商業(yè)步行街報告課件

紫金商業(yè)步行街報告一、紫金商業(yè)市場發(fā)展分析

雖然目前紫金商業(yè)物業(yè)市場才剛剛起步，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模；但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，隨著社會的發(fā)展進步和人民物質文化水準的提高，商業(yè)市場已開始結構性的調整，發(fā)展升級的趨勢明朗。品牌店開始入駐，大型購物中心開始發(fā)展，個性化的商業(yè)街開始出現，連鎖超市、便利店有了較大發(fā)展；商業(yè)市場呈現出現代化、人性化、個性化、多元化的發(fā)展趨勢。圖表1：1996-2003年紫金縣消費價格指數統(tǒng)計點評：居民消費需求逐年上升，趨勢平穩(wěn)；但2003年初增速又有較大提高，回落后表現為高位運行；消費價格指數保持總體下降的趨勢，近兩年有所上揚，在此情況下，商品銷售額仍保持增長態(tài)勢，未見明顯通貨膨脹，由此可見，居民購買力有了較大水平的提高。

圖表3：2004年紫金消費支出比例圖表4：近兩年紫金消費支出變化長久以來消費以吃、穿為主，近兩年消費觀念有所改觀，開始追求較高的生活水準，健康娛樂消費增長；

圖表5：2004年紫金居民支出結構綜合點評：紫金居民購買力有了較大水平的提高，消費需求逐年上升；居民開始追求較高的生活水準，多樣化的生活方式；這也將是推動商業(yè)市場結構性調整的內因。紫金商業(yè)市場將在這種內因的驅動下，逐漸擺脫舊經濟體制下的發(fā)展框架，開始進入健康成長期；商業(yè)市場整體發(fā)展趨向于現代化、人性化、個性化、多元化，并逐步向發(fā)達商業(yè)市場格局靠攏?？梢园l(fā)現，本項目具有很好的發(fā)展契機，具有良好的市場前景。但須注意的是，現階段投資和消費市場亟待激活。

以上資料來源：統(tǒng)計年鑒2、競爭樓盤分析金紫金廣場

位置：金紫金廣場位于紫金縣城商業(yè)中心區(qū)，南臨中山公園。

配套：北面有第二汽車站，東鄰金城購物廣場、好萬家電器連鎖店、新世紀購物廣場，得天時地利人和。

規(guī)模：占地16160平方米，總建筑面積：30340平方米；其中住宅155套，商鋪78間，停車位80個，容積率1.87，綠化率40%。

點評：沿秋香江住宅銷售良好，靠新紫路邊因為噪聲銷售一般；商鋪門面狹而進深長，銷售不理想；現場包裝在本區(qū)域之中還算可以，銷售員推銷技巧經驗不足；國慶過后采用了特別優(yōu)惠，可單買一層，一次性付款九五折，按揭九八折；并且開發(fā)商承諾包租3年按總價5%計回報。3、項目周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)比例2、三類消費群置業(yè)比例三、目標消費群分析

3、消費心理與消費行為本地消費者的基本特征描述如下：

A35歲左右人群的特征他們基本上沒有受文化大革命的影響，出生在60年代，70年代上學，80年代參加工作，受教育程度多數是高中以上，極少數沒有念到高中。家庭人口結構也是3-4人，也有退休或即將退休的父母需要照顧或可能要一起生活。他們更得益于改革開放，因此也已經擁有了一套屬于自己的住宅，子女是10歲以上的學齡兒童，正在小學讀書。相比40歲的大哥大姐，他們的觀念更開放，因此對新事物也更容易接受，更注重生活質量。因為事業(yè)發(fā)展還算順利，對未來的預期也比較高，而國內經濟形勢持續(xù)向好，因此他們愿意貸款消費，非常接受銀行按揭。三、目標消費群分析

B、40歲以上人群的特征初中及以下文化程度占一定的比例，超過30%，高中文化程度比較普遍，占40%以上。教育程度主要受時代原因的影響。他們出生在60年代前，文化大革命期間上學，70年代中旬參加工作。家庭人口多為3-4人，可能需要照顧父母（包括岳父母）。雙職工，或家庭從事個體經營、私營公司。子女年齡在15歲左右，正在讀初中。已經有一套屬于自己的住房，事業(yè)小有成就，開始注重生活品位，講究生活質量，在保證對子女未來投資的情況下，他們更愿意為自己（夫妻）支付必要的開支，改善生活。因此，在衣著、旅游、個人用品（例如高檔消費品）方面肯于花錢。盡管對所謂新新人類的觀念很難理解，例如他們的子女與他們之間可能因為生活觀念的差異經常產生沖突，但因為他們見證并在其成長過程中經歷了中國改革開放的急風暴雨，對于新鮮的事物，比他們的父母還是容易接受的，也愿意顯示他們經過刻苦奮斗而獲得的成就并非暴發(fā)所得，對時尚的追逐與認同至少表明他們還是主流社會的一員，這種時尚當然并不是被更年輕的人群追捧的明星或新奇的服裝，而是——品味。無論這種品味是否正中。他們正處在社會的中間環(huán)節(jié)，是家庭的支柱與家庭事務的決策者。他們所表現出來的另一面是，對傳統(tǒng)的回歸。在他們看來，過去所反抗的原來蘊涵著許多值得激賞的豐富文化底蘊，安定、舒適、傳統(tǒng)甚至可能有點保守的生活方式正吸引著他們。三、目標消費群分析外地客戶應該有20%以上的人是屬于長期在紫金經商的商人這部分人的情況與本地人比較類似。不同的是，一方面，他們感到自己是外來人，還沒有融入本地的主流社會或雖然進入了這個社會階層，但依舊處于邊緣地帶。他們需要通過一次行動產生實質性的轉變。紫金由于地處珠三角的東部，其排外心理比國內其他傳統(tǒng)型城市要輕。這樣的一批人，其基本形態(tài)與當地消費者頗為相似，這里就不再細加描述了。還有一些在企業(yè)有良好發(fā)展前景的高級管理人員，不能舍棄自己艱難創(chuàng)造的前程，選擇在紫金居住。這群人基本上都是高等學歷，年紀在28-40歲之間。95%以上已婚，80%以上有一個小孩，年齡在8歲左右。家庭年收入超過8萬元。他們生活態(tài)度開放，注意健康及良好的環(huán)境，注重個人形象，關注家庭，關心事業(yè)的成長性，對新生事物敏感，喜歡現代的、網絡的、實用的生活方式，更強調個性與品味，身為高級白領或正在創(chuàng)業(yè)，部分已經取得令人刮目相看的成就，注重朋友關系。三、目標消費群分析消費者的共同特征（1）有穩(wěn)定的經濟來源。

（2）有一定閑錢，投資理財更現實。

（3）投資商用物業(yè)為首選

機會(Opportunity)

新紫路商業(yè)改造未來定位是集購物、美食、文化、休閑、娛樂于一體，是城市的商業(yè)中心；紫金消費力穩(wěn)步提高，消費理念正在提升

；項目大門緊接中心商業(yè)三角區(qū)，更利于吸引客流。舊城改造項目，可享政府的有關優(yōu)惠政策；威脅(Threat)

項目周邊還有不少待建物業(yè)未來開發(fā)方向不明，附近金紫金廣場、金城購物中心在一定的程度上分流了本項目的消費群體；建筑成本提升，國家政策宏觀調控，在一定的程度限制不少的投資群體。五、定價策略-近期市場價格商業(yè)定價策略-主要街鋪租金調查分析紫金商貿廣場租金狀況

商業(yè)部分租金預測商業(yè)部分定價策略-價格計算綜上所述按新紫路目前市場平均租金推算，通常商鋪年回報8%，12.5年即可收回成本，以此推算單價：A、單價=