物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)(-)課件

物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)主講：滕永健物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)主講：滕永健1一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)2（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理－我國目前廣泛采用的模式委托管理即專業(yè)管理，是指開發(fā)商、業(yè)主采用招標投標或協(xié)議的方式，通過物業(yè)服務(wù)合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理的行為。這種形式，按照自用或出租又可分為：（1）自用委托型（2）代理經(jīng)租型（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理32、自行管理自行管理是指業(yè)主大會通過市場手段招聘各專業(yè)公司進行管理的方式。這種方式的最大特定是節(jié)約開支，管理成本較低。自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個社會上的形象。2、自行管理4（二）物業(yè)管理的組織

1、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多個不同類型的物業(yè)，不同物業(yè)對管理部門的組成及人員安排會有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個層次：決策層：股東會、董事會、經(jīng)理層管理層：各級部門經(jīng)理操作層：各部門員工（二）物業(yè)管理的組織5部門設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置大體如下：（1）經(jīng)理室（2）辦公室（3）財務(wù)部（4）工程部（5）管理部（6）經(jīng)營部（7）其他部門部門設(shè)置：62、物業(yè)管理公司的兩種類型（1）實體型實體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理層和操作層。管理層由較強管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)驗的人員組成，一般處于各部門的領(lǐng)導地位；操作層人員由從事具體專業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員組成，聽命于上級管理層人員的領(lǐng)導。實體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實質(zhì)性的物業(yè)管理服務(wù)。2、物業(yè)管理公司的兩種類型7（２）咨詢型的物業(yè)公司咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢服務(wù)。隨著社會分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。（２）咨詢型的物業(yè)公司8（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)（1）法律知識（2）管理知識（3）經(jīng)濟知識（4）技術(shù)知識（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力92、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力（1）服務(wù)至上的服務(wù)意識（2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德（3）要有所從事的專業(yè)崗位的相當能力2、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力10（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：接受指導與監(jiān)督2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系11（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)1、制度在物業(yè)管理公司中的作用（1）規(guī)范、約束每一個部門和員工的行為（2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系（3）完善企業(yè)的社會形象（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)122、制度的類別（1）綱領(lǐng)性制度（2）決策性（3）綜合性管理制度（4）管理程序制度（5）部門職能制度（6）工作崗位制度2、制度的類別13二、前期物業(yè)管理

二、前期物業(yè)管理14（一）組建項目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應資質(zhì)的經(jīng)營物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個企業(yè)只管一個項目，該企業(yè)就相當于一個項目管理處。具有一、二級資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的項目物業(yè)管理處（部）。

（一）組建項目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理15（二）制定落實物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)在投標文件中就要編制物業(yè)管理方案，在中標后進入物業(yè)管理區(qū)域進行管理時，要進一步完善落實物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標文件中，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準而作出的響應，也是物業(yè)管理企業(yè)在投標時作出的承諾。物業(yè)管理方案應包括如下內(nèi)容：（二）制定落實物業(yè)管理方案161、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、物業(yè)管理服務(wù)的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號、文字、圖象等來演繹；3、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護，公共綠化的維護，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護，車輛的停放管理，物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，建設(shè)單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)服務(wù)事項等；4、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，包括報修、維修的到達時間、服務(wù)時間、服務(wù)半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理服務(wù)目標，關(guān)于應急預防預告及處理預案等。1、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；17（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度

1、目標責任制度2、崗位責任制度3、財務(wù)管理制度（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度18（四）做好物業(yè)查驗工作1、承接查驗的含義2、物業(yè)承接驗收標準3、承接驗收的程序4、承接驗收的意義（四）做好物業(yè)查驗工作1、承接查驗的含義191、承接查驗的含義

承接查驗是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)，在進行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收的活動。

1、承接查驗的含義承接查驗是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過竣202、物業(yè)承接驗收標準

目前，在房屋承接驗收方面，可參照執(zhí)行建設(shè)部于1991年2月發(fā)布的并于1991年7月1日起實施的中華人民共和國行業(yè)標準（ZBP30001—90）《房屋接管驗收標準》。物業(yè)承接驗收標準應包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗標準，這方面應參考有關(guān)設(shè)備的使用及運營標準?！斗课萁庸茯炇諛藴省分饕菓谝话忝裼媒ㄖ慕庸茯炇?。其中1、2條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部門接管的房屋，應按本標準執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執(zhí)行?！?/p>

2、物業(yè)承接驗收標準目前，在房屋承接驗收方213、承接驗收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料

（3）由物業(yè)管理企業(yè)進行查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法。（4）填寫查驗紀錄。（5）建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。3、承接驗收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收22（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。4、承接驗收的意義（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。4、承接驗收的意義23（四）樓宇入伙

樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單位書面通知購房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購房人使用的行為。

1、含義：（四）樓宇入伙樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單24

2、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期服務(wù)合同。樓宇入伙時，受建設(shè)單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作：（1）清理環(huán)境，清掃樓宇，準備資料，做好業(yè)主入住一切準備工作。（2）擇日入戶。即要選擇一個日期，該日期購房業(yè)主要來認“家”、領(lǐng)鑰匙，溶入小區(qū)社會人文地域環(huán)境，對業(yè)主來說，意義重大。因此，日期宜講吉利。（3）張燈結(jié)彩，營造美好家園的氛圍。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標語、標牌，歡迎業(yè)主入住。（4）提前發(fā)出入戶通知書，說明入住時間、攜帶材料等。（5）做好物業(yè)交付導領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預收物業(yè)服務(wù)費等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準備工作。（6）入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費用的標準及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。

2、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期253、樓宇入伙的一般程序（1）業(yè)主交驗購房合同、權(quán)證等（2）填寫業(yè)主情況登記單（3）導領(lǐng)業(yè)主查看所購單元情況（4）業(yè)主在房屋交付書上簽字（5）業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)服務(wù)費（6）領(lǐng)取鑰匙（7）同時領(lǐng)取房屋裝修須知等資料

3、樓宇入伙的一般程序264、樓宇入伙中必須注意的幾個事項

（1）一個物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。（2）如業(yè)主在查看時，發(fā)現(xiàn)所購房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄，力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來辦理入戶。（3）收取物業(yè)服務(wù)費其標準要根據(jù)銷售合同的約定，預收期一般不超過3個月。（4）入住時必須預收的其他費用，如非機動車停放費等必須公示標準及依據(jù)。代辦性質(zhì)的服務(wù)，要根據(jù)自愿原則，并明示服務(wù)內(nèi)容及收費標準。嚴禁違反地方政府物價部門和房地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設(shè)收費項目及抬高收費標準。4、樓宇入伙中必須注意的幾個事項（1）一個物業(yè)管理區(qū)域必須27（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定（1）室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進行的民事行為，在合法范圍內(nèi)進行是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會公共利益”。（2）房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利益。（3）裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)進行勸阻制止。（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定28（4）裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇人身財產(chǎn)安全的房地產(chǎn)行政管理部門應及時處理?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條明確規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”（5）違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風、采光、安全等權(quán)利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應予受理。（6）物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理服務(wù)的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。（4）裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇292、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作

宣傳、約定、指導、報告2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作30三、設(shè)備日常維護與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類型

1、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡稱．它是物業(yè)建筑實體的有效組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)．給設(shè)備管理工作帶來了一定難度。

三、設(shè)備日常維護與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類型312、物業(yè)設(shè)備分類

建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和緊密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設(shè)備主要有以下幾類：（1）給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、設(shè)施；房屋衛(wèi)生設(shè)備；熱水供應設(shè)備；消防設(shè)備。（2）燃氣系統(tǒng)，主要包括天燃氣(煤氣)管網(wǎng)、天燃氣(煤氣)入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。

（3）空調(diào)、通風系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；室內(nèi)通風設(shè)備。

2、物業(yè)設(shè)備分類32（4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施；房屋運輸設(shè)備；防雷及接地裝置。（5）智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計算機監(jiān)控設(shè)備；綜合布線系統(tǒng)；計算機信息管理技術(shù)設(shè)備；計算機網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。

（6）電話通信設(shè)備。電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機，用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成。①)硬件。是指計算機及機器等外圍設(shè)備，具體有公共設(shè)備、用戶／線架設(shè)備、輔助設(shè)備等。②軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護和運行程序等。

（4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備33（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義

物業(yè)設(shè)備管理主要通過有效合理的管理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。

（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義物業(yè)設(shè)備管理主要通過有34

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)35（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。

主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運行管理

3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容

（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。3、物36（四）各類設(shè)備的管理與維修1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修（1）給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的管理范圍。（2）排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理。

（3）消防設(shè)施對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。

（四）各類設(shè)備的管理與維修372、電力系統(tǒng)的管理與維護（1）供電設(shè)備的管理。（2）供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修（1）制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（2）空調(diào)系統(tǒng)工作制度。

4、電梯的管理與維護2、電力系統(tǒng)的管理與維護38四、物業(yè)管理綜合服務(wù)***保潔管理一．保潔管理概述

1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運、加強宣傳教育和監(jiān)督管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。

四、物業(yè)管理綜合服務(wù)392、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔服務(wù)公司具體實施，自己只安排1—2名主管負責環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來具體負責所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進行日常的保潔工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標準等情況靈活設(shè)置。

2、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置40二、保潔管理的主要內(nèi)容

保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1（1）大堂保潔；（2）衛(wèi)生間保潔；（3）電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；（4）地下室、地下車庫保潔；（5）門、窗、欄桿、扶手等保潔；（6）茶水房保潔；（7）信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；（8）其他方面的保潔。

二、保潔管理的主要內(nèi)容41

室外保潔一般有：（1）紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；（2）街心花園、停車場、游泳池、網(wǎng)球場等場所的清潔；（3）室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺；（4）室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；（5）天臺、雨蓬、信報箱等清潔2外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進行，氣候條件是外墻清洗的基本條件；專用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板作業(yè)兩種方式。

室外保潔一般有：（1）紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域42

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以43四、保潔工作的管理

1、工作量的估算2、保潔崗位的劃分，人員編制

3、保潔崗位流程的編寫4、保潔計劃的編制5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理

6、保潔耗材用量的估算和管理

7、保潔員工管理（招聘、培訓）

8、保潔工作的檢查方式和方法

9、保潔工作勞動安全

四、保潔工作的管理44綠化管理

一、綠化管理概述1、綠化管理的概念

綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設(shè)立綠化管理機構(gòu)、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計、營造和養(yǎng)護工作等來實施管理的。綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

綠化管理452、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負責，并由有關(guān)人員負責與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，督促檢查合同落實的情況即可；也可以成立專門的綠化管理機構(gòu)具體負責所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進行日常的養(yǎng)護工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡程度不一等情況進行設(shè)置。一般應設(shè)經(jīng)理1名、技術(shù)主管或辦事人員若干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同，設(shè)置若干功能組，如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功能組又相應的配置工人若干名。

2、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置46二、綠化管理的主要內(nèi)容

1、綠化的設(shè)計和營造

2、綠化養(yǎng)護管理

3、綠化檔案資料管理

二、綠化管理的主要內(nèi)容1、綠化的設(shè)計和營47治安管理

一、治安管理概述1、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

治安管理482、治安管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治安管理可以聘用社會專業(yè)保安公司具體實施，也可以自己組建保安部門實施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型配套設(shè)施越多，機構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門衛(wèi)班、安全巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構(gòu)，各班組設(shè)若干經(jīng)過專業(yè)培訓的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應數(shù)量的保安員。

2、治安管理的機構(gòu)設(shè)置49二、保安的裝置（1）電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理（中控鍵盤、矩陣）、中央供電器等主要部分組成。

（2）紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電瓶等組成。（3）門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、陰鎖/電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成。

（4）電子巡更儀（又叫巡邏到位儀）。它是一種能彌補監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對巡邏保安人員的工作進行督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。（5）對講機。

二、保安的裝置50三、治安管理的主要內(nèi)容1、門衛(wèi)治安管理2、巡邏治安管理3、電視監(jiān)控管理

三、治安管理的主要內(nèi)容51消防管理

一、消防管理概述1、消防管理概念

消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的一系列管理活動。

消防管理522、消防管理的原則（1）預防為主，防消結(jié)合原則。（2）專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原則。

（3）貫徹落實“誰主管，誰負責”的原則。

2、消防管理的原則53消防管理機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構(gòu)一般從屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設(shè)消防管理班或消防管理科，消防管理機構(gòu)配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負責日常消防工作的運作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。

消防管理機構(gòu)設(shè)置54二、消防管理的內(nèi)容1、建立健全消防管理制度2、消防檔案管理制度

3、消防安全檢查制度

二、消防管理的內(nèi)容55三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理（一）消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，它應包括：1．火災自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應等幾種。當大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時，溫感器就會自動感應，將信號傳人主控制室。煙感器和煤氣感應器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應報警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的則是與治安監(jiān)控室放在一起。2．自動噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報警裝置等組成。

三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理563．消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，專門用于滅火時的供水系統(tǒng)，它的機房也是獨立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開關(guān)一般每個樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開關(guān)、水帶、噴頭。4．消防增壓泵。在一類建筑（住宅除外）消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無消防水箱設(shè)置，使平時消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5．鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)發(fā)達國家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，它無色、無味、低毒、不導電，能以蒸氣狀態(tài)噴人火災區(qū)域，通過化學反應，中斷燃燒過程，迅速撲滅A類、B類、C類物質(zhì)的表面火災。

3．消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，576．應急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個樓層通道及公共場所的墻上。在正常情況下，它是處于充電的狀態(tài)下，但是一旦大廈供電線路出現(xiàn)故障或停電，它就自動啟動照明，以供應急使用。還有一種是手提式應急燈，平時充電，應急時使用，式樣有些像煤礦中的手提式礦燈。7．消防電梯。它是在火災發(fā)生時、專供消防滅火用的電梯。它與一般電梯有兩點不同：一是它的轎廂、門都是防火材料制成。二是火警發(fā)生時，只要敲破底樓的緊急按鈕，它就不再接受其它樓層按鈕的信號。8．滅火器。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，滅火器的配置一般在非重點要害部位，每100m2配置兩個2kg的滅火器，重點要害部位每50m2配置兩只2kg的滅火器。它的類型有：水型（清水、酸堿）、干粉型（磷酸銨鹽、碳酸氫鈉）、泡沫型（化學泡沫）、鹵代烷型（1211、1301）和二氧化碳型等。6．應急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個樓層通道及公共場所589．氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧。這些都是消防自救的必備器具。10．消防水箱（水池）?，F(xiàn)代化的高層建筑隨著樓層的遞增，對消防用水也提出了相應的要求，每幢大廈設(shè)上區(qū)和中區(qū)水箱。按規(guī)范規(guī)定：中區(qū)消防水箱與生活水箱各自獨立設(shè)置，消防水箱容積為18m2，設(shè)置在26層。上區(qū)生活與消防水箱共用，容積為100m2。設(shè)置在46層。頂層50層水箱容積為18m3，消防水箱為矩型，鋼筋混凝土制作。

9．氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧。這些都是消防自救的59（二）消防設(shè)施、設(shè)備、器材的管理

消防設(shè)施、設(shè)備、器材是防火和滅火的基本硬件，其特點是專業(yè)性強、技術(shù)要求高，平時看似閑置，但到關(guān)鍵時刻卻不可缺少且能真正發(fā)揮作用。所以，物業(yè)管理企業(yè)必須配備專業(yè)技術(shù)水平高、責任心強的技術(shù)人員對其進行管理。管理內(nèi)容一是進一步完善轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施、設(shè)備、器材，使其能滿足技術(shù)進步和消防滅火的需要；二是要加強其的維修和養(yǎng)護，保證這些設(shè)施、設(shè)備、器材處于完好的狀態(tài)，一旦發(fā)生火災，能發(fā)揮效用，達到迅速滅火的目的。

（二）消防設(shè)施、設(shè)備、器材的管理60車輛道路管理

一、車輛道路管理概述

車輛道路管理是指物業(yè)管理企業(yè)對所管轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路交通、車輛、停車場等實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常交通安全、道路暢通、維護停車秩序、防止車輛被損壞等活動來實驗其管理的。

車輛道路管理61二、車輛道路管理的主要內(nèi)容1、道路管理

2、交通管理

3、車輛管理車輛管理一般包括機動車、摩托車、助動車、自行車的管理。

二、車輛道路管理的主要內(nèi)容624、停車場（庫）管理

（1）場內(nèi)區(qū)位要明確（2）場內(nèi)光線要充足消防管理機構(gòu)設(shè)置（3）場內(nèi)標志要清楚（4）車輛進出管理要嚴格（5）防盜和防損措施要得力

4、停車場（庫）管理（1）場內(nèi)區(qū)位要明確63物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)(-)課件64物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)(-)課件65樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。09:44:2609:44:2609:4412/29/20229:44:26AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2209:44:2609:44Dec-2229-Dec-22加強交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。09:44:2609:44:2609:44Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2209:44:2609:44:26December29,2022踏實肯干，努力奮斗。2022年12月29日9:44上午12月-2212月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。29十二月20229:44:26上午09:44:2612月-22嚴格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月229:44上午12月-2209:44December29,2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/299:44:2609:44:2629December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。9:44:26上午9:44上午09:44:2612月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。12月-2212月-2209:4409:44:2609:44:26Dec-22牢記安全之責，善謀安全之策，力務(wù)安全之實。2022/12/299:44:26Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/299:44:2612月-22謝謝大家！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。12月-2212月-2266踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-22Thursday,December29,2022弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。09:44:2609:44:2609:4412/29/20229:44:26AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2209:44:2609:44Dec-2229-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。09:44:2609:44:2609:44Thursday,December29,2022不可麻痹大意，要防微杜漸。12月-2212月-2209:44:2609:44:26December29,2022加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月29日9:44上午12月-2212月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。29十二月20229:44:26上午09:44:2612月-22嚴格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月229:44上午12月-2209:44December29,2022重規(guī)矩，嚴要求，少危險。2022/12/299:44:2609:44:2629December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。9:44:26上午9:44上午09:44:2612月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2209:4409:44:2609:44:26Dec-22務(wù)實，奮斗，成就，成功。2022/12/299:44:26Thursday,December29,2022抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。12月-222022/12/299:44:2612月-22謝謝大家！踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-267物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)主講：滕永健物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)主講：滕永健68一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)69（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理－我國目前廣泛采用的模式委托管理即專業(yè)管理，是指開發(fā)商、業(yè)主采用招標投標或協(xié)議的方式，通過物業(yè)服務(wù)合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理的行為。這種形式，按照自用或出租又可分為：（1）自用委托型（2）代理經(jīng)租型（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理702、自行管理自行管理是指業(yè)主大會通過市場手段招聘各專業(yè)公司進行管理的方式。這種方式的最大特定是節(jié)約開支，管理成本較低。自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提升物業(yè)管理行業(yè)在整個社會上的形象。2、自行管理71（二）物業(yè)管理的組織

1、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多個不同類型的物業(yè)，不同物業(yè)對管理部門的組成及人員安排會有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個層次：決策層：股東會、董事會、經(jīng)理層管理層：各級部門經(jīng)理操作層：各部門員工（二）物業(yè)管理的組織72部門設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置大體如下：（1）經(jīng)理室（2）辦公室（3）財務(wù)部（4）工程部（5）管理部（6）經(jīng)營部（7）其他部門部門設(shè)置：732、物業(yè)管理公司的兩種類型（1）實體型實體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理層和操作層。管理層由較強管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)驗的人員組成，一般處于各部門的領(lǐng)導地位；操作層人員由從事具體專業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員組成，聽命于上級管理層人員的領(lǐng)導。實體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實質(zhì)性的物業(yè)管理服務(wù)。2、物業(yè)管理公司的兩種類型74（２）咨詢型的物業(yè)公司咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢服務(wù)。隨著社會分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。（２）咨詢型的物業(yè)公司75（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)（1）法律知識（2）管理知識（3）經(jīng)濟知識（4）技術(shù)知識（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力762、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力（1）服務(wù)至上的服務(wù)意識（2）要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德（3）要有所從事的專業(yè)崗位的相當能力2、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力77（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：接受指導與監(jiān)督2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系78（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)1、制度在物業(yè)管理公司中的作用（1）規(guī)范、約束每一個部門和員工的行為（2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系（3）完善企業(yè)的社會形象（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)792、制度的類別（1）綱領(lǐng)性制度（2）決策性（3）綜合性管理制度（4）管理程序制度（5）部門職能制度（6）工作崗位制度2、制度的類別80二、前期物業(yè)管理

二、前期物業(yè)管理81（一）組建項目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應資質(zhì)的經(jīng)營物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個企業(yè)只管一個項目，該企業(yè)就相當于一個項目管理處。具有一、二級資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的項目物業(yè)管理處（部）。

（一）組建項目物業(yè)管理處（部）

受聘的物業(yè)管理82（二）制定落實物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)在投標文件中就要編制物業(yè)管理方案，在中標后進入物業(yè)管理區(qū)域進行管理時，要進一步完善落實物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標文件中，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準而作出的響應，也是物業(yè)管理企業(yè)在投標時作出的承諾。物業(yè)管理方案應包括如下內(nèi)容：（二）制定落實物業(yè)管理方案831、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、物業(yè)管理服務(wù)的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號、文字、圖象等來演繹；3、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護，公共綠化的維護，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護，車輛的停放管理，物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，建設(shè)單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)服務(wù)事項等；4、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，包括報修、維修的到達時間、服務(wù)時間、服務(wù)半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理服務(wù)目標，關(guān)于應急預防預告及處理預案等。1、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；84（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度

1、目標責任制度2、崗位責任制度3、財務(wù)管理制度（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度85（四）做好物業(yè)查驗工作1、承接查驗的含義2、物業(yè)承接驗收標準3、承接驗收的程序4、承接驗收的意義（四）做好物業(yè)查驗工作1、承接查驗的含義861、承接查驗的含義

承接查驗是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)，在進行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收的活動。

1、承接查驗的含義承接查驗是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過竣872、物業(yè)承接驗收標準

目前，在房屋承接驗收方面，可參照執(zhí)行建設(shè)部于1991年2月發(fā)布的并于1991年7月1日起實施的中華人民共和國行業(yè)標準（ZBP30001—90）《房屋接管驗收標準》。物業(yè)承接驗收標準應包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗標準，這方面應參考有關(guān)設(shè)備的使用及運營標準。《房屋接管驗收標準》主要是應于一般民用建筑的接管驗收。其中1、2條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部門接管的房屋，應按本標準執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執(zhí)行?！?/p>

2、物業(yè)承接驗收標準目前，在房屋承接驗收方883、承接驗收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料

（3）由物業(yè)管理企業(yè)進行查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法。（4）填寫查驗紀錄。（5）建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。3、承接驗收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收89（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。4、承接驗收的意義（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。4、承接驗收的意義90（四）樓宇入伙

樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單位書面通知購房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購房人使用的行為。

1、含義：（四）樓宇入伙樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單91

2、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期服務(wù)合同。樓宇入伙時，受建設(shè)單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作：（1）清理環(huán)境，清掃樓宇，準備資料，做好業(yè)主入住一切準備工作。（2）擇日入戶。即要選擇一個日期，該日期購房業(yè)主要來認“家”、領(lǐng)鑰匙，溶入小區(qū)社會人文地域環(huán)境，對業(yè)主來說，意義重大。因此，日期宜講吉利。（3）張燈結(jié)彩，營造美好家園的氛圍。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標語、標牌，歡迎業(yè)主入住。（4）提前發(fā)出入戶通知書，說明入住時間、攜帶材料等。（5）做好物業(yè)交付導領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預收物業(yè)服務(wù)費等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準備工作。（6）入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費用的標準及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。

2、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期923、樓宇入伙的一般程序（1）業(yè)主交驗購房合同、權(quán)證等（2）填寫業(yè)主情況登記單（3）導領(lǐng)業(yè)主查看所購單元情況（4）業(yè)主在房屋交付書上簽字（5）業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)服務(wù)費（6）領(lǐng)取鑰匙（7）同時領(lǐng)取房屋裝修須知等資料

3、樓宇入伙的一般程序934、樓宇入伙中必須注意的幾個事項

（1）一個物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。（2）如業(yè)主在查看時，發(fā)現(xiàn)所購房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄，力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來辦理入戶。（3）收取物業(yè)服務(wù)費其標準要根據(jù)銷售合同的約定，預收期一般不超過3個月。（4）入住時必須預收的其他費用，如非機動車停放費等必須公示標準及依據(jù)。代辦性質(zhì)的服務(wù)，要根據(jù)自愿原則，并明示服務(wù)內(nèi)容及收費標準。嚴禁違反地方政府物價部門和房地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設(shè)收費項目及抬高收費標準。4、樓宇入伙中必須注意的幾個事項（1）一個物業(yè)管理區(qū)域必須94（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定（1）室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進行的民事行為，在合法范圍內(nèi)進行是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會公共利益”。（2）房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利益。（3）裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)進行勸阻制止。（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定95（4）裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇人身財產(chǎn)安全的房地產(chǎn)行政管理部門應及時處理?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條明確規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”（5）違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風、采光、安全等權(quán)利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應予受理。（6）物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理服務(wù)的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。（4）裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇962、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作

宣傳、約定、指導、報告2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作97三、設(shè)備日常維護與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類型

1、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡稱．它是物業(yè)建筑實體的有效組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)．給設(shè)備管理工作帶來了一定難度。

三、設(shè)備日常維護與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類型982、物業(yè)設(shè)備分類

建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和緊密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設(shè)備主要有以下幾類：（1）給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、設(shè)施；房屋衛(wèi)生設(shè)備；熱水供應設(shè)備；消防設(shè)備。（2）燃氣系統(tǒng)，主要包括天燃氣(煤氣)管網(wǎng)、天燃氣(煤氣)入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。

（3）空調(diào)、通風系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；室內(nèi)通風設(shè)備。

2、物業(yè)設(shè)備分類99（4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施；房屋運輸設(shè)備；防雷及接地裝置。（5）智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計算機監(jiān)控設(shè)備；綜合布線系統(tǒng)；計算機信息管理技術(shù)設(shè)備；計算機網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。

（6）電話通信設(shè)備。電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機，用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成。①)硬件。是指計算機及機器等外圍設(shè)備，具體有公共設(shè)備、用戶／線架設(shè)備、輔助設(shè)備等。②軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護和運行程序等。

（4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備100（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義

物業(yè)設(shè)備管理主要通過有效合理的管理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。

（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義物業(yè)設(shè)備管理主要通過有101

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)102（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。

主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運行管理

3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容

（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。3、物103（四）各類設(shè)備的管理與維修1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修（1）給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的管理范圍。（2）排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理。

（3）消防設(shè)施對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。

（四）各類設(shè)備的管理與維修1042、電力系統(tǒng)的管理與維護（1）供電設(shè)備的管理。（2）供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修（1）制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（2）空調(diào)系統(tǒng)工作制度。

4、電梯的管理與維護2、電力系統(tǒng)的管理與維護105四、物業(yè)管理綜合服務(wù)***保潔管理一．保潔管理概述

1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運、加強宣傳教育和監(jiān)督管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。

四、物業(yè)管理綜合服務(wù)1062、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔服務(wù)公司具體實施，自己只安排1—2名主管負責環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來具體負責所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進行日常的保潔工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標準等情況靈活設(shè)置。

2、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置107二、保潔管理的主要內(nèi)容

保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1（1）大堂保潔；（2）衛(wèi)生間保潔；（3）電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；（4）地下室、地下車庫保潔；（5）門、窗、欄桿、扶手等保潔；（6）茶水房保潔；（7）信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；（8）其他方面的保潔。

二、保潔管理的主要內(nèi)容108

室外保潔一般有：（1）紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；（2）街心花園、停車場、游泳池、網(wǎng)球場等場所的清潔；（3）室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺；（4）室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；（5）天臺、雨蓬、信報箱等清潔2外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進行，氣候條件是外墻清洗的基本條件；專用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板作業(yè)兩種方式。

室外保潔一般有：（1）紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域109

從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面：1．良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2．良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3．良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4．良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以110四、保潔工作的管理

1、工作量的估算2、保潔崗位的劃分，人員編制

3、保潔崗位流程的編寫4、保潔計劃的編制5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理

6、保潔耗材用量的估算和管理

7、保潔員工管理（招聘、培訓）

8、保潔工作的檢查方式和方法

9、保潔工作勞動安全

四、保潔工作的管理111綠化管理

一、綠化管理概述1、綠化管理的概念

綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設(shè)立綠化管理機構(gòu)、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計、營造和養(yǎng)護工作等來實施管理的。綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過綠化管理能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

綠化管理1122、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負責，并由有關(guān)人員負責與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，督促檢查合同落實的情況即可；也可以成立專門的綠化管理機構(gòu)具體負責所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進行日常的養(yǎng)護工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡程度不一等情況進行設(shè)置。一般應設(shè)經(jīng)理1名、技術(shù)主管或辦事人員若干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同，設(shè)置若干功能組，如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功能組又相應的配置工人若干名。

2、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置113二、綠化管理的主要內(nèi)容

1、綠化的設(shè)計和營造

2、綠化養(yǎng)護管理

3、綠化檔案資料管理

二、綠化管理的主要內(nèi)容1、綠化的設(shè)計和營114治安管理

一、治安管理概述1、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

治安管理1152、治安管理的機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治安管理可以聘用社會專業(yè)保安公司具體實施，也可以自己組建保安部門實施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型配套設(shè)施越多，機構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門衛(wèi)班、安全巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構(gòu)，各班組設(shè)若干經(jīng)過專業(yè)培訓的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應數(shù)量的保安員。

2、治安管理的機構(gòu)設(shè)置116二、保安的裝置（1）電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理（中控鍵盤、矩陣）、中央供電器等主要部分組成。

（2）紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、變壓器、電瓶等組成。（3）門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、陰鎖/電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成。

（4）電子巡更儀（又叫巡邏到位儀）。它是一種能彌補監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對巡邏保安人員的工作進行督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。（5）對講機。

二、保安的裝置117三、治安管理的主要內(nèi)容1、門衛(wèi)治安管理2、巡邏治安管理3、電視監(jiān)控管理

三、治安管理的主要內(nèi)容118消防管理

一、消防管理概述1、消防管理概念

消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的一系列管理活動。

消防管理1192、消防管理的原則（1）預防為主，防消結(jié)合原則。（2）專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原則。

（3）貫徹落實“誰主管，誰負責”的原則。

2、消防管理的原則120消防管理機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構(gòu)一般從屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設(shè)消防管理班或消防管理科，消防管理機構(gòu)配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負責日常消防工作的運作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。

消防管理機構(gòu)設(shè)置121二、消防管理的內(nèi)容1、建立健全消防管理制度2、消防檔案管理制度

3、消防安全檢查制度

二、消防管理的內(nèi)容122三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理（一）消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，它應包括：1．火災自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應等幾種。當大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時，溫感器就會自動感應，將信號傳人主控制室。煙感器和煤氣感應器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應報警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的則是與治安監(jiān)控室放在一起。2．自動噴淋系統(tǒng)。目前一般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報警裝置等組成。

三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理1233．消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，專門用于滅火時的供水系統(tǒng)，它的機房也是獨立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開關(guān)一般每個樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開關(guān)、水帶、噴頭。4．消防增壓泵。在一類建筑（住宅除外）消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無消防水箱設(shè)置，使平時消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5．鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)發(fā)達國家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，它無色、無味、低毒、不導電，能以蒸氣狀態(tài)噴人火災區(qū)域，通過化學反應，中斷燃燒過程，迅速撲滅A類、B類、C類物質(zhì)的表面火災。

3．消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，1246．應急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個樓層通道及公共場所的墻上。在正常情況下，它是處于充電的狀態(tài)下，但是一旦大廈供電線路出現(xiàn)故障或停電，它就自動啟動照明，以供應急使用。還有一種是手提式應急燈，平時充電，應急時使用，式樣有些像煤礦中的手提式礦燈。7．消防電梯。它是在火災發(fā)生時、專供消防滅火用的電梯。它與一般電梯有兩點不同：一是它的轎廂、門都是防火材料制成。二是火警發(fā)生時，只要敲破底樓的緊急按鈕，它就不再接受其它樓層按鈕的信號。8．滅火器。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，滅火器的配置一般在非重點要害部位，每100m2配置兩個2kg的滅火器，重點要害部位每50m2配置兩只2kg的滅火器。它的類型有：水型（清水、酸堿）、干粉型（磷酸銨鹽、碳