哈密友誼路項目整體定位

今日主題介紹世聯(lián)置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目的工作模式發(fā)表世聯(lián)置業(yè)對友誼路項目的觀點(diǎn)溝通、介紹世聯(lián)置業(yè)第一階段工作結(jié)果達(dá)成共識，確定下步工作計劃世聯(lián)置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理銷售標(biāo)準(zhǔn)化流程商業(yè)地產(chǎn)代理銷售第一階段項目市場調(diào)研1、項目背景地塊開發(fā)時，項目所處的社會背景。2、宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研（1）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（3）商業(yè)環(huán)境（4）其它宏觀環(huán)境（2）城市人口環(huán)境3、項目地段環(huán)境調(diào)研項目地段環(huán)境調(diào)研（1）周邊居民環(huán)境（4）地段未來規(guī)劃狀況（5）項目地塊開發(fā)條件（3）地段區(qū)位特征（2）地段商業(yè)環(huán)境4、項目商圈調(diào)研分析項目商圈調(diào)研分析（1）項目商圈范圍的確定（2）商圈分析(3)經(jīng)營者調(diào)研分析商業(yè)地產(chǎn)代理銷售第二階段

項目市場定位1、項目分析（1）項目條件與資源分析（2）項目SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）綜合分析市場威脅（T）市場機(jī)會（O）2、項目產(chǎn)品定位（1）經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃（2）經(jīng)營業(yè)態(tài)組合3、項項目功功能定定位（1））購購物功功能定定位（2））飲飲食功功能定定位（3））娛娛樂功功能定定位（4））休休閑功功能定定位（5））表表演功功能定定位（6）各各功能區(qū)規(guī)規(guī)劃布局（7）考慮慮消費(fèi)人流在在營業(yè)空間里里均衡地運(yùn)動動的因素（8）考慮慮獲取最大的的租金收益因因素4、項目主題題定位（1）主題的的導(dǎo)入（2）主題的的深化（3）主題的的差異性與適適應(yīng)性分析（4）符合項項目條件的候候選主題（5）主題的的表現(xiàn)5、項目形象象定位形象品牌確立立名稱確定形象品牌運(yùn)營營策略品牌形象延伸伸策略6、項目目標(biāo)標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶細(xì)分分目標(biāo)投資客戶戶細(xì)分目標(biāo)招商商戶戶細(xì)分訂單式委建、、合作開發(fā)等等多種形式的的合作伙伴的的尋求原則7、項目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者定位位目標(biāo)消費(fèi)群的的甄別主力目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群輔助性目標(biāo)消消費(fèi)群消費(fèi)群體的區(qū)區(qū)域定位消費(fèi)群體的年年齡結(jié)構(gòu)定位位消費(fèi)群體的收收入水平定位位8、項目銷售售價格定位項目價格策略略定位依據(jù)項目價格定位位建議項目價格在市市場競爭中的的調(diào)整策略9、項目規(guī)劃劃建議項目整體開發(fā)發(fā)規(guī)劃思路與與目的整體建筑規(guī)劃劃建議項目整體建筑筑風(fēng)格項目購物環(huán)境境規(guī)劃項目交通環(huán)境境規(guī)劃項目營業(yè)空間間經(jīng)營規(guī)劃布布局10、項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析成本費(fèi)用分析析營業(yè)利潤分析析經(jīng)濟(jì)效益分析析商業(yè)地產(chǎn)代理理銷售第三階階段

招商及及銷售推廣1、、項項目目銷銷售售招招商商實(shí)實(shí)操操總總綱綱項目目銷銷售售招招商商推推廣廣總總體體思思路路確定定項項目目銷銷售售與與招招商商的的面面積積比比項目目支支持持點(diǎn)點(diǎn)銷售售招招商商推推廣廣總總體體策策略略2、、銷銷售售招招商商策策略略項目目整整體體銷銷售售招招商商部部署署項目目銷銷售售招招商商整整體體節(jié)節(jié)奏奏項目目階階段段性性銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏項目目銷銷售售招招商商與與價價格格策策略略的的聯(lián)聯(lián)動動3、、項項目目整整體體包包裝裝策策略略項目目銷銷售售招招商商現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝項目目銷銷售售招招商商道道具具的的包包裝裝4、、項項目目宣宣傳傳推推廣廣整整體體策策略略項目目宣宣傳傳推推廣廣整整體體策策略略項目目階階段段性性宣宣傳傳推推廣廣策策略略項目目媒媒體體運(yùn)運(yùn)用用策策略略項目目公公關(guān)關(guān)活活動動的的運(yùn)運(yùn)用用策策略略5、、銷銷售售招招商商的的實(shí)實(shí)施施銷售售招招商商準(zhǔn)準(zhǔn)備備銷售售招招商商準(zhǔn)準(zhǔn)備備確定定銷銷售售招招商商對對象象的的特特征征確定定招招商商條條件件組建建銷銷售售招招商商隊隊伍伍銷售售招招商商資資料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備銷售售招招商商步驟驟銷售售招招商商調(diào)查查開業(yè)業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)備備銷商商招招商商管理理公開開銷銷售售招商商內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)租租認(rèn)購購銷售售招招商商步步驟驟6、、項項目目銷銷售售招招商商費(fèi)費(fèi)用用運(yùn)運(yùn)用用策策略略項目目整整體體銷銷售售招招商商費(fèi)費(fèi)用用使使用用依依據(jù)據(jù)項目目階階段段性性銷銷售售招招商商費(fèi)費(fèi)用用構(gòu)構(gòu)成成項目目整整體體銷銷售售招招商商費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算執(zhí)行行階階段段：：營營銷銷及及招招商商實(shí)實(shí)施施制定定銷銷售售招招商商計計劃劃組建建銷銷售售招招商商組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)組織織實(shí)實(shí)施施銷銷售售招招商商計計劃劃配置置銷銷售售招招商商工工具具及及各各種種資資料料工作作業(yè)業(yè)績績評評估估銷售售招招商商人人員員管管理理、、培培訓(xùn)訓(xùn)、、督督導(dǎo)導(dǎo)掌握握市市場場變變化化，，及及時時調(diào)調(diào)整整銷銷售售招招商商策策略略職能能售售后后服服務(wù)務(wù)宣傳傳推推廣廣投投入入及及效效益益監(jiān)監(jiān)控控項目目銷銷售售、、招招商商階階段段性性回回顧顧及及總總結(jié)結(jié)設(shè)計計方方案案調(diào)調(diào)整整、、確確定定階段段營營銷銷計計劃劃階段段營營銷銷總總結(jié)結(jié)策略略方方案案調(diào)調(diào)整整前期期溝通通前期期策策劃劃項目目定定位位物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展前期期策策劃劃報報告告之之定定位位前期期策策劃劃報報告告之之物物業(yè)業(yè)發(fā)展展建建議議、、營營銷銷建建議議營銷銷籌籌備備營銷銷策策略略執(zhí)行行方方案案銷售售執(zhí)執(zhí)行行報報告告籌備備實(shí)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)合作作公公司司確確定定溝溝通通執(zhí)執(zhí)行行預(yù)熱熱價格格促促銷銷方方案案開盤盤推動動調(diào)調(diào)整整100%銷銷售售銷售售總總結(jié)結(jié)項目目代代理理銷銷售售工工作作基基本本流流程程圖圖客戶戶積積累累銷售售籌籌備備與與開開盤盤項目目跟跟進(jìn)進(jìn)前期期定定位位第一一階階段段產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計第二二階階段段營銷銷計計劃劃第三三階階段段銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備第四四階階段段銷售達(dá)到執(zhí)行行報告要要求銷售人員員培訓(xùn)；；銷售資料料準(zhǔn)備；；………產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定世聯(lián)服務(wù)：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項目定位；階段目標(biāo)：項目市場定位；為設(shè)計提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點(diǎn)設(shè)計建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計階段世聯(lián)服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議；階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定世聯(lián)服務(wù)：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計劃；階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報告服務(wù)前提：世聯(lián)服務(wù)：階段目標(biāo)：積極籌備備臨門一一腳提交價格格策略報報告銷售團(tuán)隊隊到位；；哈密項目目銷售前前項目服服務(wù)流程程哈密項目目整體工工作節(jié)奏奏與控制制前期探索性調(diào)研研界定項目目遇到的的主要問問題，確確定問題題解決思思路，促促使雙方方達(dá)成共共識。確定項目目的發(fā)展思思路達(dá)成項目目的發(fā)展展策略和和定位確定項目目的定位形成正式式的定位位，確定定市場規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃銷售執(zhí)行行形成正式式營銷與與推廣計計劃確定營銷方案案人員入場場，開始始進(jìn)入銷銷售階段段關(guān)于對地地塊的認(rèn)認(rèn)識我們對本本項目的的認(rèn)識整體概況況規(guī)劃范圍圍——原天馬批批發(fā)市場場。區(qū)位——位于于哈密市市天山北北路、八八一路的的干道，，毗鄰哈哈密火車車站。是是哈密的的次商圈圈，有交交通優(yōu)勢勢。規(guī)劃面積積——約200畝土地地：規(guī)劃劃面積150000平平方米。。交通———本案周圍圍有多條條公交線線路,距距哈密密火車站站200米本案周圍圍為居民民住宅區(qū)區(qū)和哈密密的商業(yè)業(yè)次中心心，配套套比較完完善；缺缺乏金融融和大型型生活配配套；我們對本本項目的的認(rèn)識土地現(xiàn)狀狀環(huán)境較差差；地塊不完完整；規(guī)劃范圍圍內(nèi)部缺缺乏相應(yīng)應(yīng)的市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；道路級別別低、路路況差；；規(guī)劃范圍圍內(nèi)有：：較多的的原始業(yè)業(yè)態(tài)的市市場﹑沿沿街鋪面面、居民民住宅樓樓?，F(xiàn)狀存在在問題功能混亂亂；建筑物密密布，建建筑景觀觀雜亂無無章；公共活動動空間（（包括綠綠地）缺缺乏；環(huán)境質(zhì)量量低下；；市政及公公共配套套設(shè)施缺缺乏；我們對本項目目的認(rèn)識綜合分析開發(fā)商業(yè)的機(jī)機(jī)會大；原因:1.項目已經(jīng)經(jīng)形成商業(yè)圈圈，有成熟的的商業(yè)環(huán)境；；2.友誼路市市場以一個成成熟的商業(yè)環(huán)環(huán)境存在，有有固定的人流流；3.項目周邊邊現(xiàn)在眾多的的商業(yè)鋪面；；4.項目中的的專業(yè)批發(fā)市市場；住宅受到限制制原因:1.眾多商業(yè)業(yè)的存在；2.商業(yè)主以以及各級的商商人，人流較較大，檔次不不高；3.配套不不完善；本項目地塊較較大，而且商商住共舉。我我司在經(jīng)過對對項目的深入入了解及現(xiàn)哈哈密房地產(chǎn)市市場、商業(yè)環(huán)環(huán)境的分析后后，認(rèn)為：本項目迫切要要解決的問題題是200畝畝地塊的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略！友誼路市場的的開發(fā)必須從從戰(zhàn)略層面出出發(fā)。只有在在開發(fā)戰(zhàn)略獲獲得共識后，，下階段的開開發(fā)和代理銷銷售方案才具具備可行性。。需要解決的問問題解決問題的思思路友誼路開發(fā)關(guān)關(guān)鍵問題的解解決思路市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃銷售整合傳播策劃商業(yè)管理贏得市場的核核心要素市場研究：對對現(xiàn)在商業(yè)環(huán)環(huán)境、業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)布、商戶經(jīng)經(jīng)營能力的把把握項目定位：發(fā)發(fā)展定位、市市場定位、分分階段客戶群群體定位規(guī)劃設(shè)計：產(chǎn)產(chǎn)品與市場需需求的配套項目定價與價價格策略：掌掌握住開盤價價格、現(xiàn)金回回流、開發(fā)資資金投入的對對應(yīng)項目定價與價價格策劃：科科學(xué)的計算方方法、對商戶戶有優(yōu)勢的價價格體系銷售與整合傳傳播策劃：專專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)整合推廣力力量商業(yè)管理：建建立品牌商業(yè)業(yè)管理公司市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃商業(yè)管理眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素市場研究對今今后的地產(chǎn)開開發(fā)會起到?jīng)Q決定生死的作作用。近兩年年的市場變化化瞬息萬變，，價格走勢，，政策調(diào)整、、金融市場變變化、利率政政策，特別是是投資客的觀觀望態(tài)度和投投資信心，對對本項目的決決策有根本影影響。如果以以主觀臆斷代代替科學(xué)的市市場研究，會會對整個項目目帶來不可測測的風(fēng)險和危危機(jī)。銷售與整合傳播策劃市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃商業(yè)管理眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素本項目的發(fā)展展定位對企業(yè)業(yè)、未來合作作伙伴有重要要的意義，我我們需要在共共同的目標(biāo)和和方向上達(dá)成成共識。市場場定位、客戶戶群個體定位位直接關(guān)系到到每個階段項項目的市場成成功。銷售與整合傳播策劃市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃商業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計是大大多數(shù)新疆開開發(fā)商最關(guān)注注的，花費(fèi)的的精力最多的的工作。雖然然規(guī)劃設(shè)計具具體展現(xiàn)在消消費(fèi)者面前，，但是這是建建立在市場、、定位兩個基基礎(chǔ)之上的工工作，它的依依據(jù)必須來源源自前兩者的的指導(dǎo)。否則則，會為市場場銷售代理難難以消化大麻麻煩。銷售與整合傳播策劃眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃銷售與整合傳播策劃商業(yè)管理本開盤采取低低開高走的策策略、還是高高價開盤、還還是一直維持持低價策略對對項目的前期期成功起到根根本作用。最最要不得的是是高開后降價價！眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃銷售與整合傳播策劃商業(yè)管理本項目的劣勢勢比較多，和和周邊樓盤的的競爭應(yīng)當(dāng)體體現(xiàn)在價格優(yōu)優(yōu)勢上。在不不失客戶、不不失利潤的前前提下銷售，，最好建立多多維的價格體體系，以靈活活的價格體系系吸引客戶，，給客戶討價價還價的空間間。從戰(zhàn)術(shù)面面攪擾對手。。眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃銷售與整合傳播策劃商業(yè)管理銷售與整合傳傳播是孿生兄兄弟，專業(yè)人人士的協(xié)作是是取得項目成成功的最好的的雙保險！眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素市場研究項目定位規(guī)劃設(shè)計項目定價與價格策略項目定價與價格策劃銷售與整合傳播策劃商業(yè)管理眾多的問題中中哪些是贏得得市場的核心心要素商業(yè)管理品牌牌化。商業(yè)房地產(chǎn)市市場對企業(yè)的的決策、市場場研究、項目目定位與規(guī)劃劃、整合傳播播合作者、銷銷售能力要求求越來越高提升總體營銷競爭能力力市場研究項目定位與規(guī)規(guī)劃銷售能力解決困惑的最最好方式專業(yè)意味保證證與保險天才般的規(guī)劃劃設(shè)計與精確確的定位是是項目成功的的基石行動是取得利利潤和市場的的唯一法則整合傳播者對首期開發(fā)的的觀點(diǎn)企業(yè)如何確定定我們的定位位?企業(yè)在友誼路路項目的開發(fā)發(fā)工作中承擔(dān)擔(dān)何種角色?我們的是開發(fā)發(fā)商，還是投投資商？面對本項目的的有限市場空空間和巨額的的投資，我們們采取哪種戰(zhàn)戰(zhàn)略定位?企業(yè)如何利潤潤最大化，實(shí)實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)發(fā)？企業(yè)是要賺錢錢的！利潤空空間是有限的的！企業(yè)準(zhǔn)備在何何時、在哪個個地段、開發(fā)發(fā)哪種產(chǎn)品賺賺取人氣？準(zhǔn)備何時在哪哪個地段、開開發(fā)哪種產(chǎn)品品賺取利潤??！友誼路項目的的規(guī)模在哈密密是空前的，，巨額開發(fā)資資金除了企業(yè)業(yè)自有資金，，又從何而來來？是銀行貸貸款，銷售回回款，還是建建立安全的融融資渠道？企業(yè)如何確保保客戶對本項項目建立強(qiáng)烈烈的信心？2008年的的大勢環(huán)境鬼鬼彌多端，不不管是投資客客，還是自用用客，捂緊錢錢袋子，投資資商鋪會更冷冷靜、更加理理智！依靠““忽悠營銷””拉幾個主力力大戶，造聲聲勢吸引中小小商戶的方式式落后了！哈密時代商圈圈的集中了90%以上的的中高檔品牌牌，天馬商圈圈雖然有人氣氣，有商業(yè)氛氛圍，嚴(yán)格意意義上還不能能稱為商圈，，基本是自然然形成的原始始批發(fā)交易市市場，升級低低層業(yè)種集中中的市場，高高含金量的客客戶不會投資資這樣的項目目，企業(yè)更不不會賺錢！商業(yè)地產(chǎn)的成成功關(guān)鍵是成成行成市，商商戶云集，品品牌差異化??！樹立本項目的的良好口碑，，以未來急劇劇升值潛力的的商鋪，拉動動商戶的投資資信心。企業(yè)拆遷過程程中，如何解解決與商戶的的矛盾，減少少負(fù)面影響，，降低投資客客因道聽途說說而失去的信信心？企業(yè)如何快速速銷售，資金金快速回籠，，保證良好的的現(xiàn)金流？在房價高漲時時，沒有會空空置的滯銷房房！會制造很很多偶然，成成就很多企業(yè)業(yè)，抓住一次次機(jī)遇，不意意味全部項目目全是必然成成功！出現(xiàn)市場低迷迷，企業(yè)用多多長的時間銷銷售產(chǎn)品？回回籠多少資金金？最低的資資金流轉(zhuǎn)速度度是多少？項目總投資資數(shù)額，如如何防范出出現(xiàn)現(xiàn)金流流斷裂？企業(yè)如何實(shí)實(shí)現(xiàn)快速開開發(fā)，快速速銷售，縮縮短開發(fā)周周期？資金會不會會是本項目目的稀缺資資源？Money拆遷補(bǔ)償建筑施工道路修整基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)企業(yè)的利潤潤體量15萬萬平米的項項目，高達(dá)達(dá)1.6億億的建筑成成本，高昂昂的拆遷費(fèi)費(fèi)用企業(yè)憑借現(xiàn)有的資資金和實(shí)力力根本無法法大規(guī)模啟啟動項目建建設(shè)，我們現(xiàn)有的的和我們需需要的相差差太遠(yuǎn)！上述問題，，如何解決決？解決的的關(guān)鍵點(diǎn)是是哪些？項目的后續(xù)續(xù)開發(fā)策略略如何確定定？產(chǎn)品規(guī)劃及及空間布局局及建筑規(guī)規(guī)劃是否完完善；項目的開發(fā)發(fā)節(jié)奏、資資金調(diào)配、、與拆遷如如何協(xié)調(diào)進(jìn)進(jìn)行？土地升值與與開發(fā)速度度之間的關(guān)關(guān)系如何平平衡？提升企業(yè)品品牌；銷售持續(xù)增增長；‥‥‥需要解決的的問題還有有：面對上述問問題，企業(yè)業(yè)如何解決決？誰來解決？？用何種方法法解決？哈密友誼路路項目整體體定位與與發(fā)展戰(zhàn)略略研究關(guān)于市場調(diào)調(diào)研調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍關(guān)于調(diào)研與與定位調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主哈密各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《新疆統(tǒng)計年鑒》（2003-2008）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第一階段工工作劃分2008/11/312008/12/7工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景研研究區(qū)域商業(yè)環(huán)環(huán)境調(diào)查區(qū)域商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查區(qū)域商業(yè)物物業(yè)調(diào)查消費(fèi)者需求求調(diào)研（尚尚未實(shí)施））商業(yè)經(jīng)營戶戶調(diào)研（尚尚未實(shí)施））項目初步定定位類似區(qū)域發(fā)發(fā)展案例借借鑒相關(guān)項目案案例借鑒項目宏觀環(huán)境分分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分分析重點(diǎn)商業(yè)物物業(yè)分析項目初步定定位第二階段（（中期）項目整體定定位與發(fā)展展戰(zhàn)略第一階段項目市場調(diào)調(diào)研城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析相關(guān)物業(yè)市市場分析客戶分析6個工作日日18個日歷歷天2009/1/1N個日歷天天第三階段（（終期）提交終稿根據(jù)客戶建建議深化研研究，完善善報告客戶調(diào)研報報告撰寫提交整體報報告（終稿稿）客戶訪談報報告2009/2月哈密市商業(yè)業(yè)環(huán)境調(diào)查查分析第一部分哈密地區(qū)（（市）基本本情況概貌哈密地區(qū)總總面積15.3萬萬平方公里，，轄哈密市市、巴里坤坤縣和伊吾吾縣。設(shè)有有國家一類類季節(jié)性開開放口岸——老爺廟口口岸，是新新疆與蒙古古國發(fā)展邊邊貿(mào)的重要要開放口岸岸之一。境境內(nèi)駐有吐吐哈石油勘勘探開發(fā)指指揮部、哈哈密煤業(yè)集集團(tuán)公司、、兵團(tuán)農(nóng)十十三師、烏烏魯木齊鐵鐵路局哈密密辦事處、、新鋼集團(tuán)團(tuán)雅滿蘇鐵鐵礦等21家中央、、自治區(qū)單單位。全地區(qū)總?cè)巳丝?3萬人，有37個民族成份，，其中以維維吾爾族為為主的少數(shù)數(shù)民族人口口占32%，城市人口口占50%。哈密市面積積8.5萬平方公里。。城市規(guī)劃劃區(qū)界定面面積333.3平方公里，，現(xiàn)建成區(qū)區(qū)面積25.89平方公里。。下轄18個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，5個街道辦事處處，92個行政村，30個居委會。全全市總?cè)丝诳?0.44萬人，有漢、、維、哈、、回等31個民族組成，，其中：漢族人口占占70.99%，少少數(shù)民族人人口占29.01%。非農(nóng)業(yè)業(yè)人口23.1萬人人，占總?cè)巳丝诘?7.12%。市區(qū)共有鋪鋪裝道路54條，道路總長長約71公里，面積1377399平方方米。主干道23條，次干道31條，形成了主主次干道為為主，支路路為輔，內(nèi)內(nèi)外相連，，首尾相接接，縱橫交交錯的平面面交通路網(wǎng)網(wǎng)。市內(nèi)共共有公交車車輛186輛(含4輛城城市觀光大大巴)，公公交線路十四條，共有高、、中檔出租租車近1000余余輛。氣候與資源源屬典型的溫溫帶大陸性性干旱氣候候，盛產(chǎn)哈哈密瓜、哈哈密大棗。。哈密礦產(chǎn)資資源豐富，，目前已探探明各類礦礦種76種，占全疆已探明明礦種總數(shù)數(shù)的60%以上，儲量量較大的有有煤、鉀鹽鹽、鐵、銅銅、鎳、黃黃金、芒硝硝、石材等等，目前已已開采32種。已探探明的工業(yè)業(yè)礦床135處處，其其中中大大型型礦礦床床28處處，中中型型35處處，小小型型72處處。三三道道嶺嶺煤煤田田探探明明儲儲量量15億億噸噸，已建建成成西西北北最最大大的的露露天天煤煤礦礦，形形成成年年產(chǎn)產(chǎn)原原煤煤200萬萬噸噸規(guī)模模的的礦礦山山企企業(yè)業(yè)；；吐吐哈哈盆盆地地油油氣氣資資源源總總量量預(yù)預(yù)測測約約20億億噸噸；大大南南湖湖煤煤田田分分化化煤煤黃黃腐腐植植酸酸含含量量達(dá)達(dá)3.5億億噸，，淺淺層層分分化化煤煤多多達(dá)達(dá)2000萬萬噸噸。市市區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有色色金金屬屬礦礦產(chǎn)產(chǎn)有有8種種，產(chǎn)產(chǎn)地地124處處，以以銅銅鎳鎳礦礦儲儲量量最最豐豐富富?！，F(xiàn)現(xiàn)已已發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)礦礦產(chǎn)產(chǎn)地地11處處，其其中中大大型型礦床床3處處，中中型型礦礦床床3處處，小小型型礦礦床床5處。。鎳鎳金金屬屬儲儲量量88.9萬萬噸噸，控控制制達(dá)達(dá)1584萬萬噸噸，列列全全疆疆之

哈密地域廣闊，物產(chǎn)豐饒，全地區(qū)可利用土地資源非常豐富，其中可墾地500萬畝，已開墾110萬畝。天然草場面積6290.4萬畝，可利用草場5850萬畝。水資源主要以天山冰雪和地下水為主，地表水和淺層水資源為16.96億立方米，其中地表徑流量8.7億立方米，地下水可開采量8.2億立方米。交通通相關(guān)關(guān)鏈鏈接接：：11月月9日日，，自自治治區(qū)區(qū)政政府府與與首首鋼鋼總總公公司司、、首首鋼鋼控控股股公公司司簽簽訂訂戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作框框架架協(xié)協(xié)議議，，根根據(jù)據(jù)合合作作協(xié)協(xié)議議，，首首鋼鋼將將投投資資千千億億元元在在新新疆疆重重點(diǎn)點(diǎn)建建設(shè)設(shè)哈哈密密-臨臨河河鐵鐵路路、、建建設(shè)設(shè)鋼鋼鐵鐵有有色色工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)等等。。哈哈密密-臨臨河河鐵鐵路路的的一一期期工工程程從從臨臨河河到到策策克克，，已已于于2006年年11月月開開工工建建設(shè)設(shè)，，將將于于近近日日建建成成通通車車，，設(shè)設(shè)計計客客車車時時速速為為120公公里里，，設(shè)設(shè)計計年年輸輸送送能能力力近近期期為為1750萬萬噸噸。。目目前前，，哈哈密密-臨臨河河鐵鐵路路只只剩剩策策克克到到哈哈密密段段還還沒沒有有立立項項動動工工。。哈哈密密-臨臨河河鐵鐵路路建建成成后后，，新新疆疆到到北北京京的的鐵鐵路路線線全全長長將將從從3700公公里里減減少少到到2800公公里里，，使使新新疆疆通通往往華華北北的的鐵鐵路路運(yùn)運(yùn)輸輸距距離離縮縮短短800公公里里左左右右。。哈密密公公路路交交通通便便利利，，312國道道貫貫穿穿哈哈密密全全境境，，哈哈密密市市與與巴巴里里坤坤縣縣、、伊伊吾吾蘭新鐵路復(fù)線縱貫哈密全境，境內(nèi)有鐵路線600余公里，哈密車站是新疆重要的編組站之一，年過貨量約600萬噸，自東向西依次設(shè)有尾亞、思甜、山口、紅光、哈密、火石泉、頭堡、二堡、烏拉泉和柳樹泉10個車站。哈密機(jī)場位于哈密市東約10公里，該機(jī)場1931年通航，1981年停航，現(xiàn)已改造復(fù)航。人口口截至至2007年年底底，，哈哈密密全全地地區(qū)區(qū)總總?cè)巳丝诳?4.62萬萬人人，，比比上上年年末末增增加加0.43萬萬人人，，增增長長0.8%，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率為為57.4%。。人人口口出出生生率率10.74‰‰，，死死亡亡率率3.72‰‰，，人人口口自自然然增增長長率率7.02‰‰。。指標(biāo)年末數(shù)比重（%）總?cè)丝?4.62100.0其中：城鎮(zhèn)人口31.3757.4鄉(xiāng)村人口23.2542.6其中：男27.9251.1女26.7048.9其中：漢族人口36.4166.7少數(shù)民族人口18.2133.3其中：18歲以下人口11.0120.118-35歲人口15.1327.735-60歲人口21.8240.060歲以上人口6.6612.22007年年人人口口數(shù)數(shù)及及其其構(gòu)構(gòu)成成單位位：：萬萬人人第二二部部分分哈密密地地區(qū)區(qū)（（市市））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展截止止2007年年底底，，全全年年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值91.99億億元元，，比比上上年年增增長長16.4%。。第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值14.22億億元元，，增增長長11.6%，，第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值占占地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值的的比比重重為為15.5%，，比比上上年年提提高高0.3個個百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值31.85億億元元，，增增長長21.3%，，第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值比比重重為為34.6%，，提提高高1.3個個百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值45.92億億元元，，增增長長14.7%，，，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值比比重重為為49.9%，，降降低低1.6個個百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值16910元，比比上年同同期增長長15.7%。。物價水平平城市居民民消費(fèi)價價格總水水平比上上年上漲漲3.78%，，其中，，食品價價格上漲漲9.30%，，非食品品價格上上漲0.91%；；服務(wù)項項目價格格上漲1.95%。城城市商品品零售價價格總水水平比上上年上漲漲3.74%。。城市居民民消費(fèi)價價格總水水平比上上年上漲漲3.78%，，其中，，食品價價格上漲漲9.30%，，非食品品價格上上漲0.91%；；服務(wù)項項目價格格上漲1.95%。城城市商品品零售價價格總水水平比上上年上漲漲3.74%。。2007年城市市居民消消費(fèi)價格格指數(shù)指標(biāo)價格指數(shù)比上年漲跌(%)城市居民消費(fèi)價格指數(shù)（上年=100）103.783.78其中：食品109.309.30#糧食106.576.57油脂類141.7441.74肉禽及其制品類122.7522.75蛋類120.7020.70水產(chǎn)品類106.376.37鮮菜類95.59-4.41煙酒及用品100.920.92衣著101.571.57家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)100.350.35醫(yī)療保健及個人用品100.670.67交通和通信98.97-1.03娛樂教育文化用品及服務(wù)99.10-0.90居住103.763.76工業(yè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展水平截止2007年年底：全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)增增加值25.30億元元，比上年年增長23.8%。其中，，地方規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)增增加值22.52億元元，增長21.3%。全年完成成農(nóng)林牧牧漁業(yè)總總產(chǎn)值15.93億元元，比上年年增長13.8%。其中，，種植業(yè)業(yè)產(chǎn)值9.74億元，增長14.5%；林業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值0.44億元，增長15.3%；牧業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值5.34億元，增長12.7%；漁業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值0.13億元，增長20.5%；農(nóng)林林牧漁服服務(wù)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值0.28億元，增長7.4%。煤炭開采采和洗選選業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值50439.2萬元，比上年年增長17%；黑色金金屬礦采采選業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值37475.5萬元，增長長13%；有色金金屬礦采采選業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值55518萬元元，增長23.9%；紡織業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值7304萬元，增長17.6%；化學(xué)學(xué)原料及及化學(xué)制制品制造造業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值2817.8萬萬元，增長0.2%；有色金金屬冶煉煉及壓延延加工業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值8884.7萬萬元，增長519.6%；電力、、熱力的的生產(chǎn)和和供應(yīng)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值37373萬元元，增長13.3%。工業(yè)企業(yè)業(yè)完成銷銷售產(chǎn)值值536822.4萬元元，比上年年增長25.3%。產(chǎn)品銷銷售率達(dá)達(dá)到96.82%，比上年年降低2.02個百分點(diǎn)。。其中，，輕工業(yè)業(yè)產(chǎn)品銷銷售率94.46%，降低0.88個百分點(diǎn)點(diǎn)；重工工業(yè)產(chǎn)品品銷售率率97.08%，降低2.25個百分點(diǎn)點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利利潤76094.8萬元，比比上年增增長99.8%；虧損損企業(yè)虧虧損額2792萬元，比上年年下降27.4%；虧損企企業(yè)11個，虧損面面16.2%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資水水平完成固定定資產(chǎn)投投資56.32億元元，比上年年增長58.2%。分城鄉(xiāng)鄉(xiāng)看，城城鎮(zhèn)投資資53.85億元元，增長61.5%；農(nóng)村村投資2.47億元，增長9.1%。第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資3.21億元，增長16.1%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資31.92億億元，增長2.0倍倍；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資21.19億元元，下降5.1%。全年完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資33712萬元元，增長26.7%。其中，，住宅完完成投資資29316萬元元，增長34.6%。房屋施施工面積積40.66萬平平方米，增長27.4%；竣工面面積27.44萬平平方米，增長64.0%；商品房房銷售面面積29.17萬平平方米，增長52.0%。商品房房銷售額額44671萬元元，增長58.5%。批發(fā)零售售業(yè)和住住宿餐飲飲業(yè)發(fā)展展截止2007年年底，社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額25.01億元元，比上上年增長長16.6%。分城城鄉(xiāng)看，，城市消消費(fèi)品零零售額22.29億元元，增長長16.7%；；農(nóng)村消消費(fèi)品零零售額2.72億元，，增長15.5%。分行業(yè)看看，批發(fā)發(fā)和零售售業(yè)零售售額18.92億元，，增長18.4%；住住宿和餐餐飲業(yè)零零售額4.07億元，，增長16.4%；其其他行業(yè)業(yè)零售額額2.02億元元，增長長2.0%。在限額以以上批發(fā)發(fā)和零售售業(yè)零售售額中，，石油及及制品類類零售額額3.71億元元，增長長22.0%；；汽車類類零售額額1.62億億元，增增長129.1%；食食品飲料料煙酒類類零售額額0.68億元元，增長長164.0%；家用用電器和和音像器器材類零零售額1.22億元元，增長長30.3%。金融發(fā)展展截止2007年年底，金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣各項存存款余額額148.07億元，，比上年年末增長長9.0%。其其中：企企業(yè)存款款余額53.78億元元，增長長35.4%；；城鄉(xiāng)居居民儲蓄蓄存款余余額79.99億元，，下降3.0%。年末末金融機(jī)機(jī)構(gòu)人民民幣各項項貸款余余額47.09億元，，比上年年末增長長5.4%。其其中，短短期貸款款28.71億億元，下下降7.8%；；中長期期貸款16.79億元元，增長長31.7%。。個人消消費(fèi)貸款款余額3.29億元元，增長長0.04%，，其中：：住房貸貸款2.37億元，，下降7.7%，汽汽車消費(fèi)費(fèi)貸款0.08億元，，下降68.3%。。居民收入入水平（（農(nóng)村））截止2007年年底，農(nóng)農(nóng)村居民民人均純純收入3940元，比比上年增居民收入入水平（（城市））截止2007年年底，年年末單位位在崗職職工5.51萬人，，比上上年下降降0.8%；；在崗職職工人均均貨幣工工資2417第三部分分哈密市商商業(yè)發(fā)展展環(huán)境不斷增長長的社會會消費(fèi)品品零售總總額哈密從2003年起，，消費(fèi)品品零售總總額出現(xiàn)現(xiàn)高速增增長，5年間近近一番的的增長額額度表明明，居民民的購買買潛力已已經(jīng)釋放放，對商商業(yè)環(huán)境境必將提提出更高高的要求求。眾多的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)哈密市的的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)眾多多，2007年年商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)計計2600余戶戶（不完完全統(tǒng)計計，不含含住宿、、酒店業(yè)業(yè)態(tài)），，營業(yè)面面積計約約30萬萬平方米米，按哈哈密市區(qū)區(qū)人口54.62萬，，人均達(dá)達(dá)1.8平方米米。哈密市商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查情情況匯總總表（2008年11月統(tǒng)統(tǒng)計）序號區(qū)域名稱商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)營業(yè)面積（平方米）其它百貨零售商店餐飲娛樂1天馬商圈232約2萬173592時代商圈594約8萬4801143合計其他82610萬635173本統(tǒng)計表表不包含含專業(yè)市市場、商商場。統(tǒng)統(tǒng)計對象象為街面面鋪面。。哈密的的專業(yè)市市場和大大型商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)統(tǒng)計資料料見調(diào)研研統(tǒng)計資資料。原始形態(tài)態(tài)的交易易市場，，面臨更更新改造造指標(biāo)合計一、消費(fèi)品綜合市場（一）消費(fèi)品綜合市場12（二）農(nóng)副產(chǎn)品市場21．農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場12．農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場2（三）工業(yè)消費(fèi)品市場1．工業(yè)消費(fèi)品綜合市場12．工業(yè)消費(fèi)品專業(yè)市場0合計18哈密市的的商品交交易市場場包括消消費(fèi)品市市場和生生產(chǎn)資料料市場，，近年來來隨著城城市改造造和房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展發(fā)發(fā)生了巨巨大變化化，呈現(xiàn)現(xiàn)出有原原始露天天交易到到成行成成市的趨趨勢，其其中領(lǐng)先先、豐茂茂兩大市市場的成成形，帶帶動了零零售百貨貨業(yè)的變變化。天天馬、遠(yuǎn)遠(yuǎn)通、工工人市場場等原始始交易市市場面臨臨了巨大大的壓力力。市場趨向向繁榮，，還需要要引進(jìn)先先進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)批發(fā)市場在在哈密依然然是主要業(yè)業(yè)態(tài)，天馬馬、遠(yuǎn)通、、新豐、工工人市場等等依然占到到哈密百貨貨批發(fā)的重重要地位，，豐茂地下下一層的業(yè)業(yè)種分布表表明的業(yè)態(tài)態(tài)依然處于于原始層次次；第一百貨商商廈的低層層次業(yè)種占占據(jù)主要地地位，地下下街、溫州州小商品市市場的繁榮榮與租金水水平表明哈哈密的市場場處于繁榮榮，但業(yè)態(tài)態(tài)原始。超市業(yè)態(tài)及及外來商業(yè)業(yè)已積極進(jìn)進(jìn)入哈密，，逐步占據(jù)據(jù)主要地位位。如好家家鄉(xiāng)、愛家家超市，已已經(jīng)對以天天馬市場為為主的批發(fā)發(fā)零售市場場造成沖擊擊，最終將將取代消費(fèi)費(fèi)品類型的的市場。連鎖企業(yè)（（肯德基、、蘇寧電器器）開始看看好哈密，，并積極進(jìn)進(jìn)入。消費(fèi)時尚，，品牌專賣賣店鱗次櫛櫛比男子品牌的的勁霸、愛愛都、七匹匹狼、愛登登堡、雅戈戈爾、金利利來品牌專專賣店在哈哈密早已開開設(shè)。女子品牌的的達(dá)芙妮、、玖姿、聲聲雨竹亦已已登陸。運(yùn)動品牌中中的二三線線品牌的361、安安踏、特步步已經(jīng)登場場。品牌專賣店店主要集中中在時代廣廣場，其中中以領(lǐng)先附附近品牌最最為高檔。。第四部分哈密市商圈圈特點(diǎn)分析析老城區(qū)為核核心的商業(yè)業(yè)中心由于哈密經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量很很小，居民民生活水平平還停留在在烏魯木齊齊99年的的水平上，，故商業(yè)與與烏魯木齊齊的狀況還還存在一定定差距。在在商業(yè)布局局上的差距距主要表現(xiàn)現(xiàn)在主要商商業(yè)中心還還集中在老老城區(qū)的主主要街道上上。如廣東東路、中山山路、天山山路等。其主要原因因是：房地產(chǎn)發(fā)展展滯后，周周邊各區(qū)的的商業(yè)布局局、商業(yè)建建設(shè)沒有跟跟上。城市商業(yè)發(fā)發(fā)展的起步步階段，沒沒有集中力力量迎合消消費(fèi)購物習(xí)習(xí)慣發(fā)展建建設(shè)市中心心傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)。缺乏一個合合理的總體體商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃，包包括區(qū)域性性商業(yè)的同同步發(fā)展規(guī)規(guī)劃。時代為核心心，天馬為為次核心，，街道鋪面面為主目前哈密主主要商業(yè)中中心不但集集中在老城城區(qū)，而且且集中在主主要馬路———天山北北路上。形形成以兩個個中心為點(diǎn)點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)向向周邊擴(kuò)散散發(fā)展之態(tài)態(tài)勢。大型商業(yè)集集中在時代代廣場及其其周邊。品牌專賣店店集中在廣廣場。各專業(yè)市場場集中在天天馬周邊。。時代商圈，，集中了哈哈密各類高高檔服飾、、鞋類品牌牌專賣店的的85%以以上，成為為品牌展示示的大舞臺臺。天山北路主主要集中家家居建材、、五交化等等業(yè)種，達(dá)達(dá)40家，，其它業(yè)種種達(dá)10余余家。兩大商圈的的競爭還處處于原始階階段時代廣場商商圈是哈密密百貨零售售業(yè)的中心心。領(lǐng)先、豐茂茂、地下街街和周邊的的品牌店已已經(jīng)出現(xiàn)第第一次業(yè)種種整合，隨隨著天馬商商圈的更新新改造，將將出現(xiàn)第二二次業(yè)種整整合。天馬市場的的改造會整整合除服裝裝、鞋帽業(yè)業(yè)種外的其其它業(yè)種，，將引發(fā)哈哈密整體商商業(yè)的整合合。商圈商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分析時代商圈共共有商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)594家，其中中零售商店店480家家，占80%；餐飲飲娛樂114家，占占20%其特點(diǎn)和問問題是：（1）服裝裝、鞋類品品牌專賣店店比較多，，服飾、鞋類300家，占網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)總數(shù)的40%。（2）餐飲飲及休閑娛娛樂業(yè)僅20%，略略嫌不足，，可能與哈哈密餐飲也也比較分散散有一定關(guān)關(guān)系，但發(fā)發(fā)展休閑場場所，增加加茶室、咖咖啡館及卡卡拉OK肯肯定是未來來的方向。。（3）品牌牌服飾街區(qū)區(qū)上不宜設(shè)設(shè)置綜合貿(mào)貿(mào)易市場，，更不宜出出現(xiàn)低層次次的業(yè)種，，因此，時時代商圈的的業(yè)種整合合是必然。。時代商圈分分段客流量量估測分析析以下是時代代商圈兩個個路段的客客流量，全全天可達(dá)到到2000人次左右右，這樣即即可達(dá)4-5千人次次。愛國路路、建國路路、廣場北北路等路口口未作統(tǒng)計計，再加上上路上未及及統(tǒng)計的流流動人口，，時代商圈圈總體客流流量應(yīng)在2-3萬以以上。路口時間中山北路口廣場南路東側(cè)上午11:00~11:30555811:30~12:00559212:00~12:30656512:30~13:00576813:00~13:30657013:30~14:00556014:00~14:306065下午14:30~15:00626915:00~15:30848615:30~16:00709416:00~16:30759616:30~17:00846317:00~17:305569合計842955天馬商圈分段段客流量估測測分析路口時間天山北路口上午11:00~11:3011511:30~12:0012012:00~12:3011312:30~13:0015213:00~13:309813:30~14:0010914:00~14:30126下午14:30~15:0014115:00~15:3012015:30~16:0013516:00~16:3011316:30~17:0013517:00~17:30124合計1601以下是天馬商商圈天山北路路的客流量，，可達(dá)到2000人次次左右，全天天即可達(dá)3000多人。。八一路等路路口未作統(tǒng)計計，再加上路路上未及統(tǒng)計計的流動人口口，時代商圈圈總體客流量量應(yīng)在2萬以以上。第五部分哈密市消費(fèi)特特征待調(diào)查第六部分對天馬市場改改造建設(shè)的意意見及需求待調(diào)查第七部分相關(guān)市場背景景分析數(shù)字化商業(yè)商業(yè)面積主城區(qū)有效商商業(yè)面積在30萬平米左右，，以常住人口口50萬計，人均商商業(yè)面積約1.8平米。遠(yuǎn)距國國際城市化問問題有關(guān)研究究標(biāo)準(zhǔn)。商圈飽和度根據(jù)各大商圈圈商業(yè)營業(yè)面面積、客戶量量、平均購買買力等指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行飽和度計計算得出，兩兩大商圈商業(yè)業(yè)物業(yè)每平米米年營業(yè)額普普遍在3000-4500元之間，，離理想經(jīng)營營值尚有2000-2500的距離離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于飽和度。零售業(yè)態(tài)租金水平銷售價格據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，，哈密的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比例中中，便民店、、雜貨店比例例約占45%，偏高；百百貨店約10%，購物中中心（商場））25%，連連鎖倉儲式中中心店5%，，比例偏低，，其余15%為專業(yè)市場場。商圈的獨(dú)立商商鋪?zhàn)饨饍r格格在60-120元/平米·月月（商圈中心心區(qū)域），平平均租金價格格在80元/平米·月月之間。整體出租的大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)租金水平在在20—80元/平米·月月（建筑面積積）。此外，，不同業(yè)態(tài)由由于營業(yè)額和和利潤水平不不同，對租金金的承受能力力也有比較明明顯的差別。。結(jié)合哈密未來來5年發(fā)展趨趨勢，我們認(rèn)認(rèn)為無論是大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)或是獨(dú)立商商鋪，租金水水平都會下降降。哈密近期開發(fā)發(fā)的商業(yè)鋪面面總量很小無無法統(tǒng)計各大大商圈的商鋪鋪售價。目前有部分大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)在招商成功功后，帶租約約銷售產(chǎn)權(quán)，，銷售價格和和年租金收入入的比值大致致為12：1———15：1。。小結(jié)哈密市商業(yè)還還有比較大的的成長空間一方面居民收收入不斷增加加、消費(fèi)水平平不斷提高；；在另一方面面，雜貨店、、便利店等比比較落伍的商商業(yè)形勢仍然然占據(jù)了相當(dāng)當(dāng)比例，沒有有規(guī)模效應(yīng)，，缺乏經(jīng)營特特色，無法提提供比較完善善的配套服務(wù)務(wù)，商業(yè)的整整體經(jīng)營水平平有待提高。。所以近年來，，烏魯木齊較較大商業(yè)品牌牌近日哈密，，業(yè)態(tài)包括百百貨、超市，，以及各類專專業(yè)市場，證證明商家也普普遍對哈密商商業(yè)的發(fā)展前前景持樂觀態(tài)態(tài)度。未來天馬馬商圈的的發(fā)展，，開始削削弱哈密密零售業(yè)業(yè)的集聚聚效應(yīng)政府致力力于改造造天馬市市場，改改善商業(yè)業(yè)環(huán)境，，會吸引引相當(dāng)多多的百貨貨以及大大型專業(yè)業(yè)市場商商家進(jìn)場場，雖然然時代商商圈目前前仍然處處于無可可爭議的的龍頭地地位，但但絕對優(yōu)優(yōu)勢和集集聚效應(yīng)應(yīng)已開始始弱化，，這點(diǎn)從從地下街街和領(lǐng)先先的業(yè)種種與租金金水平可可以看出出。哈密的商商業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)量量相對飽飽和從統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)上反反映，哈哈密商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應(yīng)量已已經(jīng)接近近飽和。。因此哈哈密商業(yè)業(yè)物業(yè)面面臨的壓壓力也非非常大。。重要說明明：雖然然第一階階段位對對消費(fèi)者者和經(jīng)營營商戶作作調(diào)查。。但通過過對哈密密的商業(yè)業(yè)環(huán)境的的研判，，可以對對項目定定位做出出比較準(zhǔn)準(zhǔn)確的判判斷。友誼路市市場項目目定位策策略第一部分分項目SWOT分分析SWOT矩陣分分析優(yōu)勢（S）機(jī)會（O）：O1、哈哈密城市市發(fā)展速速度飛快快，居民民消費(fèi)水水平提高高迅速。。O2、城城市消費(fèi)費(fèi)群體處處于較低低的文化化品位和和時尚追追求，商商業(yè)發(fā)展展空間巨巨大。O3、當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)設(shè)施一一般競爭爭力薄弱弱，商品品品位及及品質(zhì)、、服務(wù)不不能充分分滿足市市場消費(fèi)費(fèi)需求。。O4、當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)設(shè)施市市場細(xì)分分不明確確，商業(yè)業(yè)經(jīng)營水水平低下下，缺乏乏一個定定位明確確的集時時尚、休休閑、娛娛樂、購購物、餐餐飲、商商務(wù)等能能夠?yàn)橐灰惑w的大大型綜合合購物中中心。O5、城城市的改改造建設(shè)設(shè)進(jìn)程加加速，使使商圈也也不斷擴(kuò)擴(kuò)大，所所在地段段將通過過經(jīng)營，，未來將將會形成成城市的的新商圈圈。O6、新新的鐵路路建設(shè)，，將帶動動巨大的的人流和和商機(jī)弱點(diǎn)（W）威脅（T）S1、開發(fā)商商擁有良好的的社會資源。。S2、開發(fā)商商具有多年的的小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的的資本投資、、資本運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)變能能力超前。S3、項目自自身為成熟商商業(yè)地段，交交通便利，易易達(dá)性好。S4、近臨的的鐵路居住區(qū)區(qū)、麗園小區(qū)區(qū)作為城市最最大的居住區(qū)區(qū)，發(fā)展前景景光明。S5、項目擁擁有政府支持持，外圍環(huán)境境良好。S6、先規(guī)劃劃、后經(jīng)營，，使物業(yè)環(huán)境境和商業(yè)空間間設(shè)計有利于于商業(yè)經(jīng)營。。T1、豐茂市市場的開發(fā)模模式容易引起起經(jīng)驗(yàn)主義的的抬頭。T2、哈密的的商業(yè)客戶資資源總量有限限并且分布區(qū)區(qū)域較散亂，，天馬商圈的的綜合競爭力力不足以與時時代商圈相抗抗衡，新的業(yè)業(yè)種組合形成成需要較長的的市場培育和和發(fā)展。T3、投資型型產(chǎn)權(quán)商鋪是是新型投資方方式，投資者者的認(rèn)可度具具有可變性，，需要高回報報率和良好的的經(jīng)營保障措措施來提升吸吸引力。T4、投資者者因高額投資資而對預(yù)期收收益期望值相相應(yīng)偏高。T5、租金的的壓力會對后后期經(jīng)營績效效產(chǎn)生很大的的依賴性。W1、業(yè)種原原始，偏離未未來的消費(fèi)主主流，歷史形形成的商業(yè)氛氛圍短期內(nèi)無無法改變。W2、因?yàn)樯躺啼佷N售產(chǎn)生生的壓力，可可能導(dǎo)致的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)經(jīng)營脫鉤是經(jīng)經(jīng)營的難點(diǎn)點(diǎn)。W3、項目規(guī)規(guī)模大，操作作難度系數(shù)較較高。W4、在經(jīng)營營中只能通過過市場細(xì)分進(jìn)進(jìn)行差異化定定位，特色經(jīng)經(jīng)營模式必須須具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光和相相關(guān)策略，并并決心創(chuàng)建當(dāng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典典范。W5、哈密市市投資業(yè)戶的的資源有限，，需縱深挖掘掘和向外圍延延伸。W6、哈密市市現(xiàn)有消費(fèi)人人口數(shù)量有限限，消費(fèi)能力力有待提高。?？傮w性結(jié)論外部環(huán)境分析O、T）內(nèi)部力量分析（S、W）機(jī)會(O)威脅(T)優(yōu)勢(S)優(yōu)勢機(jī)會策略（S、O）優(yōu)勢威脅策略（S、T）聚集人氣，吸引商戶的注意力炒作商機(jī)利用地塊、傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢和商戶打心理戰(zhàn)短期內(nèi)以招商、尋找大商戶為主，盡量推遲銷售工作，造成稀缺態(tài)勢，給商戶形成市場壓力開發(fā)商資金壓力大，設(shè)計多種融資渠道成立商業(yè)運(yùn)營公司招商目標(biāo)準(zhǔn)確、對商戶的層次要求要高劣勢(W)劣勢機(jī)會策略（W、O）劣勢威脅策略（W、T）規(guī)劃好租售的面積配比細(xì)致規(guī)劃業(yè)態(tài)/業(yè)種，制定組合方案吸引客流做好長期開發(fā)的準(zhǔn)備做融資的準(zhǔn)備第二部分項目定位項目戰(zhàn)略定位位背景分析：哈密地區(qū)的地地理位置優(yōu)越越、礦產(chǎn)資源源豐富，鐵路路建設(shè)將進(jìn)一一步拉動城市市的經(jīng)濟(jì)繁榮榮、非農(nóng)業(yè)人人口、漢族人人口比例高，，消費(fèi)能力比比較強(qiáng)，新疆疆自然資源開開發(fā)的重要城城市，未來城城發(fā)展以工農(nóng)農(nóng)業(yè)為主，整整體經(jīng)濟(jì)水平平會有很高的的發(fā)展空間。。哈密市現(xiàn)有的的城市商業(yè)設(shè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方方式、服務(wù)理理念已滿足不不了消費(fèi)者的的消費(fèi)需求。。具有先進(jìn)、、科學(xué)的經(jīng)營營理念和經(jīng)營營方式的新型型商業(yè)業(yè)態(tài)，，具有極大的的競爭優(yōu)勢和和發(fā)展空間。。項目戰(zhàn)略定位位戰(zhàn)略定位：立足哈密，打打造商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品牌，延伸伸品牌價值。。定位依據(jù)：哈密市現(xiàn)有的的城市人口、、GDP總量量、居民收入入及消費(fèi)力，，能夠提供本本項目發(fā)展所所需的基礎(chǔ)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件，從從市場基礎(chǔ)條條件方面保證證了開發(fā)商對對本項目一舉舉開發(fā)成功。。開發(fā)商社會資資源豐富，具具有多年的小小城鎮(zhèn)商業(yè)地地產(chǎn)資本運(yùn)作作和資本投資資的經(jīng)驗(yàn)，在在本項目的前前期開發(fā)過程程中戰(zhàn)略意識識和經(jīng)營理念念超前，具有有做好商業(yè)地地產(chǎn)項目和樹樹立商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品牌的前提提條件，同樣樣也具有延伸伸品牌和推廣廣品牌的基本本條件。哈密市作為新新疆小城鎮(zhèn)的的代表，在全全國享有較高高的知名度。。開發(fā)建設(shè)““友誼路市場場”這一商業(yè)業(yè)地產(chǎn)品牌，，具有較好的的項目形象推推廣條件和良良好的品牌價價值延伸發(fā)展展空間，也必必將為公司的的發(fā)展創(chuàng)造更更多的發(fā)展機(jī)機(jī)會。項目業(yè)態(tài)定位位背景分析：：將項目設(shè)定為為ShoppingMal，的確確存在定位太太高的問題。。如果考慮到到項目招商、、銷售的實(shí)際際操作的困難難問題。本項項目必須提高高設(shè)定高度，，在實(shí)施中降降低標(biāo)準(zhǔn)，宣宣傳重點(diǎn)放到到項目的“ShoppingMal”的概念念炒做，在短短期獲取開發(fā)發(fā)資金和利潤潤。大型購物中心心ShoppingMall在中中國的出現(xiàn)是是在中國改革革開放的大背背景下，零售售商業(yè)發(fā)生變變革的必然結(jié)結(jié)果。隨著全全球經(jīng)濟(jì)一體體化進(jìn)程步伐伐的加快和中中國的全面復(fù)復(fù)興，這種新新興的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)具有極大大的發(fā)展生命命力，無論是是物質(zhì)生活還還是社會觀念念上給中國帶帶來的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)變化是前前所未有的。。哈密是小城市市，經(jīng)濟(jì)總量量有限，而且且大型企業(yè)分分散，商業(yè)發(fā)發(fā)展空間很小小，在這樣的的大環(huán)境下開開發(fā)近15萬萬平米的商業(yè)業(yè)物業(yè)，要依依靠大量的商商戶填充，而而雜亂的業(yè)態(tài)態(tài)組合，低層層次的業(yè)種只只會提前結(jié)束束開發(fā)周期，，而且哈密現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)物物業(yè)已經(jīng)是低低層次業(yè)種填填充。走低層層次的業(yè)態(tài)獲獲取商業(yè)成功功的可能性很很小。項目業(yè)態(tài)定位位業(yè)態(tài)定位：新疆版“ShoppingMall”，，實(shí)質(zhì)為商業(yè)業(yè)步行街本項目地處哈哈密火車站，，具備完善的的城市公交系系統(tǒng)，使消費(fèi)費(fèi)者能從城市市的每一個角角落都很方便便到達(dá)本項目目，同時本項項目距發(fā)往周周邊縣城和小小鎮(zhèn)的客運(yùn)站站較近，項目目選址位置的的交通條件極極為便利。本項目占地地面積、商商業(yè)經(jīng)營面面積體量巨巨大，分別別為200畝土地和和近200,000平方米，，項目規(guī)模模符合大型型商業(yè)步行行街的經(jīng)營營需求。哈密現(xiàn)有的的城市商業(yè)業(yè)設(shè)施基本本屬于傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏乏集購物、、休閑、娛娛樂、餐飲飲、商務(wù)等等功能于一一體的“一一站式”消消費(fèi)的綜合合性購物中中心的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，本本項目正好好填充城市市商業(yè)發(fā)展展的空白，，既能發(fā)揮揮本項目規(guī)規(guī)模大的競競爭優(yōu)勢，，又能通過過科學(xué)組合合各種服務(wù)務(wù)功能，滿滿足消費(fèi)者者各種消費(fèi)費(fèi)需求，發(fā)發(fā)揮本項目目服務(wù)功能能全的競爭爭優(yōu)勢。定位依據(jù)：：項目形象定定位背景分析：：商業(yè)經(jīng)濟(jì)是是高文化的的經(jīng)濟(jì)，商商業(yè)競爭實(shí)實(shí)質(zhì)上是商商業(yè)文化競競爭?！坝延颜x路市場場”既是商商業(yè)購物中中心，也應(yīng)應(yīng)當(dāng)是文化化建設(shè)中心心。除了加加強(qiáng)商業(yè)購購物營銷，，還要充實(shí)實(shí)其文化內(nèi)內(nèi)涵，通過過提高文化化品位來創(chuàng)創(chuàng)造項目特特色；通過過簡潔、明明快的建筑筑風(fēng)格、柔柔和親切的的色彩、合合理的樓層層規(guī)劃與店店面設(shè)計、、貨品的科科學(xué)擺放，，包括運(yùn)營營的每一細(xì)細(xì)節(jié)，體現(xiàn)現(xiàn)親切、人人性、方便便、舒適、、時尚、潮潮流的項目目形象；通通過品牌經(jīng)經(jīng)營保證商商品質(zhì)量的的優(yōu)良；通通過時尚渲渲染保證商商業(yè)經(jīng)營的的文化氣息息；通過文文化滲透保保證對商品品質(zhì)量和人人員服務(wù)的的管理；通通過質(zhì)量和和服務(wù)的管管理促進(jìn)企企業(yè)文化的的提升。通通過各種經(jīng)經(jīng)營因素形形成商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的綜合合價值，進(jìn)進(jìn)而打造一一個有品位位的項目，，創(chuàng)造一個個知名的商商業(yè)品牌。。項目形象定定位形象定位：：商業(yè)新業(yè)態(tài)態(tài)、管理新新典范定位依據(jù)：：本項目規(guī)模模大、功能能全，是哈哈密市第一一家真正能能滿足消費(fèi)費(fèi)者購物、、休閑、娛娛樂、餐飲飲、商務(wù)多多種需求的的新型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)———ShoppingMall。本項目建設(shè)設(shè)將作為政政府形象工工程來規(guī)劃劃設(shè)計和建建設(shè)，綜合合考慮哈密密市城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程的需要要、居民生生活及消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣的變變化及城市市商業(yè)未來來發(fā)展趨勢勢，同時致致力于提升升項目所在在商圈發(fā)展展水平的需需要，項目目作為哈密密市展示城城市的窗口口，充分展展示政府致致力于發(fā)展展經(jīng)濟(jì)、提提高人民生生活質(zhì)量的的政府新形形象；充分分展示本項項目管理規(guī)規(guī)范、商品品時尚、營營銷現(xiàn)代、、理念超前前的現(xiàn)代商商業(yè)新形象象。項目主題定位位背景分析：在近年來經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅猛發(fā)展的的前提下，哈哈