商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式課件

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究2011年07月貳、市場篇叁、借鑒篇肆、建議篇核心內(nèi)容導(dǎo)讀目錄壹、理論篇

壹理論篇

貳市場篇

叁借鑒篇

肆建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式六、邏輯認(rèn)識篇廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等

廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式

狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三重屬性第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。租售模式邏輯認(rèn)識篇隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分理論篇分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場2.超級市場3.大型綜合超市4.便利店5.專業(yè)市場（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲商店按照商業(yè)層級屬性1.城市級商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。按照空間形式1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場型或中庭型3.商業(yè)步行街式。按照功能復(fù)合程度1.交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目2.文化商業(yè)設(shè)施3.旅游休閑商業(yè)設(shè)施按開發(fā)方式1.商業(yè)街商鋪2.市場類商鋪3.社區(qū)商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪5.商務(wù)樓、寫字樓商鋪6.交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營模式只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營租售模式邏輯認(rèn)識篇第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值世紀(jì)金源購物中心商業(yè)分類——大型商業(yè)綜合體（購物中心）租售模式邏輯認(rèn)識篇商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營，商鋪獨(dú)立性強(qiáng)，客流可得性好。便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式商業(yè)分類----開放式商業(yè)街區(qū)。邏輯認(rèn)識篇商業(yè)分類----專業(yè)市場第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式邏輯認(rèn)識篇

泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動等商業(yè)概念第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式山海關(guān)古城商業(yè)街（旅游主題）長白山旅游度假區(qū)項(xiàng)目（體育休閑主題）邏輯認(rèn)識篇

泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動等）第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式溫泉度假村項(xiàng)目邏輯認(rèn)識篇商業(yè)分分類----酒店第一部分理論篇商業(yè)地地產(chǎn)概概念商業(yè)地地產(chǎn)分分類與住宅宅比較較商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值租售模模式邏輯認(rèn)認(rèn)識篇篇商業(yè)分分類----寫字樓樓第一部分理論篇商業(yè)地地產(chǎn)概概念商業(yè)地地產(chǎn)分分類與住宅宅比較較商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值租售模模式邏輯認(rèn)認(rèn)識篇篇商業(yè)分分類----soho商住商業(yè)分分類----交通設(shè)設(shè)施商商鋪交通設(shè)設(shè)施商商鋪指指位于于諸如如地鐵鐵站、、火車車站、、飛機(jī)機(jī)場等等交通通設(shè)施施里面面及周周圍的的商鋪鋪，以以及道道路兩兩側(cè)各各類中中小型型商鋪鋪。第一部分理論篇商業(yè)地地產(chǎn)概概念商業(yè)地地產(chǎn)分分類與住宅宅比較較商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值租售模模式商住寫寫字樓樓的出出現(xiàn)完完全是是現(xiàn)代代社會會高速速快捷捷的產(chǎn)產(chǎn)物，，集辦辦公與與住宿宿為一一體，，“家家”辦辦公成成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，，邏輯認(rèn)認(rèn)識篇篇/住宅：：住宅的的功能能要求求較為為單一一，主主要就就是滿滿足人人們的的居住住功能能，住住宅提提供給給客戶戶的是是一種種他們們需要要的“生活活方方式式”/商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)最一一般般的的功功能能是是作作為為商商品品流流通通的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施，，承承擔(dān)擔(dān)商商品品的的流流通通展展示示功功能能，，對對人人而而言言就就是是滿滿足足人人們們的購購物物需需求求。。同同時(shí)時(shí)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)還還可可以以承承載載餐餐飲飲功功能能、、娛娛樂樂功功能能、、休休閑閑功功能能、、商商務(wù)務(wù)功功能能等等其其他他功功能能功能能/住宅宅：住宅宅選選擇擇地地段段的的彈彈性性空空間間更更大大，，不不論論城城市市中中心心，，還還是是城城市市郊郊區(qū)區(qū)，，抑抑或或荒荒郊郊野野嶺嶺，，均均可可開開發(fā)發(fā)。。/商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)：商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)對對地地段段的的要要求求更更高高。。李李嘉嘉誠誠先先生生關(guān)關(guān)于于決決定定商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資最最重重要要的的考考量量因因素素的的論論斷斷，，那那就是是“地段段，，地地段段，，還還是是地地段段”商業(yè)業(yè)對對“易達(dá)性”的要求很高，，要求具備備較強(qiáng)的輻射射力地段商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別/住宅：客戶分為兩類類，一種是投投資型客戶，，一種是自用用型客戶。投投資性客戶乃乃是依靠買后后出租及房產(chǎn)產(chǎn)升值獲利。/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的的客戶則包括括了經(jīng)營商戶戶、商鋪投資資者和目標(biāo)消消費(fèi)者三類人人群。商業(yè)地地產(chǎn)的客戶群復(fù)復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚甚于住宅的。?？蛻舻谝徊糠掷碚撈虡I(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅地產(chǎn)的的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式邏輯認(rèn)識篇/住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持。資金要求/住宅：

住宅對物業(yè)的要求相對簡單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。物業(yè)要求/住宅：

住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn),商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。銷售模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅地產(chǎn)的的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式邏輯認(rèn)識篇/住宅：住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，

/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。

專業(yè)性/住宅：而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。

/商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。

投資回報(bào)形式小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)比住住宅更加復(fù)雜雜，專業(yè)性要要求更高，并并且，并且對對企業(yè)的資金金要求、運(yùn)營營能力要求更更高。真正要要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商到房房地產(chǎn)運(yùn)營商商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)戰(zhàn)頗大。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅地產(chǎn)的的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式邏輯認(rèn)識篇五方主體（生物鏈）受益來源（價(jià)值鏈）影響因素（價(jià)值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)利潤物業(yè)質(zhì)素/營銷推廣/售價(jià)水平（產(chǎn)品力/銷售力）營運(yùn)商租金差價(jià)及管理費(fèi)等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運(yùn)營力）管理公司大商家經(jīng)營者商品差價(jià)人流/環(huán)境/商品/服務(wù)/價(jià)格水平（經(jīng)營力）小商戶終端消費(fèi)者商品價(jià)值/消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)觀念/消費(fèi)行為/購買水平（消費(fèi)力）第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值----商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值鏈租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運(yùn)作的主流流模式：開發(fā)商就是投投資者甚至商商業(yè)運(yùn)營方，一個(gè)主體雙雙重甚至三重重角色，且物物業(yè)大多是分分割產(chǎn)權(quán)銷售售（全部或局局部），在此此模式下，開開發(fā)商也是投投資商，排在在運(yùn)營鏈的最最前面，而小小業(yè)主也是投投資者，排在在開發(fā)商之后后。但未來來商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)運(yùn)作更多多會依托基金金的進(jìn)入或?qū)崒?shí)現(xiàn)證券化，，有獨(dú)立的投投資主體。邏輯認(rèn)識篇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對開發(fā)商的的三重利結(jié)論住宅地產(chǎn)是區(qū)區(qū)域性的階段段性產(chǎn)業(yè)，商商業(yè)地產(chǎn)是金金融、地產(chǎn)、、商業(yè)三結(jié)合合最理想的產(chǎn)產(chǎn)品。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值----開發(fā)商的利益益商業(yè)物業(yè)是越越經(jīng)營越增值值的，持有經(jīng)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)贏利和物業(yè)業(yè)升值壹提升開發(fā)企業(yè)業(yè)知名度,增加股票在資資本市場上的的吸引力貳以物業(yè)增值和和現(xiàn)金流吸引引銀行,增加授信額度度叁實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展租售模式邏輯認(rèn)識篇第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式/特點(diǎn)描述：只售不租的模模式即是開發(fā)發(fā)商只銷售、、出讓產(chǎn)權(quán)，，銷售完成之之后基本上就就不再進(jìn)行干干預(yù)，僅由物物業(yè)管理部門進(jìn)進(jìn)行日常的統(tǒng)統(tǒng)一維護(hù)管理理，這是舊有有商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)普遍采用用的經(jīng)營方式式。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以以快速回收投資資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短短期套現(xiàn)，減減輕資金壓力力，并且無需需承擔(dān)后期經(jīng)經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)時(shí)投資者也具具備完全的經(jīng)經(jīng)營自主權(quán)。。/劣勢分析析：由于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)被分分割出售售后，經(jīng)經(jīng)營權(quán)迅迅速分散散，經(jīng)營營權(quán)迅速速分散，，開發(fā)商商無法進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一的招商商和統(tǒng)一的經(jīng)營營管理，，導(dǎo)致業(yè)種種業(yè)態(tài)組組合混亂亂，呈現(xiàn)現(xiàn)一種無無序狀態(tài)態(tài)，導(dǎo)致最最終經(jīng)營營不善等等后果，，商鋪的的價(jià)值也也大大縮水。因因此，，該模式式下客戶戶對未來來的商業(yè)業(yè)的價(jià)值值預(yù)期容容易產(chǎn)生生悲觀情情緒，不不利于銷銷售的順順利進(jìn)展展，最終終可能導(dǎo)致整體體商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的失敗敗。/匹配項(xiàng)目目：只售不不租的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式，一般局限限于商業(yè)業(yè)的大宗宗銷售或或少量的的社區(qū)街街鋪、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪；對于大賣賣場散鋪鋪銷售和和大型商商業(yè)街銷銷售，采采取只售售不租往模式一：：只售邏輯認(rèn)識篇第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式/特點(diǎn)描述：這種模式由開發(fā)商自己進(jìn)進(jìn)行市場培育育，營造商業(yè)氛氛圍，并承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，，通過持續(xù)有有效的經(jīng)營管理提升商商業(yè)價(jià)值。在在具體的操作作方式上，租租賃模式又可可分為整體出出租、分層或或分片出租、、零散出租等/優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競爭力，使整個(gè)物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。/劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。

/匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)。模式二二：只只租不不售邏輯認(rèn)認(rèn)識篇篇第一部分理論篇商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地地產(chǎn)概概念商業(yè)地地產(chǎn)分分類與住宅宅比較較商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值租售模模式/特點(diǎn)描描述：一些些商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對對旗下下的商商業(yè)物物業(yè)不不售不不租，，采取自自主經(jīng)經(jīng)營模模式，介入入百貨貨、超等零售行業(yè)。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個(gè)動因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。/劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。

/匹配項(xiàng)目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項(xiàng)目。/典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有19家門店。茂業(yè)國際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷售額70多億元，稅收貢獻(xiàn)3億余元，擁有員工數(shù)萬人。

模式三三：不不售不不租邏輯認(rèn)認(rèn)識篇篇第一部分理論篇商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地地產(chǎn)概概念商業(yè)地地產(chǎn)分分類與住宅宅比較較商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值租售模模式/特點(diǎn)描描述：租租售售結(jié)結(jié)合合的的模模式式，，就就是是租一一部部分分售售一一部部分分，開開發(fā)發(fā)商商往往往往將將物物業(yè)業(yè)的的一一部部分分租租給給主主力力店店，，再再銷銷售售一一小部部分分商商鋪鋪。。/優(yōu)勢勢分分析析：開開發(fā)發(fā)商商都都掌掌握商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價(jià)值；該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。/經(jīng)營要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點(diǎn)二，通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價(jià)值，同時(shí)必須找到輔營區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。/典型案例：上海大拇指廣場租售并舉的運(yùn)營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。模式式四四：：租租售售結(jié)結(jié)合合邏輯輯認(rèn)認(rèn)識識篇篇第一部分理論篇商業(yè)業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式/特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)商在在開發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)之前，就就先與知名商業(yè)業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主主力店的情況況下，再對商圈進(jìn)行行準(zhǔn)確的分析析、合理的市市場定位和業(yè)業(yè)態(tài)組合。/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以以借助商業(yè)巨巨頭的品牌效效應(yīng)提升自身身的形象，加加快中小店的的招商進(jìn)度，，從而可以大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，加快商鋪鋪的銷售速度度，減少各種資資源的浪費(fèi)。。/劣勢分析：該模式執(zhí)行行國外先進(jìn)的的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)理念，沒有明顯的劣劣勢，但問題是，，主力店的商業(yè)零零售巨頭們對對于開發(fā)商實(shí)實(shí)力及項(xiàng)目地地段的選擇非非?？量?，對于眾多中中小開發(fā)企業(yè)業(yè)而言，此模模式的可發(fā)揮空間有限限。/典型案例：深國投與大連連萬達(dá)采用定單式的的商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式，與與沃爾瑪?shù)葒鴩H國內(nèi)商業(yè)業(yè)零售巨頭建建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，，構(gòu)建了一條條“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模模式，依據(jù)合合作商的需求求進(jìn)行取地、、規(guī)劃、定位，與合作商商共同形成強(qiáng)強(qiáng)大的品牌互互動效應(yīng)。以以深國投為例例，截至2008年底，公司總總資產(chǎn)為63億元人民幣并并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域域的“深國投”品牌。模式五：與商商家聯(lián)營邏輯認(rèn)識篇第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的所有者（（委托人）將將資產(chǎn)交由受受托人（并完完成資產(chǎn)所有有權(quán)的轉(zhuǎn)讓））經(jīng)營管理，而委托托人作為受益益人享有租金金的信托安排排。而對于新新開發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，，可以采用為為資產(chǎn)證券化化定制商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)主流模式式，以未來股股東利益的最最大化為目標(biāo)標(biāo)，以商家的的需求為條件件，以消費(fèi)者者的需求特點(diǎn)點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原原點(diǎn)，以資本本市場上市為為目的，進(jìn)行行專業(yè)的、系系統(tǒng)的開發(fā)。。/優(yōu)勢分析：經(jīng)驗(yàn)表明，，兩年期左右右的銀行貸款款根本無法支支撐有長期經(jīng)經(jīng)營需要的商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，而傳統(tǒng)的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模模式不得不面面臨“長期持有”和“資金（資本））不足”的矛盾，通過過證券化工具具的使用，可可以大大加速資金的流流轉(zhuǎn)速度，有有效的平衡一一次性買斷收收益、物業(yè)升升值收益，改改善企業(yè)資本本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，國國外發(fā)展較好的購物中心心，無一例外外都是通過房房地產(chǎn)信托基基金作為資金金支持的。對對于開發(fā)商而而言，風(fēng)險(xiǎn)方方面的考慮也也決定了證券化模式式的優(yōu)勢，證證券化一方面是緩解解了現(xiàn)金流的的危機(jī)，另一一方面又可以以將風(fēng)險(xiǎn)融入入資本市場。/操作方法：以房地產(chǎn)信信托基金為工工具，開發(fā)商商將所持商業(yè)業(yè)證券化并在在資本市場公公開發(fā)售部分分（例如70%）基金單位募集集資金，同時(shí)時(shí)保留部分收收益（例如30%）以享受分紅紅和物業(yè)升值值之利。一般般性情況下，，打包的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)仍由原開開發(fā)商的關(guān)聯(lián)聯(lián)公司運(yùn)營管管理。房地產(chǎn)產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入入新項(xiàng)目的開開發(fā)，項(xiàng)目成成熟后又可以以賣給自已的REITs。模式六：證券券化模式邏輯認(rèn)識篇第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)概念念商業(yè)地產(chǎn)分類類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值租售模式1、租鋪問題解解決好是旺場場必要條件，，不是充分條條件2、售鋪問題解解決好是旺場場的補(bǔ)充條件件，既不必要要，也不充分分3、旺場是租售售的充分必要要條件關(guān)于售、租、、旺場邏輯關(guān)關(guān)系的認(rèn)識論論邏輯認(rèn)識篇1、主力店（錨錨、托、聚、、抬）；（錨：錨固定定位）（托：托市制制造項(xiàng)目影響響力）（聚：商業(yè)聚聚合力及客群群集聚）（抬：拉抬非非主力店租金金溢價(jià)水平））2、中中小小店店（（滿滿足足多多元元化化多多層層次次需需求求，，租租金金利利潤潤的的主主要要來來源源））各類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)作作用用：：1、超超市市：：引引流流2、百百貨貨：：標(biāo)標(biāo)高高3、精精品品店店：：豐豐富富，，掙掙利利潤潤4、娛娛樂樂：：引引客客，，留留客客5、餐餐飲飲：：配配套套消消費(fèi)費(fèi)，，完完善善功功能能主力力店店、、精精品品店店的的邏邏輯輯關(guān)關(guān)系系相互互依依存存，，互互相相支支持持、、襯襯托托1、為為好好賣賣而而規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2、為為了了好好租租而而規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)3、為為了了面面積積最最大大化化而而規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃要要考考慮慮：：1、方方便便性性規(guī)規(guī)劃劃2、舒舒適適性性規(guī)規(guī)劃劃3、重重心心平平衡衡規(guī)規(guī)劃劃商場場、、商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的認(rèn)認(rèn)識識論論一、、我國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)起起步步晚晚發(fā)發(fā)展展快快二、、我國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的三三個(gè)個(gè)階階段段三、、商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)問問題題眾眾多多四、、商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)短短期期調(diào)調(diào)整整長長期期看看好好壹理論論篇篇貳市場場篇篇叁借鑒鑒篇篇肆建議議篇篇商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展概概況況：：起步步晚晚、、發(fā)發(fā)展展快快、、問問題題多多、、前前景景廣廣商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的區(qū)區(qū)別別三個(gè)個(gè)階階段段問題題眾眾多多短期期調(diào)調(diào)整整長長期期看看好好發(fā)展展概概況況同歐歐美美發(fā)發(fā)達(dá)

★20世紀(jì)80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

★20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，嚴(yán)格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。

★

20世紀(jì)90年代初期、中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購物中心；起步步晚晚一是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額增增速速上上看看。。特特別別是是２２００００３３年年以以來來，，近近６６年年來來，，中中國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)總總量量一一直直保保持持著著年年２２６６％％的的增增速速，，發(fā)發(fā)展展速速度度之之快快、、規(guī)規(guī)模模之之大大，，確確可可堪堪稱稱全全球球矚矚目目。。2008年全全國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額3947.55億元。。二是商商業(yè)地地產(chǎn)的的形態(tài)態(tài)變化化上看看。發(fā)展快快第二部分市場篇同發(fā)達(dá)達(dá)國家家連鎖商商店的階段段比較較，可可成為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策策時(shí)的的重要要參考考起步階段發(fā)展階段成熟階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇同發(fā)達(dá)達(dá)國家家百貨商商店的階段段比較較，可可成為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策策時(shí)的的重要要參考考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇百貨商商店與與購物物中心心共存存商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇同發(fā)達(dá)達(dá)國家家超級市市場的階段段比較較，可可成為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策策時(shí)的的重要要參考考創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇國家和地區(qū)人均GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下25%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地?cái)?、集貿(mào)市場1100~2000美金25%~45%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)2000~4400美金45%~70%商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)；主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等每一種種商業(yè)業(yè)變革革的出出現(xiàn)都都是以以一定定的城城市形形態(tài)變變化為為前提提國家家和地地區(qū)GDP水平城城市化化比重重商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)狀況況。觀點(diǎn)商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇2001-20032004-20072008-？經(jīng)營管理階段廣告營銷階段招商營銷階段第一階段第二階段第三階段以純銷銷售為為主，，能賣賣掉就就萬事事大吉吉，主主導(dǎo)營營銷的的是廣廣告宣宣傳以以及現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售人人員的的技巧巧。其其銷售售模式式主要要有兩兩種：：一是是只管管賣不不管租租，二二是包包租十十年銷銷售。。以長期期投資資的思思路進(jìn)進(jìn)行操操作投投資者者與經(jīng)經(jīng)營者者嘗試試分離離，開開發(fā)商商開始始重視視招商商工作作，但但普遍遍缺少少成熟熟的招招商運(yùn)運(yùn)營團(tuán)團(tuán)隊(duì)。。在定定位、、招商商、銷銷售、、經(jīng)營營管理理四個(gè)個(gè)方面面追求求概念念化、、表面面化，，資金金鏈條條沒有有解決決，基基本依依靠自自有資資金和和私募募。商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)開開始導(dǎo)導(dǎo)入“定位—招商—銷售—經(jīng)營管管理”全方位位市場場經(jīng)營營理念念。目目前越越來越越多的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商、、策劃劃代理理商，，已經(jīng)經(jīng)開始始充分分重視視和涉涉足經(jīng)經(jīng)營管管理領(lǐng)領(lǐng)域。。不斷斷創(chuàng)新新商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式。商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)發(fā)展階階段問題眾眾多短期調(diào)調(diào)整長長期看看好發(fā)展概概況第二部分市場篇定位失失誤很多開開發(fā)商商基本本不做做任何何專業(yè)業(yè)的市市場調(diào)調(diào)查就就盲目目的拍拍腦門門決策策上馬馬商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，動動不動動就是是幾十十萬平米米的超超大項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)，如如果不不根據(jù)據(jù)市場場的需需求和和地段段的特特性、、競爭爭態(tài)勢勢等因因素，，進(jìn)行行準(zhǔn)確而而理性性的定定位，，勢必必使后后期難難以正正常的的經(jīng)營營。非專業(yè)業(yè)操作作商業(yè)地地產(chǎn)需需求投投資者者、經(jīng)經(jīng)營者者、物物業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者三者者相結(jié)結(jié)合，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，，大部部分由由住宅宅開發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)變而而來，，對商商業(yè)規(guī)規(guī)律不不了解解，普普遍存存在漠漠視專專業(yè)人人才，，進(jìn)行行非專專業(yè)化化運(yùn)作作開發(fā)發(fā)經(jīng)營營商場場所設(shè)設(shè)計(jì)的的業(yè)態(tài)組合合不合合理或或不切切實(shí)際際，，采用用非專專業(yè)操操作給給商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)帶來來了巨巨大的的投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。12產(chǎn)權(quán)分分割出出售商業(yè)地地產(chǎn)成成功的的必要要條件件是統(tǒng)統(tǒng)一招招商和和經(jīng)營營，前前幾年年流行行的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式式商鋪鋪模式式在實(shí)實(shí)踐中中幾乎是是全軍軍覆沒沒，鮮鮮有成成功案案例。。因?yàn)闉樵诋a(chǎn)產(chǎn)權(quán)分分割出出售后后，很很難再再統(tǒng)一一所有有投資資人的的意愿去統(tǒng)一管管理；即使使可以用售售后返租的的方式來統(tǒng)統(tǒng)一招商和和經(jīng)營，但但必然會涉涉及一般不不低于8％的投資回回報(bào)率問題。。3商業(yè)地產(chǎn)與與住宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別三個(gè)發(fā)展階階段我國商商業(yè)地地產(chǎn)問問題眾眾多發(fā)展概概況短期調(diào)調(diào)整長長期看看好第二部分市場篇人才短短板由于人人才的的短板板，目目前大大多數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商都都注重重用百百貨業(yè)業(yè)的管管理人人員擔(dān)擔(dān)任重重用職職位，，其實(shí)實(shí)這是個(gè)誤誤區(qū)，，容易易導(dǎo)致致商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目失敗敗。盲目拷拷貝模模式我國商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)過過程盲盲目照照搬照照抄國國際概概念，，殊不不知區(qū)區(qū)域的的不同同、地地段的的不同同、消消費(fèi)者者習(xí)慣慣和偏好的的不同同、人人口密密度的的不同同、經(jīng)經(jīng)濟(jì)收收入的的不同同、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長數(shù)數(shù)據(jù)的的不同同，都都會對對項(xiàng)目目的造造成影影響。。我國開發(fā)發(fā)商雖雖不斷斷國外外考察察，但但貪大大求洋洋，按按圖索索驥，，結(jié)果果往往往是“形似神神不似似”。45資金鏈鏈斷裂裂地產(chǎn)開開發(fā)過過度依依賴銀銀行貸貸款，，自有有資本本的比比例偏偏低，，而商商業(yè)地地產(chǎn)回回款速速度更更慢，，投資資回報(bào)報(bào)期較較長，很很容易易發(fā)生生資金金鏈斷斷裂。。6區(qū)域市市場競競爭過過度當(dāng)前區(qū)區(qū)域市市場競競爭過過度，，已經(jīng)經(jīng)導(dǎo)致致超市市等商商業(yè)倒倒閉事事件頻頻繁出出現(xiàn)；；因不不適應(yīng)應(yīng)市場場競爭爭而導(dǎo)導(dǎo)致超超市倒閉的的案例例，在在全國國各地地并不不顯見見；布布點(diǎn)過過于密密集的的另一一個(gè)不不良后后果就就是造造成同同業(yè)之之間的的惡性性競爭爭。7商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)發(fā)展階階段我國商商業(yè)地地產(chǎn)問問題眾眾多起步晚晚發(fā)展展快短期調(diào)調(diào)整長長期看看好第二部分市場篇倒置的的開發(fā)發(fā)順序序我國住住宅開開發(fā)商商背景景的企企業(yè)在在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中表表現(xiàn)為為：開開發(fā)程程序上上沿用用“拿地——規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅宅開發(fā)發(fā)模式式，由由于沒沒有有有效地地同商商業(yè)對對接，，造成成商業(yè)業(yè)與地地產(chǎn)的嚴(yán)重重脫節(jié)節(jié)。8開業(yè)經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目施施工項(xiàng)目招招商項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃土地獲獲取融資項(xiàng)目選選擇國際成成熟商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)的的基本本流程程獲取土土地項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目施施工項(xiàng)目貸貸款項(xiàng)目銷銷售/招商開業(yè)經(jīng)經(jīng)營目前中中國商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)的的基本本流程程商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)發(fā)展階階段我國商商業(yè)地地產(chǎn)問問題眾眾多起步晚晚發(fā)展展快短期調(diào)調(diào)整長長期看看好第二部分市場篇商業(yè)地地產(chǎn)與與住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)發(fā)展階階段我國商商業(yè)地地產(chǎn)問問題眾眾多起步晚晚發(fā)展展快短期調(diào)調(diào)整長長期看看好定位同同質(zhì)化化、品品牌同同質(zhì)化化、融融資渠渠道單單一化化、經(jīng)經(jīng)營水水平不不足仍仍然是是困擾擾商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)整體體水平平提高高和持持續(xù)健健康發(fā)發(fā)展的的的瓶瓶頸。?！鰢鴥?nèi)一一些大城城市的商商業(yè)多中中心的格格局開始始初步形形成，商商圈由概概念開始始變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)實(shí)，但但并沒有有出現(xiàn)銷銷售與開開業(yè)運(yùn)營營興旺的的期待局局面。■城市副副中心和和區(qū)域商商業(yè)中心心的發(fā)展展速度有有加速發(fā)發(fā)展的趨趨勢。■國內(nèi)二二、三線線城市的的商業(yè)地地產(chǎn)呈蓄蓄勢待發(fā)發(fā)之勢■缺乏創(chuàng)創(chuàng)新的商商業(yè)概念念和差異異化的業(yè)業(yè)態(tài)、整整體資金金實(shí)力不不強(qiáng)和中中長期資資金品種種幾乎空空白、系系統(tǒng)和長長期運(yùn)營營能力偏偏弱、專專業(yè)細(xì)分分化和跨跨界人才才的匱乏乏和流動動性加快快，包括括以銷售售商鋪為為主的模模式依然然占主導(dǎo)導(dǎo)地位，，仍然是是現(xiàn)在及及未來中中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的問問題?！錾虡I(yè)地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的競爭爭更多的的從開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)向招招商、運(yùn)運(yùn)營競爭爭短期調(diào)整整長期向向好表現(xiàn)現(xiàn)第二部分市場篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展消費(fèi)水平提升城市化發(fā)展123商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅地產(chǎn)的的區(qū)別三個(gè)發(fā)展展階段我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)問問題眾多多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)高速發(fā)展、、城市化進(jìn)程程加快等因素素驅(qū)動，中國國二三線城市市規(guī)模和城市市建設(shè)普遍面面臨升級的需需求，商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入入放量擴(kuò)展階階段發(fā)展驅(qū)動因素素第二部分市場篇導(dǎo)致商業(yè)格局局變化的主要要驅(qū)動因素為為：人口規(guī)模模的增長、住住宅房地產(chǎn)開開發(fā)、交通通系統(tǒng)建設(shè)和和政策規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)向人口規(guī)模的增增長是城市商商業(yè)格局變化化的內(nèi)在驅(qū)動動因素1住房開發(fā)的規(guī)規(guī)模、分布和和價(jià)格是導(dǎo)致致商業(yè)格局變變化的主要因因素2交通系統(tǒng)的建建立和完善為為城市變遷提提供支持3政府政策、規(guī)規(guī)劃是城市發(fā)發(fā)展的一個(gè)指指導(dǎo)方向4商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好第二部分市場篇區(qū)域人口規(guī)模模增長、人口口遷移和消費(fèi)費(fèi)需求變化是是商業(yè)格局形形成的內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動因素消費(fèi)需求變化化?隨著居民收入入水平的不斷斷提高，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)發(fā)生了較大變變化，人們對對購物場所的的環(huán)境、服服務(wù)及便利性性提出了更高高的要求，，客觀上催生生了大型購物物中心的出現(xiàn)現(xiàn)?大型超市、購購物中心的出出現(xiàn)，影響著著周邊商圈圈的發(fā)展居民購買力不不斷提高?區(qū)域人均可支支配收入水平平?居民富裕程度度和購買力的的提高，對商商業(yè)格局的的變化有促進(jìn)進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好人口規(guī)模增長長?區(qū)域戶籍人口口增長率；外外來暫住人口口增長率?人口規(guī)模的膨膨脹對傳統(tǒng)商商業(yè)格局提出出了巨大的挑挑戰(zhàn)，目前的的商業(yè)狀況已已不能適應(yīng)需需求人口遷移從人口遷移情情況看，遷入入人口的增加加，導(dǎo)致該城城市或區(qū)域成成為人口導(dǎo)入入型的城市或或區(qū)域。第二部分市場篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好第二部分市場篇中國城市化進(jìn)進(jìn)程和城市群群聯(lián)動發(fā)展步步伐的加快是是商業(yè)地產(chǎn)總總量發(fā)展的另另一個(gè)契機(jī)機(jī)商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好第二部分市場篇商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好類型明細(xì)項(xiàng)目零售商業(yè)地產(chǎn)購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場……主題式商業(yè)地產(chǎn)奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè)兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型商業(yè)建筑體復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù)中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展中國城市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將將由過去的單單一模式向多多種功能為一一體的現(xiàn)代綜綜合開發(fā)模式式轉(zhuǎn)變展望一未來展望第二部分市場篇開發(fā)主體：集集團(tuán)化開發(fā),連鎖經(jīng)營將成成主流展望二并購整合推動動行業(yè)內(nèi)上市市公司外延擴(kuò)擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物物業(yè)成為并購購主要對象展望三一線城市的商商業(yè)地產(chǎn)部正正由開發(fā)時(shí)代代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時(shí)時(shí)代展望四二三線城市商商業(yè)地產(chǎn)將迎迎來井噴期。。具有顯著的的人口導(dǎo)入型型特點(diǎn)的城市市區(qū)域是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得得期待的區(qū)域域，潛在著較較大商機(jī)展望五由資產(chǎn)銷售型型逐步轉(zhuǎn)移到到資產(chǎn)經(jīng)營型型，獲取穩(wěn)定定的現(xiàn)金流展望六體驗(yàn)式消費(fèi)的的商業(yè)模式將將受到更多關(guān)關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住住宅地產(chǎn)的區(qū)區(qū)別三個(gè)發(fā)展階段段我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快快短期調(diào)整長期期看好未來展望第二部分市場篇壹理論篇貳市場篇叁借鑒篇肆建議篇一、富力地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模模式二、陽光股份份商業(yè)運(yùn)營模模式三、萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模模式四、大拇指廣廣場商業(yè)運(yùn)營營模式四、海上海商商業(yè)運(yùn)營模式式標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營營模式研究企業(yè)篇----富力地產(chǎn)項(xiàng)目理念項(xiàng)目定位第三部分借鑒篇利用住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)商業(yè)，，實(shí)現(xiàn)住宅小小區(qū)商業(yè)價(jià)值值最大化。富力地產(chǎn)的商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目雖然分布在在廣州、北京京、天津、惠惠州等地，表表面上看來專專業(yè)市場、寫寫字樓、酒店店、公寓等什什么類型都有有。其實(shí)富力除珠珠江新城外，，并不直接單單獨(dú)去建任何何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，它的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上上都是利用住住宅小區(qū)為依依托進(jìn)行的配配套開發(fā)，如富力兒童城城是富力廣場場住宅樓的裙裙樓、富力鞋鞋城是富力環(huán)環(huán)市西苑住宅宅的配套、北北京富力萬麗麗酒店是北京京富力城住宅宅小區(qū)的配套套、北京富力力商業(yè)中心是是北京富力城城住宅小區(qū)的的配套、天津津富力萬麗酒酒店是天津富富力城住宅小小區(qū)的配套、、富力珠寶城城是富力信然然廣場住宅的的配套等等。。富力的住宅小小區(qū)都沒有單單純的全部建建成住宅，而而是利用其中中部分地面建建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)配套，從而而使得住宅小小區(qū)的商業(yè)價(jià)價(jià)值最大化，，尤其是專業(yè)業(yè)市場，富力力都是利用小小區(qū)住宅的裙裙樓來建設(shè)，，其商業(yè)價(jià)值值比通常的超超市、餐飲要要大得多。利用住宅小區(qū)區(qū)周邊成熟商商圈，成功融融入商圈，建建設(shè)專業(yè)市場場和商業(yè)中心心。富力的專業(yè)市市場都不是專專業(yè)建設(shè)的獨(dú)獨(dú)立的專業(yè)市市場，而是如如果住宅小區(qū)區(qū)周邊恰好有有成熟專業(yè)市市場商圈，富富力就會利用用其住宅小區(qū)區(qū)的裙樓或配配套建設(shè)一個(gè)個(gè)小型的專業(yè)業(yè)市場，這樣樣借機(jī)融入商商圈。其專業(yè)業(yè)市場與其說說是一個(gè)獨(dú)立立的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，不如如理解為住宅宅小區(qū)的一部部分。逸景翠園建設(shè)設(shè)廣州紡織博博覽中心就是是類似的定位位，標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營營模式研究企業(yè)篇----富力地產(chǎn)運(yùn)營管理收益模式運(yùn)營管理第三部分借鑒篇利用專業(yè)運(yùn)營營機(jī)構(gòu)，出讓讓部分營業(yè)收收入，以求雙雙贏。富力的酒店、、公寓、寫字字樓以及將要要建設(shè)的北京京富力城小區(qū)區(qū)的社區(qū)型Mall，富力都是采采取自己投資資開發(fā)建設(shè)，，然后由專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管管理，由此出出讓20-30%營業(yè)收入的方方式來以求雙雙贏，這也是是富力的酒店店、公寓、寫寫字樓等常見見商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目這幾年獲獲得飛速發(fā)展展的原因所在在，實(shí)際上富富力只是建設(shè)設(shè)，運(yùn)營交由由合作方。早期出售為主主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為出租為主主。富力在2003年開始建設(shè)第第一個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目富力力兒童城時(shí)，，公司的資金金并不雄厚，，所以其早期期的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目如兒童童城、愛丁堡堡公寓、盈隆隆大廈、科訊訊大廈、鞋城城、珠寶城等等，除保留底底商外，全部部出售以盡快快回籠資金，，到現(xiàn)在其已已經(jīng)擁有雄厚厚的實(shí)力，故故其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為出租為主主，如富力中中心全部出租租，北京富力力城商業(yè)中心心全部出租等等。發(fā)展方向主推成成熟的的寫字字樓、、酒店店/公寓，，因地地制宜宜適量量發(fā)展展小型型商貿(mào)貿(mào)物流流富力雖雖然首首個(gè)商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目是是專業(yè)業(yè)市場場兒童童城，，但從從其在在建和和規(guī)劃劃的項(xiàng)項(xiàng)目來來說，，主推推是成成熟穩(wěn)穩(wěn)定的的寫字字樓和和酒店店/公寓，，其目目前在在建的的酒店店數(shù)量量達(dá)到到7個(gè)，寫寫字樓樓9個(gè)，這這在國國內(nèi)一一線房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司里面面應(yīng)是是規(guī)模模最大大的。。至于于專業(yè)業(yè)市場場的商商貿(mào)物物流，，其主主要是是依托托住宅宅小區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)位，，如果果周邊邊有成成熟商商圈，，就發(fā)發(fā)展裙裙樓式式的小小型項(xiàng)項(xiàng)目，，如果果沒有有就不不會專專業(yè)建建立獨(dú)獨(dú)立的的大型型商貿(mào)貿(mào)物流流項(xiàng)目目，所所以其其主線線還是是寫字字樓酒酒店，，這也也是國國際公公認(rèn)成成熟的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，能能為其其將來來分拆拆為REITs海外外上上市市作作好好準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。至至于于其其它它類類型型的的項(xiàng)項(xiàng)目目如如工工業(yè)業(yè)園園等等，，也也不不排排除除其其未未來來會會進(jìn)進(jìn)入入。。標(biāo)桿桿商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營模模式式研研究究企業(yè)業(yè)篇篇----富力力地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展策略運(yùn)營營管管理理第三部分借鑒篇小規(guī)規(guī)模?？炜焖偎偾星腥肴耄?，搶搶占占先先機(jī)機(jī)，，先先快快后后穩(wěn)穩(wěn)。。富力力早早期期并并非非實(shí)實(shí)力力雄雄厚厚的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商，，但但其其又又早早在在2003年就就開開始始切切入入商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，比比很很多多當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)大大型型的的地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司都都早早，，所所以以他他講講究究的的是是快快的的策策略略，，采采取取的的是是““快快魚魚吃吃慢慢魚魚””的的方方式式，，搶搶占占先先機(jī)機(jī)，，獲獲得得市市場場，，先先求求快快，，到到后后來來再再逐逐步步建建設(shè)設(shè)大大型型的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目如如55層的富力力中心、、卡爾頓頓酒店、、君悅酒酒店等，，以求穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，先快快后穩(wěn)，，非常適適合于富富力這樣樣由小型型地產(chǎn)商商快速成成長為一一線大型型地產(chǎn)商商的策略略，當(dāng)然然在其現(xiàn)現(xiàn)在發(fā)展展?fàn)畲蠛蠛螅渖躺虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目明明顯呈現(xiàn)現(xiàn)大型化化。項(xiàng)目區(qū)位市區(qū)核心心地段，，尤其是是CBD區(qū)域富力地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)源源起步于于對廣州州市區(qū)內(nèi)內(nèi)廠房的的拆遷后后建設(shè)住住宅小區(qū)區(qū)，在廣廣州拆遷遷數(shù)個(gè)工工廠后奠奠定了它它在房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中的基基礎(chǔ)，所所以富力力很長時(shí)時(shí)間一直直遵行這這樣的項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位選擇，，目前富富力的項(xiàng)項(xiàng)目基本本上都位位于市區(qū)區(qū)核心地地段，尤尤其是CBD區(qū)域，廣廣州珠江江新城CBD富力擁有有多達(dá)10塊土地，，包括最最新獲得得的獵德德村地塊塊，在市市區(qū)核心心地段的的地塊，，相對來來說無論論是建設(shè)設(shè)寫字樓樓、酒店店/公寓還是是商貿(mào)城城專業(yè)市市場，都都擁有相相當(dāng)?shù)牡氐乩麅?yōu)勢勢，從這這點(diǎn)來說說，富力力商業(yè)地地產(chǎn)的區(qū)區(qū)位選擇擇是較成成功的。。標(biāo)桿商業(yè)業(yè)運(yùn)營模模式研究究企業(yè)篇----陽光股份份第三部分借鑒篇08年運(yùn)營面面積達(dá)達(dá)到27.4萬平方米租金金收入達(dá)到1.47，09年運(yùn)營面積將將達(dá)到38.9萬平方米，09年的租金收入入達(dá)到2.18億元，07年GIC的入主促使陽陽光股份產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型單傳的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商由自有物業(yè)租租賃業(yè)務(wù)與房房地產(chǎn)并舉逐逐步向商業(yè)地地產(chǎn)轉(zhuǎn)型07年年報(bào)指出，，公司未來新新的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)是，成為““中國領(lǐng)先的的商業(yè)地產(chǎn)集集團(tuán)”，并將將2008年確立為“戰(zhàn)戰(zhàn)略基礎(chǔ)年””。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營營模式研究企業(yè)篇----陽光股份第三部分借鑒篇＊區(qū)域選址：立足于北京及及環(huán)渤海區(qū)域域，同時(shí)兼顧顧其他有潛力力或者有合適適項(xiàng)目的區(qū)域域＊開發(fā)模式1.選址搶占先機(jī)機(jī)，形成區(qū)位位優(yōu)勢2.訂單式建設(shè)有有利于復(fù)制和和擴(kuò)張3.通過長期經(jīng)營營實(shí)現(xiàn)價(jià)值4.已形成兩種成成熟的運(yùn)營模模式根據(jù)位置和引引入的主力店店不同已有兩兩種比較成熟熟的運(yùn)營模式式。模式二：社區(qū)區(qū)商業(yè)中心模模式選址：位于相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的人口聚居居區(qū)。主力店及其他他商鋪：以家樂?；蚧蛘呶譅柆敒闉橹髁Φ?，引引入餐飲、服服裝及其他生生活配套店鋪鋪，由陽光股股份招商的客客戶相對較多多，需要對整整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行行整體定位和和規(guī)劃。典型項(xiàng)目：位于通州的的宜商嘉和項(xiàng)項(xiàng)目，沈陽世世達(dá)物流項(xiàng)目目。模式一：城市市區(qū)域商業(yè)中中心模式選址：位于市中心或或城市副中心心較近區(qū)域。。不僅覆蓋周周邊居住人口口，也可吸引引小部分流動動的非居住人人口。主力店：引入伊藤洋華華堂經(jīng)營的綜綜合小型百貨貨為主力店，，商場地下也也是由洋華堂堂經(jīng)營的面積積約5000-10000平方米的超市市。其他商鋪：在在洋華堂以外外的區(qū)域引入入一些餐飲及及其他生活配配套店鋪，典型項(xiàng)目：如北京的陽光光大廈（除寫寫字樓部分））、正在建設(shè)設(shè)中的朝陽十十里堡A-ZTOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大大廈（北苑））標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營營模式研究企業(yè)篇----萬達(dá)地產(chǎn)第三部分借鑒篇大連萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)成立于1988年，已發(fā)展成成為以商業(yè)地地產(chǎn)、高級酒酒店、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、連鎖百百貨為四大支支柱產(chǎn)業(yè)的大大型企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，資產(chǎn)400億元，年銷銷售額300億元，年納納稅20億元。萬達(dá)達(dá)集團(tuán)在全全國四十多多個(gè)城市投投資項(xiàng)目，，已在全國國開業(yè)19個(gè)萬達(dá)廣場場，6家五星級酒酒店，持有有的收租物物業(yè)面積達(dá)達(dá)到300萬平方米。。萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)計(jì)劃到2010年，資產(chǎn)超超過600億元，年銷銷售收入超超過400億元，年利利潤超過60億元，年年納稅超過過30億元，開業(yè)業(yè)40個(gè)萬達(dá)廣場場、16家五星級酒酒店、70家影城600塊電影銀幕幕、25家連鎖百貨貨，持有的的收租物業(yè)業(yè)面積超過過600萬平方米，，成為中國國一流的企企業(yè)集團(tuán)。。資料來源：：萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)網(wǎng)站標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)運(yùn)營模式研研究企業(yè)篇----萬達(dá)地產(chǎn)第三部分借鑒篇第一代產(chǎn)品品第二代產(chǎn)品品2002-2003年純商業(yè)業(yè)盒子式（1）選擇省會會或中心城城市布局;（2）選址都在在城市最核核心商圈;（3）占地面積積在1.2-2萬平，建筑筑面積在4-6萬平左右;（4）主力店一一般3家，沃爾瑪瑪超市、家家具家電專專業(yè)賣場及及萬達(dá)影院院;（5）1層為精品、、服飾，2、3層為超市，，4層為專業(yè)賣賣場和影院院;（6）建筑形態(tài)態(tài)都為單個(gè)個(gè)盒子式。。案例：長沙沙萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場、南南昌萬達(dá)商商業(yè)廣場2004年純商業(yè)組組合式（1）選擇省會會或中心城城市布局;（2）選址都在在城市最核核心商圈;（3）占地面積積在5萬平左右，，建筑面積在在15萬平左右;（4）主力店一一般為4家，百貨、、超市、建材家電電專業(yè)賣場場、影院;（5）每個(gè)主力力店都為一一個(gè)單體盒盒子，由多個(gè)盒盒子組成商商業(yè)廣場。。案例：沈陽陽萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場、天天津萬達(dá)廣場。第三代產(chǎn)品品2006年后多產(chǎn)品品綜合體（1）選擇省會會或中心城城市布局;（2）選址址在城城市副副中心心或新新區(qū)的的中心心;（3）占地地面積積在10-20萬平，，建筑筑面積積在在40-80萬平，，其中中商業(yè)業(yè)規(guī)模模在15-20萬平左左右右;（4）產(chǎn)品品一般般涵蓋蓋了星星級酒酒店、、寫字字樓、、酒店店式公公寓（（SOHO）、商商業(yè)街街區(qū)、、廣場場及高高尚居居住社社區(qū)區(qū)等組組成;（5）商業(yè)業(yè)的主主力店店一般般為百百貨、、超市市、專專業(yè)賣賣場、、影院院、美美食等等;（6）建筑筑形式式為綜綜合體體，以以盒子子+街區(qū)+高層的的組合合形式式;標(biāo)桿商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營模模式研研究企業(yè)篇篇----萬達(dá)地地產(chǎn)第三部分借鑒篇萬達(dá)商商業(yè)地地產(chǎn)的的前期期經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和教教訓(xùn)：：用住宅宅開發(fā)發(fā)手法法做商商業(yè)地地產(chǎn)。。不了解解商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資資的規(guī)規(guī)律，，對風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)估估計(jì)不不足，，更沒沒有資資本支支撐中中長期期投資資，對對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)后期期運(yùn)營營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)估計(jì)計(jì)不足足。分割出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪，，造成難以以統(tǒng)一經(jīng)營營。對“訂單地地產(chǎn)”寄予予了過高的的非理性的的期待。萬達(dá)一度只只顧借助沃沃爾瑪主力力店的優(yōu)勢勢，全力促促銷商鋪，，賣完不管管或亂管，，不明白城城市綜合體體的整體產(chǎn)產(chǎn)品及其投投資配制,造成早期項(xiàng)項(xiàng)目的商戶戶造反,吃了大虧沒有堅(jiān)實(shí)的的資金實(shí)力力。招商工工作中過于于強(qiáng)調(diào)資金金的回籠，，特別是項(xiàng)目目經(jīng)理在本本位利益基基礎(chǔ)上過分分追求銷售售數(shù)量、快快速的現(xiàn)金金回報(bào)和速速度，而缺缺乏對投資資類型、經(jīng)經(jīng)營品類、、已售未售售商鋪的控控制，過于于追求商鋪鋪銷售利潤潤的最大化化，而忽視視了商鋪投投資者和商商業(yè)租戶利利益的保護(hù)護(hù)。第六、缺缺乏有成熟熟經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃、、招商管理理和運(yùn)營管管理團(tuán)隊(duì)，，項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)組合人為為硬來，功功能匹配缺缺位，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目在招招商上都感感覺乏力。。商業(yè)地產(chǎn)的的長期運(yùn)營營性質(zhì)決定定了商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目需需要一個(gè)長長期的市場場培育期，，需要長期期的收益獲獲得穩(wěn)定的的現(xiàn)金流，，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的命脈是是物業(yè)的使使用價(jià)值，，所以，這這是萬達(dá)花花了幾十億億大價(jià)錢買買的教訓(xùn)。。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)運(yùn)營模式研研究企業(yè)篇----萬達(dá)地產(chǎn)第三部分借鑒篇萬達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)管理在在教訓(xùn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的積極極改進(jìn)措施施：萬達(dá)開始改改變過去追追求銷售收收益