土地儲(chǔ)備制度和模式講義

資產(chǎn)管理部

2013年10月土地儲(chǔ)備制度和模式目錄一、土地儲(chǔ)備概述二、土地儲(chǔ)備制度及新政解讀三、土地儲(chǔ)備典型模式四、省級土地儲(chǔ)備模式的探索五、我司爭取省級土地儲(chǔ)備職能的設(shè)想一、土地儲(chǔ)備概述一、土地儲(chǔ)備概述土地儲(chǔ)備的運(yùn)作過程是將“生地”整理開發(fā)成”熟地”的過程，是土地的一級開發(fā)過程。土地一級開發(fā)可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托或通過招標(biāo)方式選擇有實(shí)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體承擔(dān)。土地一級開發(fā)是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按規(guī)定確定土地一級開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對國有土地、集體土地依法實(shí)施拆遷、收回、征收和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。（開發(fā)整理、儲(chǔ)備開發(fā)、土地整治、土地整理等其他叫法）（一）土地儲(chǔ)備相關(guān)概念一、土地儲(chǔ)備概述（二）土地儲(chǔ)備范圍

下列土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二)收購的土地；

(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

(五)其他依法取得的土地。一、土地儲(chǔ)備概述（三）土地儲(chǔ)備資金來源土地儲(chǔ)備資金來源于下列渠道:(一)財(cái)政部門從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；(二)財(cái)政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金;(三)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款;(四)經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金;(五)上述資金產(chǎn)生的利息收入。一、土地儲(chǔ)備概述財(cái)務(wù)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)和工作經(jīng)費(fèi)征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目前期費(fèi)用土地招拍掛中的交易費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用土地儲(chǔ)備成本（四）土地儲(chǔ)備成本構(gòu)成（五）土地儲(chǔ)備流程土地取得土地存儲(chǔ)土地開發(fā)土地出讓農(nóng)村集體增量土地城市國有存量土地征收收回收購優(yōu)先購買置換一級開發(fā)整理土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用土地出讓一、土地儲(chǔ)備概述市、縣國土資源部門市、縣人民政府土地儲(chǔ)備交易機(jī)構(gòu)一級開發(fā)實(shí)施單位監(jiān)督審批部門收儲(chǔ)讓主管部門收儲(chǔ)讓具體組織部門收儲(chǔ)具體實(shí)施單位審批土地儲(chǔ)備計(jì)劃擬訂土地儲(chǔ)備計(jì)劃組織儲(chǔ)備、融資、出讓負(fù)責(zé)一級開發(fā)業(yè)務(wù)監(jiān)督審批委托招標(biāo)（五）土地儲(chǔ)備流程一、土地儲(chǔ)備概述編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃市縣人民政府批準(zhǔn)計(jì)劃編制土地儲(chǔ)備實(shí)施方案對實(shí)施方案提出改進(jìn)意見根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃等編制指導(dǎo)性無權(quán)威的批準(zhǔn)可被后期否定項(xiàng)目投資分析參與項(xiàng)目競爭委托或招標(biāo)確定土地一級開發(fā)實(shí)施主體釘樁、勘界土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自主開發(fā)模式社會(huì)企業(yè)項(xiàng)目管理模式社會(huì)企業(yè)帶資開發(fā)模式項(xiàng)目立項(xiàng)申請交通評價(jià)市政綜合咨詢環(huán)境影響評價(jià)林木文物處理與保護(hù)意見辦理規(guī)劃意見書獲得立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案拆遷范圍暫停事項(xiàng)申請拆遷許可證辦理征地市政建設(shè)拆遷安置建設(shè)儲(chǔ)備開發(fā)驗(yàn)收儲(chǔ)備土地入市建設(shè)用地預(yù)審用地預(yù)審告知征地批復(fù)及農(nóng)轉(zhuǎn)建批復(fù)辦理企業(yè)的第一次競爭，通常是成本低者開發(fā)，項(xiàng)目分析內(nèi)容具體，包括拆遷補(bǔ)償?shù)染唧w方案向國土申請向發(fā)改委申請向規(guī)委提出申請，確定規(guī)模容積率等指標(biāo)如何實(shí)施、開發(fā)程度具體到每塊地國土部門組織各部門發(fā)表原則意見政府準(zhǔn)備工作階段企業(yè)開始參與階段行政審批階段企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施與交付行政程序視角下土地儲(chǔ)備程序質(zhì)量及成本驗(yàn)收（六）土地地儲(chǔ)備作用用（動(dòng)因））加強(qiáng)土地調(diào)調(diào)控，規(guī)范范土地市場場運(yùn)行；促進(jìn)城市土土地的節(jié)約約集約利用用和土地資資源的合理理利用；顯化了土地地資產(chǎn)價(jià)值值，增加了了政府土地地收益；落實(shí)了土地地利用規(guī)劃劃，提高城城市建設(shè)用用地的保障障能力，促促進(jìn)城市建建設(shè)有序發(fā)發(fā)展；一、土地地儲(chǔ)備概述述年份全國土地出讓金總收入全國地方財(cái)政一般預(yù)算收入所占比重（%）20011296780316.620022417851528.420035385985054.7200458941189349.6200555051510136.5200676771830441.92007119482357350.72008974128650342009159003258048.82010270004061366.52001～2010年出讓金占地方財(cái)政政本級收入入比重情況況表單單位：億億元目錄錄一、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備概述二、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度及及新政解讀讀三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式四、省級土土地儲(chǔ)備模模式的探索索五、我司爭爭取省級土土地儲(chǔ)備職職能的設(shè)想想二、土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度及及新政政解讀讀（一））我國國供地地制度度發(fā)展展歷程程（政政府主主導(dǎo)下下的市市場化化過程程）供地方式時(shí)間特點(diǎn)供地流程法規(guī)政策劃撥方式1988年以前無償劃撥、無期限、無法正常流轉(zhuǎn)，主要用地單位為國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國企和軍事用地項(xiàng)目立項(xiàng)地——土地供應(yīng)劃撥與出讓并存1990年—1998年土地供應(yīng)雙軌制，市場機(jī)制發(fā)展，用地主體多元化，民營鄉(xiāng)企出現(xiàn)，房改后房地產(chǎn)市場起步項(xiàng)目立項(xiàng)——土地供應(yīng)項(xiàng)目立項(xiàng)——繳納土地出讓金—土地供應(yīng)1988年《土地管理法》，1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》協(xié)議出讓1998年—2004年生地、毛地出讓，協(xié)議出讓；多頭供地，政府無法了解和控制供地情況；容易出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象；政府收益低，國有資產(chǎn)流失；一級開發(fā)和二級開發(fā)合二為一；開發(fā)商和原土地使用權(quán)人進(jìn)行談判；開發(fā)商向發(fā)改委、規(guī)委等部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和明確規(guī)劃條件，土地部門無否定權(quán)；土地部門辦理協(xié)議出讓手續(xù)1998年《土地管理法》，1999年《城鎮(zhèn)住房制度改革》，1999年國土資源部《劃撥用地目錄》招拍掛出讓2002年—熟地出讓、公開出讓；統(tǒng)一供地渠道，政府可有效監(jiān)管；公開推地，杜絕腐??；政府收益增加，開發(fā)被分為一級和二級兩個(gè)階段土地供應(yīng)——“招拍掛”；招拍掛公開出讓土地；投標(biāo)或競拍獲得土地；2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，2004年831大限，2007年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》招拍掛出讓協(xié)議出讓劃撥出讓14第一階階段：：地方方探索索階段段1996年，我我國第第一家家土地地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)構(gòu)——上海市市土地地發(fā)展展中心心正式式成立立；1997年，杭杭州、、青島島相繼繼建立立了土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度；；1999年，國國土資資源部部向全全國推推廣了了杭州州、青青島兩兩市土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；2007年國土土資源源部對對內(nèi)蒙蒙古省省級土土地收收儲(chǔ)模模式繼繼續(xù)給給予關(guān)關(guān)注和和支持持。（二））我國國土地地儲(chǔ)備備制度度發(fā)展展歷程程摸著石石頭過過河先地方方后國國家先探索索后規(guī)規(guī)范先實(shí)踐踐后立立法二、土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度及及新政政解讀讀2001年，《國務(wù)院院關(guān)于于加強(qiáng)強(qiáng)國有有土地地資產(chǎn)產(chǎn)管理理的通通知》（國發(fā)發(fā)〔2001〕15號），，明確確提出出：“為增增強(qiáng)政政府對對土地地市場場的調(diào)調(diào)控能能力，，有條條件的的地方方政府府要對對建設(shè)設(shè)用地地試行行收購購儲(chǔ)備備制度度。市市、縣縣人民民政府府可劃劃出部部分土土地收收益用用于收收購?fù)镣恋兀?，金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)要依依法提提供信信貸支支持””。這是國國務(wù)院院文件件第一一次提提出建建立土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制制度，，也是是目前前為止止有關(guān)關(guān)土地地儲(chǔ)備備的最最高級級別文文件。。第二二階階段段：：全全國國推推行行階階段段二、、土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備制制度度及及新新政政解解讀讀2006年，，《國務(wù)務(wù)院院辦辦公公廳廳關(guān)關(guān)于于規(guī)規(guī)范范國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓收收支支管管理理的的通通知知》（國國辦辦發(fā)發(fā)〔2006〕〕100號））要要求求財(cái)財(cái)政政部部門門制制定定土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理辦辦法法，，國國土土部部門門制制定定土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備管管理理辦辦法法；；2007年，，財(cái)財(cái)政政部部國國土土資資源源部部聯(lián)聯(lián)合合下下發(fā)發(fā)了了《土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理暫暫行行辦辦法法》（財(cái)綜〔2007〕〕17號）；2007年，國土資源源部、財(cái)政部部、人民銀行行聯(lián)合下發(fā)了了《土地儲(chǔ)備管理理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕〕277號），對土地地儲(chǔ)備制度作作了系統(tǒng)性規(guī)規(guī)定；第二階段：全全國推行階段段二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀2012年11月5日，《國土資源部財(cái)財(cái)政部中中國人民銀行行中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理理委員會(huì)關(guān)于于加強(qiáng)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與融資管管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕〕162號）正式下發(fā)發(fā)。截至目前，全全國已有2000多個(gè)省、自治治區(qū)、市、縣縣相繼成立了了土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)。一是土地儲(chǔ)備備缺乏上位法法支持。二是保障土地地儲(chǔ)備運(yùn)行的的機(jī)制缺乏系系統(tǒng)性。目前運(yùn)行中存存在的主要問問題：二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀國土資發(fā)〔2012〕〕162號文件的主要要內(nèi)容。全文共分六個(gè)個(gè)部分。一、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)管理。二、合理確定定儲(chǔ)備土地規(guī)規(guī)模結(jié)構(gòu)。三、加強(qiáng)儲(chǔ)備備土地前期開開發(fā)管理。四、加強(qiáng)土地地收儲(chǔ)及管護(hù)護(hù)工作。五、規(guī)范土地儲(chǔ)備備融資行為。六、嚴(yán)格土地地儲(chǔ)備資金管管理。（三）土地地儲(chǔ)備新政解解讀二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀建立土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)名錄制制要求凈地收儲(chǔ)儲(chǔ)核發(fā)融資規(guī)模?？刂瓶ㄙJ款期限上限限調(diào)至五年貸款用途可不不對應(yīng)抵押土土地土地儲(chǔ)備新政政162號文解讀二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀（三）土地地儲(chǔ)備新政解解讀《通知》的亮點(diǎn)：1.加強(qiáng)土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)管理建立土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)名錄制制。國土部門門按照《土地儲(chǔ)備管理理辦法》的規(guī)定進(jìn)行審審核，符合以以下5條標(biāo)準(zhǔn)的才可列入名名錄：（四）土地地儲(chǔ)備新政二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀1）事業(yè)單位：：非企業(yè)、融融資平臺(tái)公司司；2）隸屬國土資資源主管部門門；3）具有獨(dú)立的的法人資格：：有正規(guī)的組組織機(jī)構(gòu)代碼碼；4）承擔(dān)本行政政轄區(qū)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備工作：有有“三定方案案”等證明文文件，不包括括開發(fā)區(qū)、各各類新區(qū)等非非正規(guī)行政區(qū)區(qū)劃；5）市、縣人民民政府批準(zhǔn)成成立：有市、、縣（不含區(qū)區(qū)）政府或機(jī)機(jī)構(gòu)編制委員員會(huì)的批準(zhǔn)文文件；1.加強(qiáng)土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)管理國土資源部將將在土地市場場動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)監(jiān)管系統(tǒng)中增增加土地儲(chǔ)備信息息模塊，對列入名錄錄的土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行行情況進(jìn)行檢檢測監(jiān)管，并并將相關(guān)信息息與財(cái)政、銀銀行和銀監(jiān)部部門共享。列入名錄的土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)將納入儲(chǔ)備的土土地、已供的的儲(chǔ)備土地、、儲(chǔ)備資金收收支、各類融融資貸償情況，及時(shí)在在系統(tǒng)中填報(bào)報(bào)。建立名錄制的的主要目的是是為了與其他他融資平臺(tái)相相區(qū)別，名錄錄以外的各類類單位不得享享受土地儲(chǔ)備備的相關(guān)政策策，銀行等金金融機(jī)構(gòu)也不不得向其發(fā)放放土地儲(chǔ)備貸貸款。《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)名錄》查詢網(wǎng)址：二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀（四）土地地儲(chǔ)備新政《通知》的主要內(nèi)容：：5、規(guī)范土地地融資行為合理確定貸款款期限，最長長不超過五年。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地的相相關(guān)補(bǔ)償、前前期開發(fā)等業(yè)業(yè)務(wù)，但貸款款使用必須符符合土地儲(chǔ)備備資金使用范范圍，不得用用于城市建設(shè)設(shè)及其他與土土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目目?！尽俺鞘薪ㄔO(shè)”不不包括儲(chǔ)備地地塊內(nèi)的通路路、水、電、、氣、暖及平平整工程】（三）土地儲(chǔ)儲(chǔ)備新政解讀讀入儲(chǔ)備庫的土地待補(bǔ)償、待前期開發(fā)地塊抵押放貸使用銀行二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀儲(chǔ)備土地不得得為土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)以外的的企事業(yè)法人人融資擔(dān)保。。《國土資源部關(guān)關(guān)于規(guī)范土地地登記的意見見》（國土資發(fā)[2012]134號）規(guī)定，列列入名錄的土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)方可申請儲(chǔ)儲(chǔ)備土地登記記、申領(lǐng)土地地使用證。經(jīng)市、縣人民民政府批準(zhǔn)，，產(chǎn)權(quán)清晰、、申請資料齊齊全的儲(chǔ)備土土地，可辦理理登機(jī)，核發(fā)發(fā)國有土地使使用證。二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀（三）土地儲(chǔ)儲(chǔ)備新政解讀讀土地儲(chǔ)備融資資貸款：1.名錄：必須在在國土資源部部發(fā)布的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)名錄中。2.有證：抵押土土地，有符合合條件的國有土地使用用證。3.有卡：有財(cái)政政部門核準(zhǔn)的的年度融資規(guī)模模控制卡，本次融資及及年內(nèi)累計(jì)不不超過上限。。4.時(shí)限：不超過過五年。5.用途：可不對應(yīng)抵押土地的相相關(guān)補(bǔ)償、前前期開發(fā)等業(yè)業(yè)務(wù)。二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀（三）土地儲(chǔ)儲(chǔ)備新政解讀讀目錄錄一、土地儲(chǔ)備備概述二、土地儲(chǔ)備備制度及新政政解讀三、土地儲(chǔ)備備典型模式四、省級土地地儲(chǔ)備模式的的探索五、我司爭取取省級土地儲(chǔ)儲(chǔ)備職能的設(shè)設(shè)想三、土地儲(chǔ)備備典型模式管理模式：““兩塊牌子一一套班子”（一）上海模模式土地儲(chǔ)備市場化運(yùn)作載體土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)中心主要從事事土地收購儲(chǔ)儲(chǔ)備，管理市市場運(yùn)行。集集團(tuán)負(fù)責(zé)投、、融資等工作作。中心與集集團(tuán)相互配合合完成全市土土地儲(chǔ)備工作作。一般先由中中心與被征征地、被收收購、被拆拆遷人進(jìn)行行協(xié)商，達(dá)達(dá)成被償協(xié)協(xié)議后，由由地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)負(fù)責(zé)拆遷遷和一級開開發(fā)工作。。投資收益模模式：上海市土地地儲(chǔ)備中心心可以單獨(dú)獨(dú)直接儲(chǔ)備備，也可以以和各區(qū)（（縣）土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備備。聯(lián)合儲(chǔ)備擬擬依法征收收后實(shí)行出出讓的原農(nóng)農(nóng)村集體所所有土地的的，市土地地儲(chǔ)備中心心與區(qū)縣土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)按5：5投資，收益益市與區(qū)（（縣）按5：5分成；其他他按7：3投資與分成成。經(jīng)協(xié)商商，比例可可以適當(dāng)調(diào)調(diào)整。（一）上海海模式三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式業(yè)務(wù)模式：：(一）作為市市政府設(shè)立立的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備前期開開發(fā)運(yùn)作載載體，受市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心委委托，進(jìn)行行儲(chǔ)備土地地前期開發(fā)發(fā)；（二）按照照市政府授授權(quán)要求，，受市土地地儲(chǔ)備中心心委托，對對灘涂資源源開發(fā)實(shí)施施建設(shè)管理理；（二）房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與保障性住房房建設(shè)。（一）上海海模式三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式（二）重慶慶模式管理模式：：土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)為集團(tuán)團(tuán)公司下屬屬單位，合合署辦公，，一套人馬馬。重慶市地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)有限限公司成立于2006年9月，是經(jīng)重重慶市人民民政府（渝渝發(fā)[2006]176號文件批準(zhǔn)準(zhǔn)，在重慶慶市地產(chǎn)集集團(tuán)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上成立的的國有獨(dú)資資企業(yè)。重重慶市國有有資產(chǎn)監(jiān)督督管理委員員會(huì)是本公公司的唯一一出資者，，持有本公公司100%的股份。重慶市地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)成立于2003年4月，系重慶慶市人民政政府（渝府府[2003]211號）和重慶慶市機(jī)構(gòu)編編制委員會(huì)會(huì)（渝編[2003]10號）批準(zhǔn)設(shè)設(shè)，為市政政府直屬的的、實(shí)行獨(dú)獨(dú)立核算、、經(jīng)費(fèi)自理理的事業(yè)單單位。市地地產(chǎn)集團(tuán)公公司的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子由市市國資委按按有關(guān)程序序任免和管管理。市地地產(chǎn)集團(tuán)公公司與市地地產(chǎn)集團(tuán)合合署辦公。。三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式主營業(yè)務(wù)及及盈利模式式:主營業(yè)務(wù)：：公司主要經(jīng)經(jīng)營范圍包包括土地整整治儲(chǔ)備、、利用自有有資金從事事城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目目和社會(huì)公公益性項(xiàng)目目投資。公公司的主要要業(yè)務(wù)主體體是重慶市市地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)專門負(fù)責(zé)責(zé)全市經(jīng)營營性土地儲(chǔ)儲(chǔ)備整治，，具體包括括土地儲(chǔ)備備和土地整整治兩項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)。三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式（二）重慶慶模式盈利模式：：土地儲(chǔ)備管管理費(fèi)和土土地整治收收入是公司司最主要的的收入來源源。土地儲(chǔ)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)集集中在下屬屬的重慶市市地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)。重慶市市地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)從土地儲(chǔ)儲(chǔ)備整治工工程費(fèi)用中中按比例提提取管理費(fèi)費(fèi)用和增值值收益返還還：按當(dāng)期土地地儲(chǔ)備整治治工程的征征地拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置費(fèi)費(fèi)的8%、當(dāng)期城城市房屋拆拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償成本支支出的4%、當(dāng)期整整治工程的的前期工程程費(fèi)和整治治工程費(fèi)支支出總額的的8%提取管理費(fèi)費(fèi)。從土地儲(chǔ)備備增值收益益中提取10%作為“土地地儲(chǔ)備整治治發(fā)展專項(xiàng)項(xiàng)資金”。。目錄錄一、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備概述二、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度及及新政解讀讀三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式四、省級土土地儲(chǔ)備模模式的探索索五、我司爭爭取省級土土地儲(chǔ)備職職能的設(shè)想想四、省級土土地儲(chǔ)備探探索（一）全國國建立省級級土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)情況況?。ㄗ灾螀^(qū)）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名稱開展省土地儲(chǔ)備時(shí)間特點(diǎn)內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心2005年不參與利益分配，土地收益全部留歸地方財(cái)政，由市縣上報(bào)項(xiàng)目，自治區(qū)優(yōu)中選優(yōu)負(fù)責(zé)融資（與市縣完全不爭利，省級儲(chǔ)備資金沒有積累）海南海南省土地儲(chǔ)備整理交易中心海南省地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司2008年7月各市縣主城區(qū)土地原則上不納入省級土地儲(chǔ)備，只合作運(yùn)作主城區(qū)以外成片地塊配合旅游島建設(shè)。省與市縣七三分成。建立省級交易。寧夏寧夏回族自治區(qū)土地征收儲(chǔ)備局2008年11月與市縣聯(lián)合儲(chǔ)備，二八分成，爭利不明顯，效果較好廣西廣西壯族自治區(qū)土地儲(chǔ)備中心廣西地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司2011年10月省級儲(chǔ)備與聯(lián)合儲(chǔ)備相結(jié)合。設(shè)立了省級土地儲(chǔ)備范圍，七三分成；聯(lián)合儲(chǔ)備按合同約定。收益30%留存集團(tuán)公司。與市縣爭利明顯。土地供應(yīng)在所在市縣山東山東省土地儲(chǔ)備中心、山東省土地儲(chǔ)備開發(fā)集團(tuán)有限公司2013年9月同時(shí)成立了省土地和礦業(yè)權(quán)交易中心，成立土地資產(chǎn)管委會(huì)。剛成立，分成模式不明，先期儲(chǔ)備邊遠(yuǎn)地塊，著意不與市縣爭利明顯，建立省級交易。另有黑龍江江省、河南南省、新疆疆建設(shè)兵團(tuán)團(tuán)等省級，，以及北京京、上海、、天津、重重慶等四個(gè)個(gè)直轄市建建立了土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)（二）海南南省省級土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)部門職能分工具體承擔(dān)工作海南省土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)在省政府領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)研究制定政策措施、土地征儲(chǔ)和供應(yīng)計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的困難和問題，監(jiān)督檢查土地儲(chǔ)備運(yùn)營工作。海南省地產(chǎn)（集團(tuán)）公司實(shí)施機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)儲(chǔ)備土地的市場運(yùn)作、開發(fā)整理和投融資功能（包括土地融資、資本運(yùn)作、基礎(chǔ)設(shè)施投資、儲(chǔ)備地塊開發(fā)等，確保儲(chǔ)備土地保值增值）海南省土地儲(chǔ)備整理交易中心對全省儲(chǔ)備土地進(jìn)行統(tǒng)籌管理的職能機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)土地征收、土地收購、土地儲(chǔ)備管理及組織儲(chǔ)備土地出讓供應(yīng)等工作，參與并配合土地經(jīng)營工作，并對儲(chǔ)備土地開發(fā)經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)督。海南省國土環(huán)境資源廳土地的行政管理對土地儲(chǔ)備運(yùn)營進(jìn)行政策性指導(dǎo)與行政監(jiān)督省發(fā)改委立項(xiàng)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目立項(xiàng)省建設(shè)廳規(guī)劃儲(chǔ)備土地的規(guī)劃省財(cái)政廳資金儲(chǔ)備土地啟動(dòng)資金籌措、成本核算與返還、資金監(jiān)管1.運(yùn)行機(jī)制四、省級土土地儲(chǔ)備探探索34儲(chǔ)備范圍：：原則上市縣縣城區(qū)以內(nèi)內(nèi)的土地收收儲(chǔ)及交易易由地方政政府自理，，省級收儲(chǔ)儲(chǔ)中心不干干涉、不插插手。但市市縣城區(qū)范范圍之外的的省級重大大基礎(chǔ)設(shè)施施或是與““海南旅游游島”開發(fā)發(fā)建設(shè)有關(guān)關(guān)的大片區(qū)區(qū)開發(fā)，一一般由省級級收儲(chǔ)中心心來做2.范圍及流程程（二）海南南省省級土土地儲(chǔ)備四、省級土土地儲(chǔ)備探探索3.資金流程及及收益分配配（二）海南南省省級土土地儲(chǔ)備四、省級土土地儲(chǔ)備探探索1.運(yùn)行機(jī)制機(jī)構(gòu)部門職能分工具體承擔(dān)工作自治區(qū)土地儲(chǔ)備委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)研究決定自治區(qū)本級土地儲(chǔ)備工作中的重大事項(xiàng)，研究制定有關(guān)土地儲(chǔ)備政策制度，審定自治區(qū)本級年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和籌融資計(jì)劃。廣西地產(chǎn)（集團(tuán)）公司實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)自治區(qū)本級收儲(chǔ)土地的開發(fā)整理和運(yùn)營、利用土地進(jìn)行融資；參自治區(qū)部分重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公益項(xiàng)目建設(shè)自治區(qū)土地儲(chǔ)備中心自治區(qū)本級土地儲(chǔ)備工作的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)自治區(qū)本級土地儲(chǔ)備的組織和管理工作；會(huì)同地產(chǎn)集團(tuán)編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃、籌融資計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算、儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)和開發(fā)方案等，會(huì)同地產(chǎn)集團(tuán)配合土地所在市縣編制儲(chǔ)備土地供地方案，實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備、融資，申請土地指標(biāo)；委托土地所在市縣開展土地征收和供應(yīng)前期工作。自治區(qū)國土資源廳土地的行政管理對土地儲(chǔ)備運(yùn)營進(jìn)行政策性指導(dǎo)與行政監(jiān)督，土地指標(biāo)自治區(qū)發(fā)改委立項(xiàng)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目立項(xiàng)自治區(qū)建設(shè)廳規(guī)劃儲(chǔ)備土地的規(guī)劃及調(diào)整自治區(qū)財(cái)政廳出資人履行出資人權(quán)利和職責(zé)，配合籌措土地儲(chǔ)備資金，指導(dǎo)資金使用，審批籌融資計(jì)劃、儲(chǔ)備土地抵押擔(dān)保方案、年度土地儲(chǔ)備資金收支項(xiàng)目預(yù)算、撥付土地儲(chǔ)備營運(yùn)資金等，對土地儲(chǔ)備資金運(yùn)作情況進(jìn)行監(jiān)督。（三）廣西西壯族自治治區(qū)本級土土地儲(chǔ)備四、省級土土地儲(chǔ)備探探索2.儲(chǔ)備范圍8類土地納入入自治區(qū)本本級土地儲(chǔ)儲(chǔ)備：（1）由自治區(qū)區(qū)政府和市市、縣政府府共同投資資或者應(yīng)當(dāng)當(dāng)由市、縣縣政府投資資的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，市、、縣政府以以土地作價(jià)價(jià)投資或者者償還自治治區(qū)政府代代為出資的的土地；（2）自治區(qū)區(qū)政府和和市、縣縣政府合合作儲(chǔ)備備，按約約定由自自治區(qū)本本級儲(chǔ)備備的部分分土地；；（3）自治區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)出資收收購的國國有土地地；（4）自治治區(qū)政政府依依法收收回或或因單單位遷遷移、、企業(yè)業(yè)改制制、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整等等需要要調(diào)整整置換換的中中央直直屬企企業(yè)、、自治治區(qū)直直屬部部門和和企事事業(yè)單單位的的國有有劃撥撥土地地；（5）自治治區(qū)直直屬單單位閑閑置、、空閑閑、低低效利利用的的土地地；（6）已列列入自自治區(qū)區(qū)本級級土地地儲(chǔ)備備計(jì)劃劃的國國有未未利用用地和和自治治區(qū)直直屬單單位的的國有有農(nóng)用用地；；（7）由自自治區(qū)區(qū)政府府依法法行使使優(yōu)先先購買買權(quán)取取得的的土地地；（8）應(yīng)當(dāng)當(dāng)由自自治區(qū)區(qū)政府府儲(chǔ)備備的其其他土土地。自治區(qū)區(qū)本級級土地地儲(chǔ)備備+與市縣縣合作作開發(fā)發(fā)土地地（三））廣西西壯族族自治治區(qū)本本級土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備四、省省級土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備探探索（三））廣西西壯族族自治治區(qū)本本級土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備3.土地儲(chǔ)儲(chǔ)備運(yùn)運(yùn)營程程序和和資金金來源源土地儲(chǔ)儲(chǔ)備資資金來來源。。包括括：1.自治區(qū)區(qū)財(cái)政政廳注注入廣廣西地地產(chǎn)(集團(tuán))有限公公司的的注冊冊資本本金;2.自治區(qū)財(cái)財(cái)政從已已供應(yīng)儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地收入中中安排的的資金;3.自治區(qū)人人民政府府授權(quán)廣廣西地產(chǎn)產(chǎn)(集團(tuán))有限公司司持有的的自治區(qū)區(qū)直屬國國有企業(yè)業(yè)改制后后的國有有資本金金(股本金)所獲得的的收益;4.自治區(qū)土土地儲(chǔ)備備中心及及廣西地地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司司按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定舉舉借的銀銀行及其其他金融融機(jī)構(gòu)的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸款款;5.采用土地地債券等等方式籌籌集的土土地收儲(chǔ)儲(chǔ)和土地地開發(fā)資資金;6.上述資金金在使用用過程中中產(chǎn)生的的利息收收入;7.經(jīng)自治區(qū)區(qū)財(cái)政廳廳批準(zhǔn)可可用于土土地儲(chǔ)備備的其他他資金。。儲(chǔ)備計(jì)劃土地收儲(chǔ)開發(fā)整理土地供應(yīng)3.土地儲(chǔ)備備收益分分配機(jī)制制（1）自治區(qū)區(qū)本級儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地出讓收收入嚴(yán)格格實(shí)行““收支兩兩條線””管理。。（2）自治區(qū)區(qū)本級儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地出讓收收入按規(guī)規(guī)定列支支土地儲(chǔ)儲(chǔ)備、開開發(fā)成本本并繳納納耕地占占用稅及及用地報(bào)報(bào)批相關(guān)關(guān)稅費(fèi)后后實(shí)現(xiàn)的的凈收益益，原則則上按自自治區(qū)不不低于70%、土地所所在市、、縣不高高于30%的比例進(jìn)進(jìn)行分配配。土地地出讓各各項(xiàng)專項(xiàng)項(xiàng)資(基)金由自治治區(qū)和土土地所在在市、縣縣分別從從所分配配的收益益中按有有關(guān)規(guī)定定計(jì)提。。（3）自治區(qū)區(qū)與市、、縣共同同開發(fā)土土地的出出讓收入入，由自自治區(qū)與與土地所所在市、、縣按合合同約定定的分配配比例分分成。（4）自治區(qū)本本級儲(chǔ)備土土地出讓凈凈收益中自自治區(qū)分成成部分原則則上70%安排用于自自治區(qū)重大大基礎(chǔ)設(shè)施施項(xiàng)目建設(shè)設(shè)及償還項(xiàng)項(xiàng)目貸款本本息，30%安排給廣西西地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司用用于土地儲(chǔ)儲(chǔ)備等公司司經(jīng)營范圍圍內(nèi)的投資資。（三）廣西西壯族自治治區(qū)本級土土地儲(chǔ)備四、省級土土地儲(chǔ)備探探索目錄錄一、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備概述二、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度及及新政解讀讀三、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備典型模模式四、省級土土地儲(chǔ)備模模式的探索索五、我司爭爭取省級土土地儲(chǔ)備職職能的設(shè)想想五、我司爭爭取省級土土地儲(chǔ)備職職能的設(shè)想想（一）為什什么要爭取取省級土地地儲(chǔ)備職能能（1）我省尚未未成立省級級土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)，為為省政府建建立省級土土地儲(chǔ)備制制度提供選選擇；（2）盤活可納納入省級土土地儲(chǔ)備的的土地，為為省財(cái)政創(chuàng)創(chuàng)收；（3）推動(dòng)保障障性安居工工程項(xiàng)目、、新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化項(xiàng)目，，確保有地地可落；（4）可獲得大大量土地注注入和后期期大量儲(chǔ)備備土地，增增強(qiáng)公司融融資能力；；（5）分享土地地儲(chǔ)備增值值收益，穩(wěn)穩(wěn)健增加公公司現(xiàn)金流流；（6）可提取土土地出讓收收益5%作為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備發(fā)展專專項(xiàng)資金、、提取土地地儲(chǔ)備成本本的10%左右作為開開發(fā)經(jīng)營收收入。一、行政資資源優(yōu)勢。。住建、國土土、發(fā)改、、財(cái)政共管管，為土地地儲(chǔ)備最核核心行政資資源，在土土地指標(biāo)、、規(guī)劃調(diào)整整、重大項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)推推動(dòng)方面有有很好的行行政資源優(yōu)優(yōu)勢。二、融融資優(yōu)優(yōu)勢。。與國開開行等等多家家金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)建立立了戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作關(guān)關(guān)系。三、業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢。。公司開開展的的保障障性住住房、、新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建建設(shè)都都是本本屆中中央政政府重重點(diǎn)工工作。。四、公公司債債權(quán)債債務(wù)關(guān)關(guān)系相相對簡簡單干干凈。公司司運(yùn)營營時(shí)間間不長長，簡簡單干干凈利利于快快速爭爭取開開展新新業(yè)務(wù)務(wù)。一、開開發(fā)運(yùn)運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)苣芰Σ徊粡?qiáng)。。公司尚尚未真真正開開展過過土地地儲(chǔ)備備業(yè)務(wù)務(wù)，合合作開開發(fā)也也尚在在前期期工作作中。。二、非非國土土廳主主管事事業(yè)單單位。。土地儲(chǔ)儲(chǔ)備與與國土土管理理部門門聯(lián)系系緊密密，非非其主主管存存在部部門權(quán)權(quán)利之之爭。。且公公司非非事業(yè)業(yè)單位位，不不能進(jìn)進(jìn)入名名錄。。三、公公司整整