最全面的前期物業(yè)百寶箱

最全面的前期物業(yè)百寶箱LT最全面的前期物業(yè)百寶箱一、編寫前期文件編寫公眾管理制度、收樓資料⑴．《臨時管理規(guī)約》⑵．《房屋質(zhì)量保證書》⑶．《房屋使用說明書》⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ发桑度牖锸跈?quán)書》⑹．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》⑺．《裝修管理規(guī)定》⑻．《辦理裝修流程說明》⑼．《治安、消防協(xié)議書》⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》⑾．《二次裝修協(xié)議書》⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》⒀．《收樓須知》⒁．《物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)》⒂．《公約承諾書》備案，備案生效后執(zhí)行。建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。編制前期物業(yè)文件、規(guī)定△行政部⑴．編制《員工手冊》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊。⑵．制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。⑶．制訂《員工獎懲條例》，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。⑸．制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。⑹．制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷流程》。單”。⑻．制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。⑼．制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。⑽．制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、客服部章、秩浴室專用章）。⑾．制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物⑿．制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。⒀．制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級目錄表”、“檔案借閱登記表”。⒁．制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。⒂．聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。并負責(zé)前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。⒅．制訂《計劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）報表”、“計劃、總結(jié)考核統(tǒng)計表”。△財務(wù)部⑴．制訂《財務(wù)報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。表”⑶．制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。⑷．編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會計、出納）作程序、管理制度、。⑸．制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。⑹．編制《固定資產(chǎn)購置方案》。⑺．制訂《庫存盤點制度》。⑻．制訂《內(nèi)部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。⑼．制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度》。．聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界．聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案．聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵．聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式．聯(lián)系綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發(fā)商）．聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商）．聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊瑘笊鐓^(qū)門牌號碼（開發(fā)商）．聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）．聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）．聯(lián)系公安局，報內(nèi)保關(guān)系．聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）．聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商三、協(xié)調(diào)開發(fā)單位確定收樓時間確定物管費的起計日期前期工程遺留問題的解決△產(chǎn)權(quán)資料主要有：⑴．項目批準(zhǔn)文件⑵．用地批準(zhǔn)文件⑶．建筑執(zhí)照⑷．拆遷安置資料⑸．房地產(chǎn)平面圖⑹．面積測繪報告⑺．小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單△市府驗收合格資料⑴．建設(shè)工程竣工驗收證書⑵．市建筑消防驗收合格證⑶．市小區(qū)辦綜合驗收合格證⑷．用電許可證⑸．供用電協(xié)議書⑹．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證⑺．電視共用天線合格證⑻．電梯使用合格證△工程技術(shù)資料弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙⑵．地質(zhì)勘察報告⑶．工程合同及開工、竣工報告⑷．工程預(yù)決算清單⑸．圖紙會審記錄⑹．工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）⑺．隱蔽工程驗收簽證⑻．沉降觀察記錄⑼．竣工驗收證明書⑽．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書⑾．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書⑿．水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書⒀．砂漿、混凝土試塊試壓報告⒁．供水、供暖的試壓報告⒂．園林綠化的圖紙和清單⒃．設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單⒄．有關(guān)政府部門對分類項目的批文⒅．有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件△須移交公司管理的資料⑴．用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表⑵．機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同⑶．分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報告四、確定外包項目從開發(fā)商處接管《成品保護協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。險”，簽訂《保險合同》3．調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》調(diào)研秩序維護員公司（三家以上），簽訂《外保合同》調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議五、正式接管驗收根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）驗收通過為準(zhǔn)?！魑飿I(yè)驗收條件物業(yè)驗收移交，必須滿足以下條件：1．提供被驗收物業(yè)的竣工圖（附詳細的設(shè)計修改說明）2．提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款出示政府有關(guān)職能部門驗收證明提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)提供所有測試、檢驗和分析報告清潔被驗收的場地、設(shè)備和機房△拒絕驗收對以下情況，公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)：嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)未能通過有關(guān)政府職能部門的驗收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機房不能完全獨立封閉其他可能危及設(shè)備正常運行和入住人身安全的物業(yè)△.缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，公司將會做詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）對問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。△試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需（大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負責(zé)，對于重要設(shè)備或機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任，轉(zhuǎn)載自蜂巢物業(yè)論壇。△驗收通過場地、設(shè)備和機房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由公司接收管理。△保修期保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補償?！饕话悴僮骱途S修保養(yǎng)手冊遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（“手冊”），一般有以下要求：時間了解該驗收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易A4塑料或其它耐磨損的材料作保護。章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應(yīng)變程序。⑵．詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。⑶．系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。⑸．系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細說明。設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。⑵．詳盡介紹每臺獨立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。位置。參數(shù)。資料。系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。⑵．設(shè)備更換部件的程序和要求。⑶．從整個系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。⑷．執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應(yīng)特別注意事項。⑸．常見故障處理和解決方法。及五年需記錄和維護保養(yǎng)內(nèi)容和方法。安全保險需提供技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．各類設(shè)備的保護操作程序。⑵．對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護措施說明。電氣事故保護機械事故保護火災(zāi)和爆炸事故保護化學(xué)事故保護在處理燃料和化學(xué)物品時出現(xiàn)的事故保護化學(xué)事故保護在處理燃料和化學(xué)物品時出現(xiàn)的事故保護急救和事故報告10．現(xiàn)在任何設(shè)