西影物業(yè)治理顧問合作方案

廣西電影制片廠物業(yè)效勞合作意向書深圳紫荊花物業(yè)治理二OO八年三月二十九日目錄第一章合作前景第二章項(xiàng)目治理現(xiàn)狀分析第三章治理目標(biāo)和整體假想第四章顧問效勞的內(nèi)容及方式第五章人員培訓(xùn)第六章顧問治理效勞許諾終止語第一章合作前景深圳紫荊花物業(yè)治理真誠希望能為貴公司所建高級(jí)物業(yè)——廣西電影制片廠綜合大樓及住宅物業(yè)提供物業(yè)治理顧問效勞，并制定本顧問治理方案。作為地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的延續(xù)，為房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)提供配套效勞。高素養(yǎng)、高水平的物業(yè)治理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成功運(yùn)作相當(dāng)重要。對(duì)廣西電影制片廠——辦公綜合樓及住宅物業(yè)立志在南寧市樹立自己的文化品牌，以高品質(zhì)的物業(yè)效勞回報(bào)業(yè)主，以物業(yè)治理和房地產(chǎn)開發(fā)互動(dòng)共贏模式的創(chuàng)建在同行中領(lǐng)袖風(fēng)流的卓識(shí)遠(yuǎn)見，我司深表欽佩。深圳紫荊花物業(yè)治理公司是由中國物業(yè)治理行業(yè)知名專家成員及深圳物業(yè)治理界一批精英創(chuàng)建的專業(yè)化物業(yè)治理企業(yè)。公司以“專家、專業(yè)、專心”的企業(yè)精神及原那么立命，以理性嚴(yán)謹(jǐn)，力求完美的個(gè)性立世。公司在行業(yè)理論指導(dǎo)下積存和總結(jié)出來的豐碩的實(shí)踐治理體會(huì)及

系統(tǒng)治理方案，能夠依照不同區(qū)域、不同客戶、不同物業(yè)類型的實(shí)際情形、效勞需求及治理偏重有針對(duì)性地調(diào)整應(yīng)用，確保為客戶提供綜合性解決方案，幫忙客戶生產(chǎn)出高級(jí)次、優(yōu)質(zhì)、高效的效勞產(chǎn)品。公司前后與多家房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)治理公司有過友好、成功的合作體會(huì)，這次如有機(jī)遇與貴司合作，咱們將在竭誠為貴司提供全方位顧問效勞的同時(shí)，協(xié)助貴司將廣西電影制片廠做成一個(gè)精品性、窗口性項(xiàng)目，打造成南寧物業(yè)治理的第一品牌。就項(xiàng)目治理的具體開展情形而言，我司希望能夠通過與貴司富有成效的合作，將廣西電影制片廠塑造成南寧市知名的高貴物業(yè)，以廣西電影制片廠優(yōu)秀的物業(yè)治理及全方位的尊貴效勞來增加南寧市民對(duì)廣西電影制片廠的信心，營造廣西電影制片廠的銷售熱點(diǎn)。在兩邊合作期內(nèi)，我司將派出體會(huì)豐碩的物業(yè)顧問對(duì)項(xiàng)目治理進(jìn)行全程跟蹤效勞及咨詢指導(dǎo)，在有效推動(dòng)廣西電影制片廠項(xiàng)目品牌創(chuàng)建的同時(shí)，全面提升紫荊花物業(yè)的治理形象，使紫荊花物業(yè)成為南寧市物業(yè)治理之至高典范。本顧問治理方案將從項(xiàng)目治理現(xiàn)狀分析、治理目標(biāo)和整體假想、顧問效勞的內(nèi)容及方式、人員培訓(xùn)等方面全面論述。本顧問治理方案仍初步顧問思路。往后，我司如有幸正式簽約該項(xiàng)目，咱們?cè)趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行更進(jìn)一步的深切了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的顧問方案與建議。咱們希望能憑借長期積存的專業(yè)化治理體會(huì)，以高度的誠意及熱情為貴司提供優(yōu)質(zhì)高效的效勞，希望通過此項(xiàng)目的成功合作與貴司成立愉快、友好的合作關(guān)系！第二章項(xiàng)目治理現(xiàn)狀分析第二章項(xiàng)目治理現(xiàn)狀分析廣西電影制片廠成立于一九五八年，是國家大型二級(jí)企業(yè)，副廳級(jí)單位，擁有編劇、導(dǎo)演、攝影、美術(shù)等門類齊全的創(chuàng)作隊(duì)伍，還擁有一家音像出版社、三座攝影棚、兩座錄音棚、一座制景車間和一系列拍照電影電視的專業(yè)設(shè)備。四十年來，廣西電影制片廠拍照了大量的電影和電視片，其中很多作品取得中國和國際大獎(jiǎng)，在國內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)。廣西電影制片廠的硬件設(shè)施與治理基礎(chǔ)較好，但在治理軟件系統(tǒng)的成立運(yùn)行及標(biāo)準(zhǔn)化治理運(yùn)作等方面還不盡如人意。通過對(duì)項(xiàng)目治理的初步實(shí)地考察，咱們發(fā)覺廣西電影制片廠的治理還存在著以下不足的地方：一、現(xiàn)場(chǎng)治理存在缺點(diǎn)一、形象、行為治理欠缺。認(rèn)真觀看廣西電影制片廠的合作后勤一線工作人員，會(huì)發(fā)覺廣西電影制片廠在員工形象、行為治理方面尚有欠缺，如小區(qū)安管隊(duì)員在當(dāng)班期間姿態(tài)各異，或站、或坐、或靠、或蹲，有的乃至抽著煙來回走?；鶎訂T工當(dāng)值期間在禮儀禮貌及行為標(biāo)準(zhǔn)方面的欠缺不但有損項(xiàng)目治理乃至物業(yè)公司的整體形象，而且不加規(guī)整的閑散的工作作風(fēng)在阻礙員工精神面貌的同時(shí)，也會(huì)阻礙其工作踴躍性與責(zé)任心，這些都會(huì)組成治理隱患。二、細(xì)節(jié)治理不到位。廣西電影制片廠的環(huán)境衛(wèi)生整體看來不錯(cuò)，但效勞細(xì)節(jié)上還需加以注意和調(diào)整，比如，小區(qū)的衛(wèi)生還欠佳，清潔工具置于較明顯處，員工工作時(shí)未注意選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)刻與方式等。3、工程治理標(biāo)準(zhǔn)不高。在工程治理方面存在片面的熟悉，以為設(shè)施設(shè)備只要能運(yùn)行就行，缺乏精心的保護(hù)保養(yǎng)，運(yùn)行環(huán)境達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)治理是項(xiàng)目治理水準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)的外在顯現(xiàn)，是治理印象形成的首要環(huán)節(jié)。假設(shè)我司有幸與貴司合作的話，排除現(xiàn)場(chǎng)治理缺點(diǎn)將是咱們短時(shí)間內(nèi)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)之一。二、效勞意識(shí)較薄弱廣西電影制片廠的工作人員在對(duì)客效勞上做得不錯(cuò)，但在內(nèi)部效勞上效勞意識(shí)較為薄弱。如安管人員面對(duì)自己眼皮下隨風(fēng)飄來飄去的垃圾袋置之不睬，對(duì)工作職責(zé)與效勞功能作狹隘明白得與劃分，這本身確實(shí)是員工工作主動(dòng)性與效勞意識(shí)較差的一個(gè)表現(xiàn)。三、效勞與治理鏈條松散咱們發(fā)覺，廣西電影制片廠的治理因沒有一套完整的質(zhì)量體系文件，在實(shí)施進(jìn)程中，各部門之間的治理鏈條較為松散。員工的個(gè)體功能在整個(gè)治理體系中未能充分發(fā)揮出來，如在模擬火災(zāi)事件中竟然顯現(xiàn)當(dāng)班員工沒空處置應(yīng)急事故的現(xiàn)象，這不僅說明部門間上下級(jí)治理鏈條松散，也說明治理的團(tuán)隊(duì)建設(shè)與合作精神尚存在必然的問題。四、物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)不明確大部份員工對(duì)物業(yè)治理的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)仍是不明確，操作有必然的距離。如：小區(qū)內(nèi)黃土袒露很多，在如何規(guī)避物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)方面做得不盡如人意，在緊急突發(fā)事件的處置（如發(fā)電規(guī)程）方面與行業(yè)要求還有必然距離。隨著行業(yè)日新月異的進(jìn)展，物業(yè)治理已不是簡(jiǎn)單的“看著門，掃掃地，拿拿扳手”的活，其治理內(nèi)涵與技術(shù)含量已大大增加。假設(shè)我司有幸與貴司合作，咱們將派出專家團(tuán)按國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目治理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。五、MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程建設(shè)沒有取得應(yīng)有重視物業(yè)治理的一線人員（如安管員與清潔員）是物業(yè)治理的門面，其著裝、禮儀禮貌、語言及行為標(biāo)準(zhǔn)等系統(tǒng)治理十分重要，另外CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)也是物業(yè)治理的形象工程，應(yīng)提起應(yīng)有的重視。如：小區(qū)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不夠清楚或沒有，物業(yè)治理公司的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不夠完善等。六、個(gè)別職位設(shè)置不合理據(jù)了解，廣西電影制片廠治理處在個(gè)別職位的設(shè)置上還不太合理。人員本錢是物業(yè)本錢的重要組織部份，優(yōu)化職位設(shè)置，合理整合伙源關(guān)于節(jié)約治理本錢、提高流程治理效率十分重要。但職位設(shè)置和人力本錢的操縱必需以保障日常治理能夠順利開展，保障各項(xiàng)效勞能讓業(yè)主中意的情形下方可實(shí)施。七、員工培訓(xùn)須進(jìn)一步增強(qiáng)一線員工在治理與效勞常識(shí)，如效勞處、效勞處領(lǐng)導(dǎo)、所管物業(yè)大體概況等方面把握得還不夠，在效勞技術(shù)的培訓(xùn)上還須增強(qiáng)，尤其在緊急事件的處置包括停電的處置，電梯困人的處置，火災(zāi)的處置等方面應(yīng)要求每一個(gè)員工都能把握處置程序和方式。要通過按期和不按期的培訓(xùn)、考核來強(qiáng)化員工的治理能力、應(yīng)變能力，讓員工除把握自己的職位知識(shí)和技術(shù)外，還能不斷地?cái)U(kuò)大認(rèn)知面，學(xué)習(xí)相關(guān)職位的知識(shí)與技術(shù)，由此而更好地推動(dòng)治理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)工作，提高治理團(tuán)隊(duì)的整體水平。八、質(zhì)量進(jìn)程操縱存在問題通過與廣西電影制片廠效勞處工作人員的交流，發(fā)覺效勞處盡管有一套完整的質(zhì)量治理體系文件，但效勞處在治理實(shí)施進(jìn)程中并未完全遵循P（打算plan）、D（實(shí)施Do）、C（檢查check）、A（整改Action）的持續(xù)改良的循環(huán)途徑。抽查中發(fā)此刻有些物業(yè)效勞中表現(xiàn)有打算與實(shí)施，但沒有檢查和整改，這在物業(yè)效勞及治理品質(zhì)的保障上是致命的環(huán)節(jié)：如投訴處置中監(jiān)控不到位，維修效勞的監(jiān)管及回訪工作欠佳，這些都會(huì)使業(yè)主在效勞中意度上大打折扣，這同時(shí)也說明項(xiàng)目在品質(zhì)治理上還存在必然的不足。假設(shè)我司有幸與貴司合作，咱們派出的專家團(tuán)將結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)行的具體情形對(duì)體系文件進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷?，力求精?jiǎn)有效，以便在顧問目標(biāo)期內(nèi)做好物業(yè)治理與效勞質(zhì)量的全程操縱工作。第三章治理目標(biāo)和整體假想針對(duì)廣西電影制片廠的實(shí)際情形，咱們對(duì)物業(yè)治理顧問效勞的目標(biāo)進(jìn)行了定位，并對(duì)項(xiàng)目爾后的治理提出了一些假想。咱們對(duì)廣西電影制片廠的顧問治理目標(biāo)是：在兩邊合作期內(nèi)，通過對(duì)廣西電影制片廠物業(yè)治理進(jìn)行全面的顧問指導(dǎo)，分時(shí)期，有重點(diǎn)地改變項(xiàng)目現(xiàn)有的治理現(xiàn)狀，同時(shí)在治理方面進(jìn)行創(chuàng)新，使廣西電影制片廠的物業(yè)治理在社區(qū)環(huán)境、平安保障、文化氣氛、治理水平等諸方面成為南寧市物業(yè)治理的典范，樹立起獨(dú)樹一幟的名牌物管形象。咱們通過專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)治理顧問效勞，指導(dǎo)廣西電影制片廠效勞處按質(zhì)量治理體系標(biāo)準(zhǔn)的要求做好治理全進(jìn)程的質(zhì)量操縱，爭(zhēng)取在一年內(nèi)達(dá)到南寧市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)。一、指導(dǎo)廣西電影制片廠項(xiàng)目品牌的創(chuàng)建物管品牌關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的支撐作用十分重要，同時(shí)項(xiàng)目品牌樹立得好，也會(huì)對(duì)公司品牌并關(guān)乎到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。以“專家、專業(yè)、專心”為企業(yè)精神的梁柱物業(yè)最鮮明的特色是勇于創(chuàng)新，其中包括機(jī)制創(chuàng)新、理念創(chuàng)新和治理方式的創(chuàng)新。俗語說“思路決定前途”。梁柱物業(yè)有梁柱專家好的治理思路及理念，并在行業(yè)內(nèi)有一大量的職業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人成功操盤的體會(huì)，這在全國仍是罕有。梁柱物業(yè)在實(shí)踐治理中提出的一系列理論，如物業(yè)治理的“大體法”模式、“零式治理”模式、人性化物業(yè)治理模式、個(gè)性化效勞模式、1拖N型治理模式等已取得行業(yè)普遍的認(rèn)可。梁柱物業(yè)通過歷煉，積淀了豐碩的企業(yè)文化，儲(chǔ)蓄了大量?jī)?yōu)秀人材，擁有成熟的物業(yè)治理體會(huì)。最寶貴的是有一個(gè)“海納百川，有容乃大”的良好企業(yè)機(jī)制，這種機(jī)制使所有能為我所用的新思維，新觀念源源不斷注入到咱們治理中去，這就保證了企業(yè)品牌的含金量不斷增加，企業(yè)不斷調(diào)整提高，也保證了梁柱物業(yè)在市場(chǎng)中愈來愈具競(jìng)爭(zhēng)力。二、指導(dǎo)員工隊(duì)伍建設(shè)在為廣西電影制片廠物業(yè)治理提供顧問效勞的進(jìn)程中，咱們將指導(dǎo)建設(shè)一支與廣西電影制片廠實(shí)際治理情形全面結(jié)合的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)治理人員隊(duì)伍。咱們將在員工中開展“物業(yè)治理人員職業(yè)化”及“從業(yè)人員職業(yè)生涯計(jì)劃”等主題活動(dòng)，指導(dǎo)物業(yè)治理公司有打算地選拔、培育及任用治理人材，為廣西電影制片廠的治理提供人材資源保障。梁柱物業(yè)從來重視員工培訓(xùn)工作，在長期的治理實(shí)踐中成立了一套與基層治理相適應(yīng)的理論學(xué)習(xí)與實(shí)際操作相結(jié)合的人員培訓(xùn)機(jī)制和方式。在兩邊合作期里，我司將派最好的培訓(xùn)人員到顧問現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)提供紫荊花物業(yè)公司相關(guān)治理人員到深圳實(shí)地學(xué)習(xí)的機(jī)遇。咱們有信心在兩邊合作期內(nèi)，能夠指導(dǎo)、協(xié)助廣西電影制片廠培育出一支既具有理論知識(shí)，又有實(shí)踐體會(huì)的高素養(yǎng)的治理團(tuán)隊(duì)。三、指導(dǎo)推行“零式治理”模式廣西電影制片廠的硬件條件相當(dāng)好，不亞于深圳的一些高級(jí)樓盤，咱們應(yīng)該在治理軟件上多下功夫，為打造廣西電影制片廠的物管品牌勤練苦功。針對(duì)廣西電影制片廠的現(xiàn)狀，咱們?yōu)閺V西電影制片廠度身訂造了“零式治理”模式，將在員工的治理上，為業(yè)主的效勞上行之有效地加以實(shí)施。所謂“零式治理”確實(shí)是將不良的效勞與治理操縱在“零”狀態(tài)，通過循環(huán)實(shí)施PDCA，實(shí)現(xiàn)零距離、零干擾、零時(shí)限、零缺點(diǎn)、零事故、零污染的“六零”治理。通過“零式治理”模式，結(jié)合公司的質(zhì)量治理體系，全面有效地做好治理進(jìn)程的質(zhì)量操縱。力爭(zhēng)培育一流的員工，輸出一流的效勞，創(chuàng)建一流的品牌。四、指導(dǎo)推行“人性化治理”咱們將在廣西電影制片廠的物業(yè)治理中推行“人性化物業(yè)治理”，全面提高項(xiàng)目的物業(yè)治理檔次。借鑒國外物業(yè)治理體會(huì)，普遍引入人性化物業(yè)治理的先進(jìn)治理理念，以關(guān)注員工的不同需求，關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注社區(qū)的整體氣氛為特點(diǎn)，全面推行人性化治理模式，使廣西電影制片廠的治理水平能有較大提高。人性化治理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一，對(duì)業(yè)主來講，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一，對(duì)物業(yè)公司來講，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化治理和人本化治理的統(tǒng)一，對(duì)員工來講，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)進(jìn)展和個(gè)人成長的統(tǒng)一。梁柱物業(yè)人性化治理能夠表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人文因素的融入；（3）效勞進(jìn)程中對(duì)業(yè)主的“家庭式關(guān)切”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造；總之，人性化治理確實(shí)是要在治理、環(huán)境、空間各層次與各環(huán)節(jié)營造彼此信任、彼此尊重同時(shí)又有明確行為規(guī)那么和約束的和諧、有序、愉快的環(huán)境和文化氣氛，令人們?cè)诠ぷ?、生活、文化、娛樂等各方面的體味、需求均取得知足。人性化治理模式推行，必將使廣西電影制片廠的物業(yè)治理在治理檔次與效勞品質(zhì)上取得全面的提高。五、指導(dǎo)推行個(gè)性化效勞作為效勞性行業(yè)，梁柱物業(yè)在治理效勞上不斷創(chuàng)新進(jìn)取以適應(yīng)社會(huì)進(jìn)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。咱們從著眼于知足業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度，盡可能多地為業(yè)主提供心靈關(guān)切、人性關(guān)注的深層次的效勞。因此梁柱物業(yè)在廣西電影制片廠的顧問治理進(jìn)程中將依照各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化效勞，通過對(duì)業(yè)主愛好愛好的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，為業(yè)主度身訂做極富個(gè)性化的周到效勞，將以往物業(yè)效勞的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、效勞細(xì)分的人性化的效勞。六、指導(dǎo)確立“即時(shí)效勞”和“隱性治理”相結(jié)合的治理理念咱們將指導(dǎo)廣西電影制片廠在項(xiàng)目治理上引入物業(yè)“即時(shí)效勞”和“隱性治理”相結(jié)合的治理理念?！凹磿r(shí)效勞”確實(shí)是在對(duì)小區(qū)業(yè)主的效勞需求做全面、深切、細(xì)致了解的基礎(chǔ)上，成立業(yè)主“應(yīng)急效勞隊(duì)”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍，保證在業(yè)主需要幫忙時(shí)即時(shí)顯現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)中意的效勞，強(qiáng)調(diào)效勞的快捷性與業(yè)主的中意度。“隱性治理”那么是在充分尊重業(yè)主的私密空間和生活私密性的前提下，保證在業(yè)主需要幫忙時(shí)即時(shí)顯現(xiàn)，為業(yè)主提供深層次的個(gè)性化效勞。“即時(shí)效勞”與“隱性治理”理念的推行，將會(huì)使廣西電影制片廠的物業(yè)治理水平達(dá)到又一個(gè)新的高度。七、指導(dǎo)推行一套良好的培訓(xùn)機(jī)制物業(yè)治理的質(zhì)量操縱必需要有一套行之有效的機(jī)制來激活。物業(yè)治理效勞中，人是最重要也是最具變異性的因素，咱們所有的硬件并非能直接地為業(yè)主提供效勞，只有通過人的操作，它們才會(huì)發(fā)揮應(yīng)有的功能。因此，效勞進(jìn)程的質(zhì)量操縱和行為標(biāo)準(zhǔn)也必需通過一套高效的培訓(xùn)機(jī)制來加以實(shí)現(xiàn)。具體實(shí)施方式此處不一一列舉，詳見人員培訓(xùn)章節(jié)。八、指導(dǎo)推行實(shí)施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程一、MIS系統(tǒng)：物業(yè)治理效勞的各類信息快速反饋并及時(shí)處置十分重要，為了保證廣西電影制片廠反饋渠道暢通，確保有效信息能取得及時(shí)處置，咱們指導(dǎo)物業(yè)治理公司在效勞處接待室設(shè)置信息操縱系統(tǒng)及處置系統(tǒng)，對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處置，并在處置方法指令發(fā)出后，進(jìn)行跟蹤治理。強(qiáng)有力地操縱信息受理進(jìn)程。二、CIS系統(tǒng)：該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)織導(dǎo)視系統(tǒng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的招牌、外圍環(huán)境等的計(jì)劃設(shè)計(jì)，小區(qū)效勞人員的服裝禮儀，綠化景觀的配置等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后，廣西電影制片廠將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高廣西電影制片廠的整體形象，提高社區(qū)的文化體味。3、CS系統(tǒng)：咱們指導(dǎo)物業(yè)公司在廣西電影制片廠的物業(yè)治理中實(shí)施顧客中意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶的需要?jiǎng)由恚詷I(yè)主中意為物業(yè)效勞的最終目標(biāo)，使廣西電影制片廠業(yè)主和住戶能充分領(lǐng)略高水平物管所帶來的增值享受。九、指導(dǎo)實(shí)施質(zhì)量治理體系通過深切了解目前項(xiàng)目質(zhì)量保證體系的不足后，咱們將依照廣西電影制片廠的實(shí)際情形，以“簡(jiǎn)單有效”為原那么，修改出加倍完善的質(zhì)量操縱體系，確保社區(qū)的治理標(biāo)準(zhǔn)化，制度化和程序化。十、指導(dǎo)廣西電影制片廠全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)治理酒店式物業(yè)治理是介于一般物業(yè)治理與酒店治理之間的一種新型效勞提供方式。由于廣西電影制片廠具有依傍景湖大酒店，讓人在居住地與酒店之間產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性想象的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目治理中乘隙導(dǎo)入酒店式治理模式能夠有效地提高效勞檔次與體味，為廣西電影制片廠的銷售及品牌的塑造起到良好的增進(jìn)作用。一、廣西電影制片廠酒店式物業(yè)治理行為標(biāo)準(zhǔn)Smile（微笑）：每一名員工必需對(duì)所有效勞對(duì)象（業(yè)主）維持真誠的職業(yè)微笑;Excellent（杰出）：要求將每一項(xiàng)微小的效勞工作都做得完善超卓；Ready（預(yù)備）：時(shí)刻苦預(yù)備并能隨時(shí)為效勞對(duì)象（業(yè)主）提供專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的效勞；Viewing（看等）：要把每位效勞對(duì)象（業(yè)主）都看做需要特殊照顧的貴賓；Inviting&Creating（制造）：要精心制造出使效勞對(duì)象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)切體貼的效勞；Eye（關(guān)注）：始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待效勞對(duì)象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主效勞需求，及時(shí)提供效勞，使之時(shí)刻有受人重視與尊重的感受；國際酒店業(yè)以為，Service（效勞）的概念含義能夠用上述每一英文的每頭一字母所包括的內(nèi)容來明白得，這同時(shí)也是咱們提倡酒店式物業(yè)治理效勞的效勞意識(shí)與行為標(biāo)準(zhǔn)要求。在廣西電影制片廠的項(xiàng)目治理上，咱們將以酒店效勞的標(biāo)準(zhǔn)在日常的培訓(xùn)及工作中貫徹落實(shí)，為業(yè)主提供富有特色的酒店式物業(yè)治理效勞。第四章顧問治理內(nèi)容及方式依照目前廣西電影制片廠的物業(yè)治理狀況，廣西電影制片廠項(xiàng)目的顧問效勞可分為兩個(gè)時(shí)期，即常駐顧問時(shí)期、顧問跟蹤時(shí)期。在常駐顧問時(shí)期我司將派出項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、平安主管各一人常駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)全面展開顧問工作，在結(jié)合廣西電影制片廠治理現(xiàn)狀及治理需求的基礎(chǔ)上，借鑒梁柱物業(yè)先進(jìn)的治理理念和治理模式，引入梁柱物業(yè)先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制，利用梁柱物業(yè)的人材、體會(huì)優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)物業(yè)治理公司的全面治理運(yùn)作，使廣西電影制片廠的物業(yè)治理加倍標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化，并在治理上力求取得沖破；顧問跟蹤時(shí)期即是指在兩邊約定的顧問合同期終止后的三個(gè)月，我司繼續(xù)免費(fèi)對(duì)項(xiàng)目治理提供質(zhì)量監(jiān)督和指導(dǎo)，以達(dá)到鞏固、穩(wěn)固項(xiàng)目的治理效勞質(zhì)量的目的。結(jié)合兩個(gè)時(shí)期的顧問目標(biāo)，咱們確立以下顧問人員、內(nèi)容及方式：一、顧問人員公司提供一個(gè)項(xiàng)目顧問專家組，為廣西電影制片廠提供全方位的顧問咨詢效勞。如該項(xiàng)目簽約成功，我司將派總領(lǐng)導(dǎo)助理任廣西電影制片廠項(xiàng)目的顧問領(lǐng)導(dǎo)，為項(xiàng)目平安顧問，項(xiàng)目專家組其他成員按期或不按期實(shí)地檢查、指導(dǎo)顧問治理工作。二、顧問范圍一、衡宇建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和治理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等繁重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。二、衡宇建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行效勞，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等。3、計(jì)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理，包括室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等。4、計(jì)劃紅線內(nèi)附屬配套效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。五、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的搜集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、衡宇建筑共用部位。六、交通、車輛行駛及停泊。7、配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行平安監(jiān)控和巡視等保安工作。八、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。九、治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與完工驗(yàn)收資料。10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)利用人違背物業(yè)治理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處置。1一、客戶效勞、會(huì)所經(jīng)營、衡宇租售等經(jīng)營項(xiàng)目的策劃。1二、業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作。13、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)治理公司治理的其它事項(xiàng)的顧問指導(dǎo)工作。三、顧問內(nèi)容常駐顧問期一、依照對(duì)本物業(yè)的實(shí)地及相關(guān)情形的考察，以項(xiàng)目本身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)物業(yè)治理方案，使其符合梁柱物業(yè)治理模式的一樣性又符合項(xiàng)目自身的特殊性，協(xié)助紫荊花物業(yè)成立各專業(yè)治理方式，對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)置并擬定人員編制等：協(xié)助紫荊花物業(yè)制定治理人員、操作層人員定編方案；?協(xié)助紫荊花物業(yè)依照機(jī)構(gòu)設(shè)置和職位定編制定出各級(jí)各類職位職責(zé)及保證方法。二、協(xié)助紫荊花物業(yè)依照物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情形，督導(dǎo)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)治理并使之在一個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行。3、協(xié)助紫荊花物業(yè)查找物業(yè)治理與效勞的不合格項(xiàng)，提出整改方案，經(jīng)與紫荊花物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層協(xié)商批準(zhǔn)后給予分步糾正。4、協(xié)助紫荊花物業(yè)制定行之有效的培訓(xùn)方案，而且分時(shí)期、分工種、分部門展開培訓(xùn)，做到培訓(xùn)有打算、有實(shí)施、有考核、有結(jié)果。五、通過培訓(xùn)及其它鼓勵(lì)制度在三個(gè)月內(nèi)打造一支優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，而且選出治理梯隊(duì)及指導(dǎo)每一名員工在紫荊花物業(yè)的職業(yè)生涯計(jì)劃。六、協(xié)助紫荊花物業(yè)操縱本錢。7、協(xié)助紫荊花物業(yè)按ISO9001：2000版質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)治理制度及成立相關(guān)資料、文件：?提供治理運(yùn)作所需的全套工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助紫荊花物業(yè)進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；?協(xié)助成立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；?協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備治理制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法；?協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；?協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、平安規(guī)程、應(yīng)急處置方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；?協(xié)助制定消防、給排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目治理方案；?協(xié)助紫荊花物業(yè)制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；?協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；?指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度（如職位說明書）；?依照項(xiàng)目配套設(shè)施情形，協(xié)助編制項(xiàng)目年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃；?提供質(zhì)量治理相關(guān)的各類記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目治理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助紫荊花物業(yè)進(jìn)行修訂和取舍；?協(xié)助制定小區(qū)的公眾制度；?協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳簿，成立會(huì)計(jì)核算體系；?協(xié)助成立健全財(cái)務(wù)治理制度。八、協(xié)助紫荊花物業(yè)成立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)治理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。九、協(xié)助紫荊花物業(yè)編制對(duì)外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)判各專業(yè)分包方。10、指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫忙進(jìn)行財(cái)務(wù)本錢分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。1一、按期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析緣故并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情形（做好PDCA體系循環(huán)）：?各項(xiàng)治理規(guī)章制度、職位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情形；?按ISO9001：2000版質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)對(duì)紫荊花物業(yè)的各專業(yè)設(shè)備治理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情形進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)覺不符合，及時(shí)提出整改和糾正處置方法報(bào)告紫荊花物業(yè)，協(xié)助成立操縱程序及方式，確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行；使紫荊花物業(yè)的治理制度在短時(shí)刻內(nèi)符合ISO9001:2000版運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)。?檢查設(shè)備的完好率，對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷，維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時(shí)排除故障；?依照紫荊花物業(yè)運(yùn)作進(jìn)程的實(shí)際情形，對(duì)涉及各專業(yè)治理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)顯現(xiàn)的問題提出建議和解決方案；1二、協(xié)助紫荊花物業(yè)做好廣西電影制片廠二期的前期介入。13、協(xié)助紫荊花物業(yè)做好廣西電影制片廠二期入伙前的預(yù)備工作。14、顧問項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)按期向紫荊花物業(yè)匯報(bào)顧問成效評(píng)估。效勞質(zhì)量跟蹤期1五、跟蹤期內(nèi)每一個(gè)月對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)判，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。1六、解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好運(yùn)行，確保交接工作順利完成，物業(yè)治理正常實(shí)施。17、依照紫荊花物業(yè)的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢效勞。1八、督導(dǎo)日常培訓(xùn)及檢查進(jìn)程治理操縱是不是有效運(yùn)行。1九、安排紫荊花物業(yè)的有關(guān)工作人員（三至五人）來深圳參觀學(xué)習(xí)。

四、物業(yè)治理顧問工作安排階段序號(hào)工作項(xiàng)目工作范圍負(fù)責(zé)人診斷階段1就現(xiàn)場(chǎng)管理分部門、分崗位找不合格項(xiàng)從安管員、清潔工、維修人員、客服人員以國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)檢查不合格項(xiàng)，并下達(dá)限期整改通知單顧問小組2過程控制分析員工在過程管理中失控的原因，并找出病因的解決辦法。3培訓(xùn)工作1、診斷培訓(xùn)方案是否可行；2、診斷培訓(xùn)過程是否有效；3、診斷培訓(xùn)考核情況；4、診斷員工需要培訓(xùn)的內(nèi)容及范圍。4崗位設(shè)置診斷目前崗位設(shè)置是否合理，能否通過培訓(xùn)提高員工的基本素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，做了崗位優(yōu)化，節(jié)約成本。整改階段1現(xiàn)場(chǎng)管理的整改在整改期內(nèi)顧問小組深入第一線指導(dǎo)并促使其整改，改變?cè)械奈飿I(yè)管理面貌。顧問小組培訓(xùn)階段1崗位知識(shí)培訓(xùn)制定崗位職責(zé)、流程、管理規(guī)定并實(shí)施2職業(yè)禮儀培訓(xùn)據(jù)職業(yè)禮儀的要求，做出一套適合紫荊花物業(yè)禮儀的培訓(xùn)方案并落實(shí)，并要求常抓不懈3物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)基礎(chǔ)理論、案例分析、物業(yè)法規(guī)、如何發(fā)現(xiàn)問題等。

4質(zhì)量體系的培訓(xùn)根據(jù)不同工種、不同崗位分階段的培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo)書及程序文件。5其它管理知識(shí)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。體系建立階段1對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書和程序文件進(jìn)行修訂與完善對(duì)涉及各相關(guān)部門的體系文件進(jìn)行修訂和完善，建立一套精簡(jiǎn)實(shí)用的質(zhì)量管理體系，以達(dá)到促進(jìn)各工作流程高效順暢運(yùn)行的目的，顧問小組不定期對(duì)體系運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、整改。體系運(yùn)行階段1作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)行分部門、分階段督導(dǎo)作業(yè)指導(dǎo)書的運(yùn)行，做好運(yùn)行過程的控制，制定出考核規(guī)定并實(shí)施。2程序文件的運(yùn)行分部門、分階段督導(dǎo)程序文件的運(yùn)行，做好運(yùn)行過程的控制，制定出考核規(guī)定并實(shí)施。3體系的全面試運(yùn)行組織實(shí)施管理體系的全面試運(yùn)行。體系運(yùn)行檢查考評(píng)階段1日常管理運(yùn)作對(duì)房屋、公用設(shè)備、機(jī)電設(shè)施、治安、交通、消防、清潔、綠化、經(jīng)營等日常管理及社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)、培訓(xùn)交流指導(dǎo)階段1組織物業(yè)公司管理人員交流考察組織物業(yè)公司管理人員交流考察第五章人員培訓(xùn)一、培訓(xùn)目標(biāo)指導(dǎo)為了充分表現(xiàn)廣西電影制片廠智能化、多功能的人居環(huán)境和人性化物業(yè)治理模式，紫荊花物業(yè)必需盡快培育出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好效勞意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)治理隊(duì)伍，以確保廣西電影制片廠物業(yè)治理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。咱們對(duì)廣西電影制片廠的培訓(xùn)目標(biāo)為：1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；2、新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、治理人員持證上崗率100%；4、特殊工種人員持證上崗率100%；5、員工年度培訓(xùn)合格率100%；二、培訓(xùn)方式指導(dǎo)在兩邊的合作期，梁柱物業(yè)將對(duì)以下培訓(xùn)方式進(jìn)行全面指導(dǎo)：一、自辦培訓(xùn)班。由梁柱物業(yè)派出培訓(xùn)人員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)廣西電影制片廠在內(nèi)部舉行物業(yè)治理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，增強(qiáng)和提高員工專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德修養(yǎng)。2、外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。指導(dǎo)廣西電影制片廠安排相關(guān)人員外派進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。梁柱物業(yè)提供廣西電影制片廠物業(yè)治理人員赴深圳學(xué)習(xí)的機(jī)遇。3、指導(dǎo)理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)治理工作中發(fā)生的疑難、典型案例，梁柱物業(yè)及時(shí)派出有關(guān)專家同紫荊花物業(yè)治理層員工舉行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的治理途徑或治理方法。4、職位輪訓(xùn)指導(dǎo)。通過職位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機(jī)遇；通過人材橫向、縱向交流，達(dá)到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素養(yǎng)和人材培育的功能。三、培訓(xùn)打算指導(dǎo)培訓(xùn)打算分為：崗前培訓(xùn)打算和常規(guī)培訓(xùn)打算崗前培訓(xùn)打算如下表：培訓(xùn)類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識(shí)培訓(xùn)全體員工公司簡(jiǎn)介；廣西電影制片廠基本概況；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；安全防火教育；禮儀集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)筆試通過方能上崗

禮節(jié)的培訓(xùn)。管理干部培訓(xùn)主管（含管理員）物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；主管崗位職責(zé)培訓(xùn)；質(zhì)量體系知識(shí)；物業(yè)管理案例。外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)管理員物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；管理員崗位職責(zé)及流程培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)；服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)。集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)普通員工培訓(xùn)操作層員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；專業(yè)技能培訓(xùn)；服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)。集中培訓(xùn)筆試，實(shí)操考試通過方能上山岡常規(guī)培訓(xùn)打算如下:培訓(xùn)類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式周期培訓(xùn)考核公共知識(shí)培訓(xùn)全體員工職業(yè)禮儀培訓(xùn)；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；員工守則；職業(yè)道德；安全防火教育，質(zhì)量體系文件。集中培訓(xùn)視情況定每培訓(xùn)一次考核一次管理干部培訓(xùn)主管（含物管員）質(zhì)量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理動(dòng)態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)及有關(guān)法規(guī)；公文寫作，電腦運(yùn)用，基礎(chǔ)英語，突發(fā)事件處理，如何做好一名優(yōu)秀的管理者，PDCA循環(huán)體系。外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)視情況定每培訓(xùn)一次考核一次管理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班與崗位有關(guān)的作業(yè)指導(dǎo)書，專業(yè)技能培訓(xùn)，崗位職責(zé)培訓(xùn)，公文寫作培訓(xùn)，突發(fā)事件處理。集中培訓(xùn)視情況定每培訓(xùn)一次考核一次普通員工培訓(xùn)操作層員工與崗位有關(guān)的作業(yè)指導(dǎo)書，崗位技能技巧，如何發(fā)現(xiàn)問題，突發(fā)事件匯報(bào)處理程序；基本體能訓(xùn)練。集中培訓(xùn)視情況定每培訓(xùn)一次考核一次第六章效勞處人員定崗定編通過對(duì)廣西電影制片廠全部員工實(shí)行行之有效的全方位培訓(xùn)后，顧問小組將依照項(xiàng)目治理的實(shí)際情形指導(dǎo)紫荊花物業(yè)對(duì)項(xiàng)目效勞處進(jìn)行職位及人員的調(diào)整。為了使廣西電影制片廠二、三期的物業(yè)治理能成立一套行之有效的模式，效勞處將設(shè)置客戶效勞中心（CPU），客戶效勞中心下設(shè)平安治理部、工程維修部、清潔綠化部，各部門設(shè)主管一名。如此設(shè)置目的是以客戶效勞中心為指令發(fā)出部門，其在做好物業(yè)治理與效勞的進(jìn)程操縱的同時(shí)，須及時(shí)把握質(zhì)量體系的運(yùn)行情形及業(yè)主中意度的轉(zhuǎn)變，以便將責(zé)