華高萊斯北京市昌平二街項目市場分析與定位報告課件

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項目市場分析與定位報告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項目REGAL（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項目帶來巨大商機，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項目的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；酒店服務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。2（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.7萬建筑平米，地下：0.6萬建筑平米）項目分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè)2～2.5萬平米酒店0.8～1萬平米酒店服務(wù)式公寓0.8～1.5萬平米總計4.3萬平米一、整體定位3（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費支出×商業(yè)平均利潤率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬（含高校學(xué)生），人均消費支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬，人均消費支出：5365元商業(yè)平均利潤率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對獨立，且周邊消費力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬平米一、整體定位41、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬平米結(jié)合本項目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項目定位必須實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項目商業(yè)規(guī)模空間容量為：2～3萬平米項目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點，本項目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項目地塊現(xiàn)狀的特點，本項目商業(yè)規(guī)模上限建議為：2.5萬平米左右一、整體定位5區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本項目定位于四星級酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項目酒店總規(guī)模建議為：0.8～1萬平米一、整體定位62、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品

突顯項目檔次，營造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚

項目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色。活力

項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢7二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型四層影院、休閑健身中心三層美食廣場、數(shù)碼娛樂城二層精品商業(yè)街一層地下一層超市8（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；9（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過3500平米。超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分店西關(guān)三角地5號約3500平米京北美廉美超市政府街16號正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市府學(xué)路，國泰百貨西側(cè)約2500平米物美超市鼓樓西街1號約2000平米新世紀(jì)超市鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層約1000余平米華普超市陽光店府學(xué)路，陽光商廈一層約1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：10二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析現(xiàn)有品牌分析

目前昌平市場上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合“內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局”、以及“內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點考慮的發(fā)展區(qū)域。經(jīng)營狀況分析

據(jù)現(xiàn)場實地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末，表明經(jīng)營狀況均較好。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習(xí)慣。11二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析11二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動線交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬戶居民為宜；

物業(yè)不超過2層，以1層為佳，賣場以方形最好。華潤萬家綜合超市4000－6000平米一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果大型社區(qū)店5000平米左右貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂購小型社區(qū)大賣場3500－5000平米位于商業(yè)核心地點興萬家社區(qū)型綜合超市2000－6000平米單層不少于2000平米，樓層數(shù)不超過2層；

層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；

消費者步行到達(dá)店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；聯(lián)華標(biāo)準(zhǔn)超市1000－5000平米中心城區(qū)的商業(yè)中心

上圖可以看出，國內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從1000－6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即3000－6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。國內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求12二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他二、商業(yè)定位本項目超市規(guī)模確定原則一：本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強自身的競爭力。原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。

綜上所述，本項目超市建筑面積建議為：5000～6000平米13二、商業(yè)定位本項目超市規(guī)模確定13二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意14二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意143）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)；品牌超市對布點選擇的要求。153）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：15原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強有力的核心磁場；原則三：本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項目商業(yè)街建筑面積建議為：9000～10000平米左右二、商業(yè)定位2、商業(yè)街1）規(guī)模確定16原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項目快二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性

本項目商業(yè)價值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。17二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。18二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項目商業(yè)街內(nèi)部空間最二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。19二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；供應(yīng)：昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族；原則：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為：2000～3000平米3、美食廣場1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位20美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住昌平年輕主力消費群。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位22本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與四層目的性消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。233）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：23功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供應(yīng)：昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化項目對年輕客群的吸引力。需求：昌平衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：2000～3000平米4、數(shù)碼娛樂城1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位24功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲數(shù)碼娛樂城既是本項目的特色業(yè)態(tài)，強化項目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費群體的特征，凸現(xiàn)項目時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位25數(shù)碼娛樂城既是本項目的特色業(yè)態(tài)，強化項目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式262）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時間的要求都強調(diào)對其獨立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。273）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：27功能：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與項目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。供應(yīng)：目前昌平市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；需求：2005年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出275.7元，同比增長21.5%；文化娛樂用品支出478.3元，同比增長10.1%。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時，昌平也存在著大量的高收入人群，2005年，昌平高收入戶的人均可支配收入達(dá)30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。5、休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位28功能：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積英派斯健身俱樂部2000－5000平米浩沙健身俱樂部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥健身不小于2000平米結(jié)合上述分析，本項目休閑健身中心建筑面積建議為：2000～2500平米29知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積休閑健身、SPA也是本項目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位30休閑健身、SPA也是本項目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在項目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強化項目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實現(xiàn)其功能。313）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：316、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實物補償要求，確定影劇院面積為：2660.08平米。326、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實物3）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實現(xiàn)項目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。333）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：33（四）項目競爭力營造1、形象力上的提升 項目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項目競爭力。 另外項目的酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強化項目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。二、商業(yè)定位34（四）項目競爭力營造1、形象力上的提升二、商業(yè)定位34（四）項目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費客群的需求特征。二、商業(yè)定位35（四）項目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入二、商業(yè)定位35（四）項目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動

酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費人群。二、商業(yè)定位36（四）項目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動二、商業(yè)定位36（四）項目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)

除了采用中庭的設(shè)計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費者的關(guān)懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。二、商業(yè)定位37（四）項目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)二、商業(yè)定位37（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議根據(jù)項目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)4層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營3層美食廣場、電玩娛樂城持有；出租經(jīng)營2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營38（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議二、商業(yè)定位物業(yè)類型2、銷售價格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項目價格分析昌平目前在售的商業(yè)項目較少，售價如下：項目名稱售價東方麥迪遜1、2層連賣10000余元/平米3、4層單賣6000－7000元/平米麗美旺角購物廣場——均價約7500元/平米（尚未開盤）天成苑底商1、2層連賣7800元/平米從位置而言，這幾個在售項目距離本項目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項目定價的依據(jù)和參考。因此，本項目的銷售價格主要根據(jù)項目周邊租金價格予以確定。392、銷售價格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項目價格分析項目名稱二、商業(yè)定位本項目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，即代表了項目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項目距離路口較近，因此，本項目一二層商鋪的可參考租金為：2～2.5元/平米.天位置租金鼓樓北街（南端）1.5－2元/平米.天臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空置。鼓樓南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓西街（東端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓東街（西端）1.5－2.5元/平米.天40二、商業(yè)定位本項目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：項目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報率：8～10％建議：本項目一二層均價為：9000～11500元/平米

一層均價：10500～13500元/平米二層均價：7500～9500元/平米41二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：41二、商業(yè)定位3、4層租賃價格建議：依據(jù)：項目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本項目三四層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價格建議42二、商業(yè)定位3、4層租賃價格建議：依據(jù)：3、租賃價格建議42二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價格建議：依據(jù)：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項目的商業(yè)氛圍。結(jié)合行業(yè)特征，建議：本項目地下1層（超市）租金為：0.8～1元/平米.天43二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價格建議：依據(jù)：43三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力錦水芙蓉財會之家商務(wù)會館大宅門位置政府街與鼓樓南街交匯西北口(市中心)北環(huán)路北(城區(qū)北部)浮泉路北(中關(guān)村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學(xué)路北(亢山廣場對面，城區(qū)東)星級二星級商務(wù)三星級四星級商務(wù)準(zhǔn)五星級商務(wù)規(guī)模約5000平米1.56萬平米2萬平米1.5萬平米客房數(shù)79間102間96間86間標(biāo)間房面積20多平米標(biāo)間25平米；套間50平米約30平米；30余平米配套餐廳及芙蓉會館宴會廳、餐廳、會議廳、康體中心大小宴會廳、會議室、康樂中心中西餐廳、大小會議室、酒吧、康體中心、KTV主要客群商務(wù)客群和散客為主財政局所屬，以接待會議為主以接待會議兒旅游團(tuán)居多以接待商務(wù)會議和高級旅游團(tuán)為主入住率約50-60%，夏天較高60-70%，年底較高70-80%，有高管長期包房年入住率60-70%名稱項目昌平酒店一覽表44三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力錦水芙蓉財會之家商務(wù)會館大宅小結(jié)昌平區(qū)一共有4家星級酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強烈的競爭態(tài)勢。昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營較好，價格也更高。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計的大宅門，具有自己鮮明的特點。昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；高檔酒店市場只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場空間；抓住商務(wù)客戶和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力45小結(jié)昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：基本以接待商務(wù)會議和大型旅游團(tuán)體為主，其中，商務(wù)型會議型客群是酒店主力客群?？腿褐幸灿胁糠稚⒖停绕湓谙募竞颓锛据^為明顯。但北京市來昌平區(qū)旅游的散客大部分在景點住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。另外，有部分昌平區(qū)高收入群(如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生)在酒店包房長期居住，作為在昌平的暫居居所。商務(wù)會議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群；也有小部分北京市散客客群；另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。46三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：商三、酒店定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上述酒店競爭力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場較空白；對比其他二三線城市而言，昌平酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營良好；商務(wù)型酒店是酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間；特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點。因此：昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場主力47三、酒店定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上三、酒店定位(四)項目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜合整個項目來看，四星級酒店不但符合整體項目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性的建筑；項目位于昌平區(qū)絕對中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會議客群是昌平酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場相吻合。從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場的主力地位，以星級和項目區(qū)域地段形成項目酒店的競爭力優(yōu)勢。四星級商務(wù)酒店(兼顧休閑度假性質(zhì))48三、酒店定位(四)項目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項目酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬平米客房數(shù)量80～100間(四)項目酒店定位49三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項目酒店規(guī)模定義為：(類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型酒店44%22%34%娛樂型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%綜合型酒店62%14%24%按照國際慣例，不同類型飯店分項面積指標(biāo)表:三、酒店定位(五)酒店配套面積測算50類型客房面積公共經(jīng)營會議會議型酒店44%22%34%娛樂以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型酒店44%22%34%三、酒店定位客房部分：(8000~10000)×44％＝3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會議部分：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方米行政﹑機房及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方米(五)酒店配套面積測算51以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī)依據(jù)測算方案，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分別為：酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個豪華套房公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等)1760～2200平米餐飲主要設(shè)宴會廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺球廳、乒乓球室、KTV等會議面積1520～1900平米包括大會議室一個，小會議室若干個、商務(wù)中心等機房及其他設(shè)施1200～1500平米行政區(qū)、機房及其他設(shè)施項目酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬平米左右三、酒店定位(五)酒店配套面積測算52依據(jù)測算方案，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分

位于商場上的酒店將成為本項目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項目從形象上成為昌平真正的“地標(biāo)”，從而有效強化項目整體的吸引力和競爭力。三、酒店定位(六)立面示意53 位于商場上的酒店將成為本項目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟服務(wù)：1、酒店特色服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間洗燙衣物24小時房間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用機場接送旅游行李運送協(xié)助婚禮小件寄存送花服務(wù)代繳費用預(yù)訂服務(wù)快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過個性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營54三、酒店定位(七)酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟服務(wù)：1、酒三、酒店定位此外，本項目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營：1、占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開差距；2、通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店；3、加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；4、與項目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。5、與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。(七)酒店差異化經(jīng)營55三、酒店定位此外，本項目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營項目公寓定位四、公寓定位本項目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；項目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；項目除大型商業(yè)外，還包括四星級商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項目公寓定位為：酒店服務(wù)式公寓以地段和項目形象支撐檔次，強化對中高端客群和區(qū)域原實力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力；56項目公寓定位四、公寓定位本項目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶四、公寓定位酒店服務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公寓的可能；通過上述公寓市場分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場和客群消費力；酒店和酒店式公寓可強化項目形象展示，凸現(xiàn)項目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為項目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項目商業(yè)空間的運營業(yè)績。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項目將是第一個酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。(五)項目公寓定位57四、公寓定位酒店服務(wù)式公寓依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)四、公寓定位酒店服務(wù)式1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時洗衣房24小時房間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用旅游行李運送小件寄存送花服務(wù)代繳費用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供酒店式服務(wù)，這是一種軟性服務(wù)，更多的一種服務(wù)理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務(wù)：具體實施可以設(shè)置部分有償收費服務(wù)，部分免費。(五)項目公寓定位58四、公寓定位酒店服務(wù)式1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服四、公寓定位前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。因此，我們建議公寓戶型如下：一居二居三居面積范圍50~70平米80~120平米120~150平米戶型比例20%~30%50%~60%10%~20%建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。(六)戶型建議59四、公寓定位前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~1四、公寓定位公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價值。(七)立面示意60四、公寓定位公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強烈的城市建筑感覺，以有效四、公寓定位(八)平面示意一居戶型大陽臺室廳方正功能緊湊臥室面寬4.8米61四、公寓定位(八)平面示意一居戶型大陽臺室廳方正臥室面寬4四、公寓定位一居戶型(八)平面示意62四、公寓定位一居戶型(八)平面示意62四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一居室戶型，方正實用，也可作工作間使用。一居戶型(八)平面示意63四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一空間靈活機動，居住可辦公。一居戶型(八)平面示意64空間靈活機動，居住可辦公。一居戶型(八)平面示意64四、公寓定位兩室，建面97.28平米方正，不浪費面積功能較齊全N生活陽臺，方便烹飪客廳與兩主臥都帶窗臺，通光透風(fēng)兩居戶型(八)平面示意65四、公寓定位兩室，建面97.28平米方正，不浪費面積N生活陽四、公寓定位兩室戶型，建面133.59平米N功能分區(qū)明確，邊角利用良好主臥優(yōu)先，帶衛(wèi)浴兩臥均有陽臺擁有較大的儲物室兩廳寬綽，通透兩居室戶型(八)平面示意66四、公寓定位兩室戶型，建面133.59平米N功能分區(qū)明確，主四、公寓定位兩居戶型(八)平面示意67四、公寓定位兩居戶型(八)平面示意67四、公寓定位三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)建面149.6平米一層面積74.8平米二層面積74.8平米挑空處理，增加品質(zhì)氣派上層休息區(qū)，主臥開闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居洗手與淋浴分開，干濕分離。(八)平面示意68四、公寓定位三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)一層面積74.8平四、公寓定位三居戶型(八)平面示意69四、公寓定位三居戶型(八)平面示意69四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強。三居戶型(八)平面示意70四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強。三居戶型四、公寓定位項目藍(lán)郡三期公寓(在售)新新公寓(在售)富泉花園(二手房)燕平家園(二手房)價格(元/平米)起價5000(精裝)4380別墅7000(精裝)公寓100004200目前，市場上的公寓和中高檔住宅售價如下：根據(jù)以上對區(qū)域高檔住宅項目的價格分析，結(jié)合項目較好的地段條件，本項目公寓價格預(yù)測的基準(zhǔn)取值為4500元/平米，同時結(jié)合項目的銷售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，年增長速度取值為10％～15％，所以本項目公寓的銷售均價建議為：銷售均價：4900~5200元/平米(九)價格預(yù)測71四、公寓定位項目藍(lán)郡三期公寓新新公寓富泉花園燕平家園價格(元謝謝！華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司北京昌平二街項目組2006年6月2日72謝謝！72華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項目市場分析與定位報告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月73華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項目REGAL（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項目帶來巨大商機，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項目的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；酒店服務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。74（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.7萬建筑平米，地下：0.6萬建筑平米）項目分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè)2～2.5萬平米酒店0.8～1萬平米酒店服務(wù)式公寓0.8～1.5萬平米總計4.3萬平米一、整體定位75（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費支出×商業(yè)平均利潤率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬（含高校學(xué)生），人均消費支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬，人均消費支出：5365元商業(yè)平均利潤率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對獨立，且周邊消費力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬平米一、整體定位761、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬平米結(jié)合本項目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項目定位必須實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：2～3萬平米項目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點，本項目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項目地塊現(xiàn)狀的特點，本項目商業(yè)規(guī)模上限建議為：2.5萬平米左右一、整體定位77區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本項目定位于四星級酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項目酒店總規(guī)模建議為：0.8～1萬平米一、整體定位782、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品

突顯項目檔次，營造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚

項目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色?；盍?/p>

項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢79二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型四層影院、休閑健身中心三層美食廣場、數(shù)碼娛樂城二層精品商業(yè)街一層地下一層超市80（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；81（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過3500平米。超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分店西關(guān)三角地5號約3500平米京北美廉美超市政府街16號正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市府學(xué)路，國泰百貨西側(cè)約2500平米物美超市鼓樓西街1號約2000平米新世紀(jì)超市鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層約1000余平米華普超市陽光店府學(xué)路，陽光商廈一層約1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：82二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析現(xiàn)有品牌分析

目前昌平市場上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合“內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局”、以及“內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點考慮的發(fā)展區(qū)域。經(jīng)營狀況分析

據(jù)現(xiàn)場實地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末，表明經(jīng)營狀況均較好。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習(xí)慣。83二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析11二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動線交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬戶居民為宜；

物業(yè)不超過2層，以1層為佳，賣場以方形最好。華潤萬家綜合超市4000－6000平米一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果大型社區(qū)店5000平米左右貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂購小型社區(qū)大賣場3500－5000平米位于商業(yè)核心地點興萬家社區(qū)型綜合超市2000－6000平米單層不少于2000平米，樓層數(shù)不超過2層；

層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；

消費者步行到達(dá)店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；聯(lián)華標(biāo)準(zhǔn)超市1000－5000平米中心城區(qū)的商業(yè)中心

上圖可以看出，國內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從1000－6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即3000－6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。國內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求84二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他二、商業(yè)定位本項目超市規(guī)模確定原則一：本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強自身的競爭力。原則二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。

綜上所述，本項目超市建筑面積建議為：5000～6000平米85二、商業(yè)定位本項目超市規(guī)模確定13二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意86二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意143）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)；品牌超市對布點選擇的要求。873）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：15原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；原則二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強有力的核心磁場；原則三：本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合項目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項目商業(yè)街建筑面積建議為：9000～10000平米左右二、商業(yè)定位2、商業(yè)街1）規(guī)模確定88原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項目快二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性

本項目商業(yè)價值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。89二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。90二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項目商業(yè)街內(nèi)部空間最二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。91二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；供應(yīng)：昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族；原則：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項目建筑空間的布局特點，本項目美食廣場建筑面積建議為：2000～3000平米3、美食廣場1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位92美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。93二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。21本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住昌平年輕主力消費群。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位94本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與四層目的性消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。953）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：23功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供應(yīng)：昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化項目對年輕客群的吸引力。需求：昌平衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：2000～3000平米4、數(shù)碼娛樂城1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位96功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲數(shù)碼娛樂城既是本項目的特色業(yè)態(tài)，強化項目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費群體的特征，凸現(xiàn)項目時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位97數(shù)碼娛樂城既是本項目的特色業(yè)態(tài)，強化項目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式982）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對項目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時間的要求都強調(diào)對其獨立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。993）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：27功能：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與項目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。供應(yīng)：目前昌平市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；需求：2005年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出275.7元，同比增長21.5%；文化娛樂用品支出478.3元，同比增長10.1%。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時，昌平也存在著大量的高收入人群，2005年，昌平高收入戶的人均可支配收入達(dá)30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。5、休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位100功能：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積英派斯健身俱樂部2000－5000平米浩沙健身俱樂部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥健身不小于2000平米結(jié)合上述分析，本項目休閑健身中心建筑面積建議為：2000～2500平米101知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積休閑健身、SPA也是本項目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位102休閑健身、SPA也是本項目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在項目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強化項目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實現(xiàn)其功能。1033）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：316、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實物補償要求，確定影劇院面積為：2660.08平米。1046、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實物3）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實現(xiàn)項目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。1053）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：33（四）項目競爭力營造1、形象力上的提升 項目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項目競爭力。 另外項目的酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強化項目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。二、商業(yè)定位106（四）項目競爭力營造1、形象力上的提升二、商業(yè)定位34（四）項目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費客群的需求特征。二、商業(yè)定位107（四）項目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入二、商業(yè)定位35（四）項目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動

酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費人群。二、商業(yè)定位108（四）項目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動二、商業(yè)定位36（四）項目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)

除了采用中庭的設(shè)計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費者的關(guān)懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。二、商業(yè)定位109（四）項目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)二、商業(yè)定位37（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議根據(jù)項目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)4層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營3層美食廣場、電玩娛樂城持有；出租經(jīng)營2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營110（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議二、商業(yè)定位物業(yè)類型2、銷售價格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項目價格分析昌平目前在售的商業(yè)項目較少，售價如下：項目名稱售價東方麥迪遜1、2層連賣10000余元/平米3、4層單賣6000－7000元/平米麗美旺角購物廣場——均價約7500元/平米（尚未開盤）天成苑底商1、2層連賣7800元/平米從位置而言，這幾個在售項目距離本項目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項目定價的依據(jù)和參考。因此，本項目的銷售價格主要根據(jù)項目周邊租金價格予以確定。1112、銷售價格建議二、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項目價格分析項目名稱二、商業(yè)定位本項目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，即代表了項目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項目距離路口較近，因此，本項目一二層商鋪的可參考租金為：2～2.5元/平米.天位置租金鼓樓北街（南端）1.5－2元/平米.天臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空置。鼓樓南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓西街（東端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓東街（西端）1.5－2.5元/平米.天112二、商業(yè)定位本項目周邊商業(yè)租金分析以上租金水平，二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：項目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報率：8～10％建議：本項目一二層均價為：9000～11500元/平米

一層均價：10500～13500元/平米二層均價：7500～9500元/平米113二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：41二、商業(yè)定位3、4層租賃價格建議：依據(jù)：項目一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本項目三四層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價格建議114二、商業(yè)定位3、4層租賃價格建議：依據(jù)：3、租賃價格建議42二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價格建議：依據(jù)：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項目的商業(yè)氛圍。結(jié)合行業(yè)特征，建議：本項目地下1層（超市）租金為：0.8～1元/平米.天115二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價格建議：依據(jù)：43三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力錦水芙蓉財會之家商務(wù)會館大宅門位置政府街與鼓樓南街交匯西北口(市中心)北環(huán)路北(城區(qū)北部)浮泉路北(中關(guān)村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學(xué)路北(亢山廣場對面，城區(qū)東)星級二星級商務(wù)三星級四星級商務(wù)準(zhǔn)五星級商務(wù)規(guī)模約5000平米1.56萬平米2萬平米1.5萬平米客房數(shù)79間102間96間86間標(biāo)間房面積20多平米標(biāo)間25平米；套間50平米約30平米；30余平米配套餐廳及芙蓉會館宴會廳、餐廳、會議廳、康體中心大小宴會廳、會議室、康樂中心中西餐廳、大小會議室、酒吧、康體中心、KTV主要客群商務(wù)客群和散客為主財政局所屬，以接待會議為主以接待會議兒旅游團(tuán)居多以接待商務(wù)會議和高級旅游團(tuán)為主入住率約50-60%，夏天較高60-70%，年底較高70-80%，有高管長期包房年入住率60-70%名稱項目昌平酒店一覽表116三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力錦水芙蓉財會之家商務(wù)會館大宅小結(jié)昌平區(qū)一共有4家星級酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強烈的競爭態(tài)勢。昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營較好，價格也更高。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計的大宅門，具有自己鮮明的特點。昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；高檔酒店市場只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場空間；抓住商務(wù)客戶和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力117小結(jié)昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：基本以接待商務(wù)會議和大型旅游團(tuán)體為主，其中，商務(wù)型會議型客群是酒店主力客群。客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季較為明顯。但北京市來昌平區(qū)旅游的散客大部分在景點住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。另外，有部分昌平區(qū)高收入群(如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生)在酒店包房長期居住，作為在昌平的暫居居所。商務(wù)會議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群；也有小部分北京市散客客群；另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。118三、酒店定位(二)酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：商三、酒店定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上述酒店競爭力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場較空白；對比其他二三線城市而言，昌平酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營良好；商務(wù)型酒店是酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間；特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點。因此：昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場主力119三、酒店定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上三、酒店定位(四)項目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜合整個項目來看，四星級酒店不但符合整體項目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性的建筑；項目位于昌平區(qū)絕對中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會議客群是昌平酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場相吻合。從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場的主力地位，以星級和項目區(qū)域地段形成項目酒店的競爭力優(yōu)勢。四星級商務(wù)酒店(兼顧休閑度假性質(zhì))120三、酒店定位(四)項目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為：綜三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述，項目酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬平米客房數(shù)量80～100間(四)項目酒店定位121三、酒店定位酒店總規(guī)模定義依前所述