某項(xiàng)目產(chǎn)品建議方案

昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告分析思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

方案財(cái)務(wù)分析報(bào)告分析思路原方案分析

原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店式公寓商業(yè)原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和部分商業(yè)裙樓組成.原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店總建筑面積：104000平米地下：22000平米地上：82000平米調(diào)整后的產(chǎn)品和面積組合總建筑面積：104000平米地下：22000平米原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)為從市場和開發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時(shí)對政府資源要求高。市場風(fēng)險(xiǎn)相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業(yè)項(xiàng)目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。原方案問題點(diǎn)原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項(xiàng)目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問題點(diǎn)建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓+特色商業(yè)首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是高鐵城鐵高速區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向中華產(chǎn)業(yè)園區(qū)昆山進(jìn)出口加工區(qū)昆山高新區(qū)企業(yè)客源客源分析高鐵城鐵區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的寫字樓+酒店式公寓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷同時(shí)也是目前城南客戶最為需求的寫字樓形態(tài)市場依據(jù)競爭依據(jù)主要競爭區(qū)域城南商務(wù)區(qū)定位單一，其它項(xiàng)目基本都以銷售完畢，酒店式公寓租賃市場相對穩(wěn)定。市場前瞻城南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將衍生出大批成長型小公司，從而增加對小面積寫字樓和酒店式公寓的需求。產(chǎn)品定位寫字樓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷市場依據(jù)競爭會(huì)議中心新聞中心商務(wù)中心昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色商場運(yùn)動(dòng)娛樂中心酒店公寓餐飲美食亮點(diǎn)一：昆之門一站式國際化商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品打造文化藝術(shù)會(huì)議新聞商務(wù)昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色運(yùn)動(dòng)娛樂中心酒店餐飲亮點(diǎn)一本項(xiàng)目寫字樓市場定位國際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CBD核心區(qū)本項(xiàng)目寫字樓市場定位國際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CB辦公辦公辦公辦公寫字樓定位與規(guī)劃城南首座——昆之巔會(huì)呼吸生態(tài)型寫字樓關(guān)鍵詞：低碳會(huì)呼吸生態(tài)型空中花園頂層直升機(jī)停機(jī)坪寫字樓定位與規(guī)劃城南首座——昆之巔會(huì)呼吸生態(tài)型科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)在辦公、通信傳輸、消防及安保的智能化，樓宇自動(dòng)化，真正達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)新方面體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。軟件服務(wù)方面不僅體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理，還有對入駐企業(yè)專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)上。本項(xiàng)目不只是單純的寫字樓，而是集寫字樓、商住、會(huì)展、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。市場定位描述科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)在辦公、通信傳產(chǎn)品打造亮點(diǎn)1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流LOW-E玻璃幕墻，具有隔熱、保溫、防噪音等功能，且有效降低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。產(chǎn)品建議產(chǎn)品打造亮點(diǎn)1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流LOW-E玻璃普通辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)層電梯間改為南北向，動(dòng)線更加合理。相鄰戶型間可分可合，方便客戶選擇與使用．還可采用高低區(qū)不同面積組合北面戶型面積縮小，南面戶型面積增大，便于去化。產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：增大南向面積普通辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)層電梯間改為南北向，動(dòng)線更加合理產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：高區(qū)低區(qū)不同面積分割1-15低區(qū)采用小面積為主策略16-24高區(qū)采用中大面積滿足不同客戶產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：高區(qū)低區(qū)不同面積分割1-15低區(qū)采用小面高區(qū)面積建議大戶型中等戶型小戶型高區(qū)面積建議大戶型中等戶型小戶型建議聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計(jì)，提升大堂的檔次與品味。大堂用材上采用高級石材與體現(xiàn)現(xiàn)代感的玻璃、金屬組合營造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。產(chǎn)品打造亮點(diǎn)3

：豪華現(xiàn)代大堂產(chǎn)品打造亮點(diǎn)3：豪華現(xiàn)代大堂外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過水景與園林綠化的結(jié)合與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)產(chǎn)品打造亮點(diǎn)4：內(nèi)外部園林廣場外部廣場環(huán)境：產(chǎn)品打造亮點(diǎn)4：內(nèi)外部園林廣場輕鋼龍骨吊頂高級乳膠漆內(nèi)墻涂料走廊地面采用大理石面磚中央分戶計(jì)量空調(diào)OTIS高速升降電梯產(chǎn)品打造亮點(diǎn)5：現(xiàn)代環(huán)保精裝電梯廳輕鋼龍骨吊頂產(chǎn)品打造亮點(diǎn)5：現(xiàn)代環(huán)保精裝電梯廳產(chǎn)品打造亮點(diǎn)6：昆山首個(gè)帶直升機(jī)停機(jī)坪辦公樓辦公樓頂層：昆山首個(gè)帶停機(jī)坪辦公物業(yè)高端辦公物業(yè)象征昆山首座空中商務(wù)艙產(chǎn)品打造亮點(diǎn)6：昆山首個(gè)帶直升機(jī)停機(jī)坪辦公樓辦公樓頂層：

現(xiàn)代簡約式外觀設(shè)計(jì)，充滿現(xiàn)代感和科技感。采用豎向構(gòu)建和線條，使整座建筑顯得高大挺拔。雙塔式構(gòu)造，寫字樓和酒店式公寓兩座高樓互為映襯。外立面風(fēng)格建議（部分寫字樓外立面參考）現(xiàn)代簡約式外觀設(shè)計(jì)，充滿現(xiàn)代感和科技感。采用豎向構(gòu)建酒店式公寓建議本項(xiàng)目服務(wù)公寓核心價(jià)值昆之藝現(xiàn)代藝術(shù)家*占位城南發(fā)展前沿*具備濃厚城市意向*享有綜合配套優(yōu)勢*高品質(zhì)居住功能*精裝修精致空間*品質(zhì)物業(yè)和酒店管理共享每間客房都可以融入各國現(xiàn)代和傳統(tǒng)藝術(shù)的文化元素。酒店式公寓建議本項(xiàng)目服務(wù)公寓核心價(jià)值昆之藝酒店式公寓酒店式公寓規(guī)劃建議酒店式公寓酒店式公寓規(guī)劃建議（標(biāo)準(zhǔn)層建議示意圖）酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面建議配套用房（標(biāo)準(zhǔn)層建議示意圖）酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面建議配套用房平面規(guī)劃建議說明電梯及配套用房靠北，減少北面公寓戶數(shù)，并適當(dāng)縮減戶型面積，增大南面兩邊戶型面積。南北分開，電梯分開，增加居家氛圍，減少長廊帶來的冷漠和疏離感。平面規(guī)劃建議說明電梯及配套用房靠北，減少北面公寓戶數(shù)，并適當(dāng)配套用房大戶型中等戶型小戶型

配套用房大戶型中等戶型小戶型裝修費(fèi)用控制在1300元/平米，減少客戶二次裝修的周折，業(yè)主只要購置少量家具即可方便居家。裝修建議裝修費(fèi)用控制在1300元/平米，減少客戶二次裝修的周折，業(yè)主

因?yàn)槭请p子星座，酒店式公寓和寫字樓要求風(fēng)格統(tǒng)一，同時(shí)富有變化對比，兩座高樓互為映襯。（部分酒店式公寓外立面參考）外立面風(fēng)格建議因?yàn)槭请p子星座，酒店式公寓和寫字樓要求風(fēng)格統(tǒng)一，同時(shí)商業(yè)裙房部分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓層分布建議商業(yè)裙房部分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓層分布建議整體定位之商業(yè)定位分層業(yè)態(tài)定位及說明整體定位之分層業(yè)態(tài)定位及說明一層共享中庭女士精品館服飾化妝品男士運(yùn)動(dòng)休閑專區(qū)個(gè)性化零售店電子產(chǎn)品音像制品沿街輕餐飲時(shí)尚超市整體定位之商業(yè)定位一層共享中庭女士精品館男士運(yùn)動(dòng)個(gè)性化零售店沿街輕餐飲整體定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙兒童專賣精品兒童服飾散鋪兒童娛樂中心整體定位之商業(yè)定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙精品兒童服飾兒童娛樂整體定位之特色主題餐飲KTV娛樂中心電影院線會(huì)議中心電影院線演藝中心三層整體定位之商業(yè)定位特色主題餐飲KTV娛樂中心電影院線電影院線三層整體定位商務(wù)會(huì)館健身會(huì)所影院會(huì)議中心影院會(huì)議中心四層整體定位之商業(yè)定位商務(wù)會(huì)館健身會(huì)所影院影院四層整體定位之功能分區(qū)配置同時(shí)利用了地塊的各個(gè)有利因素，回避了不利因素整體定位之商業(yè)定位功能分區(qū)配置同時(shí)利用了地塊的各個(gè)有利因素，回避了不利因素整體強(qiáng)化餐飲、服務(wù)、娛樂，弱化零售零售僅占25%，餐飲、休閑、娛樂合計(jì)占55%，此種比例結(jié)構(gòu)反映了家庭生活方式中心偏向餐飲、休閑、娛樂的定位方式。此外，服務(wù)功能占20%，所占比例比一般項(xiàng)目較高，主要是因?yàn)榇藚^(qū)域社區(qū)商業(yè)不甚成熟，以及為辦公、酒店式公寓服務(wù)的需要。整體定位之商業(yè)定位強(qiáng)化餐飲、服務(wù)、娛樂，弱化零售零售僅占25%，餐飲、休閑、娛根據(jù)功能分區(qū)和目標(biāo)客群，將項(xiàng)目在整體定位的前提下，劃分為3個(gè)主題概念整體定位之商業(yè)定位根據(jù)功能分區(qū)和目標(biāo)客群，將項(xiàng)目在整體定位的前提下，劃分為3個(gè)主入口設(shè)置廣場，提供過渡空間主出入口前設(shè)置500-1000平米左右的下沉式廣場或者公共空間。主出入口和首層標(biāo)高不宜過高，外部臺階控制在4階左右。整體定位之商業(yè)定位主入口設(shè)置廣場，提供過渡空間主出入口前設(shè)置500-1000平外立面要顏色鮮明，造型體驗(yàn)娛樂元素，同時(shí)安排好墻體廣告本區(qū)定位為家庭歡樂主題，因此本區(qū)外立面要體現(xiàn)此主題。建議外立面考慮以下幾點(diǎn)：（1）以人的尺度為主，體現(xiàn)與人互動(dòng)和交流。（2）外立面色彩、造型要體現(xiàn)娛樂元素，色彩鮮明，線條豐富活潑。（3）虛實(shí)方面，要保持一定的通透性，為商業(yè)展示服務(wù)。同時(shí)靈活設(shè)置墻體廣告。整體定位之商業(yè)定位外立面要顏色鮮明，造型體驗(yàn)娛樂元素，同時(shí)安排好墻體廣告本區(qū)定內(nèi)部門廳和中庭合二為一，建議形式獨(dú)特，同時(shí)防止空間過大內(nèi)部建議門廳和中庭合二為一，設(shè)置1-3層通透中庭。在此集中設(shè)置垂直交通。同時(shí)中庭設(shè)計(jì)不宜采用百貨典型的方型中庭，建議采用圓形、橢圓形或不規(guī)則形等富有創(chuàng)意的中庭，以體現(xiàn)本區(qū)的歡樂、娛樂主題。整體定位之商業(yè)定位內(nèi)部門廳和中庭合二為一，建議形式獨(dú)特，同時(shí)防止空間過大內(nèi)部建

中庭頂層設(shè)玻璃幕窗和遮陽層。充分利用自然光線。同時(shí)，此處應(yīng)根據(jù)家庭歡樂主題設(shè)計(jì)景觀，充分體現(xiàn)歡樂和娛樂的元素。整體定位之商業(yè)定位中庭利用自然光線，將注意力和人流向上引導(dǎo)中庭頂層設(shè)玻璃幕窗和遮陽層。充分利用自然光線。整體沿長江路一側(cè)采用玻璃幕墻，加強(qiáng)通透性和展示性項(xiàng)目東側(cè)臨長江路主干道，具有很好的可見性。因此建議商業(yè)外立面以玻璃幕墻為主，具有良好的通透性和展示型。整體定位之商業(yè)定位沿長江路一側(cè)采用玻璃幕墻，加強(qiáng)通透性和展示性項(xiàng)目東側(cè)臨長江路室內(nèi)步行街，建議室內(nèi)步行街室外化設(shè)計(jì)類似室內(nèi)步行街，通道宜設(shè)置為3m左右。層高宜設(shè)置4.5米，凈高3.5米以上。整體定位之商業(yè)定位室內(nèi)步行街，建議室內(nèi)步行街室外化設(shè)計(jì)類似室內(nèi)步行街，通道宜設(shè)空間設(shè)計(jì)：在入口、通道等處要精心安排，融入體驗(yàn)娛樂元素，引導(dǎo)人流空間設(shè)計(jì)“體驗(yàn)元素”建議體現(xiàn)“娛樂”與。在次出入口和相互連接通道設(shè)計(jì)時(shí)，要運(yùn)用寬窄變化、顏色變幻、燈光等元素組合，增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)，起到緩解疲勞和增強(qiáng)吸引和引導(dǎo)的作用。

如右圖所示的無限度廣場出入口通過燈光的運(yùn)用，有效的緩解了出入口通道過長的弊端。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：在入口、通道等處要精心安排，融入體驗(yàn)娛樂元素，引導(dǎo)空間設(shè)計(jì)：內(nèi)部墻面、柱等構(gòu)件宜采用燈光等手法加強(qiáng)體驗(yàn)性

在內(nèi)部空間設(shè)計(jì)中，關(guān)于墻和柱的處理，建議采用燈管幕墻的處理方式，通過燈光顏色的變化，體現(xiàn)娛樂元素。如右圖，正大廣場采用這種處理方式，有效化解了大面積墻壁和多柱可能帶來的單調(diào)感，增強(qiáng)了娛樂體驗(yàn)感。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：內(nèi)部墻面、柱等構(gòu)件宜采用燈光等手法加強(qiáng)體驗(yàn)性空間設(shè)計(jì)---導(dǎo)示系統(tǒng)是關(guān)鍵所在，兩者設(shè)計(jì)方式可結(jié)合使用建議在導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，采用大比例、單色調(diào)的設(shè)計(jì)手法?；蛘吒鶕?jù)分區(qū)功能的不同，分別采用不同的導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)---導(dǎo)示系統(tǒng)是關(guān)鍵所在，兩者設(shè)計(jì)方式可結(jié)合使用建議招商建議-----建議項(xiàng)目開工之前進(jìn)行招商摸底，特殊物業(yè)最好可以訂單式開發(fā)整體定位之商業(yè)定位招商建議-----建議項(xiàng)目開工之前進(jìn)行招商摸底，特殊物業(yè)最好參考測算項(xiàng)目案例租金、售價(jià)財(cái)務(wù)分析：寫字樓：現(xiàn)代國際廣場寫字樓

均價(jià)10000元/平米

租金平均2元/平米/天

物管費(fèi)5.6元/平米雙星疊座

寫字樓8000元/平米

租金平均1-1.5元/平米/天

利得國際

寫字樓

租金1元/平米/天LOFT商住樓7000-8000元/平米吉田商務(wù)樓

寫字樓高區(qū)12000元/平米

單層1200平米

租金1.3元/平米/天

精裝修公寓：

隆祺麗景精裝修公寓12000-13000元/平米

面積110-130平米

周邊商鋪：

世茂蝶湖灣商鋪價(jià)格15000--30000/平米

東方麗池22000/平米新城域

商鋪1樓10000元/平米3樓目前在5000元/平米參考測算項(xiàng)目案例租金、售價(jià)財(cái)務(wù)分析：總收益測算部分成本測算項(xiàng)目一期公寓和底層商業(yè)裙房部分可實(shí)現(xiàn)4.8個(gè)億銷售收入項(xiàng)目二期寫字樓部分可實(shí)現(xiàn)3個(gè)億銷售收入總計(jì)：銷售收入8個(gè)億總收益測算部分成本測算項(xiàng)目一期公寓和底層商業(yè)裙房成本部分成本部分感謝聆聽！

THANKYOU感謝聆聽！

THANKYOU加強(qiáng)做責(zé)任心，責(zé)任到人，責(zé)任到位才是長久的發(fā)展。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。***12/29/202210:19:48AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。***Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。29-12月-2229-12月-22**29December2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。29十二月2022**29-12月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022重標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，安全第一。**12/29/2022好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。***29-12月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。29-12月-2229-12月-22***Dec-22務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。*Thursday,December29,2022相信相信得力量，創(chuàng)造應(yīng)創(chuàng)造的事情。29-12月-22*29-12月-22謝謝大家！加強(qiáng)做責(zé)任心，責(zé)任到人，責(zé)任到位才是長久的發(fā)展。28-12月昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議昆之門項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告分析思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

方案財(cái)務(wù)分析報(bào)告分析思路原方案分析

原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店式公寓商業(yè)原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和部分商業(yè)裙樓組成.原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.寫字樓酒店總建筑面積：104000平米地下：22000平米地上：82000平米調(diào)整后的產(chǎn)品和面積組合總建筑面積：104000平米地下：22000平米原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)為從市場和開發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時(shí)對政府資源要求高。市場風(fēng)險(xiǎn)相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業(yè)項(xiàng)目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。原方案問題點(diǎn)原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項(xiàng)目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問題點(diǎn)建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓+特色商業(yè)首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是高鐵城鐵高速區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向中華產(chǎn)業(yè)園區(qū)昆山進(jìn)出口加工區(qū)昆山高新區(qū)企業(yè)客源客源分析高鐵城鐵區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的寫字樓+酒店式公寓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷同時(shí)也是目前城南客戶最為需求的寫字樓形態(tài)市場依據(jù)競爭依據(jù)主要競爭區(qū)域城南商務(wù)區(qū)定位單一，其它項(xiàng)目基本都以銷售完畢，酒店式公寓租賃市場相對穩(wěn)定。市場前瞻城南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將衍生出大批成長型小公司，從而增加對小面積寫字樓和酒店式公寓的需求。產(chǎn)品定位寫字樓中小面積辦公可自由組合和間隔寫字樓最為暢銷市場依據(jù)競爭會(huì)議中心新聞中心商務(wù)中心昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色商場運(yùn)動(dòng)娛樂中心酒店公寓餐飲美食亮點(diǎn)一：昆之門一站式國際化商務(wù)服務(wù)產(chǎn)品打造文化藝術(shù)會(huì)議新聞商務(wù)昆之門核心業(yè)態(tài)鏈特色運(yùn)動(dòng)娛樂中心酒店餐飲亮點(diǎn)一本項(xiàng)目寫字樓市場定位國際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CBD核心區(qū)本項(xiàng)目寫字樓市場定位國際5A生態(tài)型智能寫字樓昆山城南CB辦公辦公辦公辦公寫字樓定位與規(guī)劃城南首座——昆之巔會(huì)呼吸生態(tài)型寫字樓關(guān)鍵詞：低碳會(huì)呼吸生態(tài)型空中花園頂層直升機(jī)停機(jī)坪寫字樓定位與規(guī)劃城南首座——昆之巔會(huì)呼吸生態(tài)型科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)在辦公、通信傳輸、消防及安保的智能化，樓宇自動(dòng)化，真正達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)新方面體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。軟件服務(wù)方面不僅體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理，還有對入駐企業(yè)專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)上。本項(xiàng)目不只是單純的寫字樓，而是集寫字樓、商住、會(huì)展、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。市場定位描述科技與創(chuàng)新專業(yè)化商務(wù)服務(wù)配套綜合化科技方面體現(xiàn)在辦公、通信傳產(chǎn)品打造亮點(diǎn)1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流LOW-E玻璃幕墻，具有隔熱、保溫、防噪音等功能，且有效降低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。產(chǎn)品建議產(chǎn)品打造亮點(diǎn)1：LOW-E玻璃幕墻目前最為主流LOW-E玻璃普通辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)層電梯間改為南北向，動(dòng)線更加合理。相鄰戶型間可分可合，方便客戶選擇與使用．還可采用高低區(qū)不同面積組合北面戶型面積縮小，南面戶型面積增大，便于去化。產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：增大南向面積普通辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層建議修改標(biāo)準(zhǔn)層電梯間改為南北向，動(dòng)線更加合理產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：高區(qū)低區(qū)不同面積分割1-15低區(qū)采用小面積為主策略16-24高區(qū)采用中大面積滿足不同客戶產(chǎn)品建議亮點(diǎn)2：高區(qū)低區(qū)不同面積分割1-15低區(qū)采用小面高區(qū)面積建議大戶型中等戶型小戶型高區(qū)面積建議大戶型中等戶型小戶型建議聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計(jì)，提升大堂的檔次與品味。大堂用材上采用高級石材與體現(xiàn)現(xiàn)代感的玻璃、金屬組合營造或典雅豪華、或現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。產(chǎn)品打造亮點(diǎn)3

：豪華現(xiàn)代大堂產(chǎn)品打造亮點(diǎn)3：豪華現(xiàn)代大堂外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過水景與園林綠化的結(jié)合與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)產(chǎn)品打造亮點(diǎn)4：內(nèi)外部園林廣場外部廣場環(huán)境：產(chǎn)品打造亮點(diǎn)4：內(nèi)外部園林廣場輕鋼龍骨吊頂高級乳膠漆內(nèi)墻涂料走廊地面采用大理石面磚中央分戶計(jì)量空調(diào)OTIS高速升降電梯產(chǎn)品打造亮點(diǎn)5：現(xiàn)代環(huán)保精裝電梯廳輕鋼龍骨吊頂產(chǎn)品打造亮點(diǎn)5：現(xiàn)代環(huán)保精裝電梯廳產(chǎn)品打造亮點(diǎn)6：昆山首個(gè)帶直升機(jī)停機(jī)坪辦公樓辦公樓頂層：昆山首個(gè)帶停機(jī)坪辦公物業(yè)高端辦公物業(yè)象征昆山首座空中商務(wù)艙產(chǎn)品打造亮點(diǎn)6：昆山首個(gè)帶直升機(jī)停機(jī)坪辦公樓辦公樓頂層：

現(xiàn)代簡約式外觀設(shè)計(jì)，充滿現(xiàn)代感和科技感。采用豎向構(gòu)建和線條，使整座建筑顯得高大挺拔。雙塔式構(gòu)造，寫字樓和酒店式公寓兩座高樓互為映襯。外立面風(fēng)格建議（部分寫字樓外立面參考）現(xiàn)代簡約式外觀設(shè)計(jì)，充滿現(xiàn)代感和科技感。采用豎向構(gòu)建酒店式公寓建議本項(xiàng)目服務(wù)公寓核心價(jià)值昆之藝現(xiàn)代藝術(shù)家*占位城南發(fā)展前沿*具備濃厚城市意向*享有綜合配套優(yōu)勢*高品質(zhì)居住功能*精裝修精致空間*品質(zhì)物業(yè)和酒店管理共享每間客房都可以融入各國現(xiàn)代和傳統(tǒng)藝術(shù)的文化元素。酒店式公寓建議本項(xiàng)目服務(wù)公寓核心價(jià)值昆之藝酒店式公寓酒店式公寓規(guī)劃建議酒店式公寓酒店式公寓規(guī)劃建議（標(biāo)準(zhǔn)層建議示意圖）酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面建議配套用房（標(biāo)準(zhǔn)層建議示意圖）酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面建議配套用房平面規(guī)劃建議說明電梯及配套用房靠北，減少北面公寓戶數(shù)，并適當(dāng)縮減戶型面積，增大南面兩邊戶型面積。南北分開，電梯分開，增加居家氛圍，減少長廊帶來的冷漠和疏離感。平面規(guī)劃建議說明電梯及配套用房靠北，減少北面公寓戶數(shù)，并適當(dāng)配套用房大戶型中等戶型小戶型

配套用房大戶型中等戶型小戶型裝修費(fèi)用控制在1300元/平米，減少客戶二次裝修的周折，業(yè)主只要購置少量家具即可方便居家。裝修建議裝修費(fèi)用控制在1300元/平米，減少客戶二次裝修的周折，業(yè)主

因?yàn)槭请p子星座，酒店式公寓和寫字樓要求風(fēng)格統(tǒng)一，同時(shí)富有變化對比，兩座高樓互為映襯。（部分酒店式公寓外立面參考）外立面風(fēng)格建議因?yàn)槭请p子星座，酒店式公寓和寫字樓要求風(fēng)格統(tǒng)一，同時(shí)商業(yè)裙房部分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓層分布建議商業(yè)裙房部分商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及樓層分布建議整體定位之商業(yè)定位分層業(yè)態(tài)定位及說明整體定位之分層業(yè)態(tài)定位及說明一層共享中庭女士精品館服飾化妝品男士運(yùn)動(dòng)休閑專區(qū)個(gè)性化零售店電子產(chǎn)品音像制品沿街輕餐飲時(shí)尚超市整體定位之商業(yè)定位一層共享中庭女士精品館男士運(yùn)動(dòng)個(gè)性化零售店沿街輕餐飲整體定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙兒童專賣精品兒童服飾散鋪兒童娛樂中心整體定位之商業(yè)定位二層兒童培訓(xùn)博士蛙精品兒童服飾兒童娛樂整體定位之特色主題餐飲KTV娛樂中心電影院線會(huì)議中心電影院線演藝中心三層整體定位之商業(yè)定位特色主題餐飲KTV娛樂中心電影院線電影院線三層整體定位商務(wù)會(huì)館健身會(huì)所影院會(huì)議中心影院會(huì)議中心四層整體定位之商業(yè)定位商務(wù)會(huì)館健身會(huì)所影院影院四層整體定位之功能分區(qū)配置同時(shí)利用了地塊的各個(gè)有利因素，回避了不利因素整體定位之商業(yè)定位功能分區(qū)配置同時(shí)利用了地塊的各個(gè)有利因素，回避了不利因素整體強(qiáng)化餐飲、服務(wù)、娛樂，弱化零售零售僅占25%，餐飲、休閑、娛樂合計(jì)占55%，此種比例結(jié)構(gòu)反映了家庭生活方式中心偏向餐飲、休閑、娛樂的定位方式。此外，服務(wù)功能占20%，所占比例比一般項(xiàng)目較高，主要是因?yàn)榇藚^(qū)域社區(qū)商業(yè)不甚成熟，以及為辦公、酒店式公寓服務(wù)的需要。整體定位之商業(yè)定位強(qiáng)化餐飲、服務(wù)、娛樂，弱化零售零售僅占25%，餐飲、休閑、娛根據(jù)功能分區(qū)和目標(biāo)客群，將項(xiàng)目在整體定位的前提下，劃分為3個(gè)主題概念整體定位之商業(yè)定位根據(jù)功能分區(qū)和目標(biāo)客群，將項(xiàng)目在整體定位的前提下，劃分為3個(gè)主入口設(shè)置廣場，提供過渡空間主出入口前設(shè)置500-1000平米左右的下沉式廣場或者公共空間。主出入口和首層標(biāo)高不宜過高，外部臺階控制在4階左右。整體定位之商業(yè)定位主入口設(shè)置廣場，提供過渡空間主出入口前設(shè)置500-1000平外立面要顏色鮮明，造型體驗(yàn)娛樂元素，同時(shí)安排好墻體廣告本區(qū)定位為家庭歡樂主題，因此本區(qū)外立面要體現(xiàn)此主題。建議外立面考慮以下幾點(diǎn)：（1）以人的尺度為主，體現(xiàn)與人互動(dòng)和交流。（2）外立面色彩、造型要體現(xiàn)娛樂元素，色彩鮮明，線條豐富活潑。（3）虛實(shí)方面，要保持一定的通透性，為商業(yè)展示服務(wù)。同時(shí)靈活設(shè)置墻體廣告。整體定位之商業(yè)定位外立面要顏色鮮明，造型體驗(yàn)娛樂元素，同時(shí)安排好墻體廣告本區(qū)定內(nèi)部門廳和中庭合二為一，建議形式獨(dú)特，同時(shí)防止空間過大內(nèi)部建議門廳和中庭合二為一，設(shè)置1-3層通透中庭。在此集中設(shè)置垂直交通。同時(shí)中庭設(shè)計(jì)不宜采用百貨典型的方型中庭，建議采用圓形、橢圓形或不規(guī)則形等富有創(chuàng)意的中庭，以體現(xiàn)本區(qū)的歡樂、娛樂主題。整體定位之商業(yè)定位內(nèi)部門廳和中庭合二為一，建議形式獨(dú)特，同時(shí)防止空間過大內(nèi)部建

中庭頂層設(shè)玻璃幕窗和遮陽層。充分利用自然光線。同時(shí)，此處應(yīng)根據(jù)家庭歡樂主題設(shè)計(jì)景觀，充分體現(xiàn)歡樂和娛樂的元素。整體定位之商業(yè)定位中庭利用自然光線，將注意力和人流向上引導(dǎo)中庭頂層設(shè)玻璃幕窗和遮陽層。充分利用自然光線。整體沿長江路一側(cè)采用玻璃幕墻，加強(qiáng)通透性和展示性項(xiàng)目東側(cè)臨長江路主干道，具有很好的可見性。因此建議商業(yè)外立面以玻璃幕墻為主，具有良好的通透性和展示型。整體定位之商業(yè)定位沿長江路一側(cè)采用玻璃幕墻，加強(qiáng)通透性和展示性項(xiàng)目東側(cè)臨長江路室內(nèi)步行街，建議室內(nèi)步行街室外化設(shè)計(jì)類似室內(nèi)步行街，通道宜設(shè)置為3m左右。層高宜設(shè)置4.5米，凈高3.5米以上。整體定位之商業(yè)定位室內(nèi)步行街，建議室內(nèi)步行街室外化設(shè)計(jì)類似室內(nèi)步行街，通道宜設(shè)空間設(shè)計(jì)：在入口、通道等處要精心安排，融入體驗(yàn)娛樂元素，引導(dǎo)人流空間設(shè)計(jì)“體驗(yàn)元素”建議體現(xiàn)“娛樂”與。在次出入口和相互連接通道設(shè)計(jì)時(shí)，要運(yùn)用寬窄變化、顏色變幻、燈光等元素組合，增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)，起到緩解疲勞和增強(qiáng)吸引和引導(dǎo)的作用。

如右圖所示的無限度廣場出入口通過燈光的運(yùn)用，有效的緩解了出入口通道過長的弊端。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：在入口、通道等處要精心安排，融入體驗(yàn)娛樂元素，引導(dǎo)空間設(shè)計(jì)：內(nèi)部墻面、柱等構(gòu)件宜采用燈光等手法加強(qiáng)體驗(yàn)性

在內(nèi)部空間設(shè)計(jì)中，關(guān)于墻和柱的處理，建議采用燈管幕墻的處理方式，通過燈光顏色的變化，體現(xiàn)娛樂元素。如右圖，正大廣場采用這種處理方式，有效化解了大面積墻壁和多柱可能帶來的單調(diào)感，增強(qiáng)了娛樂體驗(yàn)感。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)：內(nèi)部墻面、柱等構(gòu)件宜采用燈光等手法加強(qiáng)體驗(yàn)性空間設(shè)計(jì)---導(dǎo)示系統(tǒng)是關(guān)鍵所在，兩者設(shè)計(jì)方式可結(jié)合使用建議在導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，采用大比例、單色調(diào)的設(shè)計(jì)手法。或者根據(jù)分區(qū)功能的不同，分別采用不同的導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。整體定位之商業(yè)定位空間設(shè)計(jì)---導(dǎo)示系統(tǒng)是關(guān)鍵所在，兩者設(shè)計(jì)方式可結(jié)合使用建議招商建議-----建議項(xiàng)目開工之前進(jìn)行招商摸底，特殊物業(yè)最好可以訂單式開發(fā)整體定位之商業(yè)定位招