物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案

PAGEPAGE22/22物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案鑫緣物業(yè)管理有限公司第一節(jié)管理人員的招聘項(xiàng)目經(jīng)理的崗位職責(zé)：1、制訂年度經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)計(jì)劃、編制年度費(fèi)用預(yù)算，并帶領(lǐng)下屬開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作，完成年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo);2、負(fù)責(zé)前期介入階段的人員招聘、項(xiàng)目籌備、配合銷售等工作；3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織工作；4、負(fù)責(zé)交房的組織工作;5、制訂符合項(xiàng)目情況的物業(yè)服務(wù)方案，并控制其有效實(shí)施，保證滿足顧客需求；6、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，做好項(xiàng)目質(zhì)量管理、監(jiān)督、提高工作；7、制訂樓宇、綠化、工程驗(yàn)收接管方案、開(kāi)荒清潔方案，報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，帶領(lǐng)相關(guān)部門做好驗(yàn)收接管工作，并建立檔案；8、組織并監(jiān)督管理處顧客服務(wù)、工程服務(wù)、秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、園藝服務(wù)等日常服務(wù)工作，確保服務(wù)品質(zhì)；9,服務(wù)提供的需要；10、組織開(kāi)展項(xiàng)目日常培訓(xùn)工作，提升員工服務(wù)水平；11、物業(yè)項(xiàng)目公共能耗統(tǒng)計(jì)和分析，組織開(kāi)展節(jié)能降耗工作；12、做好轄區(qū)內(nèi)政府部門以及物業(yè)管理各主管部門等相關(guān)單位的聯(lián)系溝通工作；13、制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，協(xié)調(diào)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)的場(chǎng)地及設(shè)施，制定活動(dòng)方案并組織實(shí)施;14、組織開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防及改進(jìn)工作；15、編制物業(yè)管理報(bào)告,并向公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位匯報(bào)；16、接受政府相關(guān)部門、公司職能部門的監(jiān)督、檢查與指導(dǎo);17、組織開(kāi)展創(chuàng)新服務(wù)活動(dòng)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理入職要求。項(xiàng)目經(jīng)理任職要求:1、30-45歲,性別不限，大學(xué)?？埔陨衔幕潭?23年以上；3、協(xié)作性、積極性、行動(dòng)力、責(zé)任感、自我管理、成本意識(shí)。4、熟悉物業(yè)公司的運(yùn)作方式及管理服務(wù)的各項(xiàng)工作及操作規(guī)范，掌握客戶服務(wù)技巧;5、熟悉物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并具有作業(yè)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；6ISO9001：2000ISO14001：2004體系；7、具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力;8、良好的人力資源管理能力。工程主管的崗位職責(zé)：1、在項(xiàng)目部副經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)及品質(zhì)部的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程管理部的日常管理事務(wù)工作。2、在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開(kāi)發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作;3、擔(dān)任承接查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)分戶驗(yàn)收、圖紙資料交接、承接查驗(yàn)工作；4檢查每日設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項(xiàng)工作；5施、設(shè)備運(yùn)行的應(yīng)急處理；678應(yīng)急措施，并落實(shí)到崗；9、編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；11、經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄,并定期實(shí)地抽樣檢查;12、定期抽樣檢查報(bào)修單完成情況，經(jīng)常與客戶溝通聽(tīng)取反饋意見(jiàn)；13、完成項(xiàng)目經(jīng)理布置的其他任務(wù)。工程主管的任職要求：1、28—45歲，性別男,中專以上學(xué)歷；2,3年以上；3、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé),具備良好的服務(wù)意識(shí)與強(qiáng)烈的責(zé)任心；4、精通電工技術(shù)和電氣操作規(guī)程以及電氣工藝技術(shù)規(guī)程。第二節(jié)前期介入的主要內(nèi)容一、工程技術(shù)方面1、設(shè)計(jì)優(yōu)化目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范與開(kāi)發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì).角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問(wèn)題,通過(guò)和設(shè)計(jì)單位的配合使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化，使開(kāi)發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。優(yōu)化建議包衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑項(xiàng)目的充分了同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開(kāi)發(fā)商理念。2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)公司主要對(duì)施工工藝和隱蔽工程進(jìn)行重工程主管應(yīng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收、記錄,了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向,為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。施工工藝是房屋建設(shè)過(guò)程中的細(xì)節(jié)之一,但是小小的問(wèn)題多次重復(fù)出現(xiàn),必定會(huì)帶來(lái)不可估計(jì)的損失.例如，衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度的控制,水泥混凝土標(biāo)號(hào)的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問(wèn)題公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。3、設(shè)備選型建議設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗,提高建筑無(wú)的品質(zhì)、檔次。4、參與設(shè)備安裝調(diào)試設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等.設(shè)備安裝調(diào)試階段對(duì)日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說(shuō)明書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、隨機(jī)附件等。二、前期介入的工作重點(diǎn)物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議；建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議；控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；（等。出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。準(zhǔn)等方面提供建議。結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。三、前期介入的工作內(nèi)容1）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見(jiàn)和建議建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于：)物業(yè)內(nèi)功能整體布局；交通道路分布；綠化景觀等。停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于):人流和車流導(dǎo)向；停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)；行車路線；停車標(biāo)識(shí)；消防系統(tǒng)監(jiān)控和消防中心消防水池、水箱位置；消防通道設(shè)計(jì)；消防栓接合器位置；消防中心設(shè)備布置；消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。公共區(qū)域裝飾裝修土建裝飾裝修審圖；土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次；土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)；土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；管理用房管理用房的數(shù)量、位置、面積；管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議；會(huì)所會(huì)所面積、位置建議；會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議；會(huì)所功能分區(qū)建議；垃圾處理垃圾桶位置預(yù)留建議；電梯系統(tǒng)電梯配備數(shù)量；電梯檔次、品牌的選擇建議；電梯裝飾建議；電梯梯速的選擇。各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù).空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制；空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)便于物業(yè)運(yùn)行管理；配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；住宅電力負(fù)荷參數(shù)；住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；配電系統(tǒng)的分界；給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；給排水閥門位置補(bǔ)充建議；雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議；雨水管的流向組織建議；給排水系統(tǒng)計(jì)量；中水系統(tǒng)的建議；消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；消防末端閥門位置；消防中控室的位置、面積、裝修建議；安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)審圖建議；公共照明能耗計(jì)量；3）智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)；智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求；智能化設(shè)備的軟件功能；智能化操作的分級(jí)職能；智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析；智能化運(yùn)行的可靠性能分析；智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充；智能化控制系統(tǒng)的完善；4）了解施工進(jìn)度了解隱蔽工程公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議車場(chǎng)合理建議能源收繳與計(jì)量控制建議統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求；6）物業(yè)公司將向書(shū)面提供安排裝修工程、物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。向開(kāi)發(fā)商提供成品保護(hù)方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案第三節(jié)承接查驗(yàn)一、分戶驗(yàn)收住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收，是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位,在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：地面、墻面和頂棚質(zhì)量；門窗質(zhì)量；欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；4)防水工程質(zhì)量；5）室內(nèi)主要空間尺寸;給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；采暖工程安裝質(zhì)量；建筑節(jié)能工程質(zhì)量；住宅工程分戶驗(yàn)收的程序(一）.（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求,逐戶按照本辦法要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗(yàn)收工作。（三）參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格,并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。（四）,水、電管線的走向,分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提5.（五）分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收.（六）應(yīng)填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（見(jiàn)附表一理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn),并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序.對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的,施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查.返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。二、資料檔案交接在物業(yè)交付前,物業(yè)公司應(yīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料5日.資料檔案的內(nèi)容：第一類、基礎(chǔ)資料1?？⒐D-—原件一套消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖2。工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄復(fù)印件一套——復(fù)印件一套5。設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)—-復(fù)印件一套,6.各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣)——復(fù)印件一套7。排污協(xié)議(污水排放、垃圾排放）-—復(fù)印件一套第二類、工程技術(shù)資料1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；地質(zhì)勘察報(bào)告；4)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；5）圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；12）管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗(yàn)報(bào)告;13）生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1）設(shè)備開(kāi)箱記錄,包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、隨機(jī)備件、附件等；2)發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄；消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；電梯安裝、調(diào)試記錄；變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄第四類、施工、供貨合同、協(xié)議施工總