天啟-寧波南苑東錢(qián)湖四季苑項(xiàng)目前期策略提案-

企業(yè)層面目標(biāo)：“做東錢(qián)湖最好的樓盤(pán)”項(xiàng)目層面目標(biāo)：達(dá)成內(nèi)部收益率；客戶目標(biāo)項(xiàng)目用地為旅游性質(zhì)1號(hào)地塊155畝別墅用地大的土地產(chǎn)權(quán)不能分割花博園的規(guī)劃受控于主管部門(mén)，且啟動(dòng)較晚，難以實(shí)現(xiàn)資源共享。限制條件目標(biāo)及限制條件報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目認(rèn)知核心問(wèn)題策略制定企劃表現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知本項(xiàng)目位于東錢(qián)湖環(huán)湖東路柴場(chǎng)岙內(nèi)，西鄰東錢(qián)湖。山坳前部臨湖岸約50米為岙內(nèi)小盆地，面積約250畝，臨東錢(qián)湖的拗口南北寬約150米。整個(gè)山坳呈東西走向，縱深約600米，其中岙內(nèi)深度約400米為山谷臺(tái)地，面積約350畝，整個(gè)山坳?yáng)|高西低，水系豐富，植被良好。50米臨湖距離150米寬岙口16萬(wàn)㎡小盆地400米山谷長(zhǎng)度23萬(wàn)㎡山谷150-250米山脈290-360米山脈項(xiàng)目認(rèn)知/土地價(jià)值地塊名稱(chēng)用地面積（㎡）容積率地上建筑面積（㎡）綠地率建筑密度建筑高度（m）1548040.251370042%20%7.22251540.25628839.50%20%9.9335920.55198036%35.80%6.9425270.42107038%25.40%7.451493

3050(臨）

12（臨）652490.42220041.60%31.60%7.6743360.1252040%12%3.6860330.51305039.80%35%7.3

103188

31858

12345671234567項(xiàng)目認(rèn)知/土地價(jià)值地塊名稱(chēng)面積（hr)面積（㎡）林地2.1421400果園1.2612600基本農(nóng)田0.969600一般農(nóng)田0.8678670園地1.0710700一般住宅0.22000項(xiàng)目認(rèn)知/土地價(jià)值項(xiàng)目認(rèn)知/土地價(jià)值[占地10.3萬(wàn)㎡，總建3.2萬(wàn)㎡]不是25棟別墅+1座五星級(jí)酒店，而是20余席別墅生長(zhǎng)在600余畝湖岸、果園、山谷中，20余席別墅擁有500余畝配套：（五星級(jí)酒店/游艇碼頭/花卉風(fēng)情園/竹園/花卉研發(fā)中心/中國(guó)園）

先天資源平臺(tái)+旅游性質(zhì)用地[高起點(diǎn)定位，非常規(guī)別墅產(chǎn)品打造]項(xiàng)目認(rèn)知/區(qū)位價(jià)值1、看東錢(qián)湖的號(hào)召力：1）從外部看：城市名氣〉旅游名氣：號(hào)稱(chēng)浙江第一大淡水湖，卻遠(yuǎn)沒(méi)有太湖、西湖、千島湖知名缺乏排他性的價(jià)值概念

=〉不具備對(duì)外省市高端客群的足夠吸引力

東錢(qián)湖生態(tài)型國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)華東地區(qū)重要的國(guó)際會(huì)議中心長(zhǎng)三角著名休閑用地東錢(qián)湖地區(qū)城市之湖生態(tài)之湖文化之湖休閑之湖東錢(qián)湖政府規(guī)劃高起點(diǎn)定位，目前整體運(yùn)營(yíng)與操作層面還遠(yuǎn)不到位，價(jià)值引而未發(fā)項(xiàng)目認(rèn)知/區(qū)位價(jià)值1、看東錢(qián)湖的號(hào)召力：2）從內(nèi)部看：目前位于東錢(qián)湖中央別墅區(qū)，相對(duì)安全

東錢(qián)湖已成為寧波富豪的身份標(biāo)簽

=〉最大化吸引寧波高端客群

三江口鄞州區(qū)東部新城東錢(qián)湖城市向東別墅向南啟新高爾夫夫水上美食娛娛樂(lè)中心動(dòng)物園華茂東錢(qián)湖湖酒店?yáng)|錢(qián)湖度假假區(qū)管委會(huì)會(huì)效實(shí)中學(xué)二靈水鄉(xiāng)SPA度假村柏悅國(guó)際會(huì)會(huì)議中心沙山村度假假村小普陀?xùn)|錢(qián)湖新城城錢(qián)湖灣柏悅別墅項(xiàng)項(xiàng)目韓嶺古街改改造南宋時(shí)刻公公園福泉山景區(qū)區(qū)王安石廟廣博項(xiàng)目國(guó)際運(yùn)動(dòng)動(dòng)村游艇俱樂(lè)樂(lè)部華潤(rùn)卡納納湖谷華豐項(xiàng)目目茶亭地塊塊二靈山溫溫泉酒店店中國(guó)（寧寧波）森森林博覽覽城本案2、項(xiàng)目地地段之于于板塊：處于東錢(qián)錢(qián)湖大板板塊的非非熱點(diǎn)，，待啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域借勢(shì)未來(lái)來(lái)=〉錢(qián)湖東的的旅游休休閑高地地的打造造，融合合項(xiàng)目定定位[旅游低端端][人文、景景觀資源源缺乏整整合][旅游休閑閑高地][沙山度假假村、二二靈溫泉泉酒店……]項(xiàng)目認(rèn)知知/區(qū)位價(jià)值值[旅游現(xiàn)狀狀/旅游低端端，人文文、景觀觀資源缺缺乏整合合]雖有范蠡蠡西施退退隱之說(shuō)說(shuō)，南宋宋石刻遺遺址之傳傳，但資資源缺乏乏系統(tǒng)整整合升級(jí)級(jí)，時(shí)代感缺缺失。旅游低低端，連連基礎(chǔ)的的游覽觀觀光都未成氣候候，市區(qū)游游客本屈屈指可數(shù)數(shù)，更難難談走出出寧波水上美食食娛樂(lè)中中心SPA度假村沙山村度度假村福泉山景景區(qū)二靈山溫溫泉酒店店中國(guó)國(guó)（（寧寧波波））森森林林博博覽覽城城以天天然然溫溫泉泉為為主主題題的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化水水療療休休閑閑度度假假項(xiàng)項(xiàng)目目，，包包括括綜綜合合服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)和和SPA風(fēng)情情區(qū)區(qū)，，溫溫泉泉泡泡池池一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全。。酒酒店店一一期期規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍總總面面積積約約10公頃頃，，與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的二二靈靈山山水水文文化化景景區(qū)區(qū)的的大大門(mén)門(mén)景景觀觀區(qū)區(qū)遙遙遙遙相相對(duì)對(duì)，，南南鄰鄰歡歡樂(lè)樂(lè)溫溫泉泉谷谷二二期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目沐沐云云谷谷。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)投投資資總總額額3億元元，，建建成成后后可可以以接接待待賓賓客客2000人入入浴浴、、300人入住。[未來(lái)/眾多項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)未來(lái)旅游休休閑高低]項(xiàng)目認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分析1、競(jìng)爭(zhēng)格局：：內(nèi)外夾擊東錢(qián)湖板塊香頌灣東湖觀邸比華利

卡納湖谷市中心板塊繁景花園白云山莊城市花園湖景花園大城郊板塊合生國(guó)際城新星都市城市擴(kuò)張帶來(lái)的新城板塊雍城世家盛世天城江南一品蓀湖板塊九龍湖板塊源于寧波別墅墅市場(chǎng)呈現(xiàn)多多級(jí)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)：從東錢(qián)湖一直獨(dú)秀到四四處開(kāi)花，由寧波城市市框架大幅提提升都市化進(jìn)進(jìn)程而致。項(xiàng)目認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分析2、外部沖擊：：1）山水資源來(lái)說(shuō)說(shuō)能與東錢(qián)湖湖抗衡的板塊塊正在醞釀崛崛起：[寧波北“山湖湖生態(tài)板塊””]江北繞城高速速以北，群湖湖崛起，慈城城=》蓀湖=》九龍湖=》達(dá)蓬山，形成成了較為完整整的板塊雛形形。2）山水+酒店+別墅的復(fù)合型型項(xiàng)目（九龍龍湖、蓀湖等等）競(jìng)爭(zhēng)加劇劇，同質(zhì)化會(huì)日益益明顯，本案案體量小，差差異化特征是是未來(lái)規(guī)劃重重點(diǎn)。3、板塊內(nèi)部爭(zhēng)爭(zhēng)奪：1）酒店品牌：南南苑VS柏悅2）引擎驅(qū)動(dòng)：：教育論壇啟啟動(dòng)（華茂））韓嶺老街改造造柏悅酒店啟動(dòng)動(dòng)3）規(guī)模:遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本案案規(guī)模4）啟動(dòng)時(shí)間：：都在2010年項(xiàng)目認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總占地總建資源優(yōu)勢(shì)價(jià)值引擎產(chǎn)品啟動(dòng)時(shí)間柏悅國(guó)際銀泰800畝10萬(wàn)㎡別墅+200畝柏悅酒店+200畝40年產(chǎn)權(quán)用地自然景觀河道、水系豐富白金五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心A島300-500㎡09年下半年華茂教育論壇華茂250畝11萬(wàn)㎡三面臨水，半島地塊教育博物館、會(huì)議中心、五星級(jí)酒店——2010年均勝韓嶺項(xiàng)目均勝1000畝10萬(wàn)㎡40年+70年產(chǎn)權(quán)別墅與東錢(qián)湖一路之隔，東西展開(kāi)，湖景面寬韓嶺老街，古建筑保護(hù)群老街、文化特色——2010年本案南苑600畝（300余畝花博園）3萬(wàn)㎡果園，山谷，與東錢(qián)湖一路之隔花博園+五星級(jí)酒店——2010年本案需差異化化定位，做到到小而精，小小而奇項(xiàng)目認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分析3、板塊內(nèi)部爭(zhēng)爭(zhēng)奪：項(xiàng)目認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分析4、個(gè)案分析/九龍湖畔開(kāi)元酒店+別墅+森林公園旅游游資源物業(yè)類(lèi)別：高高尚住宅、酒酒店住宅、森森林公園裝修狀況：白白坯物業(yè)地址：鎮(zhèn)鎮(zhèn)海區(qū)九龍湖湖郎家坪地塊塊容積率：1.0綠化率：>35%占地面積：200萬(wàn)㎡總建面積：約約52萬(wàn)㎡總戶數(shù)：250戶開(kāi)發(fā)商：寧波波開(kāi)元華城置置業(yè)有限公司司景觀設(shè)計(jì)單位位：香港貝爾爾高林整合推廣單位位：香港中原原地產(chǎn)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位位：美國(guó)道林林/香港貝爾高林林售樓地地址：：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)酒店部部已于于6月份正正式營(yíng)營(yíng)業(yè)，，一期期的樣樣板區(qū)區(qū)也預(yù)預(yù)計(jì)7月份開(kāi)開(kāi)放；；一期預(yù)預(yù)開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間間未定定，將將推出出66套別墅墅住宅宅，面面積在在500-1300余平米米之間間，均均價(jià)1000萬(wàn)元/套左右右。一期工工程進(jìn)進(jìn)度為為部分分住宅宅已經(jīng)經(jīng)結(jié)頂頂，預(yù)預(yù)計(jì)2009年底或或2010年初可可以交交付。。4、個(gè)案案分析析/柏悅項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知/競(jìng)爭(zhēng)分分析物業(yè)類(lèi)類(lèi)別：：高尚尚住宅宅、酒酒店、、會(huì)會(huì)議中中心裝修狀狀況：：白坯坯物業(yè)地地址：：東錢(qián)錢(qián)湖容積率率：0.4綠化率率：>61.2%占地面面積：：28萬(wàn)㎡（（住宅宅）總建面面積：：11萬(wàn)㎡（（住住宅））總戶數(shù)數(shù)：252戶開(kāi)發(fā)商商：寧寧波錢(qián)錢(qián)湖國(guó)國(guó)際會(huì)會(huì)議中中心開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司景觀設(shè)設(shè)計(jì)單單位：：PERIDIANINTERNATIONAL,INC.整合推推廣單單位：：天啟啟建筑設(shè)設(shè)計(jì)單單位：：南方方設(shè)計(jì)計(jì)院白金酒酒店預(yù)預(yù)計(jì)2010年上半半年?duì)I營(yíng)業(yè)，，住宅宅部分分目前前還未未動(dòng)工工；一期預(yù)預(yù)計(jì)2009年下半半年啟啟動(dòng)，，別墅墅面積積在300-500余平米米之間間。4、個(gè)案案分析析/華茂項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)知知/競(jìng)爭(zhēng)分析析東錢(qián)湖國(guó)國(guó)際教育育論壇設(shè)設(shè)計(jì)方案案體現(xiàn)東東錢(qián)湖生生態(tài)、旅旅游、度度假的特特色，重點(diǎn)突出出“一區(qū)區(qū)三基地地”的功功能、定定位和特特點(diǎn)占地167855總建109706教育博物館3414會(huì)議中心8505度假酒店29205專(zhuān)家工作室1629公寓式商服22719企業(yè)會(huì)所14774估計(jì)啟動(dòng)時(shí)間2010年4、個(gè)案分分析/韓嶺項(xiàng)目目“浙東第一一古街”--韓嶺地處處東錢(qián)湖湖南岸，，三面環(huán)環(huán)山，一一面臨湖湖，山水水相依，，自然風(fēng)風(fēng)光秀美美，屬東東錢(qián)湖南南湖景區(qū)區(qū),項(xiàng)目集旅旅游、商商業(yè)、度度假產(chǎn)品品于一體體景區(qū)規(guī)劃控制面積4340000總用地面積773600一期面積107000二期666600原住居民改造面積106600濕地公園面積300000二期開(kāi)發(fā)用地面積260000估計(jì)啟動(dòng)時(shí)間2010年項(xiàng)目認(rèn)知知/競(jìng)爭(zhēng)分析析酒店品牌牌：柏悅悅VS開(kāi)元VS雅戈?duì)朧S南苑企業(yè)品牌牌：本土土：雅戈戈?duì)?恒元外來(lái)：華華潤(rùn)，中中海項(xiàng)目認(rèn)知知/品牌價(jià)值值南苑苑集集團(tuán)團(tuán)：：中中國(guó)國(guó)十十大大旅旅游游投投資資浙浙商商、、中中國(guó)國(guó)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)五五百百?gòu)?qiáng)強(qiáng)南苑苑酒酒店店：：浙浙江江省省第第一一家家五五星星級(jí)級(jí)飯飯店店南南苑苑飯飯店店、、高高檔檔度度假假型型酒酒店店有有南南苑苑溫溫泉泉山山莊莊、、南南苑苑桃桃花花島島濱濱海海度度假假村村、、南南苑苑五五龍龍?zhí)短渡缴角f莊等等運(yùn)用用酒酒店店品品牌牌積積累累的的厚厚度度最大大程程度度為為項(xiàng)項(xiàng)目目增增加加附附加加值值提供供有有效效挖挖掘掘客客戶戶資資源源項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)1、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層層面面：：項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模小小，，周周期期運(yùn)運(yùn)作作上上有有相相對(duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)應(yīng)避避免免項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品平平庸庸化化、、邊邊緣緣化化非常常規(guī)規(guī)居居住住型型別別墅墅操操作作2、資資源源平平臺(tái)臺(tái)：：用用好好酒酒店店系系統(tǒng)統(tǒng)，，山山水水資資源源，，打打造造內(nèi)內(nèi)部部?jī)r(jià)價(jià)值值空空間間是是關(guān)關(guān)鍵鍵3、規(guī)規(guī)劃劃提提點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新性性、、獨(dú)獨(dú)特特性性、、唯唯一一性性，，高高附附加加值值，，4、客群捕捕捉：以以產(chǎn)品價(jià)價(jià)值吸引引，聚攏攏定位：小小盤(pán)也要要復(fù)合功功能定位位不僅在產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型型設(shè)定，，景觀環(huán)環(huán)境，戶戶型創(chuàng)新新，更要在基基礎(chǔ)要素素的基礎(chǔ)礎(chǔ)上植入入更多附附加功能能讓別墅有有單一的的居住功功能向會(huì)會(huì)客、商商務(wù)、休休閑延伸伸核心問(wèn)題題[結(jié)合現(xiàn)有有資源平平臺(tái)，構(gòu)構(gòu)造項(xiàng)目目?jī)r(jià)值體體系，構(gòu)構(gòu)建項(xiàng)目目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力]項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值底盤(pán)盤(pán)絕對(duì)不不是源自自產(chǎn)權(quán)，，產(chǎn)權(quán)只只是價(jià)值值的一個(gè)個(gè)構(gòu)成部部分。在在產(chǎn)權(quán)與與價(jià)值的的天秤上上，我們們應(yīng)該比比其它項(xiàng)項(xiàng)目更加加注重價(jià)價(jià)值體系系（核心心價(jià)值、、附加值值等）的的構(gòu)造。。制衡：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)==價(jià)值核心問(wèn)題題明確核心問(wèn)題題明確價(jià)格挑戰(zhàn)戰(zhàn)[較高的面面積，較較低的單單價(jià)，相相當(dāng)?shù)目偪們r(jià)]只有40年使用使使用權(quán)，，單價(jià)上上難以挑挑戰(zhàn)東錢(qián)錢(qián)湖，但是通過(guò)過(guò)價(jià)值重重構(gòu)，與與產(chǎn)品的的差異化化設(shè)計(jì)，，特殊的的功能定定位，保證總價(jià)價(jià)上有面面對(duì)寧波波客群的的搶奪優(yōu)優(yōu)勢(shì)。核心問(wèn)題題明確產(chǎn)品設(shè)定定[方向1：做大]相當(dāng)?shù)目偪們r(jià)，更更大的面面積（500-700㎡）資源極化化：在800-1500萬(wàn)總價(jià)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)形成特特殊價(jià)值值[方向２：：做小]小別墅，，以極高高的性價(jià)價(jià)比吸引引度假型型客戶以150--200萬(wàn)總價(jià)群群為主力力總價(jià)區(qū)區(qū)間案例：大大湖公館館策略制定定策略制定定形象價(jià)值值客客源源結(jié)構(gòu)產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)值價(jià)值破局局/錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)一：形象象價(jià)值破破局[精神植植入-項(xiàng)目定定位]東錢(qián)湖湖國(guó)際際養(yǎng)養(yǎng)生度度假/商務(wù)休休閑俱俱樂(lè)部部山湖湖園園，世世界級(jí)級(jí)度假假行宮宮形象價(jià)價(jià)值破破局／／項(xiàng)目目定位位[案名名]君御會(huì)會(huì)[屬性定定位]共享世世界的的平臺(tái)臺(tái)社交，，生活活、休休閑、、信息息……在這里里聚焦焦，這里已已經(jīng)不不是別別墅區(qū)區(qū)，而而是城城市極極、社社群圈圈養(yǎng)生度度假系系統(tǒng)/重在創(chuàng)創(chuàng)新，，以獨(dú)獨(dú)特性性吸引引重點(diǎn)利利用酒酒店／／內(nèi)湖湖／花花博園園不同同載體體，形形成不不同主主題的的養(yǎng)生生產(chǎn)品品序列列[引擎植植入–打造價(jià)價(jià)值平平臺(tái)／／富人人們向向往的的生活活方式式]1形象價(jià)值破破局／價(jià)值值構(gòu)造形成大型的的養(yǎng)生休閑閑系統(tǒng)，跳跳出常規(guī)的的配套概念念，形成寧寧波絕無(wú)僅僅有的“享享受方式””溫泉水療/SPA假期建議在2號(hào)地塊開(kāi)鑿鑿溫泉，作作為酒店配配套，服務(wù)務(wù)，以集中中的水療spa服務(wù)，形成成東錢(qián)湖畔畔spa之旅的概念念溫泉直接接接入1號(hào)地塊每棟棟別墅的SPA泉浴池。[1]生態(tài)養(yǎng)生系系統(tǒng)設(shè)置業(yè)主私私家生態(tài)休休閑農(nóng)莊與花博園呼呼應(yīng)，業(yè)主主們?cè)谶@樣樣的景色中中可以盡享享別有風(fēng)味味的田園樂(lè)樂(lè)趣，親自自動(dòng)手耕種種，享受世世外閑人樂(lè)樂(lè)趣，設(shè)置了休閑閑活動(dòng)室、、竹制涼亭亭及垂釣場(chǎng)場(chǎng)形成獨(dú)特特的休閑意意味。[1]生態(tài)養(yǎng)生系系統(tǒng)濱水垂釣臺(tái)臺(tái)：內(nèi)湖森林?。好苊芰盅醢蒣2]運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生系系統(tǒng)體驗(yàn)內(nèi)湖小小游艇碼頭頭利用五星級(jí)級(jí)酒店的會(huì)會(huì)所配套，，讓別墅客客戶享受運(yùn)運(yùn)動(dòng)服務(wù)，，滿足常規(guī)規(guī)會(huì)所配置置，教授太太極拳，高高爾夫等外外游艇俱樂(lè)部小游船碼頭[3]飲食養(yǎng)生系系統(tǒng)——”花”之主題題，招牌吸吸引饕餮盛宴全全寧波獨(dú)一一無(wú)二，再再現(xiàn)紅樓之之花卉食療療利用花博園園和酒店平平臺(tái)，研究究以可食之之花卉入膳膳之獨(dú)特產(chǎn)產(chǎn)品，酒店店餐廳提供供特色花卉卉餐，形成成寧波獨(dú)一一無(wú)二的飲飲食養(yǎng)生平平臺(tái)[4]文化養(yǎng)生系系統(tǒng)打造“博彩彩平臺(tái)”富人喜歡賭賭，設(shè)置酒酒店博彩平平臺(tái)，重在在名不在實(shí)實(shí)：私人棋牌室室安裝衛(wèi)星平平臺(tái)，觀看看賽馬比賽賽專(zhuān)設(shè)“藝術(shù)術(shù)中心”合作方式：：酒店藝術(shù)術(shù)中心與國(guó)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀秀畫(huà)家簽約約，代理并并經(jīng)銷(xiāo)當(dāng)代代中青年藝藝術(shù)家的作作品；代理方式：：藝術(shù)品品全部在酒酒店各處展展示：客房?jī)?nèi)墻墻上的架架上油畫(huà)畫(huà)，走廊里的的各種雕雕塑，餐廳里的的裝飾畫(huà)畫(huà)等等都都是國(guó)內(nèi)內(nèi)外的當(dāng)當(dāng)代藝術(shù)術(shù)品，客客人有中中意的，，可以直直接向酒酒店詢價(jià)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。。[4]文化養(yǎng)養(yǎng)生系系統(tǒng)商務(wù)休休閑平平臺(tái)/名副其其實(shí)的的貴賓賓招待待高級(jí)級(jí)官邸邸，奢華之之上的的富人人俱樂(lè)樂(lè)部2[引擎植植入–打造價(jià)價(jià)值平平臺(tái)／／富人人們向向往的的生活活方式式]形象價(jià)價(jià)值破破局／／價(jià)值值構(gòu)造造不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的山水水別墅墅，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的酒店店配套套別墅墅。而是是內(nèi)內(nèi)有有山山水水云云谷谷花花博博園園，，外有有社社交交圈圈層層的的名名利利場(chǎng)場(chǎng)，，內(nèi)五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店提提供供配配套套服服務(wù)務(wù)。。在這這里里得得到到的的是是超超越越生生活活方方式式的的社社交交方方式式{目的的}企業(yè)業(yè)凝凝聚聚力力引引擎擎，，建建立立潛潛在在客客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò){政企企合合作作}與各各行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)合合作作，，以以其其會(huì)會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)名名義義，，在在本本案案會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)置置沙沙龍龍，，盡盡可可能能結(jié)結(jié)合合部部分分協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)辦辦公公職職能能{結(jié)合合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)}定期期舉舉辦辦活活動(dòng)動(dòng)，，召召集集各各類(lèi)類(lèi)行行業(yè)業(yè)的的領(lǐng)領(lǐng)袖袖，，形形成成社社交交氛氛圍圍，，引引發(fā)發(fā)群群體體性性認(rèn)認(rèn)可可[1]行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)沙沙龍龍會(huì)會(huì)所所-游艇艇有有航航程程限限制制，，建建議議配配置置帆帆船船club，并并附附設(shè)設(shè)培培訓(xùn)訓(xùn)中中心心，，形形成成寧寧波波絕絕無(wú)僅有的的水體驗(yàn)驗(yàn)，同時(shí)時(shí)采取會(huì)會(huì)員制，，利用業(yè)業(yè)主進(jìn)行行活動(dòng)，，創(chuàng)造續(xù)續(xù)高爾夫后，新新的高尚尚活動(dòng)亮亮點(diǎn)-配備1-2艘游艇，，提供出出租服務(wù)務(wù)，供業(yè)業(yè)主召開(kāi)開(kāi)水上party[2]酒店帆船船CLUB+培訓(xùn)中心心名流私屬屬平臺(tái)/只為金字字塔頂級(jí)級(jí)人士的的標(biāo)簽上上流階層層身份詮詮釋存在在[引擎植入入–打造價(jià)值值平臺(tái)／／富人們們向往的的生活方方式]形象價(jià)值值破局／／價(jià)值構(gòu)構(gòu)造3只剩下低低調(diào)。沒(méi)有了招招搖的五五光十色色的霓虹虹招牌，，沒(méi)有了從從臺(tái)階延延伸到大大廳入口口的猩紅紅地毯，，也沒(méi)有了了旋轉(zhuǎn)門(mén)門(mén)、復(fù)雜雜的換乘乘電梯或或者是顯顯示著全全球各主主要大城城市時(shí)間間的鐘表表。根據(jù)客戶戶要求，，設(shè)計(jì)別別墅面積積，設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，，空間功功能布局局，內(nèi)部部裝修設(shè)設(shè)計(jì)，花花園配置置等等=〉尺寸定制制定制別墅墅面積/地下室/主臥/餐廳=〉風(fēng)格定制制=〉空間功能能臥室/會(huì)客廳/餐廳/露臺(tái)等數(shù)數(shù)量，大大小定制制=〉內(nèi)外裝修修內(nèi)部裝修修風(fēng)格，，花園裝裝修風(fēng)格格[1]寧波首創(chuàng)創(chuàng)私人別別墅定制制服務(wù)針對(duì)潛在在客戶需需求，提提供酒店店化定制制服務(wù)系系統(tǒng)=〉私人Party需求整體策劃劃服務(wù)/訂餐上門(mén)門(mén)/預(yù)約廚師師上門(mén)/小型樂(lè)隊(duì)隊(duì)上門(mén)/游艇出租租=〉商務(wù)需求求訂機(jī)票/訂閱境外外報(bào)紙/會(huì)議餐飲飲安排/會(huì)場(chǎng)布置置=〉托管服務(wù)務(wù)物業(yè)出租租服務(wù)/清潔服務(wù)務(wù)/庭院設(shè)設(shè)計(jì)以以及維維護(hù)服服務(wù)/房屋維維修服服務(wù)[2]定制服服務(wù)系系統(tǒng)特設(shè)““沐浴浴管家家”根據(jù)季季節(jié)、、時(shí)令令、SPA功效等等情況況幫助助客人人挑選選最適適合的的熏香香，并并且提提前在在巨大大的浴浴缸內(nèi)內(nèi)準(zhǔn)備備好按按摩設(shè)設(shè)備，，調(diào)好好水溫溫，讓讓客人人在自自己的的房間間內(nèi)就就能享享受SPA。提供““枕頭頭菜單單”可以根根據(jù)具具體情情況挑挑選具具有治治療作作用，，并且且符合合人體體工程程學(xué)原原理的的記憶憶枕頭頭。專(zhuān)設(shè)““寵物物服務(wù)務(wù)”寵物無(wú)無(wú)需在在大堂堂內(nèi)checkin，安排排攜帶帶寵物物的客客人入入住專(zhuān)專(zhuān)門(mén)設(shè)設(shè)計(jì)的的寵物物客房房，所所以在在此寵寵物可可在不不影響響其他他客人人的情情況下下與主主人一一起進(jìn)進(jìn)入客客房。。[3]特制服服務(wù)系系統(tǒng)二：客客群結(jié)結(jié)構(gòu)破破局客戶類(lèi)形客戶來(lái)源客戶占比基礎(chǔ)客戶主力銷(xiāo)售客戶，穩(wěn)定銷(xiāo)售與回款傳統(tǒng)寧波城區(qū)中高端客戶70%貫穿始終成長(zhǎng)客戶補(bǔ)充客戶，用以利潤(rùn)提升寧波下屬市縣進(jìn)城客戶20%中后期主動(dòng)爭(zhēng)取形象客戶外促內(nèi)形象意義大于銷(xiāo)售意義杭溫為主的浙江跨區(qū)客戶寧波本地的外籍客戶10%啟動(dòng)前期主動(dòng)爭(zhēng)取[客群定定位]客群結(jié)結(jié)構(gòu)破破局如何達(dá)成客客源結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整物業(yè)類(lèi)型功能趨向偏社交型私人會(huì)所：用于富豪階層的私人社交活動(dòng)私人酒店：有管理公司經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式別墅偏度假型第二居所型別墅/接待朋友退休/養(yǎng)老物業(yè)偏商務(wù)型企業(yè)別館：用于召開(kāi)企業(yè)會(huì)議或者接待高級(jí)客戶用于企業(yè)安排高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人的臨時(shí)居1、打破“投投資–自住”兩元元世界，多多元定義物物業(yè)使用功功能如何達(dá)成客客源結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整客戶類(lèi)型物業(yè)使用可能杭溫為主的浙江跨區(qū)客戶偏度假/偏投資寧波本地的外籍客戶第一居所/偏商務(wù)傳統(tǒng)寧波城區(qū)中高端客戶第一居所/偏社交/偏度假/偏商務(wù)寧波下屬市縣進(jìn)城客戶偏度假/偏商務(wù)2、實(shí)現(xiàn)不同物物業(yè)與不同同客戶的價(jià)價(jià)值鏈接三：產(chǎn)品價(jià)價(jià)值破局[關(guān)鍵問(wèn)題]大產(chǎn)權(quán)無(wú)法法分割的銷(xiāo)銷(xiāo)售問(wèn)題[核心策略]旅游用地南苑酒店--旅游用地--住宅用地以產(chǎn)品價(jià)值值吸引引導(dǎo)新消費(fèi)費(fèi)觀，擺脫脫純粹低價(jià)價(jià)的局限產(chǎn)品價(jià)值破破局方向1做大：提供供多元產(chǎn)品品[1]、企業(yè)會(huì)館館（局部采采取定制化化）[引擎配合]浙江名企會(huì)會(huì)館+行業(yè)協(xié)會(huì)少少龍，形成成企業(yè)級(jí)、、行商級(jí)客客戶凝集力力，使?jié)撛谠诳蛻粼敢庖鈦?lái)[模式突破]局部采取定定制，方便便企業(yè)根據(jù)據(jù)自己的需需求，創(chuàng)造造個(gè)性化的的空間，同同時(shí)給與企企業(yè)冠名的的權(quán)力[屬性轉(zhuǎn)變]資產(chǎn)化的企企業(yè)會(huì)館，，使?jié)撛诳涂蛻舯容^之之下值得買(mǎi)買(mǎi)概念測(cè)算南苑酒店套套房：常包包1000元/天*365天=36.5萬(wàn)40年使用權(quán)：：36.5萬(wàn)*40年=1460萬(wàn)本案小產(chǎn)權(quán)權(quán)企業(yè)會(huì)館館：3萬(wàn)/平米*600平米=1800萬(wàn)獲得了更寬寬裕的使用用權(quán)，同時(shí)時(shí)能夠形成成“資產(chǎn)””，便于企企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)運(yùn)作在戶型功能能上：必須須有相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)的實(shí)用性性，要有商商務(wù)會(huì)晤的的空間，比比如幾個(gè)不不同功能的的會(huì)客廳、、社交功能能的娛樂(lè)室室、會(huì)客功功能的廚房房等。樓盤(pán)本身的的配套：高高爾夫、星星級(jí)酒店等等，都可以以作為別墅墅商務(wù)功能能的補(bǔ)充。。物業(yè)管理：：提供酒店店式或更貼貼心的商務(wù)務(wù)服務(wù)。個(gè)性化要求求：個(gè)性化化要求高，，采取局部定定制景觀資源：：稀缺的景景觀資源資資源也是他他們購(gòu)買(mǎi)的的重要理由由[商務(wù)型別墅墅需求關(guān)注注點(diǎn)]那些大型酒酒店千篇一一律的會(huì)議議室布局，，已經(jīng)讓CEO們審美疲勞勞。男衛(wèi)女衛(wèi)小會(huì)客廳小型PARTY廳多功能會(huì)議廳餐廳會(huì)客休息息廳多功能辦公室一層帶會(huì)客功功能的單人房房帶會(huì)客功功能的雙人房房帶會(huì)客功功能的三人房房單人房臨時(shí)辦公室Vip會(huì)客室休息廳家庭廳二層[花園創(chuàng)新新化]附送泳池池以及小小型山體體懸挑平平臺(tái)，形形成獨(dú)一一無(wú)二的的觀湖體體驗(yàn)[花園創(chuàng)新新化—精裝修菜菜單]每家別墅墅提供精精裝修花花園菜單單，客戶根據(jù)據(jù)個(gè)人喜喜好選擇擇。[建筑風(fēng)格格建議]北美休閑閑風(fēng)北美風(fēng)格格是一種種混合的的產(chǎn)物,即在同一一時(shí)期接接受了許許多種成成熟的建建筑風(fēng)格格，相互互之間有有融合，，又有相相互影響響。它它的建筑筑厚實(shí)形形體、小小窗洞、、黃灰色色的抹灰灰、實(shí)墻墻、原始始木方等等特殊的的材質(zhì)顯顯得粗獷獷自然，，整體環(huán)環(huán)境透露露著一種種宗教的的神秘感感。它它強(qiáng)調(diào)鐵鐵藝的運(yùn)運(yùn)用，呈呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔潔、粗獷獷的時(shí)尚尚，一派派異域風(fēng)風(fēng)情。[2]、私人人酒店/度假loft[模式創(chuàng)新新]與南苑為為主體，，成立私私人酒店店管理公公司，凡凡購(gòu)買(mǎi)1號(hào)地塊別別墅物業(yè)業(yè)的業(yè)主主，根據(jù)據(jù)其物業(yè)業(yè)案值大大小，以以股份形形式入股股商業(yè)管管理公司司，簽約約托管合合同，年年終以分分紅形式式返利。。[面積定位位]180-270㎡[物業(yè)構(gòu)成]私人酒店+度假loft，整體構(gòu)成分分時(shí)度假的經(jīng)經(jīng)營(yíng)性酒店，，與2號(hào)地塊五星級(jí)級(jí)酒店形態(tài)形形成錯(cuò)位，提提供較低成本本，而且靈活活的，享受本本案大配套的的可能方向1做大：提供多多元產(chǎn)品[3]、產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)銷(xiāo)售別墅酒店店方向1做大：提供多多元產(chǎn)品[產(chǎn)品特色]一棟一設(shè)計(jì)，，從立面、空空間、與湖、、與山的關(guān)系系，裝修戶戶戶均有不同[銷(xiāo)售實(shí)施]控制棟數(shù)，按按產(chǎn)權(quán)形式銷(xiāo)銷(xiāo)售方向2：做小，以超超高性價(jià)比吸吸引周邊度假假型需求/第二居所客戶戶案例：比華利利大湖公館館成交客戶情情況[主力120㎡，總價(jià)120-130萬(wàn)左右，3棟9層小高層，共共196套，目前銷(xiāo)售率已已達(dá)95%]購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型：2/3屬于自住，度度假型，少數(shù)數(shù)別墅大客戶戶用于投資客戶區(qū)域：北北侖客戶占2/3職業(yè)特征：