北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書發(fā)展歷程分析教本教材

北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書:發(fā)展歷程分析搜房網(wǎng)

2010年05月17日17:01來源：搜房寫字樓網(wǎng)

第三部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程分析一、北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展歷史（一）商業(yè)形態(tài)演變歷史2002年以前，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，基本不存在系統(tǒng)的規(guī)劃和運營，其運營和管理基本也僅僅局限收取租金和提供簡單的物業(yè)管理方面。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的商品零售和批發(fā)的市場已經(jīng)不能滿足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對物業(yè)的要求；復(fù)合商城、購物中心、商業(yè)步行街和專業(yè)市場等新興的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)在社會需求的推動下獲得了快速發(fā)展。1、住宅配型套商業(yè)此類商業(yè)是早期的住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中的“配套公建”面積要求而建，采取了集中大商場式設(shè)計，對商業(yè)業(yè)態(tài)的滿足度較低，以致使用價值降低，造成后期銷售困難。隨著開發(fā)商項目經(jīng)驗的積累和相互借鑒，原始的商場式規(guī)劃逐漸向臨街式配套商業(yè)建筑規(guī)劃轉(zhuǎn)變，對商業(yè)布局、鋪位面積、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)日漸成熟合理。為了迎合區(qū)域投資客群對商鋪投資的需求，形成了以住宅項目為依托的臨街獨立商鋪。業(yè)態(tài)以便利店、藥店、美容美發(fā)為主。2、大中型集中商業(yè)此類商業(yè)最早發(fā)源于政府規(guī)劃的大型商業(yè)項目或購物中心類開發(fā)，隨著國際資金的介入，初期項目教訓(xùn)的積累，開發(fā)商視野國際化等因素開始朝兩個方向轉(zhuǎn)變：其一是集中商業(yè)的規(guī)模更合理化，更符合市場需求，更具備合理的風(fēng)險控制。其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的研究日益深入。一些比較成功的商業(yè)項目諸如華貿(mào)中心、萬達商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。3、特色主題商業(yè)街此類商業(yè)模式最初起源于非配套商業(yè)項目開發(fā)，經(jīng)歷了盲目定位到方向集中的歷程。由最初的盲目打造商業(yè)步行街向細分市場轉(zhuǎn)變。目前隨著開發(fā)商的成熟和市場經(jīng)驗的增加，此類項目在北方更多的開始走細分市場的路線，選擇消費過程中對周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)方向進行定位，同時規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)越來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如中國紅街。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會進一步放量。這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功?？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項目成功運營后，進行帶租約銷售。4、租售并舉類集中商業(yè)最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論項目規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，如“巨庫”、“碧溪”等項目。此后，萬達地產(chǎn)率先嘗試“主力店+商街”的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗積累和借鑒，對商業(yè)經(jīng)營特點和規(guī)劃布局肌理認識不夠，因此一些初期的項目遭遇經(jīng)營危機。通過經(jīng)驗的積累和總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項目開始投入市場，分為兩種模式，一種為“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”，50%進行主力商家的招商，其余50%商街部分，進行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價新紀(jì)錄；另一種為“主力店+街鋪”模式，如大鐘寺商業(yè)廣場，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進行銷售，創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價新紀(jì)錄。5、專業(yè)市場模式此類地產(chǎn)區(qū)別于其他大眾消費類商業(yè)項目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已成熟或有一定市場基礎(chǔ)的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。針對需要一定培育的市場，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權(quán)的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過一段養(yǎng)商期，充分釋放商鋪價值，最后再進行產(chǎn)權(quán)銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊市場基礎(chǔ)要求高，因此，未來一段時間內(nèi)開發(fā)空間相對有限。綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨合理完善的趨勢來看，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)操作各有特點，合理進行項目操作，減少社會資源的無謂浪費，成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。從最初由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業(yè)，到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，現(xiàn)今以超級購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式在經(jīng)歷了一系列變革之后，正在向復(fù)合型地產(chǎn)發(fā)展。（二）招商銷售策略發(fā)展歷史1、“分割出售”“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，是將商業(yè)產(chǎn)權(quán)大商場分割成小面積商鋪出售給買者?？焖倩鼗\資金、減輕開發(fā)公司財務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資金運作。單純的“分割出售”使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割，失去了整體性。難以引進主力店、品牌店，最后淪為街頭“大排檔”的結(jié)局，實際回報與預(yù)期收益相差甚遠。小業(yè)主購買后，開業(yè)日期不統(tǒng)一，商業(yè)規(guī)劃缺乏整體性，導(dǎo)致商場經(jīng)營雜亂，容易出現(xiàn)經(jīng)營慘淡的局面。不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風(fēng)險，也損害了開發(fā)商的形象，對城市社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。目前，大商場的產(chǎn)權(quán)分割已基本被禁止。2、“售后返租”開發(fā)商將商鋪出售后，提出統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營、統(tǒng)一管理，這就是所謂的“售后返租”模式。售后返租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅。解決銷售問題，快速回籠資金，使商業(yè)整體經(jīng)營權(quán)得到統(tǒng)一，達到商業(yè)聚集效應(yīng)，經(jīng)得起現(xiàn)金流量的考驗。商業(yè)一般需要經(jīng)過2－3年的整合調(diào)整期，這期間，經(jīng)營情況相對不理想，經(jīng)營者輪換較為頻繁；而開發(fā)商每年要向投資者發(fā)出固定租金，加上經(jīng)營團隊的管理費，對于開發(fā)商來說，這期間的資金壓力相當(dāng)大。合同到期后面臨再次選擇的問題。“售后返租”模式雖然解決所有權(quán)被分割的缺陷，但當(dāng)返租合同到期時，將再次面臨選擇經(jīng)營方式、經(jīng)營公司的問題。到時的經(jīng)營情況未知，風(fēng)險較大，有可能出現(xiàn)返租期滿后小業(yè)主自行出租或經(jīng)營。3、“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的復(fù)合型經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。準(zhǔn)確的商圈分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)的資源效用最大化。商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金可提高商場整體經(jīng)營的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進度，房地產(chǎn)商的利潤主要來源就是這些中小商業(yè)機構(gòu)的租金或?qū)⑸啼伋鍪劢o中小商業(yè)業(yè)主；同時通過商業(yè)巨頭樹立開發(fā)商企業(yè)自身的形象。減少了對建設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素，使投資估算更準(zhǔn)確。規(guī)劃之前確定了租戶，減少了項目竣工后出現(xiàn)改造工程的可能性，避免時間和資金浪費外，也使項目預(yù)算更準(zhǔn)確，資金統(tǒng)籌工作按計劃進行。開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)的融資工作本來就相當(dāng)艱巨，如果出現(xiàn)了改造工程，整個項目的資金統(tǒng)籌將受到較大的影響。大連萬達與沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在各地合作開發(fā)的購物中心就是這種模式最典型的案例。（三）經(jīng)營策略發(fā)展歷史1、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營拆零銷售是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司采取的辦法。物業(yè)一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割，失去了它的整體性。物業(yè)被拆零銷售后，一般有兩種選擇。一是由開發(fā)公司招一家或多家主力商戶，采取返租的形式對全部或部分物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營。二是由各個業(yè)主各自經(jīng)營，開發(fā)公司提供指導(dǎo)意見并實施物業(yè)管理。這一策略的優(yōu)點是能很快收回投資，單位售價很高，同時能保證商場經(jīng)營規(guī)范和經(jīng)營檔次，適合規(guī)模較大、潛力大的物業(yè)。采取這一方式存在的風(fēng)險是，由于整體物業(yè)被拆成一個個小塊，給日后的商業(yè)經(jīng)營管理埋下隱患，一旦經(jīng)營業(yè)績不佳，不僅開發(fā)商品牌受損，樓盤及附近住宅物業(yè)的品質(zhì)都會下降，業(yè)主和投資者也不能獲得穩(wěn)定的租金收益。2、零散銷售、各自經(jīng)營這一模式非常適合規(guī)模不大、檔次一般的物業(yè)。采用這一經(jīng)營策略的優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資，且平均售價較高。風(fēng)險是開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險很大。因為一個整體性差、經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，由于缺乏主力店，業(yè)主受短期利益驅(qū)動、各自小規(guī)模經(jīng)營很容易使整個商場變成街頭的大排檔，實際回報與預(yù)期收益可能相差甚遠。另外，如果是商住結(jié)合的物業(yè)，底商層次的下降有可能導(dǎo)致住宅商品房價值的下跌。3、整體出售、整體經(jīng)營對一些物業(yè)，開發(fā)商希望盡快脫手，收回投資。他們往往通過拍賣或其他形式將自己的物業(yè)出售給商業(yè)公司。這些開發(fā)商往往對商業(yè)經(jīng)營不熟悉、也不準(zhǔn)備進入商業(yè)領(lǐng)域，企業(yè)實力較弱，有一定的資金壓力。購買者往往是對商業(yè)投資運作非常熟悉、資金實力雄厚的公司。這一策略適合于規(guī)模較小、檔次一般的物業(yè)。其優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資，風(fēng)險較小，但由于一次性投入過大，與購買者談判有一定難度，所以往往整體售價較低。這一模式的一個變化是采取先租后售、租金抵房款的方式進行。即在首付一定的現(xiàn)金之后，用每年的房租逐年抵算房款，實際上是一種按揭分期付款的方式。與一次性付款相比，這種方式的優(yōu)點在于能夠和經(jīng)營者共擔(dān)一部分風(fēng)險，因而會吸引更多的投資者，有利于談判的進行；缺點是開發(fā)商承擔(dān)了一部分風(fēng)險，資金回籠慢。4、整體出租、整體經(jīng)營采取這一模式的開發(fā)商往往實力雄厚，并且與國內(nèi)外著名大型商業(yè)品牌特別是連鎖超市在投資開發(fā)前便組成了戰(zhàn)略聯(lián)盟。國際和國內(nèi)的大部分知名商業(yè)經(jīng)營者往往采取租賃的方式與地產(chǎn)開發(fā)商合作，比如沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器、國美等。其租期比較長，一般是10—20年。與著名零售企業(yè)合作的優(yōu)點是，合作時間很長，收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小。也有一些企業(yè)采取保底銷售提成方式，旨在降低風(fēng)險。這一經(jīng)營模式的另外一個變通模式是“租售”結(jié)合。其特點是整個物業(yè)被拆成兩部分，大部分以較低價格出租給商業(yè)巨頭，小部分則拆零高價銷售、各自經(jīng)營。主力商戶的進入，可帶來極大的人流，將極大地提高其他物業(yè)的租金或售價。5、零散出租、各自經(jīng)營香港商業(yè)地產(chǎn)巨頭在北京的投資項目比如恒基中心、東方新天地、新東安、國貿(mào)中心等都有一個共同點，就是只租不售。即使像恒基中心連年虧損，發(fā)展商基于長遠利益不會將其出售。有足夠的資金培育商業(yè)氛圍，等待市場成熟。源源不斷的租金回報將使這些項目成為發(fā)展商的“奶?！?。與“整體出租、統(tǒng)一經(jīng)營”策略相比，采取這一經(jīng)營模式的物業(yè)一般處于黃金地段，不需要“主力商戶”入住來提高物業(yè)檔次。開發(fā)商的租金回報率較高，對商場擁有控制權(quán)，可以保證商場經(jīng)營特色和檔次，租賃的對象往往是國內(nèi)國際著名品牌。隨著商業(yè)地產(chǎn)的理性化發(fā)展、實力雄厚的開發(fā)商的進入，上述以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為特征的第一、二種經(jīng)營模式的比例將逐漸縮小，“整體出租、整體經(jīng)營”策略將更多地受到歡迎。因為“地產(chǎn)+商業(yè)”運營模式從整體上保證了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，特別是對地產(chǎn)資源和商業(yè)資源進行了高度整合，分工明確，實現(xiàn)了雙贏。一些大型商業(yè)巨頭開始向地產(chǎn)行業(yè)滲透。二、北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）現(xiàn)狀整體分析1、2009年中國商業(yè)地產(chǎn)市場運行綜述經(jīng)歷了08年的的國際金融危機，09年初的經(jīng)濟增長速度逐漸放緩，商業(yè)地產(chǎn)受到影響不可避免，具體表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)速度回落，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積等指標(biāo)下滑，商業(yè)地產(chǎn)銷售幅度下降，商業(yè)營業(yè)用房價格下降，租金降低等等。但隨著年初政府出臺的一系列政策，商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐漸回暖，其庫存面積也在不斷消化，商業(yè)地產(chǎn)的未來需求潛力逐漸擴大，前景比較明朗?？偟膩碚f，商業(yè)地產(chǎn)受到越來越多來自各方面的重視，在過去的一段時間內(nèi)，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量不斷上升，而以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商，其商業(yè)地產(chǎn)的比重也在增加。但在商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展的同時，問題也是顯著的。由于缺乏項目操作經(jīng)驗及成熟的市場規(guī)范，很多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候都遇到了招商困難，社科運營等方面的困難。導(dǎo)致市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)需求很大，但存在很多空置商鋪或沒有發(fā)揮其最大效用的問題，市場的需求和有效供給不能對接。北京的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從綜合的百貨商店到專業(yè)的賣場，再從百貨店和專業(yè)賣場到綜合體和購物中心這樣的一個轉(zhuǎn)變過程。越來越多的購物中心在北京開工，它正在逐漸改變?nèi)藗冞^去所習(xí)慣的購物方式和習(xí)慣，將休閑娛樂與購物集中在一起，輻射范圍更廣，所提供的服務(wù)也更加完善。但并不是所有的地區(qū)都適合開發(fā)購物中心，每個商業(yè)項目都需要根據(jù)不同的地段、階段，根據(jù)開發(fā)商實際的駕馭能力，根據(jù)各方面的一些客觀因素，來進行市場定位，進而確定業(yè)態(tài)類型。而北京目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式總在效仿之前的成功案例，沒有結(jié)合項目的實際情況來規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合、品牌組合也大多雷同，導(dǎo)致前期的定位跟后期實際要實施的運營不相匹配，無法取得預(yù)期效益。這些問題都有待解決，目前北京的商業(yè)地產(chǎn)還處于恢復(fù)調(diào)整期，機遇與發(fā)展并存，需求量逐漸恢復(fù)，市場成交活躍，開發(fā)體量也逐漸恢復(fù)到之前的水平，未來發(fā)展前景值得期待。2、目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點北京的商業(yè)經(jīng)過了幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)形成了一定規(guī)模和格局，在經(jīng)歷了08年奧運會及年底國際金融危機的影響下進入調(diào)整期。具體特點表現(xiàn)為：1）開發(fā)商自行持有商業(yè)物業(yè)比例加大，由于開發(fā)商自身實力不斷壯大，擁有較為充裕的資金及管理團隊，不急于出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)在短期內(nèi)獲取利潤，而是自行持有，對商業(yè)項目進行整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，這種情況在成熟商圈如國貿(mào)、金融街等區(qū)域較為突出。2）多中心商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，北京的商業(yè)項目不再集中在原有的西單、CBD等老商圈，隨著住宅區(qū)域的不斷外擴，商業(yè)規(guī)劃也隨之跟進，多個商業(yè)區(qū)域中心或新興商圈在北京各個地區(qū)興起，新興商業(yè)項目分布多以城市郊區(qū)為主，消化了原本集中在城市中心的大量消費群體的購買力，也符合城市向周邊輻射，完善新城商業(yè)服務(wù)的規(guī)劃。3）中高端商業(yè)項目不斷興建，大量供應(yīng)導(dǎo)致平均入住率降低；多層級的商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)，新興區(qū)域的項目可能以較低的租金吸引更多的商家，而傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的成熟項目的租金仍將保持在較高的水平，從而形成租金的兩極分化。商業(yè)布局結(jié)構(gòu)有待進一步平衡。4）內(nèi)外資都看好商業(yè)地產(chǎn)，投資方式多樣化，資本市場逐漸活躍，融資渠道也不斷創(chuàng)新，投資機構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)運營商的深入合作越來越明顯。3、未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的動力1）根據(jù)2009年10月1日新《保險法》規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)等。相對而言，這一新《保險法》的推出為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了投資市場，預(yù)示著新興融資渠道的誕生，將會進一步促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。2）09年年末，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重地海淀迎來新一輪井噴供應(yīng)。包括大鐘寺國際廣場、華熙樂茂購物中心、國海廣場、華聯(lián)萬柳購物中心、嘉茂購物中心在內(nèi)的63萬平方米商業(yè)面積，都將通過政府進行對外招商。政府的區(qū)域規(guī)劃及政策支持將會緩解招商困難、空置率高的現(xiàn)象，提供良好的政策環(huán)境。海淀區(qū)在政府指導(dǎo)下優(yōu)化商業(yè)格局，推動商圈升級改造的模式也為未來整個北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新思路。3）未來幾年中，政府推出的規(guī)劃把南城的建設(shè)作為重點，將投資2900億元用來發(fā)展南城。因此，未來的商業(yè)市場競爭的焦點也會多集中在南城區(qū)域。4）政府對重點區(qū)域的規(guī)劃意見以及以地鐵為首的軌道交通快速建設(shè)都將為北京的商業(yè)地產(chǎn)提供動力，開拓新的發(fā)展空間。（二）重點商圈分析（整體、傳統(tǒng)、新興、最新）1、整體：隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展，事實上，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別，北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等商圈，然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進行更新?lián)Q代，煥發(fā)出新的活力，與新興商圈構(gòu)成了遍布北京各個區(qū)域的商圈網(wǎng)絡(luò)。我司根據(jù)北京近十年的發(fā)展，將北京商圈劃分如下：05年之前（紫色）：西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門、宣武門；O5年后至今（綠色）：西直門、中關(guān)村、四季青、亞奧、燕莎、石景山、金融街、東直門、望京、大鐘寺、兩廣大街、前門；09年以后（藍色）：奧北、朝青、五棵松、木樨園—大紅門、上地、通州、麗澤

由此圖可見，北京的目前的重點商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，這些商圈地理位置優(yōu)越，且經(jīng)過較長時間的發(fā)展培育，已經(jīng)逐漸成熟，輻射范圍較廣。而南部區(qū)域由于歷史原因，雖然近年來新興商圈發(fā)展迅速，但仍未能與成熟商圈相媲美。目前北京商圈整體還呈現(xiàn)為“北重南輕”，業(yè)態(tài)分布“北密南疏”的狀態(tài)，但隨著政府政策的傾斜和東北部市場的趨于飽和，大量新興商圈在北京南部出現(xiàn)，并不斷根據(jù)市場調(diào)整自己的定位，逐漸形成了北京市商圈南移及多中心發(fā)展的趨勢。多中心型商圈發(fā)展軌跡帶來的格局特點及未來發(fā)展趨勢表現(xiàn)為：整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴展為新的居住以及城市發(fā)展核心區(qū)域。隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域的進一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費人口的帶動，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來了大量的消費潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，市場專業(yè)化程度的提高導(dǎo)致專業(yè)市場的逐漸集中與規(guī)?；?，因而也逐漸形成了以專業(yè)市場為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。2、傳統(tǒng)商圈北京真正意義上的傳統(tǒng)商圈以故宮為原點，分別是位于故宮西面的西單商圈和東面的王府井商圈，西單和王府井商圈同屬于北京最早、最成熟的商圈，由早期的供應(yīng)城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心，逐漸演化成現(xiàn)今屬于游客、青年人的時尚商業(yè)中心。除此之外，位于西單南面的宣武門則依托于西單商圈的外擴得以發(fā)展壯大，興起時間較早，也是北京的傳統(tǒng)商圈之一。另外，CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門幾個區(qū)域也是北京城各個區(qū)域具有典型代表意義的早期形成的商圈。西單商圈——西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南至宣武門，總營業(yè)面積40萬平方米左右。最早的西單商業(yè)區(qū)始于50年代末，隨著長安街的開發(fā)建設(shè)以及城市人口的大量西移、北京市商業(yè)網(wǎng)點布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”，在六七十年代，西單形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的市級商業(yè)中心。現(xiàn)在的西單已經(jīng)成為周末或者節(jié)假日人們購物的首選之地，它也是各個年齡段消費者聚集的地方。據(jù)統(tǒng)計，西單商業(yè)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)、商家120家左右。特別是圖書大廈、中水大廈、現(xiàn)代汽車、西單文化廣場地下商城的加入，使西單商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)更加豐富，業(yè)態(tài)布局更趨合理。從交通方面來看，西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成，保證了西單北大街作為交通干線的高效、暢通。目前1號線及4號線已經(jīng)在西單設(shè)立站點，這是西單交通問題和促進人流問題的共同解決方案。很大一部分客流由乘坐公交車轉(zhuǎn)為乘坐地鐵，緩解了公交擁堵，并且更多的人因為4號線的設(shè)立而選擇了到西單逛街。據(jù)統(tǒng)計，目前僅在西單商場、西單南、東、西路口，就已經(jīng)有23條公交線，足可以看出西單交通的發(fā)達。從業(yè)態(tài)來看，西單的大悅城可謂是西單商圈中典型的購物中心，它與中友、君太等百貨的極大差異也引起了人們的關(guān)注和光顧。特色與發(fā)展方向：業(yè)態(tài)全面，分布較合理。未來發(fā)展將繼續(xù)以升級為主要目標(biāo)，更加完善業(yè)態(tài)組合、布局以及交通。也將繼續(xù)提倡和發(fā)展“一站式”購物模式，使人們滿足在西單吃、喝、玩、樂的所有需求。代表商業(yè)：新一代商城、中友百貨、大悅城購物中心、西單圖書大廈王府井商圈——王府井商業(yè)區(qū)南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達45萬平方米左右。王府井大街是北京唯一一條步行商業(yè)街，由南向北全長810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。在這條具有七百多年歷史的商業(yè)街上，有著眾多最著名的商業(yè)老字號。隨著中國旅游市場的開放，國內(nèi)外游客慕名而來，再加上新東安市場、東方新天地等大型綜合性購物中心的加入，頗具傳統(tǒng)色彩的王府井商圈逐步演變成一個國際性旅游商圈。其中新東安市場是“地鐵上蓋”項目的典型，從而使得客流量增加。特色與發(fā)展方向：經(jīng)營日用品為主，目前餐飲、娛樂配套增多；主要定位在所有市民和國內(nèi)外旅客；正在積極進行第三次升級改造，地下興建巨大商場，希望還原歷史特色，提升人氣和效益。代表商業(yè)：新東安市場、東方新天地、利生體育用品、王府井百貨大樓CBD商圈——北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）——西大望路（東）、朝陽北路（北）——通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，CBD商圈商業(yè)地產(chǎn)存量已經(jīng)將近60萬平方米，遠遠超過了王府井和西單的商業(yè)面積。并且CBD是高端商品的代表。CBD商圈內(nèi)幾乎匯集了國際知名的頂級品牌，卡地亞、PRADA、愛馬仕、GUCCI、BOSS、路易?威登匯聚國貿(mào)商城，勞力士Rolex、俏江南落戶LG雙子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等國際一線品牌則入駐新光天地，世貿(mào)天階的品牌檔次雖然整體低于國貿(mào)商城和新光天地，但是也引進了諸如GUESS、GINT、ZARA等國際知名品牌。特色與發(fā)展方向：2000年出現(xiàn)CBD概念以來，這里是北京商務(wù)活動的中心，集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這里設(shè)立總部或分支機構(gòu)。高檔商業(yè)的需求日益增多；多經(jīng)營高檔時裝、皮具手表、首飾等品牌；發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營店和休閑新概念店，小規(guī)模精品型的SHOPPINGMALL為主流）。CBD集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這里設(shè)立總部或分支機構(gòu)。代表商業(yè)：貴友大廈、秀水街、雙子座購物中心、國貿(mào)商城公主墳商圈——位于西三環(huán)公主墳地區(qū)的公主墳商圈，北起玉淵潭南路，南至新興橋南，西起翠微路，東至國海廣場。公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的市級商業(yè)中心。在區(qū)域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機專賣、餐飲小吃等一應(yīng)俱全，形成了北京著名的綜合商業(yè)區(qū)，并主要服務(wù)于北京西部和西南的消費人群。特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的百貨商圈;主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關(guān)單位和部隊，部隊家屬大院非常多，軍人階層比白領(lǐng)階層的消費水平相對要低一些，消費觀念也不太一樣。目前，地鐵10號線二期公主墳站正在建設(shè)中，將同步建設(shè)地下走廊連通公主墳商圈的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心等商業(yè)設(shè)施。按照規(guī)劃，翠微廣場與翠微大廈，翠微廣場和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間等重點部位將建設(shè)空中走廊。翠微大廈和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間的苑家村路將由現(xiàn)在的三四米寬拓寬到9米，方便行人及車輛通行。兩年內(nèi)，公主墳商圈將完成商圈交通系統(tǒng)及城市景觀的升級改造。改造完成后的公主墳商圈將吸引更多的消費者，消費輻射區(qū)域也將加大。代表商業(yè)：城鄉(xiāng)華懋商廈、翠微廣場、翠微嘉茂朝外商圈——政府將朝外商圈作為北京的“第三商業(yè)街”，該商圈緊鄰使館區(qū)，依托于外籍人士和商務(wù)人群。最早的朝外商圈是以豐聯(lián)廣場和藍島大廈為標(biāo)志。特色與發(fā)展方向：商務(wù)氣氛極其濃郁，是CBD商圈的延伸，也是多數(shù)公司入駐的理想地段。所以此地段大多為白領(lǐng)類收入較高的人群，與此同時形成了高檔次的娛樂、餐飲業(yè)。未來發(fā)展應(yīng)從地鐵規(guī)劃方面提出?，F(xiàn)在僅有2號線可以到達朝陽門，并且距離購物場所較遠。不過正在建設(shè)當(dāng)中的地鐵6號線在朝陽門設(shè)有站點，通車后該地區(qū)的交通擁堵問題將得到有效緩解，并且會帶來更多的人流。代表商業(yè)：豐聯(lián)廣場、藍島大廈、華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市建外商圈——建國門商圈北臨使館區(qū)、南至通惠河北路，東二環(huán)和東大橋路之間的區(qū)域，主要覆蓋建國門外大街道路兩側(cè)的大部分區(qū)域。建外商圈與朝外相似，商務(wù)氛圍也很濃重，并且北京站的大量人流使此商圈人氣大大增加。最早的建外商圈是以北京友誼商店、北京建國飯店、賽特大廈等為標(biāo)志的，如今一提到建外，人們首先反應(yīng)的就是建外SOHO。建外SOHO已經(jīng)被媒體稱為北京最時尚的生活櫥窗。由此可以看出，傳統(tǒng)商圈在不斷的提升中，將不斷有新興的商業(yè)吸引這人們的眼球。特色與發(fā)展方向：國際氣息濃重，客流量依托北京站。商業(yè)配套設(shè)施很完善，不僅有娛樂、餐飲項目，與乘運相關(guān)的例如機票、火車票銷售機構(gòu)也一應(yīng)俱全，為上班族提供了便利。代表商業(yè)：建外SOHO、中海廣場、中環(huán)世貿(mào)中心、財源國際中心宣武門商圈——在2002年已經(jīng)火爆京城的菜市口百貨和莊勝崇光百貨的成功、馬可波羅酒店的開業(yè)，已經(jīng)基本勾畫出了宣武門地區(qū)繁榮商業(yè)區(qū)的框架。隨著后來的崇光二期、時代廣場百貨、汽車超市等商業(yè)的建成使用，宣武商圈的形成已經(jīng)逐漸擺脫了西單商圈的影響，成為了西單商圈南部的又一重要商業(yè)區(qū)。代表商業(yè)：時代廣場百貨、莊勝崇光百貨、菜市口百貨崇文門商圈——2001年，隨著新世界中心、正仁大廈等商業(yè)項目及高檔寫字樓的日益成熟，崇文門商圈成為年輕白領(lǐng)的消費核心商圈。近兩年，國瑞城從規(guī)劃、動土、建成到開業(yè)，一直是眾人關(guān)注的焦點，我們期待著它為崇文門商圈帶來更濃重的商業(yè)氛圍。代表商業(yè)：國瑞城、新世界3、新興商圈在傳統(tǒng)商圈不斷更新?lián)Q代，鞏固自己商業(yè)地位的同時，由于城市規(guī)劃的影響及交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達，新興商圈如雨后春筍般從各個區(qū)域涌現(xiàn)出來。除了05年后不斷完善的西直門、東直門、金融街商圈，也已經(jīng)形成了具有一定規(guī)模的中關(guān)村、亞奧、燕莎等商圈。燕莎商圈——燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京較早形成的涉外商圈，西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)，這里是外籍人士的主要居住地之一，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店。主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品，近幾年受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。代表商業(yè)：燕莎友誼商城中關(guān)村商圈——該商圈包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等，其特色發(fā)展方向是打造更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈的主要特點有：一、電子產(chǎn)品集散地，二、中關(guān)村高科技商務(wù)中心(中關(guān)村西區(qū))，三、高校集中地(北大/清華/人大等)。圖中紫色區(qū)域為核心賣場，黃色區(qū)域為休閑娛樂區(qū)。是目前中關(guān)村地區(qū)消費的重要來源，但在日前海淀區(qū)政府發(fā)布的《關(guān)于加快推進中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》中，活躍在中關(guān)村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，取而代之的是鼓勵科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。這是因為目前中關(guān)村商圈的商業(yè)配套過多，業(yè)態(tài)混亂而引發(fā)的改革。業(yè)態(tài)調(diào)整是個較長期的過程，目前中關(guān)村商圈存在的種種問題將會在今后的改革中逐漸探索和解決。代表商業(yè)：海龍電子城、新中關(guān)購物中心金融街商圈——北京金融街位于北京市幾何中心，地處長安街北側(cè)，與天安門廣場相距咫尺，東臨西單商業(yè)區(qū)，西至三里河政府辦公區(qū)，與西直門、中關(guān)村商圈連通，為“國家金融產(chǎn)業(yè)帶”的形成提供了必備的條件。金融街寫字樓林立，商業(yè)配套也十分完善，消費人群大多為在此工作的白領(lǐng)階層，消費能力較高。代表商業(yè)：金融街購物中心、金貿(mào)中心西直門商圈——西直門地區(qū)匯集地鐵二號、四號及十三號線，是北京交通的主要樞紐，因交通帶來的巨大人流為西直門商圈的建立奠定了基礎(chǔ)。由于地處西北二環(huán)，地理位置優(yōu)越。西直門地區(qū)在近幾年建設(shè)了大量高檔寫字樓，吸引了眾多企業(yè)入駐，進而帶動了商業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展，但如何治理西直門地上交通的復(fù)雜情況，將人流轉(zhuǎn)變?yōu)榭土鲗⑹墙窈蟊旧倘Φ闹攸c問題。代表商業(yè)：西直門嘉茂中心、華堂商廈四季青商圈——位于海淀區(qū)四季青，東至運河，西至西四環(huán)，北至南塢橋，南至四季青南。商圈內(nèi)有香格里拉、世紀(jì)金源大酒店等四、五星級賓館；還擁有金源購物中心、金四季購物中心兩個大型商業(yè)設(shè)施，其中匯聚了高、中、低各個檔次的品牌，滿足了這一區(qū)域各階層人士的消費需求。代表商業(yè)：金源購物中心、金四季購物中心亞奧商圈——這一商圈是由奧運會的開展帶起的新興商圈。因這一區(qū)域奧運場館眾多，奧林匹克公園作為它的中心，吸引了不少的人流，而眾多房地產(chǎn)開發(fā)商也看到了這里的商業(yè)價值，于是短時間內(nèi)住宅猛增。而為了滿足這一區(qū)域驟增的人群的購買需求，其商業(yè)設(shè)施的配套也迅速得到了完善。代表商業(yè)：北環(huán)中心石景山商圈——這一區(qū)域在早期只有華聯(lián)商廈一家綜合商場，而隨著不斷的發(fā)展，大中、蘇寧等專業(yè)賣場陸續(xù)進駐，形成了以魯谷為中心的商業(yè)區(qū)。而萬達廣場進駐之后，又將這一地帶二次升級，形成了石景山商圈，能夠輻射到更大范圍內(nèi)的人群到此購物。代表商業(yè)：萬達廣場東直門商圈——東直門商圈是以東直門為核心的商圈，東直門從很早就占據(jù)了良好的區(qū)位優(yōu)勢，又是地鐵2號線、13號線以及機場快軌的換乘站，因此這里得到了不斷的開發(fā)。從起初的住宅、到后來的商務(wù)樓、再到現(xiàn)在的成熟的商業(yè)區(qū)，一步一步穩(wěn)健的發(fā)展成現(xiàn)在人們熟知的商圈。代表商業(yè)：來福士購物中心、銀座MALL望京商圈——望京一直都被稱為“睡城“，是因為大多在這里居住的人都是在CBD等核心商務(wù)區(qū)工作，到西單等購物中心消費，最終回到這里休息而得名。這里雖然有大量的住宅區(qū)，但直至2005年前后，其商業(yè)設(shè)施一直沒有得到完善。2006年之后，這里從步行街到大型購物中心，從無到有，從有到形成了多元商業(yè)區(qū)，這里可以說是產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍。代表商業(yè)：嘉茂購物中心、新世界大鐘寺商圈——大鐘寺商圈最早可以追溯到上世紀(jì)80年代，那時的大鐘寺以全國第一家由農(nóng)民自己開辦的批發(fā)市場——大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場而著名，但由于沒有準(zhǔn)確的市場定位和營銷策略，曾經(jīng)一度沒落。現(xiàn)今的大鐘寺商圈因為有了愛家國際收藏品交流市場、大鐘寺國際廣場等，開始實現(xiàn)其文化商圈的華美變身。準(zhǔn)確的定位使得大鐘寺商圈與潘家園舊貨市場、北京古玩城等形成錯位經(jīng)營。代表商業(yè)：愛家國際收藏品交流市場、大鐘寺國際廣場兩廣商圈——隨著廣安門至廣渠門兩廣路的拓寬改造和宣武門外大街被改造成為“國際傳媒大道”，以這兩條活力街區(qū)的交匯點為中心，以兩廣東路為半徑，將形成繼CBD、中關(guān)村、金融街、建國門商務(wù)區(qū)之后北京市又一個舉足輕重的新經(jīng)濟地帶?！皣H傳媒大道”預(yù)案以及中國移動等大型商務(wù)建筑的加緊建設(shè)，表明一個具有鮮明新經(jīng)濟特征、從根本上改變南城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新商圈正在兩廣路上崛起。代表商業(yè)：國際傳媒商貿(mào)城、楓樺數(shù)碼城、傳媒未來城前門商圈——前門傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于崇文區(qū)，全聚德、同仁堂、百工坊等諸多百年“老字號”均在此落戶，2008年6月，這座地標(biāo)性的老街——前門大街兩側(cè)的建筑，在歷經(jīng)一年的保護、修繕后正式亮相。整修改造后的前門大街開街以后，前門濃厚的歷史文化底蘊將得到更好的弘揚和發(fā)展。它的古風(fēng)古韻再度引起了世人的關(guān)注。全新亮相的前門大街成為了集中展示民族商業(yè)精品、老字號和國際著名品牌的歷史文化特色商業(yè)街區(qū)。代表商業(yè)：全聚德烤鴨、H&M4、最新商圈除了已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的新興商圈外，隨著北京市的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，軌道交通的完善，居住區(qū)不斷外擴，一些最新商圈正在商業(yè)原本不發(fā)達的地區(qū)蓬勃發(fā)展，形成區(qū)域性的商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)就北京幾個最新商圈進行分析。奧北商圈——伴隨著地鐵5號線的開通運營，北京市區(qū)的范圍又被向外延展了一圈。由于其扼守在天通苑、北苑家園等大型居住區(qū)，毗鄰13號線和身處奧運輻射帶，身處這一系列交通要道上昌平區(qū)東小口地區(qū)迅速繁華起來，目前已經(jīng)儼然形成了可以吸引周邊地區(qū)居民到此集中購物的奧北商圈。到此，奧北商圈的價值提升還遠遠沒有結(jié)束，越來越多的商業(yè)巨頭選擇在2008年之前集中入駐奧北商圈。代表商業(yè)：龍德廣場、北方明珠朝青商圈——隨著地鐵六號線規(guī)劃的出臺，CBD東擴方案的提出，朝青板塊的商機被各個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所看中，朝青商圈逐漸凸顯出其強勁的發(fā)展勢頭。朝青商圈在朝陽區(qū)的地理位置和區(qū)域發(fā)展特性而言，都無疑成為CBD東擴和CBD人群居住轉(zhuǎn)遷的前沿陣地。從周邊配套上來看，朝青商圈內(nèi)云集眾多寫字樓及高檔住宅，公寓云集，為商業(yè)項目的進駐提供了龐大的消費需求。朝青商圈未來的發(fā)展前景值得人們關(guān)注。代表商業(yè)：朝陽大悅城、陽光新城市廣場五棵松商圈——是西奧板塊的核心區(qū)域，因聚集了很多奧運場館而在08年迅速走熱。奧運籃球館、棒球場都建設(shè)在五棵松，市政配套的大力建設(shè)迅速改善了區(qū)域內(nèi)的交通、居住和公共服務(wù)等設(shè)施，從而，五棵松的區(qū)域定位也隨之升級為“城市中心區(qū)”。五棵松區(qū)域向來都被眾多尖端科技產(chǎn)業(yè)集群所環(huán)繞，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套也隨之升級。西CBD的建設(shè)會帶動五棵松地區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展，西四環(huán)的五棵松商圈有望崛起成為西長安街城市新中心。代表商業(yè)：華熙樂茂、太平洋百貨木樨園—大紅門商圈——之所以把木樨園—大紅門商圈放到最新商圈里，是因為這一帶是在09年發(fā)布的南城規(guī)劃中重要的發(fā)展區(qū)域。其實這兩個區(qū)域已經(jīng)是有20年發(fā)展歷史的以批發(fā)市場著稱的老商圈，但是隨著時代發(fā)展，城區(qū)外擴，這兩個區(qū)域如果不能與時俱進，就會逐漸失去其吸引力，商業(yè)價值會隨之降低。因此，在未來南城發(fā)展規(guī)劃中，木樨園—大紅門商圈將被打造成北京時裝之都的商務(wù)核心區(qū)，即CBC（ClothingBusinessCenter），成為集商貿(mào)交易、展覽展示、物流配送、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、信息交流等功能于一體的國際性服裝商貿(mào)中心。代表商業(yè)：福成服裝大廈上地商圈——東至上地信息路，南至農(nóng)大南口，西至圓明園西路，北至百旺新城，區(qū)域內(nèi)共有4家一萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施，其中有兩家已開業(yè)，總營業(yè)面積5.5萬平方米。今后海淀上地(山前北部)商圈的發(fā)展將以“宜居商業(yè)”為主，可能不會有超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，但會規(guī)劃建設(shè)多個方便居民生活的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。2010年，海淀區(qū)將加緊對上地商圈進行改造提升，并為國內(nèi)外知名品牌落戶海淀以及老字號的發(fā)展提供政策支持。代表商業(yè)：硅谷亮城、萬霖購物廣場麗澤商圈——麗澤商務(wù)區(qū)占地344公頃，總建筑面積398萬平方米，含麗澤商務(wù)核心區(qū)、西客站南廣場辦公區(qū)、西三環(huán)商業(yè)帶、太平橋時尚休閑區(qū)四個功能區(qū)，將托西客站南廣場地區(qū)和西三環(huán)路、麗澤路、站前路等交通干道兩側(cè)的大型公建設(shè)施，發(fā)展商務(wù)辦公、金融保險、專業(yè)會展、文化娛樂、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。代表商業(yè)：金泰城?西街、萬博匯商業(yè)中心通州商圈——根據(jù)北京市新規(guī)劃，通州將成為京東的商貿(mào)中心，將通州位列新城發(fā)展之首，通州北京新城區(qū)建設(shè)將面臨著難得發(fā)展機遇。然而，目前的通州并不足以支撐起這個功能。雖然通州輕軌、火車、交通等系統(tǒng)的完善帶來大量企業(yè)入駐，使商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢愈加明顯。代表商業(yè)：桃花島金街、瑞都國際商業(yè)廣場三、北京市商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間分析（一）經(jīng)濟發(fā)展帶來的空間隨著近幾年我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及國家房改政策的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟和GDP當(dāng)中成為重要的支柱作用。商業(yè)地產(chǎn)在這個產(chǎn)業(yè)當(dāng)中則好比皇冠上的明珠，處在整個房地產(chǎn)行業(yè)和終端消費最高的狀態(tài)。2006——2009年，北京市的經(jīng)濟總體來說是穩(wěn)步上升的，特別是在08年底突如其來的金融危機也沒能很大程度地影響北京經(jīng)濟發(fā)展的勢頭。強勁的經(jīng)濟發(fā)展給北京市的商業(yè)地產(chǎn)也帶來了前所未有的發(fā)展空間。2008年商業(yè)地產(chǎn)面臨重大的變化，這個變化是一個宏觀經(jīng)濟層面的變化。受到金融危機的影響，大家對商業(yè)地產(chǎn)的信心會有所降低，但是同時我們也看到很多逆勢而上的例子。08年整個商業(yè)地產(chǎn)外在環(huán)境的變化，催生了內(nèi)在增長的需求。從經(jīng)濟的角度來說，消費信心、經(jīng)濟信心的指數(shù)取代了原先的金錢至上、價格至上的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這恰恰說明了良好的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)能夠支持房地產(chǎn)發(fā)展，其中市場的潛力和市場信心的支持至關(guān)重要。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)需要發(fā)展，一個是投資方的信心，另外一個是市場的消費的信心。宏觀經(jīng)濟受到影響的時候，這兩個方面的信心都會發(fā)生動搖，繼而造成問題。因此，在一個良好的經(jīng)濟環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)才能更好的發(fā)展。06-08年北京市的生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額雙雙突破萬億元大關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭給北京的商業(yè)地產(chǎn)有以下兩點影響：1）緩解整個項目資金鏈的壓力。在資金鏈緊張壓縮的情況下，很多發(fā)展商在開發(fā)的過程中會出現(xiàn)捉襟見肘的情況。而在一個經(jīng)濟條件較好的情況下，信貸比較容易獲得，資金比較容易融通，大家開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的信心也會比較強。2）促使競爭格局向好的方向變化。隨著經(jīng)濟危機，各開發(fā)商都在調(diào)節(jié)自己的預(yù)期，更加合理的規(guī)避市場風(fēng)險，把握市場的機會。a.在局部的層面，市場競爭會愈演愈烈，競爭主要集中在一些核心商圈。同時，良性競爭可以促使區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，區(qū)域性的商業(yè)需求也會增加。因此，在未來的一兩年，區(qū)域性的商業(yè)地產(chǎn)會有更大的發(fā)展。b.盡管2008年市場低迷，但有很多商戶仍然希望擴張店面。而在擴張的同時，商家不再盲目追求高檔，這主要是受到經(jīng)濟危機的影響。在那些具有積極擴張態(tài)度的以及能夠在市場低迷情況下仍然保持穩(wěn)定增長的商家中，全部都是跟生活需求貼近的業(yè)態(tài)。也說明了未來商業(yè)發(fā)展的格局，貼近生活的東西，始終在整個經(jīng)濟發(fā)展的過程中保持著生命力。從競爭格局的變化這個角度來說，宏觀經(jīng)濟對商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍，整個市場會產(chǎn)生一些變化，但是機遇就在這個變化當(dāng)中，只要對市場把握的準(zhǔn)確，對消費者的需求和變化把握準(zhǔn)確，還會有很大的發(fā)展空間和潛力的。1、固定資產(chǎn)投資帶來的空間根據(jù)以往對投資的判斷來看，1000—3000平米的已落成物業(yè)是一個主要選擇范圍，個別有品牌且有實力的外資機構(gòu)會放大到10000平米左右。從北京市的整體商業(yè)格局來看，目前能滿足基本面積要求的只有近幾年剛剛興起的社區(qū)商業(yè)，顧名思義就是依靠著社區(qū)內(nèi)部居民的需求，環(huán)繞其中的商業(yè)區(qū)，并有一定直接的消費人群，社區(qū)商業(yè)不需進行大手筆的投資，也不用大范圍的宣傳推廣，可謂是投資小，收效大，不僅能滿足外資對面積等方面的基本要求、更能縮短投資周期、實現(xiàn)良好的資金鏈，并且大力度的進行后續(xù)性置業(yè)，因此可以說唯獨社區(qū)商業(yè)才是外資的重點投資目標(biāo)，也因而影響北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展水平，并由此產(chǎn)生較大的帶動性作用。為了適應(yīng)新時期北京市社會、經(jīng)濟和城市的發(fā)展變化，2005年北京市商務(wù)局制定了《北京“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，在規(guī)劃中按照規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系的思路，根據(jù)優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色的總原則，提出了四類功能區(qū)的商業(yè)發(fā)展重點與布局。雖然受到外部環(huán)境的影響，2008年國家整體經(jīng)濟出現(xiàn)增幅放緩，北京市整體經(jīng)濟也受到一定的影響，但國家進一步明確了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心，促進消費增長代替出口和投資成為未來經(jīng)濟增長新動力。因此隨著整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相信全市的商業(yè)在未來產(chǎn)值與規(guī)模上將迎來新的快速發(fā)展期。2、消費帶來的空間從宏觀經(jīng)濟層面看，我國正在全面進入小康社會，小康社會不是簡單地表現(xiàn)為收入水平的提高，更多的是要看收入的增加是否改善了我們的生活質(zhì)量，而商業(yè)是改造生活質(zhì)量的重要方面。小康社會需要更多的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)，這也就為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了一個商機。2008年受國際金融危機的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展在一定程度上也較為緩慢，但同時也為國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來了動力，增加了消費占GDP的比例，消費代替投資成為拉動未來經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的主要動力，這給商業(yè)未來的發(fā)展帶來了更大的機遇。北京市商業(yè)歷來在全市經(jīng)濟發(fā)展中占有重要的地位，2000年-2005年的“十五”期間全市商業(yè)更是得到充分的發(fā)展。社會消費品零售額、商品銷售總額分別由2000年的1658.7億元、6780.2億元增長到2005年的2902.8億元、13400.1億元，年平均增幅分別達到11.8%、14.6%，而到了2008年北京全年更是實現(xiàn)社會消費品零售額4589億元，24430.4億元，分別比2005年增長了58.1%和82.3%。與此同時，北京市商業(yè)規(guī)模也得到迅猛發(fā)展，2008年全市限額以上批發(fā)和零售企業(yè)8513家，實現(xiàn)營業(yè)收入22729.5億元，分別是2005年的4.2倍和4.5倍，2008年全市限額以上餐飲業(yè)企業(yè)2171家，實現(xiàn)營業(yè)收入319.9億元，分別是2005年的5.8倍和3.9倍。其中具有規(guī)模代表性的連鎖企業(yè)2008年為240家，門店8611家，營業(yè)面積674.6萬平米，相比“十五”期間的2005年分別增長了27.7%，44.2%和54.1%。2008年經(jīng)濟形勢不好，對消費者的消費需求產(chǎn)生了影響，消費需求的緊縮又會對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績預(yù)期造成影響。所以很多商戶在這種金融危機的狀態(tài)下，出現(xiàn)了一個收縮或者調(diào)整的策略。在這個過程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)其實是有一定的結(jié)構(gòu)性的，并不是一個總量。但是實際的數(shù)據(jù)說明，社會消費數(shù)額仍然在快速的增長，而且增長的幅度還是隨著整個經(jīng)濟的發(fā)展，保持了很高的步調(diào)。結(jié)構(gòu)調(diào)整首先會影響到高端的奢侈品行業(yè)，而金融危機向?qū)嶓w危機過渡的過程中，首先影響的是信心。縮減的效果就是高端向中檔的轉(zhuǎn)移。很多的高端人士以前可能不消費中檔品牌或者產(chǎn)品，他們現(xiàn)在會有這方面消費了。所以在整個調(diào)整當(dāng)中，需要注意的是需求結(jié)構(gòu)的變化，在這種需求結(jié)構(gòu)變化的過程當(dāng)中，要有效的抓住潛在的機遇，注重自身項目的發(fā)展與市場之間的貼合度。幾年前商業(yè)地產(chǎn)市場比較稀缺，在還是屬于賣方市場的時期，隨便一個項目就可以生存，但是09年之后，隨著租戶受到經(jīng)濟危機的影響，他們對商業(yè)地產(chǎn)需求更加全面，這就需要開發(fā)商提供更好的，更加符合市場需求的產(chǎn)品。3、城市建設(shè)帶來的空間城市發(fā)展速度加快，舊城改造、新區(qū)建設(shè)、城市擴建等，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。商業(yè)是城市的窗口，是城市的形象和標(biāo)志，直接關(guān)系到城市的發(fā)展和對外影響。商業(yè)建設(shè)必須與市政建設(shè)相配套、相適應(yīng)，納入城市發(fā)展規(guī)劃，對其規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和形式進行統(tǒng)一的布置，錯落有致、主從分明，形成有機的整體。這樣才既有利于城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，又能最大限度地提高商業(yè)的整體效益，對內(nèi)產(chǎn)生凝聚力，對外產(chǎn)生輻射力，擴大商業(yè)半徑，吸引周圍地區(qū)的人流、物流和貨幣流，有力地促進城市發(fā)揮區(qū)域中心或經(jīng)濟中心的作用。城市的擴大與改造，同時也意味著城市商業(yè)的重建。重建過程首先體現(xiàn)在規(guī)模上，城市商業(yè)將在總量上完成對未來城市生活消費需求的對接．然后從業(yè)態(tài)上，國內(nèi)已有的商業(yè)運營業(yè)態(tài)將全面改良，一些國際潮流的新商業(yè)將成為主流，其中超市、連鎖、休閑、時尚等將成為商業(yè)新寵。再則，便是功能分工和規(guī)劃分類，各區(qū)位由于其商業(yè)中心或區(qū)域中心、社區(qū)服務(wù)功能等，會因本身定位不同而承擔(dān)不同的商業(yè)責(zé)任。各類商業(yè)中心的內(nèi)容尤其是業(yè)態(tài)選擇會相差很多，差異化、多樣化、功能化將成為各類商業(yè)中心特征的主要表現(xiàn)形式?？傊?，城市商業(yè)再造與城市再造同步，并通過不斷優(yōu)化、改造過程而日趨完善。4、新開發(fā)區(qū)帶來的空間截止到2008年年末，北京市規(guī)劃了19個開發(fā)區(qū)，總面積達到335.74平方公里。累計實際征用土地面積為153.25平方公里，累計土地開發(fā)施工面積為119.69平方公里，其中完工面積達到111.07平方公里。在這些開發(fā)區(qū)中，累計招商項目企業(yè)數(shù)達到32362個，累計招商項目總投資6756.4億元，累計招商項目注冊資本5259.3億元。在涉外方面，累計招商項目合同外資金額為216.6億美元，累計招商項目外商實際投資156.9億美元。開發(fā)區(qū)對于一個城市的作用其實是很明顯的，它對于投資的吸引以及聚集效應(yīng)非常大。這種投資比更多的個體消費聚集要大很多。不過在前兩年的實際調(diào)查中會發(fā)現(xiàn)在這些開發(fā)區(qū)里面的企業(yè)越來越多，一些新建的住宅小區(qū)越來越多。但是里面一些商業(yè)配套不是很到位。主要是因為前幾年北京的開發(fā)區(qū)尚未成熟，很多在開發(fā)區(qū)工作的人并不居住在此地，在這種情況下商業(yè)是很難有支撐點的。因為中午時間有限，晚上又要忙于回家。如果開發(fā)區(qū)只是單純作為工作地點而不是生活區(qū)的話，商業(yè)也不會發(fā)展壯大。從上邊兩幅圖表可以看出，截止到2008年末，北京的19個開發(fā)區(qū)中，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展勢頭強勁，作為北京目前最主要的以及最早開發(fā)的開發(fā)區(qū)，這兩個開發(fā)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)相對成熟。近兩年，隨著更多的住宅以及配套落戶其中，越來越多的企業(yè)和個人入主開發(fā)區(qū)，隨之而來的是對商業(yè)設(shè)施更大的需求量。從現(xiàn)在北京市的開發(fā)區(qū)來說，還是處在一個擴張規(guī)模的階段。同時，還在新建一些新型的開發(fā)區(qū)。這種發(fā)展，同市場需求和整個容量，和過去若干年所看到的開發(fā)區(qū)給城市帶來的回報是非常積極的，效果是非常明顯的。將來，開發(fā)區(qū)帶來的這種勢頭會更加擴大。因此開發(fā)區(qū)給商業(yè)地產(chǎn)也會帶來更大的發(fā)展空間。（二）政策空間分析1、“三圈九田多中心”規(guī)劃影響《北京市土地利用總體規(guī)劃（2006－2020年）》日前獲國務(wù)院批復(fù)。新的土地利用總體規(guī)劃針對首都土地利用的特點，結(jié)合“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，提出未來北京將著力構(gòu)建“三圈九田多中心”土地利用總格局。本次《城市總體規(guī)劃》與上一版規(guī)劃的區(qū)別有以下幾點：a.“三圈”是指完善圍繞城市中心區(qū)的三個“綠圈”，即以第二道綠化隔離帶為主體的城市綠化隔離圈，以“九田”為基礎(chǔ)的平原農(nóng)田生態(tài)圈和精心保護以燕山、太行山山系為依托的山區(qū)生態(tài)屏障圈。b.“九田”是指積極建設(shè)位于大興、通州、順義、房山、延慶等區(qū)縣內(nèi)的九片基本農(nóng)田集中分布區(qū)。C.“多中心”是指針對中心城、平原地區(qū)、山區(qū)三個圈層土地利用功能、特點和利用方向，高效率地建設(shè)和發(fā)展中心城、通州等11個新城以及其他服務(wù)全國、面向世界的重要城市節(jié)點。其中，中心城區(qū)盡量利用閑置土地，到2020年，全市城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?7萬公頃以內(nèi)；中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模控制在778平方公里以內(nèi)，建設(shè)用地擴展應(yīng)優(yōu)先利用閑置地、空閑地，盡量不占或少占耕地。環(huán)城綠化隔離圈內(nèi)將優(yōu)先保障綠化用地，嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模，加強城鄉(xiāng)接合部存量集體建設(shè)用地挖潛。平原農(nóng)田生態(tài)圈則集約建設(shè)新城和開發(fā)區(qū)，逐步騰退宅基地和工業(yè)大院。山區(qū)生態(tài)屏障圈則嚴(yán)格保護自然生態(tài)系統(tǒng)和歷史文化遺跡，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)配置一定比例的低密度高檔居住區(qū)。由規(guī)劃可看出，從2010年起的之后十年，北京土地利用將進入優(yōu)化整合、全面建設(shè)國際城市和生態(tài)城市階段。城市建設(shè)發(fā)展的重點也逐漸由城中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)新興區(qū)域中心。通州、順義等郊區(qū)的衛(wèi)星城、新城將成為未來投資發(fā)展的熱點地區(qū)。2、京西商務(wù)區(qū)(西—CBD)規(guī)劃影響2008年“京西商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)研究報告”顯示：京西中央商務(wù)區(qū)將成為北京的西CBD。“京西中央商務(wù)區(qū)”(BeijingWestCBD，簡稱W—CBD)將位于長安街西軸線，涵蓋石景山、門頭溝、豐臺和首鋼“三區(qū)一廠”。整個商務(wù)區(qū)圍合面積約30平方公里，可建設(shè)用地預(yù)計約19平方公里，東至西五環(huán)，西至門城濱河路、三石路、北至阜石路、廣寧路，南至蓮石路、射擊場路。商務(wù)區(qū)以長安街西延線為東西發(fā)展軸，永定河為南北生態(tài)軸，共劃定為東、中、西、南4個區(qū)域，東區(qū)為石景山，中區(qū)為首鋼地區(qū)，西區(qū)為門頭溝，南區(qū)為豐臺。西CBD的建設(shè)將分為三個階段：第一階段：在2012年，完成長安街和地鐵1號線延長至門頭溝，形成初具規(guī)模的“長安街財富大道”。同時，完成首鋼搬遷和土地整理，以及西CBD的整體規(guī)劃。第二階段從2013年至2017年，西CBD初具雛形，區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育完成。第三階段從2018年至2020年，西CBD基本建成，成為北京城市副中心的重要功能區(qū)。石景山萬達廣場的建成是西CBD地區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重要標(biāo)志，09年開業(yè)的石景山萬達廣場擁有2.4萬平米國際連鎖百貨，1.2萬平米國際影城，1.6萬平米休閑廣場，2萬平米步行商業(yè)街，是集購物、娛樂、休閑、運動、文化、酒店、餐飲于一體的大型城市商業(yè)綜合體。萬達廣場建成后，填補了石景山區(qū)域的商業(yè)空白，并且?guī)恿酥苓厖^(qū)域配套及道路網(wǎng)絡(luò)的完善，加強了西CBD地區(qū)與城區(qū)的連接。該項目通過寫字樓、酒店、商業(yè)設(shè)施等多種業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)的功能互補，消化了周邊各個住宅集聚區(qū)（如遠洋山水、鼎城?世家）積攢的消費力，并將輻射區(qū)域擴大到整個石景山地區(qū)。京西中央商務(wù)區(qū)與以國貿(mào)為中心的東CBD產(chǎn)業(yè)重點不同，主要建成依托首鋼原址的全國貴金屬、鋼鐵期貨、能源交易中心，以及企業(yè)管理、咨詢與調(diào)查、廣告等商務(wù)服務(wù)。此外，依托首鋼人才、技術(shù)優(yōu)勢以及中關(guān)村石景山園的基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展工業(yè)設(shè)計、工程設(shè)計、數(shù)碼娛樂等設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。西CBD的建設(shè)將改變北京東重西輕的發(fā)展格局，隨著兩軸兩帶多中心規(guī)劃的帶動作用，石景山、門頭溝地區(qū)的發(fā)展得到重視，可以帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。與北京東部區(qū)域相比，西部顯得較為落后，發(fā)展也比較緩慢，但相對來說也形成了一個價值的洼地，西部CBD的建設(shè)將提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍及投資價值，吸引商業(yè)聚集，進而形成新商圈。西CBD的第一階段正在緊鑼密鼓的進行中。他將打通已經(jīng)趨近飽合的“金融街”商業(yè)地產(chǎn)市場。緩解“金融街”壓力，也將滿足更多企業(yè)對地理位置的需求和緩解租金負擔(dān)。西CBD一期“長安街財富大道”集總部經(jīng)濟、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、文化娛樂等功能為一身?！暗罔F一號線”可將大量的商流、客流吸引至此。由于商業(yè)配套的完善，也將大大滿足石景山地區(qū)消費者的商業(yè)需求。3、CBD東擴規(guī)劃影響東擴區(qū)域：東擴區(qū)約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)。東擴區(qū)功能定位：東擴區(qū)的整體規(guī)劃定位和目前CBD區(qū)域是一致的。建成后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。添加規(guī)劃控制區(qū)：考慮到對CBD的產(chǎn)業(yè)功能的補充作用并預(yù)留發(fā)展空間，由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)。隨著CBD東擴計劃的開展，為了改善軟硬件條件，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，解決CBD區(qū)域交通擁堵，政府將投入大量資金。根據(jù)規(guī)劃，朝陽區(qū)政府將啟動多條道路、過街天橋、地下通道等建設(shè)，加快完善道路交通體系，現(xiàn)有的地鐵1號線、10號線也都穿行CBD區(qū)域，正在修建中的地鐵6號線則貫通朝陽北路，正好打通了朝青板塊的交通“命脈”。此外，CBD區(qū)域內(nèi)將建4座能遮風(fēng)擋雨的過街天橋，目前CBD交通擁堵的情況有望改善，而方便的軌道交通也將吸引更多企業(yè)選擇CBD為辦公地點。由于CBD的商業(yè)主要是作為區(qū)域?qū)懽謽堑呐涮诪橹?，未來CBD及東擴區(qū)的商業(yè)店鋪需求仍將以品牌服飾、餐飲、展廳及商務(wù)配套服務(wù)為核心。為了滿足不同商戶的需求，商鋪將根據(jù)行業(yè)需求呈多樣化的形式發(fā)展。而CBD東擴的消息吸引了大量投資者的注意，周邊樓盤的租賃市場不斷升溫，為CBD東擴后的商業(yè)市場營造了良好的氛圍。4、國家金融產(chǎn)業(yè)帶08年4月，北京市委、市政府發(fā)布《關(guān)于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見》，首次提出“將北京建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市”概念，09年3月北京市啟動600億資金對麗澤金融商務(wù)區(qū)實施實質(zhì)性建設(shè)，自此，北京西部自北向南形成以“稻香湖金融服務(wù)區(qū)-中關(guān)村-金融街-麗澤金融商務(wù)區(qū)”為主軸的國家金融產(chǎn)業(yè)帶。“一主一輔三新四后臺”規(guī)劃將北京金融業(yè)劃分為“十”字產(chǎn)業(yè)格局：以金融街為主中心，橫軸為復(fù)興門-西單-東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)-CBD所在的長安街，縱軸則是所在的西二環(huán)?！皣医鹑诋a(chǎn)業(yè)帶”包含金融、科技、政治、配套后臺服務(wù)等不同功能區(qū)，差異化定位形成互補勢能，將會成為是“北京未來經(jīng)濟中心的新核心地區(qū)”。國家金融產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)將會進一步帶動京西區(qū)域發(fā)展，隨著東部、北部的成熟化及城市格局均衡化發(fā)展的需求，西南部將是北京城市建設(shè)的下一個重點區(qū)域，“北重南輕”的城市格局將會改變，東部是經(jīng)濟中心、西部是政治文化中心的傳統(tǒng)格局也將顛覆。之前京西地區(qū)的居住及商業(yè)價值并沒有得到特別的重視，但今后此區(qū)域的建設(shè)將會帶來更多商機，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于其周邊配套商業(yè)也具有較大需求，未來該產(chǎn)業(yè)帶周邊的商業(yè)地產(chǎn)價值將會進一步提升。5、城南發(fā)展計劃影響1）南城現(xiàn)狀及發(fā)展前景新中國成立后的60年里，北京城北一直是投資建設(shè)的重點地帶，而城南的發(fā)展未能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)的順利轉(zhuǎn)型。投資環(huán)境差、吸引外部資金能力及吸納就業(yè)能力弱、舊城改造、危舊房面積大等問題依然困擾著城南。而造成城南如今這些局面的原因應(yīng)主要包含以下三點：首先，北京背依燕山，城南地帶地勢平緩，是易于建設(shè)大型交通樞紐的有利地形，所以北京主要對外的通道基本都在南部。但這些車站同時帶來了大量的外來人口，人口流動大，消費群體不固定，消費水平偏于中低，等等這些原因都是制約南城商業(yè)發(fā)展的重要原因。其次，改革開放以來，北京北部和東部地區(qū)的農(nóng)業(yè)用地開發(fā)成本較低，并且可以成片開發(fā)，于是大量的建設(shè)就向北和向東發(fā)展。而城南則被劃分為工業(yè)區(qū)域，有較多的國有企業(yè)駐扎，而這些國企的權(quán)屬問題比較復(fù)雜，使城南整體開發(fā)成本較高，種種原因?qū)е峦顿Y商積極性不高。而后，由于周邊配套設(shè)施的完善，近年來北京許多知名的大規(guī)模建設(shè)項目如奧運村等，也都落戶在城北，使城北區(qū)域品牌的美譽度不斷提升，同時也加大了南北城的差距。但北京市發(fā)改委新出臺的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》卻給南城帶來了發(fā)展的希望。2）發(fā)展城南的動因根據(jù)“城南計劃”，未來三年，要把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)壯大和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新升級作為驅(qū)動城市南部地區(qū)發(fā)展的主攻方向，發(fā)揮作為發(fā)展門戶吸納高端要素進入、輻射周邊發(fā)展的橋梁紐帶作用。不僅積極爭取和重點支持一批帶動性強的項目在城市南部地區(qū)布局實施，推動城市南部地區(qū)與北部地區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的相互合作與配套，還在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、水平提升。預(yù)計將會為城南帶來以下五點改善：一、地區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等會得到很大改善，競爭力大幅提高；二、公共服務(wù)方面會得到改善，包括教育、醫(yī)療等，使南北基本公共服務(wù)更加均等化；三、特色產(chǎn)業(yè)的培育會取得很好的效果，比如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等；四、南北經(jīng)濟發(fā)展速度的差異會大大縮小，甚至在某些時段，南城發(fā)展速度有可能會超過北城；五、城南的生態(tài)環(huán)境或城市環(huán)境會得到明顯改善。3）具體計劃交通規(guī)劃“城南計劃”重中之重的一項就是改變城南的交通現(xiàn)狀，打通城市南北的命脈，讓通暢的交通為城南帶來新鮮的資源、優(yōu)質(zhì)的人力和發(fā)展的新希望。未來5年，規(guī)劃將建成通車地鐵亦莊線、大興線、房山線、10號線二期、9號線、7號線和14號線等7條軌道交通線，新增運營里程188公里。打通南部和西南交通瓶頸，推進11條跨區(qū)交通通道建設(shè)。開工建設(shè)京臺高速、蒲黃榆快速路、萬壽路南延、馬家堡西路南延、京石二高速、豐良路、京良路西延、梅市口路西延、南水北調(diào)巡線路、黃良路、房黃亦路工程，項目規(guī)模達246.3公里。推進16條區(qū)域主干道建設(shè)，項目規(guī)模達101公里。在蒲黃榆路與三四環(huán)交匯區(qū)、大興、房山軌道交通線與城市主干道、城市快速路交匯區(qū)等，實行道路兩側(cè)或地下地上一體設(shè)計，促進生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等集聚。發(fā)展格局“城南計劃”首次明確提出“一軸一帶多園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，對各個園區(qū)的發(fā)展格局和功能定位進行具體規(guī)劃，有利于加快園區(qū)建設(shè)，加速城南經(jīng)濟發(fā)展。一軸就是南中軸，從北向南依次是前門-天橋歷史文化風(fēng)貌集聚區(qū)、永外-大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)、大興新媒體基地。一帶是永定河水岸經(jīng)濟帶，要構(gòu)建西部綠色經(jīng)濟走廊，將永定河沿岸地區(qū)逐步建設(shè)成為兼具優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的水岸經(jīng)濟帶。多園區(qū)就是指麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺科技園、大興生物醫(yī)藥基地、大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地、龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園、廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、房山竇店產(chǎn)業(yè)基地九個園區(qū)。4）未來的重點規(guī)劃項目宣武富力麗柏天地、大興西紅門商業(yè)綜合體、大興亦莊創(chuàng)意生活廣場總結(jié)：相對于其它城區(qū)，城南商業(yè)比較低端落后。大量低端批發(fā)市場以及臨街店鋪多，缺乏領(lǐng)導(dǎo)性現(xiàn)代商業(yè)，缺乏業(yè)態(tài)復(fù)合的購物中心項目；業(yè)態(tài)低檔次批發(fā)物業(yè)較多，超市扎堆，低端零售已經(jīng)過飽和競爭，但適合中高端家庭消費的餐飲、娛樂、精品零售業(yè)態(tài)缺乏，已經(jīng)跟不上區(qū)域的發(fā)展了?？傮w狀況是商業(yè)檔次低端落后，總量過剩、業(yè)態(tài)不均衡。當(dāng)前城南商業(yè)的特點還是以木樨園、大紅門服飾批發(fā)市場等低端物業(yè)為主，中高端商業(yè)體只有SOGO崇光百貨，其所聚集的人氣完全能夠說明當(dāng)?shù)鼐用駥Ω邫n次商業(yè)的接受能力。隨著區(qū)域消費水平的提高，人們對更高水平的商業(yè)需求也有待迫切解決。城南計劃的出臺，巨額建設(shè)資金及相關(guān)鼓勵政策即將陸續(xù)到位，預(yù)計大量投資仍將是大部分投入到基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將改變南城的城市面貌，改善南城的交通環(huán)境，這首先會推動南城住宅業(yè)的發(fā)展，這將進一步改變南城的居民結(jié)構(gòu)，對于南城商業(yè)的升級換代是有著較大推動的。但無論多發(fā)達的區(qū)域，不可容納所有行業(yè)的聚集。政府抓住各區(qū)域的特點，引導(dǎo)行業(yè)區(qū)域性發(fā)展，對行業(yè)和區(qū)域而言，都是最優(yōu)的發(fā)展手段。由商務(wù)區(qū)、商圈，帶動整個區(qū)域的發(fā)展，是最有效，也是最快速的方式。其他區(qū)域的商務(wù)商業(yè)配套相對較為成熟，南部的重點規(guī)劃也體現(xiàn)了城市均衡發(fā)展的總要求。（三）交通發(fā)展帶來的空間2007年末城八區(qū)道路通車總里程4460公里，比上年末增長9%；其中，城市快速路通車總里程236公里，城市主干道通車總里程960公里。年末軌道交通運營線路共5條，分別是地鐵1號線、2號線、5號線、13號線和八通線；運營總里程達到142公里，比上年末增加28公里。年末在建軌道交通10條，分別為4號線、6號線一期、8號線二期、9號線、10號線一期、10號線二期、奧運支線、機場線、大興線和亦莊線。2008年末境內(nèi)道路總里程26815公里，比上年末增長4.1%；其中，城市快速路通車?yán)锍?87公里，與上年末持平，高速公路里程777公里，比上年末增長23.7%。郊區(qū)初步形成了以國道、市道為骨架，縣道、鄉(xiāng)道為支脈，縱橫交錯、四通八達的公路網(wǎng)系統(tǒng)。年末全市公路總長20754公里，其中，高速公路總里程628公里。公路網(wǎng)密度為1.26公里/平方公里，每平方公里比上年末增加0.015公里。從1965年至2001年的54公里到2002年至2008年的61公里，可以說北京的軌道交通在奧運會申辦與舉辦期間的發(fā)展是神速的；公交車不斷的更新?lián)Q代，從外觀到功能再到車內(nèi)環(huán)境都得到了極大的改善，奧運會這個催化劑在北京公共交通的發(fā)展上起了很重要的作用。而城市交通的發(fā)展無疑提高了各個地區(qū)的通達性，交通是否便利在很大程度上決定了商業(yè)項目運作的成功與否。因此，北京公共交通的發(fā)展促使周邊商業(yè)也得到了很大程度的發(fā)展。尤其是在未來的發(fā)展規(guī)劃中，新城和衛(wèi)星城的建設(shè)成為發(fā)展重點，便利的交通可以拉近新城與城市的距離，間接地提高人們消費的欲望。因此，北京市大力發(fā)展公共交通間接地為商業(yè)地產(chǎn)提供了發(fā)展空間，也為商業(yè)項目逐漸外擴創(chuàng)造了可觀條件。（四）大型公建建設(shè)帶來的空間1、大型交通樞紐規(guī)劃影響按規(guī)劃，北京2020年將建成33處交通樞紐，每個新城均安排2-3處樞紐站，其中大型綜合換乘交通樞紐有13處，分別與鐵路、省際長途等換乘。33處交通樞紐已建成使用：西站北廣場、六里橋、動物園部分建成使用：西站南廣場、北京南站、西直門、東直門年內(nèi)竣工：一畝園年內(nèi)開工：宋家莊、四惠、蘋果園明年計劃開建：北苑北、望京西規(guī)劃中：霍營、北苑、定福莊、垡頭、分鐘寺、巴溝、木樨園、菜戶營、豐臺火車站、祁家豁子、五路、望京、東壩、北京站、展覽中心、芍藥居、大鐘寺、德勝門、三營門、五里坨經(jīng)典案例分析：已建：動物園交通樞紐——緩解交通擁堵還是發(fā)展區(qū)域商業(yè)動物園公交樞紐是北京四大公交樞紐之一，該樞紐以解決地鐵與公交線路之間的換乘為主。該樞紐位于西直門外大街南側(cè)，工程建筑面積近11萬平方米，地下2層，地上8-10層。工程于2001年12月6日正式開工，于2004年年初建成。建成后可安排公交線路12-15條，為社會停放418輛轎車及3000輛自行車?？晒┥虡I(yè)開發(fā)用房5.3萬平方米的購物中心，是集現(xiàn)代運營調(diào)度、多條公交線路中轉(zhuǎn)、商業(yè)批發(fā)零售為一體的現(xiàn)代化公共交通樞紐商業(yè)中心。從2004年7月開始，動物園公交樞紐作為北京市第一個建成的大型公交樞紐，陸續(xù)入駐多條公交線路。但當(dāng)它運營一年之后，許多人談到這個交通樞紐，大多都認為其并沒有擔(dān)負起其應(yīng)盡的義務(wù)。歸結(jié)原因，認為有以下三點：一，被眾多服裝批發(fā)市場包圍，給本來人流就大的公交樞紐帶來更大的人流和車流；二，周邊道路狹窄，在當(dāng)初規(guī)劃時并沒有預(yù)留出適當(dāng)?shù)娜?、車通道；三，公交樞紐的內(nèi)部在設(shè)計方面有失誤，指示牌不明確、通道設(shè)計不合理導(dǎo)致?lián)Q乘大廳使用率低，人流車流混雜。動物園公交樞紐的建成給今后再規(guī)劃建設(shè)類似大型公交樞紐時提供了思考，那就是在社會效益和經(jīng)濟效益并存時更應(yīng)注重哪方面以及如何使兩方面利益共贏。建設(shè)交通樞紐的地方無疑會吸引大量的人流和物流，成為商家競相追逐的寶地。因此，往往這種地區(qū)的商業(yè)項目在招商時都不會遇到太大的困難，可以說一個交通樞紐為該地區(qū)帶來的經(jīng)濟效益是可觀的。但是當(dāng)?shù)氐呢撠?zé)部門在規(guī)劃建設(shè)時也應(yīng)充分考慮到建設(shè)交通樞紐的首要目的是緩解當(dāng)?shù)亟煌〒矶聠栴}，為人們提供更加便利的出行。所以，衡量好經(jīng)濟效益和社會效益才是關(guān)鍵，使建成使用的交通樞紐的價值真正得到體現(xiàn)。已建：東直門交通樞紐——聚集效應(yīng)對于發(fā)展商業(yè)發(fā)揮了巨大作用公交樞紐的建成不僅為建設(shè)商業(yè)配套提供了空間，而且還帶來了大量人氣。對于一個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，交通問題是至關(guān)重要的因素，交通問題解決的成與敗在一定程度上決定了該地區(qū)的商業(yè)能否發(fā)展。以有著“亞洲第一”交通樞紐之稱的東直門交通樞紐為例，在這個立體式的交通樞紐里，人們可以輕松完成市內(nèi)公交、郊區(qū)公交、地鐵、城市輕軌、機場高速鐵路、出租車、水上交通游艇（未來規(guī)劃中）等7種交通形式的轉(zhuǎn)換。作為城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站，人們從東直門到中關(guān)村只需15分鐘車程，到奧運村只需12分鐘車程。從東直門出城，可在東直門航站樓辦理登記手續(xù)、行李托運，商務(wù)人員出行更為輕便快捷。在交通樞紐建立之前，東直門地區(qū)在被燕莎、賽特、CBD幾大商圈的“夾擊”之下，顯得黯然失色。而隨著東直門交通樞紐的建成，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的啟動，一個現(xiàn)代化、國際化、充滿活力的東直門矗立在東城，與CBD等并肩而立，共同構(gòu)成了北京亮麗的風(fēng)景線。東直門交通樞紐運作的成功大大提升了商業(yè)聚集效應(yīng)，促進了該地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，以東直門綜合交通樞紐暨東華廣場商務(wù)區(qū)為載體，東直門地區(qū)將在京城東部形成一個新的商務(wù)區(qū)域。未來東直門地區(qū)將矗立起兩棟高達150米的智能化“雙塔”寫字樓以及一批高檔商住公寓、星級酒店、國際展覽中心、大型商業(yè)設(shè)施等，其商業(yè)設(shè)施達到47萬平方米，形成代表北京新經(jīng)濟、新財富的發(fā)源地——CBD的北大門。已開工：北苑北和望京西——吸取前車之鑒，把交通樞紐與周邊商業(yè)配套完美融合，帶動區(qū)域發(fā)展2010年計劃開建的北苑北樞紐是集地鐵、長途汽車、出租車、小汽車等多種交通方式為一體的綜合客運樞紐，在地鐵5號線終點，規(guī)劃安排12條公交線、長途車到發(fā)車位25個、停車位1000個、自行車位3000個。望京西站樞紐則是集