房地產(chǎn)教育地產(chǎn)專題營銷研究方案

2022/12/29教育地產(chǎn)專題研究2022/12/28教育地產(chǎn)專題研究2教育地產(chǎn)現(xiàn)狀：珠三角、深圳教育政策及問題分析教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——價(jià)值最大化規(guī)模與時(shí)機(jī)教育地產(chǎn)專題研究2教育地產(chǎn)專題研究3教育地產(chǎn)現(xiàn)狀

南國奧林匹克花園：與北京師范大學(xué)合作——

南奧實(shí)驗(yàn)學(xué)校華南新城：與華師附中合作——

番禺華師附中星河灣：與廣州執(zhí)信中學(xué)合作——

番禺執(zhí)信中學(xué)錦繡香江花園：與中山大學(xué)合作，合辦——

從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育的四步教育廣地花園：培正廣地實(shí)驗(yàn)學(xué)校祈福新村：與加拿大曼省教育廳合作——祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校碧桂園：廣東碧桂園學(xué)?！獜V東省唯一實(shí)施國際文憑大學(xué)預(yù)科項(xiàng)目（IBDP）和中學(xué)項(xiàng)目（IBMYP）嶺南新世界：與華師附中合作——華師大附中廣州新世界學(xué)校珠三角現(xiàn)有教育名盤3教育地產(chǎn)現(xiàn)狀南國奧林匹克花園：與北京師范大學(xué)合作—4reality

桃源居：引進(jìn)深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校新亞洲花園：引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校四季花城：引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校蔚藍(lán)海岸：北師大附中附小百仕達(dá)：百仕達(dá)雙語學(xué)校星海名城：北大附中海灣明珠：明珠學(xué)校百合星城：深圳外國語學(xué)校陽光帶海濱城：南山外國語學(xué)校天驕?zhǔn)兰遥禾祢溞W(xué)中海陽光棕櫚園：南山區(qū)陽光小學(xué)深圳現(xiàn)有教育名盤教育地產(chǎn)現(xiàn)狀4reality桃源居：引進(jìn)深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校5廣州市規(guī)定：

成片開發(fā)住宅小區(qū)要同時(shí)配套建設(shè)教育設(shè)施并要求在建成后無償交給政府承辦。有關(guān)規(guī)定：企業(yè)辦或新辦的學(xué)?？赊D(zhuǎn)為國有民辦學(xué)校小區(qū)配套學(xué)校要按照公辦學(xué)校收費(fèi)公辦模式公辦收費(fèi)民辦模式公辦收費(fèi)民辦模式民辦收費(fèi)地方教育部門不愿接收因?yàn)榻邮蘸笠谪?cái)政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入，而且每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費(fèi)是固定的？完全對業(yè)主子女公辦收費(fèi)學(xué)校的規(guī)模畢竟有限，而一些大型小區(qū)如果小區(qū)業(yè)主子女全部按公辦標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，這部分人就會(huì)占到學(xué)校生源的一半以上，這些學(xué)校維持運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用較高，將難以為繼？發(fā)展商補(bǔ)貼番禺的某樓盤，內(nèi)設(shè)一所中英文學(xué)校，開發(fā)商每年要補(bǔ)貼100多萬元。發(fā)展商撤出之后的經(jīng)費(fèi)來源便成了棘手的問題教育政策分析5廣州市規(guī)定：有關(guān)規(guī)定：公辦模式公辦收費(fèi)民辦模式公辦收費(fèi)6reality深圳市規(guī)定：發(fā)展商開發(fā)的商品房達(dá)到一定規(guī)模，就要建設(shè)中、小學(xué)和幼兒園，建好后交給政府教育部門，屬于國有資產(chǎn)。這樣的學(xué)校如由政府出資興辦便屬公辦學(xué)校，如由企業(yè)或私人出資興辦則屬于國有民辦學(xué)校。經(jīng)政府物價(jià)部門批準(zhǔn)，國有民辦學(xué)校的收費(fèi)可以高于公辦學(xué)校。問題：收費(fèi)問題學(xué)位問題名校進(jìn)駐時(shí)對于用地面積，教學(xué)配套等都會(huì)有要求，開發(fā)商為了達(dá)到名校的要求占用到商品房用地，加大投入資金。結(jié)果建成學(xué)校包括：國有資產(chǎn)部分、配套部分，也包括開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權(quán)屬難以分清。產(chǎn)權(quán)不清問題引進(jìn)的名校建成了高收費(fèi)的“貴族學(xué)?！保瑢W(xué)生的入學(xué)費(fèi)用遠(yuǎn)比一般學(xué)校高，這讓一部分業(yè)主的子女上不起學(xué)。教育政策分析6reality深圳市規(guī)定：發(fā)展商開發(fā)的商品房達(dá)到一定7

要將自己投資的教育設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給教育部門超過規(guī)劃規(guī)糢部分的土地出讓金得不到相關(guān)部門的減免1.開發(fā)商：面臨損失就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定2.學(xué)校：與誰對接？

開發(fā)商把配套學(xué)校建好后，有的地方教育部門卻不愿接收因?yàn)榻邮蘸笠谪?cái)政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費(fèi)是固定的為了達(dá)到名校的要求,開發(fā)商：學(xué)校用地大大超過規(guī)劃規(guī)模，從而占用到商品房用地，投入資金也大大超過政府規(guī)定的配套學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)要

公辦？7要將自己投資的教育設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給教育部門1.開發(fā)商：面8民辦？analyze就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定2.業(yè)主：學(xué)費(fèi)高昂4.學(xué)校：民辦學(xué)校界定矛盾稅收問題把民辦學(xué)校界定為“公益事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分”

規(guī)定：凡民辦非企業(yè)單位都要向國家交納稅款《民辦教育促進(jìn)法》《稅法》在國有民辦的情況下：政府將辦學(xué)成本轉(zhuǎn)移給開發(fā)商和其他聯(lián)辦者，而開發(fā)商則又將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。產(chǎn)生沖突3.開發(fā)商：補(bǔ)貼民辦按公辦收費(fèi)，學(xué)校的高額運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用有些開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，當(dāng)開發(fā)商退出以后資金如何解決？1.學(xué)位問題8民辦？analyze就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

9辦好學(xué)校是校方、業(yè)主、政府和發(fā)展商多方互動(dòng)的過程1.確定學(xué)校性質(zhì)：.公辦——解決對接問題，與教育局定好協(xié)議民辦——解決相應(yīng)的政策問題（學(xué)位、稅收等）2.產(chǎn)權(quán)的明晰：名校對用地面積和投入資金方面的要求，需要經(jīng)過政府參與協(xié)商，并最終以書面形式加以確定，多投入的資金和多使用的用地最后的權(quán)屬3.對發(fā)展商辦學(xué)的政策：超過規(guī)劃規(guī)模部分的土地出讓金的減免政策多投入資金的相關(guān)補(bǔ)償政策問題要解決在學(xué)校建成前：一.發(fā)展商與政府二.政府與學(xué)校1.學(xué)校的規(guī)模，用地面積2.學(xué)校的收費(fèi)問題：如果是民辦，學(xué)校的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提前確定下來教育地產(chǎn)需要解決的問題9辦好學(xué)校是校方、業(yè)主、政府和發(fā)展商多方互動(dòng)的過程1.確定學(xué)10

開發(fā)商建好的教育設(shè)施應(yīng)交給教育部門，由教育部門來安排公辦教育，這是教育地產(chǎn)的理性回歸，既可以解決開發(fā)商的兩難處境，又可以減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。隨著國家政策的積極調(diào)整，以及政府、開發(fā)商、業(yè)主緊密的協(xié)商配合，未來的教育地產(chǎn)仍將具有很大的發(fā)展空間。教育地產(chǎn)的理性與希望10開發(fā)商建好的教育設(shè)施應(yīng)交給教育部門，由教育部門來安排公11教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——“地產(chǎn)搭臺，學(xué)校唱戲”聯(lián)動(dòng)的層次第一層次：辦學(xué)校，為促銷。樓盤（尤其是大盤）銷售遇阻，建學(xué)校為開發(fā)新賣點(diǎn)，解決銷售難題。第二層次：辦學(xué)建社區(qū)。學(xué)校融入社區(qū)建設(shè)，提升社區(qū)綜合素質(zhì)，成為重要生活配套之一。第三層次：教育體系化。將社區(qū)辦學(xué)上升到建立“終身教育體系”，分為嬰幼兒教育、青少年教育、成人教育、老年教育四個(gè)不同階段，在社區(qū)運(yùn)營中凝練“學(xué)習(xí)社會(huì)”的氣質(zhì)。不同的項(xiàng)目特征決定了最恰當(dāng)?shù)那腥氲膶哟?。部分樓盤經(jīng)歷了第一層次的熱銷，第二層次的融合，正向著第三層次發(fā)展。深圳桃源居就是此中典范。11教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——“地產(chǎn)搭臺，學(xué)校唱戲”聯(lián)動(dòng)的層次第一層次12聯(lián)動(dòng)過程——主題和活動(dòng)學(xué)校奠基事件與活動(dòng)兒童繪畫大賽學(xué)校移交學(xué)校招生交易會(huì)節(jié)日促銷（6.1）教育人文社區(qū)形象廣告，突出品牌學(xué)區(qū)與社區(qū)結(jié)合教育社區(qū)推廣主題12聯(lián)動(dòng)過程——主題和活動(dòng)學(xué)校奠基事件與活動(dòng)兒童繪畫大賽學(xué)13成交客戶購買原因分析聯(lián)動(dòng)的價(jià)值體現(xiàn)——來自深圳教育名盤“桃源居”經(jīng)驗(yàn)2000年項(xiàng)目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。85%客戶因?qū)W位購房，若無此因素，成交量將大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售8.3萬平方米，實(shí)際成交量排名深圳第一。學(xué)校促銷，立竿見影。13成交客戶購買原因分析聯(lián)動(dòng)的價(jià)值體現(xiàn)——來自深圳教育名盤“14購房用做自住以獲得學(xué)位的客戶比例一直在高位徘徊，表明自住和學(xué)位一直是影響購房者的重要因素單純?yōu)閷W(xué)位投資而購房但不在此居住的客戶量隨社區(qū)配套日漸成熟一定減少聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)體驗(yàn)——上表為2002年，下表為2003年14購房用做自住以獲得學(xué)位的客戶比例一直在高位徘徊，表明自住15教育地產(chǎn)規(guī)模與時(shí)機(jī)項(xiàng)目規(guī)模學(xué)校占地學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)100萬M2以上15-20萬M24000-8000500以上5-10萬M25萬M25萬M2以下50-100萬M28-15萬M22500-5000500左右5-10萬M25萬M2——50萬M2以下5萬M2以下3000以下400以下5-10萬M2其余——綜觀教育地產(chǎn)的現(xiàn)狀，無論將學(xué)校如何定位——解決銷售難題，完善物業(yè)配套，提升社區(qū)氣質(zhì)——一旦學(xué)校和地產(chǎn)產(chǎn)生聯(lián)系，學(xué)校始終走在前面。只有學(xué)校成為事實(shí)，才會(huì)對項(xiàng)目開發(fā)起明顯作用。結(jié)合目標(biāo)客戶和項(xiàng)目本身的情況，可選擇先開發(fā)小學(xué)、初中或高中，配合項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，擴(kuò)辦其他年級部，這樣對每一期項(xiàng)目銷售都有刺激作用。15教育地產(chǎn)規(guī)模與時(shí)機(jī)項(xiàng)目規(guī)模學(xué)校占地學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量一期開161、居住地產(chǎn)與學(xué)校的學(xué)位名額及學(xué)費(fèi)優(yōu)惠建立價(jià)值關(guān)聯(lián)。2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標(biāo)客戶中具有強(qiáng)烈感召力。3、基礎(chǔ)教育通道必須完整，即必須有小學(xué)、中學(xué)。4、在相鄰區(qū)域名校匱乏。房地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)成功結(jié)合的關(guān)鍵因素161、居住地產(chǎn)與學(xué)校的學(xué)位名額及學(xué)費(fèi)優(yōu)惠建立價(jià)值關(guān)聯(lián)。房地17在社區(qū)本體條件缺乏競爭優(yōu)勢，或開發(fā)現(xiàn)狀距開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃尚有距離時(shí)，通過“教育地產(chǎn)”建立核心優(yōu)勢和差異化社區(qū)形象，是社區(qū)啟動(dòng)的有效戰(zhàn)略。引入名校教育，定位于“教育人文社區(qū)”，超出了對生活空間或生活方式的渲染等常規(guī)的社區(qū)定位模式，能迅速而準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)客戶群。適當(dāng)?shù)?、?chuàng)新的包裝與營銷推廣，促使教育地產(chǎn)對銷售持續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵作用。教育地產(chǎn)總結(jié)17在社區(qū)本體條件缺乏競爭優(yōu)勢，或開發(fā)現(xiàn)狀距開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃尚有18181919202021212222232324242022/12/29教育地產(chǎn)專題研究2022/12/28教育地產(chǎn)專題研究26教育地產(chǎn)現(xiàn)狀：珠三角、深圳教育政策及問題分析教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——價(jià)值最大化規(guī)模與時(shí)機(jī)教育地產(chǎn)專題研究2教育地產(chǎn)專題研究27教育地產(chǎn)現(xiàn)狀

南國奧林匹克花園：與北京師范大學(xué)合作——

南奧實(shí)驗(yàn)學(xué)校華南新城：與華師附中合作——

番禺華師附中星河灣：與廣州執(zhí)信中學(xué)合作——

番禺執(zhí)信中學(xué)錦繡香江花園：與中山大學(xué)合作，合辦——

從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育的四步教育廣地花園：培正廣地實(shí)驗(yàn)學(xué)校祈福新村：與加拿大曼省教育廳合作——祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校碧桂園：廣東碧桂園學(xué)校——廣東省唯一實(shí)施國際文憑大學(xué)預(yù)科項(xiàng)目（IBDP）和中學(xué)項(xiàng)目（IBMYP）嶺南新世界：與華師附中合作——華師大附中廣州新世界學(xué)校珠三角現(xiàn)有教育名盤3教育地產(chǎn)現(xiàn)狀南國奧林匹克花園：與北京師范大學(xué)合作—28reality

桃源居：引進(jìn)深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校新亞洲花園：引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校四季花城：引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校蔚藍(lán)海岸：北師大附中附小百仕達(dá)：百仕達(dá)雙語學(xué)校星海名城：北大附中海灣明珠：明珠學(xué)校百合星城：深圳外國語學(xué)校陽光帶海濱城：南山外國語學(xué)校天驕?zhǔn)兰遥禾祢溞W(xué)中海陽光棕櫚園：南山區(qū)陽光小學(xué)深圳現(xiàn)有教育名盤教育地產(chǎn)現(xiàn)狀4reality桃源居：引進(jìn)深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校29廣州市規(guī)定：

成片開發(fā)住宅小區(qū)要同時(shí)配套建設(shè)教育設(shè)施并要求在建成后無償交給政府承辦。有關(guān)規(guī)定：企業(yè)辦或新辦的學(xué)校可轉(zhuǎn)為國有民辦學(xué)校小區(qū)配套學(xué)校要按照公辦學(xué)校收費(fèi)公辦模式公辦收費(fèi)民辦模式公辦收費(fèi)民辦模式民辦收費(fèi)地方教育部門不愿接收因?yàn)榻邮蘸笠谪?cái)政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入，而且每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費(fèi)是固定的？完全對業(yè)主子女公辦收費(fèi)學(xué)校的規(guī)模畢竟有限，而一些大型小區(qū)如果小區(qū)業(yè)主子女全部按公辦標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，這部分人就會(huì)占到學(xué)校生源的一半以上，這些學(xué)校維持運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用較高，將難以為繼？發(fā)展商補(bǔ)貼番禺的某樓盤，內(nèi)設(shè)一所中英文學(xué)校，開發(fā)商每年要補(bǔ)貼100多萬元。發(fā)展商撤出之后的經(jīng)費(fèi)來源便成了棘手的問題教育政策分析5廣州市規(guī)定：有關(guān)規(guī)定：公辦模式公辦收費(fèi)民辦模式公辦收費(fèi)30reality深圳市規(guī)定：發(fā)展商開發(fā)的商品房達(dá)到一定規(guī)模，就要建設(shè)中、小學(xué)和幼兒園，建好后交給政府教育部門，屬于國有資產(chǎn)。這樣的學(xué)校如由政府出資興辦便屬公辦學(xué)校，如由企業(yè)或私人出資興辦則屬于國有民辦學(xué)校。經(jīng)政府物價(jià)部門批準(zhǔn)，國有民辦學(xué)校的收費(fèi)可以高于公辦學(xué)校。問題：收費(fèi)問題學(xué)位問題名校進(jìn)駐時(shí)對于用地面積，教學(xué)配套等都會(huì)有要求，開發(fā)商為了達(dá)到名校的要求占用到商品房用地，加大投入資金。結(jié)果建成學(xué)校包括：國有資產(chǎn)部分、配套部分，也包括開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權(quán)屬難以分清。產(chǎn)權(quán)不清問題引進(jìn)的名校建成了高收費(fèi)的“貴族學(xué)校”，學(xué)生的入學(xué)費(fèi)用遠(yuǎn)比一般學(xué)校高，這讓一部分業(yè)主的子女上不起學(xué)。教育政策分析6reality深圳市規(guī)定：發(fā)展商開發(fā)的商品房達(dá)到一定31

要將自己投資的教育設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給教育部門超過規(guī)劃規(guī)糢部分的土地出讓金得不到相關(guān)部門的減免1.開發(fā)商：面臨損失就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定2.學(xué)校：與誰對接？

開發(fā)商把配套學(xué)校建好后，有的地方教育部門卻不愿接收因?yàn)榻邮蘸笠谪?cái)政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費(fèi)是固定的為了達(dá)到名校的要求,開發(fā)商：學(xué)校用地大大超過規(guī)劃規(guī)模，從而占用到商品房用地，投入資金也大大超過政府規(guī)定的配套學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)要

公辦？7要將自己投資的教育設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給教育部門1.開發(fā)商：面32民辦？analyze就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定2.業(yè)主：學(xué)費(fèi)高昂4.學(xué)校：民辦學(xué)校界定矛盾稅收問題把民辦學(xué)校界定為“公益事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分”

規(guī)定：凡民辦非企業(yè)單位都要向國家交納稅款《民辦教育促進(jìn)法》《稅法》在國有民辦的情況下：政府將辦學(xué)成本轉(zhuǎn)移給開發(fā)商和其他聯(lián)辦者，而開發(fā)商則又將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。產(chǎn)生沖突3.開發(fā)商：補(bǔ)貼民辦按公辦收費(fèi)，學(xué)校的高額運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用有些開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，當(dāng)開發(fā)商退出以后資金如何解決？1.學(xué)位問題8民辦？analyze就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題

33辦好學(xué)校是校方、業(yè)主、政府和發(fā)展商多方互動(dòng)的過程1.確定學(xué)校性質(zhì)：.公辦——解決對接問題，與教育局定好協(xié)議民辦——解決相應(yīng)的政策問題（學(xué)位、稅收等）2.產(chǎn)權(quán)的明晰：名校對用地面積和投入資金方面的要求，需要經(jīng)過政府參與協(xié)商，并最終以書面形式加以確定，多投入的資金和多使用的用地最后的權(quán)屬3.對發(fā)展商辦學(xué)的政策：超過規(guī)劃規(guī)模部分的土地出讓金的減免政策多投入資金的相關(guān)補(bǔ)償政策問題要解決在學(xué)校建成前：一.發(fā)展商與政府二.政府與學(xué)校1.學(xué)校的規(guī)模，用地面積2.學(xué)校的收費(fèi)問題：如果是民辦，學(xué)校的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提前確定下來教育地產(chǎn)需要解決的問題9辦好學(xué)校是校方、業(yè)主、政府和發(fā)展商多方互動(dòng)的過程1.確定學(xué)34

開發(fā)商建好的教育設(shè)施應(yīng)交給教育部門，由教育部門來安排公辦教育，這是教育地產(chǎn)的理性回歸，既可以解決開發(fā)商的兩難處境，又可以減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。隨著國家政策的積極調(diào)整，以及政府、開發(fā)商、業(yè)主緊密的協(xié)商配合，未來的教育地產(chǎn)仍將具有很大的發(fā)展空間。教育地產(chǎn)的理性與希望10開發(fā)商建好的教育設(shè)施應(yīng)交給教育部門，由教育部門來安排公35教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——“地產(chǎn)搭臺，學(xué)校唱戲”聯(lián)動(dòng)的層次第一層次：辦學(xué)校，為促銷。樓盤（尤其是大盤）銷售遇阻，建學(xué)校為開發(fā)新賣點(diǎn)，解決銷售難題。第二層次：辦學(xué)建社區(qū)。學(xué)校融入社區(qū)建設(shè)，提升社區(qū)綜合素質(zhì)，成為重要生活配套之一。第三層次：教育體系化。將社區(qū)辦學(xué)上升到建立“終身教育體系”，分為嬰幼兒教育、青少年教育、成人教育、老年教育四個(gè)不同階段，在社區(qū)運(yùn)營中凝練“學(xué)習(xí)社會(huì)”的氣質(zhì)。不同的項(xiàng)目特征決定了最恰當(dāng)?shù)那腥氲膶哟?。部分樓盤經(jīng)歷了第一層次的熱銷，第二層次的融合，正向著第三層次發(fā)展。深圳桃源居就是此中典范。11教育地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)——“地產(chǎn)搭臺，學(xué)校唱戲”聯(lián)動(dòng)的層次第一層次36聯(lián)動(dòng)過程——主題和活動(dòng)學(xué)校奠基事件與活動(dòng)兒童繪畫大賽學(xué)校移交學(xué)校招生交易會(huì)節(jié)日促銷（6.1）教育人文社區(qū)形象廣告，突出品牌學(xué)區(qū)與社區(qū)結(jié)合教育社區(qū)推廣主題12聯(lián)動(dòng)過程——主題和活動(dòng)學(xué)校奠基事件與活動(dòng)兒童繪畫大賽學(xué)37成交客戶購買原因分析聯(lián)動(dòng)的價(jià)值體現(xiàn)——來自深圳教育名盤“桃源居”經(jīng)驗(yàn)2000年項(xiàng)目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。85%客戶因?qū)W位購房，若無此因素，成交量將大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售8.3萬平方米，實(shí)際成交量排名深圳第一。學(xué)校促銷，立竿見影。13成交客戶購買原因分析聯(lián)動(dòng)的價(jià)值體現(xiàn)——來自深圳教育名盤“38購房用做自住以獲得學(xué)位的客戶比例一直在高位徘徊，表明自住和學(xué)位一直是影響購房者的重要因素單純?yōu)閷W(xué)位投資而購房但不在此居住的客戶量隨社區(qū)配套日漸成熟一定減少聯(lián)動(dòng)的動(dòng)態(tài)體驗(yàn)——上表為2002年，下表