廣州房地產(chǎn)十大開(kāi)發(fā)模式介紹

為使回顧更客觀，我們成立專家組。以下文章匯集了專家的觀點(diǎn)和我們自己的思考。參與專家組討論的行業(yè)代表（按姓氏筆畫(huà)為序）王志綱：著名策劃人王月華：本報(bào)記者許紹基：廣東省地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)金貽國(guó)：中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事

廣州市房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黎振偉：珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

董事總經(jīng)理

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師一、規(guī)模化品牌擴(kuò)張開(kāi)發(fā)模式談起這種模式，最典型的例子還是碧桂園。碧桂園，廣州人無(wú)人不曉，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士無(wú)人不知。碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來(lái)了，并在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下，實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)模化營(yíng)銷，開(kāi)辟了大盤擔(dān)綱時(shí)代；為業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗(yàn)。其對(duì)廣房地產(chǎn)產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準(zhǔn)確地把握并引導(dǎo)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合（整化）化。與此相對(duì)應(yīng)，其操作模式為：A產(chǎn)品路線：工業(yè)化建造、規(guī)?；籅、企業(yè)運(yùn)作：縱向一體化、建筑、裝修、物業(yè)管理一條龍服務(wù)；C、營(yíng)銷策略：連鎖化經(jīng)營(yíng)，在珠江三角洲大板塊內(nèi)擴(kuò)張。1、復(fù)合地產(chǎn)整合出“碧桂園”強(qiáng)大品牌?！疤龅禺a(chǎn)做地產(chǎn)”是碧桂園的聰絕招，且在七年以后就已進(jìn)行，不可不謂先知先覺(jué)。（1）1994年初，其與名人輩出的北京石景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校，竟出人意料招到1300多名學(xué)生；（2）樓未建成，配套先行，五星級(jí)會(huì)所同時(shí)建成。這兩點(diǎn)成了廣州，乃至全國(guó)不少樓盤爭(zhēng)相仿效的致勝招術(shù)（當(dāng)初是絕招，后來(lái)用的開(kāi)發(fā)商多了，便成了必備招術(shù)）。建校達(dá)到了聚人氣、積資金、增加知名度、美譽(yù)度的效果?！敖o成功人士一個(gè)五星級(jí)的家”的經(jīng)營(yíng)理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。2、大盤化（規(guī)?；２簧賹＜姨貏e提及碧桂園象工廠化那樣大規(guī)模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬(wàn)間”住房需。，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，從涉足房地產(chǎn)開(kāi)始以來(lái)的8年時(shí)間里，順德碧桂園先以一片荒野之地變成一座現(xiàn)代衛(wèi)星城，隨后一年一個(gè)碧桂園。廣州碧桂園打破廣州樓市春節(jié)不開(kāi)盤的歷史，且一口氣銷了4000多套房，創(chuàng)造了大盤神話，規(guī)模神話、品牌神話。這兩年碧桂園以不可思議的速度在擴(kuò)張，華南碧桂園（占地面積超過(guò)1000畝），順德碧桂園東園、順德碧桂園西苑（占地178萬(wàn)多平方米）均安碧桂園（僅高爾球場(chǎng)占地就達(dá)1700多畝），佛山碧桂園，其已在珠江三角洲“遍地開(kāi)花”。3、郊區(qū)化居住模式，碧桂園較早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天。后來(lái)，大凡在廣州市區(qū)以樓盤（超過(guò)半小時(shí)車程）均非常推崇“5+2”生活模式。而隨著大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)上班，郊區(qū)居?。殉蔀槁逑P等類型項(xiàng)目的著眼點(diǎn)。這一模式，除了深圳萬(wàn)科外，廣州還沒(méi)有第二個(gè)發(fā)展商敢這樣大規(guī)模操作。值得提醒的是：品牌在較小的范圍內(nèi)隨大規(guī)模開(kāi)發(fā)擴(kuò)張市場(chǎng)的有效需求的容量。二、可持續(xù)性發(fā)展模式若論廣樓市十年的長(zhǎng)青樹(shù)，恐怕非祈福新村莫屬。十年來(lái)，祈福新村不斷發(fā)展，越戰(zhàn)越勇，到現(xiàn)在已發(fā)展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國(guó)樓盤銷量冠軍。而其亦被評(píng)為廣州地區(qū)最大房地產(chǎn)項(xiàng)目公司第一名，成為名符其實(shí)的“中國(guó)第一村”。祈福新村的成功在于開(kāi)辟了一條可持續(xù)性發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式，而其革命性之處在于為廣州樓市發(fā)展提供了三大參照系：1、大勢(shì)把握。曾在加拿大攻讀土木工程學(xué)研究生的彭磷基總經(jīng)理，高瞻遠(yuǎn)矚，提前10年就已把握到住宅郊區(qū)化的大勢(shì)，并提前10年捕捉到了城市化過(guò)程中郊區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的大商機(jī)。其將自己目標(biāo)客戶群定位在香港至廣州所輻射的整個(gè)珠江三角洲的成功人士，甚至連現(xiàn)在紅透了樓市的兩個(gè)發(fā)展商早期也在祈福新村買過(guò)房。2、要素整合。這里包括對(duì)自然條件各要素的整合，也包括對(duì)人文要素的整合。沒(méi)有的要素，要?jiǎng)?chuàng)造。祈福新村原來(lái)沒(méi)有湖，開(kāi)發(fā)商硬是花了數(shù)千萬(wàn)建造了34萬(wàn)平方米、全國(guó)最大的私人屋村人工湖及環(huán)湖公園。3、創(chuàng)新。祈福新村的成功不僅僅在于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的超前，因?yàn)閮H僅這樣永遠(yuǎn)打不完明天的戰(zhàn)爭(zhēng)，其藏于無(wú)形之中的殺手锏是理念創(chuàng)新。早期的祈福新村并不敢恭維，兵營(yíng)式排房建筑當(dāng)時(shí)雖很時(shí)髦，現(xiàn)在看來(lái)已顯呆板；而正是在人們意識(shí)到這點(diǎn)之前，開(kāi)發(fā)商已作了創(chuàng)新，這正是開(kāi)發(fā)商的高明之所在。祈福農(nóng)莊投入不小，人們可以那里種菜，千色園有一公理多長(zhǎng)。當(dāng)人們現(xiàn)在已大張旗鼓討論廣州要建山水城市時(shí)，祈福新村已成為山水樓盤、生態(tài)樓盤的典范。人們不得不承認(rèn)，可持續(xù)發(fā)展模式是樓市，尤其是大盤最可取的開(kāi)發(fā)模式。廣州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)10多年也是采用此類開(kāi)發(fā)模式。三、復(fù)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式廣州樓市風(fēng)雨十年，整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目不少，但最為成功，最典型的要數(shù)廣奧林匹克花園，這個(gè)占地僅有260多畝的“小弟弟”、“后來(lái)者”，卻能從中國(guó)樓市競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的洛溪板塊，從占地超千畝的“大哥哥”旁邊脫穎而出，一炮而紅，靠的就是整合各優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。用一位業(yè)內(nèi)專家的話說(shuō)是：這是復(fù)合房地產(chǎn)概念對(duì)單一房地產(chǎn)概念的勝利?！绑w育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”，“科學(xué)鍛煉，健康人生”的理念訴求，加上“健康管家”等軟件，使奧林匹克花園具備了別人不可超越、無(wú)法替代的優(yōu)勢(shì)。復(fù)合概念對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的革命性意義在哪里？對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以從競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，最為艱難的領(lǐng)域中抽身出來(lái)，拓展出一片新的藍(lán)天，一個(gè)能降低風(fēng)險(xiǎn)、增加價(jià)值的利潤(rùn)空間。用其開(kāi)發(fā)商郭梓文的話說(shuō)，正是由于注入體育概念、使奧園在競(jìng)爭(zhēng)力方面，擴(kuò)張延伸力方面，明顯強(qiáng)于傳統(tǒng)意義的僅以戶型、裝修、環(huán)境和地理位置為訴求的單一概念產(chǎn)品。這就是整合的力量。復(fù)合概念對(duì)消費(fèi)才的意義在于，它既能滿足于人們對(duì)于住房的基本需求，同時(shí)又能滿足了人們對(duì)體育健身活動(dòng)的需求，給人以雙重、多重滿足。復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式并非一成不變，而是不斷在變，不斷在整合新的元素，如番禺奧園在廣州奧園成功的基礎(chǔ)上，又整合“澳洲風(fēng)情”這新的訴求點(diǎn)。安得廣廈千萬(wàn)間？中國(guó)人等了幾千年，積淀了一個(gè)個(gè)夢(mèng)想，加上歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的示范作用，未來(lái)房地產(chǎn)一年要走過(guò)西方國(guó)家十年的路。人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時(shí)代已過(guò)去。有專家認(rèn)為，純粹以規(guī)模和品牌取勝的時(shí)代已隨著復(fù)合地產(chǎn)概念的出現(xiàn)而被取代。個(gè)性化差異也許代表著未來(lái)之路，因?yàn)槲覀冋饺胂M(fèi)個(gè)性化時(shí)代。四、專業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大困惑在于：如何將在建設(shè)龐然大物的過(guò)程中產(chǎn)生的無(wú)形資產(chǎn)移植到下一個(gè)項(xiàng)目。專業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式將之迎刃而解?？磻T刀光劍影，廣州的發(fā)展商歷經(jīng)10年競(jìng)爭(zhēng)，走向成熟、邁向未來(lái)的開(kāi)發(fā)商，如富力地產(chǎn)（廣州今年上半年銷量冠軍）、合生創(chuàng)展（旗下幾大公司廣州去年綜合銷量第一名）、保利房產(chǎn)（廣州成長(zhǎng)最快的國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)）都不約而同的采用了專業(yè)化、連鎖化開(kāi)發(fā)模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時(shí)間便奠定了其在廣州的“江湖地位”。富力地產(chǎn)集團(tuán)在老城區(qū)成功地利用工廠搬遷契機(jī)，改造老城區(qū)，開(kāi)發(fā)富力大廈、富力半島花園、富力新居等數(shù)個(gè)名優(yōu)樓盤，在老城區(qū)形成了富力樓盤網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)在，廣州幾乎無(wú)人不知富力地產(chǎn)。合生創(chuàng)展則主要集中在天河區(qū)，迎合了廣州城市東移這一大趨勢(shì)。華景新城、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑等數(shù)個(gè)樓盤在廣州形成另一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。廣州保利房產(chǎn)則對(duì)住宅、商用物業(yè)全面滲透。保利紅棉花園、保利花園、保利北京大廈、保利白云山莊在市中心、近郊的縱深度范圍內(nèi)形成網(wǎng)絡(luò)布局。三個(gè)進(jìn)步神速的開(kāi)發(fā)商，用公司品牌，將一個(gè)個(gè)珍珠（名優(yōu)樓盤）串在一起，形成一串樓市風(fēng)景線。廣州樓市常見(jiàn)的兩種經(jīng)營(yíng)形態(tài)：一個(gè)是板塊型，有大面積工地儲(chǔ)備，可以連片開(kāi)發(fā)，這在近郊、新城區(qū)，郊區(qū)較普遍，尤其以洛溪沙島，華南快速干道、江南工業(yè)大道一帶這特征更為凸現(xiàn)。另一個(gè)則是陣地型，發(fā)展商利用單塊地皮進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在老城區(qū)，以及珠江新城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心較為普遍。相對(duì)于這兩種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)形態(tài)。專業(yè)化連鎖開(kāi)發(fā)模式革命性意義在于：用一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念視別、行為視別、視覺(jué)視別），成功地將推廣上一個(gè)項(xiàng)目所投的廣告費(fèi)及其形成了品牌含金量移植到下一個(gè)項(xiàng)目，并為移植到未來(lái)的項(xiàng)目上預(yù)留了“管線”。其中最重要的在于“理念”與“行為”視別系統(tǒng)，這是出人才，出機(jī)制、出效益、出品牌的基礎(chǔ)。這些為開(kāi)發(fā)商成功開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。1997年11月北京路地塊拍到了8798萬(wàn)元，平均樓面地價(jià)達(dá)2788元/平方米，而該項(xiàng)目的得房率僅為約60%，發(fā)展商按得房面積計(jì)算平均地價(jià)成本達(dá)4800多元/平方米。別人看來(lái)是注定要失敗的項(xiàng)目，保利房產(chǎn)勇敢的拿了，而且成功了！為什么？今年6月30日，萬(wàn)寶冰箱廠地塊拍到了1.9億元。沒(méi)有敢要，富產(chǎn)地產(chǎn)敢要！，為什么？因?yàn)樗麄冇腥瞬?、品牌乃至機(jī)制做保障?？梢灶A(yù)見(jiàn)，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力創(chuàng)新，做出差異性來(lái)，他們下一個(gè)項(xiàng)目連鎖開(kāi)發(fā)將會(huì)與成功擁抱！其根本性的優(yōu)點(diǎn)歸納為：（1）注重大眾根本需求；（20）在技術(shù)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上達(dá)到高度專業(yè)化；（3）由項(xiàng)目公司上升到專業(yè)化開(kāi)發(fā)公司?！堆虺峭韴?bào)》“樓市”11月10日作者：王月華

五、完善積累型開(kāi)發(fā)模式人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂(lè)意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情?；趯?duì)人性的關(guān)懷，對(duì)文化的獨(dú)到見(jiàn)解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開(kāi)發(fā)模式——迎合社會(huì)主流，營(yíng)造一種健康生活方式。最為典型的要數(shù)麗江花園，其對(duì)房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營(yíng)造一種生活方式，并且精雕細(xì)琢之。過(guò)去十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)觀念發(fā)生了兩次革命性變化。90年代初，人們買房仍然以追求一個(gè)“窩”這主要目標(biāo)，只要有個(gè)地方住，人們不會(huì)挑剔；90年代中期，“家”成人們購(gòu)房追求的重點(diǎn)，不只是需要一個(gè)窩，還要配套、環(huán)境；先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商很快明白，“家”絕不是人生追求的最高目標(biāo)。也正是這里開(kāi)始，購(gòu)房者從注重地理位置、環(huán)境、戶型、配套等外在因素，向關(guān)注物業(yè)管理、社區(qū)化等內(nèi)在因素轉(zhuǎn)移，人們從買環(huán)境過(guò)渡到買生活方式。麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強(qiáng)調(diào)其房子真正為詩(shī)意的安居而建；在廣州樓市第一個(gè)喊出e生活概念，其亦是全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，而旗下的星海洲、麗字樓、王臺(tái)別墅、和諧公寓、華林居、康城居、萃錦苑、玉樹(shù)別院、九如通津，這些母品牌下的子品牌更滿足了人們“人以群分”的心理，適應(yīng)了生活方式下一的細(xì)分需要。麗江花園帶給予業(yè)主的不僅是品質(zhì)不斷提升的房子，且是個(gè)性價(jià)值的不斷張揚(yáng)。這種只可意會(huì)，不可言傳的生活方將對(duì)樓市消費(fèi)者的選擇產(chǎn)生越來(lái)越重要的影響。人們一直弄不明白，麗江花園樓價(jià)最高時(shí)憑什么賣到了7000元/平方米，我想原因就在于其營(yíng)造的生活方式值錢。麗江花園在推廣中強(qiáng)調(diào)得最多的就是“生活”二字，如“21世紀(jì)生活空間”、“e生活“等等。在新世紀(jì)樓市行銷概念中，生活方式現(xiàn)已成為主流。走積累完善型開(kāi)發(fā)模式之路的還有光大花園、金碧花園、云景花園，廣地花園、匯僑新城等。六、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式關(guān)注城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)模式，是基于兩點(diǎn)理由：(一)、是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較為推崇的開(kāi)發(fā)方式；(二)、中國(guó)正加快城市化進(jìn)程，有人預(yù)測(cè)，廣東再過(guò)10年，將建成300個(gè)布局合理、功能齊全；設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達(dá)50%以上?，F(xiàn)在，地產(chǎn)大鱷枕戈待旦，華南碧桂園一出手就是1000畝；雅居樂(lè)、華南新城、南國(guó)奧園、錦秀天河他們開(kāi)發(fā)模式又將怎樣，急需要參照系。洛溪新城的革命性之舉在于：其已率先在中國(guó)進(jìn)行集鎮(zhèn)式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問(wèn)題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場(chǎng)商業(yè)行為，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)探索出了一條全新模式。十年風(fēng)雨，往往歷歷在目。80年代末，當(dāng)時(shí)番禺市政府確立以“二沙”帶動(dòng)番禺經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，南沙為工業(yè)區(qū)（現(xiàn)在有所調(diào)整）沙窖島發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。1988年，霍英東及其同仁集資七千萬(wàn)元，讓洛溪大橋飛架南北，從而使這里的房地產(chǎn)開(kāi)始變得有實(shí)際意義。番禺開(kāi)源房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司率先進(jìn)駐番禺洛溪，按照當(dāng)時(shí)計(jì)劃，該公司將逐步開(kāi)發(fā)上萬(wàn)畝土地，后來(lái)確定為7千畝，再后來(lái)確定為占面積約144平方米，建筑面積232.7萬(wàn)平方米目前已建成住宅1萬(wàn)多套，別墅千棟，商鋪千間，原計(jì)劃20年讓洛溪熱起來(lái)，想不到僅10年時(shí)間，一座嶄新的衛(wèi)星城便矗立起來(lái)了。工行、農(nóng)行、建行，中行均在這里設(shè)有支行，而幼兒園、小學(xué)，中學(xué)已成規(guī)模，會(huì)所，超市應(yīng)有盡有，拋開(kāi)其頭兩期樓盤不說(shuō)，整個(gè)新城自我更新能力很強(qiáng)。

城市自我實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡的能力。整個(gè)洛溪新城的人口來(lái)自五湖四海，是一座典型的移民市鎮(zhèn)，充滿活力，而其母品牌下的子品牌：洛濤居、雅瀾苑、洛湖居超建越好。再過(guò)2年，也許我們能更加認(rèn)識(shí)洛溪新城，探索“城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)模式”的意義！當(dāng)然，我們還要提醒未來(lái)的開(kāi)發(fā)商，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)走的不是房子的簡(jiǎn)單集合，而是將自身定位于世界經(jīng)濟(jì)一體化中衛(wèi)星城！七、集約化開(kāi)發(fā)模式用較少的占地面積、開(kāi)發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開(kāi)發(fā)模式。1998年前后，廣州房地產(chǎn)群雄并起，翠湖山莊號(hào)稱100%全綠化，首層架空，凸窗。現(xiàn)回頭去看的確很有意思，但當(dāng)時(shí)引起了廣州市民的極大興趣，很多人把去那里看樓當(dāng)逛公園。集約化開(kāi)發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)?；钚^(qū)概念。其集約特性表現(xiàn)在——1、天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上搞精品綠化。2、構(gòu)筑完整的生活小區(qū)設(shè)施。僅會(huì)所面積就達(dá)1萬(wàn)平方米，多功能，老少皆宜，并為業(yè)主提供專業(yè)酒店式服務(wù)，從而大大提升了居家的品質(zhì)。在地少人多的廣州，21世紀(jì)商品房開(kāi)發(fā)的主流究竟是什么？從翠湖山莊我們找到了答案：完整的生活空間，規(guī)模適當(dāng)，配套完善的現(xiàn)代化小區(qū)。其社會(huì)基礎(chǔ)是：人們積極追求代表著較高社會(huì)主義水平的生活方式和生存空間。類似開(kāi)發(fā)模式之路的樓盤很多，如錦城花園、云景花園、名雅園，星匯園、天譽(yù)花園等。八、唯景觀開(kāi)發(fā)模式廣州正在倡導(dǎo)“山水城市”理念，山水樓盤成為人們的注意重點(diǎn)。敏于行的開(kāi)發(fā)商總是搶在“學(xué)者”前面，率先在珠江兩岸，白云山腳圈了地，蓋起了一棟棟房子。有人說(shuō)，珠江兩岸現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，建筑物過(guò)多，體量過(guò)大，樓層過(guò)高，離江面太近。但這不是開(kāi)發(fā)商的錯(cuò)，是有關(guān)政府部門的失誤。這從側(cè)面恰恰反映出開(kāi)發(fā)商的先知先覺(jué)，搶先占領(lǐng)有利地形，開(kāi)發(fā)景觀資源。唯景觀開(kāi)發(fā)模式始作俑者應(yīng)算是海珠半島花園，時(shí)間追朔到1992、1993年，其占地僅13萬(wàn)多平方米。此盤1995年強(qiáng)力推盤時(shí)，宣稱的卻是“擁有1.38公理長(zhǎng)的黃金海岸?！倍朔N開(kāi)發(fā)模式發(fā)揮到極致的，正是臨江豪宅群的迅速崛起，珠江廣場(chǎng)、中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、海琴灣等先后拔地而起。臨時(shí)豪宅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的革命性意義在于：徹底喚醒人們沉睡多年的居住環(huán)境景觀意識(shí)。以往，建房子，黑壓壓一片，人們分房以面積大小行政級(jí)別、富裕程度；現(xiàn)在，靚麗房子，爭(zhēng)先恐后冒出，中心城區(qū)的豪宅已因環(huán)境因素制約而讓位于江景豪宅，山景豪宅。“以景觀為中心”的開(kāi)發(fā)理念還促使小區(qū)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的比拼。海珠半島花園的把樓建到42層高，力圖占領(lǐng)大量的景觀空間，中海錦苑、麗景灣（第三幢）巧妙地設(shè)計(jì)出戶戶朝江的戶型，新理想華庭則采用超大弧形防彈玻璃，每一套正望江戶型玻璃窗的總寬度超過(guò)9米，力爭(zhēng)與江景的接觸?！耙跃坝^為中心”的開(kāi)發(fā)模式在廣州樓市遍地開(kāi)花，蔚然成風(fēng)。澳洲山莊、頤和山莊力圖把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居樂(lè)、江南世家，雅寶新等力圖充分利用山與水。早在古代就有“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”的圣語(yǔ)；現(xiàn)代社會(huì)，文明人的價(jià)值取向又日益偏向于環(huán)境。香港最貴的豪宅在半山，原因就在于其海景疊加著山景?！耙跃坝^為中心”的開(kāi)發(fā)模式正迎合了文明時(shí)代人們的需求。九、營(yíng)造開(kāi)發(fā)模式這類開(kāi)發(fā)商，當(dāng)初找到是一塊荒地，在那里從無(wú)到有，認(rèn)真營(yíng)造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細(xì)琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場(chǎng)。白云堡1995年初動(dòng)工時(shí)，僅是一片荒山石場(chǎng)；2年前開(kāi)工的穆天子山莊也是一片山林，而8年前，二沙島別墅建設(shè)時(shí)，那里可以說(shuō)還是一個(gè)“荒島”。有人說(shuō)，蓋房子，環(huán)境第一；也有人證券交強(qiáng)調(diào)是地段第一；其實(shí)，就房地產(chǎn)的社會(huì)屬性來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是“身份第一”。正是基于這點(diǎn)認(rèn)識(shí)，白云堡、二沙島別墅區(qū)、穆天山莊的開(kāi)發(fā)商將自己的目標(biāo)客戶群定位在社會(huì)金字塔塔尖這一層，并通過(guò)項(xiàng)目的推廣成功將占總?cè)丝诓蛔?%的塔尖消費(fèi)層分離出來(lái)。類似于營(yíng)造成造型開(kāi)發(fā)模式不僅僅是這幾個(gè)頂級(jí)樓盤