房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理教材

房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理講座2010-04-041講座安排講座報告人：中國社會科學院時杰博士講座內(nèi)容：房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風險管理，以案例分析貫穿講座始終講座方式：演示與討論相結合講座要求：準備鉛筆和紙2內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系

內(nèi)控建設的步驟和程序

內(nèi)控檢查和評價體系的建設步驟

內(nèi)控手冊31.背景安然事件引發(fā)對內(nèi)部控制的高度關注

薩班斯奧克斯利法案提出明確要求證監(jiān)會、國資委、人民銀行、財政部三令五申附錄：內(nèi)部控制與風險管理的歷史沿革.ppt4隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，內(nèi)部控制實踐經(jīng)歷了不同的階段1905～1936199719881949～19582005大小早期內(nèi)控的范圍和影響1.內(nèi)部牽制階段：保護現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準確性3.內(nèi)部控制框架階段：融入了控制環(huán)境及控制程序4.一體化控制階段：形成COSO框架，增加了遵從性目標內(nèi)控活動可以追溯到人類社會發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國西周時的周禮審計制度趨勢：全面風險管理L.R.Dicksee提出內(nèi)部牽制概念，AICPA接受AICPA頒布《審計準則公告第55號》提出內(nèi)部控制結構AICPA發(fā)布了《審計準則公告第78號》，全面接受COSO報告的內(nèi)容2.內(nèi)部控制階段：增加了管理控制以提高經(jīng)營效率AICPA首次提出內(nèi)部控制的定義每個階段并不意味著對前一階段的否定,而是在其基礎上的提升52.內(nèi)部控制性質(zhì)內(nèi)控：風險防范體系作用：查錯防弊資產(chǎn)、資金安全會計報表和統(tǒng)計報表的真實、完整體系：各項相關制度的統(tǒng)一體

63.內(nèi)部控制范圍采購生產(chǎn)銷售會計核算融資投資研發(fā)人力資源公共關系營銷推廣行政成本費用物流體系資金流體系其他體系74.和現(xiàn)有的管理制度的基本關系戰(zhàn)略規(guī)劃風險防范目標達成內(nèi)控是貫穿了主線和邏輯的風險防范體系，并以一定的形式體現(xiàn)出來。原有風險防范相關的各類制度

內(nèi)部控制

梳理整合補充修正貫穿主線和邏輯輔之一定形式8內(nèi)部控制——整體框架（COSO1）控制活動控制環(huán)境監(jiān)控風險評估“為識別、分析、管理與公司各種活動相關的風險而建立的機制，包括業(yè)務部門與職能部門各方面。”溝通信息與控制環(huán)境風險評估控制活動信息與溝通監(jiān)控風險管理是內(nèi)部控制的組成部分9COSO的基本框架COSO的4大目標COSO的8個要素COSO的4種組織形式3維COSO：內(nèi)部環(huán)境目標設定事項識別風險評估風險反應控制活動信息與溝通監(jiān)督戰(zhàn)略目標實現(xiàn)活動效率效果報告真實準確守法合規(guī)公司整體層分支機構層業(yè)務單位層附屬公司層5.內(nèi)部控制的基本架構10監(jiān)督目標設設定事項識識別風險評評估風險反反應信息溝通內(nèi)部環(huán)環(huán)境內(nèi)控風風險管管理8要素素之間間的相相互關關系：：控制活活動6.內(nèi)部控控制的的基本本邏輯輯116.內(nèi)部控控制的的基本本邏輯輯內(nèi)控環(huán)環(huán)境目標設設定事項識識別風險評評估風險反反映控制活活動監(jiān)督信息與交流顯性內(nèi)內(nèi)控隱性內(nèi)內(nèi)控知其然然與知知其所所以然然12內(nèi)容提提綱內(nèi)控的的性質(zhì)質(zhì)、范范圍、、架構構和邏邏輯內(nèi)控的的內(nèi)容容、手手段和和體系系內(nèi)控建建設的的步驟驟和程程序內(nèi)控檢檢查和和評價價體系系的建建設步步驟內(nèi)控手手冊131.內(nèi)部控控制涉涉及的的內(nèi)容容在環(huán)境境分析析、目目標分分析和風險險評估估的思思路下下，規(guī)范同同物流流、資資金流流直接相相關的的各項項業(yè)務流程程查錯防防弊、、資金金安全全、資產(chǎn)安安全、、信息息準確確完整的的基本本目的的采購流流程銷售流流程生產(chǎn)成成本流流程費用管管理流流程資產(chǎn)管管理流流程投資流流程融資流流程會計核核算流流程141.內(nèi)部控控制涉涉及的的內(nèi)容容公司關關鍵流流程1.銷銷售管管理流流程；；2.采采購管管理流流程；；3.庫庫存管管理流流程；；4.資資產(chǎn)管管理流流程；；5.基基建管管理流流程；；6.成成本控控制流流程；；7.費費用支支出流流程；；8.投投資管管理流流程；；9.融融資管管理流流程；；10.期貨貨管理理流程程；11.合同同管理理流程程。15總經(jīng)理辦公與財務部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財務公共關系保安清潔園林車輛工程技術維修保養(yǎng)會所游泳池網(wǎng)球場1.內(nèi)部控控制涉涉及的的內(nèi)容容根據(jù)下下面的的組織織結構構圖，，指出出哪些些是物物業(yè)公公司關關鍵流流程？？16授權標準牽制能做什什么，，不能能做什什么？？如何來來做？？做的過過程中中如何何銜接接？財務管管理完完善為為核心心：保證資資產(chǎn)安安全、、資金金安全全和會會計信信息完完整可可靠，，保證經(jīng)經(jīng)營的的效率率和效效果。。2.內(nèi)部控控制實實現(xiàn)的的手段段17授權---能做做什么么？不不能做做什么么？一般公公司授授權示示意圖圖項目名稱業(yè)務員銷售經(jīng)理總經(jīng)理定價

新產(chǎn)品定價

●價格浮動

1元以內(nèi)●

1元---2元

●

2元以上

●賒銷

是否給予賒銷

●賒銷額度確定

●

批準超限額賒銷

●退貨

1萬元以下●

2萬元以下

●

2萬元以上

●18典型物物業(yè)管管理服服務成成本費費用1人員費用3綠化養(yǎng)護費用4清潔費用5秩序維護費用6共用部位共用設施及公眾責任保險費用8管理費分攤9固定資產(chǎn)折舊10經(jīng)業(yè)主同意的其他費用2共用部位及共用設施日常運行和維護費7辦公費用19采購管管理——比價價管理理對于生生產(chǎn)消消耗性性物資資，物物資采采購部部門應應該于于每月月25日提提出價價格建建議，，并在經(jīng)營營公司司調(diào)度度會上上討論論，由由經(jīng)營營經(jīng)理理在月月末再再提交交總經(jīng)經(jīng)理辦辦公會會研究究決定定，經(jīng)總經(jīng)經(jīng)理批批準后后下達達最高高控制制價表表，印印發(fā)給給有關關副總總經(jīng)理理和供供應、、財務務、審審計等部部門，，由采采購部部門執(zhí)執(zhí)行。。輔助材材料的的最高高控制制價格格權限限，由由分管管經(jīng)營營的副副總經(jīng)經(jīng)理審審批；；設備、、機電電、備備品備備件、、低值值易耗耗品，，5000以下下的由由部門門長制制訂最最高限限價，5000——30000，，主管管副總總，30000以上上的總總經(jīng)理理。授權---能做做什么么？不不能做做什么么？20標準---如何何來做做?21內(nèi)部牽牽制：：通過過部門門和崗崗位合合理分分工，，對不不相容容職務務進行行分離離，以以便對對業(yè)務務的處處理形形成一一種牽牽制關關系。。授權進進行某某項業(yè)業(yè)務的的職務務與執(zhí)執(zhí)行該該項業(yè)業(yè)務的的職務務分離離；執(zhí)行某某項業(yè)業(yè)務的的職務務與記記錄該該項業(yè)業(yè)務的的職務務分離離；執(zhí)行某某項業(yè)業(yè)務的的職務務與審審核該該項業(yè)業(yè)務的的職務務分離離；保管某某項財財產(chǎn)的的職務務與記記錄該該項財財產(chǎn)情情況的的職務務分離離。牽制---做的的過程程中如如何來來銜接接?牽制是是否引引發(fā)成成本？？22現(xiàn)金收收支的的授權權和執(zhí)執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)金收收支的的職務務應當當分離離執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)金業(yè)業(yè)務和和記錄錄現(xiàn)金金業(yè)務務的職職務應應當分分離現(xiàn)金保保管與與稽核核職務務應當當分離離登記現(xiàn)現(xiàn)金日日記帳帳與登登記現(xiàn)現(xiàn)金總總帳的的職務務分離離出納人人員不不得兼兼任檔檔案保保管、、收支支和債債權債債務帳帳目登登記工工作定期輪輪崗制制度牽制---做的的過程程中如如何來來銜接接?233.內(nèi)部控控制基基本體體系流程運運作規(guī)規(guī)范（（授權權、標標準、、牽制制）流程規(guī)規(guī)范執(zhí)執(zhí)行的的檢查查和評評價24內(nèi)容提提綱內(nèi)控的的性質(zhì)質(zhì)、范范圍、、架構構和邏邏輯內(nèi)控的的內(nèi)容容、手手段和和體系系內(nèi)控建建設的的步驟驟和程程序內(nèi)控檢檢查和和評價價體系系的建建設步步驟內(nèi)控手手冊251.對企業(yè)業(yè)的內(nèi)內(nèi)外部部環(huán)境境和設設定的的經(jīng)營營目標標進行行分析析，對對企業(yè)業(yè)的風風險進進行評估估，，確確定定可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)重重大大風風險險關關鍵鍵流流程程。。處于于什什么么樣樣的的環(huán)環(huán)境境？建立立了了什什么么樣樣的的目目標標？有什什么么重重大大風風險險？？這些些風風險險處處于于哪些些關關鍵鍵流流程程？？物業(yè)業(yè)分分公公司司經(jīng)經(jīng)營營模模式式有哪哪些些關關鍵鍵流流程程？集團團公公司司公公司司經(jīng)經(jīng)營營模模式式有哪哪些些關關鍵鍵流流程程？？思考考：：區(qū)分分關關鍵鍵流流程程和和非非關關鍵鍵流流程程的的目目的的，，是是確確定定內(nèi)內(nèi)控控體體系系構構建建的的重重點點262。。對各各個個業(yè)業(yè)務務流流程程進進行行分分析析（（環(huán)環(huán)境境-目標標--風險險）），，確確定定流流程程中中可可能能出出現(xiàn)風風險險的的關關鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。示例例：：根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)公公司司收收入入來來源源分分析析風風險險關關鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)環(huán)境境：：市場場競競爭爭程程度度如如何何？？是是否否要要采采取取新新的的營營銷銷手手段段？？。。物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)是是否否應應該該低低價價促促銷銷？？目標標：：收入入任任務務順順利利實實現(xiàn)現(xiàn)收入入有有效效控控制制信用用風風險險盡盡可可能能避避免免收入入信信息息準準確確、、完完整整在在企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部傳傳遞遞風險險：：收入入不不及及時時壞賬賬收入入信信息息存存在在偏偏差差關鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：收費費制制定定和和調(diào)調(diào)整整環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)信用用管管理理環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)收費費信信息息的的收收集集、、傳傳遞遞環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)27物業(yè)業(yè)綜綜合合服服務務費費物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費

物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。28

2004年前普通住宅免征營業(yè)稅；2007年村民安置房、經(jīng)濟適用房小區(qū)免征營業(yè)稅。稅收收

在收到物業(yè)費同時應按發(fā)票金額全額計提交納營業(yè)稅.稅率5%。計提的營業(yè)稅款按權責發(fā)生制原則進行分攤。物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費物業(yè)業(yè)綜綜合合服服務務費費29各類類專專項項資資金金房屋共用部位及共用設施日常維修房改房維修資金房屋保修費電梯專項資金智能化設施專項資金首屆業(yè)委會籌備資金上述述費費用用均均作作為為負負債債處處理理，，不不交交營營業(yè)業(yè)稅稅。。物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費30利用用物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設設施施設設備備進進行行經(jīng)經(jīng)營營活活動動收收益益物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費停車車費費經(jīng)營營用用房房出出租租廣告告牌牌設設置置費費其他他場場地地出租租收收入入按規(guī)規(guī)定定上上述述收收入入在在扣扣除除合合理理成成本本后后應應全全額額補補維維修修資資金金。。物業(yè)業(yè)公公司司應應將將上上述述款款項項專專項項存存儲儲、、專?？羁顚Ｓ糜谩?。31地下下車車位位管管理理費費物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費收費標準30元/月/只全部計入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服務費，應按規(guī)定交納營業(yè)稅款。32各類類獎獎勵勵、、補補貼貼收收入入上述述款款項項收收到到時時計計入入營營業(yè)業(yè)外外收收入入，，不不交交營營業(yè)業(yè)稅稅。。物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)相相關關收收費費物業(yè)業(yè)管管理理基金金利利息息收入入各項項創(chuàng)創(chuàng)建建活動動獎獎金金慰問問金金政府府部部門門專項項補補貼貼收入入收入入來來源源主管管部部門門創(chuàng)優(yōu)優(yōu)獎獎金金33第1步步和和第第2步步的的總總結結企業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析企業(yè)業(yè)目目標標分分析析企業(yè)業(yè)重重大大風風險險分析確定關鍵流程程流程環(huán)境境分析流程目標標分析流程關鍵鍵風險分析確定關鍵環(huán)節(jié)節(jié)企業(yè)層次次：找關鍵流流程流程層次次：找關鍵環(huán)環(huán)節(jié)環(huán)境與目目標分析析風險分析析確定關鍵鍵流程確定各流流程關鍵鍵環(huán)節(jié)343。對企業(yè)流流程運作作的現(xiàn)行行實際情情況進行行全面排排查和摸摸底企業(yè)有哪哪些業(yè)務務類型？？每項業(yè)務務類型中中包括那那些流程程？流程貫穿穿哪些部部門（崗崗位）？？流程運作作的授權權體系是是怎么樣樣的？每個部門門（崗位位）在流流程中的的作用和和定位是是什么？？在流程程中的運運作標準準如何？？每個部門門（崗位位）在流流程中是是如何銜銜接的？？流程中的的業(yè)務信信息是如如何收集集、傳遞遞的？（（單證的的聯(lián)數(shù)、、內(nèi)容、、欄目、、簽名、、傳遞辦法；；報表的的聯(lián)數(shù)、、內(nèi)容、、欄目、、簽名、、編制依依據(jù)、編編織人、、傳遞辦辦法）。。35形成流程程運作的的文字描描述和流流程圖文字描述述:環(huán)節(jié)1:環(huán)節(jié)2:…………….流程圖環(huán)節(jié)1環(huán)節(jié)2環(huán)節(jié)3環(huán)節(jié)4部門1部門2部門3活動1活動2活動3活動4活動5活動6364。評價現(xiàn)行行流程運運作中的的關鍵風風險環(huán)節(jié)節(jié)的控制制點是否否健全、、合理、、有效。。是否每一一個關鍵鍵環(huán)節(jié)的的風險點點都有相相應的控控制點。?？刂泣c的的控制手手段是否否符合企企業(yè)實際際情況，，是否對對關鍵風風險點有有針對性性、是否有操操作的可可行性。。是否可以以達到控控制效果果。1。健全全否？2。合理理否？3。有效效否？古船食品品流程關關鍵點控控制的健健全、合合理、有有效性評評價375。對流程的的運作方方式和風風險點的的設置和和控制方方式進行行優(yōu)化。。思考：如如何利用用財務手手段對物物業(yè)公司司業(yè)務流流程進行行優(yōu)化？？386。形成流程程運作規(guī)規(guī)范。主體內(nèi)容：流程授權體系系流程各環(huán)節(jié)工作標準部門（崗位））牽制單證和報表內(nèi)內(nèi)容以及傳遞遞方式39內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、、范圍、架構構和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、、手段和體系系內(nèi)控建設的步步驟和程序內(nèi)控檢查和評評價體系的建建設步驟內(nèi)控手冊401.內(nèi)控檢查評價的內(nèi)內(nèi)容和類別內(nèi)容：流程關鍵控制制點執(zhí)行的有有效性類別：外部檢查和內(nèi)內(nèi)部自檢整體檢查和部部分檢查412.內(nèi)控檢查評價的方方法觀察詢問問卷調(diào)查討論文件檢查穿行測試（WALK—THROUGHTEST)分析性復核423.內(nèi)控整體體檢查評價的步步驟（1）根據(jù)企企業(yè)環(huán)境和經(jīng)經(jīng)營目標，根根據(jù)流程的重重要性程度設設定流程考評評權重重要性程度的的判斷標準：：對企業(yè)目標實實現(xiàn)的影響程程度是否容易滋生生舞弊和錯誤誤復雜程度以前出錯的頻頻率和程度涉及到的資產(chǎn)產(chǎn)和損益的金金額大小流程的變動情情況本次檢查評價價的側重43（2）為每個個流程的關鍵鍵控制點設置考評評權重權重設置時應應該考慮的因因素：對流程目標實實現(xiàn)的影響程程度是否容易滋生生舞弊和錯誤誤復雜程度以前出錯的頻頻率和程度控制點變動情情況本次檢查評價價的側重44（3）按照流流程，檢查每每個控制點的的執(zhí)行情況，，為每個控制制點打分。（4）得出每每個流程的評評價分，并通通過加權平均均，計算出內(nèi)內(nèi)控總得分。。古船收入流程程檢查評價應應該設計哪些些控制點？45（5）撰寫內(nèi)內(nèi)控檢查評價價報告，提出出整改建議。。檢查評價目的的檢查評價范圍圍檢查評價過程程描述檢查評價中發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題檢查評價的總總體結論基于檢查評價價的整改建議議。46內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、、范圍、架構構和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、、手段和體系系內(nèi)控建設的步步驟和程序內(nèi)控檢查和評評價體系的建建設步驟內(nèi)控手冊47內(nèi)控手冊的架構一.前言總體說明：手手冊制訂的目目的、意義、、原則、內(nèi)容容架構，內(nèi)控控制訂的理論論基礎。二.總則企業(yè)的內(nèi)部控控制環(huán)境分析析企業(yè)目標概述述：戰(zhàn)略目標標、經(jīng)營活動動的效率和效效果、合法合合規(guī)、會計報報表的真實完完整。企業(yè)風險評估估：有什么樣樣的風險，哪哪些是重大風風險。風險反映措施施：針對風險險，采取了哪哪些措施（概概述）控制活動：風風險反映措施施落實為那些些政策和程序序（概述）監(jiān)督：為了保保證控制活動動的落實，有有哪些監(jiān)控措措施（概述））信息溝通與交交流：企業(yè)內(nèi)內(nèi)部風險防范范目的下的信信息和交流活活動概述。48三.物流、資資金流控制活活動按流程來說明明流程目標流程風險流程授權體系系流程不相容崗崗位的說明流程運作標準準的文字說明明（分環(huán)節(jié)來來詳細闡述，，講明各部門門崗位在流程程中的工作程程序、單證、報表的的內(nèi)容和傳遞遞辦法）流程圖流程的關鍵控控制點、控制制辦法和責任任人。流程涉及到的的報表和單證證流程涉及到的的各類相關規(guī)規(guī)章制度四.部門內(nèi)控控職責按部門說明每個部門對每每個流程的控控制責任49五.內(nèi)控檢查查和評價辦法法概述：檢查辦辦法、范圍、、方式、手段段、組織。檢查評分辦法法按流程說明：：每個流程的關關鍵控制點執(zhí)執(zhí)行情況如何何來檢查，如如何扣分。檢查用表格六.內(nèi)控手冊冊的調(diào)整和修修改調(diào)整修改的授授權調(diào)整修改的流流程50謝謝大家！519、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:16:0102:16:0102:1612/24/20222:16:01AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:16:0102:16Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:16:0102:16:0102:16Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:16:0102:16:01December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月20222:16:01上上午02:16:0112月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:16上上午12月-2202:16December24,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/242:16:0102:16:0124December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:16:01上午午2:16上午午02:16:0112月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。02:16:0102:16:0102:1612/24/20222:16:01AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2202:16:0102:16Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。02:16:0102:16:0102:16Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:16:0102:16:01December24,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222:16:01上上午午02:16:0112月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:16上午午