊潔潔凈的宜宜居環(huán)境境。以高新管管委會(huì)““都市之之門”為為圓心輻輻射的政政務(wù)中心心、綠地地筆克會(huì)會(huì)展為圓圓心的商商務(wù)核心心，形成成項(xiàng)目周周邊政經(jīng)經(jīng)焦點(diǎn)。。高新管委委會(huì)的輻輻射效應(yīng)應(yīng)與政策策導(dǎo)向，，對(duì)產(chǎn)業(yè)業(yè)的分布布和區(qū)域域的發(fā)展展產(chǎn)生規(guī)規(guī)律化聚聚集效應(yīng)應(yīng)城市擴(kuò)張張所產(chǎn)生生的商務(wù)務(wù)區(qū)：唐延路板板塊是老核心心區(qū)發(fā)展展逐漸飽飽和后商商務(wù)辦公公往西外溢溢擴(kuò)展而形成66項(xiàng)目名稱總建面租金西港國(guó)際大廈70303

100-120

西部國(guó)際廣場(chǎng)124946

55-70

財(cái)富中心8044540-65

郎臣大廈

6630390-100高新國(guó)際140000

85-120

南洋國(guó)際——

50-60

創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)8560065-75海星城市廣場(chǎng)138000

55-65