物業(yè)停車場管理范文

物業(yè)停車場管理范文物業(yè)停車場管理人都對停放的車輛喪失、損壞，物業(yè)公司是否應該承擔賠償責任表現(xiàn)出了極大的關注，但因目前我國有關法律法規(guī)對小區(qū)內(nèi)的停車場責任沒有明確的界定，實踐中也產(chǎn)生了不同的理解和判決?，F(xiàn)筆者就處理過的住宅小區(qū)停車管理糾紛情況，對小區(qū)停車場物業(yè)管理的法律責任予以分析探討：一、小區(qū)停車場的權(quán)屬公安部、建立部《停車場建立和管理管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定就目前各住宅小區(qū)的情況看，對小區(qū)內(nèi)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普發(fā)商開發(fā)建立時已規(guī)劃為停車場，并未分攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的公攤面及臨時用于停車的過道，其占用土地已分攤到小區(qū)業(yè)主的公攤面積，此局部停車場屬于全體業(yè)主共同所有。二、物業(yè)公司對停車場管理的性質(zhì)2業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對小區(qū)配套設施所進行維種特約效勞，停泊車輛的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費用。三、小區(qū)停車場內(nèi)停泊車輛是場地使用關系，還是保管關系大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場中如發(fā)生喪失、損毀等情況，物業(yè)公司與車主爭執(zhí)的焦點主要集中在物業(yè)公司是否對停放的車輛承擔保管責任。一種觀點認為，車輛停放在小區(qū)停車場內(nèi)，且車主也向物業(yè)管理公司交納了停車費用，車主與物業(yè)管理公司之間已形成保管關系，如車輛出現(xiàn)喪失、損毀等情況，物業(yè)公司應當承擔賠償責任。另一種觀點認為，車輛停放一般只收取幾元錢的停車費，視為保管關系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，應視為一種場地使用關系，而不能認定為保管關系，對于提供場地使用的物業(yè)公司來說，不應對車輛的喪失、損毀承擔責任。筆者認為，要正確認定二者之間的法律關系，應從保管合同的法律特征及雙方當事人的真實意思表示及具體行為來綜合考慮。365行為。實踐中要認定究竟是“場地使用”，還是“停放保管”，應主要從以下幾個方面確定：1的停放、領取及保管等作出明確的約定，這是確定雙方法律關系最19969242、如物業(yè)公司與車主之間未對車輛停放是否為保管關系進行約定或約定不明的情況下，應根據(jù)停車行為的具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實際控制的行為來確定。如果車主將車停泊在停車場，自已拿前鑰匙并可以隨時將車開走，那么在停車場所停放的車輛的實際控制權(quán)就沒有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒有形成委托占有的寄托關系，自然不具備保管的法律特征，因而也就不能認定為是一種車輛保管關系。了合意，應可以認定為是一種車輛保管關系。因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關系除了看雙方當事人是否有真實意思表示之外，關鍵在于車主將車輛是否交付給物業(yè)公司實際控制。假設交付給物業(yè)公司控制，那么保管關系就成立，否那么就只能認定為是一種車位租用關系。這兩種涇渭清楚的法律關系不僅在英國、美國等英美法系國家有著明確的法律標準和區(qū)別，就連德國、法國、加拿大等大陸法系國家也以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費用來認定保管關系的問停車收費依據(jù)來認定是否為保管關系。四、車輛在小區(qū)停車場喪失、損毀后的賠償責任認定當車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生喪失或毀損時，物業(yè)公司是否應承擔賠償責任，筆者認為應主要從以下幾個方面認定：（一）根據(jù)雙方當事人的意思表示來確定賠償責任意思自治是我國合同法的一項根本原那么，《合同法》第4xx9120定物業(yè)公司是否應承擔賠償責任。（二）根據(jù)當事人之間的行為特征確定賠償責任對已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車場車輛喪失糾紛，在當事人之間未對車輛停放為保管關系作出明確約定的情況下，應從物業(yè)公司在車輛停放期如物業(yè)公司與車主之間存在“物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放對車輛的喪失、毀損按保管的法律關系承擔責任。（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中是否有過錯承擔賠償責任。在雙方未明確約定保管關系，且從當事人行為中也無法確定保管關系的情況下，當物業(yè)管理公司與車主發(fā)生糾紛時，車主往往以物業(yè)效勞費中包含保安費用，物業(yè)公司未盡保安或平安防范職責為由，要求物業(yè)公司承擔責任。業(yè)主的這種要求能否得到支持呢？筆者認為，依據(jù)我國目前物業(yè)管理的相關法規(guī)和物業(yè)管理的收費標準及物業(yè)管理手段來看，物業(yè)公司對整個小區(qū)的平安保衛(wèi)責任是整個小區(qū)的公共設施設備的宏觀平安保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個人特定財產(chǎn)的微觀平安保衛(wèi)之責。畢竟物業(yè)公司是以效勞為主收取微薄費用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財產(chǎn)及人身平安一并囊括進物業(yè)公司的義務范疇，對物業(yè)公司來說也是不公平不對價的。而且《物業(yè)管47的平安防范工作。發(fā)生平安事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作”。特別是上海市高級人民法院在關于審理物業(yè)管理糾紛案件假設干問題的解答中指出“物業(yè)管理效勞合同所約定的保安效勞，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的平安，而實施的必要的正常防范性平安保衛(wèi)活動。物業(yè)管理企業(yè)不承擔確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)遭受不法侵害的義務。業(yè)主或使用人因人身或財產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務，可不承擔損害賠償責任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外”。由此可見，物業(yè)公司所承擔的平安防范工作僅是協(xié)助有關部門進行，物業(yè)公司的保安效勞并非法定義務，而是一種約定義務，當發(fā)生車輛喪失等事故時，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正常平安防范義務，沒有重大的過錯行為，物業(yè)公司便可對車輛和財物的損失免責。36同的約定，提供相應的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。根據(jù)該約定并結(jié)合物業(yè)公司在實際管理過程中的平安防范職責，要確定物業(yè)公司是否有過錯，法律上沒有明確規(guī)定，24當發(fā)現(xiàn)犯罪行為時，小區(qū)保安人員是否不管不問，是否采取了合理的措施；（4）外來人員憑證出入的小區(qū)，盜賊出入小區(qū)時門衛(wèi)是否查驗證件；（5）小區(qū)業(yè)主對小區(qū)平安提出改進或要求，但物業(yè)公司未予以理會；（6）當小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派平安防范人員等。五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權(quán)行為競合時的責任承擔無論物業(yè)公司與車主之間就車輛停放是一種場地使用關系，還是保管關系，抑或是物業(yè)公司違反物業(yè)效勞合同的約定未盡平安防范義務，物業(yè)公司所承擔的責任均是依據(jù)合同關系所產(chǎn)生的違約責任，但在小區(qū)車輛喪失時，物業(yè)公司的違約行為并不是造成車輛喪失的唯一原因，而是同時介入了犯罪分子或他人的侵權(quán)責任。那么此種情況下，如何認定物業(yè)公司承擔的責任呢？筆者認為，對于物業(yè)公司是否承擔責任的認定，應根據(jù)前文所述的雙方之間是否存在保管關系確定，在無法確定保管關系的情況下，應通過物業(yè)公司是否按物業(yè)效勞合同約定履行