資產(chǎn)評估考試題

第一套試題．選擇題而不能滿足于資產(chǎn)資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會公共利益的需要而不能滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需求，這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（B）的特點A.市場性 A.市場性 B公正性 C專業(yè)性D咨詢性（B）是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。A.公開市場假設(shè) B交易假設(shè) C清算假設(shè) D在用假設(shè)影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）有（ABC）。A.資產(chǎn)評估特定目的，是最重要的因素影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)因：評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)影響資產(chǎn)評估價值的外因：市場條件及交易條件D.資產(chǎn)評估的評估方法E.資產(chǎn)評估的歷史資產(chǎn)評估的工作原則有（ABC）。A.獨立性原則 B客觀公正性原則 C科學(xué)性原則 D預(yù)期收益原則E供求原則二．名詞解釋公開市場價值是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：①交易雙方是自愿的進(jìn)行交易的一—一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；④交易雙方掌握必要的市場信息；⑤交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易。復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本，是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。價值類型是指資產(chǎn)評估活動所確認(rèn)的資產(chǎn)價值屬性和表現(xiàn)形式，是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值的損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過現(xiàn)行技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。三．簡述題如何理解資產(chǎn)評估中的企業(yè)價值。（不考）資產(chǎn)評估報告的基本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容如何。答：資產(chǎn)評估報告，由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件等構(gòu)成。其中評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：（1）委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用概況；（2）評估目的；（3）評估對象和評估范圍；（4）價值類型及其定義；（5）評估基準(zhǔn)日；（6）評估依據(jù)；（7）評估方法；（8）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；（9）評估假設(shè)；（10）評估結(jié)論；（11）特別事項說明；（12）評估報告使用限制說明；（13）評估報告日；（14）簽字蓋章。闡述我國資產(chǎn)評估規(guī)范體系的構(gòu)成及特點。答：資產(chǎn)評估規(guī)范體系是指由各項評估規(guī)范的內(nèi)容組成的有機(jī)整體。（一）資產(chǎn)評估規(guī)范體系的構(gòu)成：（1）資產(chǎn)評估法規(guī)。資產(chǎn)評估法規(guī)通常是指對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、評估范圍、評估行為、評估責(zé)任等做出的原則性規(guī)定，應(yīng)有國家權(quán)力機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)制定。（2）資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則。職業(yè)道德主要規(guī)范評估主體的職業(yè)道德行為，為資產(chǎn)評估人員履行職業(yè)責(zé)任提供進(jìn)一步的指導(dǎo)。（3）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評估人員在具體評估工作中應(yīng)遵守的操作規(guī)范，為評估人員如何進(jìn)行評估提供指導(dǎo)。（4）資產(chǎn)評估質(zhì)量控制準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估質(zhì)量控制準(zhǔn)則主要規(guī)范評估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制行為，為保證評估工作的質(zhì)量提供指導(dǎo)性意見并采取相應(yīng)的具體措施。（5）其他評估規(guī)范。（二）資產(chǎn)評估規(guī)范體系的特點：（1）實踐性。資產(chǎn)評估規(guī)范應(yīng)來源于評估實踐的需要，形成相應(yīng)的規(guī)范。（2）完整性。廣義上，所有對資產(chǎn)評估規(guī)范的內(nèi)容均可列入評估規(guī)范的范疇。從邏輯嚴(yán)密上，屬評估規(guī)范的內(nèi)容應(yīng)注意兩方面：第一，只規(guī)范評估工作；第二，只規(guī)范評估主體。但也有某些法規(guī)主要規(guī)范其他主體，兼帶規(guī)范評估主體。（3）層次性。資產(chǎn)評估規(guī)范根據(jù)其制定的機(jī)構(gòu)和權(quán)威性不同，其層次也不同。包括最高層次、第二層次、第三層次。其中第三層次的資產(chǎn)評估規(guī)范內(nèi)容最多。（4）規(guī)范性。資產(chǎn)評估的規(guī)范性是指其內(nèi)容具有相對的穩(wěn)定性、長期性，并且以正規(guī)的文件形式予以發(fā)布。四．案例分析被評估設(shè)備購建于2008年12月，賬面原值200萬元，其中購買價為150萬元，基礎(chǔ)及安裝費20萬元，運雜費30萬元。2011年12月對該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為80萬元，2012年12月對該設(shè)備進(jìn)行評估，并得到以下數(shù)據(jù)：（1）該類設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費和運雜費的物價指數(shù)相同，2008年至2012年定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；（2）經(jīng)了解，該設(shè)備在評估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其實際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評估人員鑒定分析，合理的預(yù)計以后設(shè)備將要80%的利用率，在此利用率下被評估設(shè)備尚可使用9年；（3）與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要6個工作人員，而同類設(shè)備需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費用為2萬每人。所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率為10%；（4）由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的政策規(guī)定該類設(shè)備必須在 5年內(nèi)強制報廢。要求：根據(jù)上述條件估測該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評估值（評估基準(zhǔn)日為2012年12月30日）。（要求寫出具體步驟，以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）參考答案：被估設(shè)備重置成本200X（120-105%）+80X（120%-115%）=312.05萬元計算被評估設(shè)備實體性貶值率2008 年 12 月 購入 部 分 的 實 體 性 貶 值 率 ：460%／（460%980%）25%2011 年 12 月 購入 部 分 的 實 體 性 貶 值 率 ：1 60%／（1 60% 9 80%） 7.69%

2008年12月購入部分的重置成本：200(120%105%)228.57(萬元)2011年12月購入部分的重置成本:80(120%115%)83.48(萬元)被評估設(shè)備實體性貶值率=(228.57312.05)25%(83.48312.05)7.69%20.37%計算被評估設(shè)備的功能性貶值(6—3)2(1-25%) 1-1+10%-5「10%17.06(萬元)因為5年后國家強制報廢，所以剩余年限應(yīng)該使用 5年來計算。計算經(jīng)濟(jì)性貶值由于國家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報廢，所以：2008年12月購入部分的貶值率：460%/(460%580%)37.5%2011年12月購入部分的貶值率：160%/(160%580%)13.04%貶值率=(228.57312.0537.5%(83.48312.05)13.04%30.96%由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：30.96%—20.37%10.59%經(jīng)濟(jì)性貶值為：312.0510.59%33.05(萬元)計算評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值312.05(-20.37%)—17.06-33.05198.38(萬元)附：本題用到的計算公式(1)實體性貶值率實際已使用年限(1)實體性貶值率實際已使用年限實際已使用年限+尚可使用年限(2)實際已使用年限=名義已使用年限利用率實體性貶值額=重置成本貶值率

有一待估宗地甲需評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的三宗地 A、B、C,具體情況見下表1。表1單位：元/平方米宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素甲2012.0101.200A58502011.0101.301%B67002010.0101.42%3%C55002011.012%1.102%另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加3%;另外，該城市地價指數(shù)情況見表2。表2年份20082009201020112012指數(shù)100105108110111表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2012試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2012年1月的價格。參考答案:P1P2P3111100106P1P2P31111001061001001101001091009911110010610010010810011210210311110010610010011098103100985850670055005798.70（元/平方米）6203.32（元/平方米）5947.16（元/平方米）P=(P1+P2+P3)/3=(5798.70+6203.32+5847.16 )/3=5949.73(元/平方P=(P1+P2+P3)/3=米）某機(jī)器設(shè)備購建于2007年10月，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2008年初至2011年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷 使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自2012年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2013年10月5日為評估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實際使用年限為多少年？參考答案:該設(shè)備的實際使用年限為：6 3608+360104+360836086 7（年）第二套試題?選擇題資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是（ D）A前者必須高于后者B前者必須低于后者C前者必須等于后者D前者可以高于、低于或等于后者一種物品價格變化導(dǎo)致的各種物品之間的這種此消彼長的購買關(guān)系，被稱為價格的（B）A相關(guān)效應(yīng)B替代效應(yīng)C邊際效應(yīng)D以上答案均不正確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括（ABD）A評估范圍B評估目的C評估假設(shè)D評估基準(zhǔn)日E評估工作日期《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對注冊資本評估師的執(zhí)業(yè)提出的基本要求包括（ABCDE）A要求注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的時候，要遵守相關(guān)的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則B資產(chǎn)評估師要具有良好的執(zhí)業(yè)道德C資產(chǎn)評估師要勤勉盡責(zé)，恪守獨立、客觀、公正的原則D資產(chǎn)評估師要具備專業(yè)勝任能力E注冊資產(chǎn)評估師要恰當(dāng)處理委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系5.在產(chǎn)品的評估一般可以采用（AB）A成本法B市場法C收益法D清算價格法二．名詞解釋資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。更新重置成本更新重置成本，是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評估人員在具體評估工作中應(yīng)遵守的操作規(guī)范，為評估人員如何進(jìn)行評估提供指導(dǎo)。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則通常由主管部門或職業(yè)團(tuán)體制定。貨幣類流動資產(chǎn)貨幣類流動資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)。三．簡述題1.執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求是什么。答：資產(chǎn)評估程序是保證評估過程合規(guī)、合法，以及評估結(jié)論合理、科學(xué)的重要前提，因此，評估機(jī)構(gòu)和人員在資產(chǎn)評估程序環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)符合一下要求：（一）建立健全資產(chǎn)評估程序制度；（二）認(rèn)真履行資產(chǎn)評估程序；（三）對實施資產(chǎn)評估程序情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）對無法或沒有履行程序的要在資產(chǎn)評估報告中明確披露；（五）評估程序的組織實施情況要記錄于工作底稿。2.試述在采用市場比較法評估機(jī)器設(shè)備時，應(yīng)考慮的比較因素。（答案僅供參考）答：采用市場比較法評估機(jī)器設(shè)備，是根據(jù)市場上類似設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物的各種因素的分析比較，確定評估對象的價值。采用此方法評估機(jī)器設(shè)備時，應(yīng)考慮的機(jī)器設(shè)備的比較因素包括四大類：（一）個別因素。個別因素包括：（1）設(shè)備規(guī)格型號（評估人員應(yīng)選擇相同規(guī)格型號的市場參照物）；（2）設(shè)備制造廠家；（3）設(shè)備的役齡；（4）設(shè)備的安裝方式；（5）設(shè)備的附件；（6）設(shè)備的實體狀態(tài)。（二） 交易因素。交易因素包括：（1）市場狀況（主要指市場的供求關(guān)系）；（2）交易動機(jī)及背景；（3）交易數(shù)量。（三） 時間因素。不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同，評