城市房地產(chǎn)管理法律制度匯編

《建設(shè)法規(guī)》李哲

第九章城市房地產(chǎn)管理法律制度內(nèi)容提要城市房地產(chǎn)管理法概況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市房屋拆遷房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)

案例

某市居民劉某向張某借款10萬(wàn)元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí)，劉某由于無(wú)力償還，張某便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课荨Ｔ嚪治觯海?）張某能否將劉某居住的房屋賣(mài)掉？為什么？（2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)？第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)而形成的社會(huì)關(guān)系民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地利用和管理關(guān)系城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系三、房地產(chǎn)法的基本原則

促進(jìn)房地產(chǎn)商品化原則如國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保護(hù)耕地原則珍惜、合理利用土地和保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅原則“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！保ā冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第4條）保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（1）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體資格確定主體參與房地產(chǎn)活動(dòng)的方式調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對(duì)象（2）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)確定市場(chǎng)范圍確定房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范明確了進(jìn)入市場(chǎng)的程序四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理對(duì)建筑承包活動(dòng)的管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的管理（4）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五、房地產(chǎn)法體系房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的一整套法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一體。目前，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法規(guī)體系第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)一、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)概述述1、概概念房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)是以土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和和房屋屋建設(shè)設(shè)為投投資對(duì)對(duì)象所所進(jìn)行行的生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)在依法取得國(guó)有土地使用用權(quán)的土地上進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)施、、房屋建設(shè)的的行為2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是是在國(guó)有土地地上進(jìn)行的作為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地的土土地，必須是是國(guó)有土地，，集體土地不不能成為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的內(nèi)容是進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開(kāi)發(fā)））和房屋建設(shè)（房屋開(kāi)發(fā)））房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是是一項(xiàng)十分復(fù)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的基本原則嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益、社社會(huì)效益、環(huán)環(huán)境效益相統(tǒng)統(tǒng)一全面規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開(kāi)發(fā)、配配套建設(shè)依照法律或合合同要求開(kāi)發(fā)發(fā)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地以進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的的而取得使用用權(quán)的土地兩類(lèi)：即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)用地和房屋建設(shè)用地地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地僅取得開(kāi)開(kāi)發(fā)用地的使使用權(quán)，取得得方式為出讓和劃撥。（一）土地使使用權(quán)出讓1、協(xié)議出讓讓出讓方與受讓讓方（土地使使用者）通過(guò)過(guò)談判、協(xié)商商，最終達(dá)成成出讓土地使使用權(quán)一致意意見(jiàn)的一種方方式“商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)和豪豪華住宅用地地，有條件的的，必須采取取拍賣(mài)、招標(biāo)標(biāo)方式；沒(méi)有有條件，不能能采取拍賣(mài)、、招標(biāo)方式的的，可以采取取雙方協(xié)議的的方式?！鼻仪摇安扇‰p方方協(xié)議方式出出讓土地使用用權(quán)的出讓金金不得低于按按國(guó)家規(guī)定所所確定的最低低價(jià)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)管理法》第第12條2、招標(biāo)出讓3、拍賣(mài)出讓讓4、掛牌出讓讓?zhuān)ǘ┩恋厥褂脵?quán)劃劃撥縣級(jí)以上人民民政府依法批批準(zhǔn)，在土地地使用者交納納補(bǔ)償、安置置等費(fèi)用后將將該幅土地交交付其使用，，或者將國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)無(wú)償交付給給土地使用者者使用的行為為劃撥土地使用用權(quán)和出讓土土地使用權(quán)的的區(qū)別劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)取得方式

行政方式合同方式支付對(duì)價(jià)否

無(wú)償取得支付出讓金存續(xù)期限長(zhǎng)期或者無(wú)期限有期限可交易否

一般不可轉(zhuǎn)讓出租、抵押可以轉(zhuǎn)讓出租、抵押三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)是依法設(shè)設(shè)立的，以營(yíng)利為目的的，從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的法律特特征是具有法人資資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)體是以營(yíng)利為目目的的經(jīng)營(yíng)性性企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍限于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的設(shè)立條條件有自己的名稱(chēng)稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)構(gòu)有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所有符合國(guó)務(wù)院院規(guī)定的注冊(cè)冊(cè)資本有足夠的專(zhuān)業(yè)業(yè)人員法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他條條件三、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目立項(xiàng)管理確定房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合土地地利用總體規(guī)規(guī)劃、年度建建設(shè)用地計(jì)劃劃和城市規(guī)劃劃、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃劃的要求應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)區(qū)改建和新區(qū)區(qū)建設(shè)相結(jié)合合的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地應(yīng)當(dāng)以出出讓方式取得得；但是，法法律和國(guó)務(wù)院院規(guī)定可以采采用劃撥方式式的除外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌籌安排配套基基礎(chǔ)設(shè)施，并并根據(jù)先地下下、后地上的的原則實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、、施工，必須須符合國(guó)家的的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立立資本金制度度，資本金占占項(xiàng)目總投資資的比例不得得低于35%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照土地使用權(quán)權(quán)出讓合同約約定的土地用途、動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，出讓讓合同約定的的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期期限滿(mǎn)１年未未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的的，可以征收收相當(dāng)于土地地使用權(quán)出讓讓金20%以下的的土地閑置費(fèi)費(fèi)；滿(mǎn)２年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的的，可以無(wú)償償收回土地使使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理(續(xù))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其其開(kāi)發(fā)建設(shè)的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量量承擔(dān)責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣工，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格后后，方可交付付使用房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)過(guò)程程中的的主要要事項(xiàng)項(xiàng)記錄錄在房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)冊(cè)中，，并定定期送送房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主主管部部門(mén)備備案案例分分析某國(guó)防防廠因因遷廠廠留有有閑置置房251間，，某縣縣造紙紙廠了了解情情況后后，經(jīng)經(jīng)其業(yè)業(yè)務(wù)上上級(jí)同同意，，雙方方達(dá)成成一項(xiàng)項(xiàng)《有有償房房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)議議書(shū)》》（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)協(xié)議）），經(jīng)經(jīng)該縣縣公證證處公公證生生效。。協(xié)協(xié)議商商定：：某國(guó)國(guó)防廠廠將其其閑置置的251間房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓給造造紙廠廠，房房地產(chǎn)產(chǎn)四界界明確確，并并附有有房地地產(chǎn)平平面圖圖。造造紙廠廠付給給某國(guó)國(guó)防廠廠房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)款后后，對(duì)對(duì)該房房地產(chǎn)產(chǎn)行使使了管管理。。問(wèn)：國(guó)國(guó)防廠廠與造造紙廠廠的交交易是是否合合法？？為什什么？？分析以劃撥撥方式式取得得土地地使用用權(quán)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)規(guī)定，，報(bào)有有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的的人民民政府府審批批。本本案中中某國(guó)國(guó)防廠廠轉(zhuǎn)讓讓的土土地，，所有有權(quán)屬屬于國(guó)國(guó)家，，某國(guó)國(guó)防廠廠只有有使用用權(quán)，，無(wú)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓。某某國(guó)防防廠與與造紙紙廠通通過(guò)有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房屋自自行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)，違違反《《土地地管理理法》》和《《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定?！吨腥A華人民民共和和國(guó)土土地管管理法法》第第四四十七七條規(guī)規(guī)定：：買(mǎi)賣(mài)賣(mài)或者者以其其他形形式非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地的的，沒(méi)沒(méi)收非非法所所得，，限期期或者者沒(méi)收收在買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)或或者以以非法法轉(zhuǎn)讓讓的土土地上上新建建的建建筑物物和其其他設(shè)設(shè)施，，并可可以對(duì)對(duì)當(dāng)事事人處處以罰罰款；；對(duì)主主管人人員由由其所所在單單位或或者上上級(jí)機(jī)機(jī)關(guān)給給予行行政處處分。。第三節(jié)城城市市房屋拆拆遷一、概述述城市房屋屋拆遷指因國(guó)家家建設(shè)、、城市改改造、整整頓市容容和保護(hù)護(hù)環(huán)境等等需要，，根據(jù)城城鎮(zhèn)規(guī)劃劃和國(guó)家家專(zhuān)項(xiàng)工工程的遷遷建計(jì)劃劃以及當(dāng)當(dāng)?shù)卣挠玫氐匚募?，，由取得得房屋拆遷遷許可證證的單位依依法對(duì)城城市建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的房屋予予以拆除除，并對(duì)對(duì)被拆遷遷房屋的的所有人人進(jìn)行補(bǔ)償和安安置的行為房屋拆遷遷的地域域范圍：：指城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的國(guó)國(guó)有土地地。城市房屋屋拆遷的的基本原原則符合城市市規(guī)劃的的原則有利于城城市舊區(qū)區(qū)改造原原則有利于生生態(tài)環(huán)境境改善原原則保護(hù)文物物古跡原原則保護(hù)當(dāng)事事人合法法利益原原則誰(shuí)拆遷、、誰(shuí)安置置補(bǔ)償原原則城市房屋屋拆遷管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)國(guó)務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門(mén)對(duì)全全國(guó)城市市房屋拆拆遷工作作實(shí)施監(jiān)監(jiān)督管理理縣級(jí)以上上地方人人民政府府負(fù)責(zé)管管理房屋屋拆遷工工作的部部門(mén)，對(duì)對(duì)本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)的城市市房屋拆拆遷工作作實(shí)施監(jiān)監(jiān)督管理理?？h級(jí)級(jí)以上人人民政府府土地行行政主管管部門(mén)依依照有關(guān)關(guān)法律、、行政法法規(guī)的規(guī)規(guī)定，負(fù)負(fù)責(zé)與城城市房屋屋拆遷有有關(guān)的土土地管理理工作房屋拆拆遷遷的準(zhǔn)準(zhǔn)備備工作作申請(qǐng)房屋屋拆遷許許可證取得建設(shè)設(shè)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文件件申領(lǐng)用地地規(guī)劃許許可證獲取國(guó)有有土地使使用權(quán)證證簽訂拆遷遷補(bǔ)償安安置協(xié)議議實(shí)施房房屋屋拆遷遷編制拆遷遷方案和和計(jì)劃存入拆遷遷補(bǔ)償安安置金發(fā)布房屋屋拆遷公公告房屋拆遷遷程序三、城市房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償房屋拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡母拍畈疬w人依依法對(duì)被被拆遷人人因房屋屋拆遷所所遭受經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失所給予予的合理理彌補(bǔ)對(duì)象：被被拆遷房房屋及其其附屬物物的所有有權(quán)人《國(guó)有土土地上房房屋征收收與補(bǔ)償償條例》》中華人民民共和國(guó)國(guó)國(guó)務(wù)院院令第590號(hào)號(hào)房屋拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡男问截泿叛a(bǔ)償償：在拆遷遷補(bǔ)償中中，經(jīng)拆拆遷人與與被拆遷遷人協(xié)商商，被拆拆遷人放放棄產(chǎn)權(quán)權(quán)，由拆拆遷人按按市場(chǎng)評(píng)評(píng)估價(jià)為為標(biāo)準(zhǔn)，，對(duì)被拆拆遷人進(jìn)進(jìn)行貨幣幣形式的的補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用用自己建造造或購(gòu)買(mǎi)的的產(chǎn)權(quán)房屋屋與被拆遷遷房屋進(jìn)行行調(diào)換產(chǎn)權(quán)權(quán)，并按拆拆遷房屋的的評(píng)估價(jià)和和調(diào)換房屋屋的市場(chǎng)價(jià)價(jià)進(jìn)行結(jié)算算調(diào)換差價(jià)價(jià)的行為四、城市房屋拆拆遷安置房屋拆遷安安置是房屋拆遷遷人因拆除除被拆遷人人的房屋而而對(duì)被拆除除房屋使用用人所另外外提供房屋屋以供居住住使用，并并給予一定定的補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)用安置與補(bǔ)償償不同，補(bǔ)補(bǔ)償是對(duì)被被拆除房屋屋所有人的的補(bǔ)償，解解決所有權(quán)問(wèn)題；安置置是對(duì)被拆拆遷人或被被拆除房屋屋承租人的的房屋安排排，解決使用權(quán)問(wèn)題一般安置和和補(bǔ)償往往往在一個(gè)協(xié)協(xié)議中解決決，即在簽簽署補(bǔ)償安安置協(xié)議時(shí)時(shí)，就確定定安置方式式房屋拆遷安安置補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)發(fā)放對(duì)象為為使用人臨時(shí)安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)過(guò)渡費(fèi)或周周轉(zhuǎn)房停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)時(shí)發(fā)生第四節(jié)房房地產(chǎn)交交易一、房地產(chǎn)交易易概述房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)廣義：房地地產(chǎn)商品流流通全過(guò)程程中各種關(guān)關(guān)系的總和和狹義：房地地產(chǎn)交易所所分類(lèi)房地產(chǎn)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)權(quán)出讓市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)劑劑市場(chǎng)一、房地產(chǎn)交易易概述概念“本法所稱(chēng)稱(chēng)房地產(chǎn)交交易，包括括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！薄冻鞘惺蟹康禺a(chǎn)管管理法》第第2條特點(diǎn)房地產(chǎn)交易易對(duì)象的特特殊性———產(chǎn)權(quán)交易易房地產(chǎn)交易易行為的要式性——合同、、登記房地產(chǎn)交易易中的“房房地處置一一體性”房地產(chǎn)交易易的易受限限制性二、房地產(chǎn)交易易管理的基基本制度房地產(chǎn)成交交價(jià)格申報(bào)報(bào)制度———繳納稅費(fèi)費(fèi)依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利利人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)的的實(shí)際成交交價(jià)格向縣縣級(jí)以上地地方人民政政府規(guī)定的的部門(mén)申報(bào)報(bào)，不得對(duì)對(duì)成交價(jià)格格隱瞞不報(bào)報(bào)或者作不不實(shí)的、虛虛假的申報(bào)報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估制度度國(guó)家實(shí)行房房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估制度度。房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估，應(yīng)當(dāng)遵遵循公正、、公平、公公開(kāi)的原則則，按照國(guó)國(guó)家規(guī)定的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和評(píng)估程程序，以基基準(zhǔn)地價(jià)、、標(biāo)定地價(jià)價(jià)和各類(lèi)房房屋的重置置價(jià)格為基基礎(chǔ)，參照照當(dāng)?shù)氐氖惺袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行評(píng)估。?！狈康禺a(chǎn)價(jià)格格評(píng)估人員員資格認(rèn)證證制度三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)權(quán)利利人通過(guò)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與與或其他合法方式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人的的法律行為為其他合法方方式以房地產(chǎn)作作價(jià)入股、、與他人成成立企業(yè)法法人，房地地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)發(fā)生變更的的一方提供土土地使用權(quán)權(quán)，另一方方或者多方方提供資金金，合資、、合作開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)，而使使房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變變更的因企業(yè)被收收購(gòu)、兼并并或合并，，房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移以房地產(chǎn)抵抵債的法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他情形房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的禁止條條件以出讓方式式取得土地地使用權(quán)但但不符合法律律規(guī)定的條件的司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁定定，決定查封或者以其他他形式限制制房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)權(quán)的共有房地產(chǎn)，未未經(jīng)其他共共有人書(shū)面面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法登記記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的法律、行政政法規(guī)規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)讓讓的其他情形以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符符合的條件按照出讓合同同約定已經(jīng)支支付全部土地地使用權(quán)出讓讓金，并取得得土地使用權(quán)證證書(shū)按照出讓合同同約定進(jìn)行投投資開(kāi)發(fā)，屬屬于房屋建設(shè)設(shè)工程的，應(yīng)應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投投資總額的25%以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)時(shí)房屋已經(jīng)建建成的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)持有房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證書(shū)書(shū)以劃撥撥方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)符符合合的的條條件件經(jīng)市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門(mén)門(mén)批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，其其土土地地使使用用權(quán)權(quán)可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土地地使使用用者者為為公公司司、、企企業(yè)業(yè)、、其其他他經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織和和個(gè)個(gè)人人領(lǐng)有國(guó)有土土地使用證證具有合法的的地上建筑筑物、其他他附著物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明依照規(guī)定辦辦理出讓手續(xù)或者上上交土地收益金金房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當(dāng)事人之之間簽訂的的用于明確確各方權(quán)利利、義務(wù)關(guān)關(guān)系的協(xié)議議房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同受到到土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同的制約。房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，土地地使用權(quán)出出讓合同的的權(quán)利、義義務(wù)隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。以出出讓方式取取得土地使使用權(quán)的，，轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)后，其其土地使用用權(quán)的使用用年限為原原土地使用用權(quán)出讓合合同約定的的使用年限限減去原土土地使用者者已經(jīng)使用用年限后的的剩余年限限四、商品房房預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)將正在建建設(shè)中的房房屋預(yù)先出出售給承購(gòu)購(gòu)人，由承承購(gòu)人支付付定金或房房?jī)r(jià)款的行行為四、商品房房預(yù)售商品房預(yù)售售的條件已交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金，取得土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證和施工許可證證按提供預(yù)售售的商品房房計(jì)算，投投入開(kāi)發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的25%以上，并已已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和和竣工交付付日期向縣級(jí)以上上人民政府府房產(chǎn)管理理部門(mén)辦理理預(yù)售登記記，取得《《商品房預(yù)預(yù)售許可證證》四、商品房房預(yù)售商品房預(yù)售售的程序預(yù)售方申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)售許可可證房地產(chǎn)管理理部門(mén)核發(fā)發(fā)預(yù)售許可可證預(yù)售方向承承購(gòu)方出示示預(yù)售許可可證簽訂商品房房預(yù)售合同同并登記備備案交付建成商商品房并辦辦理過(guò)戶(hù)手手續(xù)五、商品房房現(xiàn)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)將竣竣工驗(yàn)收合合格的商品品房出售給給買(mǎi)受人，，并由買(mǎi)受受人支付房房?jī)r(jià)款的行行為商品房現(xiàn)售售的條件已通過(guò)竣工工驗(yàn)收特殊情況的的銷(xiāo)售條件件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售售設(shè)有抵押押權(quán)的商品品房，其抵抵押權(quán)的處處理按照《《中華人民民共和國(guó)擔(dān)擔(dān)保法》、、《城市房房地產(chǎn)抵押押管理辦法法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不得得在未解除除商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同前前，將作為為合同標(biāo)的的物的商品品房再行銷(xiāo)銷(xiāo)售給他人人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不得得采取返本銷(xiāo)售或者變相返返本銷(xiāo)售的的方式銷(xiāo)售售商品房。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)不不得采取售后包租或者變相售售后包租的的方式銷(xiāo)售售未竣工商商品房特殊情況的的銷(xiāo)售條件件（續(xù)）商品住宅按按套銷(xiāo)售，，不得分割割拆零銷(xiāo)售售商品房銷(xiāo)售售時(shí)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)選聘了了物業(yè)管理理企業(yè)的，，買(mǎi)受人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在訂立立商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)時(shí)與房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)選聘的物物業(yè)管理企企業(yè)訂立有有關(guān)物業(yè)管管理的協(xié)議議商品房銷(xiāo)售售可以按套套（單元））計(jì)價(jià)，也也可以按套套內(nèi)建筑面面積或者建筑面積計(jì)價(jià)（1）面積積誤差比絕絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（（含3%））的，據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)價(jià)款（2）面積積誤差比絕絕對(duì)值超出出3%時(shí)，，買(mǎi)受人有有權(quán)退房。。買(mǎi)受人退退房的，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在買(mǎi)受人人提出退房房之日起30日內(nèi)將將買(mǎi)受人已已付房?jī)r(jià)款款退還給買(mǎi)買(mǎi)受人，同同時(shí)支付已已付房?jī)r(jià)款款利息。產(chǎn)權(quán)登記面面積－合同同約定面積積面積誤差比比＝—————————————————×100%合同約定面面積五、商品房房現(xiàn)售商品房的交交付1、關(guān)于逾逾期交付的的法律責(zé)任任2、關(guān)于樣樣品房銷(xiāo)售售問(wèn)題3、關(guān)于商商品房保修修問(wèn)題———“二書(shū)””房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)所售商商品房承擔(dān)擔(dān)質(zhì)量保修修責(zé)任。當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中就保修范范圍、保修修期限、保保修責(zé)任等等內(nèi)容做出出約定。保保修期從交交付之日起起計(jì)算商品住宅的的保修期限限不得低于于建設(shè)工程程承包單位位向建設(shè)單單位出具的的質(zhì)量保修修書(shū)約定保保修期的存存續(xù)期六、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押指抵押人以其合法的的房地產(chǎn)以以不轉(zhuǎn)移占占有的方式式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履履行擔(dān)保的的行為。債債務(wù)人不履履行債務(wù)時(shí)時(shí)，債權(quán)人人有權(quán)依法法以抵押的的房地產(chǎn)拍拍賣(mài)所得的的價(jià)款優(yōu)先先受償六、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押押主要具有有如下法律律特征從屬性———為擔(dān)保債債權(quán)設(shè)立價(jià)值支配性性——為實(shí)實(shí)現(xiàn)交換價(jià)價(jià)值優(yōu)先受償性性——優(yōu)先先于其他債債權(quán)人建筑物與其其范圍內(nèi)的的建設(shè)用地地使用權(quán)一一并抵押六、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押押權(quán)的設(shè)定定房地產(chǎn)抵押押權(quán)的設(shè)定定的形式要要件抵押當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)簽訂訂書(shū)面抵押押合同抵押當(dāng)事人人須辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記記房地產(chǎn)抵押押權(quán)的設(shè)定定的限制條條件不得設(shè)定抵抵押的情形形六、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押押權(quán)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)債務(wù)人不不履行到期期債務(wù)時(shí)，，房地產(chǎn)抵抵押權(quán)人可可以就抵押押房地產(chǎn)的的價(jià)款享有有優(yōu)先受償償權(quán)抵押權(quán)優(yōu)先先于普通債債權(quán)先設(shè)定的抵抵押權(quán)優(yōu)先先于后設(shè)定定的抵押權(quán)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)方式主主要有：折折價(jià)、拍賣(mài)賣(mài)、變賣(mài)七、房屋租賃房屋所有權(quán)權(quán)人或?qū)Ψ糠课菥哂刑幪幏謾?quán)的管管理人作為為出租人將將其房屋出出租給承租租人使用，，由承租人人向出租人人支付租金金的行為房屋租賃的的特征房屋租賃的的出租人須須對(duì)房屋具具有處分權(quán)權(quán)房屋租賃不不轉(zhuǎn)移房屋屋的所有權(quán)權(quán)房屋租賃是是雙務(wù)、有有償、要式式的民事法法律行為房屋租賃具具有期限性性（租賃賃期限不得得超過(guò)20年）七、房屋租賃房屋租賃合合同出租人與承承租人簽訂訂的，用于于明確租賃賃雙方權(quán)利利與義務(wù)關(guān)關(guān)系的協(xié)議議“房屋租賃賃，出租人人和承租人人應(yīng)當(dāng)簽訂訂書(shū)面租賃賃合同，約約定租賃期期限、租賃賃用途、租租賃價(jià)格、、修繕責(zé)任任等條款，，以及雙方方的其他權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)，并向房房產(chǎn)管理部部門(mén)登記備備案?！薄冻鞘蟹康氐禺a(chǎn)管理法法》第53條七、房屋租賃房屋租賃合合同的續(xù)簽簽房屋租賃期期限屆滿(mǎn)，，租賃合同同約止。承承租人需要要繼續(xù)租用用的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃期期限屆滿(mǎn)前前3個(gè)月提提出，并經(jīng)經(jīng)出租人同同意，重新新簽訂租賃賃合同。租賃期限內(nèi)內(nèi)，房屋出出租人轉(zhuǎn)讓讓房屋所有有權(quán)的，房房屋受讓人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)續(xù)履行原租租賃合同的的規(guī)定?！百I(mǎi)賣(mài)不破破租賃”七、房屋租賃房屋租賃合合同的變更更或解除（1）符合合法律規(guī)定定或者合同同約定可以以變更或解解除合同條條款的；（2））因因不不可可抗抗力力致致使使合合同同不不能能繼繼續(xù)續(xù)履履行行的的；；（3））當(dāng)當(dāng)事事人人協(xié)協(xié)商商一一致致的的。。因變變更更或或者者解解除除租租賃賃合合同同使使一一方方當(dāng)當(dāng)事事人人遭遭受受損損失失的的，，除除依依法法可可以以免免除除責(zé)責(zé)任任的的以以外外，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)由由責(zé)責(zé)任任方方負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)賠賠償償承租租人人有有下下列列行行為為之之一一的的，，出出租租人人有有權(quán)權(quán)終終止止合合同同，，收收回回房房屋屋，，因因此此而而造造成成損損失失的的，，由由承承租租人人賠賠償償（1））將將承承租租的的房房屋屋擅擅自自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租的的；；（2））將將承承租租的的房房屋屋擅擅自自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借借