畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)開題報(bào)告房地產(chǎn)價(jià)格評估

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告題目名稱：院系名稱：班級：學(xué)號：學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：2011年12月一、選題依據(jù)（一）背景1、國際背景國外對房地產(chǎn)價(jià)值理論的研究起步比較早，現(xiàn)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論價(jià)值起源于18、19世紀(jì)的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派，現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)起源于英國。各個(gè)國家或地區(qū)情況不同，房地產(chǎn)估價(jià)方法的發(fā)展與應(yīng)用也不盡相同。國際上房地產(chǎn)估價(jià)法可分為兩大類：一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家，采用五種基本方法：市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)，注重市場信息，在推算時(shí)很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的情況下，直接根據(jù)市場信息估價(jià)更為可靠；二是以美國為代表的北美、日本等國家，采用三種基本方法：市場比較法、收益法、成本法，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)、計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值，他們認(rèn)為，通過建立具體的數(shù)學(xué)模型來評估更為公平合理，因此要求對一宗房地產(chǎn)的估價(jià)盡量同時(shí)采用三種方法，以便作出比較分析。在美國、英國及日本等發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展較為成熟，已形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論并建立起嚴(yán)格的的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程和正規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)師制度。2、國內(nèi)背景中國房地產(chǎn)估價(jià)理論始于20世紀(jì)30年代，此時(shí)期主要是在介紹國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格作了初步研究。十一屆三中全會以后，對房地產(chǎn)價(jià)值理論開始探索性研究。80年代初逐步形成了房屋商品化理論體系。中國房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析法等但未能引房地產(chǎn)評估的足夠重視，也未能用作系統(tǒng)的深入分析。中國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，形成了自己的專業(yè)制度和規(guī)范，雖有一定規(guī)模的估價(jià)隊(duì)伍和相當(dāng)數(shù)量的估價(jià)機(jī)構(gòu)，但在其發(fā)展的同時(shí)也存在如業(yè)務(wù)較窄，脫鉤不徹底及存在行業(yè)利益保護(hù)等問題。（二）房地產(chǎn)價(jià)格評估的目的房地產(chǎn)價(jià)格評估就是評估人員實(shí)事求是地、科學(xué)地對標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)格的估定。房地產(chǎn)價(jià)格評估如果不實(shí)事求是地、科學(xué)地評定標(biāo)的物，那么所估定的房地產(chǎn)價(jià)格就會是片面的，不符合評估原則的價(jià)格。所謂實(shí)事求是，就是要求評估人員不存偏見。因?yàn)楣纼r(jià)是帶有評估人員約主觀因素，所以評估員在進(jìn)行評估工作時(shí)應(yīng)排除干擾，對標(biāo)的物的過去、現(xiàn)在與標(biāo)的物有關(guān)的資料進(jìn)行搜集整理，結(jié)合市場信息情況，為標(biāo)的物價(jià)格的確定提供可靠數(shù)據(jù)。所謂科學(xué)的分析是要求評估人員運(yùn)用所學(xué)的評估專業(yè)知識，結(jié)合建筑學(xué)、市場學(xué)、物價(jià)學(xué)、心理學(xué)等方面的理論，對影響標(biāo)的物評估的各種因素進(jìn)行科學(xué)分析、判斷。因此，房地產(chǎn)價(jià)格評估的目的就是運(yùn)用科學(xué)的方法，對標(biāo)的物價(jià)格的估定，使房地產(chǎn)在市場流通過程中有一個(gè)較為合理的價(jià)格，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理。（三）房地產(chǎn)價(jià)格評估的意義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產(chǎn)價(jià)格，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1、改革開放形勢需要房地產(chǎn)價(jià)格評估

改革開放，搞活經(jīng)濟(jì)政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)來組織社會主義經(jīng)濟(jì)活動，市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價(jià)格評估。2、房地產(chǎn)價(jià)格評估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

我國現(xiàn)正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個(gè)新興行業(yè)，開始納入社會主義商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道。但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營、管理的人才。然而，目前我國房地產(chǎn)價(jià)格評估隊(duì)伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。3、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要

房地產(chǎn)商品的交換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實(shí)施和土地有償使用的初步實(shí)踐，使我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)興旺景象。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理。

市場管理的核心是對價(jià)格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價(jià)格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價(jià)有積極的現(xiàn)實(shí)意義。國家物價(jià)的管理通過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控指導(dǎo)各地區(qū)，部門做好市場物價(jià)管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國家的物價(jià)方針政策和法規(guī)，負(fù)責(zé)本地區(qū)，部門的價(jià)格管理和綜合平衡工作。

各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。因此，搞好房地產(chǎn)價(jià)格評估工作，是加強(qiáng)管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要。4、住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，為實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵(lì)職工購買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。

出售舊公房應(yīng)按重置價(jià)成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計(jì)價(jià)，但在實(shí)施過程中，因沒有切合實(shí)際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公房時(shí)價(jià)格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價(jià)格，不利于住房自有化工作的開展。（四）房地產(chǎn)價(jià)格評估的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一部分。隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，行業(yè)分工愈來愈細(xì)，人們對信息、知識、專業(yè)化服務(wù)的需求日漸增大，這也為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)把握發(fā)展趨勢，尋找發(fā)展對策，盡快縮短與發(fā)達(dá)國家的行業(yè)距離，提供了廣闊的平臺。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài)，因而具有濃厚的行政色彩，其應(yīng)用范圍也相對狹窄。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的拓展，服務(wù)對象和服務(wù)形式也日趨多樣化，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。目前我國從事房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)有6000多家，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員超過25萬人，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格者超過2萬人。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對房地產(chǎn)市場、資本市場以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的發(fā)展起到了不可忽視的推動作用。由于房地產(chǎn)業(yè)和市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營與管理帶來了一些新的變化。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身的發(fā)展也產(chǎn)生了一系列新情況、新問題，如行業(yè)立法滯后，業(yè)務(wù)缺乏法律保；證行政部門的管理越位，限制市場的有效競爭；執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)及誠信度不高等。隨著經(jīng)濟(jì)全球化席卷我國，越來越多的外資企業(yè)及外資評估機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入我國，帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面：一方面，投資的多樣化以及投資主體的多元化使我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場擴(kuò)大，業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓寬。但同時(shí)外資評估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，也帶來了先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念和國際化的服務(wù)意識和評估技術(shù)；另一方面，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨國際評估機(jī)構(gòu)的競爭，如何縮短與發(fā)達(dá)國家行業(yè)間的差距，如何把握房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢就更顯得意義重大。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的未來必將呈現(xiàn)出信息化、規(guī)范化、市場化、國際化等發(fā)展趨勢。二、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容（一）研究目標(biāo)1.估價(jià)目的是滿足委托人為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)(土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或何種政府行為、民事行為的需要。2.熟悉各種估價(jià)報(bào)告的基本模式和寫作思路，各種估價(jià)方法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用，不同估價(jià)目的下的估價(jià)思路，各類估價(jià)對象的估價(jià)特點(diǎn)，以及估價(jià)語言的靈活熟練運(yùn)用等。3.通過對某具體房地產(chǎn)實(shí)例的測算估價(jià)與報(bào)告，熟練估價(jià)相關(guān)內(nèi)容，掌握可行的估價(jià)技術(shù)：成本法、收益法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法等。（二）主要內(nèi)容本報(bào)告主要是針對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國家估價(jià)規(guī)范、地方規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評估，并結(jié)合估價(jià)人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響估價(jià)對象價(jià)格因素的分析，對委估對象做出客觀的評估價(jià)值，為估價(jià)人提供價(jià)值參考依據(jù)。（三）論文提綱：1引言1.1研究背景1.2研究目的和作用1.2.1研究目的1.2.2研究作用1.3各種方法與適用范圍1.3.1成本逼近法1.3.2收益還原法1.3.3市場比較法1.3.4假設(shè)開發(fā)法1.4相關(guān)案例分析2估價(jià)報(bào)告2.1致委托人函2.2估價(jià)師聲明2.3估價(jià)的假設(shè)和限制條件2.3.1合法性前提2.3.2最高最佳使用假設(shè)2.3.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)2.3.4劃撥土地假定為一般商用土地抵押2.3.5報(bào)告使用限制條件2.3.6其他假設(shè)與限制條件2.4估價(jià)結(jié)果報(bào)告2.4.1委托方2.4.2估價(jià)方2.4.3估價(jià)對象2.4.4估價(jià)目的2.4.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)2.4.6價(jià)值定義2.4.7估價(jià)依據(jù)2.4.8估價(jià)原則2.4.9估價(jià)方法2.4.10估價(jià)結(jié)果2.4.11估價(jià)人員2.4.12估價(jià)作業(yè)日期2.4.13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期2.4.14需要特殊說明的事項(xiàng)2.5估價(jià)技術(shù)報(bào)告2.5.1個(gè)別因素分析2.5.2區(qū)位因素分析2.5.3市場背景分析2.5.4最高最佳使用分析2.5.5估價(jià)方法的選用2.5.6幾種估算方法的計(jì)算2.5.7估價(jià)結(jié)果2.5.8附件3結(jié)論參考文獻(xiàn)致謝信三、文獻(xiàn)綜述淺議房地產(chǎn)估價(jià)摘要：房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸發(fā)展壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展，但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在一些不容忽視的問題,這些問題甚至阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)歷程房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展趨勢估價(jià)方法估價(jià)原則正文：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一部分。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入,我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸成長起來,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得到了廣泛的應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善,分工愈來愈細(xì),人們對信息、知識、專業(yè)化服務(wù)的需求日漸增大,這也為房地產(chǎn)估價(jià)市場創(chuàng)造了許多業(yè)務(wù)機(jī)會,提供了發(fā)展空間。正視當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀與問題,把握其發(fā)展趨勢,尋找發(fā)展對策,盡快縮短與發(fā)達(dá)國家的行業(yè)距離,就顯得至關(guān)重要。一、我國房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展歷程[3]我國房地產(chǎn)估價(jià)活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地、房屋買賣、課稅、租賃等活動的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動應(yīng)運(yùn)而生。20世紀(jì)50～70年代，隨著取消房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，房地產(chǎn)估價(jià)活動隨之消失。1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動開始復(fù)興，房地產(chǎn)估價(jià)制度建設(shè)受到高度重視，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到快速發(fā)展，突出表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：1.以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位。1994年7月5日公布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度”(《城市房地產(chǎn)管理法》于2007年8月30日作了修改。修改后，原第三十三條和第五十八條分別變成了第三十四條和第五十九條，內(nèi)容未變)。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。2.建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。l993年，原人事部、原建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。l994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。從1995年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的途徑，是通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。3.設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目。行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動的行為?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊”是《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國務(wù)院決定設(shè)定的行政許可項(xiàng)目。4.發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動當(dāng)事人合法權(quán)益，2005年lo月1213，原建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號)。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場秩序，2006年12月25日，原建設(shè)部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號)。5.制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，l999年2月12日，原建設(shè)部會同原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291--1999)。此外，針對不同的估價(jià)目的，原建設(shè)部或者會同有關(guān)主管部門出臺了相應(yīng)的指導(dǎo)意見。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2003年12月1日，原建設(shè)部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年1月13日，原建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2006]8號)。6.成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。1994年8月15日，經(jīng)民政部批準(zhǔn)，成立了“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會”這一全國性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織在宣傳行業(yè)積極作用、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益、加強(qiáng)行業(yè)自律管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮了重要作用。7.形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場。2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為事業(yè)單位或者是隸屬于政府某一部門的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2000年5月，國務(wù)院提出了經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)與政府部門在人員、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、名稱等方面徹底脫鉤的要求。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制成了主要由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，營造了公平競爭的市場環(huán)境，形成了統(tǒng)一開放、競爭有序的房地產(chǎn)估價(jià)市場。8.深化、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容與領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易管理，以防止交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格而偷漏有關(guān)稅費(fèi)。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為滿足社會需要，從估價(jià)對象和估價(jià)目的兩方面對房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容進(jìn)行了深化，提供越來越精細(xì)化的估價(jià)服務(wù)，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價(jià)值評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋拆遷、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評估。二、我國房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)狀[9]我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期,由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應(yīng)用范圍也相對狹窄。近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛的應(yīng)用,服務(wù)對象和服務(wù)形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,從客觀上要求越來越多的專業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國外及發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,我國從1988年開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度,1992年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度,1995年實(shí)施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度。經(jīng)過多年的發(fā)展,目前我國從事房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)有6000多家,房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格者超過2萬人。整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對中國的房地產(chǎn)市場和資本市場以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的發(fā)展起到了不可忽視的作用,房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已成為房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展承擔(dān)著至關(guān)重要的推動作用。三、我國房地產(chǎn)估價(jià)中存在的主要問題及對策[1]房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,但是卻取得了很大的發(fā)展,不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上,都有了實(shí)質(zhì)上的提高。但是,畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長,不管在理論方面,還是在實(shí)踐工作的積累方面都存在種種的問題,這些問題阻礙了我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主要存在以下幾個(gè)問題:我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理體制不利于行業(yè)健康發(fā)展我國房地產(chǎn)估價(jià)從全國范圍看,至今尚未形成統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)和管理組織。目前的管理體制是“政府主管、學(xué)會自律管理”。政府扮演了相當(dāng)重要的角色,由于各種原因,房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會沒有取得實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立,行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律。受利益驅(qū)動,我國的有關(guān)部門都在不同程度地利用行政職能干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),搞行業(yè)壟斷,造成政事不分、政企不分。我國的管理模式是以機(jī)構(gòu)管理為主,通過約束評估機(jī)構(gòu)的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂,評估人員和評估機(jī)構(gòu)為了爭奪客戶,而無原則的滿足客戶的需求,嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)的形象,并且導(dǎo)致了行業(yè)間的惡性競爭。2.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)法律法規(guī)不健全《城市房地產(chǎn)管理法》中明確了房地產(chǎn)估價(jià)制度的法定地位,但關(guān)于估價(jià)的專門法律還沒出臺。當(dāng)前我國雖然已經(jīng)有了部分的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,對估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定,但規(guī)定不全面、而且標(biāo)準(zhǔn)低?，F(xiàn)行的法律規(guī)范還缺乏全面完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,對違紀(jì)、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作規(guī)定,且現(xiàn)有法規(guī)涉及范圍狹小。沒有一部統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律,就無法對該行業(yè)進(jìn)行法治,也就無法避免人治、雜治的混亂局面。估價(jià)行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。3.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律欠缺由于各種各樣的原因,我國許多城市至今尚未成立地方性的房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會組織。我國的房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會的民間傾向相對較弱,還保留著一些政府部門的痕跡,其服務(wù)職能有待完善,估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師之間的交流只能盲目自發(fā)地進(jìn)行,政府的機(jī)構(gòu)承擔(dān)了部分應(yīng)由估價(jià)師學(xué)會承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會對房地產(chǎn)的行業(yè)約束沒有發(fā)揮作用,沒有形成自律管理。自律管理依據(jù)的是行規(guī),行規(guī)的重要表現(xiàn)形式就是行業(yè)的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范,而我國目前還沒有統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范。4.房地產(chǎn)估價(jià)市場不規(guī)范目前部分脫鉤改制的評估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時(shí)兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。同時(shí)也有一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)。從評估結(jié)果上,看誰更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的結(jié)果;收費(fèi)上則是競相壓價(jià),為了招攬客戶,估價(jià)機(jī)構(gòu)通常給出很高的回扣,直接導(dǎo)致的惡果之一就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀,也損害了國家和集體的合法利益,擾亂了市場秩序,滋生了腐敗,導(dǎo)致不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在。我國的估價(jià)機(jī)構(gòu)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),估價(jià)師有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評估師,相應(yīng)的估價(jià)師考試分別由建設(shè)部、國土資源部和財(cái)政部三部門負(fù)責(zé),但通過后都稱為估價(jià)師,并且沒有進(jìn)一步的等級劃分,進(jìn)行評估時(shí)分別遵循不同的技術(shù)規(guī)程出具評估報(bào)告。在實(shí)踐中,特別是對一家企業(yè)涉及三種評估時(shí),往往一個(gè)部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可,限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰,不利于評估行業(yè)的整體發(fā)展。5.“準(zhǔn)入”制度標(biāo)準(zhǔn)低目前,《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》中的標(biāo)準(zhǔn)顯得偏寬,據(jù)此所建立的評估機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小,難以承擔(dān)相應(yīng)等級的評估業(yè)務(wù),對評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求過低,沒有估價(jià)專職人員定編的總量限定。我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度,我國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試限制條件偏寬,尤其是對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序,考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度,通過后的注冊也只有一個(gè)級別,不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺,也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。針對我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)有的問題,結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢以及國際市場的挑戰(zhàn),采取有效的措施及對策,來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康及可持續(xù)發(fā)展顯得日益緊迫和重要。如建立健全房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律規(guī)范；加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織建設(shè),為行業(yè)發(fā)展服務(wù)；培養(yǎng)高質(zhì)量人才,提高房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平；制定房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)誠信經(jīng)營[19]；加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域,積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種；增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)競爭力。四、房地產(chǎn)估價(jià)方法及原則科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通?？梢詮娜缦氯齻€(gè)途徑來求取：即“市場比較法、成本法和收益法”。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)對象房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。1、比較法[5]比較法是將估價(jià)對象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。根據(jù)替代原理，選擇同一供需區(qū)域范圍內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易的實(shí)例，經(jīng)過差別修正后，測算估價(jià)對象價(jià)格的方法。實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員通過市場調(diào)查，一般選擇三個(gè)屬于同一供需區(qū)域范圍、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經(jīng)過估價(jià)人員對案例的實(shí)地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，對修正結(jié)果用算術(shù)平均法計(jì)算得出估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格=Σ（比較案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)）÷比較案例數(shù)量。2、收益法按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計(jì)利潤，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。1）若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。2）若客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法是基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具有連續(xù)性、使用期相對較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值（即，收益價(jià)格）的方法。假設(shè)估價(jià)對象的房地產(chǎn)收益價(jià)格為：V=A/R(1-1/(N(1+R)))V-房地產(chǎn)收益價(jià)格;A-房地產(chǎn)未來每年的凈收益（假定均發(fā)生在年末，且每年收益相等）;R-房地產(chǎn)的資本化率;N-房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年限;收益法實(shí)際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。3、成本法成本法是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，再結(jié)合估價(jià)對象現(xiàn)狀進(jìn)行差別修正，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值（即，積算價(jià)格）的方法。重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用。成本法估價(jià)中適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。所以這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤）×成新率。4、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問題：1）是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率與折現(xiàn)率是兩個(gè)不同的概念，資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。2）假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運(yùn)用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價(jià)值的求取。由于房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)行有其客觀性，并不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移，因此房地產(chǎn)估價(jià)也就不是將估價(jià)人員隨意認(rèn)定的結(jié)果強(qiáng)加于待估價(jià)房地產(chǎn)，而是要遵循一定的原則，采用一定的估價(jià)方法將待估房地產(chǎn)的客觀價(jià)值表現(xiàn)出來。所謂估價(jià)原則，就是指能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀規(guī)律，能使估價(jià)工作順利、有效地展開并取得成果的那些遵守的法則和標(biāo)準(zhǔn)。這些法則和標(biāo)準(zhǔn)是人們在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐中反復(fù)摸索、逐步認(rèn)識的基礎(chǔ)上總結(jié)出來的，具有普遍的指導(dǎo)意義。當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則主要有以下六項(xiàng)[3]：1）合法原則2）最高最佳使用原則3）供求原則4）替代原則5）公平原則6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。五、綜述總結(jié)總之，在執(zhí)業(yè)實(shí)踐中可能遇到的估價(jià)對象是千差萬別的，市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產(chǎn)的成交案例；是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值；建造年代久遠(yuǎn)，收集不到估價(jià)對象或同類房地產(chǎn)有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；未來規(guī)劃不明確，無法預(yù)測未來開發(fā)模式；基準(zhǔn)地價(jià)不能及時(shí)反映市場的供需關(guān)系時(shí)。這時(shí)單一采用一種方法就不能把握估價(jià)對象的公允價(jià)值，需要采用多種方法，才能使估價(jià)結(jié)果令人信服。房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)性與藝術(shù)性結(jié)合的學(xué)科。是一種權(quán)利的估價(jià)，不同的權(quán)利限制必將導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果，作為行業(yè)從業(yè)人員，要在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權(quán)利限制對于房地產(chǎn)價(jià)值的影響，才能推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]沈穎、楊雪紅.淺談房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策.[J]廣東科技2008(18).[2]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢.建設(shè)科技2010(02)[3]柴強(qiáng).房地產(chǎn)評估[M].北京:北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社.1993年.第1版.[4]陳謙.黑龍江對外經(jīng)貿(mào).房地產(chǎn)抵押貸款評估研究_以工業(yè)用房為例.黑龍江對外經(jīng)貿(mào).2010(09)[5]孟慶茹.房地產(chǎn)估價(jià)方法淺析.黑龍江科技信息.2010(23)[6]常青.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論問題研究.蘭州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版).2010(04)[7]梁偉.國內(nèi)外房地產(chǎn)評估手段初析.上海房地.2010(03)[8]于新穎.淺談房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估.現(xiàn)代商業(yè).2009(33)[9]鐘少瑜.淺析房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的現(xiàn)狀及業(yè)務(wù)拓展.漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2009(03)[10]沈穎.淺議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策.廣東科技.2008(18)[11]李光紹.淺議房地產(chǎn)估價(jià)研究.中國西部科技.2009(22)[12]劉志華.我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理中存在問題及對策建議.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版).2009(05)[13]崔淑梅.\o"房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)方法探討"房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)方法探討[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2010,(12)[14]楊洋.\o"房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范"房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J].價(jià)值工程,2010,(26)[15]沈方協(xié),向貴和.HYPERLINK"27/kns50/detail.aspx?dbname=CJFD2010&filename=SPZN201034013&filetitle=%e6%9e%84%e5%bb%ba%e8%af%9a%e4%bf%a1%e4%bd%93%e7%b3%bb%2c%e5%8a%a0%e5%bc%ba%e8%a1%8c%e4%b8%9a%e8%87%aa%e5%be%8b%e2%80%94%e2%80%94%e5%9b%9b%e5%b7%9d%e7%9c%81%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e5%bc%80%e5%8f%91%e8%a1%8c%e4%b8%9a%e8%af%9a%e