世聯(lián)-山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終課件

山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿謹(jǐn)呈：山西運(yùn)城東星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿謹(jǐn)呈：山西運(yùn)城東我們的工作內(nèi)容及提交成果

07-01-23——07-01-2707-01-28——07-02-06項(xiàng)目解析與項(xiàng)目界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究整體市場研究城市規(guī)劃背景研究可參考的案例借鑒項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目配套建議平面規(guī)劃建議分期策略與建議5個日歷天前期市場調(diào)研階段10個日歷天項(xiàng)目背景研究23個日歷天核心成果形成時(shí)間進(jìn)度階段劃分工作內(nèi)容07-02-07——07-03-07市場宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研城市發(fā)展與總體規(guī)劃房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士深度訪談不同層級消費(fèi)者訪談?wù)賳T訪談1.《整體定位及發(fā)展建議中期溝通稿》提交成果項(xiàng)目終稿匯報(bào)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略補(bǔ)充、調(diào)整與修改07-03-08——07-03-221《整體定位及發(fā)展建議報(bào)告》終稿2我們的工作內(nèi)容及提交成果

07-01-23——07-01-2本次研究的思路框架客戶目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定總體市場分析判斷房地產(chǎn)市場規(guī)律研究三線城市成功開發(fā)案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目背景市場判斷機(jī)會與問題整體定位主要的研究內(nèi)容中期成果匯報(bào)思路物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)建議3本次研究的思路框架客戶目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定總體市場分析一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定4一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)4項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)——顧問工作圍繞實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行2利潤目標(biāo)——充分挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化1開發(fā)周期——在3-4年的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)與銷售3品牌目標(biāo)——通過項(xiàng)目成功開發(fā)，樹立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供品牌支持啟動資金2000萬，保證資金回?cái)n，保證項(xiàng)目滾動持續(xù)開發(fā)5項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)——顧問工作圍繞實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行2利潤目標(biāo)——一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定6一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)6項(xiàng)目地塊位于機(jī)場大道，同時(shí)毗鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是機(jī)場到市區(qū)的必經(jīng)之路項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于城市建成區(qū)邊緣，禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰空港新區(qū)，位于運(yùn)城城市門戶區(qū)；地塊位置：項(xiàng)目位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰規(guī)劃的豪德光彩物流中心；對外聯(lián)系：地塊緊鄰城市機(jī)場高速南側(cè)，對外交通便利；城市門戶新區(qū)項(xiàng)目位于機(jī)場大道中段，同時(shí)緊鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及過境高速路的入口，是運(yùn)城對外聯(lián)系的必經(jīng)之路，是城市發(fā)展的門戶區(qū)域。運(yùn)城機(jī)場南風(fēng)廣場鹽湖機(jī)場大道8千米5千米禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)過境高速7項(xiàng)目地塊位于機(jī)場大道，同時(shí)毗鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運(yùn)城城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，具備良好的發(fā)展?jié)摿\(yùn)城市城市主要發(fā)展方向：向東、北方向發(fā)展；發(fā)展方向上的主導(dǎo)功能：運(yùn)城市政府向東搬遷，鹽湖區(qū)政府搬遷到城市北部；運(yùn)三高速公路以東方向?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，該片區(qū)位于城區(qū)東北側(cè)，東起209國道，西至運(yùn)三高速路，北起姚暹渠，南至湯里村。區(qū)位條件老城區(qū)城市規(guī)劃新區(qū)城市發(fā)展方向本案運(yùn)城機(jī)場運(yùn)城市城市主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向北；

項(xiàng)目地塊位于城市重點(diǎn)地發(fā)展方向上；8地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運(yùn)城城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，具備良好項(xiàng)目緊鄰城市主干道，交通位置優(yōu)越，距離運(yùn)城機(jī)場和城市中心區(qū)的車程都在15分鐘以內(nèi)南風(fēng)廣場為運(yùn)城人心理認(rèn)知的中心區(qū)，地塊通過機(jī)場路和人民南路連接；項(xiàng)目地塊距離城市中心距離為5公里，車行時(shí)間在15分鐘之內(nèi)；交通優(yōu)勢南風(fēng)廣場關(guān)公機(jī)場運(yùn)城關(guān)公機(jī)場作為服務(wù)晉南地區(qū)唯一的機(jī)場，已經(jīng)開通北京、廣州、上海、成都、深圳五條航線，目前已運(yùn)送旅客13萬人次；項(xiàng)目地塊距離關(guān)公機(jī)場距離7-8公里，車行距離在10分鐘之內(nèi)；項(xiàng)目地塊距離城市中心區(qū)和關(guān)公機(jī)場的車程距離都在15分鐘之內(nèi)，交通便利；8千米5千米機(jī)場大道鹽湖運(yùn)三高速項(xiàng)目地塊距離運(yùn)三高速在1公里之內(nèi)，可以便捷的進(jìn)入高速公路，增加了項(xiàng)目對外的交通聯(lián)系；9項(xiàng)目緊鄰城市主干道，交通位置優(yōu)越，距離運(yùn)城機(jī)場和城市中心區(qū)的項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的多個重點(diǎn)工程，完善區(qū)域的配套，提高區(qū)域價(jià)值，提高區(qū)域的市場認(rèn)知度北側(cè)為規(guī)劃的豪德物流中心，為城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，總占地面積2580畝，總建面85萬平米，一期預(yù)計(jì)今年9月開業(yè)經(jīng)營；地塊東側(cè)為運(yùn)城鋼材中心，現(xiàn)已動工建設(shè)；政府將主導(dǎo)禹都市場搬遷到此，大批的商貿(mào)業(yè)主為本項(xiàng)目提供潛在客戶；地塊東北側(cè)為規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，包括長途客運(yùn)和城市公交客運(yùn)；按國家二級站標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建成后，年運(yùn)送旅客50萬人次，年收入120萬美元。客運(yùn)東站建成后，將增加運(yùn)城和周邊的交通往來和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；物流中心和鋼材中心的私營業(yè)主為項(xiàng)目提供了大批的潛在置業(yè)客戶；城市客運(yùn)東站的建設(shè)增加了運(yùn)城對外交通往來和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；10項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的多個重點(diǎn)工程，完善區(qū)域的配套，提高區(qū)域價(jià)火車東站的投入使用，將帶動周邊商業(yè)快速聚集發(fā)展，為居住區(qū)提供完善生活配套地塊東側(cè)為規(guī)劃中的火車東站，由現(xiàn)在的南通蒲鐵路安邑站改造，現(xiàn)在已進(jìn)行擴(kuò)能擴(kuò)股工程。未來以東站廣場為中心，將規(guī)劃商業(yè)金融街。東站投入使用后，將帶動周邊商業(yè)及居住區(qū)快速發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯。隨著東站周邊的成熟，火車的噪音問題必將提上議事日程，由政府牽頭解決?；疖嚃|站本項(xiàng)目安邑火車站現(xiàn)狀擴(kuò)能擴(kuò)股改造火車東站將帶動周邊商業(yè)快速發(fā)展，成為住宅的便利生活配套。擴(kuò)股工程進(jìn)行狀況規(guī)劃商業(yè)金融街11火車東站的投入使用，將帶動周邊商業(yè)快速聚集發(fā)展，為居住區(qū)提供地塊周邊教育配套完善，臨近康杰中學(xué)校區(qū)，人文教育氛圍濃厚康杰中學(xué)康杰中學(xué)建校1945年，學(xué)校占地100畝，建筑面積10萬平米；康杰中學(xué)名人輩出，現(xiàn)在幾乎每年都培育出文理狀元，聲名遠(yuǎn)播；康杰中學(xué)的教職工以及慕名而來的學(xué)生家長可能是項(xiàng)目的潛在客戶；水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院距離項(xiàng)目地塊約為3公里，占地面積420畝，現(xiàn)有教職工350余人，在校學(xué)生3500人；水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院為項(xiàng)目提供了良好的教育配套；地塊周邊的康杰中學(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套資源；12345康杰中學(xué)幼兒園安邑小學(xué)安邑初中水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院本項(xiàng)目12地塊周邊教育配套完善，臨近康杰中學(xué)校區(qū)，人文教育氛圍濃厚康杰項(xiàng)目指標(biāo)：中等規(guī)模以住宅為主項(xiàng)目，中低容積率（可調(diào)整），沒有其他明確限制1、占地面積：10萬平米，合150畝；2、容積率：政府要求在1.0左右，可適度調(diào)整；3、用地性質(zhì)：住宅物業(yè)為主，物業(yè)形式?jīng)]有限制，建設(shè)部分配套商業(yè)；商業(yè)規(guī)模，物業(yè)形式?jīng)]有限制機(jī)場大道安中路鐵南路項(xiàng)目地塊城市道路地塊綠線地塊紅線項(xiàng)目地塊可能取得土地13項(xiàng)目指標(biāo)：中等規(guī)模以住宅為主項(xiàng)目，中低容積率（可調(diào)整），沒有地塊成不規(guī)則長方形，內(nèi)部平坦，進(jìn)入性與展示性均佳，周邊城市形象較差東至北至地塊內(nèi)部地塊北側(cè)機(jī)場高速路地塊西鋼結(jié)構(gòu)工廠地塊南側(cè)鐵路西至地塊南側(cè)現(xiàn)狀道路南至地塊東南側(cè)供銷社地塊東北側(cè)風(fēng)機(jī)制造廠地塊西現(xiàn)狀道路項(xiàng)目地塊14地塊成不規(guī)則長方形，內(nèi)部平坦，進(jìn)入性與展示性均佳，周邊城市形項(xiàng)目地塊內(nèi)部存在一些負(fù)面因素，特別是地塊南部的南同蒲鐵路影響較大，在規(guī)劃中應(yīng)予以有效的規(guī)避低壓走廊：地塊內(nèi)部有一條低壓線路，穿過地塊中部；低壓走廊有一定的安全隱患，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中應(yīng)予以規(guī)避，在施工中最好采用地埋的處理方式；南同蒲鐵路：南同蒲鐵路經(jīng)過項(xiàng)目地塊南側(cè)，是山西省重要的交通動脈，通行區(qū)間自太原到風(fēng)陵渡,長505公里；不利因素：鐵路通行頻率較高，地塊離安邑站較近，地塊的震動和噪音的影響比較大；低壓走廊鐵路鐵路低壓走廊15項(xiàng)目地塊內(nèi)部存在一些負(fù)面因素，特別是地塊南部的南同蒲鐵路影響項(xiàng)目地塊解析回顧1、優(yōu)越的區(qū)位地塊位于運(yùn)城市城市老城區(qū)邊緣，城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，位于城市發(fā)展的新區(qū)；地塊位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰機(jī)場新區(qū)，是運(yùn)城城市門戶區(qū)。2、交通條件便利對外交通便利，距離運(yùn)城城市中心和關(guān)公機(jī)場的車程都在15分鐘之內(nèi)；緊鄰規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，為項(xiàng)目提供了良好的對外交通條件。3、良好的配套資源規(guī)劃中的豪德物流中心、鋼材市場以及運(yùn)城東站，為項(xiàng)目提供了配套資源，同時(shí)提供了大量的潛在客戶；運(yùn)城市名?？到苤袑W(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套。1、南同蒲鐵路：南同蒲鐵路位于地塊南側(cè)，列車噪音問題對項(xiàng)目存在影響；2、低壓走廊：低壓走廊橫穿地塊，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中應(yīng)予以考慮，通過和電力部門協(xié)調(diào)，在施工中以地埋的方式予以規(guī)避；項(xiàng)目優(yōu)勢條件需要規(guī)避因素16項(xiàng)目地塊解析回顧1、優(yōu)越的區(qū)位1、南同蒲鐵路：南同蒲鐵路位于一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定17一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)17城市門戶新區(qū)機(jī)遇：城市投資力度大政策傾斜，區(qū)域快速發(fā)展，價(jià)值迅速提升；同時(shí)城市形象的不斷提升，為高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)提供條件；挑戰(zhàn)：區(qū)域現(xiàn)狀較差，存在一定程度陌生感；成熟需要過程及時(shí)間；中等規(guī)模分期開發(fā)機(jī)遇：降低持有風(fēng)險(xiǎn)，靈活性可操作性提高；挑戰(zhàn)：規(guī)模的限制，不能形成規(guī)模效應(yīng)，市場影響力相對較弱；保證滾動持續(xù)開發(fā)，要求首戰(zhàn)必勝

以住宅開發(fā)為主機(jī)遇：項(xiàng)目可快速變現(xiàn)，降低持有風(fēng)險(xiǎn)。挑戰(zhàn)：必須保證現(xiàn)金流，以確保滾動開發(fā)；保證項(xiàng)目整體利潤，最大挖掘市場價(jià)值；項(xiàng)目屬性界定城市門戶新區(qū)、中等規(guī)模分期開發(fā)、以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目18城市門戶新區(qū)機(jī)遇：城市投資力度大政策傾斜，二、市場背景分析城市宏觀背景分析城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié)運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析19二、市場背景分析城市宏觀背景分析19運(yùn)城位踞“黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)摿薮筮\(yùn)城市位于山西省南端，處山西、陜西、河南三省的交匯點(diǎn)，同鄰省的渭南市和三門峽市一起構(gòu)成黃河中游“金三角”。運(yùn)城是黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，2005年生產(chǎn)總值達(dá)到470．8億元，在整個中西部地區(qū)中極具經(jīng)濟(jì)競爭力，對周邊區(qū)域的帶動作用毋庸置疑。運(yùn)城是山西“大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶”的端點(diǎn)，聚集了大批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展提供了強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支撐體系。鄭州西安三門峽洛陽太原大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶城市地位黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)運(yùn)城渭南20運(yùn)城位踞“黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)撨\(yùn)城市在省內(nèi)具有重要經(jīng)濟(jì)地位，未來將建設(shè)成為黃河三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市運(yùn)城市2005年生產(chǎn)總值達(dá)到470.8億元，占山西省全省比重的11.4％，在全省經(jīng)濟(jì)總量排名第三。運(yùn)城是山西重要的能源重化工基地，擁有南風(fēng)集團(tuán)、運(yùn)城制版集團(tuán)、山西鋁廠等大批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。運(yùn)城礦產(chǎn)資源十分豐富，銅礦儲量屬全國第六位?！斑\(yùn)城十一五綱要”中明確提出，將運(yùn)城市建設(shè)成晉陜豫黃河金三角地區(qū)工貿(mào)旅游中心城市的目標(biāo)。城市概況05年省內(nèi)消費(fèi)品零售額及進(jìn)出口總額排名前六位05年省內(nèi)生產(chǎn)總值及工業(yè)增加值排名前六位21運(yùn)城市在省內(nèi)具有重要經(jīng)濟(jì)地位，未來將建設(shè)成為黃河三角地區(qū)工貿(mào)運(yùn)城運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，是連接中西部的“橋頭堡”，為發(fā)展提供有力條件運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，境內(nèi)同蒲鐵路線橫穿南北，運(yùn)風(fēng)高速公路、運(yùn)三高速公路和侯運(yùn)高速公路，禹門口、風(fēng)陵渡及三門峽三座黃河公路大橋聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽、鄭州和西安形成縱橫交錯的公路網(wǎng)絡(luò)。運(yùn)城關(guān)公機(jī)場的投入使用使運(yùn)城進(jìn)一步成為中部交通旱碼頭，為運(yùn)城帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。交通條件209國道運(yùn)三高速同蒲鐵路運(yùn)風(fēng)高速大運(yùn)高速108國道209國道310國道310國道三門峽大禹渡禹門口永濟(jì)臨猗侯馬風(fēng)凌渡22運(yùn)城運(yùn)城具有得天獨(dú)厚的交通條件，是連接中西部的“橋頭堡”，為近年運(yùn)城GDP快速增長，經(jīng)濟(jì)處于高位發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)資料來源：運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)概覽GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系近五年運(yùn)城全市GDP運(yùn)行狀況近五年運(yùn)城人均GDP增長運(yùn)城2006年1-11月全市GDP399.1億元，同比增長14.8%，占全省GDP的12.0%，增幅比全省的11.6%高3.2個百分點(diǎn)。總量排名第三；增長速度排名第三。運(yùn)城歷年人均GDP均呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展期，根據(jù)GDP增速和房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系判斷，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。城市宏觀經(jīng)濟(jì)4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滯萎縮穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展元億元23近年運(yùn)城GDP快速增長，經(jīng)濟(jì)處于高位發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場高運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二產(chǎn)對生產(chǎn)總值逐步提高，至05年貢獻(xiàn)達(dá)到56%2005年運(yùn)城三產(chǎn)對生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)

運(yùn)城近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二產(chǎn)比例不斷提高，平均每五年提高8個百分點(diǎn)，至05年，二產(chǎn)比例達(dá)到55.9%。05年，二產(chǎn)總值達(dá)到470億元，對GDP貢獻(xiàn)達(dá)到56%，同期全國平均第二產(chǎn)業(yè)比重為46.2%；三產(chǎn)比例逐漸增大，貢獻(xiàn)率達(dá)到32%。全市已形成了輕紡、化工、食品、冶金、制藥、制版六大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)綜合實(shí)力已躍居全省三強(qiáng)。運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2005年運(yùn)城工業(yè)增加值居全省第三

億元24運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二產(chǎn)對生產(chǎn)總值逐步提高，至05年貢獻(xiàn)達(dá)到56%指標(biāo)增加值營業(yè)收入出口交貨值實(shí)現(xiàn)利潤總額實(shí)交稅金民營企業(yè)指標(biāo)180.6億643.3億38.9億67.98億20.5億增長幅度16.7％17.2％——16.7％15％06年運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)均呈飛速增長，連續(xù)3年全市民營經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均超過15%以上。

民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)利潤、實(shí)現(xiàn)增加值均占到全市50％以上。民營企業(yè)快速發(fā)展，帶來了從業(yè)人員數(shù)量及其收入的快速增長。資料來源：運(yùn)城統(tǒng)計(jì)年鑒、《運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)網(wǎng)》主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，積累大量社會財(cái)富產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量財(cái)富人群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng)財(cái)富階層壯大財(cái)富階層產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群運(yùn)城市個體工商業(yè)戶已發(fā)展到8.53萬戶；私營企業(yè)達(dá)到3.3萬家，注冊資本490.7億元

規(guī)模企業(yè)發(fā)展到357個，其中億元以上企業(yè)55個，5000萬—1億元企業(yè)42個，1000—5000萬元企業(yè)99個；民營企業(yè)從業(yè)人員達(dá)到68.5萬人，占運(yùn)城就業(yè)人員的70%；實(shí)交稅金20億元，占運(yùn)城稅收的31%

25指標(biāo)增加值營業(yè)收入出口交貨值實(shí)現(xiàn)利潤總額實(shí)交稅金民營民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)。2005年社會消費(fèi)品零售額達(dá)158.2億元。以連鎖經(jīng)營、物流配送等為主的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，占社會消費(fèi)品零售總額15%左右。運(yùn)城商貿(mào)聚集，帶來大量財(cái)富人群，以禹都市場為代表，集中了大量高收入私營企業(yè)主。運(yùn)城進(jìn)出口貿(mào)易總額居全省第二

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群運(yùn)城消費(fèi)品總額居全省第二

運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶來大量財(cái)富人群億元億元26民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)。運(yùn)城進(jìn)出口貿(mào)易總額居全省第城市宏觀背景分析總結(jié)運(yùn)城城市宏觀狀況良好，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：運(yùn)城據(jù)有重要區(qū)位交通條件，優(yōu)勢明顯運(yùn)城在省內(nèi)占有重要經(jīng)濟(jì)地位經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供良好基礎(chǔ)第二產(chǎn)業(yè)帶動民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶來財(cái)富人群從城市宏觀背景來看,運(yùn)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)催生大量新富階層，理論上會帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場應(yīng)該處于爆發(fā)增長階段，市場呈現(xiàn)供需兩旺的狀況？27城市宏觀背景分析總結(jié)運(yùn)城城市宏觀狀況良好，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：從城二、市場背景分析城市宏觀背景分析城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié)運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析28二、市場背景分析城市宏觀背景分析28運(yùn)城房地產(chǎn)投資增長水平落后于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2001年-2005年，運(yùn)城房地產(chǎn)投資占GDP的比例均低于正常水平。說明運(yùn)城房地產(chǎn)投資發(fā)展水平落后于運(yùn)城整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.034反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15-22%22-30%30-37%>37%10.0%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資和GDP的比例關(guān)系房地產(chǎn)投資與GDP增長29運(yùn)城房地產(chǎn)投資增長水平落后于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2001年-202001-2005運(yùn)城固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資與增長率近年來，運(yùn)城房地產(chǎn)投資一直在高速增長，雖然受宏觀調(diào)控影響，03年和06年增幅急劇下降，但仍處于高位。近年來，運(yùn)城房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)步提高，2006年達(dá)到10.2%，相對固定資產(chǎn)投資比例偏低，運(yùn)城房地產(chǎn)投資偏于保守。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%21.8%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%10.2%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%近年來運(yùn)城房地產(chǎn)投資快速增長，但相對于固定資產(chǎn)投資比例偏低，投資偏保守房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng)302001-2005運(yùn)城固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資與增長率近年來近年來運(yùn)城房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，整體呈供求平衡狀態(tài)，潛在市場競爭壓力較大2001-2005年運(yùn)城房地產(chǎn)市場竣工施工面積與銷售面積情況異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2005年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.89反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.65反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明運(yùn)城開發(fā)的總體效率不高房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增長，01-05年平均增幅達(dá)40%，市場快速發(fā)展。銷售竣工比逐年增高，05年達(dá)到89%，市場基本處于供求平衡狀態(tài)，市場主要以現(xiàn)房銷售為主。整體空置率為9.35%，但處于5-14%的合理空置區(qū)間。施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積，潛在市場競爭壓力大。商品房銷售投資比例偏低，運(yùn)城房地產(chǎn)整體開發(fā)效率較低。銷售面積、竣工面積、空置率萬平方米31近年來運(yùn)城房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，整體呈供求平衡狀態(tài)，潛在市場競總體來看，房價(jià)與銷售量增長趨勢一致，從人均銷售面積看，消化速度較慢房價(jià)與銷售近年運(yùn)城商品房銷售面積及增長近年運(yùn)城商品房銷售價(jià)格及增長總體來看，運(yùn)城商品房銷售面積與房價(jià)增長趨勢一致，房價(jià)在2005年有較大增長。2005年，運(yùn)城商品房銷售面積為75萬平米，與全市人口498.5萬人口相比，人均銷售面積為0.15:1，市場銷售速度較慢。而根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，銷售量與城市人口的比為1：1時(shí)，市場為正常的消化量。平方米元32總體來看，房價(jià)與銷售量增長趨勢一致，從人均銷售面積看，消化速個盤銷售速度普遍偏低，10~15套為較理想的銷售速度總價(jià)銷售速度101520萬元項(xiàng)目名稱單價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售速度今日名邸310045-5212套/月匯景名園250027-4012套/月運(yùn)管花園250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐東花園230013-3415套/月金兆大廈280034-507套/月畢加索388041-525套/月學(xué)府嘉園220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸華庭4300122-1462套/月鑫地陽光城195018-3315套/月海天云頂200027-337套/月金鑫錦繡花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黃金水岸3900105-1534套/月北京高爾夫花園54003300167-21374-990.5套/月-粵梅花園13809-1420套/月名人港灣300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸匯景名園運(yùn)管花園金兆大廈畢加索學(xué)府嘉園水岸華庭海天云頂中鑫美景天城北京高爾夫黃金水岸奧梅花園名人港灣天臺文花苑陽光城紫薇佳苑槐東花園錦繡花城33個盤銷售速度普遍偏低，10~15套為較理想的銷售速度總價(jià)銷售123976134141516171921242220235111218108依托城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對未來發(fā)展預(yù)期，城市房地產(chǎn)板塊已初步形成本項(xiàng)目中心區(qū)板塊東區(qū)板塊北郊板塊機(jī)場路板塊在售房產(chǎn)項(xiàng)目中心區(qū)板塊——南風(fēng)廣場及其周邊地域是公認(rèn)的城市核心，是政府辦公所在地，高檔商業(yè)、餐飲云集，擁有便捷的交通和完善的生活配套。東區(qū)、北郊板塊——由于受到鹽湖的影響，城市規(guī)劃的主導(dǎo)方向?yàn)闁|和北兩個方向，房地產(chǎn)市場發(fā)展追隨城市發(fā)展，逐步形成區(qū)塊聚集。機(jī)場路板塊——隨著運(yùn)城機(jī)場投入使用，城區(qū)通往機(jī)場的道路沿線日益成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，尤以禹都和空港開發(fā)區(qū)為最。1今日名邸2匯景名園3運(yùn)管花園4楠楓華庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐東花園8金兆大廈9畢加索10學(xué)府嘉園11申士蘭亭12天泰文化苑13水岸華庭14鑫地陽光城15海天云頂16金鑫錦繡花城17中鑫美景天城18歐香風(fēng)景19鼎鑫黃金水岸20北京高爾夫花園21粵梅花園22非?？臻g23名人港灣24非常E間34123976134141516171921242220235123976134141516171921242220235111218108運(yùn)城房地產(chǎn)項(xiàng)目板塊供給情況和價(jià)格平臺中心區(qū)板塊2500-3100元/平米依托城市核心區(qū)的便利交通和完善配套以及高認(rèn)知度，形成了高檔樓盤的聚集區(qū)。東區(qū)板塊2200-2500元/平米城市主導(dǎo)發(fā)展方向，周邊環(huán)境較好，車行交通便利，為早期富人居住區(qū)，現(xiàn)仍有大量樓盤供應(yīng)。北郊板塊1700-2000元/平米城市未來發(fā)展方向，城市規(guī)劃和政策影響，供應(yīng)不斷增加，漸成區(qū)塊，且房價(jià)較低，有較高升值潛力。機(jī)場路板塊1600-4000元/平米地處城市交通門戶，由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)禹都及空港開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景良好，成為投資新熱點(diǎn)。35123976134141516171921242220235項(xiàng)目今日名邸匯景名園運(yùn)管花園溪花園基本情況總建筑面積16000平方米，共90戶，溫泉入戶?？偨ㄖ娣e27000平方米總占地60畝，規(guī)劃住宅面積12萬平方米，約800余戶。產(chǎn)品18層塔式小高層26層板式高層19層板式高層12層板式小高層戶型面積3居147-1682居：107平米；3居：111-158平米3居：136-181平方米2居：82-112平米；3居：126-132平米；4居：147平米；復(fù)式：241平米價(jià)格均價(jià)3100，地下車位6.8萬。均價(jià)2500元，1層商業(yè)12800元，2層商業(yè)7000元。均價(jià)2500元。2430元起，均價(jià)2500元。銷售狀況06年8月銷售，12套/月06年8月開盤，12套/月銷售120套，不到1/3，7套/月——中心區(qū)板塊：傳統(tǒng)成熟居住區(qū)，供應(yīng)較少，以小高層物業(yè)為主在售項(xiàng)目掃描傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/公共交通方便/生活配套完善依托資源2500-3100元/平米平臺價(jià)格小高層和高層，以小高層為主產(chǎn)品形式開發(fā)水平普遍不高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重開發(fā)水平新增用地較少，多為舊城改造的存量用地，未來沒有大規(guī)模供應(yīng)項(xiàng)目未來供應(yīng)36項(xiàng)目今日名邸匯景名園運(yùn)管花園溪花園基本總建筑面積16000平項(xiàng)目畢加索水岸華庭紫薇佳苑槐東花園基本情況共3棟282戶層高5.4米，一梯三戶。項(xiàng)目總占地300畝，分兩期開發(fā)，一期住戶500戶、二期住戶1000戶。占地20畝占地130畝，共28棟產(chǎn)品15層小高層電梯多層、別墅普通多層普通多層戶型面積3居：106-135別墅：284-340平米；3居129-157平米；4居181-191平米；商業(yè)面積40-100平米三居132-135。2居：60-90平米；3居：104-150平米，復(fù)式180。價(jià)格均價(jià)3880元/平米（核單層均價(jià)約2000元）別墅均價(jià)4300元/平米，總價(jià)110-130萬；多層均價(jià)2200元/平米，小高層2400元/平米，地下車庫出租3000元/年，銷售5萬；商業(yè)均價(jià)3000元均價(jià)1850，地下室520（無窗）550（有窗）均價(jià)2300銷售狀況5套/月，約1/3別墅2套/月06年7月開盤，15套/月期房銷售約30-40%，15套/月東區(qū)板塊：城市早期富人聚居區(qū)，城市主力發(fā)展方向，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定創(chuàng)新在售項(xiàng)目掃描城市發(fā)展方向/周邊環(huán)境好/車行交通便利依托資源2200-2500元/平米平臺價(jià)格多層和小高層為主產(chǎn)品形式個別樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)和樓盤品質(zhì)等方面有所提升開發(fā)水平土地供應(yīng)基本完畢，未來土地供應(yīng)主要集中于鹽湖附近未來供應(yīng)37項(xiàng)目畢加索水岸華庭紫薇佳苑槐東花園基本共3棟282戶層高5.項(xiàng)目鑫地陽光城海天云頂錦繡花城中鑫美景天城基本情況總占地108畝，建筑面積12萬平方米。單體1.1萬平米，1-2層商業(yè)裙樓總占地230畝，其中一期占地80畝總占地130畝，設(shè)計(jì)1000戶，一期282戶。產(chǎn)品多層、小高層18層小高層7層電梯多層及多層7層電梯多層戶型面積2居90平米；3居117-133平米；4居161-167平米3居：137-165平米3居：140-160，邊戶1802居：83-102平米；3居：119-156平米；4居：183-190平米價(jià)格多層均價(jià)1950，高層均價(jià)2400起價(jià)：1550，均價(jià)2000，商業(yè)售價(jià)3500均價(jià)2000均價(jià)1700元/平方米；頂層復(fù)式，2200元/平方米；地下室400元/平方米銷售狀況多層已入住50%。15套/月銷售約1/3，旺季7套/月一期60%，13套/月06年9月27日開盤，20-25套/月北郊板塊：城市發(fā)展方向，受鐵路影響，產(chǎn)品價(jià)格偏低，具有一定競爭力在售項(xiàng)目掃描城市未來發(fā)展方向/距離中心區(qū)近/房價(jià)較低，有較高升值潛力依托資源1700-2000元/平米平臺價(jià)格多層和小高層，以多層為主產(chǎn)品形式產(chǎn)品設(shè)計(jì)普通，出現(xiàn)錯層、飄窗等設(shè)計(jì)開發(fā)水平城市未來市場土地供應(yīng)充足，競爭較為激烈未來供應(yīng)38項(xiàng)目鑫地陽光城海天云頂錦繡花城中鑫美景天城基本總占地108畝項(xiàng)目名人港灣黃金水岸北京高爾夫奧梅花園基本情況項(xiàng)目總占地160畝，總建筑面積20萬平方米，共980戶，一期386戶總占地600畝，一期用地147.6畝，總建筑面積58400平方米，總戶數(shù)273戶，容積率0.59，占地260畝，其中高爾夫練習(xí)場占地60畝，綜合容積率0。7，總建筑面積11萬平方米。共600戶項(xiàng)目一期占地20畝，總建筑面積20000平方米，220戶。

產(chǎn)品9-12層小高層別墅、普通多層別墅、普通多層普通多層戶型面積2居：123.72平米，3居：148.98平米、4居：148.52，復(fù)式：320平米獨(dú)棟：269-340平方米。多層：90-140平方米獨(dú)棟：310-395平米雙拼：277，288平方米聯(lián)排：265，272平方米疊拼：200平方米以上多層：80-140平方米商鋪：105-500平方米二居：83-92平米1居：52-64平米價(jià)格起價(jià)2700，均價(jià)3000。地庫只租不賣，1700元/年獨(dú)棟：均價(jià)3900元/平米,沿湖均價(jià)4500元/平米多層：1800元/平米獨(dú)棟：5400元/平米；雙拼：3300元/平米；聯(lián)排：2800元/平米；疊拼：2400元/平米；多層：1700元/平米商鋪：4500元/平米起價(jià)1200元/平米，均價(jià)1380元/平米銷售狀況06年5月開售，8套/月。06年9月29日開盤，4套/月06年5月28日開盤，獨(dú)棟，已售3套，0.5套/月20套/月機(jī)場路板塊：城市交通門戶，依托便利交通及良好環(huán)境，別墅產(chǎn)品開始出現(xiàn)在售項(xiàng)目掃描城市交通門戶/禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地/經(jīng)濟(jì)前景好依托資源多層1600-1800元/平米小高層2700元/平米別墅類2800-5400元/平米平臺價(jià)格多層為主，少量別墅物業(yè)產(chǎn)品形式別墅類產(chǎn)品出現(xiàn)，設(shè)計(jì)水平較低，概念模糊開發(fā)水平有大規(guī)模住宅用地供給，競爭較激烈未來供應(yīng)39項(xiàng)目名人港灣黃金水岸北京高爾夫奧梅花園基本項(xiàng)目總占地160運(yùn)城各房地產(chǎn)板塊對比分析對比項(xiàng)目資源分析產(chǎn)品面積價(jià)格平臺銷售速度多層小高層別墅多層小高層別墅中心區(qū)板塊依托傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/公共交通方便/生活配套完善-107-156--27-52萬-沒有形成明顯的板塊平臺銷售速度，銷售速度主要還是依據(jù)項(xiàng)目自身的因素來確定。東區(qū)板塊依托城市發(fā)展方向/周邊環(huán)境好/車行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52萬122-146萬北郊板塊依托城市未來發(fā)展方向/距離中心區(qū)近/房價(jià)較低，有較高升值潛力90-16083-190-18-33萬14-32萬-機(jī)場路板塊城市交通門戶/禹都及空港開發(fā)區(qū)所在地/經(jīng)濟(jì)前景好100-150124-150270-39574-99萬37-45萬105-213萬運(yùn)城市場特征總結(jié)：各板塊產(chǎn)品形式相對固定，中心區(qū)以小高層、高層為主，東區(qū)、北郊板塊以多層為主，部分小高層，機(jī)場路板塊以多層為主，少量別墅產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)市場最高價(jià)，各項(xiàng)目價(jià)格差異大，說明市場對別墅產(chǎn)品形式與價(jià)值沒有形成對位。市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成，獨(dú)棟產(chǎn)品面積在300平米以上，類別墅面積區(qū)間230-280平米，多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別，2居面積區(qū)間90-100平米，3居面積區(qū)間140-160平米40運(yùn)城各房地產(chǎn)板塊對比分析對比項(xiàng)目資源分析產(chǎn)品面積價(jià)格平臺銷售市場在售項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新有限，產(chǎn)品競爭力較弱，同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新1畢加索5.4米層高，躍層設(shè)計(jì)2豐喜運(yùn)管花園——3匯景名園——4今日名邸溫泉入戶5天泰文花苑——6金兆大廈地板采暖7水岸華庭溫泉入戶，閣樓8學(xué)府嘉園——9槐東花園——10黃金水岸湖景別墅11香格里拉綠谷入戶花園12鑫地陽光城——13中鑫美景天城歐式鐘樓，七層電梯多層14海天云頂——15錦繡花城——16紫薇家苑——17奧梅花園——18名人港灣入戶花園，客廳錯層19北京高爾夫花園贈送地下室20溪花園畢加索小高層建筑形式，層高5.4米，躍層戶型設(shè)計(jì)；客廳錯層，室內(nèi)樓梯，客廳挑空5.4米設(shè)計(jì)；名人港灣超大入戶花園設(shè)計(jì)，臥室采用大面積飄窗；層高3米，頂層花園平臺；美景天城社區(qū)內(nèi)部歐式鐘樓標(biāo)志性建筑，社區(qū)東南亞景觀主軸；七層電梯花園多層；41市場在售項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新有限，產(chǎn)品競爭力較弱，同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品水平整體較低，立面、園林等處理手法簡單，少數(shù)項(xiàng)目開始注重材料和色彩的利用，整體處于起步階段奧梅花園運(yùn)城相對較新穎的立面設(shè)計(jì)，通過色彩和裝飾構(gòu)件使立面有了較豐富的變化；立面材質(zhì)以瓷磚和涂料為主，材料選擇搭配缺乏品質(zhì)；名人港灣立面光影變化較豐富，立面色彩搭配較單一；社區(qū)規(guī)劃開始出現(xiàn)中心圍合布局；運(yùn)管花園立面的色彩搭配比較和諧；由于地塊大小的限制，沒有很好的社區(qū)規(guī)劃和園林，建筑過于擁擠；鑫地陽光城立面形式平淡、規(guī)矩，缺乏變化，涂料、瓷磚的色彩搭配較俗氣，降低產(chǎn)品的檔次；簡單兵營式規(guī)劃布局，過于擁擠；42產(chǎn)品水平整體較低，立面、園林等處理手法簡單，少數(shù)項(xiàng)目開始注重別墅與類別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、社區(qū)、園林、軟性服務(wù)等方面與普通住宅差別不大，不能體現(xiàn)別墅社區(qū)的品質(zhì)黃金水岸項(xiàng)目中占據(jù)水景資源的臨岸產(chǎn)品銷售較好，沒有景觀資源的產(chǎn)品則缺乏市場，表明該項(xiàng)目的別墅物業(yè)社區(qū)形象未得到認(rèn)同，只停留在天然景觀的開發(fā)；項(xiàng)目前期的物業(yè)管理服務(wù)沒有很好的體現(xiàn)，客戶沒有明顯的感知軟性服務(wù)的價(jià)值；市場上尚未出現(xiàn)純別墅物業(yè)，黃金水岸為市場較認(rèn)可的別墅物業(yè)，水岸華庭和北京高爾夫項(xiàng)目有部分別墅物業(yè)；市場上只有黃金水岸的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了低密度社區(qū)意向；黃金水岸的產(chǎn)品設(shè)計(jì)表現(xiàn)了較明確的別墅產(chǎn)品特征，如獨(dú)門獨(dú)院，獨(dú)立車庫等；與成熟市場產(chǎn)品比，產(chǎn)品品質(zhì)較差，產(chǎn)品用材較粗糙；獨(dú)棟產(chǎn)品的贈送私家小院，以簡單籬笆圍護(hù)，對庭院的綠化等未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏別墅物業(yè)氛圍；43別墅與類別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、社區(qū)、園林、軟性服務(wù)等方面與普通市場整體營銷展示水平較低，基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對客戶的主動引導(dǎo)項(xiàng)目售樓處營銷策劃機(jī)構(gòu)營銷手段1畢加索售樓中心，沙盤模型上海金正房地產(chǎn)咨詢有限公司樓書，報(bào)刊2豐喜運(yùn)管花園售樓中心浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)樓書、折頁、報(bào)刊3匯景名園臨時(shí)售樓處，沙盤西安德道地產(chǎn)策劃營銷有限公司折頁，報(bào)刊4今日名邸售樓中心，沙盤戴德梁行折頁，報(bào)刊5天泰文花苑售樓中心，沙盤模型——折頁，報(bào)刊6金兆大廈售樓中心，沙盤模型青島琴明房產(chǎn)營銷公司折頁，報(bào)刊7水岸華庭售樓中心，沙盤，單體模型上海德必不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)折頁、摟書8大世界花園臨時(shí)售樓處，沙盤、戶型模型香港天目策劃/重慶天目樓書、報(bào)刊9槐東花園臨時(shí)售樓處——折頁，報(bào)刊10黃金水岸會所售樓處，沙盤、戶型模型西安美道廣告有限公司樓書，折頁、報(bào)刊11香格里拉綠谷臨時(shí)售樓處————12鑫地陽光城臨時(shí)售樓處青島琴明房產(chǎn)營銷公司折頁、13中鑫美景天城售樓中心，沙盤、戶型模型深圳創(chuàng)典全程折頁、樓書14海天云頂臨時(shí)售樓處，沙盤模型陜西天實(shí)置業(yè)策劃有限公司折頁，報(bào)刊15錦繡花城臨時(shí)后樓處————16香榭麗舍臨時(shí)售樓處————17奧梅花園臨時(shí)售樓處，沙盤——折頁、報(bào)刊18名人港灣臨時(shí)售樓處，沙盤——樓書，報(bào)刊19北京高爾夫花園會所售樓處，沙盤——樓書、報(bào)刊20溪花園售樓中心，沙盤西安金誠房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)樓書，折頁、報(bào)刊對市場在售項(xiàng)目營銷手段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出：1.市場上大部分項(xiàng)目的銷售中心較粗略，很多還停留在僅有沙盤和靠樓書賣房的階段；2.市場上除今日名邸和美景天城聘請了一線營銷策劃機(jī)構(gòu)之外，其他項(xiàng)目的營銷策劃和營銷手段水平較低；44市場整體營銷展示水平較低，基本上沒有系統(tǒng)的營銷手段，缺乏對客房地產(chǎn)市場總結(jié)運(yùn)城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)投資落后于GDP與固定資產(chǎn)投資市場整體銷售量不高，單個樓盤銷售速度偏低房價(jià)近兩年有較大幅度增長，但由于基數(shù)小，房價(jià)絕對值增長有限樓盤規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷水平低同城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展相比，運(yùn)城房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不溫不火，僅從宏觀背景不能簡單的判斷房地產(chǎn)階段走勢，需要研究更深層次的原因，來判斷項(xiàng)目開發(fā)的具體環(huán)境45房地產(chǎn)市場總結(jié)運(yùn)城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：同城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)二、市場背景分析城市宏觀背景分析城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié)運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析46二、市場背景分析城市宏觀背景分析46三線城市房地產(chǎn)初級階段市場發(fā)展體系房地產(chǎn)供應(yīng)土地多頭供應(yīng)，供應(yīng)情況不透明地價(jià)差異大，整體地價(jià)偏低，導(dǎo)致地價(jià)對房產(chǎn)價(jià)格影響較低,進(jìn)而使小高層和高層產(chǎn)品在市場發(fā)展初級階段存在接受抗性開發(fā)主體已本地開發(fā)商為主，市場處于由內(nèi)向型向外向成轉(zhuǎn)化過程中，市場進(jìn)步以內(nèi)部競爭為動力，進(jìn)步緩慢，隨外部聯(lián)系加強(qiáng)和外地開發(fā)商進(jìn)入，競爭態(tài)勢將明顯增強(qiáng)市場產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)低，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新，不能滿足中高端客戶的升級置業(yè)需求土地市場通過世聯(lián)對三線城市的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合運(yùn)城本地的實(shí)際情況，我們對運(yùn)城市房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行解析房地產(chǎn)消化人口基數(shù)小，市場支撐力較弱，市場消化較慢城市受上一級城市輻射,高端需求部分流向西安、鄭州、太原等上一級城市，而對下一級城市具有輻射吸納作用區(qū)域價(jià)值尚未形成，房價(jià)主要受產(chǎn)品形式和成本影響，板塊價(jià)格呈點(diǎn)式突出，容易實(shí)現(xiàn)標(biāo)竿價(jià)格區(qū)域價(jià)值易受個別標(biāo)高項(xiàng)目的影響得到提升區(qū)域價(jià)值由于總價(jià)較低，戶均面積普遍偏大，缺少緊湊型產(chǎn)品，供給結(jié)構(gòu)不合理各類物業(yè)形式認(rèn)知不明確，價(jià)值對位未形成產(chǎn)品狀況47三線城市房地產(chǎn)初級階段市場發(fā)展體系房地產(chǎn)供應(yīng)土地多頭供應(yīng)，供三線城市土地地價(jià)差異較大，且整體地價(jià)偏低，導(dǎo)致地價(jià)對房產(chǎn)價(jià)格影響較低。運(yùn)城的土地地價(jià)整體偏低，使地價(jià)在房產(chǎn)價(jià)格中所占比重較小，影響較低。小高層和高層產(chǎn)品的容積率較高，當(dāng)土地價(jià)格較高時(shí)，其容積率可以起到稀釋地價(jià)、降低單方成本的作用，但當(dāng)土地價(jià)格較低時(shí)，則優(yōu)勢無法體現(xiàn)，加之小高層和高層產(chǎn)品建安成本較高，使用率地、物業(yè)費(fèi)高，居住舒適型較多層產(chǎn)品低，因此缺乏市場競爭力，市場接受度較低。由地價(jià)影響房屋價(jià)格進(jìn)而影響產(chǎn)品形式因素，決定項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)盡量規(guī)避抗性產(chǎn)品。市場發(fā)展處于初級階段，地價(jià)較低導(dǎo)致地價(jià)對產(chǎn)品價(jià)格影響低，使小高層高層產(chǎn)品存在接受抗性48三線城市土地地價(jià)差異較大，且整體地價(jià)偏低，導(dǎo)致地價(jià)對房產(chǎn)價(jià)格板塊項(xiàng)目多層售價(jià)棟數(shù)（?。└邔邮蹆r(jià)棟數(shù)別墅棟數(shù)中心區(qū)板塊1今日名邸★31002（90）2匯景名園★25001（156）3豐喜運(yùn)管花園★25004（208）4溪花園★250010（820）東部板塊5天泰文花苑★205010（600）★24001（45）6金兆大廈★28001（161）7水岸華庭★220016（630））★24006（368）★88學(xué)府嘉園★22004（400）★23007（600）9畢加索★38803（282）10槐東花園★230028（1008）11紫薇家苑★18504（160）北郊板塊12鑫地陽光城★19506（288）★24001（40）13中鑫美景天城★170022（1000）14海天云頂★20001（50）15錦繡花城★200014(450)機(jī)場路板塊11黃金水岸★180029（972）★22412北京高爾夫★170019（520）★10613名人港灣★300017（980）14奧梅花園★13805（120）15香格里拉綠谷★15008（200）合計(jì)12165（6348）1254（3800）3338對市場在售項(xiàng)目物業(yè)類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出：1.市場上多層物業(yè)的棟數(shù)和戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小高層和高層物業(yè)，多層物業(yè)為市場主流；2.城市中心由于用地性質(zhì)的限制，多以小高層為主，城市新區(qū)項(xiàng)目以多層為主；3.市場上同一板塊內(nèi)部，小高層的價(jià)格相比多層價(jià)格沒有明顯的價(jià)格差距；49板塊項(xiàng)目多層售價(jià)棟數(shù)（小）高層售價(jià)棟數(shù)別墅棟數(shù)中心區(qū)板塊1今31002500250027002100現(xiàn)有板塊的實(shí)現(xiàn)價(jià)格主要受產(chǎn)品形式差異影響，板塊區(qū)域價(jià)值尚未真正形成。東區(qū)板塊價(jià)值平臺正逐漸形成1600-20002000-25002500-3000>3000高端中高端中端低端240019002000210017002700170054002800390018001800138038802300185043002500280025002200中心區(qū)板塊東區(qū)板塊北郊板塊機(jī)場路板塊房地產(chǎn)板塊價(jià)格將逐漸形成，成為影響物業(yè)價(jià)格的重要因素，對本項(xiàng)目銷售價(jià)格將產(chǎn)生影響。目前運(yùn)城中高檔樓盤主要集中在中心區(qū)板塊和東區(qū)板塊，這主要是由于區(qū)域價(jià)值未形成以及零散土地供應(yīng)造成的。5031002500250027002100現(xiàn)有板塊的實(shí)現(xiàn)價(jià)格主房地產(chǎn)市場為內(nèi)向型市場，開發(fā)水平較低，高端客戶的置業(yè)需求沒有得到滿足項(xiàng)目開發(fā)商（★本地）1畢加索運(yùn)城大有房地產(chǎn)★2豐喜運(yùn)管花園豐喜環(huán)球房地產(chǎn)★3匯景名園運(yùn)城新康房地產(chǎn)★4今日名邸山西新利通房地產(chǎn)★5天泰文花苑山西天泰房地產(chǎn)★6金兆大廈運(yùn)城金兆房地產(chǎn)★7水岸華庭運(yùn)城御苑房地產(chǎn)★8學(xué)府嘉園運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★9槐東花園運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★10黃金水岸山西鼎鑫房地產(chǎn)★11香格里拉綠谷山西迎太房地產(chǎn)★12鑫地陽光城山西鑫馬房地產(chǎn)★13中鑫美景天城運(yùn)城中鑫房地產(chǎn)★14海天云頂山西海鑫海天房地產(chǎn)★15錦繡花城運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★16紫薇家苑廣廈房地產(chǎn)17奧梅花園運(yùn)城運(yùn)泰房地產(chǎn)★18名人港灣山西亞航房地產(chǎn)19北京高爾夫花園北京天海兆房地產(chǎn)20溪花園遼寧龍程房地產(chǎn)運(yùn)城公司黃金水岸市場上80%以上的項(xiàng)目為本地開發(fā)商開發(fā)，外地開發(fā)商介入較少，屬于典型的內(nèi)向型市場；市場上只有美景天城和黃金水岸等個別項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)較好，大多數(shù)項(xiàng)目還是采用簡單的兵營式布局，為注重社區(qū)與景觀的整體規(guī)劃，產(chǎn)品的品質(zhì)感較低；美景天城51房地產(chǎn)市場為內(nèi)向型市場，開發(fā)水平較低，高端客戶的置業(yè)需求沒有產(chǎn)品面積和成熟市場相比主流面積區(qū)間過大，缺少緊湊型產(chǎn)品，供給結(jié)構(gòu)不合理項(xiàng)目名稱產(chǎn)品主力面積總價(jià)今日名邸3居（1）15648匯景名園2居（2）3居（3）1071522738運(yùn)管花園3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐東花園2居（6）3居（7）901452033金兆大廈3居（8）140-18045畢加索3居（9）13552學(xué)府嘉園2居（10）3居（11）復(fù)式（12）90120-175200-300203355天泰文化苑3居（13）125-13727水岸華庭別墅（14）3居（15）4居（16）284-340127-157181-1901293641鑫地陽光城2居（17）3居（18）4居（19）90117-133161-167182332海天云頂3居（20）137-16530金鑫錦繡花城3居（21）140-16030中鑫美景天城2居（22）3居（23）4居（24）83-102119-156183-190172631鼎鑫黃金水岸別墅（25）3居（26）269-34014011725北京高爾夫花園別墅（27）聯(lián)牌（28）雙拼（29）3居（30）310-395265270140170748924名人港灣2居（31）3居（32）1241493745面積1001502002503005035萬25萬15萬80萬45萬20萬30萬40萬50萬100萬123456/107891112面積1001502002503005035萬25萬15萬80萬45萬20萬30萬40萬50萬100萬1213141516171819202122232425262728293031322居產(chǎn)品的面積主要集中在90-100平米，總價(jià)在17-22萬3居產(chǎn)品的面積主要集中在140-160平米，總價(jià)集中于25-50萬類別墅面積產(chǎn)品的面積主要集中在230-280平米，總價(jià)集中于70-90萬獨(dú)棟別墅面積產(chǎn)品的面積主要集中在300平米以上，總價(jià)高于100萬52產(chǎn)品面積和成熟市場相比主流面積區(qū)間過大，缺少緊湊型產(chǎn)品，供給別墅項(xiàng)目銷售速度慢，總價(jià)100萬，50萬，與35萬產(chǎn)品銷售速度差異較大總價(jià)銷售速度101520運(yùn)城項(xiàng)目名稱單價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售速度今日名邸310045-5212套/月匯景名園250027-4012套/月運(yùn)管花園250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐東花園230013-3415套/月金兆大廈280034-507套/月畢加索388041-525套/月學(xué)府嘉園220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸華庭4300122-1462套/月鑫地陽光城195018-3315套/月海天云頂200027-337套/月金鑫錦繡花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黃金水岸3900105-1534套/月北京高爾夫花園54003300167-21374-990.5套/月-粵梅花園13809-1420套/月名人港灣300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸匯景名園運(yùn)管花園金兆大廈畢加索學(xué)府嘉園水岸華庭海天云頂中鑫美景天城北京高爾夫黃金水岸奧梅花園名人港灣天臺文花苑陽光城紫薇佳苑槐東花園市場上總價(jià)100萬以上的項(xiàng)目，銷售速度一般在5套以下總價(jià)在35-50萬的項(xiàng)目，銷售數(shù)度一般在5-8套/月，隨著總價(jià)升高，速度略有下降總價(jià)在20-35萬之間的項(xiàng)目，銷售速度一般在12-15套/月個別項(xiàng)目銷售速度突破總價(jià)平臺，主要是由于占據(jù)核心城市地位、擁有產(chǎn)品創(chuàng)新或依托教育等特殊資源錦繡花城53別墅項(xiàng)目銷售速度慢，總價(jià)100萬，50萬，與35萬產(chǎn)品銷售速客戶對持續(xù)性支出較為敏感，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目的自身配套設(shè)施，物業(yè)管理水平和安防措施整體服務(wù)水平較低項(xiàng)目自身配套物業(yè)管理安防服務(wù)措施1畢加索商業(yè)專業(yè)物業(yè)管理紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安2豐喜運(yùn)管花園商業(yè)————3匯景名園商務(wù)中心封閉物業(yè)管理閉路電視智能安防4今日名邸商業(yè)，溫泉中心物業(yè)管理——5天泰文花苑沿街商業(yè)天泰物業(yè)公司——6金兆大廈——封閉物業(yè)管理紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安7水岸華庭對內(nèi)、對外溫泉會所（大東海洗浴城）自己物業(yè)公司——8學(xué)府嘉園沿街商業(yè)金鑫物管智能管理9槐東花園——————10黃金水岸專屬私人使館（會所）紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安11香格里拉綠谷沿街商業(yè)————12鑫地陽光城幼兒園——對講門襟，全天候物管安防13中鑫美景天城商業(yè)、幼兒園、活力運(yùn)動場、多功能會所、恒溫泳池高新物業(yè)樓宇可視對講系統(tǒng)/社區(qū)紅外監(jiān)控/電子巡更/全天保安14海天云頂商業(yè)自己物業(yè)公司智能管理15錦繡花城——————16紫薇家苑——————17奧梅花園————智能管理18名人港灣社區(qū)會所，沿街商業(yè)自己物業(yè)團(tuán)隊(duì)保姆式物業(yè)管理19北京高爾夫花園高爾夫練習(xí)場自己專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)24小時(shí)安防服務(wù)20溪花園VIP會所專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)24小時(shí)安防對市場在售項(xiàng)目自身配套服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出：1.運(yùn)城大部分客戶對一次性支出相對不敏感，對持續(xù)投入較敏感，導(dǎo)致絕大多數(shù)項(xiàng)目在降低物業(yè)服務(wù)水平，控制物業(yè)的后期持續(xù)投入。2.市場上除黃金水岸、美景天城和溪花園有專屬會所，其他大部分項(xiàng)目還停留在僅有商業(yè)配套層面；市場上除美景天城、學(xué)府嘉園和黃金水岸提出專業(yè)的管理公司之外，其他大部分項(xiàng)目還停留在自己公司組織的物業(yè)團(tuán)隊(duì)；3.市場上住宅項(xiàng)目只有畢加索、黃金水岸和美景天城提出全方位安防服務(wù)措施之外，整體市場安防服務(wù)水平較低；54客戶對持續(xù)性支出較為敏感，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目的自身配套設(shè)施，物業(yè)未來市場供應(yīng)量持續(xù)增加，潛在競爭壓力增強(qiáng)未來競爭“目前土地市場存在多頭供應(yīng)的情況，土地來源主要有：政府出讓、企業(yè)自有土地出讓以及原有存量土地再次交易等”——政府訪談“目前城市東部是熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，已經(jīng)沒有多少土地供應(yīng)，當(dāng)前市場未開發(fā)的土地都掌握在開發(fā)商或企業(yè)手中?！薄L談“在禹都開發(fā)區(qū)即將建設(shè)的豪德市場占地1300畝，是集商貿(mào)、倉儲、高檔住宅為一體的綜合項(xiàng)目”——政府訪談從近年來開竣工面積及銷售面積圖中可以看出，未來市場將有大量供應(yīng)，潛在競爭壓力大。鹽湖01234項(xiàng)目地塊編號項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量主要物業(yè)類型主要產(chǎn)品類型1黃金水岸二期150畝（建筑面積約10萬平米）多層、獨(dú)棟獨(dú)棟：269-340平方米，2層-3層。多層：90-140平方米2運(yùn)城職業(yè)技術(shù)學(xué)院住宅用地500畝（建筑面積20萬平米）多層、獨(dú)棟、小高層獨(dú)棟：305-495；多層：二房101-113，三房120平米；小高層：三房120-123平米；3運(yùn)城濱水花園700畝（建筑面積50.32萬平米）多層、獨(dú)棟、小高層雙拼，聯(lián)排兩房：78-88平米；三房：95-120平米4豪德光彩市場住宅用地300畝（建筑面積約30萬平米）小高層，高層——合計(jì)1650畝（建筑面積110萬平米）未來土地供應(yīng)情況不明朗。往年未竣工房屋面積在今年大量入市，增大競爭壓力。55未來市場供應(yīng)量持續(xù)增加，潛在競爭壓力增強(qiáng)未來競爭“目前土地市人口總量小，增長速度低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場支撐較弱，市場消化分散運(yùn)城城鎮(zhèn)人口分布不均，鹽湖區(qū)所轄城鎮(zhèn)人口僅占全市城鎮(zhèn)人口的24.5%。近五年，運(yùn)城城鎮(zhèn)人均住房面積每年增加約0.7平方米。鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口平均每年增加1.08%，預(yù)計(jì)2007年達(dá)到43.2萬人。預(yù)計(jì)2007年鹽湖區(qū)商品房住宅理論消化量為30.2萬。（預(yù)計(jì)）56人口總量小，增長速度低，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場支撐較弱，市場消化分散運(yùn)城的財(cái)富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客戶是市場上最活躍的置業(yè)群體，也是各樓盤爭奪的同一批客戶置業(yè)預(yù)算從事職業(yè)置業(yè)狀況價(jià)值取向置業(yè)關(guān)注點(diǎn)50萬元以上私營企業(yè)主反復(fù)置業(yè)群體房地產(chǎn)市場上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)追求身份的體現(xiàn)，關(guān)注圈子生活身份、舒適度驅(qū)動資源的占有居住的私密性居住安全感物業(yè)的投資價(jià)值30-50萬元個體老板泛公務(wù)員企事業(yè)單位中高層管理者經(jīng)歷自建房和團(tuán)購時(shí)代，有2套以上的房產(chǎn)追求高雅品質(zhì)，注重身份認(rèn)同，舒適度驅(qū)動居住環(huán)境舒適的生活居住安全感20萬以下企事業(yè)單位職員效益較好單位的職員部分租房或與父母一起住部分擁有單位福利房追求性價(jià)比價(jià)格驅(qū)動性價(jià)比社區(qū)生活配套教育配套中端客戶高端客戶中高端客戶支付能力高資料分析來源：消費(fèi)者訪談57運(yùn)城的財(cái)富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客戶是市場上最活運(yùn)城2005年數(shù)據(jù)房價(jià)支出比9.71%恩格爾系數(shù)31.7%人均住房面積25.5平米運(yùn)城住房支出比較低，運(yùn)城市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，表明未來居民住房支出存在增長空間。我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”在10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。住房支出比重偏低是我國長期存在的問題，盡管住房絕對數(shù)和相對數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，運(yùn)城市的住房消費(fèi)還有提升空間。運(yùn)城市2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積25.5平方米。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。房價(jià)收入比較低，住房支出比重偏低，住房消費(fèi)存在惰性住房收入比、住房支出比發(fā)展中國家房價(jià)收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展4.16.1房價(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價(jià)收入比偏低，房價(jià)片低，需求增加房價(jià)收入比偏高，房價(jià)偏高，需求減少房價(jià)收入比4.16.1市場供給市場供給市場需求市場需求運(yùn)城房價(jià)收入比4.81房價(jià)收入比生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重衡量標(biāo)準(zhǔn)58運(yùn)城2005年數(shù)據(jù)房價(jià)支出比9.71%恩格爾系數(shù)31.7%人人均可支配收入與消費(fèi)支出人均消費(fèi)支出與可支配收入比例較低運(yùn)城城鎮(zhèn)消費(fèi)支出所占可支配收入比逐年降低，接近全國0.65平均水平，說明居民儲蓄意識逐漸增強(qiáng)，潛在的購房資金在增加運(yùn)城人均消費(fèi)支出與人均可支配收入比例居全省最低，說明潛在的購房資金能力較高近年年運(yùn)城人均支配收入與消費(fèi)支出59人均可支配收入與消費(fèi)支出人均消費(fèi)支出與可支配收入比例較低運(yùn)城商品房消化量與需求增長不符，住房消費(fèi)存在惰性近五年，運(yùn)城城鎮(zhèn)人均住房面積每年增加約0.7平方米，2005年運(yùn)城平均商品房消化量理論上應(yīng)為108萬平方米，鹽湖區(qū)2005年平均商品房消化量理論上約為26.6萬平米，運(yùn)城2005年實(shí)際商品房消化量為75萬平米。鹽湖區(qū)城鎮(zhèn)人口平均每年增加約2.1萬，按照2005年運(yùn)城城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積25.5平方米計(jì)算，每年新增住宅需求理論達(dá)到55萬平方米。

60商品房消化量與需求增長不符，住房消費(fèi)存在惰性近五年，運(yùn)城城鎮(zhèn)私企業(yè)主將大多數(shù)利潤用于追加投資，購房支出受到了抑制，資產(chǎn)財(cái)富化不明顯運(yùn)城產(chǎn)業(yè)主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，催生了大批私營業(yè)主人群，出于對商業(yè)利益的考慮，很多私營業(yè)主不斷地將資金和利潤投入到生意中，對房地產(chǎn)的投資意識不高；目前多數(shù)私營業(yè)主居住條件亟待改善，象禹香苑、學(xué)府嘉園多為私營業(yè)主居住地，很少有業(yè)主對房地產(chǎn)市場有關(guān)注，大部分客戶的購房、投資觀念相對閉塞，缺乏市場引導(dǎo)；運(yùn)城從事商貿(mào)業(yè)的人很多，私營企業(yè)主也很多，他們都很有錢，在禹都市場上很多從事運(yùn)輸和鋼材的業(yè)主每年的收入基本上都在100萬以上，但是他們都還住在平層房間里，很少有住別墅的——運(yùn)城禹都市場令狐先生運(yùn)城都是私營老板，這些人的本性就是唯利是圖，為了賺更多的錢，他們一般都把利潤繼續(xù)投入到自己的生意中，爭取把自己的生意越做越大，他們一般買房不會考慮太多，只要不是很差就可以，他們大多數(shù)都住在普通的小區(qū)里面，一方面市場上沒有很好的項(xiàng)目，另一方面大家對好的房子沒有很深刻的認(rèn)識；——運(yùn)城郵政局李局長目前運(yùn)城有錢的老板很多都住在禹香苑，由于禹香苑的房子較老了，停車位不能滿足要求，晚上十點(diǎn)以后就沒有車位了；一部分人都搬到了學(xué)府嘉園，但是學(xué)府嘉園建筑排的太密了，住著也不舒服；——運(yùn)城天泰地產(chǎn)寧小姐買房自己根本都沒有去，完全是他老婆一個人決定的，買房后直接就住進(jìn)去了，根本就沒有意識到買房的重要性；對于房地產(chǎn)市場不是很關(guān)注

——某鋼材老板61私企業(yè)主將大多數(shù)利潤用于追加投資，購房支出受到了抑制，資產(chǎn)市場置業(yè)目的多以自用為主，來自于客戶對居住品質(zhì)的升級，房地產(chǎn)投資不活躍新房市場通過專業(yè)人士訪談發(fā)現(xiàn)，運(yùn)城客戶沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)的投資價(jià)值，尚未形成住宅投資市場；大部分消費(fèi)者認(rèn)為市場沒有中高品質(zhì)樓盤項(xiàng)目，對中高端物業(yè)消費(fèi)需求很大；二手房市場二手房市場很不活躍，客戶置業(yè)一般會選擇購買新房，二次置業(yè)者一般將房屋自用也很少會選擇轉(zhuǎn)讓；租賃市場由于外地做生意的比較多，運(yùn)城租賃市場活躍，租金價(jià)格較低，但很少有針對租賃市場的投資客戶；運(yùn)城比較好的房子是禹香苑，現(xiàn)在已經(jīng)很難滿足使用要求，小區(qū)太擠，停車位太少，好多住戶想買一個更好的房子搬出去;——禹都市場私營業(yè)主、禹香苑住戶令狐先生運(yùn)城人一般買房子都自己住，很少人會買房子用來投資，只有在康杰中學(xué)旁邊一個小戶型項(xiàng)目，用來投資出租給學(xué)生家長；——香格里拉綠谷項(xiàng)目銷售楊先生運(yùn)城很多人都有兩套以上住房，但他們一般不會把手里的房子賣出去，他們寧愿留給父母或者給孩子住，很少有人轉(zhuǎn)讓；——天泰房地產(chǎn)辦公室寧小姐自住需求為主62市場置業(yè)目的多以自用為主，來自于客戶對居住品質(zhì)的升級，房地產(chǎn)高端客戶有需求外溢的現(xiàn)象，購房轉(zhuǎn)至西安、太原等地我有幾個朋友在太原和西安有房子，他們一般到西安消費(fèi)，這些人生意一般還在運(yùn)城，但是運(yùn)城的房子很差，滿足不了他們的要求，甚至一些更有錢的客戶到北京，上海等一線城市買房；——運(yùn)城郵政局局長李局長運(yùn)城的城市條件配套和居住環(huán)境條件較差，市場上中高端項(xiàng)目比較少，現(xiàn)在市場上有錢人基本上住在禹香苑，但是現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境有點(diǎn)差，車位少，基本上晚上十點(diǎn)以后回家都沒有停車位了；好多人都到學(xué)府嘉苑買房子，但是學(xué)府嘉苑很擠，建筑看上去還行，但小區(qū)規(guī)劃和園林做的不好；——運(yùn)城郵政局人力主任姚主任運(yùn)城的城市環(huán)境不太好，城市發(fā)展較慢，好多有錢人都到西安和太原買房，但是他們在運(yùn)城都有自己的房子，他們在運(yùn)城也住普通的多層，市場上有一些別墅產(chǎn)品，運(yùn)城的有錢人一般都見過世面，都說運(yùn)城的房子不太好?！\(yùn)城天泰房地產(chǎn)銷售主任李主任需求外溢63高端客戶有需求外溢的現(xiàn)象，購房轉(zhuǎn)至西安、太原等地我有房地產(chǎn)現(xiàn)象解析運(yùn)城市房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其合理的一面。住房消費(fèi)惰性是三四線城市共有的特征；人口總量少，市場消化速度不會太高，開發(fā)速度相對要求快各項(xiàng)目都在市場淘高端客戶，在市場潛在競爭大的情況下，因此在條件具備的前提下盡快入市是切實(shí)選擇在完成了運(yùn)城市場整體掃描和研究之后，我們對開發(fā)開發(fā)目標(biāo)重新審視，并對開發(fā)時(shí)機(jī)進(jìn)行判定。64房地產(chǎn)現(xiàn)象解析運(yùn)城市房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其合理的一面。住房開發(fā)時(shí)機(jī)判定——在做好充分準(zhǔn)備的前提下，盡快入市在面對主流市場需求的同時(shí)，客戶爭奪以及消化是未來競爭中要考慮的主要問題。市場容量較小，消化速度慢。市場已有項(xiàng)目供應(yīng)量在未來2-3年逐漸顯現(xiàn)，競爭不會減弱。經(jīng)濟(jì)性以及城市發(fā)展利好，前景樂觀未來供給增大，競爭壓力大市場整體發(fā)展水平低，可為空間大為后繼投資作鋪墊鑒于發(fā)展商有在運(yùn)城持續(xù)取地投資的意向，現(xiàn)在入市，有利于盡早樹立形象，建立品牌影響力。運(yùn)城城市經(jīng)濟(jì)催生了一定量的中高端置業(yè)客戶，擁有相當(dāng)強(qiáng)的支付能力，并且居住現(xiàn)狀明顯不能滿足其要求；本項(xiàng)目所在區(qū)域受城市發(fā)展影響和規(guī)劃利好，未來會成為熱點(diǎn)區(qū)域市場整體發(fā)展水平低，可為空間大，容易成為市場標(biāo)桿，引領(lǐng)區(qū)域價(jià)值平臺的形成65開發(fā)時(shí)機(jī)判定——在做好充分準(zhǔn)備的前提下，盡快入市在面對主流市開發(fā)目標(biāo)的重新審視開發(fā)目標(biāo)利潤最大化；樹立房地產(chǎn)開發(fā)的品牌；3—4年的開發(fā)周期；本體條件項(xiàng)目占地：１５０畝，土地價(jià)格約２５萬元／畝。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤同開發(fā)速度息息相關(guān)，單純的研究利潤最大化沒有意義；在運(yùn)城市房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展環(huán)境下，保證一定的銷售速度，既能樹立口碑，為后期熱銷提價(jià)建立基礎(chǔ)；同時(shí)在后期競爭中掌握主動權(quán)，降低開發(fā)的不確定性66開發(fā)目標(biāo)的重新審視開發(fā)目標(biāo)利潤最大化；本體條件項(xiàng)目占地：１５實(shí)現(xiàn)月均13—15套銷售速度，在此前提下項(xiàng)目利潤最大化是主要突破的方向項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)13~15套/月的消化速度。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)２５００元/平方米的銷售價(jià)格保證合理利潤。首期可以完成約１.５萬平方米的開發(fā)量。市場普通住宅的平均價(jià)格市場中等偏上的銷售速度首期銷售達(dá)到50%，可實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)爭取項(xiàng)目能夠在3~4年的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)與銷售，同時(shí)充分挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；啟動資金2000萬，保證資金回?cái)n，保證項(xiàng)目滾動持續(xù)開發(fā)；通過項(xiàng)目成功開發(fā)，樹立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供支持；開發(fā)目標(biāo)保健因素：實(shí)現(xiàn)市場平臺速度激勵因素：價(jià)格上探，擴(kuò)大利潤空間本項(xiàng)目的核心問題：在保障銷售速度的前提下，如何挖掘物業(yè)潛力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化67實(shí)現(xiàn)月均13—15套銷售速度，在此前提下項(xiàng)目利潤最大化是主要三、案例借鑒分析通過類似市場環(huán)境的成功案例，尋找項(xiàng)目的發(fā)力方向68三、案例借鑒分析通過類似市場環(huán)境的成功案例，尋找項(xiàng)目的發(fā)力方典型項(xiàng)目案例選取的原則保證最大限度的實(shí)用性，本項(xiàng)目案例全部選擇為三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目區(qū)位屬性相近，規(guī)模相近的原則，案例的選擇最大可能和本項(xiàng)目區(qū)位相近，規(guī)模為中等規(guī)模項(xiàng)目；案例所在城市和運(yùn)城房地產(chǎn)城市發(fā)展階段相近或符合未來5年的發(fā)展趨勢，處于起步階段并逐步進(jìn)入競爭；項(xiàng)目在城市房地產(chǎn)市場平臺的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，能夠滿足中高端房地產(chǎn)置業(yè)者的需求；ABCD淄博陽光名筑新鄉(xiāng)建業(yè)名郡長春水岸馨都69典型項(xiàng)目案例選取的原則保證最大限度的實(shí)用性，本項(xiàng)目案例全部選陽光名筑——位于城市新區(qū)，淄博首個聯(lián)排別墅高檔住宅項(xiàng)目項(xiàng)目概況陽光名筑位于淄博張店政務(wù)新區(qū)，臨張周路，交通便利，到市中心距離在15分鐘車程。項(xiàng)目占地5.8萬平方米，總建面4.38萬平方米，容積率為0.76。周邊形象：位于新區(qū)，心理距離比較遠(yuǎn)，周邊沒有新項(xiàng)目，形象較差。陽光名筑距市區(qū)15分鐘車程周邊形象對比70陽光名筑——位于城市新區(qū)，淄博首個聯(lián)排別墅高檔住宅項(xiàng)目項(xiàng)目淄博首個Townhouse項(xiàng)目，開始注重社區(qū)感和鄰里空間的營造