房地產(chǎn)基本知識競賽題庫

第三屆房地產(chǎn)知識競賽題庫一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃基礎(chǔ)知識在做房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃之前，首先要進(jìn)行項(xiàng)目市場調(diào)查，它包括項(xiàng)目所在地宏觀背景狀態(tài)：地理位置、區(qū)域面積、人口數(shù)量（流動量）、管轄區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、發(fā)展?fàn)顩r、主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)域榮譽(yù)（給居住者帶來榮譽(yù)感）購房者能力、可能的目標(biāo)消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外）。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃包括九大內(nèi)容，分別是總論，項(xiàng)目產(chǎn)品模式分析，SWOT分析，項(xiàng)目定位，整合營銷傳播戰(zhàn)略、新聞話題策劃和傳播計(jì)劃、廣告戰(zhàn)略、營銷策劃和風(fēng)險(xiǎn)防范?？傉撔枰唵蔚母爬ㄅc城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，住宅產(chǎn)品創(chuàng)新性分析市場前景分析相關(guān)的內(nèi)容。項(xiàng)目產(chǎn)品模式分析包括核心產(chǎn)品，外延產(chǎn)品（核心競爭力分析），資源報(bào)告（地理位置，氣候條件，深邃的文化底蘊(yùn)，自然資源，人文資源）。在SWOT分析之前，要對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了解，包括項(xiàng)目具體位置、樓盤占地大小、項(xiàng)目地形、所處區(qū)域、交通狀況、周邊配套設(shè)施、周邊特色文化、戶型、建筑風(fēng)格、容積率項(xiàng)目配套設(shè)施、綠化面積形象價(jià)格、實(shí)際價(jià)格和贈送面積市場調(diào)研分析包括：市場分析、消費(fèi)者分析、產(chǎn)品（服務(wù)）分析、調(diào)研報(bào)告一般應(yīng)該包括以下五個(gè)部分：序言、摘要、引言、正文、附錄.項(xiàng)目的SWOT是：SWOT是優(yōu)勢（Strengh）、劣勢（Weakness）、機(jī)會（Opportunity）和威脅（Threats）的合稱。它是將房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力及與競爭對手的比較；而機(jī)會和威脅分析是指外部環(huán)境的變化及對項(xiàng)目的可能影響，兩者之間有著緊密的聯(lián)系。STP策劃分析是：即是房地產(chǎn)項(xiàng)目市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇與市場定位房地產(chǎn)營銷渠道類型：A、房地產(chǎn)直接營銷渠道：房地產(chǎn)發(fā)展商自己承擔(dān)全部流通職能，直接將房地產(chǎn)商品銷售給顧客。在現(xiàn)行的我國房地產(chǎn)營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導(dǎo)的營銷渠道。B、房地產(chǎn)間接營銷渠道：房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，稱為房地產(chǎn)間接營銷渠道。C、聯(lián)合一體銷售：房地產(chǎn)發(fā)展商對銷售

也有較大的關(guān)注和投入，代理商則發(fā)揮自己的特長作全程深度策劃，優(yōu)化營銷渠道。房地產(chǎn)市場調(diào)研的具體分析內(nèi)容1．地段（地點(diǎn)、交通、環(huán)境等）2．公司組成（發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計(jì)等）3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）4．建筑類別（商場、住宅、商住房、別墅等）5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）6．周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會所、健身房等）7．價(jià)格（起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)）8．推廣策略（現(xiàn)場促銷方式、廣告推廣方式）9．銷售情況（銷售率等）10.付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）11.客戶群體（客戶群體分布情況）12.樓盤優(yōu)、劣勢等二、房地產(chǎn)基本名詞解釋房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動房產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或房產(chǎn)租金想產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅營業(yè)稅：對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。蝸居：是指那些房奴因每月要還房貸，經(jīng)濟(jì)能力受限，從而生活行為受限的一種生活形態(tài)。商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價(jià)出售。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。使用權(quán)房：使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。廉租房：廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。期房：人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。“樓花”：“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。內(nèi)銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。均價(jià)：指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表;×××元/平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。認(rèn)購：一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。開盤：一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會選定某一時(shí)間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時(shí)，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時(shí)定為開盤?！拔遄C”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！皟蓵保骸蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。商品房的銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。(商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e)套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。三、房屋建筑基礎(chǔ)知識按建筑物的用途通?？煞譃槿悾好裼媒ㄖ?、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。3.1優(yōu)點(diǎn)（1）每戶都有較大的采光面；（2）通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；（3）相互干擾較小。（4）在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。3.2缺點(diǎn)（1）躍層戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積；（2）同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。4.1優(yōu)點(diǎn)：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；（2）戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；（3）上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。4.2缺點(diǎn)：（1）復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差住宅的開間：5.1在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷妥匀婚g的寬度而言，故稱為開間。5.2根據(jù)有關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，住宅的進(jìn)深：6.1住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長度。6.2根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅的進(jìn)深常采用下列參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。6.3為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區(qū)，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補(bǔ)自然光的不足；另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光、通風(fēng)不足的問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。住宅的層高：7.1層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。7.2《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。7.3一般來說，層高設(shè)計(jì)規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應(yīng)提高；層數(shù)越多，層高可相應(yīng)壓縮。住宅的凈高：凈高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式凈高=層高-樓板厚度來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。房屋的使用率與實(shí)用率9.1使用率：使用面積與建筑面積之比；9.2實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。9.3房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。9.4在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切的計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的作用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。使用面積：除交通面積和結(jié)構(gòu)面積之外的所有空間凈面積之和。建筑面積：外墻包圍的（含外墻）各樓層面積總和。建筑容積率：是指地塊總建筑面積與地塊面積的比率。12.1對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。建筑密度：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。13.1通過建筑密度指標(biāo)的確定，能保證建設(shè)地塊所必需的道路、停車場地和綠地的面積，保證地塊建成后內(nèi)部的環(huán)境質(zhì)量以及使用功能的正常運(yùn)行。綠地率：某地塊內(nèi)所有綠化用地面積與該地塊面積的比率。綠化覆蓋率：是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平：指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。四、法律法規(guī)基本知識房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)所有權(quán)人之間、房地產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人（包括房地產(chǎn)使用人、修建人、管理人等）之間在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃）、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)管理等過程中發(fā)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義而言，房地產(chǎn)法包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義而言，房地產(chǎn)法是指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。房地產(chǎn)法的基本原則：土地公有原則、土地有償使用原則、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則、城鎮(zhèn)住房商品化原則、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種。取得土地使用權(quán)的土地使用者可在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。住宅的各項(xiàng)權(quán)利11．1住宅的產(chǎn)權(quán)：住宅的產(chǎn)權(quán)一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，簡單地講，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。11.2住宅的占有權(quán)：占有權(quán)一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。11.3住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。會使使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。11.4住宅的收益權(quán)：收益權(quán)是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如上文提到的出租。11.5住宅的處分權(quán)：處分權(quán)由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)的用途與期限以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。A、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；B、滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。其目的有兩個(gè)：一為禁止出讓土地使用權(quán)人在房地產(chǎn)開發(fā)中擅自改變土地用途，侵犯國家利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序；二為禁止或限制出讓土地使用權(quán)人閑置土地，造成土地資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)交易，包括房房地產(chǎn)抵押、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃。房地產(chǎn)抵押14.1房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。14.2申請抵押登記應(yīng)提交什么資料？（1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。房屋租賃不按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的由市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局責(zé)令限期補(bǔ)辦登記備案手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦的，處以3萬元以下罰款從事房屋出租活動的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或者事業(yè)法人證書之日起30日到是房地產(chǎn)管理局備案房屋出租前已抵押的，出租人應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋租賃合同前書面告知承租人出租人在租賃期間內(nèi)以贈