戴德梁行-名城商業(yè)廣場招商報告

名城商業(yè)廣場

工作目標(biāo)完成銷售八個億，并按照計劃順利招商成功從銷售角度考慮，有兩種分拆銷售方案實現(xiàn)銷售8個億的銷售方案保留商業(yè)價值最高首層商鋪，銷售負一層、二、四層等二線鋪，待到整個商場經(jīng)營成功增值后，再推售首層商場。但目前國內(nèi)商場較成功銷售部分仍暫限于首層商鋪，更高樓層經(jīng)營仍然以租賃為主。此方案會對開發(fā)公司資金造成一定壓力，具有一定風(fēng)險。第一種推出首層商場、負一層為主。在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量，利用臨街商鋪的增多及價值提升，從而全面提升整個物業(yè)的最高價值的部分，以確保資金回籠。第二種從資金回籠的角度考慮，最快與最低銷售風(fēng)險的方案是方案二。所以建議將首層與負一層作為銷售目標(biāo)，保證資金的回籠。經(jīng)營布局方案樓層樓層主題功能分布平面分布縱向分布（飲食休閑區(qū)）負一仰忠風(fēng)情個性精品、潮流服飾、設(shè)計師概念店、漫畫工作室濃厚廣州特色的風(fēng)情飲食首層時空派對名牌服飾、皮具、鞋類、化妝品、鐘表、珠寶首飾——二層時尚情懷半層：主力店（百貨超市）半層：休閑服飾專賣店、女性用品國際知名連鎖快餐店三層時尚情懷主力店（百貨超市）韓國、日本料理四層至IN一刻半層瑪莎類主力店和男士服飾、體育城

自助上網(wǎng)休息區(qū)五層數(shù)碼家居

以數(shù)碼產(chǎn)品銷售展示、家具精品、影音為主咖啡廳六層歡樂天地冒險樂園兒童服飾、玩具專賣店、歡樂天地、冒險樂園特色主題餐廳

七層美麗世界

健身中心、美容美體

休閑飲品店八層食通天

特色餐廳美食

------負一層：仰忠風(fēng)情。主力以經(jīng)營個性精品飾物、潮流年輕化服裝、設(shè)計概念店等為主，形成如流行前線的風(fēng)格；立體布局選取具有濃厚嶺南特色的風(fēng)情飲食。注：負一層全層銷售，僅保留少部分飲食鋪位出租定位動因：歷史因素：仰忠街曾經(jīng)是中國八九十年代中最大精品飾物批發(fā)零售市場。在廣州人乃至國內(nèi)很多人心目中，都具有相當(dāng)深刻的印象。利用這一傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境，吸引商家與客戶回流消費環(huán)境：流行前線是最符合當(dāng)今年輕一代消費環(huán)境，而30歲以下人流是目前北京路最主要客戶，把握這部分客戶消費需求是項目定位首要滿足第一步。消費習(xí)慣：：北京路一一帶繁華商商業(yè)網(wǎng)點，，為此地帶帶來了大量量消費人流流，但人流流并不是不不停頓的，，飲食與購購物并存，，是一個大大型商場必必需配備，，同時，具具有嶺南風(fēng)風(fēng)情餐飲小小食能進一一步加強項項目主題形形象，吸引引客流。預(yù)計進駐商商家TKF、E+、EXCEPTION、、BASAAR、Waton’s、天天一良品、、犁人坊、、頂好飾品品、黑眼睛睛、春之花花等；飲食：西關(guān)關(guān)人家、荔荔灣名食家家等；紅色區(qū)域為為：嶺南特特色風(fēng)情飲飲食店（預(yù)預(yù)計面積：：300-400平平方米）白色區(qū)域為為：購物功功能區(qū)域（（負層白色色區(qū)域全部部銷售）負層功能分分布圖一層：時空空派對步行行街。定位動因：：結(jié)合建筑筑上的設(shè)計計，延續(xù)北北京路步行行街，直接接將步行街街引入室內(nèi)內(nèi)，將室內(nèi)內(nèi)商鋪價值值提升，減減少室內(nèi)步步行街與實實際步行街街的差距，，使價值最最大化。。但此方案以以銷售首層層為目標(biāo)，，所以在日日后的經(jīng)營營中較難難難嚴(yán)格控制制商家，更更多的是市市場自由組組合形成的的商業(yè)環(huán)境境，大部份份商家會是是目前北京京路沿線專專賣店的延延續(xù)和發(fā)展展。從使用、聚聚集人流角角度考慮，，可以增設(shè)設(shè)一個開敞敞中庭，此此部分雖然然不作銷售售用途，但但可以定期期舉辦各類類推廣活動動，吸引更更多人流進進入商場中中部。預(yù)計進駐商商家預(yù)計進駐商商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、CouCari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、MissK、Fornari、Benneton、Morgan、LMLuLu、SODA、、OMEGA、周大大福、眼鏡鏡88、六六福、東方方表行等；；黃色區(qū)域為為：中庭（（預(yù)計面積積：約400-600平方方米）紅色區(qū)域為為：二層國國際連鎖快快餐店首層層入口白色區(qū)域為為：購物功功能區(qū)域（（首層白色色區(qū)域全部部銷售）首層功能分分布圖二層、三層層：時尚情情懷。二層：采用百貨型型超市主力力店和服飾飾專賣店的的組合。立立體布局則則以國際著著名快餐連連鎖店為主主。三層：全層以百貨貨型超市主主力店為主主，立體布布局以韓日日料理、日日式咖啡店店為主。定位動因：：主力店是是對整個項項目宣傳推推廣上起到到帶頭人。。作為一個個大型商業(yè)業(yè)物業(yè)，必必須借助一一個有一定定品牌的主主力店。而而經(jīng)過了負負一層的仰仰忠風(fēng)情和和首層北京京路步行街街效果的延延續(xù)，在這這一層將進進入主題定定位的第二二部分———時尚潮流流消費。通通過主力店店感受到目目前比較時時尚的消費費環(huán)境。預(yù)計進駐商商家主力店：JUSCO、PAKSON、、AUCHAN等選選一；休閑服飾：：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GP、、CY、ELLE、、BETU、IB.BOSE、康柯斯斯等；女性用品：：CONIA、安莉芳芳、黛安芬芬等；國際連鎖快快餐店：KFC、麥麥當(dāng)勞、PIZZAHUT、、廻轉(zhuǎn)壽司司、八千代代、百佳日日式咖啡店店等選一；；黃色區(qū)域為為：中庭（（預(yù)計面積積：約400-600平方方米）紅色區(qū)域為為：國際快快餐連鎖店店（預(yù)計面面積300-400平方米））綠色區(qū)域為為：百貨型型超市主力力店（預(yù)計計面積：約約4500平方米））白色區(qū)域為為：購物功功能區(qū)域（（二層白色色區(qū)域全部部租賃）二層功能分分布圖三層功能分分布圖黃色區(qū)域為為：中庭（（預(yù)計面積積：約400-600平方方米）紅色區(qū)域為為：韓日料料理、日式式咖啡（預(yù)預(yù)計面積：：200-350平方米））白色區(qū)域為為：百貨型型超市主力力店（除飲飲食區(qū)外全全層）四層：至IN一族。。定位為半層層瑪莎類主主力店，和和男士服飾飾、體育城城的組合。。立體布局則則以自助上上網(wǎng)休息區(qū)區(qū)為主。定位動因：：隨著商業(yè)業(yè)樓層的增增加，客流流會逐步減減少，所以以對較高的的樓層，必必須要吸引引定向消費費的客戶。?，斏菍賹儆谳^高品品位的服飾飾店，而體體育類產(chǎn)品品，相對男男性的吸引引力較大，，這類客戶戶能適應(yīng)樓樓層的高度度帶來的不不便，且有有一定的消消費力，能能支持樓層層的經(jīng)濟利利潤。預(yù)計進駐商商家主力店：瑪莎體育類：ADIDAS、、MIZUNO、、NIKE、、K-SWISS、、LEE、、ANTA、、PUMA、、康康威威、、銳銳步步、、曼曼奴奴等等；；黃色色區(qū)區(qū)域域為為：：中中庭庭（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：約約400-600平平方方米米））紅色色區(qū)區(qū)域域為為：：自自助助上上網(wǎng)網(wǎng)休休息息區(qū)區(qū)（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：約約200平平方方米米））綠色色區(qū)區(qū)域域為為：：瑪瑪莎莎類類主主力力店店（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：約約3500-4000平平方方米米））白色色區(qū)區(qū)域域為為：：購購物物功功能能區(qū)區(qū)域域四層層功功能能分分布布圖圖五層層：：數(shù)數(shù)碼碼家家居居。。以以數(shù)數(shù)碼碼產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售展展示示、、家家具具精精品品、、影影音音為為主主，，立立體體布布局局配配合合咖咖啡啡廳廳。。定位位動動因因：：配配合合四四層層的的男男士士消消費費繼繼續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，數(shù)數(shù)碼碼科科技技的的展展示示銷銷售售對對此此類類客客戶戶有有較較大大的的吸吸引引力力，，雖雖然然目目前前北北京京路路消消費費大大部部分分仍仍以以年年輕輕一一族族為為主主。。但但真真正正具具有有消消費費潛潛力力的的始始終終是是中中年年客客戶戶的的家家庭庭消消費費模模式式，，并并如如果果能能爭爭取取到到這這類類客客戶戶的的消消費費，，那那么么對對整整個個商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)日日后后持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展有有著著較較為為深深遠遠的的收收益益。。相相對對他他們們的的休休息息餐餐飲飲，，配配合合較較為為高高品品位位的的咖咖啡啡廳廳。。預(yù)計計進進駐駐商商家家數(shù)碼碼類類：：NOKIA、、SIMENS、、MOTOROLA、、SONY、、Panasonic等等；；家居居精精品品：：日本本城城、、RedApple、、等等；；影音音：：CAV、、SONY、、JBL、、MARLANZ、、BOSS、、Panasonic等等；；咖啡啡廳廳：：老樹樹、、名名典典黃色色區(qū)區(qū)域域為為：：中中庭庭（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：約約400-600平平方方米米））紅色色區(qū)區(qū)域域為為：：咖咖啡啡廳廳（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：300-400平平方方米米））綠色色區(qū)區(qū)域域為為：：數(shù)數(shù)碼碼城城及及展展示示區(qū)區(qū)（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：約約4500平平方方米米））白色色區(qū)區(qū)域域為為：：家具具精精品品、、影影音音（（預(yù)預(yù)計計面面積積：：3500平平方方米米））五層層功功能能分分布布圖圖六層層：：歡歡樂樂天天地地、、冒冒險險樂樂園園。。主主力力店店集集中中兒兒童童服服飾飾、、玩玩具具專專賣賣店店、、冒冒險險樂樂園園等等游游戲戲娛娛樂樂和和購購物物一一體體化化的的兒兒童童商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，立立體體布布局局則則引引入入特特色色的的主主題題餐餐廳廳。。定位位動動因因：：消費費因因素素：：傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的中中國國人人對對后后代代的的生生活活成成長長又又是是極極為為重重視視的的，，目目前前國國家家的的獨獨生生子子女女政政策策，，更更是是兒兒童童倍倍受受家家庭庭寵寵愛愛。。進進一一步步通通過過兒兒童童消消費費帶帶來來的的家家庭庭消消費費比比單單純純年年輕輕人人的的消消費費潛潛力力更更大大，，也也是是本本項項目目未未來來發(fā)發(fā)展展中中希希望望能能開開拓拓的的市市場場。。歷史史因因素素：：北北京京路路目目前前的的南南越越王王宮宮遺遺址址前前身身曾曾是是幾幾代代老老廣廣州州人人從從小小的的天天堂堂————兒兒童童公公園園，，但但隨隨著著文文物物古古跡跡的的發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)已已經(jīng)經(jīng)被被迫迫搬搬遷遷，，成成為為老老廣廣州州人人的的一一個個遺遺憾憾。。商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境：：北北京京路路現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成的的角角度度看看，，兒兒童童娛娛樂樂游游戲戲消消費費一一直直是是欠欠缺缺發(fā)發(fā)展展的的空空白白點點。?；陧椖磕吭诘囟味紊嫌写舜藲v史因因素，和和市場中中商業(yè)環(huán)環(huán)境的不不足，開開設(shè)專門門的兒童童購物娛娛樂場地地具有其其市場需需求。其其中并不不是傳統(tǒng)統(tǒng)的兒童童產(chǎn)品銷銷售，更更多的是是結(jié)合游游樂場的的形式，，將購物物溶入游游戲之中中。并由由兒童游游樂帶動動父母的的消費，，形成整整個商場場的家庭庭購物組組合。形形成“快快樂消費費”。預(yù)計進駐駐商家主力店：：玩具反斗斗城、米米奇、小小豬班納納、麗嬰嬰房、Snoopy等；主題餐廳廳：熱帶雨林林、SNOOPYLAND、、MACAUSTREET等；游戲區(qū)：：波波池、、滑梯、、兒童游游戲機、、穿山越越嶺等黃色區(qū)域域為：中中庭（預(yù)預(yù)計面積積：約約400-600平方方米））紅色區(qū)域域為：主主題餐廳廳（預(yù)計計面積：：約1000-1500平方方米）綠色區(qū)域域為：玩玩具反斗斗城（預(yù)預(yù)計面積積：約1000-1500平平方米））紫色區(qū)域域為：冒冒險樂園園、游戲戲區(qū)（預(yù)預(yù)計面積積：約2000平方米米）白色區(qū)域域為：功能購物物區(qū)域（預(yù)計面面積：約約2000-2500平方米米）六層功能能分布圖圖七層：美美麗世界界。以美美容健身身為主，，結(jié)合美美發(fā)、美美甲，形形成一個個以健康康娛樂為為主題的的空間。。立體布布局安插插休閑飲飲品店。。定位動因因：高樓樓層的商商業(yè)環(huán)境境，只有有很特別別的經(jīng)營營理念，，營造客客戶的特特殊需要要，才能能吸引客客戶。而而女士美美容消費費也是一一個有著著深厚潛潛力、固固定頻率率的消費費類型，，可以為為經(jīng)營商商戶帶來來固定的的收益。。預(yù)計進駐駐商家美容美體體：楊淑芬、、女人世世界、最最佳女主主角、莎莎莎等；；健身中心心：力美健、、健力寶寶、中體體時尚健健身會等等；黃色區(qū)域域為：中中庭（預(yù)預(yù)計面積積：約約400-600平方方米））綠色區(qū)域域為：健健身中心心（預(yù)計計面積：：約4000-4500平方方米）紅色區(qū)域域為：休休閑飲品品店（預(yù)預(yù)計面積積：約200平平方米））白色區(qū)域域為：美美容美發(fā)發(fā)（預(yù)計計面積：：約3000-3500平方方米）七層功能能分布圖圖八層：食食通天。。特色餐餐廳美食食為主。。定位動因因：飲食食本就是是廣州人人最為關(guān)關(guān)注的地地方，飲飲食消費費也是廣廣東人的的傳統(tǒng)習(xí)習(xí)慣。大大型食肆肆除了作作為整棟棟大廈的的配套外外，更主主要是彌彌補北京京路高檔檔次食肆肆的不足足，填補補區(qū)域空空白。如如果再結(jié)結(jié)合外形形上的獨獨特設(shè)計計，可將將本項目目提升至至當(dāng)?shù)匾灰粋€商業(yè)業(yè)標(biāo)志性性建筑。。預(yù)計進駐駐商家蔡瀾美食食坊八層功能能分布圖圖白色區(qū)域域為：蔡蔡瀾美食食坊（預(yù)預(yù)計面積積：全層層）謝謝9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:45:5501:45:5501:4512/24/20221:45:55AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2201:45:5501:45Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:45:5501:45:5501:45Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2201:45:5501:45:55December24,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月20221:45:55上上午01:45:5512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:45上上午午12月月-2201:45December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/241:45:5501:45:5524December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:45:55上午1:45上上午01:45:5512月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:45:5501:45:5501:4512/24/20221:45:55AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2201:45:5501:45Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:45:5501:45:5501:45Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2201:45:5501:45:55December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20221:45:55上午01:45:5512月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月221:45上上午12月-2201:45December24,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/241:45:5501:45:552