西安富力綜合體項(xiàng)目-市調(diào)成果溝通會(huì)課件

陜西富力地產(chǎn)北郊項(xiàng)目

市調(diào)成果溝通會(huì)陜西富力地產(chǎn)北郊項(xiàng)目

市調(diào)成果溝通會(huì)本次溝通內(nèi)容Part1.Part2.Part3.世聯(lián)項(xiàng)目小組進(jìn)行的市調(diào)工作市調(diào)初步結(jié)論溝通下階段工作思路本次溝通內(nèi)容Part1.Part2.Part3.世聯(lián)項(xiàng)目小組3在過(guò)去的7個(gè)日歷日里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談項(xiàng)目周邊及地塊勘察西安市宏觀經(jīng)濟(jì)情況西安城市發(fā)展現(xiàn)狀西安城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展規(guī)劃……項(xiàng)目和地區(qū)的背景調(diào)研目標(biāo)市場(chǎng)與客戶的集中調(diào)研各物業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)者訪談地產(chǎn)專業(yè)人士訪談樓盤銷售人員訪談……經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃局陳工居然之家經(jīng)理王先生世紀(jì)金花(經(jīng)開(kāi)店)曲經(jīng)理中大國(guó)際謝勇康師傅企劃部王先生經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)所銷售主管……住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等各種物業(yè)類型市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域環(huán)境實(shí)地調(diào)研……2010.1.62010.1.123在過(guò)去的7個(gè)日歷日里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工4市場(chǎng)調(diào)研資源情況

（項(xiàng)目資料卡及相關(guān)訪談紀(jì)要見(jiàn)附件）住宅項(xiàng)目（21個(gè)）：經(jīng)開(kāi)區(qū)（16個(gè)）：風(fēng)景御園、魏瑪公館、白樺林居、白樺林間、首創(chuàng)國(guó)際城、御景華府、海榮名城、西安印象、海璟時(shí)代、雅荷春天、雙威理想城、雙子座公寓、市政馨苑、紫薇風(fēng)尚、興盛園、紫薇希望城高新區(qū)（2個(gè)）：萊安逸境、融僑城曲江（3個(gè)）：芙蓉世家、湖城大境、龍湖紫都城寫字樓項(xiàng)目(18個(gè)）經(jīng)開(kāi)區(qū)（9個(gè)）：經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代、賽高街區(qū)、賽高國(guó)際、第5國(guó)際、天地時(shí)代廣場(chǎng)、凱鑫國(guó)際、雅荷中環(huán)大廈、恒佳國(guó)際高新區(qū)（7個(gè)）：高科廣場(chǎng)、高新銀座、都市之門、旺座國(guó)際城、金橋國(guó)際、創(chuàng)業(yè)大廈、匯鑫IBC中心區(qū)（2個(gè)）：中大國(guó)際、長(zhǎng)安國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)、小寨商圈、內(nèi)城商圈、高新商圈…公寓項(xiàng)目（10個(gè)）風(fēng)景御園、天地時(shí)代廣場(chǎng)、第5國(guó)際、賽高街區(qū)、賽高國(guó)際、紫薇風(fēng)尚、萊安逸境、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、珠江時(shí)代廣場(chǎng)…4市場(chǎng)調(diào)研資源情況

（項(xiàng)目資料卡及相關(guān)訪談紀(jì)要見(jiàn)附件）住宅項(xiàng)本次溝通內(nèi)容Part1.Part2.Part3.世聯(lián)項(xiàng)目小組進(jìn)行的市調(diào)工作市調(diào)初步結(jié)論溝通下階段工作思路本次溝通內(nèi)容Part1.Part2.Part3.世聯(lián)項(xiàng)目小組通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步結(jié)論一、關(guān)于城市宏觀背景及發(fā)展規(guī)劃二、關(guān)于項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)三、關(guān)于各物業(yè)類型市場(chǎng)環(huán)境的初步判斷通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ箨兾鞯貐^(qū)屬于典型的單核極化型經(jīng)濟(jì)地域格局，作為區(qū)域中心的西安隨著關(guān)中城市群的發(fā)展，拓展空間很大；西安也是西北五省區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通和商貿(mào)中心，是高科技產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的城市之一；國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)“十一五”規(guī)劃把西安為中心的大關(guān)中作為帶動(dòng)和支撐西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地之一。以關(guān)中為依托的西安是大西北和亞歐大陸橋（中國(guó)段）上最大的中心城市，作為大西北發(fā)展的龍頭和政府規(guī)劃的亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟，發(fā)展?jié)摿薮蟆?008年西部城市宏觀數(shù)據(jù)分析省會(huì)城市蘭州烏魯木齊銀川西安GDP（億元）846.281020514.112090增長(zhǎng)率11.51%15%13.3%15.8%人均GDP（元）23250283613415427934城市戶籍總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）322.28236.05165.43772.3數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及2008年統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市概況西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿?000-2008年西安市GDP平均增長(zhǎng)速度保持在13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛2001年，西安GDP總量在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中位居倒數(shù)第二。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，西安市的GDP已上升至西部第三位。2008年西安市GDP總量達(dá)到2190億元，按照常住人口計(jì)算，人均GDP為27934元，按平均匯率折算為3714美元。西安市2000-2008年GDP增長(zhǎng)變化圖數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)城市經(jīng)濟(jì)2000-2008年西安市GDP平均增長(zhǎng)速度保持在13%以上近幾年西安市GDP增速保持在13%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。2008年西安市人均GDP3714美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期向平穩(wěn)發(fā)展期過(guò)渡的階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的助推器城市經(jīng)濟(jì)西安08年人均GDP為27934元，按平均匯率折算為3714美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從快速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。近幾年西安市GDP增速保持在13%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市政府《關(guān)于“十一五”規(guī)劃實(shí)施情況的中期評(píng)估報(bào)告》、政府公報(bào)、西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)西安2001-2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入西安2001-2008年社會(huì)零售總額截止到2008年，西安市常住總?cè)丝?37.52萬(wàn)，根據(jù)西安市總體發(fā)展規(guī)劃，到2010年，總?cè)丝趯⑦_(dá)到955萬(wàn)人，市區(qū)人口695萬(wàn)人；2008年，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，增長(zhǎng)13.3%。2008年，西安社會(huì)社會(huì)零售總額1154.30億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。西安市2000-2008年人口及增長(zhǎng)隨著人口快速增長(zhǎng)，城市消費(fèi)水平和總體消費(fèi)規(guī)?？焖偬岣?，商業(yè)市場(chǎng)空間快速擴(kuò)大消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市政府《關(guān)于“十一五”規(guī)劃實(shí)施情況的中期評(píng)估報(bào)經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞古城區(qū)西郊功能定位：自然資源豐富，但發(fā)展仍處于起步階段，區(qū)域陌生、配套匱乏；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：區(qū)域房地產(chǎn)以中低端為主，看好片區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展；浐灞新區(qū)：生態(tài)新區(qū)功能定位：憑借其深厚的歷史文化價(jià)值及區(qū)位條件，打造以唐文化為主題的多個(gè)大型旅游休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，營(yíng)造為新興的文化旅游區(qū)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：成為西安高端低密度物業(yè)聚集區(qū)，但后續(xù)發(fā)展供應(yīng)有限；曲江：文化旅游區(qū)功能定位：“中國(guó)科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：西高新濃厚的商務(wù)氛圍、良好的交通、生態(tài)環(huán)境及生活配套，使其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有很大的發(fā)展空間。高新區(qū)：科技新區(qū)功能定位：位于政府主導(dǎo)的發(fā)展方向上，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，市府北遷、地鐵2號(hào)線修建、大明宮等規(guī)劃利好；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：成為西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；經(jīng)開(kāi)區(qū)：制造業(yè)基地政務(wù)新區(qū)功能定位：大力還原西安歷史古都風(fēng)貌，建設(shè)成具有鮮明的歷史文化特色的核心區(qū)，著力打造鮮明歷史文化特色的商貿(mào)、旅游區(qū)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：老城保護(hù)和內(nèi)城邊緣舊城改造；古城區(qū)：旅游中心商業(yè)中心功能定位：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：受到西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，未來(lái)將成為城市的綜合新區(qū)，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢西郊：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)政府的北遷、大明宮遺址建設(shè)，為北部發(fā)展帶來(lái)利好。西安市主要由六大功能板塊構(gòu)成，目前大城南區(qū)的曲江、高新板塊依然是城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市空間發(fā)展經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞古城區(qū)西郊功能定位：自然資源豐富，但發(fā)核心區(qū)——商貿(mào)發(fā)達(dá)，生活配套成熟，未來(lái)其居住和行政功能將逐漸退化，發(fā)展成為城市的旅游中心和商業(yè)中心位于西安核心區(qū)的鐘樓商圈以鐘樓為核心向四方延伸，自古就是西安市商貿(mào)業(yè)的核心，是西安財(cái)富與商業(yè)交易場(chǎng)所的燈塔；未來(lái)的核心區(qū)將發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)。行政中心搬遷后，會(huì)逐漸弱化和分離老城的行政、交通、居住等功能，而旅游觀光、文化交流功能將會(huì)得到強(qiáng)化；計(jì)劃到2050年，老城區(qū)的人口將由現(xiàn)在的42萬(wàn)降低到25萬(wàn)。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊城市空間發(fā)展核心區(qū)——商貿(mào)發(fā)達(dá)，生活配套成熟，未來(lái)其居住和行政功能將逐漸浐灞——自然資源豐富，未來(lái)將發(fā)展成為高尚居住旅游生態(tài)區(qū)，但片區(qū)目前各項(xiàng)配套設(shè)施較為落后，還處于剛剛起步發(fā)展階段經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊浐灞新區(qū)自然資源十分豐富，浐灞河三角洲、萬(wàn)畝水面、西北最大生態(tài)濕地，如此可圈可點(diǎn)的亮點(diǎn)，讓浐灞在西安新發(fā)展區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟；浐灞新區(qū)與其他新區(qū)最大的不同，在于其以河流治理、生態(tài)重建為主，開(kāi)發(fā)為輔的區(qū)域發(fā)展定位。截至06年，生態(tài)區(qū)在流域治理和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資已經(jīng)達(dá)到17.3億元。20、30年以前，浐灞這片區(qū)域的生態(tài)環(huán)境非常好，有許多野生動(dòng)植物，蘆葦、魚、蝦都是孩子們兒提時(shí)最美好的回憶。而我們兩年前開(kāi)發(fā)這里時(shí)，卻被滿目瘡痍的河床、臭氣熏天的垃圾場(chǎng)、混沌的河水所震驚

——浐灞河管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)局丁局長(zhǎng)區(qū)域治理、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)是浐灞地區(qū)未來(lái)數(shù)年的主題城市空間發(fā)展浐灞——自然資源豐富，未來(lái)將發(fā)展成為高尚居住旅游生態(tài)區(qū)，但片曲江——政府大力打造的新興文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，未來(lái)將發(fā)展成為西安市的旅游區(qū)、生態(tài)度假區(qū)及豪宅集聚區(qū)曲江是史上久負(fù)盛名的皇家園林，興于秦漢，盛于隋唐，被譽(yù)為中國(guó)古典園林之先河；區(qū)位因素賦予了片區(qū)的城市價(jià)值，內(nèi)外現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)，大型配套設(shè)施的營(yíng)建，旅游及居住人群的劇增，進(jìn)一步強(qiáng)化了其城市屬性；未來(lái)將建設(shè)中國(guó)最佳傳統(tǒng)文化示范區(qū)，西部文化產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)，西安最佳生態(tài)環(huán)境區(qū)，最佳生活居住區(qū)。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊片區(qū)以唐文化為主題進(jìn)行營(yíng)造，通過(guò)旅游資源整合文化資源轉(zhuǎn)化為片區(qū)的人文景觀資源，迅速提升了片區(qū)的價(jià)值。大唐芙蓉園大唐不夜城曲江歡樂(lè)世界絲路風(fēng)情園大唐愛(ài)情谷城市空間發(fā)展曲江——政府大力打造的新興文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，西高新——西安的經(jīng)濟(jì)中心、科技中心，未來(lái)片區(qū)開(kāi)發(fā)熱度將持續(xù)，其作為城市經(jīng)濟(jì)龍頭的地位在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將保持經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機(jī)構(gòu)55家，各類專業(yè)技術(shù)人才14萬(wàn)余人，西高新分布了1833家高新技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；未來(lái)15年左右高新區(qū)將建設(shè)成為高端人才薈萃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)達(dá)、孕育新興業(yè)態(tài)的創(chuàng)新之城。片區(qū)歷年GDP占西安市GDP的比例呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2010年其GDP將比2005年翻兩倍，城市經(jīng)濟(jì)龍頭地位在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將保持通過(guò)短短十幾年，高新區(qū)已經(jīng)從一個(gè)科技園區(qū)發(fā)展成一個(gè)新興城區(qū)，成為西安市民向往的高尚生活區(qū)。城市空間發(fā)展西高新——西安的經(jīng)濟(jì)中心、科技中心，未來(lái)片區(qū)開(kāi)發(fā)熱度將持續(xù)，西郊——屬于傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，未來(lái)將發(fā)展成為城市的綜合新區(qū)，片區(qū)受西咸一體化進(jìn)程推進(jìn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，但目前發(fā)展緩慢西郊早期功能定位為“軍工區(qū)”，區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境稍遜于其他區(qū)域，遠(yuǎn)東、慶安、西電等一些大規(guī)模工業(yè)企業(yè)位于該片區(qū)；在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)和陜西省“一線兩帶”建設(shè)的大背景下，2002年12月28日，西安、咸陽(yáng)兩市人民政府在西安簽訂了西咸經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議書，標(biāo)志西咸一體化開(kāi)始啟動(dòng)；隨著西咸一體化進(jìn)程推進(jìn)，西郊的發(fā)展初顯端倪，但是目前區(qū)域認(rèn)知度低，發(fā)展仍然緩慢。剛出二環(huán)，其破敗程度已經(jīng)是慘不忍睹，加上西郊本身盤踞著多數(shù)半死不活的企業(yè)，更顯蕭條……能成活的也都是些重污染企業(yè)……好歹有個(gè)汽車城，這么多年了，還是那般臟亂差。出了西二環(huán)再向外，仿佛進(jìn)了鄉(xiāng)村，道路破損、塵土飛揚(yáng)、大片荒地……建筑多是城中村式的連片平房。三環(huán)外呢就更不用說(shuō)……

——西安市民訪談經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊城市空間發(fā)展西郊——屬于傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，未來(lái)將發(fā)展成為城市的綜合新區(qū)，片經(jīng)開(kāi)區(qū)——近年來(lái)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，區(qū)域已經(jīng)具有了相當(dāng)?shù)某鞘幸庀颍袔?dòng)城北地區(qū)成為城市未來(lái)發(fā)展主方向的基礎(chǔ)1993年9月開(kāi)工建設(shè)，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展定位以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值服務(wù)業(yè)，促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。截止目前，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)入住企業(yè)3300多家,25家世界500強(qiáng)企業(yè)及多家大型知名企業(yè)。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊2006、2007年上半年土地供應(yīng)情況城市空間發(fā)展經(jīng)開(kāi)區(qū)——近年來(lái)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，區(qū)域已經(jīng)具有了相“西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使北城的發(fā)展具有比其它區(qū)域更大的想象空間經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞主城區(qū)城東和城西是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，環(huán)境、配套比較差，規(guī)劃利好不多，發(fā)展緩慢，目前處于起步階段；城南的西高新和曲江片區(qū)是目前發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，處于相對(duì)成熟的階段，但是南向面臨秦嶺山脈，后續(xù)發(fā)展沒(méi)有大量土地供應(yīng)，發(fā)展遭遇瓶頸；政府新的城市規(guī)劃將北城由“城市副中心”轉(zhuǎn)變定位為“城市新中心”，而北城無(wú)論在土地供應(yīng)或發(fā)展空間上都能承擔(dān)起這個(gè)功能，未來(lái)發(fā)展充滿契機(jī)。東郊浐灞新區(qū)自然資源豐富，但環(huán)境治理需時(shí)，市政配套落后，政府導(dǎo)向的高投入開(kāi)發(fā)剛剛起步中心古城的功能會(huì)是城市的旅游中心、商業(yè)中心，是歷史的記憶?！拔靼蚕虮薄钡膽?zhàn)略，使廣大民眾對(duì)北城的發(fā)展均有了很高的期待，政府利好使北城的發(fā)展具備很好的民意基礎(chǔ)城市空間發(fā)展“西安向北”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略，使北城的發(fā)展具有比其它區(qū)域更大小結(jié)：西安作為西部重要的中心城市，城市首位度高，對(duì)周邊地區(qū)乃至外省市人士的吸引力強(qiáng)；城市GDP保持13%以上的增長(zhǎng)速度，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展；同時(shí)通過(guò)成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)判斷，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)即將由快速發(fā)展期進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，整體產(chǎn)品力水平將快速提升。西安城市將主要形成六大功能版塊，各版塊依托區(qū)域資源及政府導(dǎo)向，而實(shí)現(xiàn)功能分化；“西安向北”的戰(zhàn)略，使廣大民眾對(duì)北城的發(fā)展均有了很高的期待，政府利好使北城的發(fā)展具備很好的民意基礎(chǔ)城市首位度高，輻射力強(qiáng)，對(duì)周邊及外省市人群吸引力強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到有力的支撐城市空間功能分化，“西安向北”是大勢(shì)所趨小結(jié)：西安作為西部重要的中心城市，城市首位度高，對(duì)周邊地區(qū)乃通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步結(jié)論一、關(guān)于城市宏觀背景及發(fā)展規(guī)劃二、關(guān)于項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)三、關(guān)于各物業(yè)類型市場(chǎng)環(huán)境的初步判斷通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著市政府搬遷、地鐵2號(hào)線、北客站等多項(xiàng)利好，加快區(qū)域發(fā)展速度經(jīng)開(kāi)區(qū)概況國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著市政府搬遷、地鐵2號(hào)線、北客站等多項(xiàng)利經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃——西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分為四個(gè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)主要集中在中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)四個(gè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)功能園區(qū)：中央商務(wù)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育健身等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為區(qū)內(nèi)提供綜合配套服務(wù)。涇渭工業(yè)園：重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、重型機(jī)械及新材料產(chǎn)業(yè)，著力打造西部重要的裝備制造業(yè)基地。草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園：以“保護(hù)開(kāi)發(fā)并重，生產(chǎn)生活并舉”的理念，重點(diǎn)引進(jìn)和發(fā)展高技術(shù)、無(wú)污染、高效益、低消耗的綠色食品加工、生物制藥、高新技術(shù)、休閑度假、文化教育產(chǎn)業(yè)等。陜西西安出口加工區(qū)：西北首家國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，是海關(guān)監(jiān)管的特殊區(qū)域，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”管理體制。開(kāi)發(fā)區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、涇渭工業(yè)園、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園和出口加工區(qū)四個(gè)功能園區(qū)組成，總規(guī)劃面積71.74平方公里。經(jīng)開(kāi)區(qū)概況經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃——西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)分為四個(gè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)主經(jīng)濟(jì)發(fā)展——開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均40％左右的速度快速增長(zhǎng)1993年建區(qū)以來(lái)，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已初步發(fā)展成為一個(gè)外向型的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)，成為海內(nèi)外投資商關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域；近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持40%左右的增長(zhǎng)速度。2007年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值200億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值142億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入4.96億元，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3.7億美元；目標(biāo)：近期到2010年，確保開(kāi)發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、外貿(mào)出口、財(cái)政收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均40%的速度增長(zhǎng)。2010年地區(qū)生產(chǎn)總值從原目標(biāo)規(guī)劃中的400億元大幅提高到500億元的水平，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入16億元，解決就業(yè)40萬(wàn)人，建成全省最大、西部領(lǐng)先的現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。全國(guó)07年GDP增長(zhǎng)速度11.4%，西安市07年GDP增長(zhǎng)速度17.9%經(jīng)開(kāi)區(qū)概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展——開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均40％左右的速度快速增長(zhǎng)四大支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車產(chǎn)業(yè)電力電子產(chǎn)業(yè)食品飲料產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展定位以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè)，促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。截止目前，經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)共有企業(yè)3300余家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目600項(xiàng)。25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺(tái)灣頂新、香港金威、陜重汽等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進(jìn)了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)開(kāi)區(qū)概況西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)外企業(yè)云集四大支柱產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展定位以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展現(xiàn)商用汽車產(chǎn)業(yè)：國(guó)內(nèi)最大重卡生產(chǎn)基地四大支柱產(chǎn)業(yè)以陜汽集團(tuán)為龍頭，完善車架、車橋、發(fā)動(dòng)機(jī)、輪胎、零部件生產(chǎn)及專用車生產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)，壯大商用汽車產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。四大支柱產(chǎn)業(yè)——商用汽車產(chǎn)業(yè)、電力電子產(chǎn)業(yè)、食品飲料產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界500強(qiáng)投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè)積極承接大型國(guó)有電力電子企業(yè)“退二進(jìn)三”和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強(qiáng)企業(yè)和西電集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)，打造技術(shù)先進(jìn)、帶動(dòng)能力強(qiáng)、西北最大的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。食品飲料產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)鏈條完整，西北地區(qū)最重要的生產(chǎn)基地按照綠色標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)要求，依托可口可樂(lè)、康師傅、金威啤酒、樂(lè)百氏、維維乳業(yè)、殷榮飲品、米旗食品等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，發(fā)展食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，形成西北規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)鏈條完整的食品飲料聚集地。新材料產(chǎn)業(yè)：國(guó)家級(jí)新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地依托國(guó)家級(jí)新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領(lǐng)域?yàn)橹饕l(fā)展方向，培育一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。到2010年企業(yè)總數(shù)達(dá)到50家，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到140億元。商用汽車產(chǎn)業(yè)：國(guó)內(nèi)最大重卡生產(chǎn)基地四大支柱產(chǎn)業(yè)以陜汽集團(tuán)為龍生活配套環(huán)境西北最大的球類運(yùn)動(dòng)主題公園——西安城市運(yùn)動(dòng)公園百年名?！靼仓袑W(xué)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館三級(jí)甲等醫(yī)院——長(zhǎng)安醫(yī)院文景公園、張家堡廣場(chǎng)、舞廣場(chǎng)、長(zhǎng)安大學(xué)新校區(qū)、西安交大新校區(qū)、西安交大城市醫(yī)院、西安市圖書館、婦女兒童活動(dòng)中心、名都國(guó)際大酒店、西安國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、草灘旅游度假區(qū)等基礎(chǔ)配套開(kāi)發(fā)區(qū)致力于營(yíng)造良好的投資環(huán)境，生活配套設(shè)施完善供水：建成日供水量10萬(wàn)噸的水廠；

供電：已建成110KV變電站四座，總?cè)萘?6.3萬(wàn)KVA；

通訊：市電訊六分局為開(kāi)發(fā)區(qū)提供6萬(wàn)門通訊線路，可提供包括DDD、IDD移動(dòng)電話數(shù)據(jù)傳輸?shù)膱D文傳真等多項(xiàng)業(yè)務(wù)；

供氣：陜北天然氣管道已進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū),可滿足入?yún)^(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)、生活需要；

供熱：開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行集中供熱，已建成每小時(shí)60蒸噸的第一供熱站，城北供熱站正在建設(shè)之中；

排水：區(qū)內(nèi)的排水管道與市政管網(wǎng)連接，保證污水排放通暢。基礎(chǔ)配套設(shè)施生活配套環(huán)境西北最大的球類運(yùn)動(dòng)主題公園——西安城市運(yùn)動(dòng)公園百航空、公路、鐵路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，成為西安與外界聯(lián)系的樞紐航空交通開(kāi)發(fā)區(qū)距西安國(guó)際航空港僅需要20分鐘的車程；公路交通與開(kāi)發(fā)區(qū)相臨的繞城高速公路可連通以下高等級(jí)公路:西潼（關(guān)）:可到臨潼、渭南、潼關(guān)、洛陽(yáng)、鄭州、北京等地；西閻（良）:西閻高速可到高陵;西銅（川）:可到延安、榆林、內(nèi)蒙等地；西寶（雞）可到咸陽(yáng)、楊凌、寶雞、天水、蘭州、烏魯木齊等；西藍(lán)（田）:可到藍(lán)田、商州、丹鳳、武漢、合肥等地。108國(guó)道

:可到周至、佛坪、漢中、成都、重慶等地；鐵路交通鄭西高速客運(yùn)專線：鄭西鐵路客運(yùn)專線，全長(zhǎng)484.5公里，滿足開(kāi)行時(shí)速200公里以上旅客列車的需要。

西安火車北環(huán)線：正線全長(zhǎng)81.442公里交通環(huán)境航空、公路、鐵路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，成為西安與外界聯(lián)系的樞紐航空交通1）西安市行政中心北遷，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心行政中心新址位于經(jīng)開(kāi)區(qū)張家堡廣場(chǎng)附近，建設(shè)于2006年啟動(dòng)，將使片區(qū)成為新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；新的行政中心帶來(lái)“西安向北”城市發(fā)展的新戰(zhàn)略，新城市中心的形成；新的行政中心必將促進(jìn)各項(xiàng)配套措施不斷完善。行政中心原市政府利好因素1）西安市行政中心北遷，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中正在施工中的西安地鐵二號(hào)線從西安鐵路北客站到長(zhǎng)安韋曲，線路全長(zhǎng)26.4公里，共設(shè)車站20座，總投資97.8億元，是西安市南北走向的主要客流通道。設(shè)鐵路北客站、麻家什字、城運(yùn)村、張家堡、尤家莊、南康村、方新村、龍首村、北關(guān)、北大街、鐘樓、南門、南稍門、草場(chǎng)坡、小寨、八里村、長(zhǎng)延堡17座車站，有5座車站分別與其它軌道交通線換乘。經(jīng)開(kāi)區(qū)中央商務(wù)區(qū)有尤家莊、張家堡兩個(gè)地鐵站點(diǎn)，可直達(dá)市內(nèi)。預(yù)計(jì)2011年完工。利好因素2）地鐵2號(hào)線，為北城的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)正在施工中的西安地鐵二號(hào)線從西安鐵路北客站到長(zhǎng)安韋曲，線路全3）新火車客運(yùn)站，為實(shí)現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持經(jīng)過(guò)國(guó)家鐵道部及相關(guān)部門的多次反復(fù)論證,投資逾百億元的西安新火車客運(yùn)站最終選擇定點(diǎn)在北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開(kāi)區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該客運(yùn)站距開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)不足兩公里;它的建成將充分帶動(dòng)西安、咸陽(yáng)、銅川等城市乃至整個(gè)關(guān)中城市群的發(fā)展,并為開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)高速穩(wěn)定的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的鐵路運(yùn)輸支持。西安火車北客站老火車站利好因素3）新火車客運(yùn)站，為實(shí)現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持經(jīng)314）大明宮遺址改造，有效保護(hù)遺址，建立國(guó)家歷史公園，完善配套設(shè)施，提高居住條件唐大明宮遺址保存較為完整，是國(guó)務(wù)院首批公布的全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，也是國(guó)際古跡遺址理事會(huì)確定的具有世界意義的重大遺址保護(hù)工程。

大明宮遺址保護(hù)區(qū)改造范圍，規(guī)劃面積19.16平方公里，發(fā)展定位是以大明宮遺址保護(hù)改造和展示盛唐文化為特色，建設(shè)集文化、旅游、商貿(mào)、居住、休閑服務(wù)為一體的，具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市新區(qū);

在空間形態(tài)上形成“一心兩翼三圈六區(qū)”的基本格局：以大明宮國(guó)家遺址公園為中心；以火車站北廣場(chǎng)為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；形成未央路、太華路、北二環(huán)三個(gè)商業(yè)圈；規(guī)劃建設(shè)文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等6個(gè)功能區(qū)。利好因素314）大明宮遺址改造，有效保護(hù)遺址，建立國(guó)家歷史公園，完善小結(jié)：利好因素：北城基礎(chǔ)、生活及交通配套設(shè)施完善，隨著市行政中心北遷，新火車客運(yùn)站、地鐵二號(hào)線的建成，大明宮遺址改造的完成，將加速北城的發(fā)展。區(qū)域發(fā)展：經(jīng)開(kāi)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)是房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)以40%的速度快速增長(zhǎng)，四大支柱產(chǎn)業(yè)吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。小結(jié)：利好因素：區(qū)域發(fā)展：通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步結(jié)論一、關(guān)于城市宏觀背景及發(fā)展規(guī)劃二、關(guān)于項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)三、關(guān)于各物業(yè)類型市場(chǎng)環(huán)境的初步判斷通過(guò)對(duì)市調(diào)工作的討論總結(jié)，專案團(tuán)隊(duì)關(guān)于以下幾個(gè)方面形成了初步市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域消費(fèi)者特征市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市整體商業(yè)市鐘樓內(nèi)城商圈小寨商圈高新商圈土門商圈康復(fù)路商圈經(jīng)開(kāi)商圈城市商圈格局商圈分布——單核特征明顯，同時(shí)已開(kāi)始出現(xiàn)組團(tuán)化布局的趨勢(shì)內(nèi)城商圈：以全市居民、城市周邊消費(fèi)者及旅游消費(fèi)者為主的綜合性商圈小寨商圈：以區(qū)域機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及院校學(xué)生為主的，傳統(tǒng)百貨、服裝城為主要業(yè)態(tài)的區(qū)域商圈高新商圈：以區(qū)域居民、企業(yè)人員為主的，購(gòu)物中心、超市為主要業(yè)態(tài)的新興商圈康復(fù)路商圈：輻射西北區(qū)域的輕紡、小百貨等綜合及專業(yè)市場(chǎng)商圈土門商圈：以區(qū)域居民為主的，傳統(tǒng)百貨、臨街商鋪為主要形態(tài)，相對(duì)低端的傳統(tǒng)商圈經(jīng)開(kāi)商圈：依托西安行政中心、文化體育中心、北客站交通中心，將形成經(jīng)開(kāi)區(qū)未來(lái)核心商圈鐘樓內(nèi)城商圈小寨商圈高新商圈土門商圈康復(fù)路商圈經(jīng)開(kāi)商圈城市商南大街——金融、銀行、高端酒店、高端商業(yè)的聚集地內(nèi)城商圈建設(shè)銀行中國(guó)銀行光大銀行西安商業(yè)銀行民生銀行世紀(jì)金花開(kāi)元商城鐘樓飯店王子飯店豪門大酒店中大國(guó)際工商銀行招商銀行中匯百貨五環(huán)廣場(chǎng)商業(yè)名稱中大國(guó)際開(kāi)元商城世紀(jì)金花位置南大街南口東大街西口南大街中段規(guī)模營(yíng)業(yè)面積約0.5萬(wàn)平營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)平營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平商業(yè)類型名品專賣店集合百貨購(gòu)物中心檔次頂級(jí)/高端中檔中高檔消費(fèi)者西安及周邊省市的頂級(jí)消費(fèi)人群城市中端收入者城市中高收入業(yè)態(tài)G1-F3國(guó)際一線品牌服飾/思妍麗美容B2：IT/土特產(chǎn)/開(kāi)元超市；B1：鞋/皮具；1F:珠寶、名表；2F：男裝；3F：女裝；4F：少淑裝；5F：運(yùn)動(dòng)/休閑/健身器械/；6F：床上用品/兒童辦公/家居樂(lè)器；7F：娛樂(lè)/美食；服裝、鞋類、配飾、化妝品和時(shí)尚家居等南大街——金融、銀行、高端酒店、高端商業(yè)的聚集地內(nèi)城商圈建設(shè)東大街——年輕、時(shí)尚，以專賣店為主的商業(yè)街騾馬市·興正元廣場(chǎng)方匯大廈開(kāi)元商城百盛商場(chǎng)典型項(xiàng)目騾馬市興正元廣場(chǎng)位置東大街規(guī)?？偨ㄖ娣e25萬(wàn)平方米商業(yè)類型步行商業(yè)街+商業(yè)廣場(chǎng)檔次中端定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、演藝、展示、商務(wù)、金融、文化、旅游等多功能為一體的“西安商業(yè)第一街”內(nèi)城商圈目前有商戶近400家，日均客流量50萬(wàn)人，節(jié)假日可達(dá)80萬(wàn)人，年上繳利稅近1.6億元。專賣店林立的特色商業(yè)街——在長(zhǎng)約3公里的大街上，涵蓋了餐飲類星巴克，麥當(dāng)勞，肯德基，德克士和百富烤霸、老孫家等諸多商家；家電數(shù)碼類的國(guó)美，蘇寧，迅捷通訊，蜂星電訊，華中手機(jī)賣場(chǎng)等商家；專業(yè)的服飾類專賣店匯集了百麗體育、圣道體育、海瀾之家和利郎、勁霸、美邦、森馬、以純，KAPPA，匡威及一些知名休閑品牌；購(gòu)物中心/百貨——大型步行商業(yè)街騾馬市·興正元廣場(chǎng)、百盛等東大街——年輕、時(shí)尚，以專賣店為主的商業(yè)街騾馬市·興正元廣場(chǎng)西大街——百貨店聚集、漢唐風(fēng)格建筑風(fēng)格的新興商街核心定位：中高檔大型商場(chǎng)、綜合步行街、著名餐飲

。主要分布著世紀(jì)金花、中環(huán)廣場(chǎng)、百盛等綜合大型商場(chǎng)，和回民街飲食步行街，以及同盛祥國(guó)家黃金頂級(jí)店，德發(fā)長(zhǎng)國(guó)家黃金頂級(jí)店等品牌老字號(hào)餐飲店。上海城米蘭諾唐人街世紀(jì)金花中環(huán)廣場(chǎng)民生百貨百盛百貨銅鑼灣世紀(jì)金花同致麗人街回民街典型項(xiàng)目世紀(jì)金花百盛西大街店中環(huán)銀泰位置西大街東口西大街中段西大街中段規(guī)模營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平營(yíng)業(yè)面積1.9萬(wàn)平建筑面積約10萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)百貨+超市百貨店百貨店檔次中高檔中檔中檔客戶城市中高端收入者城市中端收入者市中端收入者業(yè)態(tài)1F國(guó)際名品服裝/國(guó)際化妝品/珠寶/精品服飾/鞋包/眼鏡/飾品/名表/手機(jī)/美容中心；2F時(shí)尚男裝/時(shí)尚女裝/內(nèi)衣/品牌折扣/鞋/包/家居/禮品/兒童/運(yùn)動(dòng)/家電數(shù)碼1F化妝品/飾品/首飾/皮鞋箱包/針織；2F女裝；3F男士正裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)用品、小家電、家居、童裝；4F超市一至六層主要經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、皮鞋、箱包、男女服飾、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、家居兒童用品等。內(nèi)城商圈銀泰百貨西大街——百貨店聚集、漢唐風(fēng)格建筑風(fēng)格的新興商街核心定位：中北大街——電訊、娛樂(lè)街區(qū)核心定位：電訊業(yè)、大型電器連鎖、金融業(yè)、娛樂(lè)業(yè)分布著永樂(lè)、國(guó)美等大型電器連鎖店及多家迅捷、蜂星、華中通訊等專業(yè)電訊連鎖店，以及錢柜北大街店。人民劇院錢柜國(guó)美電器蜂星電訊迅捷電訊東亞銀行交通銀行永樂(lè)電器華中通訊內(nèi)城商圈北大街——電訊、娛樂(lè)街區(qū)核心定位：電訊業(yè)、大型電器連鎖、金融小寨商圈范圍：南二環(huán)、小寨西路東路沿線、長(zhǎng)安南路形成“干”型商業(yè)街區(qū)小寨商圈客群：商圈范圍內(nèi)大專院校、各類居住小區(qū)眾多，人口高度密集。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域的日平均人流量已達(dá)30萬(wàn)至50萬(wàn)，消費(fèi)潛力巨大，市場(chǎng)需求旺盛；小寨商圈定位：其業(yè)態(tài)組成有著比較明顯的傾向特征，滿足周邊居民和師生就近購(gòu)物需要和中低檔價(jià)位的時(shí)尚休閑類商品組合成為商圈的最大特點(diǎn)。其主要經(jīng)營(yíng)以服飾、手機(jī)等時(shí)尚類產(chǎn)品為主。依托南部大專院校及各類居住小區(qū)的高密度人口，形成中低端消費(fèi)商圈南二環(huán)長(zhǎng)安南路長(zhǎng)安北路小寨西路小寨東路小寨商圈小寨商圈范圍：依托南部大專院校及各類居住小區(qū)的高密度人口，形長(zhǎng)安北路——以百盛、飛炫、海港城為主體的傳統(tǒng)百貨、時(shí)尚服飾商圈開(kāi)米廣場(chǎng)百盛飛旋百匯百佳百佳西安音樂(lè)學(xué)院旺角廣場(chǎng)陜西教育學(xué)院海港城（好又多）長(zhǎng)安大學(xué)憑借周邊大學(xué)的強(qiáng)大客群，長(zhǎng)安北路形成現(xiàn)在小型時(shí)尚商場(chǎng)相對(duì)聚集的場(chǎng)面百盛在這里開(kāi)出西安的第三家店，在產(chǎn)品品牌上、品牌供貨價(jià)格區(qū)間上與內(nèi)城百盛相比，適當(dāng)下調(diào)長(zhǎng)安北路麥德龍易初蓮花小寨商圈長(zhǎng)安北路——以百盛、飛炫、海港城為主體的傳統(tǒng)百貨、時(shí)尚服飾商小寨東路（大雁塔商圈）——以大雁塔廣場(chǎng)為依托，有多處規(guī)劃建設(shè)中的以旅游消費(fèi)者為主的集中式商業(yè)街區(qū)，目前仍以生活類商業(yè)配套為主慈恩鎮(zhèn)秦漢唐大唐不夜城大雁塔商圈尚未成熟，目前多以服務(wù)配套為主力業(yè)態(tài)，服務(wù)于周邊居住區(qū)，有少量服務(wù)于景觀資源的餐飲店。但是以大雁塔廣場(chǎng)為核心，有多處規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)綜合體，如秦漢唐商業(yè)廣場(chǎng)、慈恩鎮(zhèn)、大唐不夜城等。慈恩鎮(zhèn)大唐不夜城秦漢唐小寨商圈小寨東路（大雁塔商圈）——以大雁塔廣場(chǎng)為依托，有多處規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)安南路、小寨西路——傳統(tǒng)百貨、服飾商圈長(zhǎng)安南路小寨西路西安交通大學(xué)西安郵電學(xué)院陜西師范大學(xué)安南城秋林軍人服務(wù)社雁塔文化mall華東服裝城金鷹國(guó)貿(mào)小寨商圈長(zhǎng)安南路、小寨西路——傳統(tǒng)百貨、服飾商圈長(zhǎng)安南路小寨西路西安以中高端百貨為核心，面向白領(lǐng)客群的區(qū)域型商圈高新路商圈主要位于科技路與高新路的交匯處；高新路北端為高檔臨街商業(yè)，南端為大型商場(chǎng)。北端臨街商業(yè)以高檔娛樂(lè)休閑為主，南端為世紀(jì)金花、金鷹大型高檔服飾、電器商場(chǎng)。高新商圈高新路科技路金鷹百貨五環(huán)NOVO世紀(jì)金花奧斯卡影城香格里拉大酒店以中高端百貨為核心，面向白領(lǐng)客群的區(qū)域型商圈高新路商圈主要位土門商圈滿足基本生活配套的傳統(tǒng)中低端商圈土門商圈主要沿豐鎬西路分布；兩端為集中商業(yè)，中間為沿路的臨街商鋪。臨街商業(yè)檔次較低，形象差，多為基本生活配套；但市場(chǎng)繁華，人流量大，是西郊發(fā)展較成熟的低檔商業(yè)片區(qū)。豐鎬西路豐鎬東路西二環(huán)國(guó)美、蘇寧愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)土門服裝市場(chǎng)低端臨街商鋪土門商圈滿足基本生活配套的傳統(tǒng)中低端商圈土門商圈主要沿豐鎬西康復(fù)路商圈以長(zhǎng)樂(lè)路為軸心，輻射到幸福路等處，以服裝批發(fā)、建材家居市場(chǎng)為主消費(fèi)群體：全市居民、西北區(qū)域消費(fèi)檔次：低檔商圈區(qū)域：約2200米長(zhǎng)人流量：日均20萬(wàn)人次年總營(yíng)業(yè)額：300億以長(zhǎng)樂(lè)路為軸心，以服裝批發(fā)、建材家居市場(chǎng)為主30余個(gè)專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)：康復(fù)路老商業(yè)樓、時(shí)丹達(dá)商城、西北商貿(mào)中心，金朗服裝精品城，奧龍大廈、華東品牌服飾加盟廣場(chǎng)，金德大廈，白馬服裝城，多彩城，貝斯特物流中心，貝斯特鞋城，錦繡鞋城，三府灣鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、多彩新天地、三府灣茶葉批發(fā)市場(chǎng)、三府灣箱包皮具城，金花羊毛城，西北內(nèi)衣城等長(zhǎng)樂(lè)西路長(zhǎng)樂(lè)東路康復(fù)路西北商貿(mào)中心康復(fù)路商業(yè)市場(chǎng)康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)康復(fù)路商圈以長(zhǎng)樂(lè)路為軸心，輻射到幸福路等處，以服裝批發(fā)、建材經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈隨著區(qū)域消費(fèi)力的提升，商業(yè)的發(fā)展將從中低端商業(yè)向中高端商業(yè)過(guò)渡，預(yù)計(jì)未來(lái)將形成區(qū)域級(jí)商圈經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈主要沿未央路分布；由鳳城二路商圈和鳳城五路商圈組成。鳳城二路商圈：主要是以人人樂(lè)、崇尚百貨、蘇寧電器等組成的商圈，檔次較低，以滿足周邊居民基本生活需求為主，形成時(shí)間較早，人流量較大；鳳城五路商圈（形成中）：主要是以世紀(jì)金花、沃爾瑪、奧斯卡影院組成的中高端購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、星級(jí)影院于一體的商圈，隨著商業(yè)氛圍的逐步養(yǎng)成，未來(lái)將可能形成經(jīng)開(kāi)區(qū)的區(qū)域級(jí)商圈人人樂(lè)崇尚百貨蘇寧電器世紀(jì)金花沃爾瑪國(guó)美電器經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈隨著區(qū)域消費(fèi)力的提升，商業(yè)的發(fā)展將從中低端商業(yè)向中城市商業(yè)市場(chǎng)概況

小結(jié)：商業(yè)布局：內(nèi)城商圈為城市級(jí)核心商業(yè)區(qū)，輻射范圍廣；其他各區(qū)域商圈主要以區(qū)域人群為主，影響力相對(duì)較小。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：隨著城市空間拉大，城市各版塊人口聚集程度進(jìn)一步提升，未來(lái)將出現(xiàn)“一核心，多組團(tuán)”分布的發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)，各城市板塊將依托不同的區(qū)域?qū)傩耘c人口特征，出現(xiàn)不同屬性的商業(yè)特征（如小寨以年輕化、大眾人群為主；新高新以中高端百貨為發(fā)力點(diǎn)，檔次逐步提升）。隨著未來(lái)北部城區(qū)人口密度的快速提升，經(jīng)開(kāi)區(qū)將不可避免的出現(xiàn)區(qū)域級(jí)商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間大；同時(shí)北部商業(yè)的發(fā)展與完善將依托區(qū)域發(fā)展進(jìn)程與人群特征，形成獨(dú)特的商業(yè)屬性。城市商業(yè)市場(chǎng)概況

小結(jié)：商業(yè)布局：商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：隨著未來(lái)北部區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究范圍：重點(diǎn)研究項(xiàng)目周邊2.5平方公里的區(qū)域北三環(huán)路鳳城九路鳳城七路鳳城五路鳳城二路北二環(huán)路未央路以項(xiàng)目為圓心半徑一公里的區(qū)域是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的集中區(qū)域區(qū)域商業(yè)研究范圍：北至北三環(huán)路南至北二環(huán)路西至朱宏路東至大華北路經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究范圍：重點(diǎn)研究項(xiàng)目周邊2.5平方公里的區(qū)域北大型商業(yè)主要集中在鳳城二路、鳳城五路與未央路交匯處，社區(qū)商業(yè)主要分布在各社區(qū)底商序號(hào)道路名稱/核心業(yè)態(tài)業(yè)種1鳳城二路（人人樂(lè)、崇尚百貨、蘇寧）2鳳城五路（賽高國(guó)際街區(qū)）3鳳城三路（社區(qū)配套、集貿(mào)市場(chǎng)）4鳳城五路（汽車4S店）5文景路（中低端餐飲、生活配套）6文景街（中低端餐飲、配套）7鳳城八路（世紀(jì)金花宜品生活）8文景路王子飯店（高端餐飲）9高端餐飲娛樂(lè)10高端餐飲11家居建材市場(chǎng)區(qū)域級(jí)商業(yè)中低端配套中低端配套中高端餐飲休閑娛樂(lè)鳳城九路鳳城七路鳳城五路北二環(huán)路未央路1234657891011北三環(huán)路鳳城二路商業(yè)分布大型商業(yè)主要集中在鳳城二路、鳳城五路與未央路交匯處，社區(qū)商業(yè)鳳城二路——經(jīng)開(kāi)區(qū)較早形成的百貨、超市、電器、餐飲娛樂(lè)集中區(qū)域，以大眾化消費(fèi)為主餐飲

面積檔次中國(guó)餐館3000中檔澳門德興2000中檔漁山漁港3000中低檔必勝客500——八千代鐵板燒400——茗潤(rùn)咖啡300中檔大千骨頭王火鍋1800中檔洞庭湖酒樓3500中檔德克士350——MAKY西點(diǎn)150中低檔肯德基450——味千拉面300——燕堂粥品1500中低檔蜀湘會(huì)所2500中檔海底撈1500中低檔悅來(lái)香中西餐廳1700中低檔一尊皇牛1400中低檔干鍋居1400中低檔泰豐西開(kāi)肥牛4000中低檔紅海肥?；疱?000中低檔圓頂咖啡800中低檔青都里日本料理600中檔必勝客KFC光大銀行蘇寧電器盛龍游戲飛翔網(wǎng)絡(luò)興業(yè)銀行人人樂(lè)崇尚百貨一尊皇牛崇尚百貨紅海肥牛上善軒蔡王府成都頤站福聚德千堂足道上島咖啡百貨/超市/電器檔次面積人人樂(lè)中檔/大眾化

6000崇尚百貨中檔/大眾化

6000蘇寧電器

-

3000主要商業(yè)設(shè)施鳳城二路——經(jīng)開(kāi)區(qū)較早形成的百貨、超市、電器、餐飲娛樂(lè)集中區(qū)鳳城五路——以賽高街區(qū)世紀(jì)金花、沃爾瑪、奧斯卡影城等組成的商業(yè)集中區(qū)，目前處于發(fā)展階段餐飲面積檔次金北漢宮KTV3000中高檔星座KTV2200中低檔/大眾化中菜皇4000中高檔上島咖啡400中檔肯德基300——盛豪軒5000中高檔竹園人家2000中檔/大眾化消費(fèi)徐記海鮮3500中高檔名九龍洗浴會(huì)所2500中檔景王府3000中高檔川渝人家3000中檔/大眾化消費(fèi)百貨/超市/電器面積檔次世紀(jì)金花30000

中高檔沃爾瑪15000

——

國(guó)美電器4000——影院面積檔次奧斯卡影城5000

中高檔國(guó)美電器世紀(jì)金花奧斯卡影城肯德基中菜皇金北漢宮KTV名仕咖啡鳳城五路未央路景王府川渝人家盛豪軒星座KTV上島咖啡徐記海鮮規(guī)劃集中商業(yè))民生百貨(規(guī)劃)主要商業(yè)設(shè)施鳳城五路——以賽高街區(qū)世紀(jì)金花、沃爾瑪、奧斯卡影城等組成的商社區(qū)配套型商業(yè)——主要分布在各社區(qū)的底商，以滿足社區(qū)居民的日常生活需求為主北三環(huán)路鳳城九路鳳城七路鳳城五路鳳城二路北二環(huán)路未央路3657文景街海榮陽(yáng)光城文景路EE國(guó)際崗家寨集貿(mào)市場(chǎng)主要分布：各個(gè)住宅小區(qū)的底商，以滿足社區(qū)居民日常生活為主。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：便利店、美容美發(fā)、大眾餐飲、洗衣店等。商業(yè)形式：以臨街底商為主，地上一層至二層。面積50-300平方米中小商鋪為主。主要商業(yè)設(shè)施社區(qū)配套型商業(yè)——主要分布在各社區(qū)的底商，以滿足社區(qū)居民的日汽車4S店——主要位于鳳城五路和文景路，輻射范圍廣汽車4S店商業(yè)區(qū)分布位置：位于鳳城五路和文景路交匯處西側(cè)，集中分布約20家中高檔汽車4S店經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：汽車銷售、維修保養(yǎng)、汽車百貨（行者驛站）等汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)的商業(yè)區(qū)商業(yè)形式：臨街獨(dú)棟商業(yè)分布主要商業(yè)設(shè)施汽車4S店——主要位于鳳城五路和文景路，輻射范圍廣汽車4S店同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)高檔餐飲、休閑娛樂(lè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)狀況良好，高端消費(fèi)需求有進(jìn)一步提升的空間，區(qū)域代表設(shè)施為經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館經(jīng)開(kāi)區(qū)傳統(tǒng)的高端消費(fèi)主要集中在餐飲和洗浴上，經(jīng)營(yíng)狀況好。隨著大量外企、全國(guó)性知名企業(yè)進(jìn)入經(jīng)開(kāi)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的商務(wù)和個(gè)人消費(fèi)需求正在呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，隨著西安市政府北遷、西安鐵路客運(yùn)站的建成，經(jīng)開(kāi)區(qū)成為西安行政、商業(yè)和文化的中心。經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館作為區(qū)內(nèi)唯一的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場(chǎng)前景廣闊?？蛻糁饕獦?gòu)成：政府機(jī)關(guān)的、陜北的、還有就是周邊企業(yè)的高管。（訪談經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)所客戶經(jīng)理）主要商業(yè)設(shè)施同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)高檔餐飲、休閑娛樂(lè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)狀況良好，高端消費(fèi)需經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館是經(jīng)發(fā)商旅斥資1.6億元，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的以漢唐文化為主題的全套房精品豪華公園酒店。同西安北城109000㎡休閑主題公園——文景公園融為一體，擁有西安一流的11000㎡高爾夫球揮桿練習(xí)場(chǎng)，是西安高端政務(wù)、商務(wù)交流的接待中心。經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館占地5077㎡，建筑面積16800㎡，地上4層，地下1層。以西餐廳、3000平方米的中式餐廳、音樂(lè)酒廊、茶秀、游泳館、健身中心、水療中心、美容美發(fā)廳、商務(wù)中心等功能為一體的休閑會(huì)所。2008年1月，曾被授予“中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最佳商務(wù)環(huán)境酒店”稱號(hào)。經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，集酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑等多功能于一體的高檔商務(wù)會(huì)館經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館特色商業(yè)經(jīng)發(fā)國(guó)際會(huì)館是經(jīng)發(fā)商旅斥資1.6億元，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的以漢目前目前區(qū)域商業(yè)主要分為四大類型：公務(wù)/社交型商業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目而言存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)類型1243鄰里型區(qū)域主流型公務(wù)/社交型目的地型區(qū)域商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)，如便利店、美容美發(fā)、洗衣房、藥店、小型餐飲等；主要分布在各社區(qū)底商交通驅(qū)動(dòng)或規(guī)模驅(qū)動(dòng)，如汽車4S店，主要分布在鳳城五路與文景路；居然之間，北二環(huán)與文景路十字；輻射范圍廣，對(duì)區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力強(qiáng)。由商務(wù)、政務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等帶來(lái)的公務(wù)或社交消費(fèi)；如王子飯店、盛豪軒、金御軒等目前此類商業(yè)較少，功能仍不完善，存在市場(chǎng)空間。如超市、百貨、影院、KTV、大中型餐飲等；主要位于未央路沿線，鳳城二路、五路商業(yè)集中區(qū)；主要滿足區(qū)域居民的日常生活、及休閑娛樂(lè)需求。目前目前區(qū)域商業(yè)主要分為四大類型：公務(wù)/社交型商業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目鳳城九路鳳城七路鳳城五路鳳城二路北二環(huán)路未央路鳳城五路鳳城二路鳳城八路逐步升級(jí)初期商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，以大眾化消費(fèi)為主中高檔商業(yè)區(qū)，功能復(fù)合，針對(duì)區(qū)域主流消費(fèi)者區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)？差異化方向？商業(yè)功能？……？商圈分布特征：沿未央路為商圈形成的核心，未央路將是未來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)的“商業(yè)金廊”。商圈發(fā)展趨勢(shì)：從初期的鳳城二路商圈向鳳城五路的中高端商圈發(fā)展，并將向北繼續(xù)延伸；我們認(rèn)為，本項(xiàng)目所在的鳳城八路區(qū)域，位于區(qū)域商業(yè)發(fā)展軸線上，將進(jìn)一步提升區(qū)域商業(yè)的整體氛圍，完善商業(yè)服務(wù)功能，共同形成商業(yè)金廊。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)未央路沿線未來(lái)將形成區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶，隨著區(qū)域發(fā)展進(jìn)程，商業(yè)逐步向北發(fā)展，最終形成鳳城二路、鳳城五路、鳳城八路三大商業(yè)結(jié)點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍進(jìn)一步提升鳳城九路鳳城七路鳳城五路鳳城二路北二環(huán)路未鳳城五路鳳城區(qū)域消費(fèi)者分類初步判斷（后續(xù)將針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行詳細(xì)分析）分類來(lái)源特征現(xiàn)狀消費(fèi)者個(gè)體戶、普通居民中小商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、崗家寨、徐家堡村等有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但收入不穩(wěn)定，且資金流動(dòng)性快；普通居民無(wú)固定經(jīng)濟(jì)收入，以基本生活消費(fèi)為主大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工長(zhǎng)慶石油、陜汽、金威啤酒、康師傅、可口可樂(lè)和制藥企業(yè)等有固定經(jīng)濟(jì)收入，收入處于中等水平，日常消費(fèi)以日用品消費(fèi)為主，對(duì)生活質(zhì)量和品質(zhì)有向往和追求大型企業(yè)中高管、事業(yè)單位中堅(jiān)長(zhǎng)慶石油、陜汽、金威啤酒、康師傅、可口可樂(lè)和制藥企業(yè)等中高層管理者知識(shí)層次高、視野廣、能接受新鮮事物；有較好的穩(wěn)定收入來(lái)源，追求生活品質(zhì)，消費(fèi)偏向中高端消費(fèi)為主潛在消費(fèi)者政府公務(wù)員（未來(lái)）市委、市政府分布于有權(quán)力、社會(huì)地位高的單位或部門；有車、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、隱性收入高，對(duì)生活質(zhì)量要求較高，陜北陜北（購(gòu)買本地住房）主要是資源類或者與資源相關(guān)的高財(cái)富占有人群，追求品質(zhì)感和標(biāo)簽感，消費(fèi)以中高端消費(fèi)為主新外遷入居民購(gòu)買本地房產(chǎn)而遷入的外地人或其他城區(qū)人群認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿熬幼…h(huán)境，多為首次置業(yè)，年輕人較多，事業(yè)上升期區(qū)域消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)者分類初步判斷（后續(xù)將針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行詳細(xì)分析）分關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)功能的初步思路區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)：商務(wù)、政務(wù)功能升級(jí)目前區(qū)域商業(yè)主要分為4大類型：鄰里型（社區(qū)商業(yè)）、區(qū)域主流型（如百貨、超市、影院、KTV、大中型餐飲等）、目的地型（汽車4S店、居然之間）、社交型（王子飯店、盛豪軒、金御軒等）；對(duì)本項(xiàng)目而言，公務(wù)/社交型商業(yè)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。區(qū)域商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇（競(jìng)合）：【合】：鳳城二路、五路、八路三大結(jié)點(diǎn)，“以點(diǎn)帶線”共同營(yíng)造商業(yè)金廊；【競(jìng)】：差異化、升級(jí)、標(biāo)桿……?消費(fèi)多元化：我們認(rèn)為，隨著區(qū)域人口聚集程度提升，消費(fèi)需求將出現(xiàn)多元化特征；隨之區(qū)域商業(yè)的服務(wù)功能將進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)位不同消費(fèi)需求與特征。關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)功能的初步思路區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)：商務(wù)、政務(wù)功能升級(jí)市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市整體辦公市場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)區(qū)域辦公客戶市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市整體辦公市從西安三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，支撐寫字樓市場(chǎng)的金融保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、IT等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比例不足，整體寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢2002~2008西安市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升寫字樓市場(chǎng)——整體市場(chǎng)2007年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值結(jié)構(gòu)西安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈‘三二一’格局，即第三產(chǎn)業(yè)占西安GDP的比重最大，在50%以上，但在第三產(chǎn)業(yè)中對(duì)寫字樓需求較大的金融、保險(xiǎn)證券、IT、商貿(mào)物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅占三產(chǎn)總量的25%

，因此從整個(gè)寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，除高新板塊外，其余地區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展緩慢。西安市由于地處內(nèi)陸，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的制約，與北京、上海等國(guó)內(nèi)辦公類物業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)相比較，其消化辦公物業(yè)的速度和體量均極其有限。數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)從西安三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，支撐寫字樓市場(chǎng)的金融保險(xiǎn)、證券、商貿(mào)、I從市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性來(lái)看，寫字樓物業(yè)銷售價(jià)格與住宅類物業(yè)差距甚微，且價(jià)格增長(zhǎng)幅度也小于住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)低：寫字樓物業(yè)不能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，已和住宅價(jià)格持平價(jià)格漲幅?。合啾茸≌飿I(yè)，寫字樓的銷售價(jià)格上漲較慢，幅度小；09年3季度西安寫字樓平均成交價(jià)格為6141元/平方米，與去年同比下降2.45%。城北寫字樓類物業(yè)為5093元/平方米。銷售速度慢：從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額和投資額比例看，寫字樓份額比重過(guò)小，短時(shí)期內(nèi)難于形成主流；辦公物業(yè)銷售速度量明顯低于住宅物業(yè)。中海國(guó)際社區(qū)與中新浐霸半島09年3季度年銷售面積在10萬(wàn)平左右，其余銷售較好項(xiàng)目年消化量在5-8萬(wàn)平米。寫字樓銷售較好項(xiàng)目?jī)H1-2萬(wàn)平。09年3季度城北寫字樓僅成交1萬(wàn)平米。各年寫字樓、住宅銷售價(jià)格對(duì)比寫字樓市場(chǎng)——整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)從市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性來(lái)看，寫字樓物業(yè)銷售價(jià)格與住宅類物業(yè)差距甚微，且市內(nèi)寫字樓市場(chǎng)高新區(qū)板塊一直獨(dú)秀，中心區(qū)板塊將逐漸退出商務(wù)、居住功能建立工業(yè)再生園、產(chǎn)業(yè)集群園及農(nóng)副加工業(yè)園依托知名高校及科研院所主要發(fā)展科教及文化產(chǎn)業(yè)配合旅游、購(gòu)物、休閑、餐飲的發(fā)展適應(yīng)“西咸一體化”和西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)在旅游景點(diǎn)及批發(fā)集散地基礎(chǔ)上，發(fā)展旅游、商貿(mào)及娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)投資熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃土地供應(yīng)2005年和記黃埔集團(tuán)奪得高新區(qū)727畝國(guó)有土地的使用權(quán)，將給高新帶來(lái)了30億元人民幣的投資，預(yù)示著未來(lái)將會(huì)有大量企業(yè)前來(lái)投資，西高新將仍舊成為西安寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域……根據(jù)西安市未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，西咸一體化將進(jìn)一步推動(dòng)西高新的發(fā)展西高新將發(fā)展成總部基地西高新無(wú)疑會(huì)成為寫字樓開(kāi)發(fā)的密集區(qū)，至于城內(nèi)由于發(fā)展空間有限，所以只能在價(jià)格方面有所調(diào)整，但是在樓盤數(shù)量上不會(huì)再增加多少西高新中心城區(qū)定位：以旅游、商貿(mào)功能為主，逐步退出商務(wù)功能土地供應(yīng)限制：老城區(qū)內(nèi)已經(jīng)限制辦公物業(yè)用地的土地出讓和供應(yīng)制約因素：老城內(nèi)建筑物有限高規(guī)定，對(duì)于做高檔寫字樓并不適宜產(chǎn)業(yè)支撐：老城區(qū)純寫字樓的需求缺乏中大型企業(yè)的支撐中心城區(qū)中心城區(qū)土地供應(yīng)量少，辦公物業(yè)發(fā)展受限，將逐漸退出商務(wù)功能西高新片區(qū)辦公氛圍濃厚，寫字樓密集，未來(lái)有中興、華為、等全球知名企業(yè)總部入駐，高新區(qū)將是西安未來(lái)的熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。寫字樓市場(chǎng)——板塊格局市內(nèi)寫字樓市場(chǎng)高新區(qū)板塊一直獨(dú)秀，中心區(qū)板塊將逐漸退出商務(wù)、西安辦公物業(yè)主要分布在城內(nèi)、高新區(qū)以、長(zhǎng)安路沿線以及經(jīng)開(kāi)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)——格局分布高新區(qū)經(jīng)開(kāi)城內(nèi)長(zhǎng)安路沿線高新區(qū)——依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：信息、生物、新能源等產(chǎn)品水平：產(chǎn)品水平較高、形象、配置、配套較優(yōu)價(jià)格：售價(jià)7000-10000元/平，租金40-80元/平/月客戶類型：全球500強(qiáng)，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)，主要為IT、通訊、電子、高科技等,價(jià)格承受能力較強(qiáng)代表項(xiàng)目：旺座國(guó)際城、高新國(guó)際、都市之門城內(nèi)——城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無(wú)新項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品水平：形象、配置均較高價(jià)格：租金：80-120元/平/月客戶類型：世界知名公司、國(guó)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等代表項(xiàng)目：中大國(guó)際、長(zhǎng)安國(guó)際中心經(jīng)開(kāi)區(qū)——整體辦公氛圍較弱支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料分布：主要沿未央路線形分布產(chǎn)品水平：以商住公寓為主，純寫字樓較少。整體品質(zhì)一般價(jià)格：寫字樓：35-55元/平/月商住公寓：15-30元/平/月客戶類型：依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多代表項(xiàng)目：

經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代、第5國(guó)際、賽高國(guó)際西安辦公物業(yè)主要分布在城內(nèi)、高新區(qū)以、長(zhǎng)安路沿線以及經(jīng)開(kāi)區(qū)域名次區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商名稱銷售金額銷售面積（元）（㎡）1西高新旺座國(guó)際城西安盛榮置業(yè)有限公司16947463224916.932西高新匯鑫IBC西安匯鑫置業(yè)集團(tuán)有限公司7634895113146.253西高新SOHO同盟上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司7037070613062.784西高新逸翠園(二期)和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司8299607011763.855城北天地時(shí)代廣場(chǎng)西安千禧國(guó)際置業(yè)有限公司359911316532.58名次區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商名稱銷售面積銷售金額（㎡）（元）1西高新旺座國(guó)際城西安盛榮置業(yè)有限公司24916.931694746322西高新逸翠園(二期)和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司11763.85829960703西高新匯鑫IBC西安匯鑫置業(yè)集團(tuán)有限公司13146.25763489514西高新SOHO同盟上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司13062.78703707065西高新金橋國(guó)際廣場(chǎng)陜西省鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司5641.394288759709年3季度全市寫字樓類物業(yè)銷售金額排行09年3季度全市寫字樓類物業(yè)銷售面積排行城北辦公物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，09年三季度年全西安市銷售面積前5的辦公物業(yè)項(xiàng)目中，城北的僅有天地時(shí)代廣場(chǎng)，金額前5名城北無(wú)一上榜。西安辦公物業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，城北辦公物業(yè)市場(chǎng)銷售慘淡寫字樓市場(chǎng)——市場(chǎng)表現(xiàn)2008年各區(qū)域辦公物業(yè)成交比例名次區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商名稱銷售金額銷售面積（元）（㎡）1西高區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目分布圖寫字樓市場(chǎng)——分布圖賽高街區(qū)（未入住）經(jīng)發(fā)大廈賽高國(guó)際凱鑫國(guó)際天地時(shí)代廣場(chǎng)（未入?。┑?國(guó)際利君V時(shí)代雅荷中環(huán)大廈北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大，主要沿未央路線形分布；以商住公寓為主，純寫字樓較少。在使用項(xiàng)目中經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代、賽高街區(qū)和天地時(shí)代廣場(chǎng)規(guī)劃為純寫字樓，第5國(guó)際其中一棟為寫字樓，其余均為商住公寓。商住公寓寫字樓區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目分布圖寫字樓市場(chǎng)賽高街區(qū)（未入住）經(jīng)發(fā)大廈賽高除經(jīng)開(kāi)大廈等個(gè)別寫字樓立面、形象較為現(xiàn)代，其他辦公物業(yè)整體形象一般區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高。經(jīng)開(kāi)大廈、利君V時(shí)代等個(gè)別寫字樓項(xiàng)目注重立面打造、形象較為現(xiàn)代、高檔，其他辦公物業(yè)整體形象一般。寫字樓市場(chǎng)——產(chǎn)品水平賽高國(guó)際雅荷中環(huán)大廈利君V時(shí)代經(jīng)發(fā)大廈第5國(guó)際凱鑫國(guó)際除經(jīng)開(kāi)大廈等個(gè)別寫字樓立面、形象較為現(xiàn)代，其他辦公物業(yè)整體形區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高，配置、配套均一般。在大堂、電梯廳、電梯品牌等多方面均處于中下水平，入住的企業(yè)多為西安本土中小企業(yè)。經(jīng)發(fā)大廈是區(qū)域最高檔次寫字樓，配置較高，大堂面積較大、設(shè)有訪客休息區(qū)，裝修風(fēng)格時(shí)尚、豪華第5國(guó)際賽高國(guó)際雅荷中環(huán)大廈利君V時(shí)代賽高國(guó)際經(jīng)發(fā)大廈除經(jīng)發(fā)大廈外，區(qū)域周邊多數(shù)寫字樓軟硬件設(shè)施較差寫字樓市場(chǎng)——產(chǎn)品水平區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高，配置、配套均一般。在大堂、電梯廳項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格銷售率入住率經(jīng)發(fā)大廈1棟26層寫字樓2005年售罄100%90%利君V時(shí)代兩棟寫字樓2007年售罄100%80%第5國(guó)際1棟公寓、1棟寫字樓2006年售罄100%85%天地時(shí)代廣場(chǎng)1棟寫字樓、1棟商住公寓、1棟住宅2008年尾盤，6800-700090%賽高街區(qū)6棟高層，其中1棟28層寫字樓07年尾盤，商住公寓：6300-730090%裝修中寫字樓市場(chǎng)——市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目周邊區(qū)域在售寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，以銷售為主，銷售狀況不甚理想，購(gòu)買者多為投資客2008各區(qū)域年辦公物業(yè)成交均價(jià)2008年城南寫字樓的成交均價(jià)為5696元/平，比城西和高新區(qū)域的價(jià)格低，與高新的價(jià)格差距較大，約低700元/平。項(xiàng)目區(qū)域在售的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)較小，大多售罄或?yàn)槲脖P；銷售狀況一般，09年3季度天地時(shí)代廣場(chǎng)銷售6500平米，占整個(gè)區(qū)域?qū)懽謽卿N售面積的60%客戶分析：項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽堑馁?gòu)買者多為投資客，多來(lái)自榆林等周邊資源縣市的財(cái)富人群企業(yè)自身購(gòu)買客戶比例較低，僅有有少量企業(yè)購(gòu)買后自用兼投資。項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格銷售率入住率經(jīng)發(fā)大廈1棟26層寫字樓20項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚讲桓唔?xiàng)目周邊區(qū)域辦公物業(yè)的租金水平不高，寫字樓租金在35-55元/月·平左右；商務(wù)公寓租金位于15-30元/月·平之間經(jīng)發(fā)大廈依靠高端、配置、配套等實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)，租金為區(qū)域最高水平，達(dá)到55元/月·平寫字樓市場(chǎng)——市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目類型租金（元/月·平）入住率經(jīng)發(fā)大廈寫字樓5590%利君V時(shí)代寫字樓平層：55復(fù)式：3580%第5國(guó)際寫字樓、商住公寓寫字樓：3585%天地時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓、商住公寓商住公寓：20--賽高街區(qū)寫字樓45--賽高國(guó)際商務(wù)公寓3070%凱鑫大廈商住公寓4080%雅荷中環(huán)大廈商住公寓15-2085%恒嘉國(guó)際商住公寓2060%項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚讲桓唔?xiàng)目周邊區(qū)域辦公物業(yè)的租金水平項(xiàng)目周邊寫字樓客戶主要為地產(chǎn)、電子、科技、商貿(mào)類等中小型、草創(chuàng)型和成長(zhǎng)型企業(yè)，對(duì)租金的承受能力較低項(xiàng)目客戶代表公司企業(yè)類型經(jīng)發(fā)大廈地產(chǎn)、商貿(mào)、辦事處等霍尼韋爾、本地、省內(nèi)企業(yè)為主、少量省外、國(guó)際企業(yè)利君V時(shí)代A座:地產(chǎn)、商貿(mào)、科技、實(shí)業(yè)B座：機(jī)電、商貿(mào)、裝飾等西北輸變電公司、本地企業(yè)、省內(nèi)企業(yè)第5國(guó)際石油、地產(chǎn)、裝飾、電子、商貿(mào)等中國(guó)裝飾公司西安分公司本地企業(yè)為主賽高街區(qū)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)賽高國(guó)際培訓(xùn)、商貿(mào)、實(shí)業(yè)、科技、美容新概念本地企業(yè)為主，少量省內(nèi)企業(yè)凱鑫國(guó)際商貿(mào)、培訓(xùn)、地產(chǎn)榮鑫物業(yè)、華源建筑本地、省內(nèi)企業(yè)為主雅荷中環(huán)大廈地產(chǎn)、科技、網(wǎng)絡(luò)、電子、機(jī)電雅荷地產(chǎn)本地小型企業(yè)恒嘉國(guó)際自住、科技、電子本地小型企業(yè)總結(jié)主要為中小企業(yè)、草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)，少量大型企業(yè)分公司或辦事處——本地企業(yè)為主，高檔寫字樓如經(jīng)發(fā)有少量省外及國(guó)際企業(yè)寫字樓市場(chǎng)——客戶情況項(xiàng)目周邊寫字樓客戶主要為地產(chǎn)、電子、科技、商貿(mào)類等中小型、草寫字樓市場(chǎng)小結(jié)西安市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市規(guī)劃的限制，整個(gè)辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢。辦公物業(yè)價(jià)格與公寓、住宅類物業(yè)相差甚微，且銷售緩慢。目前主要的商務(wù)板塊要集中在高新區(qū)，未來(lái)隨著經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展可能會(huì)形成新的一極，目前項(xiàng)目周邊區(qū)域商務(wù)氛圍較弱。目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)供應(yīng)量少，多已售罄或?yàn)槲脖P。銷售情況一般。產(chǎn)品形式以商住公寓為主，純寫字樓項(xiàng)目較少，產(chǎn)品品質(zhì)一般，形象、配置、配套等方面均有很大提升空間。項(xiàng)目周邊區(qū)域辦公物業(yè)的租金水平不高，寫字樓租金在35-55元/月·平左右；商務(wù)公寓租金位于15-30元/月·平之間區(qū)域主要客戶以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型公司為主，他們對(duì)物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高，部分會(huì)選擇在公寓項(xiàng)目中辦公，其對(duì)租金的承受力有限。寫字樓市場(chǎng)——小結(jié)寫字樓市場(chǎng)小結(jié)西安市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市規(guī)劃的限制，整個(gè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市住宅市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)狀況市場(chǎng)環(huán)境分析：寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)公寓住宅城市住宅市場(chǎng)西安市住宅市場(chǎng)主要分為8大板塊，形成了“南貴、北新、中空、東西貧”的格局，城內(nèi)核心區(qū)的居住功能逐漸褪化，以商業(yè)功能為主高新高檔住宅區(qū)6500-8000曲江7000-10000城西中低端住宅4000-4500城東中檔住宅4400-4700浐灞新興低端住宅4000-4700城北中檔住宅區(qū)5500-6000城內(nèi)基本無(wú)供應(yīng)7000-9000元住宅市場(chǎng)—板塊格局城南中高檔住宅區(qū)6000-7000曲江新區(qū)——西安第一豪宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：集歷史文化、城市意向、生態(tài)資源于一體的高端休閑住區(qū)高新區(qū)——高檔住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大、商業(yè)昌盛、居住高尚、功能齊備的產(chǎn)業(yè)新城城南區(qū)——中高端住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：南二環(huán)便利交通、眾多高校資源、政府機(jī)關(guān)，西鄰高新、南接曲江城東區(qū)——老牌中檔住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：成熟的居住氛圍、便利而豐富的生活配套城西區(qū)——邊緣化低檔住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，資源欠缺，優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱浐灞生態(tài)區(qū)——新興中低端住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：政府推動(dòng)的生態(tài)資源核心的城市新區(qū)，全市價(jià)格洼地，發(fā)展前景看好城北區(qū)——中檔住宅區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力：政府導(dǎo)向下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)，未來(lái)規(guī)劃利好，價(jià)格中低，性價(jià)比高城內(nèi)核心區(qū)——住宅空缺區(qū)目前無(wú)在售住宅，以年久家屬樓等老房為主，居住功能逐漸褪化，商業(yè)功能主導(dǎo)。西安市住宅市場(chǎng)主要分為8大板塊，形成了“南貴、北新、中空、東西安市呈現(xiàn)明顯板塊特征，地緣性情結(jié)顯著核心區(qū)板塊目前無(wú)住宅項(xiàng)目在售；城市住宅價(jià)格的峰值集中在曲江板塊——城市富人的聚集區(qū)；住宅市場(chǎng)客戶的特征為：大量居住人群外溢，而留在核心區(qū)內(nèi)的居住人群主要是商業(yè)區(qū)的生意人、政府公務(wù)員、具有老城情結(jié)的老居民、私企業(yè)主等。住宅市場(chǎng)—板塊格局高新板塊浐灞板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊核心區(qū)板塊曲江板塊城北經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊價(jià)格：5500-6000元主力戶型：90-130客戶構(gòu)成：政府機(jī)關(guān)人員/區(qū)域新興私營(yíng)業(yè)主/區(qū)域周邊企業(yè)中高層/北郊區(qū)域內(nèi)客戶主城區(qū)板塊價(jià)格：7000-9000元主力戶型：50-80㎡客戶構(gòu)成：外地、本地投資客/有老城情結(jié)的老西安人曲江板塊價(jià)格：7000-10000元主力戶型：140-160㎡客戶構(gòu)成：覆蓋全市高端人群/陜北客戶/外地客戶高新板塊價(jià)格：6500-8000主力戶型：80-100㎡客戶構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)中高層/政府、企事業(yè)單位官員浐灞板塊價(jià)格：4000-4700元主力戶型：90-130㎡客戶構(gòu)成：城市白領(lǐng)/其他區(qū)域改善型需求客戶/西安投資客/西安周邊區(qū)縣客戶城東板塊城東板塊價(jià)格：4000-4700元主力戶型：90-130㎡客戶構(gòu)成：本城區(qū)居民/其他區(qū)域改善型需求客戶/西安周邊區(qū)縣客戶城西板塊城西板塊（西咸除外）價(jià)格：4000-4500主力戶型：80-130㎡客戶構(gòu)成：企業(yè)職工/城西居民/高新白領(lǐng)城南板塊城南板塊價(jià)格：6000-7000元主力戶型：90-130㎡客戶構(gòu)成：城南居民/高新工作者/附近院校教師西安市呈現(xiàn)明顯板塊特征，地緣性情結(jié)顯著核心區(qū)板塊目前無(wú)住宅項(xiàng)區(qū)域板塊研究本區(qū)域根據(jù)項(xiàng)目分布特征可劃分為四大板塊城市運(yùn)動(dòng)公園板塊未央路沿線板塊長(zhǎng)慶東板塊北二環(huán)板塊城市運(yùn)動(dòng)公園板塊價(jià)格：6000-7000元主力戶型：90-100平米兩居，120-140平米三居客戶構(gòu)成(主要組成)：政府機(jī)關(guān)人員/陜北投資客/未央路沿線板塊價(jià)格：4500-5500元主力戶型：80-95平米兩居，120-140平米三居客戶構(gòu)成：大型公司康師傅、可口可樂(lè)、汽車4S店等的高收入人群和相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群/區(qū)域新興行業(yè)老板/北郊區(qū)域內(nèi)客戶長(zhǎng)慶東板塊價(jià)格：5000-5500元主力戶型：80-90平米兩居，120-150平米三居；客戶構(gòu)成：以廠慶、航天機(jī)械等大型國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)/政府搬遷帶動(dòng)的相關(guān)人員/與大型國(guó)企有業(yè)務(wù)往來(lái)的人群/北二環(huán)板塊價(jià)格：4000-5000元/平米主力戶型：50-60平米一居，70-80平米兩居；客戶構(gòu)成：以城市北部新婚住房為主主要對(duì)象/做建材生意的一部分客戶/周邊區(qū)域的改善性員工/地緣性客戶區(qū)域板塊研究本區(qū)域根據(jù)項(xiàng)目分布特征可劃分為四大板塊城市運(yùn)動(dòng)公區(qū)域板塊研究城市運(yùn)動(dòng)公園板塊——品牌開(kāi)發(fā)商的中高端大盤云集，憑借強(qiáng)勢(shì)地段和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)成為區(qū)域價(jià)格高地，以中大戶型產(chǎn)品為主，各主要項(xiàng)目銷售情況良好項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積銷售狀態(tài)銷售均價(jià)白樺林居和白樺林間65萬(wàn)平米88-157平米3、4期在售6000元/平米風(fēng)景御園45萬(wàn)平米95-190.主力150-190一期售完，二期未開(kāi)盤6800元/平米魏瑪公館30萬(wàn)平米41-141平米售罄5700元/平米金源御景華府36萬(wàn)平米82-129平米尾盤5200元/平米板塊特征：城市運(yùn)動(dòng)公園和未來(lái)西安市行政中心所在地，生活環(huán)境良好，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，中高端大盤云集；平臺(tái)價(jià)格：6000-7000元/平米；主力產(chǎn)品：90-100平米兩居，120-140平米三居，其中三居及以上大戶型產(chǎn)品需求量更大；代表項(xiàng)目：白樺林居、魏瑪公館、風(fēng)景御園區(qū)域板塊研究城市運(yùn)動(dòng)公園板塊——品牌開(kāi)發(fā)商的中高端大盤云集，區(qū)域板塊研究未央路