城市綜合體大發(fā)展模式

城市綜合體五大發(fā)展模式專題研究萬象城模式萬達(dá)模式海岸城模式SOHO模式陽光百貨模式01萬象城模式0304020105深圳華潤中心·萬象城案例分析“最”之模式管理經(jīng)營模式項(xiàng)目背景介紹項(xiàng)目整體定位214主力店鋪形態(tài)5財(cái)務(wù)運(yùn)營分析6價(jià)值KPI體系7物業(yè)類型配置3深圳華潤中心·萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群華潤集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心·萬象城”是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港幣。深圳華潤中心·萬象城位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。華潤中心華潤大廈——國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，是華潤集團(tuán)在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級寫字樓。進(jìn)駐企業(yè)——已有近40家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其中包括匯豐銀行、上投摩根富林明基金、瑞銀證券、雅培制藥、日本財(cái)險(xiǎn)、友邦華泰基金、拜耳材料等7家世界500強(qiáng)企業(yè)，全球四大會計(jì)師事務(wù)所中的德勤華永、畢馬威華振、安永華明，英國上市公司MichaelPage以及新加坡星展銀行、恒豐證券、荷蘭銀行、韓進(jìn)海運(yùn)、赫伯羅特船務(wù)、華潤電力等。華潤·萬象城——在這個(gè)18.8萬平方米的時(shí)尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。

深圳華潤中心·萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力，首期開發(fā)：商業(yè)中心“萬象城”、5A甲級寫字樓“華潤大廈”二期開發(fā)：五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓，華潤中心形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比深圳君悅酒店——設(shè)有400間豪華客房及套房，由國際著名設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ilsonAssociates擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風(fēng)景一覽無余。由精美的中式菜肴到充滿異國風(fēng)情的意大利餐廳等應(yīng)有盡有,為賓客提供非一般的飲食享受。酒店有超過5,000平方米的會議宴會設(shè)施，包括大宴會廳和多功能會議室，適用于商務(wù)會議、私人宴會和社交活動(dòng)。所有會議及宴會設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設(shè)有完善的HyattPureSpa水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施，為客人提供舒適的休閑享受。幸福里——深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。管理經(jīng)營模式華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范。直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。只租不售，長期經(jīng)營。華潤·萬象城經(jīng)營模式——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營華潤·萬象城主力店鋪形態(tài)——

提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)華潤·萬象城主力店鋪：RéEL時(shí)尚生活百貨Olé超級市場嘉禾深圳影城冰紛萬象滑冰場萬象城是華潤中心是深圳最大的購物及娛樂中心。它整合了眾多資源，提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。華潤·萬象城主力店鋪：1、RéEL時(shí)尚生活百貨：專為18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。2、Olé超級市場：華潤萬家旗下的第一家新概念超市，以“時(shí)尚、健康、快樂”為經(jīng)營理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛好者提供最好的視聽享受。4、冰紛萬象滑冰場：中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，下設(shè)“冰紛會”滑冰俱樂部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。通過研究，總結(jié)出深圳華潤中心·萬象城成功的KPI體系1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；4、引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)；萬象城城成為為了華華潤一一個(gè)可可復(fù)制制的品品牌，，目前前已經(jīng)經(jīng)到了了品牌牌收獲獲期深圳2005年3月開業(yè)杭州預(yù)計(jì)2009年9月開業(yè)青島長沙武漢成都沈陽預(yù)計(jì)2010年底開業(yè)萬象城城全國國戰(zhàn)略略續(xù)深圳圳萬象象城成成功之之后，，杭州州、沈沈陽萬萬象城城工程程也已已相繼繼啟動(dòng)動(dòng)，并并且很很多城城市如如大連連、青青島、、成都都、武武漢、、長沙沙都找找到華華潤，，希望望華潤潤能夠夠進(jìn)駐駐他們們的城城市，，在目目前的的市中中心或或者未未來的的CBD區(qū)域打打造一一個(gè)像像深圳圳“萬象城城”一樣的的“商業(yè)綜綜合體體”。投資商商華華潤（（集團(tuán)團(tuán)）有有限公公司發(fā)展商商華華潤（（深圳圳）有有限公公司建筑設(shè)設(shè)計(jì)美美國國RTKLAssociatesInc廣東省省建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)研究究院園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)澳澳大大利亞亞PlacePlanning&Design燈光設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問KaplanPartnersArchitecturalLighting機(jī)電設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問Flack+KurtzConsultingEngineers消防與與安全全設(shè)計(jì)計(jì)顧問問RolfJensen&Associates.Inc電梯設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墻設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問香香港港仲量量聯(lián)行行有限限公司司交通設(shè)設(shè)計(jì)顧顧問香香港港MVA公司深圳市市城市市交通通規(guī)劃劃研究究中心心工料測測量師師香香港利利比建建筑工工料測測量師師有限限公司司工程監(jiān)監(jiān)理中中國國國際際工程程咨詢詢公司司廣告推推廣策策劃顧顧問深深圳圳市蔚蔚藍(lán)時(shí)時(shí)代廣廣告有有限公公司華潤·萬象城城團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)設(shè)——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，，精英英團(tuán)隊(duì)隊(duì)，群群英薈薈萃十家國國際知知名合合作單單位參參與設(shè)設(shè)計(jì)和和包裝裝；包包括設(shè)設(shè)計(jì)、、建筑筑、景景觀、、營銷銷、招招商、、廣告告等相相關(guān)行行業(yè)。。華潤中中心總總投資資40億港幣幣，分分兩期期開發(fā)發(fā)，一一期投投資18億；二二期投投資22億項(xiàng)目支支出一一覽項(xiàng)目收收入一一覽資金回回收期期華潤中中心一一期開開發(fā)萬萬象城城、華華潤大大廈；；二期期開發(fā)發(fā)君悅悅酒店店、幸幸福里里，前前期投投資成成本由由租金金回收收開發(fā)時(shí)時(shí)序200320052007至今20022009資金投投入期期資金滾滾動(dòng)平平衡期期開工建建設(shè)期期拿地建成開業(yè)開工建建設(shè)期期拿地經(jīng)營培培育期期經(jīng)營成成熟期期二期君悅酒酒店幸福里里一期萬象城城華潤大大廈萬象城城現(xiàn)金流流時(shí)間前期資資金投投入大大一期租租金收收益平平衡二二期開開發(fā)租金及及物業(yè)業(yè)價(jià)值值平穩(wěn)穩(wěn)上漲漲萬象城城財(cái)務(wù)務(wù)線圖圖示02萬達(dá)模模式0304020105萬達(dá)城城市綜綜合體體發(fā)展展模式式研究究萬達(dá)集集團(tuán)的的轉(zhuǎn)型型歷程程萬達(dá)廣廣場案案例萬達(dá)第第三代代產(chǎn)品品特征征萬達(dá)綜綜合體體核心心概念念——訂單商商業(yè)運(yùn)營模模式分分析萬達(dá)集集團(tuán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型：：從住住宅為為主向向多元元化投投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，，最終終聚焦焦商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)。。時(shí)間軸軸第一期期1989-1992產(chǎn)品生產(chǎn)是是受計(jì)計(jì)劃指指導(dǎo)，，住房房成為為緊俏俏產(chǎn)品品，萬萬達(dá)把把樓板板搞成成混凝凝土現(xiàn)現(xiàn)場澆澆鑄工工藝，，穩(wěn)定定性好好而且且還防防滲。。質(zhì)量量獲得得當(dāng)?shù)氐厥袌鰣稣J(rèn)可可住宅公司特征征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)業(yè)地產(chǎn)、、酒店、、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨貨第四期2001-至今核心競爭爭力進(jìn)入到93年“治理整頓頓”，很多房房地產(chǎn)企企業(yè)都垮垮掉了，，93、94、95連續(xù)三年年，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)整體行行業(yè)利潤潤率為負(fù)負(fù)，那時(shí)時(shí)很難做做，模式1989西崗住宅宅開發(fā)公公司1992年改制為為萬達(dá)公公司92年跨區(qū)域域發(fā)展，，核心競競爭力就就是跨區(qū)區(qū)域經(jīng)營營的規(guī)模模競爭。。1992年去廣州州商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)貢獻(xiàn)巨巨額利潤潤，有良良好的資資金貸款款，解決決了長期期融資通通道，核核心競爭爭力是長長期穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流。從01、02年開始，，萬達(dá)第第二次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，進(jìn)進(jìn)入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，一開始始就決定定規(guī)模要要大，建建上萬平平米的大大型的購購物中心心。因中中小企業(yè)業(yè)誠信度度比較低低，現(xiàn)金金流也不不穩(wěn)定，，租戶盡盡量選擇擇大企業(yè)業(yè)，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)業(yè)走多元化化發(fā)展。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，還有足足球，還還有酒業(yè)業(yè)、藥業(yè)業(yè)、貿(mào)易易、出租租車、酒酒店（作作為小股股東合作作奧的斯斯、變電電站設(shè)備備生產(chǎn)））區(qū)域開發(fā)發(fā)商，多多元投資資商大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)在中心城城區(qū)開發(fā)發(fā)住宅。。92年搞了全全國最大大舊區(qū)改改造項(xiàng)目目大連市市新開路路小區(qū)，，總規(guī)劃劃面積八八十幾萬萬平方米米，企業(yè)業(yè)奠定了了發(fā)展的的基礎(chǔ)。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)保持三三個(gè)全國國之最，，跨區(qū)域域開發(fā)最最多（在在25個(gè)城市開開發(fā)）每每年開發(fā)發(fā)面積最最大（一一年300萬平米左左右）、、第三銷銷售額最最大（房房地產(chǎn)一一塊一年年超過70億銷售額額萬達(dá)轉(zhuǎn)型型（4）受到政府府的歡迎迎。萬達(dá)通過過“四個(gè)個(gè)好好處處”工程程，，在在與與各各地地方方政政府府談?wù)勁信许?xiàng)項(xiàng)目目過過程程中中，，獲獲得得有有利利地地位位，，將將土土地地成成本本壓壓縮縮到到最最低低萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)擁擁有有四四方方面面的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢贏得得地地方方政政府府信信賴賴的的“四個(gè)個(gè)好好處處”工程程第一一：：就就業(yè)業(yè)工工程程。購購物物中中心心里里最最大大新新增增1萬人人就就業(yè)業(yè)，，最最小小有有6、7千人人就就業(yè)業(yè)，，符符合合中中國國正正處處于于就就業(yè)業(yè)高高峰峰期期及及中中央央號號召召加加強(qiáng)強(qiáng)社社會會穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)國國情情第二二：：稅稅收收工工程程。購購物物中中心心開開業(yè)業(yè)后后每每年年有有幾幾千千萬萬甚甚至至過過億億稅稅收收，，穩(wěn)穩(wěn)定定且且能能隨隨銷銷售售的的增增長長而而增增加加。。第三三：：招招商商引引資資工工程程：：讓所所在在城城市市的的商商業(yè)業(yè)水水準(zhǔn)準(zhǔn)跟跟國國際際接接軌軌，，且且?guī)нM(jìn)進(jìn)去去的的零零售售商商一一般般是是500強(qiáng)企企業(yè)業(yè)。。第四四是是形形象象工工程程，，綜合合體體成成為為城城市市標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑，，提提升升城城市市形形象象。。（1）商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)競競爭爭對對手手少少。萬萬達(dá)達(dá)是是唯唯一一將將跨跨區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)與與持持有有型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為主主要要發(fā)發(fā)展展方方向向的的內(nèi)內(nèi)資資企企業(yè)業(yè)。。（2）相比比住住宅宅可可享享受受雙雙重重利利潤潤。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)除除了了每每年年可可以以收收到到穩(wěn)穩(wěn)定定的的租租金金，，還還能能在在未未來來變變現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)享享受受未未來來資資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格升升值值和和土土地地升升值值的的雙雙重重利利潤潤。。（3）容易易獲獲得得項(xiàng)項(xiàng)目目。。住宅宅開開發(fā)發(fā)競競爭爭激激烈烈，，一一旦旦房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格升升值值趨趨緩緩或或是是停停止止，，拍拍賣賣拿拿地地的的模模式式將將面面臨臨巨巨大大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。而而商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)容容易易拿拿到到土土地地。。寧波波萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場概概況況區(qū)位位：：寧波波萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場位位于于鄞鄞州州中中心心核核心心區(qū)區(qū)，，東東面面緊緊臨臨城城市市主主干干道道天天童童北北路路、、北北靠靠四四明明中中路路、、南南依依貿(mào)貿(mào)城城中中路路毗毗鄰鄰鄞鄞州州區(qū)區(qū)政政府府、、西西至至寧寧南南北北路路，，是是寧寧波波迄迄今今為為止止投投資資額額最最大大、、占占地地面面積積最最大大、、停停車車位位最最多多的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目。。構(gòu)成：萬達(dá)達(dá)廣場場由國際其中商業(yè)廣場面積27萬平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨等11家主力店。效應(yīng)寧波鄞州中中心區(qū)區(qū)開發(fā)案例之之一寧波萬萬達(dá)廣廣場寧波萬萬達(dá)廣廣場內(nèi)內(nèi)部商商業(yè)街街及廣廣場從05年開始始，萬萬達(dá)嘗嘗試在在城郊郊結(jié)合合部做做大型型的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，寧波波項(xiàng)目目是萬萬達(dá)在在城郊郊結(jié)合合部的的第一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目周周圍常常住人人口5萬，離離寧波波市區(qū)區(qū)有10公里左左右。。萬達(dá)達(dá)拿地地和開開業(yè)后后，出出現(xiàn)兩兩個(gè)萬萬達(dá)現(xiàn)現(xiàn)象第一，，周圍圍的住住宅，，房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目知知道萬萬達(dá)拿拿項(xiàng)目目后迅迅速提提價(jià)，，二手手房價(jià)價(jià)立即即往上上漲。。第二個(gè)個(gè)現(xiàn)象象，寧寧波萬萬達(dá)入入住后后，萬萬科、、中海海、金金地等等大牌牌住宅宅開發(fā)發(fā)商看看到萬萬達(dá)商商業(yè)未未來給給這個(gè)個(gè)片區(qū)區(qū)帶來來的價(jià)價(jià)值和和配套套，一一年以以內(nèi)全全部在在旁邊邊拿地地，距距離都都在1公里范范圍之之內(nèi)。。萬達(dá)的的互動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)：中中高檔檔的住住宅群群體起起來以以后，，又會會把中中高檔檔的人人群帶帶過來來，這這樣消消費(fèi)層層次就就會一一點(diǎn)一一點(diǎn)高高起來來“我們決決定去去做寧寧波。。因?yàn)闉槭切滦乱?guī)劃劃開發(fā)發(fā)區(qū)，，是城城市發(fā)發(fā)展方方向。。行政政中心心搬過過去了了，整整個(gè)25棟樓，，周邊邊規(guī)劃劃正在在建一一個(gè)大大學(xué)城城，包包括全全國首首家境境外辦辦的大大學(xué)。。我們們購物物中心心建設(shè)設(shè)要兩兩年，，等建建設(shè)起起來，，周邊邊人口口起碼碼50萬。長長遠(yuǎn)看看寧波波這個(gè)個(gè)購物物中心心可能能是效效益最最好的的?！f達(dá)董董事長長王建建林銷售型型產(chǎn)品品——萬達(dá)廣廣場48克拉Mini公寓“萬達(dá)廣廣場48克拉”是一幢幢總高高159米，總總層數(shù)數(shù)為48層的超超高層層精裝裝MINI公館。。位于于萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場場東側(cè)側(cè)，西西南面面是已已經(jīng)交交付入入住的的萬達(dá)達(dá)廣場場公寓寓，與與五星星級索索菲特特萬達(dá)達(dá)大酒酒店共共同組組成萬萬達(dá)廣廣場酒酒店商商務(wù)區(qū)區(qū)，是是萬達(dá)達(dá)廣場場的重重要組組成部部分。。項(xiàng)目指指標(biāo)總占地地面積積為30378平方米米，總總建面面積為為70000平方米左右右，總套數(shù)數(shù)為1148套。項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃為為，主力面面積50平方米左右右的精裝MINI公館。位置：地處五角角場核心位位置，用地地范圍東臨臨凇滬路，，南靠邯鄲鄲路，北依依政通路，，西側(cè)為國國賓路。規(guī)劃：廣場平面呈呈“品”字形布置，，劃分為五五幢大型業(yè)業(yè)態(tài)的商用用群樓和三三幢甲級高高層辦公樓樓。其中商商業(yè)面積26萬平方米，，三幢甲級級辦公樓約約8萬平方米商業(yè)模式：萬達(dá)采用用訂單式的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作模式式，匯聚沃沃爾瑪購物物中心、ＨＨＯＬＡ家家居、香港港新世界巴巴黎春天百百貨、食品品廣場、國國際影院、、黃金珠寶寶城、寶大大祥青少年年購物中心心、新華書書城等八大大主力業(yè)態(tài)態(tài)，以及近近百家各具具特色的精精品專賣、、餐飲休閑閑品牌。案例之一五角場萬達(dá)達(dá)廣場五角場萬達(dá)達(dá)廣場地上上總建筑面面積約33萬平方米，，是五角場場副中心目目前體量最最大、業(yè)態(tài)態(tài)最全、商商氣最旺的的商業(yè)項(xiàng)目目。五角場萬達(dá)達(dá)廣場主力力業(yè)態(tài)體現(xiàn)現(xiàn)了萬達(dá)廣廣場第三代代產(chǎn)品的特特征：即購購物、娛樂樂、餐飲、、休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)為一體體，滿足不不同年齡客客群的”24小時(shí)“消費(fèi)需求主力店位置及建筑面積新華書店靠近國賓路，在萬達(dá)國際影城大樓二樓。沃爾瑪購物廣場：靠近淞滬路和政通路，高四層建筑面積約2.8萬m2巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；第一食品廣場：靠近邯鄲路和國賓路，高五層建筑面積約2.1萬m2；萬達(dá)國際影城：靠近國賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬m2；地下一層休閑購物廣場：將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場經(jīng)營。建筑面積四萬余平方米，和樂國際家居廣場通路與國賓路口，高五層建筑面積約3.3萬m2。同處五角場場的百聯(lián)和和萬達(dá)，兩兩個(gè)隔街相相望的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，商商品其實(shí)差差不多，但但萬達(dá)人氣氣更旺？原原因是使萬萬達(dá)做商業(yè)業(yè)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)候，我們們更注重這這樣幾個(gè)問問題，第一一個(gè)就是休休閑娛樂設(shè)設(shè)施要豐富富。人們現(xiàn)現(xiàn)在不再物物資短缺，，不是為了了購物而去去購物，大大家周末沒沒有事情做做，我要找找個(gè)地方去去逛，我們們通過引入入更多的休休閑娛樂的的商戶，第第二、非常常注重廣場場的建設(shè)，，所謂的廣廣場建設(shè)就就是我們會會在每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目留3000-5000平米的廣場場，人們需需要溝通和和交流的。。萬達(dá)廣場開開發(fā)的三個(gè)個(gè)時(shí)代省會或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2萬m2，建面4-6萬m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達(dá)影院業(yè)態(tài)按層分布，1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院南昌萬達(dá)、長沙萬達(dá)省會或核心城市的核心商圈占地6萬m2

，建面15萬m2每個(gè)主力店為一幢單體盒子，由多個(gè)主力店構(gòu)成主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院，沈陽萬達(dá)、天津萬達(dá)第一代：單單體店選址第二代：組組合店第三代：城城市綜合體體體量業(yè)態(tài)案例省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地10-20萬m2

，建面40-80萬m2，其中商業(yè)15-20萬m2由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成，建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合形式主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等寧波萬達(dá)、上海五角場萬達(dá)建筑優(yōu)勢缺陷選址址優(yōu)優(yōu)勢勢：：12個(gè)萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場場建建在在省省會會城城市市或或直直轄轄市市，，3個(gè)建建在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的單單列列市市，，所所有有的的商商業(yè)業(yè)廣廣場場都都在在核核心心商商圈圈的的黃黃金金商商業(yè)業(yè)地地段段。。規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢：：商商業(yè)業(yè)面面積積在在100000平以以上上有有9個(gè)，，50000平左左右右有有6個(gè)，，在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐囟级妓闼爿^較大大的的商商業(yè)業(yè)。。商戶戶優(yōu)優(yōu)勢勢：：“訂單單式式商商業(yè)業(yè)”為其其引引來來了了國國際際知知名名的的商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐駐經(jīng)經(jīng)營營，，如如沃沃爾爾瑪瑪、、美美凱凱龍龍、、百百盛盛等等，，吸吸引引大大量量消消費(fèi)費(fèi)人人流流經(jīng)營營貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)前前2代的的萬萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場場是是萬萬達(dá)達(dá)在在營營項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力，，有有12個(gè)，，從從開開發(fā)發(fā)層層面面上上是是成成功功的的，，但但占占總總面面積積20%的銷銷售售散散鋪鋪，，給給萬萬達(dá)達(dá)制制造造了了許許多多問問題題，，部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前運(yùn)運(yùn)營營仍仍較較困困難難，，如如長長春春、、沈沈陽陽、、武武漢漢等等。。萬達(dá)廣廣場第第一、、二代代產(chǎn)品品的優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析商業(yè)地地產(chǎn)定定位，，一、、二代代建筑筑形式式單一一，購購物環(huán)環(huán)境較較差；；業(yè)態(tài)態(tài)單一一，90%以上為為購物物，缺缺乏休休閑與與娛樂樂；與與HOPPINGMALL的距離離相差差較大大，消費(fèi)特特征及及業(yè)態(tài)態(tài)組合合，一一、二二代產(chǎn)產(chǎn)品以以目的的性消消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)為為主，，商業(yè)業(yè)價(jià)值值較低低；業(yè)業(yè)態(tài)組組合上上的不不科學(xué)學(xué)，沃沃爾瑪瑪、美美凱龍龍與精精品店店的組組合，，無法法互動(dòng)動(dòng)；主主力店店占到到70%以上，，租金金過低低，影影響收收益；；過分分依賴賴主力力店的的拉動(dòng)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，而而忽視視經(jīng)營營；商業(yè)建建筑及及規(guī)劃劃、在在建筑筑形式式上主主力店店之間間，主主力店店與獨(dú)獨(dú)立街街鋪之之間沒沒有形形成較較好的的互動(dòng)動(dòng)、動(dòng)動(dòng)線規(guī)規(guī)劃普普遍較較差，，平面面循環(huán)環(huán)與立立體交交叉的的動(dòng)線線不好好；租售模模式、、獨(dú)立立商鋪鋪銷售售價(jià)格格過高高，散散鋪投投資收收益預(yù)預(yù)期無無法實(shí)實(shí)現(xiàn)，，沒有有解決決好目目的性性消費(fèi)費(fèi)（超超市、、建材材）與與非目目的性性消費(fèi)費(fèi)（精精品店店）的的人群群組合合。萬達(dá)達(dá)廣廣場場第第三三代代產(chǎn)產(chǎn)品品———城市市綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)模模式式特特征征建筑筑構(gòu)構(gòu)成成商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合規(guī)劃劃特特色色建筑筑面面積積一一般般地地上上面面積積14萬平平方方米米以以上上，，地地下下7萬平平方方米米以以上上城城市市綜綜合合體體（（HOPSCA）一一般般包包括括Hotel酒店店、、Office寫字字樓樓、、Pubulicspace公共共空空間間、、Shoppingmall購物物中中心心，，ulture&recretion文化化娛娛樂樂休休閑閑設(shè)設(shè)施施、、Apartment公寓寓以以及及停停車車場場等等產(chǎn)產(chǎn)品品，，廣廣場場中中心心為為商商業(yè)業(yè)步步行行街街，，主主力力店店均均圍圍繞繞步步行行街街布布局局，，形形成成良良好好動(dòng)動(dòng)線線和和公公共共空空間間商業(yè)業(yè)中中零零售售和和非非零零售售的的比比例例各各占占50%，零售售娛樂樂和餐餐飲比比例控控制在在4：3：3，在豎豎向上上，不不同的的業(yè)態(tài)態(tài)在不不同樓樓棟進(jìn)進(jìn)行縱縱向業(yè)業(yè)態(tài)組組合，，例如如家具具、家家飾、、家紡紡和建建材在在一起起，娛娛樂、、網(wǎng)吧吧、電電玩城城在一一起，，形成成客流流搭配配和時(shí)時(shí)間的的連續(xù)續(xù)性效效應(yīng)。。步行街街的零零售商商鋪形形成主主力店店的補(bǔ)補(bǔ)充，，為消消費(fèi)提提供延延續(xù)性性消費(fèi)費(fèi)同時(shí)時(shí)提供供租金金收入入采用萬萬達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化模式式設(shè)計(jì)計(jì)，同同時(shí)結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目做做適應(yīng)應(yīng)性調(diào)調(diào)整，，采用用街坊坊式布布局，，購物物中心心做到到主題題化和和休閑閑化，，人流流動(dòng)線線盡量量避免免盲點(diǎn)點(diǎn)，形形成閉閉合的的內(nèi)部部回路路。建建筑設(shè)設(shè)計(jì)突突出體體現(xiàn)城城市意意向和和地標(biāo)標(biāo)式建建筑。。步行行街為為綜合合體的的靈魂魂和紐紐帶萬達(dá)綜綜合體體集中中體現(xiàn)現(xiàn)了“聚合規(guī)規(guī)模效效應(yīng)”即城市市中心心點(diǎn)建建設(shè)將將帶動(dòng)動(dòng)商鋪鋪在短短期之之內(nèi)的的價(jià)值值至少少有10%的提升升。在在經(jīng)營營兩年年之后后，它它整體體商鋪鋪?zhàn)饨鸾鹩?0%，與萬萬達(dá)類類似的的北京京國貿(mào)貿(mào)、上上海新新天地地，都都對周周邊的的物業(yè)業(yè)價(jià)值值生活活品質(zhì)質(zhì)有明明顯提提升，，開發(fā)發(fā)商也也從中中獲得得增值值收益益第三代代向第第四代代的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型：：未來來會加加入展展示、、文化化、展展覽等等業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)去去，除除購物物休閑閑之外外，還還可以以有一一些文文化熏熏陶開放性的對外交通第三代萬達(dá)綜合體特征開放性公共休閑場所相對閉合的內(nèi)部通道回路休閑與購物良性互動(dòng)商業(yè)辦公酒店住宅第三代代產(chǎn)品品物業(yè)業(yè)組合合第三代代產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)特征征購物、、娛樂樂、休休閑、、交流流、展展示、、文化為為一體體第四代代產(chǎn)品品萬達(dá)綜綜合體體的核核心商商業(yè)模模式：：訂單單商業(yè)業(yè)萬達(dá)訂訂單地地產(chǎn)歷歷程：1、初期期和沃沃爾瑪瑪合作作2、5-6年后，，萬達(dá)達(dá)積累累了大大批各各種業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)領(lǐng)先的的商戶戶。3、萬達(dá)達(dá)在全全國已已經(jīng)有有30多個(gè)商商業(yè)廣廣場，，具備備實(shí)力力后，，主力力商家家如果果不進(jìn)進(jìn)某個(gè)個(gè)廣場場，后后面廣廣場都都不能能進(jìn)。。4、目前前進(jìn)入入萬達(dá)達(dá)的都都是國國內(nèi)或或國際際上的的大牌牌商戶戶。訂單地地產(chǎn)定定義：在開開發(fā)建建設(shè)的的時(shí)候候，90%的商戶戶已經(jīng)經(jīng)全部部確定定。訂單地地產(chǎn)的的優(yōu)勢勢1、縮短短建設(shè)設(shè)周期期、降降低建建造成成本。。招商先先于建建設(shè)避避免了了招商商時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)建建筑體體與招招商條條件不不匹配配，導(dǎo)導(dǎo)致二次改改建成成本浪浪費(fèi)招商在在先，，定制制開發(fā)發(fā)，也也避免免建筑筑方案案中出出現(xiàn)無無效出出租面面積。。2、新項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)可可利用用商家家經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)行行可行行性研研究，，萬達(dá)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目前前，請請主力力商家家派商商業(yè)調(diào)調(diào)研團(tuán)團(tuán)去現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)調(diào)研，，確定定未來能能否經(jīng)經(jīng)營成成功，，借助助商家家專業(yè)業(yè)選址址經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，萬萬達(dá)確確定開開發(fā)可可行性3、提前前獲得得租金金優(yōu)惠惠。主力商商家在在全國國與萬萬達(dá)有有戰(zhàn)略略合作作，可可獲得得優(yōu)惠惠租金金，而而先租租后建的模模式令令萬達(dá)達(dá)提前前獲得得預(yù)付付租金金收益益。訂單地地產(chǎn)萬達(dá)和和17家跨國國企業(yè)業(yè)（其其中10家世界界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)）簽簽訂聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)展協(xié)協(xié)議，，約定定包括括目標(biāo)標(biāo)城市市的選選擇、、面積積的要要求、、租金金條件件等條條款。。共同選選擇城城市和和地塊塊，萬萬達(dá)先先選址址，商商家對對每一一個(gè)店店址大大家提提出意意見，，書面面確認(rèn)認(rèn)。選選址址后進(jìn)進(jìn)行技技術(shù)對對接（（店面面層高高、面面積、、出入入口、、交通通體系系、設(shè)設(shè)備等等）。。每個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略合作作伙伴伴出專專業(yè)人人員與與萬達(dá)達(dá)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)部技技術(shù)對對接，，設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙確定定之后后，商商家給給萬達(dá)達(dá)一個(gè)個(gè)正式式具有有法律律效力力的確確認(rèn)并并打一一筆保保證金金，反反悔要要賠償償萬達(dá)達(dá)一年年的租租金萬達(dá)與與所有有合作作的伙伙伴約約定一一個(gè)前前提條條件，，要求求接受受平均均租金金概念念。即即將全全國的的城市市分三三等租租金（（北京京上海海廣州州深圳圳為第第一等等，省省會等等二線線城市市算第第二等等），，事先先約定定租金金水平平，改改變分分別主主力談?wù)勁袑Πl(fā)展展速度度的制制約。。正式開開工建建設(shè)前前先簽簽租約約，要要求商商家要要先交交保證證金，，或者者開具具保單單。之之后萬萬達(dá)建建設(shè)，，計(jì)租租方式式：商商業(yè)廣廣場開開業(yè)90天或或是是對對方方進(jìn)進(jìn)場場90天就就開開始始計(jì)計(jì)租租。。購購物物中中心心只只要要開開業(yè)業(yè)，，一一兩兩個(gè)個(gè)月月就就能能收收到到租租金金。。廣廣場場一一旦旦運(yùn)運(yùn)營營，，商商家家不不管管開開不不開開業(yè)業(yè)，，進(jìn)進(jìn)不不進(jìn)進(jìn)場場都都必必須須付付租租金金聯(lián)合協(xié)議議共同參與與平均租金金先租后建建?！坝唵蔚禺a(chǎn)產(chǎn)”四個(gè)要素素——聯(lián)合協(xié)議議、共同同參與、、平均租租金、先先租后建建。萬達(dá)董事事長王健健林提出出，做商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有三好好三難:管理難：：商業(yè)必必經(jīng)培育育期、收收租率（隔街死死、一步步差三成成）長期穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流回報(bào)報(bào)三好三難經(jīng)濟(jì)周期期影響小小享受資產(chǎn)產(chǎn)升值雙雙重回報(bào)報(bào)門檻高：：資金需需求大、、人才要要求高風(fēng)險(xiǎn)大：：定位與與招商難難123123低成本資金來源中長期金金融支持項(xiàng)目自身身滾動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新新創(chuàng)新：萬萬達(dá)列為為全國房房地產(chǎn)金金融改革革試點(diǎn)企企業(yè)，允允許異地地貸款，，不受地地域的約約束，單單筆貸款款在5億之內(nèi)無無需審批批，兩天天三天可可以批款款。萬達(dá)電影影院占全全國15%的份額，，對集團(tuán)團(tuán)資金支支持1-2%左右。有金融支支持的情情況下，，萬達(dá)模模式的融融資主要要通過整整合以下下三個(gè)渠渠道實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“低成本拿拿地”“訂單商業(yè)業(yè)預(yù)收租租金”“先建銷售售型物業(yè)業(yè)后造持持有型商商業(yè)”基金：成成立麥格格里萬達(dá)達(dá)中國基基金，得得到優(yōu)良良評級后后，在海海外發(fā)債債只要募募資3.3%的成本。。銀行：工工商銀行行，中國國銀行總總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行總行給給萬達(dá)巨巨額的授授信。商業(yè)管理理公司將將管理費(fèi)費(fèi)和租金金分開算算，通過過節(jié)約增增效，開開展招商商營運(yùn)，，每年產(chǎn)產(chǎn)生幾千千萬的利利潤。途徑一在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。途徑二一個(gè)核心區(qū)旁邊沒有地做住宅可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)出租為為主，且且在沒有有金融支支持的情情況下，，有三種種途徑可可獲得現(xiàn)現(xiàn)金。銷售散散鋪劣劣勢：商鋪鋪銷售售需要要三權(quán)權(quán)分離離。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、經(jīng)營營權(quán)、、管理理權(quán)分分離，，對散散鋪而而言經(jīng)經(jīng)營時(shí)時(shí)，往往往受受制于于小業(yè)業(yè)主的的租金金限制制或者者業(yè)態(tài)態(tài)要求求，無無法實(shí)實(shí)行下下去銷售散散鋪好好處：因?yàn)闉橹袊鴩鴽]有有房地地產(chǎn)信信托，，也沒沒有房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金，萬萬達(dá)購購物中中心只只好賣賣一點(diǎn)點(diǎn)，如如果完完全只只租不不售會會導(dǎo)致致負(fù)債債率太太高，，以后后銀行行更不不愿意意貸款款。通過萬萬達(dá)廣廣場的的規(guī)模?；_開發(fā)，，解決決了開開發(fā)商商普遍遍面臨臨的“短債長長投”問題，，形成成低成成本資資金良良性循循環(huán)萬達(dá)的的教訓(xùn)訓(xùn)：在2001年開始始做商商業(yè)地地產(chǎn)的的時(shí)候候，萬萬達(dá)以以房地地產(chǎn)開開發(fā)的的慣性性思維維思考考問題題。從從銀行行貸款款，貸貸二年年期，，就來來做購購物中中心。。2004年，遭遭遇宏宏觀調(diào)調(diào)控，，短融融長投投的弊弊端顯顯現(xiàn)，，國家家把購購物中中心列列入限限制發(fā)發(fā)展的的七大大行業(yè)業(yè)之一一，資資金鏈鏈變得得緊張張。在在2004年1月開了了一個(gè)個(gè)總裁裁辦公公會，，決定定除了了已開開工的的購物物中心心，暫暫停其其它購購物中中心的的建設(shè)設(shè)，集集中精精力尋尋找長長期資資金管管道，，我們們找到到了一一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略投投資者者，拿拿到幾幾十億億元，，在銀銀行催催債前前解決決了問問題。。在全國國開發(fā)發(fā)大量量綜合體物物業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定租租金獲得低低成本本融資資早期銷銷售大大賣場場底層層小小商商鋪鋪回籠籠資資金金后期期綜綜合合體體商商業(yè)業(yè)出出租租為主主，，靠靠銷銷售售住住宅宅和寫寫字字樓樓回回籠籠資資金金銀行行貸貸款款為為主主國外封閉閉基金債權(quán)低成本拿拿地商業(yè)創(chuàng)新新融資訂單商業(yè)業(yè)提前收收租商業(yè)管理理公司盈盈利商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是一個(gè)個(gè)復(fù)合型型的產(chǎn)業(yè)業(yè)，它包包括地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)業(yè)、投資資、金融融等，其其中最需需要的就就是資金金，而且且是低成成本的、、能長期期使用的的資金。。解決不不了長期期資金的的問題，，商業(yè)地地產(chǎn)是很很難做的的，即使使能做，，也走不不遠(yuǎn)。萬達(dá)廣場場模式的的四個(gè)運(yùn)運(yùn)作環(huán)節(jié)節(jié)說明1、三點(diǎn)一一線定位位2、提前招招商3、規(guī)劃環(huán)環(huán)節(jié)4、業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整及管管理結(jié)合中國國實(shí)際，，選擇中中心城區(qū)區(qū)開店。。四個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)控制規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)訂單商業(yè)業(yè)，降低低成本，，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三年培育育期，隨隨時(shí)調(diào)整整萬達(dá)廣場場的定位位關(guān)注“地址、規(guī)規(guī)模、主主力店”三大要素素，確保?；境沙晒x址體量主力店依靠經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，包括括零售人人員、物物管人員員與開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)人人員智慧慧。選址需長長時(shí)間多多次考察察確定，，如一年年的黃金金季節(jié)、、非黃金金季節(jié)，，一天的的中午、、晚上時(shí)時(shí)間。解當(dāng)?shù)爻浅鞘幸?guī)劃劃和城市市發(fā)展方方向。現(xiàn)現(xiàn)狀人口口少不要要緊，預(yù)預(yù)計(jì)幾年年后會怎怎么樣。。大勢確確定后，，新區(qū)也也可以選選擇國外購物物中心理理論10萬平米以以內(nèi)為最最佳規(guī)模模，按中中國國情情和快速速發(fā)展態(tài)態(tài)勢，15萬平米是是最佳上上限。15萬平的商商業(yè)，至至少要5家不同業(yè)業(yè)態(tài)的主主力店和和超過20家次主力力店來組組合。中中國零售售業(yè)態(tài)匱匱乏，1萬平以上上的超市市、建材材主力店店多，但但1000—2000平的次主主力店少少規(guī)模與效效益相關(guān)關(guān)，規(guī)模模越大，，租金越越低。規(guī)規(guī)模體量量要求最最佳，不不求最大大，比較較效益目目標(biāo)優(yōu)先先。不同業(yè)態(tài)態(tài)對區(qū)位位要求（（市中心心核心商商圈、副副中心、、郊區(qū)））不同。。核心商商圈不能能搞建材材、家居居，大賣賣場。郊郊區(qū)不適適合做百百貨、珠珠寶，副副中心要要選新興興業(yè)態(tài)，，核心尚尚圈盡可可能選租租金比較較高的業(yè)業(yè)態(tài)，郊郊區(qū)盡量量選聚人人氣的業(yè)業(yè)態(tài)。購中心“四大功能”為購物、、休閑、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、交際際。全球趨趨勢是更多多向文化、、休閑、健健身的業(yè)態(tài)態(tài)方向發(fā)展展。國外購購物中心有有近一半的的面積都拿拿出來做休休閑娛樂文文化健身。。萬達(dá)購物物中心中娛娛樂、休閑閑功能做得得好，購物物中心就成成功，因?yàn)闉槲幕瘖蕵窐饭δ芸稍鲈黾尤巳簻羝陂g。。1萬達(dá)廣場的的選址：集集中于城市市核心區(qū)或或未來城市市拓展區(qū)。。1、市市中中心心商商業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)非非常常飽飽和和，，競競爭爭激激烈烈。。2、中中心心區(qū)區(qū)成成本本太太高高，，對對未未來來更更好好地地持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營不不利利。。3、在在邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)板板塊塊帶帶動(dòng)動(dòng)。。4、根根據(jù)據(jù)訂訂單單商商業(yè)業(yè)模模式式，，與與住住宅宅開開發(fā)發(fā)不不同同的的是是，，萬萬達(dá)達(dá)要要考考慮慮主主力力經(jīng)經(jīng)營營商商的的意意見見，，而而并并非非刻刻意意向向邊邊緣緣區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移萬達(dá)達(dá)廣廣場場從從市市中中心心核核心心商商圈圈向向副副中中心心和和外外圍圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的原原因因萬達(dá)達(dá)廣廣場場的的選選址址未未照照搬搬發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家在在郊郊區(qū)區(qū)選選址址慣慣例例，，而而主主要要考考慮慮中中國國人人的的消消費(fèi)費(fèi)心心理理：：1、亞亞洲洲人人、、中中國國人人好好熱熱鬧鬧不不喜喜歡歡冷冷清清，，購購物物中中心心基基本本都都在在城城區(qū)區(qū)2、中中國國人人去去購購物物中中心心不不完完全全是是購購物物，，還還有有情情感感交交流流，，把把逛逛街街當(dāng)當(dāng)成成快快樂樂的的事事情情。。3、受受人人口口密密集集和和城城市市交交通通條條件件限限制制。。中中國國只只能能發(fā)發(fā)展展大大交交通通，，不不能能敞敞開開私私家家車車，，4、中國土土地緊張張，不可可能像國國外到郊郊外大規(guī)規(guī)模征地地開發(fā)選址址五要點(diǎn)點(diǎn)一看傳統(tǒng)統(tǒng)，首選傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)地段。。最好不不去新創(chuàng)創(chuàng)造商氣氣。商業(yè)業(yè)地段商商氣形成成最重要要的是歷歷史，而而不是購購物中心心自身建建設(shè)規(guī)模模和體量量。消費(fèi)費(fèi)者心理理覺得某某地方值值得去買買東西就就去了，，歷史心心理發(fā)生生作用。。二看租金金，選擇租租金或預(yù)預(yù)期租金金比較高高的地方方。區(qū)域域環(huán)境面面貌整潔潔與否并并非決定定租金高高低的因因素，許許多城市市不起眼眼的區(qū)域域租金卻卻很高，，三看交通通。購物中中心一定定要兩邊邊或者四四邊都是是大馬路路，因購購物中心心停車位位最少是是幾百個(gè)個(gè)，多的的幾千個(gè)個(gè)，對交交通影響響非常大大。四看周邊邊人口?，F(xiàn)狀人人口多且且居住人人口占大大多數(shù)是是重要因因素，因因?yàn)橘徫镂镏行姆?wù)半徑徑為5公里到10公里，所所以周邊邊人口數(shù)數(shù)量需在在30萬以上。。五看規(guī)劃劃。寧波萬萬達(dá)并非非傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)，，選址原原因是位位于新規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)區(qū)，是是城市發(fā)發(fā)展方向向。購物物中心建建設(shè)需兩兩年周期期，未來來周邊人人口發(fā)展展規(guī)?？煽梢詽M足足人口條條件選址1、業(yè)態(tài)決決定體量量，萬達(dá)廣廣場商業(yè)業(yè)體量恒恒定，一一般體量量大概在在10-15萬平米，，稍微大大一點(diǎn)的的城市規(guī)規(guī)模大的的會到20萬平方米米，原因因在于基基本主力力業(yè)態(tài)包包括百貨貨、超市市、影院院、餐飲飲街、精精品店、、電子游游戲房等等，此類類業(yè)態(tài)再再加地下下空間，，僅需15萬平方米米。2、不同階段段有不同商商業(yè)檔次。萬達(dá)廣場在在開業(yè)的時(shí)時(shí)候，以適適合周邊人人群消費(fèi)能能力來確定定招哪些商商戶進(jìn)來，，萬達(dá)不會先先引入高檔檔商品，再再慢慢聚集集高檔人群群，而是在在等高檔人人群出現(xiàn)以以后再調(diào)整整我的商品品。3、業(yè)態(tài)調(diào)整整與人群的的動(dòng)態(tài)適應(yīng)應(yīng)。超市不需需要考慮周周邊的人群群，對百貨貨的影響都都不會大。。主要調(diào)整整的是商業(yè)業(yè)配套，在在區(qū)域周邊邊的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成熟熟后，消費(fèi)費(fèi)者有跑順順腿的消費(fèi)費(fèi)適應(yīng)過程程，跑順后后每周就會會定期去萬萬達(dá)并自然然形成消費(fèi)費(fèi)，此時(shí)再再根據(jù)消費(fèi)費(fèi)需求調(diào)整整業(yè)態(tài)，萬達(dá)廣場業(yè)業(yè)態(tài)組合的的確定方式式業(yè)態(tài)將招商提前前到工程土土建之前可可以談判提提高租金、、減少無效效出租面積積，避免主主力店排他他性協(xié)議1、做一個(gè)購購物中心，，一般有七七、八家主主力店，主主力店一定定要考慮不不同業(yè)態(tài)的的組合方式式，能滿足足一站式購購物的需求求，提高比比較效益2、很多大的的主力店簽簽約時(shí)都要要求排他性性，不能出出現(xiàn)同業(yè)態(tài)態(tài)的競爭對對手。必須須程序做對對，招商在在前。2開發(fā)商誤區(qū)區(qū)做購物中心心的發(fā)展商商，9成多以上是是由房地產(chǎn)產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而而來，包括括萬達(dá)，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的思維定定式：先做規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，建一一半甚至建建成了再招招商，主力力店來人，，在談判中中發(fā)展商處處于弱勢，，只能被迫迫接受他們們提出的價(jià)價(jià)格。不懂懂得在開始始規(guī)劃時(shí)與與主力店談?wù)勛饨鸲徊皇墙ㄔO(shè)期期再招商。。規(guī)劃期可可以故意與與兩三家談?wù)劊@樣租租金就會談?wù)劯咭稽c(diǎn)。。萬達(dá)思維：：把房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的慣性思維維顛倒，一一定要先租租后建，招商商在前，建建設(shè)在后。。3、招商在前前能節(jié)省巨巨大的投資資。萬達(dá)購購物中心的的成本組成成：建安包包括稅費(fèi)、、管理費(fèi)等等，不算精精裝，平均均每平方米米3000元左右。成成本便宜的的原因在于于設(shè)計(jì)階段段與進(jìn)駐的的各店對接接好，沒有有無效面積積，大堂、、電梯、卸卸貨區(qū)的位位置都是反反復(fù)計(jì)算好好的，所有有面積都能能產(chǎn)生租金金。4、程序做對對后，與主主力店、次次主力店簽簽好合同，，約定拿到到質(zhì)檢驗(yàn)收收證書免租租三個(gè)月，，第91天開始計(jì)租租，不管他他們開不開開業(yè)。做對對程序的好好處就是給給我們帶來來效益，避避免麻煩。。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)六六要素購物中心設(shè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的的六點(diǎn)把控控31、人流動(dòng)線線。單一通道最最好的，最最多一個(gè)環(huán)環(huán)路。人在在這種路線線中，方向向感好，容容易找到位位置忌諱走到頭頭再折回的的道路。忌忌諱有死角角，寧可使使用率降低低一點(diǎn)也要要做到路路路相通，且且進(jìn)來的人人容易看到到垂直交通通體系。2、視覺通透透。購物中心設(shè)設(shè)計(jì)要求一一眼至少能能看到十個(gè)個(gè)店招?？纯吹皆蕉嗟牡牡赇佋胶煤?，能刺激激人的購買買欲。3、交通體系系。交通首先考考慮出入口口便捷，停停車怎么到到達(dá)各個(gè)店店。全地下下停車庫的的設(shè)計(jì)要求求讓停車的的人流很快快找到百貨貨，找到超超市。人車分流：：車輛，包包括私家車車、送貨車車，都不要要和人在同同一層面交交叉。萬達(dá)達(dá)將卸貨區(qū)區(qū)全部安排排在地下，，不和地面面爭位置。。考慮成本本，地下卸卸貨區(qū)可局局部做高。。廁所設(shè)在在離電梯與與扶梯近的的位置4、主力店的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。萬達(dá)訂單商商業(yè)，招商商在前建設(shè)設(shè)在后。因因不同業(yè)態(tài)態(tài)的主力店店有不同的的要求，不不同的主力力店都有不不同的荷載載、高度、、卸貨的要要求，只有有招商在前前，與主力力店進(jìn)行技技術(shù)對接，，才能掌握握。做了兩兩三年，所所有業(yè)態(tài)的的特點(diǎn)就掌掌握了，需需要時(shí)間積積累。5、布局局塊塊狀狀為為主主。做購購物物中中心心做做塊塊狀狀比比較較好好，，最最好好不不要要做做長長條條的的，，避避免免人人流流從從這這頭頭到到那那頭頭沒沒有有交交流流，，人人流流圍圍著著一一圈圈走走，，或或者者拐拐彎彎走走，，人人氣氣能能夠夠兜兜得得住住，，滯滯留留時(shí)時(shí)間間長長。。6、小店優(yōu)先先。并非主力店店就放在最最好位置，，恰恰把不不容易賣不不容易租比比較差的位位置給主力力店去做，，正主力店店租金不是是太高，但但是它穩(wěn)定定、招人氣氣。珠寶店店美容店之之類利潤高高，我們把把最好的位位置，人流流最容易到到達(dá)的位置置給他們。。把最好的的位置留給給小店，可可提高整個(gè)個(gè)回報(bào)率。。1以租為主萬達(dá)一開始始賣部分鋪鋪，發(fā)現(xiàn)賣賣了以后經(jīng)經(jīng)營很混亂亂，原因在在于很多投投資者回報(bào)報(bào)期望值太太高，一年年百分之七七、八的回回報(bào)率都不不滿意。賣賣鋪實(shí)際上上是犧牲長長期利益換換取短期利利益。2物業(yè)管理物業(yè)管理能能解決兩方方面問題，，第一是提提升租金，，物業(yè)管理理越好，品品質(zhì)越好，，租金越高高。第二、、長期旺場場經(jīng)營要靠靠物業(yè)管理理。萬達(dá)管理運(yùn)運(yùn)營模式，，出租為主主，開業(yè)后后三年內(nèi)不不斷調(diào)整3、開業(yè)掉鋪鋪規(guī)律。開業(yè)是一個(gè)個(gè)分水嶺，，開業(yè)之后后麻煩事很很多，主力力店、業(yè)主主、商戶的的投訴，機(jī)機(jī)電的維保保，環(huán)保的的要求等等等，尤其是是市場的培培育問題，，前三年不不穩(wěn)定，很很麻煩。購購物中心要要有承受壓壓力的心理理準(zhǔn)備，必必須渡過市市場培育期期，才能迎迎來陽光坦坦途。一般來講，，購物中心心開業(yè)的前前三年，尤尤其是第一一年的掉鋪鋪率會達(dá)到到30%。補(bǔ)充上來來后，第二二年可能會會掉20%，這種調(diào)整整是個(gè)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)的循環(huán)。。過了幾年年，培育期期過了，大大家認(rèn)可它它了，買東東西的人也也走順腿了了。人都是有慣慣性思維的的，去什么么地方走順順腿了自然然就去了，，不一定是是有目的性性的。我們們調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，購買行行為中只有有百分之十十幾是目的的性購買，，80%是隨機(jī)購買買。商業(yè)項(xiàng)目要要有三年的的培育期，最少也要要兩年培育育期。大多多數(shù)基金收收購購物中中心，要開開業(yè)兩年之之后才考慮慮。有的基基金要過三三年才收購購。他們都都要等渡過過培育期，，基金只要要求3-5%的回報(bào)，但但必須穩(wěn)定定。44、主力店與小小租戶進(jìn)駐駐購物中心能能不能成功功很重要的的是能不能能招到有號號召力的品品牌主力店店。主力店店進(jìn)來第一一人氣保證證。沃爾瑪瑪、時(shí)代華華納、麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德德基這些品品牌就是號號召力。第第二是永續(xù)續(xù)經(jīng)營的保保證。一般般一個(gè)購物物中心要成成熟沒有三三年是不行行的，剛開開業(yè)頭一年年頭兩年比比較冷清，，小租戶只只能共繁榮榮不可能共共患難，火火的時(shí)候想想方設(shè)法擠擠進(jìn)來，生生意不好卷卷鋪蓋就走走，但小租租戶的好處處是能承受受不斷提升升的租金。。所以光租租小店不行行，至少有有一半面積積租給有品品牌的主力力店，它能能守得住，，即使不好好也能調(diào)整整。。。萬達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營營模模式式可可從從開開發(fā)發(fā)各各階階段段價(jià)價(jià)值值鏈鏈分分析析出出發(fā)發(fā)，，與與之之相相應(yīng)應(yīng)，，長長期期低低成成本本金金融融運(yùn)運(yùn)作作則則是是運(yùn)運(yùn)營營的的最最高高核核心心。。拆遷遷安安置置土地地出出售售政府府確確定定居居住住用用地地體體量量萬達(dá)達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目目公司司運(yùn)運(yùn)營營流程程商業(yè)業(yè)前前期期定定位位營銷銷銷售售施工工管理理業(yè)態(tài)態(tài)組合合規(guī)劃劃建筑筑選址址指標(biāo)標(biāo)設(shè)定定訂單單地地產(chǎn)產(chǎn)與與土土地地開開發(fā)發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營土地拆拆遷出出讓主力商商家萬達(dá)商商業(yè)管管理公公司照萬達(dá)達(dá)廣場場模式式設(shè)計(jì)計(jì)與主力力店技技術(shù)對對接商場統(tǒng)統(tǒng)一開開業(yè)預(yù)付租租金給給萬達(dá)達(dá)進(jìn)行宣宣傳、、招商商、租租金談?wù)勁械鹊裙ぷ髯鲬敉鈴V廣告牌牌招商商、商商場管管理負(fù)責(zé)日日常的的運(yùn)營營、維維修及及其它它管理理政府三年培培育期期進(jìn)行行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整整金融鏈鏈條商家保保證金金主力商商家租租金物業(yè)經(jīng)經(jīng)營、、商業(yè)業(yè)管理理收益益萬達(dá)商商業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院院共同選選址前期接接洽技術(shù)對對接法定效效力確確認(rèn)物業(yè)公公司住宅、、辦公公產(chǎn)品品銷售售資金金回籠籠商鋪出出售/出租收收益獲得當(dāng)當(dāng)?shù)卣镣恋爻龀鲎尳鸾?、稅稅費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠銀行及及基金金融資資主力店店組合首先先確定定商業(yè)體體量萬達(dá)模模式現(xiàn)金流流時(shí)間自有資資金+商家保保證金金銷售回回款三年培培育期期進(jìn)行行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整整商業(yè)管管理收收益期期，成成本回回收期期長萬達(dá)商商業(yè)廣廣場財(cái)財(cái)務(wù)線線圖示示03海岸城城模式式0304020105目錄海岸城城的城城市副副中心心定位位海岸城城的周周邊發(fā)發(fā)展環(huán)環(huán)境、、交通通條件件海岸城城的突突圍方方式海岸城城資金金模式式海岸岸城城成成功功總總結(jié)結(jié)同心心圓圓式式的的環(huán)環(huán)形形道道路路放射射形形道道路路連連接接同同心心圓圓抑制制了了某某些些城城區(qū)區(qū)迅迅速速提提升升其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)容容量量的的可可能能性性，，缺缺少少對對中中心心城城區(qū)區(qū)的的支支持持加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級設(shè)施重復(fù)建設(shè)發(fā)揮揮基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的效效應(yīng)應(yīng)，，避避免免投投資資的的分分散散和和低低水水平平的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè),有利利于于社社會會經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)容容量量迅迅速速提提升升城市市交交通通“圈層層式式”發(fā)展展開放放式式的的組