南京儀器廠地塊項(xiàng)目寫字樓前期溝通稿

南京分析儀器廠地塊項(xiàng)目前期溝通稿戰(zhàn)略建議前提南京尚無(wú)一座堪稱經(jīng)典的寫字樓經(jīng)典的寫字樓？縱觀經(jīng)典寫字樓先進(jìn)的硬件設(shè)施

非凡的文化品味無(wú)可比擬的地段

傲視群雄的高度

南京在2008—2010年的3年間，將會(huì)有近90萬(wàn)平方米的寫字樓體量供應(yīng)，而這一數(shù)值還不包括目前尚不能確定具體供應(yīng)日期的潛在項(xiàng)目。南京的寫字樓市場(chǎng)將在2008年迎來(lái)交付高峰，該年約有36萬(wàn)平方米的供應(yīng)量交付，將對(duì)南京的租賃和銷售市場(chǎng)造成較大沖擊。綠地三峰在07年創(chuàng)造銷售奇跡，最高價(jià)格達(dá)25000元/平米。南京寫字樓供應(yīng)趨勢(shì)2008對(duì)于每個(gè)寫字樓項(xiàng)目機(jī)會(huì)和壓力并存3+X格局下的——多中心商務(wù)看南京南京寫字字樓的多多中心格格局新街口———大行行宮———長(zhǎng)江路路板塊珠江路———廣州州路山西路———湖南路X金鷹、商茂茂、華泰、、置地廣場(chǎng)場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)CFC、德德基大廈新世界中心心、君臨國(guó)國(guó)際、珠珠江1號(hào)銀河國(guó)際、、天星翠瑯瑯、壹空間間、南京國(guó)國(guó)際商城河西CBD/綠地紫紫峰/福鑫鑫大廈總面積超過(guò)過(guò)150萬(wàn)萬(wàn)平米總面積超過(guò)過(guò)20萬(wàn)平平方米總面積超過(guò)35萬(wàn)萬(wàn)平方米新街口地區(qū)區(qū)項(xiàng)目調(diào)研研匯總表案名地址總建面積（萬(wàn)㎡）面積劃分德基大廈長(zhǎng)江路與中山南路交界4.45183-48整層1200㎡建華大廈石鼓路10200金鷹國(guó)際商城漢中路1448-2000金輪大廈漢中路3.5——商茂世紀(jì)廣場(chǎng)中山南路9.561-300㎡南京國(guó)貿(mào)中心中山東路690-200多華泰證券中山東路1.1370-140福鑫大廈洪武路843-338鼓樓山西路路版塊項(xiàng)目目調(diào)研匯總總表案名地址總建面積（萬(wàn)㎡）面積劃分新晨國(guó)際大方巷4.6——天環(huán)大廈山西路6137-450整層1600㎡聯(lián)通大廈鼓樓隧道上方2125、420、整層等世貿(mào)中心大廈江蘇路廣場(chǎng)東南角10100以上,可整層出售,可分割銀河國(guó)際大廈山西路廣場(chǎng)西南角111400整層金山大廈A,B樓山西路廣場(chǎng)西北角3-585、120、130、整層珠江路地區(qū)區(qū)項(xiàng)目調(diào)研研匯總表案名地址總建面積（萬(wàn)㎡）面積劃分谷陽(yáng)光世紀(jì)大廈珠江路666號(hào)3.385-1300㎡未來(lái)城珠江路(太平北路路口)550㎡以上雄獅國(guó)際大廈玄武政府東側(cè)2.16120.67㎡每層1200㎡新世界廣場(chǎng)珠江路88號(hào)21100-2000㎡代表性寫字字樓點(diǎn)評(píng)整層任意分分割41.97㎡㎡—294.95㎡㎡總建筑面積積8萬(wàn)萬(wàn)㎡建筑特色塔塔樓平平面基本方方正，超大大呼吸玻璃璃幕墻交通狀況停停車、人人行都不方方便建筑布局框框筒結(jié)結(jié)構(gòu)、可整整層任意分分割，樓層56層，總總高度218米車流狀況車車進(jìn)進(jìn)出不方便便車位216物業(yè)管理英英國(guó)國(guó)威格斯集集團(tuán)?威格格斯物業(yè)顧顧問(wèn)有限公公司公共部分裝裝修高高級(jí)石材，，藝術(shù)吊頂頂電梯15部電電梯，機(jī)電與弱電電系統(tǒng)美美國(guó)AD保安系統(tǒng)統(tǒng)，美國(guó)HOLLEYWELL火災(zāi)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)智能化設(shè)備備100兆寬帶帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)衛(wèi)星接收系系統(tǒng)，商貿(mào)廣場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：曾作作為南京第第一高樓出出現(xiàn)。但立立面堆疊，，美感不足足，車位配配比差強(qiáng)人人意。分割面積范范圍 寫字字樓135㎡—325㎡商商住樓樓132㎡—173㎡總建筑面積積6萬(wàn)平平方米建筑特色塔塔樓為圓圓形，裙樓樓為長(zhǎng)條型型周邊配套設(shè)設(shè)施雄雄距新街口口廣場(chǎng)東南南角，周邊邊配套設(shè)施施齊全交通狀況出出租車不易易停靠，地地鐵出口在在大樓下面面建筑設(shè)計(jì)1——6F：商商場(chǎng)、6——16F：：寫字樓19—31F：商住住樓車位比例與與車流狀況況 150個(gè)停車位位，車流狀狀況不佳物業(yè)管理港港力物物業(yè)管理公公司公共部分裝裝修情況裝裝修較好好，裝飾不不足機(jī)電與弱電電系統(tǒng)OTIS電電梯、中央央空調(diào)智能化設(shè)備備自自動(dòng)動(dòng)消防報(bào)警警、24小小時(shí)監(jiān)控樓盤主要優(yōu)優(yōu)勢(shì) 地理理位置較好好樓盤主要劣劣勢(shì) 采光光不佳、得得房率低國(guó)貿(mào)中心點(diǎn)評(píng)：雄踞踞新街口CBD，電電梯/停車車/車行/內(nèi)部裝修修,硬件配配套與甲級(jí)級(jí)寫字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)仍有差差距。CFC分割面積范范圍 寫字字樓80-1000㎡總建筑面積積114188㎡㎡建筑特色2棟高檔檔寫字樓，，2棟高層層住宅周邊配套設(shè)設(shè)施南南京市中山山東路利濟(jì)濟(jì)巷,周邊邊配套設(shè)施施齊全交通狀狀況出出租車車不易易停靠靠，地地鐵出出口在在大樓樓下面面建筑總總高度度149.8m和和134.1m標(biāo)準(zhǔn)層層層高高5.0m和和4.8m容積率率辦公公部分分6.00建筑密密度辦辦公公﹤40%住住宅﹤﹤30%綠化率率56%停車數(shù)數(shù)：492輛辦公建建筑面面積46560㎡住宅建建筑面面積33124㎡商業(yè)建建筑面面積11916㎡點(diǎn)評(píng)：：德國(guó)國(guó)現(xiàn)代代極簡(jiǎn)簡(jiǎn)主義義，但但時(shí)髦髦的總總?cè)菀滓妆粫r(shí)時(shí)間淡淡忘。發(fā)現(xiàn)市市場(chǎng)空空白是是一種種遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)硬件仍仍有可可塑空空間，，品位位可進(jìn)進(jìn)一步步提高高看項(xiàng)目目我們有有什么么地段：：中華華路、、白下下路繁繁華路路段處于新新街口口商圈圈輻射射范圍圍內(nèi)文物：：民國(guó)國(guó)建筑筑基基督督教青青年會(huì)會(huì)先進(jìn)的的硬件配配套非凡的的文化品品味無(wú)可比比擬的的地段傲視群群雄的的高度我們能能成為為經(jīng)典典嗎建筑高高度硬件配配套文化品品味本項(xiàng)目目無(wú)法法與超超高層層建筑筑高度度相比比有條件件打造造有條件件塑造造地段中華路路繁華華地段段寫字樓樓的高高度曾曾作為為人們們關(guān)注注的要要素但是高高度總總是容容易被被超越越本項(xiàng)目目無(wú)法法從高高度吸吸引眼眼球只能擇擇路而而行樓宇因因本身身的地地緣文文化、、環(huán)境境，而塑造造的獨(dú)獨(dú)特品品味他人卻卻無(wú)法法復(fù)制制我們只只有提提升樓樓宇的的文化化品味味打造以以及歷歷久彌彌新的的氣質(zhì)質(zhì)方能被被時(shí)間間越磨磨越亮亮地段自古以以來(lái)，，中華華路一一直是是南京京最重重要的的街道道之一一中華路路是南南京市市城南南重要要的商商貿(mào)街街，是“百百城萬(wàn)萬(wàn)店無(wú)無(wú)假貨貨”示示范街街之一一，東鄰繁繁華的的夫子子廟，，南接接馳名名中外外的中中華門門城堡堡，與新街街口商商貿(mào)中中心僅僅一街街之隔隔，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯；；龍?bào)大茨下仿贰⒅兄猩侥夏下贩址至袃蓛蓚?cè)、、地鐵三三山街街站近近在咫咫尺，，附近近有南南京火火車南南站、、長(zhǎng)途汽汽車南南站、、中山山南路路客運(yùn)運(yùn)站、、繞城公公路連連接郊郊縣與與外省省、交通十十分便便捷衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓停車車位至少每150平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高2.9米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線，光纖寬帶到戶物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70％，空間少柱。70%或更高空調(diào)單元控制空調(diào)系統(tǒng)，單元控制空調(diào)系統(tǒng)，硬件配配套標(biāo)準(zhǔn)建筑高高度和和硬件件的記記錄總總是容容易被被打破破但經(jīng)典典的造造型和和文化化內(nèi)涵涵卻難難以超超越時(shí)尚的的現(xiàn)代的的玻璃幕幕墻，，搶鮮鮮外立立面，，在中中華路路、新新街口口已經(jīng)經(jīng)屢見(jiàn)見(jiàn)不鮮鮮文化品品味地緣文文化中華路路基督教教青年年會(huì)孫吳時(shí)時(shí)代中中華路路稱““馳道道”。。晉成成帝筑筑新宮宮正門門正對(duì)對(duì)朱雀雀門，，這條條街稱稱“御御道””或““御街街”。。此路路直通通“朱朱雀航航”（（現(xiàn)在在的鎮(zhèn)鎮(zhèn)淮橋橋，老老南京京人說(shuō)說(shuō)南門門橋））又叫叫朱雀雀街。。南朝蕭蕭粱時(shí)時(shí)代，，御街街又叫叫焚衣衣街，，“齊齊東昏昏侯制制四種種冠、、五彩彩衣，，一日日二十十余出出。梁梁武帝帝廢之之，焚焚奢侈侈衣服服十二二種于于御街街，故故后人人號(hào)其其所為為焚衣衣街。?！泵鞒瘯r(shí)這條條街官衙和和達(dá)官貴人人的住宅比比較集中的的地方。朱朱元璋稱吳吳王時(shí)的吳吳王府（現(xiàn)現(xiàn)在的王府府園）就在在這條街上上。府城隍隍廟（現(xiàn)在在南京市一一中的南門門）、徐達(dá)達(dá)王府、花花市等也在在此街。清清代沿襲明明制無(wú)多大大變化，民民國(guó)拉直拓拓寬，成為為柏油馬路路。中華路拓建建于1932年，明明清時(shí)代，，它是府東東街、三山山街、大功功坊、使署署口、花市市街、南門門大街等街街道的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，連貫貫拉直，由由于正對(duì)中中華門，故故取名叫““中華路””。南京基督教教青年會(huì)在在孫中山的的捐助下于于民國(guó)十四四年（1925）春春天，正式式開(kāi)始動(dòng)工工建造南京京青年會(huì)會(huì)會(huì)所。經(jīng)過(guò)過(guò)一年多的的施工建設(shè)設(shè)，南京青青年會(huì)新會(huì)會(huì)所在民國(guó)國(guó)十五年（（1926）竣工落落成。東方意識(shí)形形態(tài)西方建筑形形式用傳承看待待中西合璧璧的地緣文文化以弘揚(yáng)將項(xiàng)項(xiàng)目塑造成成古典懷舊舊、人文關(guān)關(guān)懷更具生命力力的高端寫寫字樓哥特建筑元元素向上突出門門窗細(xì)長(zhǎng)的尖塔塔局部裝飾均均富有表現(xiàn)現(xiàn)力飛扶壁拱頂、堅(jiān)實(shí)實(shí)厚壁西方古典建建筑形式建筑意想東方意識(shí)形形態(tài)中華總部官官邸案名建議奢華卻不過(guò)過(guò)分張揚(yáng)，，懷舊而不不失權(quán)貴。。通過(guò)寫字樓樓產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的塑造，，加上地緣緣文化外延延的闡釋利用品牌市市場(chǎng)知名度度所產(chǎn)生的的公信價(jià)值值，以及軟軟件服務(wù)特特色優(yōu)勢(shì)，，促成高于于市場(chǎng)上所所有寫字樓樓項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)形象。品牌價(jià)值產(chǎn)品特質(zhì)區(qū)域發(fā)展通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展影影響響力力的的資資源源利利用用，，突突顯顯本本項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段上上的的增增值值潛潛力力，，結(jié)結(jié)合合高高端端的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位,提升升項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力。。機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)國(guó)際際甲甲級(jí)級(jí)純純寫寫字字樓樓。。傳承承地地緣緣文文化化的的地地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑。。地處處新新街街口口核核心心商商圈圈，，卻卻擁?yè)碛杏凶钭畋惚憬萁莸牡某龀鲂行?。。分層層控控制制中中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)，，貼貼心心的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。奢華華商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)所所，，配配備備于于經(jīng)經(jīng)典典古古建建內(nèi)內(nèi)。。每100平平方方米米寫寫字字樓樓提提供供0.6個(gè)個(gè)以以上上停停車車位位。。賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理————①上上海海綠綠地地集集團(tuán)團(tuán)是是中中國(guó)國(guó)500強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)和和上上海海市市百百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)，，2003年年至至2005年年連連續(xù)續(xù)三三年年位位居居上上海海市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)榜榜首首②綠綠地地廣廣場(chǎng)場(chǎng).國(guó)國(guó)際際商商務(wù)務(wù)中中心心--在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目中中硬硬件件配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超超高高端端的的生生態(tài)態(tài)型型辦辦公公物物業(yè)業(yè)③建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)領(lǐng)領(lǐng)域域的的頂頂級(jí)級(jí)大大腕腕--美美國(guó)國(guó)SOM建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所所擔(dān)擔(dān)綱綱設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)④世世界界著著名名景景觀觀建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司美美國(guó)國(guó)SWA景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所所主主理理整整體體景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)⑤獨(dú)獨(dú)享享鼓鼓樓樓公公園園生生態(tài)態(tài)資資源源，，刷刷新新都都市市建建筑筑綠綠化化比比例例新新高高⑥首首屈屈一一指指的的高高科科技技幕幕墻墻，，內(nèi)內(nèi)置置自自發(fā)發(fā)光光材材質(zhì)質(zhì)，，營(yíng)營(yíng)造造墻墻體體全全天天候候滲滲透透式式照照明明效效果果⑦國(guó)國(guó)際際新新潮潮的的VAV變變風(fēng)風(fēng)量量全全空空氣氣空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)，，確確保保獨(dú)獨(dú)有有的的全全空空間間平平衡衡溫溫度度感感受受，，既既節(jié)節(jié)能能又又舒舒適適⑧地地下下配配套套建建筑筑與與地地上上主主體體建建筑筑配配比比高高達(dá)達(dá)1:1，，輔輔助助設(shè)設(shè)施施齊齊全全，，營(yíng)營(yíng)造造超超高高舒舒適適度度使使用用感感受受⑨全全城城獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二的的高高比比例例車車位位設(shè)設(shè)置置，，專專為為大大企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)備備充充足足空空間間找到到目目標(biāo)標(biāo)，，才才是是找找到到自自己己看客客群群誰(shuí)會(huì)會(huì)要要？？實(shí)力力企企業(yè)業(yè)投資資者者自用用企企業(yè)業(yè)實(shí)力力型型企企業(yè)業(yè)，，贏贏利利能能力力較較強(qiáng)強(qiáng)，，具具備備了了更更換換高高級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的能能力力。。實(shí)力力型型企企業(yè)業(yè)有有一一定定的的資資金金基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，大大多多為為股股份份制制或或合合伙伙制制公公司司，，企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)組組的的規(guī)規(guī)劃劃時(shí)時(shí)，，會(huì)會(huì)以以會(huì)會(huì)議議形形式式討討論論，，購(gòu)購(gòu)買買行行為為理理性性。。實(shí)力力型型企企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目客客群群形成成：：區(qū)域域內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)在在CBD的的資資源源效效應(yīng)應(yīng)（（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈））下下產(chǎn)產(chǎn)生生；；商商檢檢局局，，弘弘業(yè)業(yè)大大廈廈等等進(jìn)進(jìn)出出口口單單位位。。行業(yè)業(yè)：：貿(mào)易易、咨詢?cè)兎?wù)務(wù)、、廣廣告告?zhèn)鱾髅矫?、、住寧寧辦辦等大大中中型型智智力力型型企企業(yè)業(yè)及及服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè);特征征：：知識(shí)識(shí)型型、、技技術(shù)術(shù)型型、、創(chuàng)創(chuàng)意意型型、、研研究究型型…………國(guó)家家頒頒布布的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定嚴(yán)嚴(yán)重重打打擊擊了了住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)的的投投資資熱熱情情，，令令不不少少住住宅宅投投資資者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向?qū)憣懽肿謽菢峭锻顿Y資市市場(chǎng)場(chǎng)。。寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的租租金金回回報(bào)報(bào)率率一一直直較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定，，不不斷斷減減低