資產(chǎn)評(píng)估考試題

第一套試題．選擇題而不能滿足于資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會(huì)公共利益的需要而不能滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需求，這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（B）的特點(diǎn)A.市場(chǎng)性 A.市場(chǎng)性 B公正性 C專業(yè)性D咨詢性（B）是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。A.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) B交易假設(shè) C清算假設(shè) D在用假設(shè)影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素（或者說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的確定需要考慮的因素）有（ABC）。A.資產(chǎn)評(píng)估特定目的，是最重要的因素影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的外因：市場(chǎng)條件及交易條件D.資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法E.資產(chǎn)評(píng)估的歷史資產(chǎn)評(píng)估的工作原則有（ABC）。A.獨(dú)立性原則 B客觀公正性原則 C科學(xué)性原則 D預(yù)期收益原則E供求原則二．名詞解釋公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方是自愿的進(jìn)行交易的一—一個(gè)賣(mài)者并不是被迫將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，一個(gè)買(mǎi)者也不是被迫從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易。復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值屬性和表現(xiàn)形式，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)現(xiàn)行技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。三．簡(jiǎn)述題如何理解資產(chǎn)評(píng)估中的企業(yè)價(jià)值。（不考）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容如何。答：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，由標(biāo)題、文號(hào)、聲明、摘要、正文、附件等構(gòu)成。其中評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：（1）委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用概況；（2）評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（4）價(jià)值類(lèi)型及其定義；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日；（6）評(píng)估依據(jù)；（7）評(píng)估方法；（8）評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；（9）評(píng)估假設(shè)；（10）評(píng)估結(jié)論；（11）特別事項(xiàng)說(shuō)明；（12）評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明；（13）評(píng)估報(bào)告日；（14）簽字蓋章。闡述我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范體系的構(gòu)成及特點(diǎn)。答：資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范體系是指由各項(xiàng)評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容組成的有機(jī)整體。（一）資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范體系的構(gòu)成：（1）資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)。資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)通常是指對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、評(píng)估范圍、評(píng)估行為、評(píng)估責(zé)任等做出的原則性規(guī)定，應(yīng)有國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)制定。（2）資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則。職業(yè)道德主要規(guī)范評(píng)估主體的職業(yè)道德行為，為資產(chǎn)評(píng)估人員履行職業(yè)責(zé)任提供進(jìn)一步的指導(dǎo)。（3）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估人員在具體評(píng)估工作中應(yīng)遵守的操作規(guī)范，為評(píng)估人員如何進(jìn)行評(píng)估提供指導(dǎo)。（4）資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制行為，為保證評(píng)估工作的質(zhì)量提供指導(dǎo)性意見(jiàn)并采取相應(yīng)的具體措施。（5）其他評(píng)估規(guī)范。（二）資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范體系的特點(diǎn)：（1）實(shí)踐性。資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范應(yīng)來(lái)源于評(píng)估實(shí)踐的需要，形成相應(yīng)的規(guī)范。（2）完整性。廣義上，所有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容均可列入評(píng)估規(guī)范的范疇。從邏輯嚴(yán)密上，屬評(píng)估規(guī)范的內(nèi)容應(yīng)注意兩方面：第一，只規(guī)范評(píng)估工作；第二，只規(guī)范評(píng)估主體。但也有某些法規(guī)主要規(guī)范其他主體，兼帶規(guī)范評(píng)估主體。（3）層次性。資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范根據(jù)其制定的機(jī)構(gòu)和權(quán)威性不同，其層次也不同。包括最高層次、第二層次、第三層次。其中第三層次的資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范內(nèi)容最多。（4）規(guī)范性。資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范性是指其內(nèi)容具有相對(duì)的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，并且以正規(guī)的文件形式予以發(fā)布。四．案例分析被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2008年12月，賬面原值200萬(wàn)元，其中購(gòu)買(mǎi)價(jià)為150萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)20萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)30萬(wàn)元。2011年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為80萬(wàn)元，2012年12月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，并得到以下數(shù)據(jù)：（1）該類(lèi)設(shè)備基礎(chǔ)及安裝費(fèi)和運(yùn)雜費(fèi)的物價(jià)指數(shù)相同，2008年至2012年定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；（2）經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析，合理的預(yù)計(jì)以后設(shè)備將要80%的利用率，在此利用率下被評(píng)估設(shè)備尚可使用9年；（3）與同類(lèi)設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要6個(gè)工作人員，而同類(lèi)設(shè)備需要3個(gè)工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬(wàn)每人。所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率為10%；（4）由于環(huán)保、能源的要求，國(guó)家新出臺(tái)的政策規(guī)定該類(lèi)設(shè)備必須在 5年內(nèi)強(qiáng)制報(bào)廢。要求：根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值（評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月30日）。（要求寫(xiě)出具體步驟，以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）參考答案：被估設(shè)備重置成本200X（120-105%）+80X（120%-115%）=312.05萬(wàn)元計(jì)算被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率2008 年 12 月 購(gòu)入 部 分 的 實(shí) 體 性 貶 值 率 ：460%／（460%980%）25%2011 年 12 月 購(gòu)入 部 分 的 實(shí) 體 性 貶 值 率 ：1 60%／（1 60% 9 80%） 7.69%

2008年12月購(gòu)入部分的重置成本：200(120%105%)228.57(萬(wàn)元)2011年12月購(gòu)入部分的重置成本:80(120%115%)83.48(萬(wàn)元)被評(píng)估設(shè)備實(shí)體性貶值率=(228.57312.05)25%(83.48312.05)7.69%20.37%計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的功能性貶值(6—3)2(1-25%) 1-1+10%-5「10%17.06(萬(wàn)元)因?yàn)?年后國(guó)家強(qiáng)制報(bào)廢，所以剩余年限應(yīng)該使用 5年來(lái)計(jì)算。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值由于國(guó)家的政策規(guī)定要在未來(lái)5年內(nèi)報(bào)廢，所以：2008年12月購(gòu)入部分的貶值率：460%/(460%580%)37.5%2011年12月購(gòu)入部分的貶值率：160%/(160%580%)13.04%貶值率=(228.57312.0537.5%(83.48312.05)13.04%30.96%由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為：30.96%—20.37%10.59%經(jīng)濟(jì)性貶值為：312.0510.59%33.05(萬(wàn)元)計(jì)算評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值312.05(-20.37%)—17.06-33.05198.38(萬(wàn)元)附：本題用到的計(jì)算公式(1)實(shí)體性貶值率實(shí)際已使用年限(1)實(shí)體性貶值率實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限+尚可使用年限(2)實(shí)際已使用年限=名義已使用年限利用率實(shí)體性貶值額=重置成本貶值率

有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似的三宗地 A、B、C,具體情況見(jiàn)下表1。表1單位：元/平方米宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素甲2012.0101.200A58502011.0101.301%B67002010.0101.42%3%C55002011.012%1.102%另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%;另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況見(jiàn)表2。表2年份20082009201020112012指數(shù)100105108110111表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2012試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2012年1月的價(jià)格。參考答案:P1P2P3111100106P1P2P31111001061001001101001091009911110010610010010810011210210311110010610010011098103100985850670055005798.70（元/平方米）6203.32（元/平方米）5947.16（元/平方米）P=(P1+P2+P3)/3=(5798.70+6203.32+5847.16 )/3=5949.73(元/平方P=(P1+P2+P3)/3=米）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于2007年10月，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2008年初至2011年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷 使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自2012年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2013年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為多少年？參考答案:該設(shè)備的實(shí)際使用年限為：6 3608+360104+360836086 7（年）第二套試題?選擇題資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（ D）A前者必須高于后者B前者必須低于后者C前者必須等于后者D前者可以高于、低于或等于后者一種物品價(jià)格變化導(dǎo)致的各種物品之間的這種此消彼長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)關(guān)系，被稱為價(jià)格的（B）A相關(guān)效應(yīng)B替代效應(yīng)C邊際效應(yīng)D以上答案均不正確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的內(nèi)容包括（ABD）A評(píng)估范圍B評(píng)估目的C評(píng)估假設(shè)D評(píng)估基準(zhǔn)日E評(píng)估工作日期《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對(duì)注冊(cè)資本評(píng)估師的執(zhí)業(yè)提出的基本要求包括（ABCDE）A要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，要遵守相關(guān)的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則B資產(chǎn)評(píng)估師要具有良好的執(zhí)業(yè)道德C資產(chǎn)評(píng)估師要勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則D資產(chǎn)評(píng)估師要具備專業(yè)勝任能力E注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要恰當(dāng)處理委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系5.在產(chǎn)品的評(píng)估一般可以采用（AB）A成本法B市場(chǎng)法C收益法D清算價(jià)格法二．名詞解釋資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。更新重置成本更新重置成本，是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范評(píng)估人員在具體評(píng)估工作中應(yīng)遵守的操作規(guī)范，為評(píng)估人員如何進(jìn)行評(píng)估提供指導(dǎo)。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則通常由主管部門(mén)或職業(yè)團(tuán)體制定。貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)。三．簡(jiǎn)述題1.執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求是什么。答：資產(chǎn)評(píng)估程序是保證評(píng)估過(guò)程合規(guī)、合法，以及評(píng)估結(jié)論合理、科學(xué)的重要前提，因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在資產(chǎn)評(píng)估程序環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)符合一下要求：（一）建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度；（二）認(rèn)真履行資產(chǎn)評(píng)估程序；（三）對(duì)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）對(duì)無(wú)法或沒(méi)有履行程序的要在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確披露；（五）評(píng)估程序的組織實(shí)施情況要記錄于工作底稿。2.試述在采用市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)考慮的比較因素。（答案僅供參考）答：采用市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)備，是根據(jù)市場(chǎng)上類(lèi)似設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物的各種因素的分析比較，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。采用此方法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)考慮的機(jī)器設(shè)備的比較因素包括四大類(lèi)：（一）個(gè)別因素。個(gè)別因素包括：（1）設(shè)備規(guī)格型號(hào)（評(píng)估人員應(yīng)選擇相同規(guī)格型號(hào)的市場(chǎng)參照物）；（2）設(shè)備制造廠家；（3）設(shè)備的役齡；（4）設(shè)備的安裝方式；（5）設(shè)備的附件；（6）設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)。（二） 交易因素。交易因素包括：（1）市場(chǎng)狀況（主要指市場(chǎng)的供求關(guān)系）；（2）交易動(dòng)機(jī)及背景；（3）交易數(shù)量。（三） 時(shí)間因素。不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同，評(píng)