畢業(yè)設計(論文)開題報告房地產價格評估

畢業(yè)設計（論文）開題報告題目名稱：院系名稱：班級：學號：學生姓名：指導教師：2011年12月一、選題依據（一）背景1、國際背景國外對房地產價值理論的研究起步比較早，現代西方房地產價值理論價值起源于18、19世紀的古典經濟學派，現代房地產估價起源于英國。各個國家或地區(qū)情況不同，房地產估價方法的發(fā)展與應用也不盡相同。國際上房地產估價法可分為兩大類：一是以英國為代表的英聯邦國家，采用五種基本方法：市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。在進行房地產估價時，注重經驗、技術，注重市場信息，在推算時很少采用數學模型。他們認為，在市場經濟發(fā)達的情況下，直接根據市場信息估價更為可靠；二是以美國為代表的北美、日本等國家，采用三種基本方法：市場比較法、收益法、成本法，在進行房地產估價時，注重技術、計量，注重數學模型，即從投入產出來計算房地產價值，他們認為，通過建立具體的數學模型來評估更為公平合理，因此要求對一宗房地產的估價盡量同時采用三種方法，以便作出比較分析。在美國、英國及日本等發(fā)達國家，其房地產估價業(yè)發(fā)展較為成熟，已形成了比較完善的房地產估價理論并建立起嚴格的的房地產估價規(guī)程和正規(guī)的房地產估價師制度。2、國內背景中國房地產估價理論始于20世紀30年代，此時期主要是在介紹國外房地產經濟學理論的基礎上，對房地產價格作了初步研究。十一屆三中全會以后，對房地產價值理論開始探索性研究。80年代初逐步形成了房屋商品化理論體系。中國房地產估價方法受英國影響較大，一般注重經驗與技術，盡管不斷有學者探討引入各種數學模型，如模糊數學、層次分析法、回歸分析法等但未能引房地產評估的足夠重視，也未能用作系統(tǒng)的深入分析。中國房地產估價業(yè)經過多年的建設和發(fā)展，形成了自己的專業(yè)制度和規(guī)范，雖有一定規(guī)模的估價隊伍和相當數量的估價機構，但在其發(fā)展的同時也存在如業(yè)務較窄，脫鉤不徹底及存在行業(yè)利益保護等問題。（二）房地產價格評估的目的房地產價格評估就是評估人員實事求是地、科學地對標的房地產價格的估定。房地產價格評估如果不實事求是地、科學地評定標的物，那么所估定的房地產價格就會是片面的，不符合評估原則的價格。所謂實事求是，就是要求評估人員不存偏見。因為估價是帶有評估人員約主觀因素，所以評估員在進行評估工作時應排除干擾，對標的物的過去、現在與標的物有關的資料進行搜集整理，結合市場信息情況，為標的物價格的確定提供可靠數據。所謂科學的分析是要求評估人員運用所學的評估專業(yè)知識，結合建筑學、市場學、物價學、心理學等方面的理論，對影響標的物評估的各種因素進行科學分析、判斷。因此，房地產價格評估的目的就是運用科學的方法，對標的物價格的估定，使房地產在市場流通過程中有一個較為合理的價格，有利于加強房地產市場的管理。（三）房地產價格評估的意義房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，而房地產價格在房地產市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產價格，對于促進國民經濟的發(fā)展具有重要的現實意義。1、改革開放形勢需要房地產價格評估

改革開放，搞活經濟政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經濟的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經濟來組織社會主義經濟活動，市場機制的調節(jié)作用日益增強。房地產是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產交換問題，急需房地產價格評估。2、房地產價格評估是房地產業(yè)發(fā)展的需要

我國現正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經濟占主導地位。隨著商品經濟的迅速發(fā)展，房地產作為商品來經營，使沉默近三、四十年的房地產業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個新興行業(yè)，開始納入社會主義商品經濟運行軌道。但是房地產業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經營、管理的人才。然而，目前我國房地產價格評估隊伍就其數量上、質量上都適應不了房地產業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產價格評估人才是發(fā)展房地產業(yè)的當務之急。3、穩(wěn)定房地產市場的需要

房地產商品的交換構成了房地產市場。隨著經濟體制改革的深化，國內外投資者對房地產的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產市場開始出現興旺景象。為使房地產市場健康發(fā)展，必須加強房地產市場管理。

市場管理的核心是對價格的調控與管理。合理確定房地產價格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價有積極的現實意義。國家物價的管理通過宏觀經濟調控指導各地區(qū)，部門做好市場物價管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國家的物價方針政策和法規(guī)，負責本地區(qū)，部門的價格管理和綜合平衡工作。

各市房地產交易所是代表地方政府主管房地產交易的職能部門，加強房地產市場管理主要是加強房地產交易市場管理。因此，搞好房地產價格評估工作，是加強管理穩(wěn)定房地產市場的需要。4、住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，為實現住宅生產的投入，產出的良性循環(huán)，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內容之一。

出售舊公房應按重置價成新折扣，以質量和環(huán)境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公房時價格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價格，不利于住房自有化工作的開展。（四）房地產價格評估的現狀及發(fā)展趨勢房地產估價行業(yè)是房地產中介行業(yè)的一部分。隨著房地產市場的逐步完善，行業(yè)分工愈來愈細，人們對信息、知識、專業(yè)化服務的需求日漸增大，這也為房地產估價行業(yè)把握發(fā)展趨勢，尋找發(fā)展對策，盡快縮短與發(fā)達國家的行業(yè)距離，提供了廣闊的平臺。我國房地產估價行業(yè)起步于上世紀80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情，整個房地產估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài)，因而具有濃厚的行政色彩，其應用范圍也相對狹窄。近年來，房地產開發(fā)、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁，房地產估價業(yè)務得到了廣泛的拓展，服務對象和服務形式也日趨多樣化，使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發(fā)經營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中不可缺少的基礎性工作。目前我國從事房地產的中介機構有6000多家，房地產估價從業(yè)人員超過25萬人，取得房地產估價師職業(yè)資格者超過2萬人。房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展對房地產市場、資本市場以及產權轉讓市場的發(fā)展起到了不可忽視的推動作用。由于房地產業(yè)和市場經濟的高速發(fā)展，給房地產估價機構的經營與管理帶來了一些新的變化。同時，房地產估價行業(yè)自身的發(fā)展也產生了一系列新情況、新問題，如行業(yè)立法滯后，業(yè)務缺乏法律保；證行政部門的管理越位，限制市場的有效競爭；執(zhí)業(yè)人員整體素質及誠信度不高等。隨著經濟全球化席卷我國，越來越多的外資企業(yè)及外資評估機構紛紛進入我國，帶來了機遇與挑戰(zhàn)并存的局面：一方面，投資的多樣化以及投資主體的多元化使我國的房地產估價行業(yè)市場擴大，業(yè)務領域拓寬。但同時外資評估機構的進入，也帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化的服務意識和評估技術；另一方面，我國房地產估價行業(yè)面臨國際評估機構的競爭，如何縮短與發(fā)達國家行業(yè)間的差距，如何把握房地產估價行業(yè)未來發(fā)展的趨勢就更顯得意義重大。我國房地產估價行業(yè)的未來必將呈現出信息化、規(guī)范化、市場化、國際化等發(fā)展趨勢。二、研究目標與主要內容（一）研究目標1.估價目的是滿足委托人為什么要進行房地產(土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。2.熟悉各種估價報告的基本模式和寫作思路，各種估價方法在估價實務中的運用，不同估價目的下的估價思路，各類估價對象的估價特點，以及估價語言的靈活熟練運用等。3.通過對某具體房地產實例的測算估價與報告，熟練估價相關內容，掌握可行的估價技術：成本法、收益法、市場比較法、基準地價修正法、假設開發(fā)法等。（二）主要內容本報告主要是針對一宗房地產進行價格評估。估價人員根據估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家估價規(guī)范、地方規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地勘察、了解當地房地產市場行情以及認真分析現有資料的基礎上，運用適當的方法進行評估，并結合估價人員的估價經驗與對影響估價對象價格因素的分析，對委估對象做出客觀的評估價值，為估價人提供價值參考依據。（三）論文提綱：1引言1.1研究背景1.2研究目的和作用1.2.1研究目的1.2.2研究作用1.3各種方法與適用范圍1.3.1成本逼近法1.3.2收益還原法1.3.3市場比較法1.3.4假設開發(fā)法1.4相關案例分析2估價報告2.1致委托人函2.2估價師聲明2.3估價的假設和限制條件2.3.1合法性前提2.3.2最高最佳使用假設2.3.3估價時點假設2.3.4劃撥土地假定為一般商用土地抵押2.3.5報告使用限制條件2.3.6其他假設與限制條件2.4估價結果報告2.4.1委托方2.4.2估價方2.4.3估價對象2.4.4估價目的2.4.5估價時點2.4.6價值定義2.4.7估價依據2.4.8估價原則2.4.9估價方法2.4.10估價結果2.4.11估價人員2.4.12估價作業(yè)日期2.4.13估價報告應用有效期2.4.14需要特殊說明的事項2.5估價技術報告2.5.1個別因素分析2.5.2區(qū)位因素分析2.5.3市場背景分析2.5.4最高最佳使用分析2.5.5估價方法的選用2.5.6幾種估算方法的計算2.5.7估價結果2.5.8附件3結論參考文獻致謝信三、文獻綜述淺議房地產估價摘要：房地產估價是房地產中介行業(yè)的組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展而逐漸發(fā)展壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展，但目前我國房地產估價行業(yè)還存在一些不容忽視的問題,這些問題甚至阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。關鍵詞：房地產估價房地產估價歷程房地產估價現狀房地產估價發(fā)展趨勢估價方法估價原則正文：房地產估價行業(yè)是房地產中介行業(yè)的一部分。隨著經濟的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入,我國房地產估價行業(yè)伴隨著房地產市場的迅猛發(fā)展而逐漸成長起來,房地產估價行業(yè)也得到了廣泛的應用。隨著房地產市場的逐步完善,分工愈來愈細,人們對信息、知識、專業(yè)化服務的需求日漸增大,這也為房地產估價市場創(chuàng)造了許多業(yè)務機會,提供了發(fā)展空間。正視當前房地產估價行業(yè)的現狀與問題,把握其發(fā)展趨勢,尋找發(fā)展對策,盡快縮短與發(fā)達國家的行業(yè)距離,就顯得至關重要。一、我國房地產估價的發(fā)展歷程[3]我國房地產估價活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地、房屋買賣、課稅、租賃等活動的出現，房地產估價活動應運而生。20世紀50～70年代，隨著取消房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，房地產估價活動隨之消失。1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，房地產估價活動開始復興，房地產估價制度建設受到高度重視，房地產估價行業(yè)得到快速發(fā)展，突出表現在下列幾個方面：1.以法律形式確立了房地產估價的地位。1994年7月5日公布的《城市房地產管理法》第三十三條規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”(《城市房地產管理法》于2007年8月30日作了修改。修改后，原第三十三條和第五十八條分別變成了第三十四條和第五十九條，內容未變)。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。2.建立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度。l993年，原人事部、原建設部共同建立了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度，經嚴格考核，認定了首批140名房地產估價師。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。l994年，認定了第二批206名房地產估價師。從1995年起，取得房地產估價師資格的途徑，是通過全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試。3.設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可項目。行政許可是指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為?！胺康禺a估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”是《城市房地產管理法》設定的行政許可項目，“房地產估價機構資質核準”是國務院決定設定的行政許可項目。4.發(fā)布了房地產估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。為了規(guī)范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，2005年lo月1213，原建設部發(fā)布了《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)。為了加強對房地產估價師的管理，完善房地產估價制度和房地產估價人員資格認證制度，規(guī)范注冊房地產估價師行為，維護公共利益和房地產估價市場秩序，2006年12月25日，原建設部發(fā)布了《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)。5.制定了房地產估價國家標準和相關指導意見。為了規(guī)范房地產估價行為，統(tǒng)一房地產估價程序和方法，使房地產估價結果客觀、公正、合理，l999年2月12日，原建設部會同原國家質量技術監(jiān)督局聯合發(fā)布了國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291--1999)。此外，針對不同的估價目的，原建設部或者會同有關主管部門出臺了相應的指導意見。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，2003年12月1日，原建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房[2003]234號)。為了規(guī)范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，2006年1月13日，原建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》(建住房[2006]8號)。6.成立了房地產估價行業(yè)組織。1994年8月15日，經民政部批準，成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性的房地產估價行業(yè)組織。房地產估價行業(yè)組織在宣傳行業(yè)積極作用、維護行業(yè)合法權益、加強行業(yè)自律管理、促進行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮了重要作用。7.形成了統(tǒng)一開放的房地產估價市場。2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數房地產估價機構為事業(yè)單位或者是隸屬于政府某一部門的經濟實體。2000年5月，國務院提出了經濟鑒證類社會中介機構與政府部門在人員、財務、業(yè)務、名稱等方面徹底脫鉤的要求。房地產估價機構改制成了主要由注冊房地產估價師個人出資設立的有限責任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，營造了公平競爭的市場環(huán)境，形成了統(tǒng)一開放、競爭有序的房地產估價市場。8.深化、拓寬了房地產估價的內容與領域。房地產估價起初主要服務于房地產交易管理，以防止交易當事人不實申報成交價格而偷漏有關稅費。隨著社會經濟發(fā)展，為滿足社會需要，從估價對象和估價目的兩方面對房地產估價的內容進行了深化，提供越來越精細化的估價服務，包括土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等各類房地產價值評估，以及因轉讓、抵押、房屋拆遷、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產重組、企業(yè)清算、資產處置等需要進行的房地產價值評估。二、我國房地產估價的現狀[9]我國房地產估價行業(yè)起步于上世紀80年代中期,由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,伴隨著我國經濟的快速發(fā)展,房地產開發(fā)、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁,房地產估價業(yè)務得到了廣泛的應用,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發(fā)經營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中不可缺少的基礎性工作。房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展,從客觀上要求越來越多的專業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國外及發(fā)達地區(qū)經驗的基礎上,我國從1988年開始實行房地產估價從業(yè)人員持證上崗制度,1992年建立了房地產估價師職業(yè)資格制度,1995年實施了全國統(tǒng)一的房地產估價師職業(yè)資格考試制度。經過多年的發(fā)展,目前我國從事房地產的中介機構有6000多家,房地產估價從業(yè)人員超過25萬人,取得房地產估價師職業(yè)資格者超過2萬人。整個房地產估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展對中國的房地產市場和資本市場以及產權轉讓市場的發(fā)展起到了不可忽視的作用,房地產估價行業(yè)已成為房地產中介行業(yè)的重要組成部分,對房地產業(yè)的發(fā)展承擔著至關重要的推動作用。三、我國房地產估價中存在的主要問題及對策[1]房地產估價業(yè)在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,但是卻取得了很大的發(fā)展,不管從數量上、質量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上,都有了實質上的提高。但是,畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長,不管在理論方面,還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題,這些問題阻礙了我國房地產估價行業(yè)的進一步發(fā)展。當前我國房地產估價行業(yè)主要存在以下幾個問題:我國房地產估價行業(yè)管理體制不利于行業(yè)健康發(fā)展我國房地產估價從全國范圍看,至今尚未形成統(tǒng)一的管理機構和管理組織。目前的管理體制是“政府主管、學會自律管理”。政府扮演了相當重要的角色,由于各種原因,房地產估價師學會沒有取得實質上的獨立,行業(yè)自律是政府推動下的行業(yè)的自律。受利益驅動,我國的有關部門都在不同程度地利用行政職能干預房地產估價業(yè)務,搞行業(yè)壟斷,造成政事不分、政企不分。我國的管理模式是以機構管理為主,通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂,評估人員和評估機構為了爭奪客戶,而無原則的滿足客戶的需求,嚴重影響了估價行業(yè)的形象,并且導致了行業(yè)間的惡性競爭。2.房地產估價業(yè)法律法規(guī)不健全《城市房地產管理法》中明確了房地產估價制度的法定地位,但關于估價的專門法律還沒出臺。當前我國雖然已經有了部分的房地產估價法律法規(guī)體系,對估價機構、估價人員的管理進行了規(guī)定,但規(guī)定不全面、而且標準低?，F行的法律規(guī)范還缺乏全面完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,對違紀、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作規(guī)定,且現有法規(guī)涉及范圍狹小。沒有一部統(tǒng)一的關于房地產估價的相關法律,就無法對該行業(yè)進行法治,也就無法避免人治、雜治的混亂局面。估價行業(yè)亟待法律約束之下的可持續(xù)發(fā)展。3.房地產估價行業(yè)自律欠缺由于各種各樣的原因,我國許多城市至今尚未成立地方性的房地產估價師學會組織。我國的房地產估價學會的民間傾向相對較弱,還保留著一些政府部門的痕跡,其服務職能有待完善,估價機構及估價師之間的交流只能盲目自發(fā)地進行,政府的機構承擔了部分應由估價師學會承擔的責任。房地產估價學會對房地產的行業(yè)約束沒有發(fā)揮作用,沒有形成自律管理。自律管理依據的是行規(guī),行規(guī)的重要表現形式就是行業(yè)的執(zhí)業(yè)標準、職業(yè)道德規(guī)范,而我國目前還沒有統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標準和職業(yè)道德規(guī)范。4.房地產估價市場不規(guī)范目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預,與之產生了權錢的交易,超出了行政機構本身的行政職權,引發(fā)了市場的不公平競爭。同時也有一些估價機構為了多爭取業(yè)務,估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰(zhàn)。從評估結果上,看誰更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的結果;收費上則是競相壓價,為了招攬客戶,估價機構通常給出很高的回扣,直接導致的惡果之一就是房地產估價報告質量的下降。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀,也損害了國家和集體的合法利益,擾亂了市場秩序,滋生了腐敗,導致不公平競爭和惡性競爭同時存在。我國的估價機構有房地產估價機構,土地估價機構和資產評估機構,估價師有房地產估價師、土地估價師和資產評估師,相應的估價師考試分別由建設部、國土資源部和財政部三部門負責,但通過后都稱為估價師,并且沒有進一步的等級劃分,進行評估時分別遵循不同的技術規(guī)程出具評估報告。在實踐中,特別是對一家企業(yè)涉及三種評估時,往往一個部門的評估結果不被其他部門認可,限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰,不利于評估行業(yè)的整體發(fā)展。5.“準入”制度標準低目前,《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》中的標準顯得偏寬,據此所建立的評估機構規(guī)模偏小,難以承擔相應等級的評估業(yè)務,對評估機構執(zhí)業(yè)人員的構成要求過低,沒有估價專職人員定編的總量限定。我國的房地產估價實行執(zhí)業(yè)資格制度,我國注冊房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試限制條件偏寬,尤其是對相關專業(yè)工作經歷和從事評估業(yè)務年限要求過低且沒有嚴格的審核程序,考生做假現象嚴重。注冊房地產估價師考試為一次性考試制度,通過后的注冊也只有一個級別,不能體現估價師水平高低和資歷深淺,也不能激勵估價師為提高業(yè)務水平而繼續(xù)學習和深造。針對我國房地產估價行業(yè)現有的問題,結合房地產估價行業(yè)未來發(fā)展的趨勢以及國際市場的挑戰(zhàn),采取有效的措施及對策,來促進房地產行業(yè)的健康及可持續(xù)發(fā)展顯得日益緊迫和重要。如建立健全房地產估價行業(yè)的法律規(guī)范；加強房地產估價行業(yè)自律組織建設,為行業(yè)發(fā)展服務；培養(yǎng)高質量人才,提高房地產估價師的執(zhí)業(yè)水平；制定房地產估價師行業(yè)的職業(yè)道德標準,促進誠信經營[19]；加快拓展業(yè)務領域,積極創(chuàng)新業(yè)務品種；增強估價機構競爭力。四、房地產估價方法及原則科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。因此，房地產價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求取：即“市場比較法、成本法和收益法”。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。1、比較法[5]比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。根據替代原理，選擇同一供需區(qū)域范圍內功能相似，近期已經發(fā)生交易的實例，經過差別修正后，測算估價對象價格的方法。實務中，估價人員通過市場調查，一般選擇三個屬于同一供需區(qū)域范圍、房屋用途一致、類型相似的交易案例作為參照物，然后經過估價人員對案例的實地查勘，對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素分別進行比較和修正，對修正結果用算術平均法計算得出估價對象房地產在估價時點的比準價格。估價對象比準價格=Σ（比較案例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數）÷比較案例數量。2、收益法按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。1）若收入、費用發(fā)生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發(fā)法中的折現法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。2）若客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設收入費用發(fā)生在期末，這時應考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設收入費用發(fā)生在期初，這時應考慮期間發(fā)生的費用進行折現。收益法是基于預期原理，考慮房地產具有連續(xù)性、使用期相對較長，其產生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值（即，收益價格）的方法。假設估價對象的房地產收益價格為：V=A/R(1-1/(N(1+R)))V-房地產收益價格;A-房地產未來每年的凈收益（假定均發(fā)生在年末，且每年收益相等）;R-房地產的資本化率;N-房地產自估價時點起至未來可獲收益的年限;收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。3、成本法成本法是指重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，再結合估價對象現狀進行差別修正，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值（即，積算價格）的方法。重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用。成本法估價中適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發(fā)利潤。所以這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。4、假設開發(fā)法運用該方法要注意兩個問題：1）是房地產開發(fā)收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率與折現率是兩個不同的概念，資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。2）假設開發(fā)法中的現金流量折現法中的折現率，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發(fā)的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發(fā)收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。由于房地產價格的形成和運行有其客觀性，并不以人們的主觀意志為轉移，因此房地產估價也就不是將估價人員隨意認定的結果強加于待估價房地產，而是要遵循一定的原則，采用一定的估價方法將待估房地產的客觀價值表現出來。所謂估價原則，就是指能符合房地產價格形成的客觀規(guī)律，能使估價工作順利、有效地展開并取得成果的那些遵守的法則和標準。這些法則和標準是人們在房地產估價的實踐中反復摸索、逐步認識的基礎上總結出來的，具有普遍的指導意義。當前我國房地產估價應遵循的原則主要有以下六項[3]：1）合法原則2）最高最佳使用原則3）供求原則4）替代原則5）公平原則6）估價時點原則。五、綜述總結總之，在執(zhí)業(yè)實踐中可能遇到的估價對象是千差萬別的，市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產的成交案例；是出租房地產，但租金水平由于各種原因不能體現出租房地產的真實價值；建造年代久遠，收集不到估價對象或同類房地產有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；未來規(guī)劃不明確，無法預測未來開發(fā)模式；基準地價不能及時反映市場的供需關系時。這時單一采用一種方法就不能把握估價對象的公允價值，需要采用多種方法，才能使估價結果令人信服。房地產估價是一門科學性與藝術性結合的學科。是一種權利的估價，不同的權利限制必將導致不同的估價結果，作為行業(yè)從業(yè)人員，要在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權利限制對于房地產價值的影響，才能推進房地產估價行業(yè)的不斷發(fā)展。參考文獻：[1]沈穎、楊雪紅.淺談房地產估價行業(yè)發(fā)展現狀趨勢及發(fā)展對策.[J]廣東科技2008(18).[2]楊希琴.芻議房地產估價行業(yè)現狀及發(fā)展趨勢.建設科技2010(02)[3]柴強.房地產評估[M].北京:北京經濟學院出版社.1993年.第1版.[4]陳謙.黑龍江對外經貿.房地產抵押貸款評估研究_以工業(yè)用房為例.黑龍江對外經貿.2010(09)[5]孟慶茹.房地產估價方法淺析.黑龍江科技信息.2010(23)[6]常青.房地產估價基本理論問題研究.蘭州大學學報(社會科學版).2010(04)[7]梁偉.國內外房地產評估手段初析.上海房地.2010(03)[8]于新穎.淺談房地產抵押價值評估.現代商業(yè).2009(33)[9]鐘少瑜.淺析房地產估價業(yè)的現狀及業(yè)務拓展.漳州職業(yè)技術學院學報.2009(03)[10]沈穎.淺議房地產估價行業(yè)發(fā)展現狀趨勢及發(fā)展對策.廣東科技.2008(18)[11]李光紹.淺議房地產估價研究.中國西部科技.2009(22)[12]劉志華.我國房地產估價行業(yè)管理中存在問題及對策建議.內蒙古農業(yè)大學學報(社會科學版).2009(05)[13]崔淑梅.\o"房地產估價課程教學方法探討"房地產估價課程教學方法探討[J].科技創(chuàng)新導報,2010,(12)[14]楊洋.\o"房地產估價風險分析與防范"房地產估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,(26)[15]沈方協(xié),向貴和.HYPERLINK"27/kns50/detail.aspx?dbname=CJFD2010&filename=SPZN201034013&filetitle=%e6%9e%84%e5%bb%ba%e8%af%9a%e4%bf%a1%e4%bd%93%e7%b3%bb%2c%e5%8a%a0%e5%bc%ba%e8%a1%8c%e4%b8%9a%e8%87%aa%e5%be%8b%e2%80%94%e2%80%94%e5%9b%9b%e5%b7%9d%e7%9c%81%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e5%bc%80%e5%8f%91%e8%a1%8c%e4%b8%9a%e8%af%9a%e