版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
前言 3一、項目理解 3項目概況 3 項目功能分析 4 普通住宅 4 公寓類物業(yè): 5 商業(yè)類物業(yè): 6 寫字間物業(yè): 7 二、區(qū)域市場分析 7三、項目定位 9市場定位 9 客戶群定位 9 價格定位 1..0 項目案名建議 1..0 四、產(chǎn)品力提升建議 11產(chǎn)品外部提升建議 1..1...建筑外立面 1..1 售樓處包裝 1..1 停車位規(guī)劃 1..1 產(chǎn)品內(nèi)部提升建議 1..1...空調(diào)配套安裝 1..1...物業(yè)服務(wù)小組 1..2...寬帶到戶 1..2 公共部份包裝 1..2...五、營銷計劃 12現(xiàn)場包裝 1..2 室外 1..2 現(xiàn)場接待(售樓部) 1..3...樣板間 1..3 入市策略 1..3 提高產(chǎn)品附加值 1..3 結(jié)尾:為何選擇泰盈置業(yè) 14泰盈集團(tuán)歷程 1..4...泰盈公司部分經(jīng)典戰(zhàn)例 1..5...泰盈置業(yè)產(chǎn)品策劃成功三大優(yōu)勢 1..5..銷售執(zhí)行資源的優(yōu)勢 1..5...開發(fā)資源的優(yōu)勢 1..6...全國市場資源的優(yōu)勢 1..6...泰盈置業(yè)營銷策劃三大成功定律 1..6..準(zhǔn)確的產(chǎn)品策劃 1..6...精確的營銷推廣 1..6...明確的銷售執(zhí)行 1..7...泰盈置業(yè)立體營銷三大高效方式 1..7..泰盈置業(yè)服務(wù)承諾 1..7...結(jié)束語: 19、,、.刖百本建議案的目標(biāo):為大連太原街項目(以下簡稱本項目)提供泰盈“房地產(chǎn)全程服務(wù)商”的市場調(diào)研、市場定位以及營銷執(zhí)行建議,優(yōu)秀的營銷策劃是項目執(zhí)行階段成功的前提,本建議書因受時間限制,是我司的對本項目的初步建議方案,目標(biāo)是為本項目今后進(jìn)行全方位、邏輯性的、可操作的銷售執(zhí)行打下堅實的基礎(chǔ)。泰盈置業(yè),不是僅僅立足于產(chǎn)品研發(fā)的設(shè)計公司,也不是一家單純的注重理論體系的策劃公司,泰盈是一家均衡的全程服務(wù)商,準(zhǔn)確的市場定位與強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力就是泰盈在市場上攻城掠地的資本。執(zhí)行方案須結(jié)合項目的具體情況進(jìn)行細(xì)化,在多方有效溝通的前提下,修改意見會使本建議書內(nèi)容進(jìn)一步深化,令其更具針對性。本建議案將以客觀的市場狀況為依據(jù),結(jié)合定位系統(tǒng)理論與專業(yè)營銷理念,向貴司提報一系列的銷售建議。也希望貴司能夠認(rèn)同一個觀點(diǎn):泰盈的專業(yè)性足以保證全程服務(wù)中的每一工作環(huán)節(jié)的深入程度。一、項目理解項目概況本項目 位于 大連 市沙 河口 區(qū) 太原 街 與 勝利 路 交 匯 處 ,建 筑 共 有 18層,總建筑面積為9964m2,其中1-4層為公建,約3200m20項目北側(cè)為勝利路,馬路 對面為 中國 石油 加油 站; 南 側(cè)為 較為 破舊 的 居 民生 活 區(qū); 西 側(cè) 與“金 地海景 ”項目 相鄰 ,該 項目 是集 住 宅、 商務(wù) 、娛 樂 為 一體 的 綜合 性 物 業(yè);東 側(cè)與一農(nóng)貿(mào)市場相接。本項目西側(cè)不遠(yuǎn)處臨近和平廣場,其附近擁有大連市規(guī)模較大的樂購超市,且已形成較成熟的生活及商業(yè)配套;而項目南側(cè)約1公里左右又有大連市著名旅游勝地——星海灣景區(qū),該區(qū)域風(fēng)景秀麗、景色怡人,經(jīng)過多年的市場化運(yùn)作,現(xiàn)已形成大連標(biāo)志性區(qū)域,且知名度較高,從而吸引了大量的客流,更帶動了周邊的商業(yè)發(fā)展。本項目工程進(jìn)度目前已達(dá)至現(xiàn)樓階段,但由于項目前期營銷工作尚未完善,以至于使項目的市場運(yùn)作停滯不前。項目功能分析由于本項目目前還沒有明確的功能定位,而項目主體工程形態(tài)又已經(jīng)確定的前提下。我司根據(jù)項目自身條件,結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的劃分,將項目的物業(yè)功能作以準(zhǔn)確的定位,使項目定位更符合其產(chǎn)品特性,更加符合市場需求,以達(dá)到迅速被市場消化的目的。在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場中,按物業(yè)類型的不同可將房地產(chǎn)市場劃分為:住宅、公寓、寫字間、商業(yè)以及各類市場間的夾縫產(chǎn)品(如商住兩用房及SOHO等)等幾大類。根據(jù)項目目前情況,可選擇的物業(yè)類型主要有以下幾種,按照自然條件對項目定位的約束,將項目自身條件與各類物業(yè)對比,以尋求最佳物業(yè)定位。普通住宅規(guī)模較小,無法形成園區(qū)等配套受 房 地產(chǎn) 市 場 的 專 業(yè)化發(fā)展 所 影響 ,居 民對于居住環(huán)境 的 要 求已不 僅 僅 局限于住宅內(nèi)部的布局規(guī)劃,而對于小區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境、生活配套以及所處區(qū)域內(nèi)的 居 住氛 圍 均 有 較 高的要求 。而本 項 目僅為一幢18層 高 層 ,且沒 有 園 區(qū)園林做為生活配套設(shè)施。貨量較少,難以創(chuàng)造居住環(huán)境受項目規(guī)模的局限,本項目的貨源相對較少,而目前房地產(chǎn)市場的需求卻較為傾向于大中型園區(qū),且需具備較為完善的物業(yè)、園林、環(huán)境等生活配套,而這正是本項目所無法達(dá)到的。戶型種類少,選擇機(jī)會隨之縮小據(jù)我司了解,本項目的戶型面積均在100褶以上,且房型種類較少,對于目標(biāo)客戶多樣的需求,本項目僅能鎖定其中的一小部份客戶群。由此一來,不僅大幅度縮減了本項目的目標(biāo)市場,同時也會給銷售帶來很大的壓力。點(diǎn)式建筑的市場認(rèn)可度較低根據(jù)東北地區(qū)的氣候特點(diǎn),以及多年來置業(yè)者的需求動向來看,購房群體對于容積率較低的板式建筑尤為熱衷,但隨著近年來的市場引導(dǎo),蝶式建筑在市場中也擁有了一定的市場空間,而點(diǎn)式住宅的朝向、通風(fēng)等的不完善因素,目前仍然不被市場所認(rèn)可。根 據(jù)以 上 所分 析的結(jié) 論,本 項目如定位為住宅產(chǎn)品,則明 顯缺乏競爭優(yōu)勢,且有多 項無 法 改變 的“硬 傷”做為約束,可行性程度較小。公寓類物業(yè):戶型普遍偏大,無法迎合目前公寓市場需求目前東北的公寓市場有以下兩個主要特點(diǎn):小戶型公寓比較暢銷;功能性較強(qiáng)的公寓較受追捧,而功能性主要表現(xiàn)在位置、規(guī)模、交通、價格、園區(qū)、周邊配套以及內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)等的綜合評價;本項目所規(guī)劃的戶型面積均在100nf以上,面積較大的戶型對于突出體現(xiàn)戶型的某些功能性較弱,且本項目尚未形成規(guī)模,也沒有園區(qū)等內(nèi)部配套,因此其較偏離了公寓市場的需求。公寓的功能性無法得以展現(xiàn)本項目如作為公寓物業(yè),其功能方面則有以下幾點(diǎn)不足:不滿足公寓戶型小,單價高而總價低的特點(diǎn);本項目地理位置較好,但周邊成熟的配套距本項目仍有一段距離;公寓的物業(yè)要有突出的服務(wù)性,而依據(jù)本項目而言,則需耗廢較大的財力及物力;外立面形象尚未形成風(fēng)格,缺少競爭優(yōu)勢本項目目前已成為現(xiàn)樓,外立面主體外觀以白色調(diào)為主,整體感覺較為呆板。而大連市房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),各大樓盤項目均有各自特色,且在提高項目檔次方面有很強(qiáng)的競爭力,針對此方面本項目競爭優(yōu)勢則明顯缺乏。根據(jù)以上分析,本項目如作為公寓類產(chǎn)品,有其不可改變因素約束著項目的運(yùn)作,如投入大力改造本項目,則銷售價格以及保本單價自然會相對上漲,預(yù)計開發(fā)利潤及市場接受程度將大打折扣。另外,從消費(fèi)因素方面考慮,消費(fèi)者對于大、中型項目、配套設(shè)施完備的住宅物業(yè)比較熱衷,相對于同類型物業(yè),位置、規(guī)模、交通、價格、園區(qū)以及周邊配套均是消費(fèi)者考慮的重要因素,而本項目明顯缺少與此類型物業(yè)的可比性。因此,項目定位成公寓類產(chǎn)品的可行性也較小。商業(yè)類物業(yè):商業(yè)類物業(yè)主要有商場、超市、酒店、洗浴中心以及KTV等幾種形態(tài)。根據(jù)項目本身條件分析,如定位成商業(yè)類產(chǎn)品,可能性最大的則作為酒店式物業(yè)經(jīng)營,依據(jù)此種定位的分析如下:酒店檔次提升較難酒店檔次直接受項目規(guī)模影響,根據(jù)項目目前條件,只可作為一般小酒店進(jìn)行經(jīng)營。戶型較大,用于客房布置比較浪費(fèi)酒店內(nèi)的客房大部份為20-30褶左右,而本項目的基本戶型均超出該區(qū)間的3-4倍,如改至小戶型,不僅工程較為繁復(fù),又需要投入大量的資金補(bǔ)充,如不對戶型進(jìn)行調(diào)改,則此大套房的價格便超出酒店的定位,且無法避免不必要的浪費(fèi)。建筑主體外立面檔次不夠,需投大力改造作為酒店項目而言,包括低檔次的酒店,其最重要的一點(diǎn)則在于:其是否能夠滿足消費(fèi)顧客以及投資酒店的買家以較強(qiáng)的滿足感;住在酒店應(yīng)該是一種身份的象征或是實力的體現(xiàn),而本項目僅從外觀來講就已不具備酒店應(yīng)有的條件,若定位為酒店首先則需對外立面進(jìn)行改造。競爭條件不充分同檔次酒店的競爭條件主要是以硬件配套的完善和服務(wù)質(zhì)量為主,而這必將需要花大量財力和精力投入到完善物業(yè)服務(wù)工作當(dāng)中,且經(jīng)營酒店需要有較深的資歷。酒店投資屬長線收益,無法達(dá)到快速回籠資金的目的無論從經(jīng)營角度還是以投資酒店銷售為出發(fā)點(diǎn),酒店的投資與其它類型物業(yè)的投資相比,酒店的資金回籠速度要明顯慢于其它類型項目,而本項目目前最首要的問題則是需要盡可能快速的達(dá)到資金回籠。根據(jù)以上分析,該項目如定位為酒店,無論從規(guī)模、檔次、競爭優(yōu)勢等方面都欠缺一定的條件;而可改變因素又需追加大量成本、且回籠資金時間較長,不利于公司快速回收成本從而進(jìn)行下一項目的投資運(yùn)作,因此本項目定位為酒店物業(yè)可行性也較小。寫字間物業(yè):戶型格局不相稱寫字間物業(yè)需要有較為規(guī)整的辦公格局,而本項目的各個戶型內(nèi)均有多個隔斷,使整個戶型內(nèi)顯得錯落不一,且每戶內(nèi)均有一個獨(dú)立的衛(wèi)生間,這便與寫字間物業(yè)產(chǎn)生了實質(zhì)的差別。外立面檔次較低,對于大企業(yè)不足以形成誘惑寫字間在功能上一方面做為辦公環(huán)境的改善,另外一方面其也代表了一個公司或一個企業(yè)的形象,而受本項目的外立面造型影響,其檔次明顯偏低,則其很難吸納有實力的大企業(yè)進(jìn)駐,目標(biāo)客戶群體也自然隨之弱化。綜合以上對本項目各種物業(yè)形態(tài)定位的分析結(jié)論,可以看出:以本項目現(xiàn)有條件為基礎(chǔ),定位為普通住宅以及寫字間物業(yè)均需投入相對較小的改造力度,且與住宅及寫字間物業(yè)需具備的條件相對比較吻合。因此我司建議本項目物業(yè)形態(tài)的定位為商住樓。二、區(qū)域市場分析據(jù)我司對大連沙河口區(qū)一帶的簡單了解,對項目所在區(qū)域市場做以下述分析:周邊新興項目較其它區(qū)域相對較少從大連房地產(chǎn)市場的分布情況來看,住宅類項目開發(fā)的密集區(qū)以中山廣場為中心,向西北至旅順一線、南至老虎灘、以及星海灣沿線,而本項目所處域約1公里半徑的范圍內(nèi)新興項目相對較少,則相對的市場空間較為廣闊新興項目中以住宅居多,且價格、檔次均處于中高檔以上從該區(qū)域現(xiàn)有項目的物業(yè)形態(tài)來看,其中大部份項目以住宅為主,并受地理位置、周邊配套以及產(chǎn)品素質(zhì)的因素影響,其價格、檔次均定位在中高檔以上,而中低檔項目在區(qū)域市場內(nèi)相對較少,因此中低檔項目目前在本區(qū)域內(nèi)仍有較大的市場潛力。從樓市發(fā)展趨勢看,預(yù)計該區(qū)域?qū)⒃诮陜?nèi)進(jìn)行大面積開發(fā)隨著大連市的不斷發(fā)展,外來人口的不斷涌入,加上當(dāng)?shù)鼐用駥幼∩钯|(zhì)量要求的不斷上升,大連市的房地產(chǎn)市場前景一片大好。而目前從大連市開發(fā)密集程度分析,該區(qū)域開發(fā)量相對其它地段較小,而在市場需求不斷增加的前提下,預(yù)計本區(qū)域?qū)⒃诮陜?nèi)進(jìn)入大量投入開發(fā)階段。目前該區(qū)域?qū)懽珠g項目較少,商住兩用物業(yè)仍屬市場空白據(jù)我司對該區(qū)域的走訪調(diào)查結(jié)果,本項目周邊擁有較好的自然條件,但在房地產(chǎn)投資開發(fā)方面,則明顯缺少寫字間物業(yè)的存在,特別是處于各物業(yè)類型夾縫中的商住一體的物業(yè)尤為罕見。因此,這將面臨著本項目擁有一個唯一性的優(yōu)勢來切入市場,進(jìn)而進(jìn)行市場化運(yùn)作。根據(jù)以上對本項目周邊市場的情況分析可以看出,本項目定位為商住一體的物業(yè)形態(tài),則擁有一定的市場契機(jī),主要表現(xiàn)在如下幾個方面:在一定程度上迎合了所預(yù)測未來市場的需求,則項目將會被大部份買家所認(rèn)可,最終達(dá)到旺銷的盛況;由于本項目定位為商住一體物業(yè),因此其在區(qū)域市場中具有唯一性,則可在很大程度上降低了競爭風(fēng)險;區(qū)域市場內(nèi)各類中低檔物業(yè)均屬空白,特別是寫字間及商住樓更是顯得極其缺乏。房地產(chǎn)市場有一種共有的特性:就是機(jī)會與風(fēng)險并存,且兩者均與隨時變化的市場密切相關(guān),而市場又具有不可預(yù)見性。因此其必定存在潛伏的風(fēng)險,根據(jù)我司對周邊市場不完全的了解,僅對可預(yù)見性風(fēng)險加以總結(jié),具體內(nèi)容如下:本項目工程已竣工,而相對不利的條件便是無法改變的“硬傷”即:主體形象檔次提升空間較小,對于成熟的買家不足以形成誘惑;依據(jù)我司對本項目的物業(yè)類型建議,也需將項目的戶型進(jìn)一步調(diào)整,而對于已成形的戶型進(jìn)行改造則難度較大;市場趨向的不確定因素也是無法預(yù)料的,則很可能導(dǎo)致最終市場需求變化,以使本項目的市場認(rèn)可度無法得以提高。三、項目定位項目定位系統(tǒng)包括客戶群定位、市場定位、形象定位、主題定位、產(chǎn)品定位與價格定位六大部分。在本建議案中,僅對市場定位以及客戶群定位進(jìn)行分析、論述。形象、主題定位方面因涉及項目廣告策略運(yùn)作,敝司將在下次提案中進(jìn)行深入探討,連同階段性廣告策略部署一并提交。市場定位根據(jù)本項目規(guī)模、自身素質(zhì)以及我司對本項目的物業(yè)類型定位建議,結(jié)合市場需求動向分析,將本項目定位為:宜商、宜住、宜投資的現(xiàn)代型
中檔商住一體式公館客戶群定位根據(jù)本項目的物業(yè)形態(tài)定位,可將購買本項目的目標(biāo)人群的消費(fèi)目的分為以下幾類:用于居住用于辦公用于投資按照上述對本項目的使用功能分類,則可將目標(biāo)客戶定為以下幾類:類別客戶層面購買動機(jī)客戶構(gòu)成配比企業(yè)中高層管理人士重要客戶較高消費(fèi)層投資房地產(chǎn)專業(yè)人士(律師、IT人士等)30%中高收入商貿(mào)個體戶中小型企業(yè)老板核心客戶中等消費(fèi)層購買后自用作為辦公場所正準(zhǔn)備經(jīng)營企業(yè)的人士50%外地企業(yè)駐大連辦事處外省商人潛在客戶其他消費(fèi)層居住外籍人士20%投資者價格定位本項目目前已有明確的主體形象,產(chǎn)品素質(zhì)亦可充分的表現(xiàn)出來,對于買家來講,其會很直接的形成對本項目的心理價位。為使本項目的價格反映出產(chǎn)品的定位和目標(biāo)市場的定位,且與項目的內(nèi)在質(zhì)素和地段價值相符合,最終成為目標(biāo)市場能夠接受并愿意支付的價格,因此本項目的價格定位需采用專業(yè)的市場量化比較法。但由于時間等不確定因素,我司僅對本項目周邊有些初步了解,且未對某一市場進(jìn)行深入系統(tǒng)的調(diào)查研究,因此我司本著誠信、務(wù)實及專業(yè)的態(tài)度,將在與貴司約定服務(wù)后,對大連市宏觀市場以及區(qū)域性市場進(jìn)行深入的調(diào)查研究后,再進(jìn)行系統(tǒng)的定價。項目案名建議房地產(chǎn)項目的案名代表的是一個項目的門面,具能夠充分體現(xiàn)出一個項目的形象、檔次以及規(guī)模,而項目命名時則也需充分考慮到項目的規(guī)模、檔次以及預(yù)期推廣的形象,并要達(dá)到能夠在傳達(dá)到目標(biāo)客戶視聽范圍之時,能夠給客戶一個初步的印象,使其能夠從項目案名中了解到項目的基本信息。由于時間關(guān)系以及本項目案名涉及行銷推廣策略運(yùn)作,敝司將在下次提案中進(jìn)行深入探討分析四、產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品外部提升建議建筑外立面由于本項目規(guī)模較小,而建筑外立面也無新意,對于產(chǎn)品檔次有較大的影響,因此我司建議將外立面重新進(jìn)行包裝,將項目檔次提升至最大化,具體執(zhí)行可參考規(guī)劃設(shè)計院意見。售樓處包裝為了使銷售處的空間感增強(qiáng),更便于售樓處內(nèi)各功能區(qū)的劃分,我司建議將銷售處布置于本項目一樓大堂內(nèi),并在售樓處內(nèi)擺放些小品已增加生氣,可在適當(dāng)位置擺放些綠色植物等。具體包裝細(xì)節(jié)需待對實地觀測后再進(jìn)一步確定。停車位規(guī)劃隨著社會的不斷進(jìn)步,人們生活水平的不斷提高,汽車消費(fèi)也正不斷擴(kuò)大,且根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的不斷完善,停車場及停車位已成為至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。因此,建議盡量規(guī)劃出部份停車場,且需在樓體正門前方規(guī)劃出部份臨時停車位。產(chǎn)品內(nèi)部提升建議本項目作為商住一體物業(yè),其必定約束著項目具有居住及辦公的最基本條件,而本項目在前期規(guī)劃中由于物業(yè)定位不明確,因而使項目的硬件配套設(shè)施不完善。根據(jù)對本項目的物業(yè)定位、現(xiàn)代人居生活、辦公要求以及現(xiàn)型商住一體化市場的固有條件,建議本項目做足以下幾個方面??照{(diào)配套安裝根據(jù)現(xiàn)代人對生活以及辦公條件需求的不斷上升,以及商住樓的基本條件,建議本項目在對外銷售前安裝空調(diào)機(jī)組,以能夠達(dá)到人們最基本的要求,另外一方面則可直接提升本項目的物業(yè)配套,以避免買家對本項目產(chǎn)生不良印象。物業(yè)服務(wù)小組由于本項目為商住兩用項 目,因 此對 于 物 業(yè)的要求并不需要達(dá)到純正寫字間或公寓的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但做為一個房地產(chǎn)項目,組建物業(yè)小組卻是非常必要的,因此建議本項目配備15 人左右 的物 業(yè) 小 組, 且以贏利為目的進(jìn)駐本項目。寬帶到戶在整個東北寫字樓市場中,對于提供寬帶服務(wù)的項目仍屬少數(shù),為有效提高本項目的附加值,以及達(dá)到購買本項目的客戶群體得到最大化的便利性,可在進(jìn)行正式銷售前將寬帶端口直接接入各戶,目的是將本項目的附加值提升直最大值。公共部份包裝公共部份主要包括公建、電梯、安全通道以及地面等幾項,為了達(dá)到有效提升項目產(chǎn)品力,建議對以上各個部份進(jìn)行如下包裝及規(guī)劃:公建部份:由于本項目西側(cè)的“金地海景”項目已引進(jìn)了酒店、銀行、咖啡酒廊等公共配套設(shè)施,出于共享此類資源的基礎(chǔ)上,建議本項目盡量引進(jìn)能夠滿足目標(biāo)客戶日常需求,而又達(dá)到與周邊現(xiàn)有配套不重復(fù)的設(shè)施,如:超市以及各類娛樂項目等。電梯、安全通道、地面部份:對于該部份的要求,需盡量采用能夠充分體現(xiàn)出硬件優(yōu)勢的設(shè)備,電梯則可采用外型較高檔且有感應(yīng)器的不夾人電梯,如奧的斯電梯;而安全通道及地面部份的裝修則需使整體感覺有寬敞明亮、大氣的感覺,建議盡量采用淺色調(diào)材質(zhì)。五、營銷計劃現(xiàn)場包裝室外可 以 在 項 目 周 邊 圍 墻 上 插 放 彩 旗 。可 以 施 放 拱 門 、 氫 飄 等 宣 傳 物 ( 僅 較 大 規(guī) 模 宣 傳 階段 使 用 ) 。根 據(jù) 不 同 的 銷 售 階 段 , 賦 予 不 同 的 宣 傳 主 題 。 建 議懸 掛 數(shù) 張 顏色鮮艷的橫幅及豎幅,應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計,作用除了讓到附近的客人方便找到樓盤的確切位置的同時,也可加強(qiáng)現(xiàn)場銷售氣氛。適當(dāng)增加彩色串旗,營造氣氛?,F(xiàn)場接待(售樓部)售樓部可以說是樓盤的臉面,代表樓盤的形象和體現(xiàn)樓盤的價值,它的設(shè)置藝術(shù)不但能讓客戶“一見鐘情”,而且能提高客戶心理價格。因此,應(yīng)十分重視售樓部的建設(shè)。目前項目的售樓部內(nèi)外的包裝氣氛不夠熱烈,缺乏銷售氣氛,不利引發(fā)客戶的購買沖動,建議對售樓部進(jìn)行全新的包裝。售樓部內(nèi):增加宣傳賣點(diǎn)噴畫和吊旗的包裝。售樓部外:加強(qiáng)售樓部的對外標(biāo)識,色彩上統(tǒng)一以項目VI色系為主,營造高尚、熱烈的外觀包裝效果,最大限度吸引人流。樣板間樣板間施工及設(shè)計元素風(fēng)格是否反映項目品質(zhì)、人性潮流、業(yè)主喜好,對銷售所起的作用也是非常之大的。為達(dá)到滿足不同類客戶的不同心理需求以及使樣板間的營銷作用最大化,我司提供以下主題進(jìn)行樣板間設(shè)計,以豐富樣樣板間風(fēng)格。以下主題僅供參考:參考主題:TOC\o"1-5"\h\z現(xiàn) 代 中 式 ——儒 商 世 家 、 現(xiàn) 代 世 家 風(fēng) 范現(xiàn) 代 時 尚 ——現(xiàn) 代 睿 智藝 術(shù) 生 活 ——油 畫 藝 術(shù) 、 攝 影 、 天 籟 之音顯 貴 一 族 ——高 爾 夫 情 懷溫 馨 生 活 ——水 晶 之 戀入市策略由于項目的產(chǎn)品素質(zhì)偏低,因此決定了此次本項目的入市形象不宜過高甚至要低于產(chǎn)品素質(zhì)的檔次,這樣才能將前后期的銜接工作做好,雖然項目定位較低,但在價格上仍可采用“低開高走”的總體價格策略,但項目在宣傳及形象上依然要采用中低端入市策略,一方面有利于使客戶形成較大的心理價值落差,快速重塑形象,提高美譽(yù)度,另一方面有利于價位支持和爭取營銷資本。5.3提高產(chǎn)品附加值針對用于居住部份的客戶,項目本身沒有背山臨海的環(huán)境,也沒有完善的園區(qū)配套,因此建議貴司在居室內(nèi)加以改造,以便于提高產(chǎn)品附加值,吸引更多的買家發(fā)生購買行為針對用于辦公部份的客戶,項目則可通過完善硬件配套設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)方面深入客戶心理層面,以達(dá)到其心理附加值。另外根據(jù)消費(fèi)者共有的消費(fèi)心理,可另外贈送一些附加服務(wù)作為提升性價比及產(chǎn)品附加值的手段。具體執(zhí)行:聘請知名裝修公司,根據(jù)不同類型客戶提供不同風(fēng)格的裝修方案,且需為客戶提供精裝修可將中央空調(diào)安裝省去,以贈送單體空調(diào)做為促銷手段,即可增加買家對項目的好感度,另一方面又可提升本項目有形的產(chǎn)品附加值。結(jié)尾:為何選擇泰盈置業(yè)泰盈集團(tuán)歷程香港泰盈集團(tuán),1994年進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場,是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和策劃、營銷的現(xiàn)代企業(yè),是一位高效務(wù)實、精于銷售的地產(chǎn)專家。本著“敬業(yè)、激情、團(tuán)結(jié)、高效”的企業(yè)精神和“全心全意,全力以赴”的經(jīng)營理念,立足于為客戶提供滿意的項目和產(chǎn)品服務(wù),成功在全國三十多個城市服務(wù)過了一百多個項目。公司創(chuàng)業(yè)之初在全國陷于地產(chǎn)低潮的狀況下,結(jié)合國外最先進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營理念和中國房地產(chǎn)市場的實際情況,獨(dú)創(chuàng)了一套非常適合中國房地產(chǎn)市場的、行之有效的與一般代理公司完全不同的營銷策略及完善的管理模式,是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“泰盈營銷模式”。在十年的發(fā)展中,公司不斷改進(jìn)和自我完善,目前公司已發(fā)展到擁有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)公司和數(shù)家策劃營銷分支機(jī)構(gòu)的代理商及近千名專業(yè)房地產(chǎn)人員的規(guī)模,業(yè)務(wù)范圍涉及大陸十多個大中城市,所到之處,不斷創(chuàng)造出驚人的銷售業(yè)績,得到行內(nèi)人士的廣泛認(rèn)可。公司會繼續(xù)開拓創(chuàng)新、穩(wěn)健經(jīng)營,不斷提高和發(fā)展房地產(chǎn)投資開發(fā)和策劃營銷代理兩大主業(yè),為將泰盈集團(tuán)發(fā)展成為一流房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)而努力。泰盈公司部分經(jīng)典戰(zhàn)例上海信和花園是上市公司深招港在浦東投資開發(fā)的高檔外銷小區(qū),平均售價每平方米11000元以上。因市場競爭激烈,銷售困難,月銷售額長期徘徊在一兩百萬以下。 97年5月泰盈集團(tuán)接手以后,首月銷售額即突破1800萬元,成為當(dāng)時浦東的一個熱點(diǎn)(97年5月至10月,小高層)。杭州國際花園原為臺灣公司銷售,但銷售情況極不理想,并且工程已停頓半年之久,泰盈公司介入后,第一個月銷售額即超過2000萬,八個月銷售一億六千萬,全部售警,轟動杭州市。(97年11月至98年7月,高層期樓)。昆明龍園公寓是昆明價格最高的高層商住樓之一,工程尚在打樁時泰盈公司即開始銷售,首月即實現(xiàn)銷售額5000萬,前三個月即達(dá)總銷售額的60%,使發(fā)展商實現(xiàn)了完全依靠市場資金建設(shè)的設(shè)想。上海萬里城是上海市規(guī)模最大的小區(qū),在經(jīng)歷長時間的銷售后,出貨呈趨弱狀態(tài),但售出比例與項目規(guī)模相比,仍然不高,銷售壓力仍然很大。我公司于 2001年2月接手銷售,進(jìn)場后組織數(shù)百人的銷售隊伍,迅速掀起新的銷售熱潮,銷售額逐月攀升,僅首三個月就售出300多套房子,銷售總額逾1.2億元(2001年2月至今,多層及高層、小高層小區(qū))。以上只是我們與發(fā)展商衷誠合作,協(xié)助發(fā)展商渡過難關(guān),達(dá)到成功的很多例子中的一些。而一些發(fā)展商本來就規(guī)劃得很好的項目,通過我們包裝及運(yùn)用獨(dú)特的銷售方法,更是可以錦上添花,高速銷售,取得驚人的業(yè)績。泰盈置業(yè)產(chǎn)品策劃成功三大優(yōu)勢銷售執(zhí)行資源的優(yōu)勢泰盈置業(yè)的強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力,能夠給開發(fā)商提供最接近市場客群的消費(fèi)信息,給投資決策和產(chǎn)品策劃和產(chǎn)品定位提供強(qiáng)有力的信息來源,我們公司的銷售執(zhí)行是特別強(qiáng)調(diào)銷售人員與客戶的一對一的推銷和溝通,能夠更直接的發(fā)現(xiàn)客戶的需求,以及給潛在的消費(fèi)者的消費(fèi)觀念強(qiáng)有力的引導(dǎo),即可以做到適度的迎合消費(fèi)客戶的消費(fèi)心理,又可以做到適度的引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為,符合現(xiàn)代企業(yè)所需求的核心競爭力的之一,制造出適合市場需求并創(chuàng)新的產(chǎn)品,換句話,就是策劃不只是概念或思想的策劃,而是來源于市場最前端的消費(fèi)者的消費(fèi)策劃,這樣才能最大限度的保證項目投資和策劃操作的成功開發(fā)資源的優(yōu)勢泰盈發(fā)展在全國的北京、南京、長沙、沈陽四個城市有八個項目在開發(fā)運(yùn)作,在整個開發(fā)運(yùn)作的過程中, 驗證了產(chǎn)品策劃、 市場推廣的效果, 在我們所有開發(fā)的樓盤從投資決策、產(chǎn)品定位、營銷推廣、銷售執(zhí)行、交房入伙、售后服務(wù)都是比較成功的,積累了很多預(yù)防問題和解決問題的經(jīng)驗。 我們將會利用這樣實用的經(jīng)驗給開發(fā)商提供全面的專業(yè)顧問服務(wù)。全國市場資源的優(yōu)勢泰盈集團(tuán)在全國的北京、南京、長沙、沈陽、廣州、武漢、湘潭、開封八個城市都有項目樓盤正在操作, 以及全國近三十個城市做過業(yè)務(wù)的經(jīng)驗, 這些城市涵蓋全國各種類型城市的特點(diǎn), 我們對這些城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行過比較深入的研究和分析, 一方面我們可以快速地吸取發(fā)達(dá)城市的成熟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,以使項目產(chǎn)品的研發(fā)能與發(fā)達(dá)城市接近;另一方面我們可以很深入的了解當(dāng)?shù)厥袌龌蚺c當(dāng)?shù)厥袌鲱愃频某鞘械姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,以使項目產(chǎn)品能夠很好的與當(dāng)?shù)厥袌鼋榆墸?讓我們能為開發(fā)商策劃出即引領(lǐng)市場又適應(yīng)市場的暢銷的項目產(chǎn)品。泰盈置業(yè)營銷策劃三大成功定律準(zhǔn)確的產(chǎn)品策劃從公司全國的銷售人員中收集準(zhǔn)確實效的消費(fèi)信息;讓公司專業(yè)的市場策劃人員進(jìn)行準(zhǔn)確的市場調(diào)研分析;利用公司在各地已經(jīng)成功投資開發(fā)和策劃營銷代理的項目準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資源;通過調(diào)研分析,準(zhǔn)確地進(jìn)行項目市場定位、產(chǎn)品定位。精確的營銷推廣聯(lián)盟專業(yè)的房地產(chǎn)整合廣告公司;精確地制定項目的產(chǎn)品營銷推廣計劃;精確地實施項目的產(chǎn)品營銷推廣計劃;精確地通過
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2024產(chǎn)品銷售區(qū)域代理合同模板
- 2024租車合同協(xié)議書公司單位租車協(xié)議書
- 2024版獨(dú)家代理合同樣本
- 2024年廣場文化建設(shè)施工合同
- 2024年度貨物采購與供應(yīng)協(xié)議
- 陀螺課件圖片教學(xué)課件
- 2024年度勞動合同標(biāo)的:高級管理人員雇傭
- 2024解除土地流轉(zhuǎn)合同
- 2024年度環(huán)保項目技術(shù)研發(fā)與許可使用合同
- 2024年度房屋買賣合同(高檔住宅)
- 螺紋緊固件知識
- NET Core 底層入門(完整版)
- 淺談歌曲《紅豆詞》的藝術(shù)特征
- 【設(shè)計師】訪談平面設(shè)計師
- JGT153-2012 滑道車庫門標(biāo)準(zhǔn)
- 圍術(shù)期低氧血癥病例討論課件
- 中國歷年各省份GDP數(shù)據(jù)(1993-2018)
- 大學(xué)軍事理論課教程第四章現(xiàn)代戰(zhàn)爭第二節(jié) 新軍事革命
- 職業(yè)生涯規(guī)劃-自我認(rèn)知-價值觀
- 安徽省蕪湖市2023年七年級上學(xué)期語文期末試卷(附答案)
- 上肢康復(fù)機(jī)器人說明書
評論
0/150
提交評論