某項(xiàng)目再定位建議方案

2001-11

——福華苑——

項(xiàng)目再定位建議

APEX整合傳播機(jī)構(gòu)

APEX房地產(chǎn)投資顧問公司

2000年12月26日

2001-12

我們的歷史1993年，作為日本APEX國際株式會(huì)社在中國大陸設(shè)立的專門營銷機(jī)構(gòu)，APEX市場(chǎng)營銷咨詢有限公司在成都成立；1997年，成都APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處；2000年，與日本（北京）電通成立成都電通；2000年，成立（成都）APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。關(guān)于APEX2001-13我們的榮譽(yù)1998年，獲得成都市工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標(biāo)”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃機(jī)構(gòu)；1999年，四川省第5屆優(yōu)秀廣告評(píng)比囊括10多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)；1999年,名列全國廣告100強(qiáng)第33位；2000年，獲得四川省工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標(biāo)”稱號(hào)。關(guān)于APEX2001-14我們的客戶（房地產(chǎn)類）

重慶時(shí)代天驕成都領(lǐng)秀別墅長富花園綿陽富樂城市花園清江花園華西大廈翠海庭融信商店街一城百年廣場(chǎng)臺(tái)慶得意世界武城碧云天匯聯(lián)香榭里匯聯(lián)康河驪景重慶新東湖重慶芳草地歐式花園重慶九龍山莊重慶天驕俊園廣廈經(jīng)典朝天門基良廣場(chǎng)留金歲月關(guān)于APEX2001-15在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，以恰當(dāng)?shù)姆绞?，將恰?dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷售給恰當(dāng)?shù)念櫩?。APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念關(guān)于APEX2001-16APEX投資理念闡釋：恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品恰當(dāng)?shù)念櫩腿胧袝r(shí)機(jī)與姿態(tài)現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價(jià)格整合營銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標(biāo)準(zhǔn)等品牌感召下的價(jià)值共識(shí)恰當(dāng)?shù)姆绞角‘?dāng)?shù)臅r(shí)間與地點(diǎn)關(guān)于APEX2001-17APEX地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系：前置服務(wù)概念設(shè)計(jì)整合傳播銷售控制地塊評(píng)估/區(qū)域供給評(píng)估顧客需求評(píng)估/基本假設(shè)樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念A(yù)D/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問整合銷售與傳播關(guān)于APEX2001-18本案策略思考邏輯：區(qū)域供給＆需求狀況項(xiàng)目SWOT分析再定位建議顧客/規(guī)劃理念規(guī)劃調(diào)整投資回報(bào)概算2001-19第一部分項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套設(shè)施調(diào)查2001-110一、項(xiàng)項(xiàng)目土土地性性質(zhì)調(diào)調(diào)查1、地地理位位置位于長長順街街南延延線路路口，，距錦錦里西西路、、府南南河200米左右右。項(xiàng)目所所在的的區(qū)域域范圍圍：東起東東城根根街南南延線線，西西至西西較場(chǎng)場(chǎng)、琴琴臺(tái)路路；北北至蜀蜀都大大道，，南至至府南南河、、錦里里路，，為不不規(guī)則則矩形形，是是本次次項(xiàng)目目環(huán)境境分析析及市市場(chǎng)分分析的的主要要區(qū)域域。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1112、區(qū)區(qū)域居居住文文脈位于成成都上上風(fēng)上上水的的西南南面，，內(nèi)環(huán)環(huán)線以以內(nèi)：：省委及及市委委辦公公區(qū)，，下屬屬各類類辦事事部門門遍布布左右右。為為各政政府、、企事事業(yè)單單位宿宿舍聚聚集地地（如如省衛(wèi)衛(wèi)生廳廳、市市常委委住宅宅樓等等）。。為成都都傳統(tǒng)統(tǒng)的居居家老老城區(qū)區(qū)之一一。從【長城園園】到【彩虹花花園】構(gòu)成了了一個(gè)個(gè)在老老城中中的局局部新新區(qū)，，并往往南往往西延延伸出出了成成都目目前炙炙手可可熱的的居住住熱點(diǎn)點(diǎn)——大石西西路區(qū)區(qū)域及及雙楠楠區(qū)域域。府南河河居家家情結(jié)結(jié)：成都市市風(fēng)景景名勝勝區(qū)：多個(gè)個(gè)公園園聚集集區(qū)。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1123、土土地面面積及及其紅紅線圖圖土地面面積：：項(xiàng)目目征地地6.38畝，，規(guī)劃劃紅線線內(nèi)用用地5畝。。總建建筑面面積為為32705平平方米米。地塊形形狀：：方正正、規(guī)規(guī)則的的矩形形，臨臨街面面長度度為60米米，進(jìn)進(jìn)深為為21米。。4、三三通一一平現(xiàn)現(xiàn)狀長順街街南延延線尚尚未建建成通通車。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-113二、項(xiàng)項(xiàng)目用用地周周邊環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查1、地地塊周周邊的的建筑筑物地塊南南面：：為““齊力力大廈廈”，，多層層。地塊北北面：：為三三五0八廠廠的辦辦公樓樓，多多層。。地塊西西面：：為““冠城城花園園”二二期，，高層層。地塊東東面：：為單單位宿宿舍，，多層層?？偟膩韥碚f，，地塊周周邊的的建筑筑物盡盡管距距離較較近，，但因因高度度有限限，對(duì)對(duì)高層層電梯梯公寓寓來說說，其其視野野基本本上不不受影影響。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1142、自自然綠綠化景景觀處于百百花譚譚—武武侯祠祠風(fēng)景景區(qū)，，區(qū)域域大環(huán)環(huán)境悠悠美宜宜人。。多個(gè)城城市公公園及及自然然綠化化景觀觀，如如人民民公園園、武武侯祠祠、南南郊公公園、、百花花譚公公園。。府南河河自側(cè)側(cè)畔而而過，，更增增添了了河濱濱公園園一道道風(fēng)景景線。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1153、歷歷史人人文景景觀成都名名勝古古跡區(qū)區(qū)，多多重歷歷史人人文景景觀。。駕車六六分鐘鐘至杜杜甫草草堂駕車六六分鐘鐘到武武侯祠祠4、環(huán)環(huán)境污污染狀狀況成都傳傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)，基基本上上無環(huán)環(huán)境污污染。。府河治治理工工程的的實(shí)施施，使使沿河河居家家狀況況得以以極大大的改改善。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-116三、地地塊交交通條條件調(diào)調(diào)查1、地地塊周周邊的的市政政路網(wǎng)網(wǎng)位于城城市主主干道道蜀都都大道道與內(nèi)內(nèi)環(huán)線線錦里里路之之間，，距成成都最最主要要的幾幾線交交通動(dòng)動(dòng)脈：：蜀都都大道道、錦錦里路路、一一環(huán)路路、人人民南南路都都僅有有數(shù)分分鐘的的車程程。區(qū)域內(nèi)內(nèi)以長長順街街南延延線貫貫穿南南北，，北至至蜀都都大道道，南南至錦錦里路路。以錦里里路直直通人人民南南路；；以大大石東東路、、大石石西路路直通通一環(huán)環(huán)路及及二環(huán)環(huán)路。。項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境分分析2001-1172、公公共交交通現(xiàn)現(xiàn)狀、、遠(yuǎn)景景規(guī)劃劃項(xiàng)目正正對(duì)面面為一一條16米米寬的的四車車道道道，已已列入入青羊羊區(qū)政政府2000年年工作作規(guī)劃劃。據(jù)預(yù)測(cè)測(cè)：長長順街街南延延線與與錦里里路、、蜀都都大道道相接接，即即會(huì)成成為市市區(qū)主主要交交通干干道，，東城城根街街南延延線的的車輛輛部分分西移移，琴琴臺(tái)路路的車車輛部部分東東移。。3、進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目地塊的的交通網(wǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀目前長順街街南延線尚尚未建成通通車。項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析2001-118四、周邊市市政配套設(shè)設(shè)施調(diào)查購物場(chǎng)所：齊力大廈廈底樓的““互惠超市市”；人商商武侯分場(chǎng)場(chǎng)、購書中中心、半邊邊橋街市場(chǎng)場(chǎng)；離百貨貨大樓、鹽鹽市口商圈圈一刻鐘車車程。文化教育：：石室中學(xué)、、君平街小小學(xué)、勝西西小學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生：：華西醫(yī)院，，省衛(wèi)干院院附屬醫(yī)院院，市第十十一醫(yī)院，，婦產(chǎn)科、、甲亢病、、口腔科等等多種?？瓶漆t(yī)院。游樂休憩設(shè)設(shè)施：多個(gè)城市公公園，府河河河邊公園園項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析2001-119幾個(gè)測(cè)試：：步行：1分鐘到河濱濱公園3分鐘到半邊邊街市場(chǎng)6分鐘到百花花譚公園騎車：4分鐘到石室室中學(xué)7分鐘到武侯侯祠、南郊郊公園8分鐘到人商商武侯分場(chǎng)場(chǎng)、購書中中心10分鐘到成都都體院駕車：3分鐘上一環(huán)環(huán)路7分鐘到天府府廣場(chǎng)、華華西醫(yī)大項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析2001-120結(jié)論論：該區(qū)域?yàn)槌沙啥际袇^(qū)理理想的居家家福地之一一。因其發(fā)達(dá)的的交通動(dòng)線線及成熟的的社區(qū)配套套，其居住住價(jià)值遠(yuǎn)高高于目前房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的其它熱熱點(diǎn)區(qū)域；；且處在寸土土寸金的成成都西城，，內(nèi)環(huán)線之之內(nèi)，其升升值潛力巨巨大。而對(duì)位于該該區(qū)域中心心位置的【【福華苑】】來說，則則可以概括括為：繁華都市里里的清幽碧波翠柳中中的便捷項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境分析2001-121第二部分區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分析成都市房地地產(chǎn)概況區(qū)域市場(chǎng)概概況區(qū)域內(nèi)供給給狀況分析析（高層電電梯公寓））抗性樓盤概概況區(qū)域市場(chǎng)供供需關(guān)系的的重要結(jié)論論2001-122一、成都房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況1、2000年成都都高檔物業(yè)業(yè)的價(jià)格走走勢(shì)從位置分布布來看，成成都市的高高當(dāng)物業(yè)主主要集中在內(nèi)環(huán)線舊舊城區(qū)、府南河沿線線、城南社區(qū)、城西大石西西路與浣花花風(fēng)景區(qū)一一帶及其延伸區(qū)區(qū)域等幾個(gè)個(gè)主題開發(fā)發(fā)片區(qū)。從整體來看看，2000年成都都住宅市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格下下降主要體體現(xiàn)在均價(jià)價(jià)在3000元/平平方米以上上的高檔物物業(yè)。但對(duì)對(duì)于幾個(gè)主主要分布區(qū)區(qū)來說，情情況有所差差別。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-1232、高檔樓樓盤價(jià)格走走低的主要要宏觀影響響因素宏觀經(jīng)濟(jì)景景氣程度不不足，純居居家高檔公公寓需求客客戶增長慢慢。WTO與西部大大開發(fā)對(duì)成成都經(jīng)濟(jì)的的影響在短短期內(nèi)不明明顯。前期高檔公公寓發(fā)展過過快，市場(chǎng)場(chǎng)存量大，，下半年則則受到成都都花園、萬萬科城市花花園、中海海名城等外外來大規(guī)模模高檔物業(yè)業(yè)的沖擊，，市場(chǎng)供大大于求，競(jìng)競(jìng)爭激烈。。消費(fèi)者持持幣觀望。。項(xiàng)目創(chuàng)新主主要體現(xiàn)在在形式上，，概念多，，實(shí)質(zhì)少。。難以引起起買家興趣趣。契合目目標(biāo)消費(fèi)者者的有個(gè)性性的樓盤基基本上還是是市場(chǎng)空白白點(diǎn)。2001-1243、高檔物物業(yè)的區(qū)域域特色：內(nèi)環(huán)線舊城城區(qū)價(jià)格持持續(xù)走低：：A、內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目目地價(jià)成本本高，開發(fā)發(fā)高檔公寓寓是主流。。B、城市建設(shè)重重心外移，，舊城區(qū)改改造相對(duì)滯滯后，且功功能混淆，，居住區(qū)與與商貿(mào)、金金融區(qū)混雜雜，路網(wǎng)密密度不夠，，道路狹窄窄，人口密密度大等等等都使得居居家質(zhì)量大大受影響。。C、市區(qū)內(nèi)未來來房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)務(wù)辦公大廈廈，在現(xiàn)在在高層寫字字樓極為低低迷的情況況下宜以商商住兩用的的功能為定定位；高檔檔公寓則以以小戶型、、單身公寓寓有較好的的市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-125城南社區(qū)價(jià)價(jià)格持續(xù)走走低：A、片區(qū)開區(qū)趨趨于成熟，，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)集中、密密度大。B、項(xiàng)目間競(jìng)爭爭激烈，層層次高而全全面，一些些對(duì)比優(yōu)勢(shì)勢(shì)不明顯的的項(xiàng)目價(jià)格格有所下降降。C、后期介入的的項(xiàng)目在品品牌、實(shí)力力上不占優(yōu)優(yōu)勢(shì)，定位位較為謹(jǐn)慎慎，價(jià)格壓壓得較低。。D、片區(qū)早期規(guī)規(guī)劃不足，，區(qū)內(nèi)交通通、購物等等方面的承承載力已力力不從心，，給區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)價(jià)值帶來較較多的負(fù)面面影響。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-126府南河沿線線進(jìn)一步開開發(fā)前景看看好：A、擁有不可比比擬的水景景資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)的府南河河沿線可資資開發(fā)的地地塊日漸少少，且隨著著府河整治治工作的深深入，沿線線更是成為為生態(tài)居家家的理想選選擇。B、早期開發(fā)的的項(xiàng)目主題題開發(fā)不明明，加上府府河沿線污污染較重，，價(jià)格相對(duì)對(duì)較低。C、近期一些老老項(xiàng)目價(jià)格格較大幅度度下調(diào)，但但新推出的的價(jià)格走高高使得總體體水平呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢(shì)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-127大石西路-浣花風(fēng)景區(qū)區(qū)一帶，高高檔物業(yè)發(fā)發(fā)展型片區(qū)區(qū)：A、綜合全市各各局部區(qū)域域住宅開發(fā)發(fā)的現(xiàn)狀與與發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)來看，該該區(qū)域是最最具條件成成為繼城南南之后的第第二個(gè)高檔檔時(shí)尚片區(qū)區(qū)。B、先天上風(fēng)上上水的地域域優(yōu)勢(shì)，加加上獨(dú)特的的人文景觀觀資源和厚厚重的區(qū)域域文化，以以及大量待待開發(fā)的土土地使區(qū)域域的居住價(jià)價(jià)值大大提提高。C、區(qū)域總價(jià)水水平有所下下降，與城城南項(xiàng)目市市場(chǎng)反映較較為遜色。。主要是由由于：一些些不明朗因因素導(dǎo)致大大量項(xiàng)目還還在等待觀觀望，近期期推出的項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模較較小，檔次次不夠；五五大花園帶帶來的一些些負(fù)面影響響，成都花花園的開發(fā)發(fā)未上規(guī)模模。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-1284、各主要要高檔住宅宅樓盤聚集集區(qū)域價(jià)格格變動(dòng)情況況：Q-季度單單位位：元時(shí)期地域2000Q12000Q22000Q3近期內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)3002299529262923府南河沿線3068309731263104城南高檔社區(qū)2834280727892767大石西路-浣花風(fēng)景區(qū)一帶2644266226312616區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-129結(jié)論：從供求總體體狀況來看看，在房市市價(jià)格普遍遍低糜的態(tài)態(tài)勢(shì)下，府府河沿線高高檔住宅價(jià)價(jià)格卻穩(wěn)中中有升，保保持了良好好的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭。本項(xiàng)目所處處區(qū)域位于于府河段較較好位置，，發(fā)展前景景好。業(yè)內(nèi)對(duì)大石石西路-浣浣花風(fēng)景線線一帶的發(fā)發(fā)展較為看看好。本項(xiàng)目位于于該區(qū)域的的起始位置置，有較高高的升值潛潛力。低糜的房市市為項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備了充足足的持幣觀觀望的消費(fèi)費(fèi)群，但其其消費(fèi)習(xí)慣慣更加理性性和謹(jǐn)慎。。個(gè)性化特色色樓盤的需需求更加旺旺盛。區(qū)域市場(chǎng)分分析2001-130二、區(qū)域市市場(chǎng)概況1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)供需概況況因處于傳統(tǒng)統(tǒng)居家老區(qū)區(qū)，近期開發(fā)的的商品房項(xiàng)項(xiàng)目較少，供消費(fèi)者者選擇的機(jī)機(jī)會(huì)不多。。鄰近區(qū)域具具競(jìng)爭性的的樓盤較多多，如如【【國國嘉嘉華華庭庭】】【【長長富富花花園園】】及及大大石石西西路路區(qū)區(qū)域域的的一一些些樓樓盤盤，，對(duì)對(duì)該該區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)形形成成了了一一定定威威脅脅。。區(qū)域域需需求求逐逐漸漸升升溫溫，，售售價(jià)價(jià)在在低低糜糜的的房房產(chǎn)產(chǎn)中中穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-1312、、區(qū)區(qū)域域及及周周邊邊地地區(qū)區(qū)主主要要物物業(yè)業(yè)因地地價(jià)價(jià)成成本本高高，，各各項(xiàng)項(xiàng)目目的的容容積積率率普普遍遍較較大大，，該該區(qū)域域住住宅宅以以高高層層電電梯梯公公寓寓為為主主，小小區(qū)區(qū)建建筑筑群群與與單單體體建建筑筑的的項(xiàng)項(xiàng)目目參參半半。。【長長城城園園】】由由4-18F、、1-11F、、1-25F、、6-7F圍圍合合成成為為較較大大的的社社區(qū)區(qū)；；【冠冠城城花花園園】】二二、、三三期期12-20F構(gòu)構(gòu)成成圍圍合合式式社社區(qū)區(qū)；；【錦錦江江新新時(shí)時(shí)代代花花園園】】為為雙雙塔塔樓樓15F，，底底層層架架空空；；【彩彩虹虹花花園園】】由由1-18F、、2-9F、、1-7F構(gòu)構(gòu)成成。?！緡鴩渭稳A華庭庭】】由由33F構(gòu)構(gòu)成成C型型半半圍圍合合。?！鹃L長富富花花園園】】由由4-15F、、2-25F構(gòu)構(gòu)成成圍圍合合式式社社區(qū)區(qū)。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-1323、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)未未來來兩兩年年內(nèi)內(nèi)待待開開發(fā)發(fā)的的住住宅宅【長長城城園園】】二二期期及及三三期期共共計(jì)計(jì)兩兩幢幢18F高高層層、、一一幢幢25F高高層層、、一一幢幢11F小小高高層層及及四四幢幢多多層層；；【冠冠城城花花園園】】二二期期，，正正在在做做基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；【彩彩虹虹花花園園】】二二期期18F的的高高層層。?；A(chǔ)礎(chǔ)已已完完工工。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-133三、、區(qū)域域內(nèi)內(nèi)供供給給狀狀況況分分析析1、、【【彩彩虹虹花花園園】】--------------------------項(xiàng)目目概概況況占地地：：近近20畝畝總建建面面：：35000㎡㎡建筑筑：1-18F、、2-9F、、1-7F總戶戶數(shù)數(shù)：：207區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-134環(huán)境境：：較較佳佳的的沿沿河河外外環(huán)環(huán)境境，，內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境一一般般。。商場(chǎng)場(chǎng)：：無無商商場(chǎng)場(chǎng)，，底底樓樓為為私私家家花花園園車位位：：較較少少戶型型：：110~310㎡㎡18種種戶戶型型主力力戶戶型型為為140~200㎡㎡（（錯(cuò)錯(cuò)層層及及躍躍式式））條式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)較較為為合合理理、、規(guī)規(guī)則則，，但但無創(chuàng)創(chuàng)新新，，比比較較平平庸庸。。電梯梯：：小小高高層層一一梯梯兩兩戶戶區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-135銷售售情情況況多層層基基本本售售磬磬，，小小高高層層的的銷銷售售良良好好，，戶戶型型的的需需求求較較為為旺旺盛盛，，甚甚至至出出現(xiàn)現(xiàn)買買家家購購買買兩兩套套140㎡㎡進(jìn)行行改改裝裝的的情情況況。。主要戶型㎡售價(jià)公攤銷售情況多層（7F）1203680（六樓）12%余5小高層（9F）140（錯(cuò)）182~306（躍）4460(八樓清)14.8%大戶型銷售較好高層（18F）95起3180起----總計(jì)八成三十年按揭達(dá)58%區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-136對(duì)于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的影影響響綜上上分分析析，，【彩虹虹花花園園】雖有有一一些些優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但對(duì)對(duì)于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目來來說說，，影影響響不不大大：A、從地地理理位位置置上上看看，，雖雖然然擁擁有有長長達(dá)達(dá)百百余余米米的的河河岸岸線線，，外外環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美宜宜人人，，但但項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀較較好好的的臨臨河河單單位位基基本本已已售售完完。。B、從戶戶型型上上看看，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)雖雖較較為為規(guī)規(guī)則則、、合合理理，，但但缺缺乏乏出出彩彩之之處處，，較較為為平平庸庸。。C、三期期電電梯梯公公寓寓單單位位面面積積價(jià)價(jià)格格的的競(jìng)競(jìng)爭爭力力不不明明顯顯。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-1372、、【【長長城城園園】】---------------------------項(xiàng)目目概概況況占地地：：50余余畝畝總建建面面：：120000㎡㎡建筑筑：：4-18F、、1-11F、、1-25F、、6-7F總戶戶數(shù)數(shù)：：633商場(chǎng)場(chǎng)面面積積：：約約一一萬萬平平方方米米車位位：：400個(gè)個(gè)綠化化率率：：41%環(huán)境境：：外外環(huán)環(huán)境境一一般般，，內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境較較好好區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-138戶型型：：一期期多多層層92.6~134㎡㎡高層層130~140㎡㎡二期期小小高高層層162.4㎡㎡(公公攤攤16.7㎡㎡)高層層86.15~179.17㎡㎡多層層86~147㎡㎡主力力戶戶型型————120~140㎡㎡之之間間戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)高高層層戶戶型型構(gòu)構(gòu)局局為為風(fēng)風(fēng)車車型型，，較較有有特色色，，無無異異型型房房。。電梯梯：：兩兩梯梯四四戶戶。。區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析2001-139銷售情況主要戶型㎡售價(jià)公攤銷售情況一期多層：120高層：135多層:3000(7F)高層:3438起9%~15%達(dá)90%二期高層：140多層:3250(7F)高層:3600起9%~15%走勢(shì)平穩(wěn)總計(jì)七成二十年按揭--區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-140對(duì)于本項(xiàng)目的的影響綜上分析，【長城園】對(duì)本項(xiàng)目有一一定影響：A、從地理位置上上看，與本項(xiàng)項(xiàng)目的差別不不大。B、從銷售上看，，前期銷售較較好，已具一一定的知名度度和美譽(yù)度。。且第二期、、三期的工作作進(jìn)度與銷售售周期與本項(xiàng)項(xiàng)目有一定程程度的重合。。C、其較好的社區(qū)區(qū)環(huán)境和綠化化，正是本項(xiàng)目所所缺乏的。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1413、【錦江新新時(shí)代花園】】------------------項(xiàng)目概況占地地：8.427畝總建面：33841㎡建筑筑：雙塔樓15F會(huì)所所：1480㎡，配套套較為完善車位位：129綠化率：40%環(huán)境境：內(nèi)外環(huán)境境較好處立面：較為為時(shí)尚、現(xiàn)代代區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-142戶型型：85~351㎡共13種戶型主力戶型為150~180㎡異型房較多電梯梯：兩梯六戶戶區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-143銷售狀況售價(jià)：3580元起（清）銷售業(yè)績較差差，不足50%左右每月有較多的的退房戶（主主要選擇國嘉嘉華庭、彩虹虹花園）區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-144對(duì)于本項(xiàng)目的的影響綜上分析，【錦江新時(shí)代花花園】有一定特色，，但對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目來說，基基本上無影響響：A、從銷售現(xiàn)狀來來看，該項(xiàng)目目抗沖擊的能能力差，主要要原因是性價(jià)比低。B、從戶型上看，，設(shè)計(jì)較差，，存在較多的的異型房。C、從銷售周期來來看，與本項(xiàng)項(xiàng)目無沖突。。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1454、【冠城城花園】--------------------------項(xiàng)目概況占地地：105畝畝總建面：二期期80000㎡、三期60000㎡㎡建筑筑：12幢20F的高層層環(huán)境境：歐式園林林處立面：歐式式外立面戶型型：140~320㎡，，主力戶型為為150~170㎡區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-146銷售狀況售價(jià)：3000元起，均價(jià)4000元一期為集團(tuán)整整體購買對(duì)于本項(xiàng)目的的影響【冠城花園】為內(nèi)環(huán)線最大大規(guī)模的高層層社區(qū)，是本本項(xiàng)目的主要要競(jìng)爭對(duì)手之之一。A、價(jià)格上有較大大的競(jìng)爭力。。B、社區(qū)規(guī)模大，配套套較為齊全。。C、工程、銷售進(jìn)進(jìn)度與本項(xiàng)目目較為重合。。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1475、【國嘉華華庭】---------------------------項(xiàng)目概況占地地：7817㎡總建面：63000㎡建筑筑：33F、、C型半圍合合式規(guī)劃總戶數(shù)：438商場(chǎng)場(chǎng)：無車位位：1：1.5環(huán)境境：6.8米米架空層與府府河河濱公園園、中庭花園融為一體，，環(huán)境悠美。。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-148戶型型：98.04~261.3㎡共十余余種戶型主力戶型為131.5㎡㎡高層條式開面面布局，雙面面景觀、視覺覺通透性好電梯梯：三梯四戶戶（觀光電梯梯一部）銷售狀況售價(jià)：3680元~4800元（清清）、均價(jià)4400元銷售達(dá)80%以上，余80多套單價(jià)自開盤起起上漲100元/㎡區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-149對(duì)于本項(xiàng)目的的影響綜上分析，【國嘉華庭】優(yōu)勢(shì)較大，為為近期推出的的較為優(yōu)秀的的樓盤之一，，為本項(xiàng)目起起到了良好的的市場(chǎng)輔墊：A、對(duì)于拉動(dòng)府河河房價(jià)上揚(yáng)以以及本區(qū)域需需求增長起到到了一定的積積極作用。B、較具競(jìng)爭力的的特色吸引了了眾多消費(fèi)者者的關(guān)注，為為本區(qū)域聚集集了一定的人人氣。C、從銷售上看，，所剩單位不不多，與本項(xiàng)項(xiàng)目的工程及及銷售進(jìn)度上上并無沖突。。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-150結(jié)論：從供求體狀況況來看，盡管管本區(qū)域有一一定量的待開開發(fā)項(xiàng)目，但對(duì)本項(xiàng)目夠夠成威脅的并并不多。區(qū)域內(nèi)對(duì)電梯梯公寓的需求求主要決定于于項(xiàng)目本身的的特色。對(duì)大戶型有較較大的需求，，主要決定于于目標(biāo)消費(fèi)者者的消費(fèi)形態(tài)態(tài)（購買力較較高、輕度價(jià)價(jià)格敏感者、、家庭生命周周期處于滿巢巢期）。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-151四、抗性樓盤盤概況1、部分高檔檔物業(yè)價(jià)格走走勢(shì)（表中電梯公公寓為起價(jià)））項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期價(jià)格盤谷花園領(lǐng)事館路3900400037003700錦官新城人南立交橋側(cè)4060440044002700銀都花園新光路側(cè)4000400039003700芳草地錦繡花園旁3380338034802950區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-152項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期價(jià)格新綠季節(jié)玉林路南延線--260023002300長富花園紅照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850國嘉華庭城邊街彩虹橋東側(cè)3600368036803780新錦江錦江大橋附近2830283028802880督院府邸新半邊街3280338031803180萬福世家萬福橋東北側(cè)4500465046504650江波華城西體北路2號(hào)3400298030803080麗陽天下寧夏街3520378039403940城南世家漿洗街2880288028803050區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1532、大石西路路部分開發(fā)住住宅項(xiàng)目一覽覽項(xiàng)目樓體規(guī)模（萬㎡）戶型面積（㎡）均價(jià)總戶數(shù)交房日置信逸都多層25.0880-200250016002001/9紫藤花園電梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7棟(二期)現(xiàn)房2001/10（二期）禾嘉花園多層2.6491-24032802002001/6百花麗都多層0.895-1542200952001/1泰莊花園多層多層1.00商鋪0.7-----2380194現(xiàn)房名景園多層2.490-15836009棟現(xiàn)房恒賓園多層1.32152-23538001102000/12區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-154五、區(qū)域供需需關(guān)系重要結(jié)結(jié)論綜上所述，我我們從該區(qū)域域供需狀況的的分析中，可可以得出以下下結(jié)論。1、關(guān)于物業(yè)業(yè)形態(tài)：電梯公寓本身身并不會(huì)對(duì)消消費(fèi)者構(gòu)成心心理障礙，關(guān)關(guān)于市場(chǎng)不接接受該類物業(yè)業(yè)的說法更不不成立。在多層與電梯梯公寓的選擇擇中，消費(fèi)者者往往傾向于于前者，但對(duì)對(duì)于個(gè)性化的的、精彩紛呈呈的、性價(jià)比比高的電梯公公寓來說，消消費(fèi)者則趨之之如鶩。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1552、關(guān)于戶型型：140~200平米的戶戶型在市場(chǎng)中中的反映最佳佳。消費(fèi)者更傾向向于方正、規(guī)規(guī)則的條式結(jié)結(jié)構(gòu)，對(duì)點(diǎn)式式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可可度較低。注重房屋的通通透感與功能能性。注重景觀，講講究開窗見景景、戶戶見景景等。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1563、關(guān)于價(jià)格格：本區(qū)域單價(jià)高高于府河沿線線房價(jià)的平均均水平。對(duì)多層的承受受價(jià)格為3000~3500元/平平米（均價(jià)））。對(duì)高層的承受受價(jià)格為3600~4200元/平平米（均價(jià)））。消費(fèi)者屬于輕輕度價(jià)格敏感感者，更講究究性價(jià)比。理理想的住宅是是“又好又便便宜”。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-1574、其它：環(huán)境：消費(fèi)者者對(duì)環(huán)境的要要求較高，更更看重區(qū)域的的大環(huán)境。物管：消費(fèi)者者對(duì)居家安全全性要求較高高。配套：因?yàn)樵撛搮^(qū)域的地理理位置優(yōu)越，，消費(fèi)者對(duì)小小區(qū)配套無特特殊要求。區(qū)域市場(chǎng)分析析2001-158第三部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）問題點(diǎn)（Threat）2001-159一、優(yōu)勢(shì)（Strength）1、地理位置置（略）2、施工管理理開發(fā)商有較深深的建筑施工工背景，可以以對(duì)本項(xiàng)目的的施工質(zhì)量、、進(jìn)度以及項(xiàng)項(xiàng)目的工程成成本都有較好好的控制。項(xiàng)目SWOT分析2001-1603、項(xiàng)目規(guī)模模規(guī)模小、施工工周期短；資金壓力較小小；銷售周期縮短短，資金回收收加快，市場(chǎng)場(chǎng)壓力減小。。4、銷售情況況現(xiàn)有的五層裙裙樓全部落訂訂，緩解部分分銷售壓力。。項(xiàng)目SWOT分析2001-161二、項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)（Weakness））1、地理位置置的局限性項(xiàng)目規(guī)模小，，位于三面合合圍的間隙地地帶；底層視線受遮遮擋、距離府府南河有一定定的距離；項(xiàng)目不可能提提供較為完善善的環(huán)境和社社區(qū)配套；項(xiàng)目SWOT分析2001-1622、原規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案局限限性無特色：項(xiàng)目目前的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案觀念落后，，在成都市眾眾多高層電梯梯公寓中，缺缺乏明顯個(gè)性性，特別是在在本區(qū)域內(nèi)眾眾多特色樓盤盤的包圍下（（如“C型圍圍合”的國嘉嘉華庭，“風(fēng)風(fēng)車格局”的的長城園，歐歐式雙塔樓的的“錦江新時(shí)時(shí)代”），更更顯蒼白無力力。項(xiàng)目SWOT分析2001-163與本區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)缺乏聯(lián)系項(xiàng)目目前的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案未根據(jù)當(dāng)前前周邊抗性樓樓盤以及項(xiàng)目目自身?xiàng)l件進(jìn)進(jìn)行詳盡的市市場(chǎng)定位，消消費(fèi)者心理把把握不準(zhǔn)確，，規(guī)劃本身對(duì)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)以及特點(diǎn)把把握不夠、挖挖掘不夠，進(jìn)進(jìn)而在規(guī)劃中中表現(xiàn)不夠，，與區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)缺乏聯(lián)系。。如：住宅部部分戶型設(shè)設(shè)計(jì)缺乏新新意、缺陷陷較多，且且主力戶型型區(qū)間與市市場(chǎng)供求有有較大出入入，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭力不足足。項(xiàng)目SWOT分析2001-164浪費(fèi)較多由于對(duì)國家家有關(guān)建筑筑法規(guī)沒有有吃透，在在進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)對(duì)面積積沒有用夠夠，造成部部分資源浪浪費(fèi)，且限限制了制造造支撐項(xiàng)目目的賣點(diǎn)，，致使項(xiàng)目目平庸化。。如：單層建建筑面積僅僅為952平方米，且且全部是市市場(chǎng)上空置置率最高的的平層設(shè)計(jì)計(jì)。成本高由于架空層層利用不夠夠，公建比例過過大（地下下車庫面積積過大），造成項(xiàng)目目成本高，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)測(cè)算效果果差。項(xiàng)目SWOT分析2001-165三、項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）以目前的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)上上來看，由由于成都目目前類似的的高層電梯梯公寓空置置率較高，，且由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境境等其它因因素的影響響，高檔物物業(yè)的價(jià)格格呈現(xiàn)下降降走勢(shì)，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)較少。項(xiàng)目SWOT分析2001-166四、問題點(diǎn)點(diǎn)（Threat））綜上分析，，在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)在設(shè)計(jì)方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，會(huì)帶帶來以下方方面的影響響。工程造價(jià)高高工程周期長長市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高高銷售周期長長盈利指標(biāo)低低項(xiàng)目SWOT分析2001-167第四部分項(xiàng)項(xiàng)目再定定位建議市場(chǎng)定位消費(fèi)者定位位規(guī)劃理念戶型定位2001-168一、市場(chǎng)定定位對(duì)成都河居居文化的再再認(rèn)識(shí)。成成都人強(qiáng)烈烈的戀河居居河的情結(jié)結(jié)，使府南南河邊的房房價(jià)居高不不下。產(chǎn)品本身的的價(jià)值與河河景的融合合程度是項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成成功與否的的關(guān)鍵。產(chǎn)品特色程程度是在激激烈市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭中獲勝勝獲勝的關(guān)關(guān)鍵。項(xiàng)目再定位位建議2001-169二、消費(fèi)者者定位1、目標(biāo)客戶戶群描述公司的中高高級(jí)職員、、個(gè)體私營營的小老板板。學(xué)歷較高、、生活有品品位、收入入高而穩(wěn)定定。自己有車，，而家人需需要解決交交通與配套套問題。需要居家有有都市的感感覺，又能能與都市的的喧鬧保持持一定的距距離。項(xiàng)目再定位位建議2001-1702、目標(biāo)客戶群群分析二十五至四四十歲之間間，受過一一定的教育育，有一定定的積蓄，，對(duì)現(xiàn)有住住房不滿意意。更注重房屋屋的品位，，以及對(duì)位位置、面面積、套型型等功能更更新的要求求。其選擇置業(yè)業(yè)的理念為為“物超所所值、體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)性”。。房屋總價(jià)要要在其承受受范圍內(nèi)，，應(yīng)控制在在30—60萬之間間。中小私營公公司的老板板、大公司司與大單位位的中高級(jí)級(jí)白領(lǐng)階層層、有灰色色收入的重重要職能人人員都將是是我們的目目標(biāo)消費(fèi)者者。需要滿足個(gè)個(gè)性以及人人性需要的的二次置業(yè)業(yè)者。項(xiàng)目再定位位建議2001-171三、規(guī)劃理理念時(shí)尚而不高高檔、實(shí)用用而不奢華華；獨(dú)特而不怪怪異、人性性而不局促促；物超所值、、價(jià)值明顯顯。與周邊抗性性樓盤相比比，有明顯顯的價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢(shì)，性價(jià)價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高出周邊的的競(jìng)爭樓盤盤。面對(duì)理性消消費(fèi)者應(yīng)體體現(xiàn)產(chǎn)品的的力量而非非宣傳的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目再定位位建議2001-172四、戶型定定位前衛(wèi)、時(shí)尚尚、個(gè)性空空間實(shí)用、實(shí)惠惠、物超所所值采用躍層布布局，4.8米的挑高空空間，2.2米以下輔助助空間附送送，使用戶戶的得房率率在140%以上在同區(qū)位，，給用戶更更小的面積積更多使用用空間與使使用功能的的印象戶型面積控控制在90至160平方米之間間，戶型結(jié)結(jié)構(gòu)從三室室三廳至六六室三廳項(xiàng)目再定位位建議2001-173第五部分規(guī)規(guī)劃調(diào)整整建議APEX對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃劃的建議兩種方案的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)對(duì)比2001-174一、APEX建議：：對(duì)目前項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，，以增加項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭力，，降低項(xiàng)目目的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。具體體建議如下下：不改變項(xiàng)目目群樓的使使用面積與與大體外觀觀造型，滿滿足項(xiàng)目的的開工要求求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-175對(duì)于住宅部部分在保持持單體面積積變化不大大的前提下下增加單體體的使用功功能，在同同等條件下下與抗性樓樓盤產(chǎn)生更更加強(qiáng)烈的的差異性，，保持更加加明顯的競(jìng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，，降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在成本提升升不多的前前提下，通通過規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的改變變，給予消消費(fèi)者更大大的實(shí)惠與與利益，同同時(shí)滿足其其對(duì)居住空空間的要求求以及精神神上的要求求。全面提提升產(chǎn)品的的附加價(jià)值值，從而帶帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格的全面面提升，提提高項(xiàng)目的的贏利能力力，達(dá)到開開發(fā)商與住住戶雙贏的的戰(zhàn)略構(gòu)想想。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-176通過項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的的調(diào)整，全全面提升項(xiàng)項(xiàng)目的品位位與檔次，，以達(dá)到全全面提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)位、、提高開發(fā)發(fā)商知名度度和企業(yè)形形象的目的的，為開發(fā)發(fā)商進(jìn)行其其他項(xiàng)目的的開發(fā)奠定定基礎(chǔ)。增加項(xiàng)目的的可售建筑筑面積，從從而增加項(xiàng)項(xiàng)目的贏利利能力；降降低項(xiàng)目的的公建面積積，從而節(jié)節(jié)約項(xiàng)目的的開發(fā)成本本；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-177注意各個(gè)房房間的采光光通透，以以及房屋的的均好性。。通過規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的調(diào)整整，制造市市場(chǎng)亮點(diǎn)，，產(chǎn)生差異異化市場(chǎng)，，進(jìn)入產(chǎn)品品真空地帶帶，避開同同類產(chǎn)品的的競(jìng)爭焦點(diǎn)點(diǎn)，以達(dá)到到避實(shí)就虛虛、爭取戰(zhàn)戰(zhàn)略主動(dòng)、、規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目目的。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-178二、兩種方方案的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比比項(xiàng)目建筑面積開發(fā)成本銷售金額利潤地下車庫52601951728-1223底層營業(yè)房13783616963352層營業(yè)房1378338396583~5層營業(yè)房4134106916375686~25層住宅20555496663721406小計(jì)32705868698291143備注：營業(yè)業(yè)用房盈利利總額為961萬元元1、原方案案經(jīng)濟(jì)成本本概算（單位：萬萬元）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-1792、兩種方方案【住宅宅】經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對(duì)比表表：單位：元單方成本施工面積總成本銷售面積銷售單價(jià)銷售總額盈利舊方案2416205554966萬2055531006372萬1406萬新方案3116130004050萬1600035005600萬1550萬備注：兩種種方案的標(biāo)標(biāo)高均按85米計(jì)算算，新方案案單層面積積為1000平米，共十十三層，挑挑高4.8米后單方方成本提高高700元元/平米。。新方案里，，購房者實(shí)實(shí)得面積為為22400平米。。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-1803、兩種方方案經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)對(duì)比：：（單位：萬萬元）地下車庫盈利營業(yè)用房盈利住宅盈利總盈利舊方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5備注：新方方案地下車車庫減為一一層，地面面車位盈利利未計(jì)在內(nèi)內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-1814、兩種方方案優(yōu)劣對(duì)對(duì)表：新方案舊方案市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低—產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。高—產(chǎn)品落伍，無競(jìng)爭力。工程造價(jià)低—開發(fā)總成本為6793.5萬元高—開發(fā)總成本為8686萬元盈利指標(biāo)高—1899.5萬元低—1143萬元銷售周期短—戶數(shù)少、套型新長—戶數(shù)多，套型老工程周期短—施工量小長---施工量大項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議2001-182附：合作模模式建議按照雙方商商定的新方方案實(shí)施，，方案規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)為為10元/平方米；雙方商定一一個(gè)銷售底底價(jià)，高出出部分作為為被委托方方銷售所得得；被委托方定定期按銷售售進(jìn)度向委委托方支付付銷售進(jìn)度度款；委托方負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目樣板板間以及售售樓中心的的施工、裝裝修與布置置費(fèi)用（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)雙方商商定）；被委托方負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的的廣告宣傳傳、銷售人人員工資提提成以及服服裝等相關(guān)關(guān)銷售費(fèi)用用；2001-1839、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:16:48AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年