消費(fèi)規(guī)劃課件

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

第二節(jié)住房規(guī)劃

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，理性的消費(fèi)者產(chǎn)生合理的消費(fèi)行為，因而其消費(fèi)決策也應(yīng)當(dāng)是理性的。然而，理性的消費(fèi)決策不是一蹴而成的，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)物前的準(zhǔn)備、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案、方案選擇這些過(guò)程，最后才進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)行為，并且在購(gòu)買(mǎi)之后還要反饋購(gòu)買(mǎi)感受。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，理性的消費(fèi)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃購(gòu)物前的準(zhǔn)備評(píng)價(jià)購(gòu)物方案選購(gòu)商品購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃購(gòu)物前的準(zhǔn)備評(píng)價(jià)購(gòu)選購(gòu)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策一、購(gòu)物前的準(zhǔn)備

收入象河流，財(cái)富象水庫(kù)。而購(gòu)物消費(fèi)就是他們的出口。因此，我們?cè)谙M(fèi)前應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，避免收入和財(cái)富從口毫無(wú)節(jié)制的任意流出。要做好購(gòu)物前的準(zhǔn)備，首先要明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，然后搜集信息，為制定購(gòu)物方案做準(zhǔn)備。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策一、購(gòu)物前的準(zhǔn)備第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策（一）明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)一般認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)可分為生存、享受、發(fā)展、情感和惠顧幾種。1.生存動(dòng)機(jī)這是消費(fèi)者純粹為了滿(mǎn)足其生存需要而激發(fā)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人具有饑、渴、寒、暖、行、止等各種生理本能，與此相適應(yīng)會(huì)產(chǎn)生各種生理的需求。例如，消費(fèi)者在饑時(shí)而思食，為御寒而擇衣，患病求醫(yī)、養(yǎng)兒育女也需要消費(fèi)各種商品。這是人類(lèi)在現(xiàn)代社會(huì)形成各種消費(fèi)行為的最本源的動(dòng)機(jī)。

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策（一）明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

2.享受動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)享受物質(zhì)的需求而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人們?cè)跐M(mǎn)足吃、喝、穿、住、行等基本生活需要之外，衍生了享受的需要。人民不僅要吃飽穿暖，還要吃得科學(xué)營(yíng)養(yǎng)、穿的美觀(guān)漂亮；不僅有棲身之所，還要住得寬敞舒適。在現(xiàn)代人的生活中，享受性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)越來(lái)越成為支配人們購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的主動(dòng)力。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策2.享受動(dòng)機(jī)第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃3.發(fā)展動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)發(fā)展的需要而引起的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人們的發(fā)展需要包括體力和智力兩個(gè)方面。體力發(fā)展需要主要有：提高身體素質(zhì)，強(qiáng)壯體魄，免除疾病等；智力發(fā)展需要有：學(xué)習(xí)科學(xué)知識(shí)，提高智力水平，掌握勞動(dòng)機(jī)能等。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃3.發(fā)展動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃4.刺激動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)同伴或企業(yè)的信號(hào)刺激而產(chǎn)生的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。同伴的消費(fèi)信號(hào)的刺激包括“有意炫耀”所引起的消費(fèi)攀比、“標(biāo)新立異”引起的消費(fèi)模仿、“自我形象”引起的消費(fèi)顯示、以及“歸屬需要”所引起的團(tuán)隊(duì)消費(fèi)，這些從消費(fèi)者內(nèi)部所接受的消費(fèi)信號(hào)都將使消費(fèi)行為獲得充足的激勵(lì)，以至在消費(fèi)者內(nèi)部存在著一種“消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)”的熱潮。除此之外，企業(yè)也常常推出富有刺激性的“尊貴消費(fèi)”、“新潮消費(fèi)”、“有獎(jiǎng)消費(fèi)”、“體驗(yàn)消費(fèi)”，以吸引消費(fèi)者參加。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃4.刺激動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃5.惠顧動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)情感和理智的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)某種商品、品牌或商標(biāo)、廠(chǎng)商的特殊信任和喜愛(ài)而產(chǎn)生的習(xí)慣性重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)。由次類(lèi)動(dòng)機(jī)驅(qū)使的購(gòu)買(mǎi)行為具有經(jīng)常性和習(xí)慣性等特點(diǎn)。惠顧動(dòng)機(jī)往往產(chǎn)生于商品貨真價(jià)實(shí)、服務(wù)周到、商品和企業(yè)信譽(yù)良好、商店環(huán)境美觀(guān)、品種齊全、購(gòu)買(mǎi)便利等。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃5.惠顧動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）搜集信息形成購(gòu)物方案獲得信息有以下四種來(lái)源1.個(gè)人來(lái)源，即從家庭、朋友、鄰居和其他熟人處得到信息。2.商業(yè)性來(lái)源，即從廣告、售貨員介紹、商品展覽與陳列、商品包裝、商品說(shuō)明書(shū)等得到信息。3.公眾來(lái)源，即從報(bào)刊、電報(bào)等大眾宣傳媒介的客觀(guān)報(bào)道和消費(fèi)者團(tuán)體的評(píng)論得到信息。4.經(jīng)驗(yàn)來(lái)源，即通過(guò)觸摸、試驗(yàn)和使用商品得到信息。從消費(fèi)者的覺(jué)度看，由企業(yè)控制的商業(yè)性來(lái)源信息起著通知的作用；其他非商業(yè)性來(lái)源信息起著驗(yàn)證和評(píng)價(jià)作用。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）搜集信息形成購(gòu)物第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)視野1：生活中，我們?nèi)绾伪苊鉀_動(dòng)消費(fèi)①可以先作出預(yù)算，把錢(qián)花在關(guān)鍵的地方。消費(fèi)前根據(jù)自己的收入狀況和家庭支出狀況，量入為出，合理預(yù)算。②避免非理性消費(fèi)。③不與周?chē)娜诉M(jìn)行盲目攀比，不浪費(fèi)金錢(qián)。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)視野1：生活中，第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃二、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案以購(gòu)買(mǎi)轎車(chē)為例，消費(fèi)者評(píng)價(jià)他們所要購(gòu)買(mǎi)的轎車(chē)將分別形成安全性、經(jīng)濟(jì)性、性?xún)r(jià)比、舒適感、排氣量、款式、顏色等屬性。當(dāng)然，消費(fèi)者對(duì)汽車(chē)的這些評(píng)價(jià)指標(biāo)并不都是同等重要的，它們?cè)谙M(fèi)者心目中有不同的權(quán)重，有些消費(fèi)者注重轎車(chē)的舒適性、安全性，而大部分的消費(fèi)者卻注重性?xún)r(jià)比。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃二、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案第三章消費(fèi)規(guī)劃三、選購(gòu)商品

消費(fèi)者在該階段真正購(gòu)買(mǎi)商品之前，容易受兩種因素的干擾。第一種因素是“別人的態(tài)度”。第二種因素是“意外情況因素”?！皠e人的態(tài)度”對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響程度取決于兩個(gè)方面：一是別人對(duì)自己偏愛(ài)的產(chǎn)品的否定程度，二是消費(fèi)者對(duì)別人意見(jiàn)的接受程度。在消費(fèi)者準(zhǔn)備進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí)所出現(xiàn)的一些意外變故也可能使消費(fèi)者改變或放棄購(gòu)買(mǎi)決策。如消費(fèi)者家中突然有人生重病，需要大量治療費(fèi)用；所有這些“意外情況因素”都會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)瓉?lái)的購(gòu)買(mǎi)意念，從而影響其選購(gòu)商品。第三章消費(fèi)規(guī)劃三、選購(gòu)商品第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品后，往往會(huì)通過(guò)使用，或家庭成員與親友的評(píng)判，對(duì)自己的購(gòu)買(mǎi)選擇進(jìn)行檢驗(yàn)和反省，形成購(gòu)買(mǎi)后的感受。最主要的感受就是滿(mǎn)意還是不滿(mǎn)意。第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃知識(shí)擴(kuò)展1：抑制消費(fèi)沖動(dòng)的具體措施１.從不在壓力下購(gòu)物;２.“心靜如水”，經(jīng)得起銷(xiāo)售員圍攻和忽悠;３.堅(jiān)持己見(jiàn)，不因非專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)而妥協(xié);４.不因大降價(jià)而大出血;５.避免受諸如搶購(gòu)等環(huán)境影響而頭腦發(fā)熱;６.不可以試穿的衣服堅(jiān)決不買(mǎi);７.“身同感受”，身體感覺(jué)別扭或不妥的衣服堅(jiān)決不要;８.不合身也不知如何修改的衣服不買(mǎi);９.難以保養(yǎng)、極其嬌貴的衣服可觀(guān)不可有;１０.避免身體不適、情緒不穩(wěn)時(shí)購(gòu)物;第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃知識(shí)擴(kuò)展1：抑制消費(fèi)沖第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃１１.只為當(dāng)下身體購(gòu)買(mǎi)，不考慮將來(lái)瘦身或增重;１２.衣服重質(zhì)而非價(jià)，價(jià)低也要挑質(zhì)量;１３.衣服永遠(yuǎn)推陳出新，不要怕錯(cuò)過(guò)而勉強(qiáng)自己;１４.色彩怪異難以駕馭的服飾要三思而后行;１５.難以搭配的服飾不如不要;１６.不適合自己的衣服堅(jiān)決不考慮;１７.不因品牌名氣而降低個(gè)人標(biāo)準(zhǔn);１８.不要為取悅某人（如：男友、老公）而購(gòu)買(mǎi);１９.不喜歡的服飾不買(mǎi)，將來(lái)喜歡的將來(lái)再買(mǎi)。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃１１.只為當(dāng)下身體第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（一）房產(chǎn)規(guī)劃的意義住房規(guī)劃包括買(mǎi)房、租房、換房、建房、賣(mài)房的規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債狀況和現(xiàn)金流量的方向。住房規(guī)劃是消費(fèi)規(guī)劃的重點(diǎn)，針對(duì)住房規(guī)劃中的租房還是購(gòu)房、換房還是建房、以及購(gòu)房的融資方案、房貸還款計(jì)劃、家庭成員的數(shù)量等這些因素都是我們?cè)谧》恳?guī)劃中要考慮的問(wèn)題。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)第三章-消費(fèi)規(guī)劃課件第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房產(chǎn)投資：房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)信托。1．優(yōu)勢(shì)（1）可觀(guān)的收益率：收益主要來(lái)源于持有期的租金收入和買(mǎi)賣(mài)差價(jià)。（2）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)：利用別人的錢(qián)為自己賺錢(qián)（3）所得稅優(yōu)勢(shì)：在大多數(shù)西方國(guó)家，購(gòu)房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減應(yīng)稅所得。目前，我國(guó)沒(méi)有上述的稅收優(yōu)惠。（4）對(duì)抗通貨膨脹第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢(shì)（1）缺乏流動(dòng)性（2）需要大筆首期投資（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來(lái)的不利影響（4）高風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策購(gòu)房與租房的居住效用相近，差別在于購(gòu)房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時(shí)會(huì)面臨房東要求搬家的窘境。租房與購(gòu)房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法購(gòu)房者的使用成本：首付款的占用造成的機(jī)會(huì)成本，以及房屋貸款利息租房者的使用成本：房租。案例3.5：王先生看上了一間80平方米位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一處房產(chǎn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可租可售。若是租的話(huà)，房租每月3000元，押金3個(gè)月。購(gòu)的話(huà)總價(jià)80萬(wàn)，首付30萬(wàn)元，利率6％的房屋抵押貸款。王先生租房與購(gòu)房的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款的機(jī)會(huì)成本是一年的存款利率3％）。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法分析：租房年成本：3000元×12＋3000元×3×3％＝36270元購(gòu)房年成本：30萬(wàn)元×3％＋50萬(wàn)元×6％＝39000元租房比購(gòu)房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比較劃算。不過(guò)還要考慮以下因素：（1）房租是否會(huì)每年調(diào)整。購(gòu)房后成本固定，而且租與購(gòu)的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未來(lái)房租的調(diào)整幅度超過(guò)7.6％，則購(gòu)房比租房劃算。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法（2）房?jī)r(jià)升值潛力。租房與購(gòu)房究竟何者劃算，當(dāng)事人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀(guān)判斷仍是決定因素。（3）利率的高低。利率愈低，購(gòu)房的年成本愈低，購(gòu)房就會(huì)愈劃算。如果預(yù)期房貸利率進(jìn)一步降低，而房租保持不變，則租房與購(gòu)房的居住成本的差異會(huì)逐漸降低，可以考慮通過(guò)購(gòu)房滿(mǎn)足居住需求。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策2.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。案例3.6臺(tái)灣的王先生，看中一處房產(chǎn)。若是租的話(huà)，房租每年租金30萬(wàn)元。王先生確定要在該處住滿(mǎn)5年。購(gòu)的話(huà)總價(jià)800萬(wàn)元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬(wàn)元。以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請(qǐng)分析王先生是租房劃算還是購(gòu)房劃算。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策分析：（1）租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值為-126.37萬(wàn)元由于房租每年租金30萬(wàn)元，王先生租房5年，以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。所以按照凈現(xiàn)值法有關(guān)計(jì)算可得出租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值為P＝年金30萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝30（P/A,6％,5）＝30×4.2124＝126.37萬(wàn)元第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策（2）購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流現(xiàn)值為-52.74萬(wàn)元購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值減去購(gòu)房現(xiàn)值，而5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值：P＝5年后售房所得為1000萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝1000萬(wàn)元×（P/F,6％,5）＝1000×0.74726＝747.26第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值＝5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值－購(gòu)房現(xiàn)值＝747.26－800＝-52.74購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購(gòu)房比租房劃算。若5年后房?jī)r(jià)與目前房?jī)r(jià)相當(dāng)，此時(shí)的購(gòu)房或租房決策，主要取決于當(dāng)事人對(duì)5年后房?jī)r(jià)漲幅的主觀(guān)看法。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最好還是以租代購(gòu)。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會(huì)低于房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購(gòu)房后又裝修又只住3年，折舊成本太高，而期待房?jī)r(jià)不斷飆升是相當(dāng)不切實(shí)際的。此外，若每次沒(méi)住多久就要換房的話(huà)，房屋的交易成本，如共同維護(hù)基金、契稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等合計(jì)起來(lái)也要房?jī)r(jià)的3％以上，在加上自用住宅會(huì)比租用的住宅舍得裝修，除非房?jī)r(jià)在3年內(nèi)大幅上漲，否則計(jì)入中介及裝修等費(fèi)用后的凈現(xiàn)值流出應(yīng)該都會(huì)比房租高。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃三、出租房和出售房決策其一、自然因素。主要是指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢(shì)、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。其二、經(jīng)濟(jì)因素。主要有供求狀況、物價(jià)水平、利率水平、居民收入和消費(fèi)水平。其三、行政因素。指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與市政管理等方面。其四、社會(huì)因素。社會(huì)因素主要有社會(huì)治安狀況、居民法律意識(shí)、人口因素、風(fēng)俗因素、投機(jī)狀況和社會(huì)偏好等方面。此外，房產(chǎn)價(jià)格還受房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理狀況和采光度等因素的影響。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃三、出租房和出售房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌資規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃1.購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃2.購(gòu)房規(guī)劃的基本方法（1）以?xún)?chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)1)可負(fù)擔(dān)的首付款＝目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱(chēng)為儲(chǔ)蓄率上限）×年金終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）＋目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）2)可負(fù)擔(dān)的房貸總額＝目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率）×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝貸款年限，i＝房貸利率）3)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)的首付款＋可負(fù)擔(dān)的房貸總額第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃同步案例

王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率3％。目前資產(chǎn)15萬(wàn)元，40％為儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。首付款部分＝10萬(wàn)元×40％×年金終值系數(shù)6.11＋15萬(wàn)元×復(fù)利終值系數(shù)1.611＝48.6萬(wàn)元貸款部分＝（10萬(wàn)元×年金終值系數(shù)1.159×40％）×年金現(xiàn)值系數(shù)11.47＝53.2萬(wàn)元屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)＝首付款部分48.6萬(wàn)元＋貸款53.2萬(wàn)元＝101.8萬(wàn)元。同步案例王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率3％。目前

表3.1購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號(hào)說(shuō)明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50～80平方米假設(shè)50平方米屆時(shí)擬購(gòu)房平方米數(shù)C＝A×B150平方米目前年收入D加上年終獎(jiǎng)金10萬(wàn)元負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限E以20％～50％假設(shè)40％現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準(zhǔn)備金15萬(wàn)元投資報(bào)酬率假設(shè)G以3％～10％假設(shè)10％

表3.1購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號(hào)說(shuō)明舉例家庭人數(shù)A需擬多少年后購(gòu)房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）1.611年金終值系數(shù)J＝(F/A,I,n)（n＝H,i＝G）6.11可籌備首付款K＝F×I＋D×E×J48.6萬(wàn)元預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率L以2％～5%假設(shè)3％購(gòu)房當(dāng)年收入累積數(shù)M＝D×（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）11.59萬(wàn)元年收入中可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限N＝M×E4640元擬多少年后購(gòu)房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝（F擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長(zhǎng)30年20年房貸利率P5％～8%間6％年金現(xiàn)值系數(shù)Q＝(P/A,I,n)（n＝O,i＝P）11.47可負(fù)擔(dān)房貸總額R＝N×Q53.2萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)S＝K＋R101.8萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)T＝S÷C6800元可選擇購(gòu)房區(qū)位U依各區(qū)位行情本市中心城區(qū)以外房貸占總價(jià)乘數(shù)V＝R÷S，應(yīng)小于銀行規(guī)定的最高貸款比例80％擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長(zhǎng)30年20年房貸利率P5％～8第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃1.關(guān)于抵押的概念和術(shù)語(yǔ)抵押(mortgage)被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對(duì)資產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，該權(quán)利是對(duì)由借款人享有贖回權(quán)(rightofredemption)的債務(wù)償還的保證。抵押交易的雙方分別被叫做抵押人(mortgager)和抵押權(quán)人(mortgagee)。抵押人是提供保證以獲得貸款的人，也就是購(gòu)房者。抵押人得到貸款，占有房產(chǎn)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(1)到期還款型房貸如果個(gè)人／家庭每月的現(xiàn)金結(jié)余僅可勉強(qiáng)湊足房貸本息的平均攤還額，沒(méi)有能力提前還款，那么就應(yīng)該選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會(huì)有違約金的房貸產(chǎn)品。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可以確定房貸利潤(rùn)，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)也能得到低利率好處。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(2)提前還款型房貸對(duì)于常有額外的收入來(lái)源，或收入起伏大的個(gè)人（家庭），可選擇繳款有彈性，可根據(jù)當(dāng)月收入多寡選擇多繳或少繳，沒(méi)有提前償還違約金規(guī)定的房貸產(chǎn)品。即使利率比鎖定幾年的房貸要高，但由于可提前好幾年還清，房貸總負(fù)擔(dān)可能更低。目前很多銀行提供的房貸產(chǎn)品還沒(méi)有關(guān)于加收提前還款違約金的規(guī)定，如果個(gè)人（家庭）財(cái)務(wù)方面有能力，就應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)遇提前還款，最大程度的減輕利息負(fù)擔(dān)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃

2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(3)理財(cái)型房貸“理財(cái)房貸”是指銀行在借款人以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，使用購(gòu)房貸款的同時(shí)，向借款人提供一定的房產(chǎn)抵押授信額度，供其循環(huán)使用。它是一種以購(gòu)房貸款為主，個(gè)人授信為輔的綜合產(chǎn)品。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(1)償還方式1)滿(mǎn)期償還，是指借款者在貸款期滿(mǎn)時(shí)一次性?xún)斶€貸款的本金和利息。2)分期償還，是指借款者在貸款期內(nèi)，按一定的時(shí)間間隔，分期償還貸款的本金和利息。3)償債基金，是指借款者每期向貸款者支付貸款利息，并且按期另存一筆款項(xiàng)，建立一個(gè)基金，在貸款期滿(mǎn)時(shí)這一基金恰好等于貸款本金，一次性?xún)斶€給貸款者。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(2)每期償還金額對(duì)于每期貸款償還金額的計(jì)算，視償還方式而定。由于我們將在下一部分“目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃”中根據(jù)我國(guó)的具體情況進(jìn)行詳細(xì)介紹，故在此我們暫時(shí)略去。請(qǐng)讀者結(jié)合“目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃”中案例進(jìn)行理解。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(3)貸款余額按貸款利率計(jì)算的分期償還款項(xiàng)的現(xiàn)值就是貸款額，這個(gè)貸款額也可以稱(chēng)為時(shí)刻0的貸款余額，即貸款本金。貸款余額就是一次性提前償還所有的剩余本息的額度(如果銀行不加征提前還款的罰息的話(huà))。另外，這個(gè)貸款余額也是今后計(jì)算增加了的平均攤還額的依據(jù)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款1)商業(yè)性住房貸款的概念個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱(chēng)“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房(或者銀行認(rèn)可得的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款2)商業(yè)性住房貸款可選擇的貸款方式①住房抵押貸款擔(dān)保②權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保③第三方保證貸款擔(dān)保。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款3)貸款條件具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人▲有當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居留身份(身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等)；▲有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；▲信用良好，有按期償還貸款本息的能力；▲有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；▲所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值；▲不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的20％的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20％的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲貸款行規(guī)定的其他條件。▲以上條款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲貸款行規(guī)定的其他條第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款4）貸款期限一般從15年至30年不等，各家銀行規(guī)定有所不同。5）還款方式①一次性還本付息②等額本金還款法③等額本息還款法④等比累進(jìn)還款法⑤等額累進(jìn)還款法⑥增本減息法⑦寬限期還款法⑧設(shè)定最低還款額，彈性還款總額法第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款①一次性還本付息貸款期限在1年之內(nèi)(含1年)，到期一次還清期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息的總額。到期一次還本付息額：貸款本金×【1+年利率(％)】(如貸款期為1年)或到期一次還本付息額=貸款本金×【l+月利率(‰)×貸款期(月)】(如貸款期不到1年)其中，月利率＝年(名義)利率÷12同步案例假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額是多少?10000(元)×【1+(4．14％÷12)×7】=10241．5(元)第三章消費(fèi)規(guī)劃①一次性還本付息第三章消費(fèi)規(guī)劃②等額本金還款法在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，很多銀行都采用按季還款的方式。每季還款額：貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金一已歸還本金累計(jì)額)×季利率同步案例

假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為20萬(wàn)元，貸款期為10年，如采取季等額本金還款法，假設(shè)年名義利率為5.58％，請(qǐng)?jiān)囁闼總€(gè)季度的還款額。第三章消費(fèi)規(guī)劃②等額本金還款法第三章消費(fèi)規(guī)劃每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元第1個(gè)季度利息：200000×(5．58％÷4)=2790元第1個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；第2個(gè)季度利息：(200000—5000×1)×(5．58％÷4)＝2720元第2個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元……..第40個(gè)季度利息：(200000—5000×39)×(5．58％÷4)=69.75第40個(gè)季度(最后一期)的還款額為5000+69．75=5069.75元較適合于已有一定積蓄(因?yàn)榍捌谶€款額度較高)，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。第三章消費(fèi)規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃③等額本息還款法即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均攤還貸款的本金和利息。其中：還款期數(shù)=貸款年限×12第三章消費(fèi)規(guī)劃③等額本息還款法第三章消費(fèi)規(guī)劃同步案例假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為20萬(wàn)元，貸款期為15年，如采取等額本息攤還法，假設(shè)年名義利率為i=5．58％，請(qǐng)?jiān)囁闼總€(gè)月的還款額。月利率為5．58％÷12=4．65‰，還款期數(shù)為15×12=180即王先生每月向銀行還款1642．66元，15年后，20萬(wàn)元的借款本息就全部還清。第三章消費(fèi)規(guī)劃同步案例假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為20萬(wàn)元，第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款6）還款期內(nèi)銀行利率調(diào)整對(duì)還款額的影響貸款期限在1年以?xún)?nèi)(含l年)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；對(duì)于1年期以上貸款，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整的計(jì)算原則是按原利率計(jì)算出利事變動(dòng)點(diǎn)的現(xiàn)值，即未歸還的貸款余額，再以調(diào)整后的利率重新計(jì)算月還款額。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款7）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的相關(guān)費(fèi)用▲律師費(fèi)：一般為申請(qǐng)貸款額的3‰，由律師事務(wù)所收?。弧ｋU(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額×費(fèi)用系數(shù)×貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收??；▲印花稅：申請(qǐng)貸款額的0．05％，由稅務(wù)局收取；▲銀行開(kāi)戶(hù)費(fèi)：人民幣10元，由銀行收取。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃（2)住房公積金貸款1）住房公積金貸款的定義及特點(diǎn)政策性融資渠道。由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各種類(lèi)型企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個(gè)人所有。專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、大修自住住房，并可以向職工個(gè)人住房貸款，具有義務(wù)性、互助性和保障性特點(diǎn)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃（2)住房公積金貸款3）住房公積金貸款的貸款條件▲具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份(如身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等)；▲具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；▲具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件；▲提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；▲符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃（2)住房公積金貸款4）貸款期限與個(gè)人住房商業(yè)貸款相類(lèi)似，一般從15年至30年不等，各家銀行規(guī)定有所不同。5）住房公積金貸款的還款方式與個(gè)人住房商業(yè)貸款相類(lèi)似，主要以一次性還本付息、等額本金還款法和等額本息還款法為主，等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法、增本減息法和寬限期還款法用得較少。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃

(3)個(gè)人住房組合貸款1）個(gè)人住房組合貸款的定義個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款．及借款人以所購(gòu)本地城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(3)個(gè)人住房組合貸款2）個(gè)人住房組合貸款的貸款對(duì)象個(gè)人住房組合貸款的貸款對(duì)象是在本地購(gòu)買(mǎi)自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款3）個(gè)人住房組合貸款的貸款條件▲具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份(如身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等)；▲具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；▲具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件；▲有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；▲符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(3)個(gè)人住房組合貸款4）貸款期限與個(gè)人住房商業(yè)貸款相類(lèi)似，一般從15年至30年不等，各家銀行規(guī)定有所不同。5）還款方式與個(gè)人住房商業(yè)貸款相類(lèi)似。主要以一次性還本付息、等額本金還款法和等額本息還款法為主，等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法、增本減息法和寬限期還款法用得較少。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

第二節(jié)住房規(guī)劃

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，理性的消費(fèi)者產(chǎn)生合理的消費(fèi)行為，因而其消費(fèi)決策也應(yīng)當(dāng)是理性的。然而，理性的消費(fèi)決策不是一蹴而成的，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)物前的準(zhǔn)備、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案、方案選擇這些過(guò)程，最后才進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)行為，并且在購(gòu)買(mǎi)之后還要反饋購(gòu)買(mǎi)感受。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，理性的消費(fèi)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃購(gòu)物前的準(zhǔn)備評(píng)價(jià)購(gòu)物方案選購(gòu)商品購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃購(gòu)物前的準(zhǔn)備評(píng)價(jià)購(gòu)選購(gòu)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策一、購(gòu)物前的準(zhǔn)備

收入象河流，財(cái)富象水庫(kù)。而購(gòu)物消費(fèi)就是他們的出口。因此，我們?cè)谙M(fèi)前應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，避免收入和財(cái)富從口毫無(wú)節(jié)制的任意流出。要做好購(gòu)物前的準(zhǔn)備，首先要明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，然后搜集信息，為制定購(gòu)物方案做準(zhǔn)備。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策一、購(gòu)物前的準(zhǔn)備第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策（一）明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)一般認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)可分為生存、享受、發(fā)展、情感和惠顧幾種。1.生存動(dòng)機(jī)這是消費(fèi)者純粹為了滿(mǎn)足其生存需要而激發(fā)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人具有饑、渴、寒、暖、行、止等各種生理本能，與此相適應(yīng)會(huì)產(chǎn)生各種生理的需求。例如，消費(fèi)者在饑時(shí)而思食，為御寒而擇衣，患病求醫(yī)、養(yǎng)兒育女也需要消費(fèi)各種商品。這是人類(lèi)在現(xiàn)代社會(huì)形成各種消費(fèi)行為的最本源的動(dòng)機(jī)。

第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策（一）明確購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策

2.享受動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)享受物質(zhì)的需求而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人們?cè)跐M(mǎn)足吃、喝、穿、住、行等基本生活需要之外，衍生了享受的需要。人民不僅要吃飽穿暖，還要吃得科學(xué)營(yíng)養(yǎng)、穿的美觀(guān)漂亮；不僅有棲身之所，還要住得寬敞舒適。在現(xiàn)代人的生活中，享受性購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)越來(lái)越成為支配人們購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的主動(dòng)力。第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策2.享受動(dòng)機(jī)第三章消費(fèi)規(guī)劃第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃3.發(fā)展動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)發(fā)展的需要而引起的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。人們的發(fā)展需要包括體力和智力兩個(gè)方面。體力發(fā)展需要主要有：提高身體素質(zhì)，強(qiáng)壯體魄，免除疾病等；智力發(fā)展需要有：學(xué)習(xí)科學(xué)知識(shí)，提高智力水平，掌握勞動(dòng)機(jī)能等。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃3.發(fā)展動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃4.刺激動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)同伴或企業(yè)的信號(hào)刺激而產(chǎn)生的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。同伴的消費(fèi)信號(hào)的刺激包括“有意炫耀”所引起的消費(fèi)攀比、“標(biāo)新立異”引起的消費(fèi)模仿、“自我形象”引起的消費(fèi)顯示、以及“歸屬需要”所引起的團(tuán)隊(duì)消費(fèi)，這些從消費(fèi)者內(nèi)部所接受的消費(fèi)信號(hào)都將使消費(fèi)行為獲得充足的激勵(lì)，以至在消費(fèi)者內(nèi)部存在著一種“消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)”的熱潮。除此之外，企業(yè)也常常推出富有刺激性的“尊貴消費(fèi)”、“新潮消費(fèi)”、“有獎(jiǎng)消費(fèi)”、“體驗(yàn)消費(fèi)”，以吸引消費(fèi)者參加。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃4.刺激動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃5.惠顧動(dòng)機(jī)這是基于消費(fèi)者對(duì)情感和理智的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)某種商品、品牌或商標(biāo)、廠(chǎng)商的特殊信任和喜愛(ài)而產(chǎn)生的習(xí)慣性重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)機(jī)。由次類(lèi)動(dòng)機(jī)驅(qū)使的購(gòu)買(mǎi)行為具有經(jīng)常性和習(xí)慣性等特點(diǎn)。惠顧動(dòng)機(jī)往往產(chǎn)生于商品貨真價(jià)實(shí)、服務(wù)周到、商品和企業(yè)信譽(yù)良好、商店環(huán)境美觀(guān)、品種齊全、購(gòu)買(mǎi)便利等。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃5.惠顧動(dòng)機(jī)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）搜集信息形成購(gòu)物方案獲得信息有以下四種來(lái)源1.個(gè)人來(lái)源，即從家庭、朋友、鄰居和其他熟人處得到信息。2.商業(yè)性來(lái)源，即從廣告、售貨員介紹、商品展覽與陳列、商品包裝、商品說(shuō)明書(shū)等得到信息。3.公眾來(lái)源，即從報(bào)刊、電報(bào)等大眾宣傳媒介的客觀(guān)報(bào)道和消費(fèi)者團(tuán)體的評(píng)論得到信息。4.經(jīng)驗(yàn)來(lái)源，即通過(guò)觸摸、試驗(yàn)和使用商品得到信息。從消費(fèi)者的覺(jué)度看，由企業(yè)控制的商業(yè)性來(lái)源信息起著通知的作用；其他非商業(yè)性來(lái)源信息起著驗(yàn)證和評(píng)價(jià)作用。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）搜集信息形成購(gòu)物第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)視野1：生活中，我們?nèi)绾伪苊鉀_動(dòng)消費(fèi)①可以先作出預(yù)算，把錢(qián)花在關(guān)鍵的地方。消費(fèi)前根據(jù)自己的收入狀況和家庭支出狀況，量入為出，合理預(yù)算。②避免非理性消費(fèi)。③不與周?chē)娜诉M(jìn)行盲目攀比，不浪費(fèi)金錢(qián)。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)視野1：生活中，第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃二、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案以購(gòu)買(mǎi)轎車(chē)為例，消費(fèi)者評(píng)價(jià)他們所要購(gòu)買(mǎi)的轎車(chē)將分別形成安全性、經(jīng)濟(jì)性、性?xún)r(jià)比、舒適感、排氣量、款式、顏色等屬性。當(dāng)然，消費(fèi)者對(duì)汽車(chē)的這些評(píng)價(jià)指標(biāo)并不都是同等重要的，它們?cè)谙M(fèi)者心目中有不同的權(quán)重，有些消費(fèi)者注重轎車(chē)的舒適性、安全性，而大部分的消費(fèi)者卻注重性?xún)r(jià)比。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃二、評(píng)價(jià)購(gòu)物方案第三章消費(fèi)規(guī)劃三、選購(gòu)商品

消費(fèi)者在該階段真正購(gòu)買(mǎi)商品之前，容易受兩種因素的干擾。第一種因素是“別人的態(tài)度”。第二種因素是“意外情況因素”。“別人的態(tài)度”對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響程度取決于兩個(gè)方面：一是別人對(duì)自己偏愛(ài)的產(chǎn)品的否定程度，二是消費(fèi)者對(duì)別人意見(jiàn)的接受程度。在消費(fèi)者準(zhǔn)備進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí)所出現(xiàn)的一些意外變故也可能使消費(fèi)者改變或放棄購(gòu)買(mǎi)決策。如消費(fèi)者家中突然有人生重病，需要大量治療費(fèi)用；所有這些“意外情況因素”都會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)瓉?lái)的購(gòu)買(mǎi)意念，從而影響其選購(gòu)商品。第三章消費(fèi)規(guī)劃三、選購(gòu)商品第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品后，往往會(huì)通過(guò)使用，或家庭成員與親友的評(píng)判，對(duì)自己的購(gòu)買(mǎi)選擇進(jìn)行檢驗(yàn)和反省，形成購(gòu)買(mǎi)后的感受。最主要的感受就是滿(mǎn)意還是不滿(mǎn)意。第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)買(mǎi)后的活動(dòng)第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃知識(shí)擴(kuò)展1：抑制消費(fèi)沖動(dòng)的具體措施１.從不在壓力下購(gòu)物;２.“心靜如水”，經(jīng)得起銷(xiāo)售員圍攻和忽悠;３.堅(jiān)持己見(jiàn)，不因非專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)而妥協(xié);４.不因大降價(jià)而大出血;５.避免受諸如搶購(gòu)等環(huán)境影響而頭腦發(fā)熱;６.不可以試穿的衣服堅(jiān)決不買(mǎi);７.“身同感受”，身體感覺(jué)別扭或不妥的衣服堅(jiān)決不要;８.不合身也不知如何修改的衣服不買(mǎi);９.難以保養(yǎng)、極其嬌貴的衣服可觀(guān)不可有;１０.避免身體不適、情緒不穩(wěn)時(shí)購(gòu)物;第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃知識(shí)擴(kuò)展1：抑制消費(fèi)沖第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃１１.只為當(dāng)下身體購(gòu)買(mǎi)，不考慮將來(lái)瘦身或增重;１２.衣服重質(zhì)而非價(jià)，價(jià)低也要挑質(zhì)量;１３.衣服永遠(yuǎn)推陳出新，不要怕錯(cuò)過(guò)而勉強(qiáng)自己;１４.色彩怪異難以駕馭的服飾要三思而后行;１５.難以搭配的服飾不如不要;１６.不適合自己的衣服堅(jiān)決不考慮;１７.不因品牌名氣而降低個(gè)人標(biāo)準(zhǔn);１８.不要為取悅某人（如：男友、老公）而購(gòu)買(mǎi);１９.不喜歡的服飾不買(mǎi)，將來(lái)喜歡的將來(lái)再買(mǎi)。第一節(jié)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)決策第三章消費(fèi)規(guī)劃１１.只為當(dāng)下身體第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（一）房產(chǎn)規(guī)劃的意義住房規(guī)劃包括買(mǎi)房、租房、換房、建房、賣(mài)房的規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債狀況和現(xiàn)金流量的方向。住房規(guī)劃是消費(fèi)規(guī)劃的重點(diǎn)，針對(duì)住房規(guī)劃中的租房還是購(gòu)房、換房還是建房、以及購(gòu)房的融資方案、房貸還款計(jì)劃、家庭成員的數(shù)量等這些因素都是我們?cè)谧》恳?guī)劃中要考慮的問(wèn)題。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃一、住房規(guī)劃的意義和房產(chǎn)第三章-消費(fèi)規(guī)劃課件第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房產(chǎn)投資：房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)信托。1．優(yōu)勢(shì)（1）可觀(guān)的收益率：收益主要來(lái)源于持有期的租金收入和買(mǎi)賣(mài)差價(jià)。（2）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)：利用別人的錢(qián)為自己賺錢(qián)（3）所得稅優(yōu)勢(shì)：在大多數(shù)西方國(guó)家，購(gòu)房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減應(yīng)稅所得。目前，我國(guó)沒(méi)有上述的稅收優(yōu)惠。（4）對(duì)抗通貨膨脹第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)2.劣勢(shì)（1）缺乏流動(dòng)性（2）需要大筆首期投資（3）房地產(chǎn)周期與杠桿帶來(lái)的不利影響（4）高風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策購(gòu)房與租房的居住效用相近，差別在于購(gòu)房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時(shí)會(huì)面臨房東要求搬家的窘境。租房與購(gòu)房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法購(gòu)房者的使用成本：首付款的占用造成的機(jī)會(huì)成本，以及房屋貸款利息租房者的使用成本：房租。案例3.5：王先生看上了一間80平方米位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一處房產(chǎn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可租可售。若是租的話(huà)，房租每月3000元，押金3個(gè)月。購(gòu)的話(huà)總價(jià)80萬(wàn)，首付30萬(wàn)元，利率6％的房屋抵押貸款。王先生租房與購(gòu)房的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款的機(jī)會(huì)成本是一年的存款利率3％）。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法分析：租房年成本：3000元×12＋3000元×3×3％＝36270元購(gòu)房年成本：30萬(wàn)元×3％＋50萬(wàn)元×6％＝39000元租房比購(gòu)房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比較劃算。不過(guò)還要考慮以下因素：（1）房租是否會(huì)每年調(diào)整。購(gòu)房后成本固定，而且租與購(gòu)的月成本只差227.5元，只有月租的7.6％，因此只要未來(lái)房租的調(diào)整幅度超過(guò)7.6％，則購(gòu)房比租房劃算。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策1.年成本法（2）房?jī)r(jià)升值潛力。租房與購(gòu)房究竟何者劃算，當(dāng)事人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀(guān)判斷仍是決定因素。（3）利率的高低。利率愈低，購(gòu)房的年成本愈低，購(gòu)房就會(huì)愈劃算。如果預(yù)期房貸利率進(jìn)一步降低，而房租保持不變，則租房與購(gòu)房的居住成本的差異會(huì)逐漸降低，可以考慮通過(guò)購(gòu)房滿(mǎn)足居住需求。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策2.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原為現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值，支付的凈現(xiàn)金流越小越好。案例3.6臺(tái)灣的王先生，看中一處房產(chǎn)。若是租的話(huà)，房租每年租金30萬(wàn)元。王先生確定要在該處住滿(mǎn)5年。購(gòu)的話(huà)總價(jià)800萬(wàn)元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬(wàn)元。以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。請(qǐng)分析王先生是租房劃算還是購(gòu)房劃算。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策分析：（1）租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值為-126.37萬(wàn)元由于房租每年租金30萬(wàn)元，王先生租房5年，以存款利率6％為機(jī)會(huì)成本的計(jì)算依據(jù)。所以按照凈現(xiàn)值法有關(guān)計(jì)算可得出租房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值為P＝年金30萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝30（P/A,6％,5）＝30×4.2124＝126.37萬(wàn)元第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策（2）購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流現(xiàn)值為-52.74萬(wàn)元購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值減去購(gòu)房現(xiàn)值，而5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值：P＝5年后售房所得為1000萬(wàn)元×標(biāo)準(zhǔn)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（n＝5，i＝6％）＝1000萬(wàn)元×（P/F,6％,5）＝1000×0.74726＝747.26第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值＝5年后售房?jī)羲玫默F(xiàn)值－購(gòu)房現(xiàn)值＝747.26－800＝-52.74購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，因此購(gòu)房比租房劃算。若5年后房?jī)r(jià)與目前房?jī)r(jià)相當(dāng)，此時(shí)的購(gòu)房或租房決策，主要取決于當(dāng)事人對(duì)5年后房?jī)r(jià)漲幅的主觀(guān)看法。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標(biāo)準(zhǔn)是，如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最好還是以租代購(gòu)。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會(huì)低于房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購(gòu)房后又裝修又只住3年，折舊成本太高，而期待房?jī)r(jià)不斷飆升是相當(dāng)不切實(shí)際的。此外，若每次沒(méi)住多久就要換房的話(huà)，房屋的交易成本，如共同維護(hù)基金、契稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等合計(jì)起來(lái)也要房?jī)r(jià)的3％以上，在加上自用住宅會(huì)比租用的住宅舍得裝修，除非房?jī)r(jià)在3年內(nèi)大幅上漲，否則計(jì)入中介及裝修等費(fèi)用后的凈現(xiàn)值流出應(yīng)該都會(huì)比房租高。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃二、購(gòu)房和租房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃三、出租房和出售房決策其一、自然因素。主要是指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢(shì)、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。其二、經(jīng)濟(jì)因素。主要有供求狀況、物價(jià)水平、利率水平、居民收入和消費(fèi)水平。其三、行政因素。指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與市政管理等方面。其四、社會(huì)因素。社會(huì)因素主要有社會(huì)治安狀況、居民法律意識(shí)、人口因素、風(fēng)俗因素、投機(jī)狀況和社會(huì)偏好等方面。此外，房產(chǎn)價(jià)格還受房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理狀況和采光度等因素的影響。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃三、出租房和出售房決策第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌資規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃1.購(gòu)房規(guī)劃的基本步驟第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃四、購(gòu)房規(guī)劃和購(gòu)房籌第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃2.購(gòu)房規(guī)劃的基本方法（1）以?xún)?chǔ)蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)1)可負(fù)擔(dān)的首付款＝目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱(chēng)為儲(chǔ)蓄率上限）×年金終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）＋目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)(n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝投資報(bào)酬率或市場(chǎng)利率）2)可負(fù)擔(dān)的房貸總額＝目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)（n＝離購(gòu)房年數(shù)，r＝預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率）×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)（n＝貸款年限，i＝房貸利率）3)可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)的首付款＋可負(fù)擔(dān)的房貸總額第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（一）購(gòu)房規(guī)劃同步案例

王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率3％。目前資產(chǎn)15萬(wàn)元，40％為儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸的上限，打算5年后購(gòu)房，投資報(bào)酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計(jì)。王先生一家的凈資產(chǎn)中負(fù)擔(dān)首付的比率上限為40％。首付款部分＝10萬(wàn)元×40％×年金終值系數(shù)6.11＋15萬(wàn)元×復(fù)利終值系數(shù)1.611＝48.6萬(wàn)元貸款部分＝（10萬(wàn)元×年金終值系數(shù)1.159×40％）×年金現(xiàn)值系數(shù)11.47＝53.2萬(wàn)元屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)＝首付款部分48.6萬(wàn)元＋貸款53.2萬(wàn)元＝101.8萬(wàn)元。同步案例王先生年收入為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率3％。目前

表3.1購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號(hào)說(shuō)明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50～80平方米假設(shè)50平方米屆時(shí)擬購(gòu)房平方米數(shù)C＝A×B150平方米目前年收入D加上年終獎(jiǎng)金10萬(wàn)元負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲(chǔ)蓄率上限E以20％～50％假設(shè)40％現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準(zhǔn)備金15萬(wàn)元投資報(bào)酬率假設(shè)G以3％～10％假設(shè)10％

表3.1購(gòu)房需求規(guī)劃模擬試算表項(xiàng)目代號(hào)說(shuō)明舉例家庭人數(shù)A需擬多少年后購(gòu)房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）1.611年金終值系數(shù)J＝(F/A,I,n)（n＝H,i＝G）6.11可籌備首付款K＝F×I＋D×E×J48.6萬(wàn)元預(yù)計(jì)的收入成長(zhǎng)率L以2％～5%假設(shè)3％購(gòu)房當(dāng)年收入累積數(shù)M＝D×（F/P,i,n）（n＝H,i＝G）11.59萬(wàn)元年收入中可負(fù)擔(dān)本利攤還額的上限N＝M×E4640元擬多少年后購(gòu)房H以多少年后可遷入計(jì)算5年復(fù)利終值系數(shù)I＝（F擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長(zhǎng)30年20年房貸利率P5％～8%間6％年金現(xiàn)值系數(shù)Q＝(P/A,I,n)（n＝O,i＝P）11.47可負(fù)擔(dān)房貸總額R＝N×Q53.2萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)S＝K＋R101.8萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)T＝S÷C6800元可選擇購(gòu)房區(qū)位U依各區(qū)位行情本市中心城區(qū)以外房貸占總價(jià)乘數(shù)V＝R÷S，應(yīng)小于銀行規(guī)定的最高貸款比例80％擬本利攤還年數(shù)O最少5年，最長(zhǎng)30年20年房貸利率P5％～8第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃1.關(guān)于抵押的概念和術(shù)語(yǔ)抵押(mortgage)被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對(duì)資產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，該權(quán)利是對(duì)由借款人享有贖回權(quán)(rightofredemption)的債務(wù)償還的保證。抵押交易的雙方分別被叫做抵押人(mortgager)和抵押權(quán)人(mortgagee)。抵押人是提供保證以獲得貸款的人，也就是購(gòu)房者。抵押人得到貸款，占有房產(chǎn)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(1)到期還款型房貸如果個(gè)人／家庭每月的現(xiàn)金結(jié)余僅可勉強(qiáng)湊足房貸本息的平均攤還額，沒(méi)有能力提前還款，那么就應(yīng)該選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會(huì)有違約金的房貸產(chǎn)品。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)可以確定房貸利潤(rùn)，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)也能得到低利率好處。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃（二）購(gòu)房籌資規(guī)劃第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(2)提前還款型房貸對(duì)于常有額外的收入來(lái)源，或收入起伏大的個(gè)人（家庭），可選擇繳款有彈性，可根據(jù)當(dāng)月收入多寡選擇多繳或少繳，沒(méi)有提前償還違約金規(guī)定的房貸產(chǎn)品。即使利率比鎖定幾年的房貸要高，但由于可提前好幾年還清，房貸總負(fù)擔(dān)可能更低。目前很多銀行提供的房貸產(chǎn)品還沒(méi)有關(guān)于加收提前還款違約金的規(guī)定，如果個(gè)人（家庭）財(cái)務(wù)方面有能力，就應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)遇提前還款，最大程度的減輕利息負(fù)擔(dān)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃

2.購(gòu)房抵押貸款的型態(tài)選擇(3)理財(cái)型房貸“理財(cái)房貸”是指銀行在借款人以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，使用購(gòu)房貸款的同時(shí)，向借款人提供一定的房產(chǎn)抵押授信額度，供其循環(huán)使用。它是一種以購(gòu)房貸款為主，個(gè)人授信為輔的綜合產(chǎn)品。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃2.購(gòu)房抵押貸款第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(1)償還方式1)滿(mǎn)期償還，是指借款者在貸款期滿(mǎn)時(shí)一次性?xún)斶€貸款的本金和利息。2)分期償還，是指借款者在貸款期內(nèi)，按一定的時(shí)間間隔，分期償還貸款的本金和利息。3)償債基金，是指借款者每期向貸款者支付貸款利息，并且按期另存一筆款項(xiàng)，建立一個(gè)基金，在貸款期滿(mǎn)時(shí)這一基金恰好等于貸款本金，一次性?xún)斶€給貸款者。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(2)每期償還金額對(duì)于每期貸款償還金額的計(jì)算，視償還方式而定。由于我們將在下一部分“目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃”中根據(jù)我國(guó)的具體情況進(jìn)行詳細(xì)介紹，故在此我們暫時(shí)略去。請(qǐng)讀者結(jié)合“目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃”中案例進(jìn)行理解。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還(3)貸款余額按貸款利率計(jì)算的分期償還款項(xiàng)的現(xiàn)值就是貸款額，這個(gè)貸款額也可以稱(chēng)為時(shí)刻0的貸款余額，即貸款本金。貸款余額就是一次性提前償還所有的剩余本息的額度(如果銀行不加征提前還款的罰息的話(huà))。另外，這個(gè)貸款余額也是今后計(jì)算增加了的平均攤還額的依據(jù)。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃3.住房抵押貸款的償還第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款1)商業(yè)性住房貸款的概念個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱(chēng)“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房(或者銀行認(rèn)可得的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款2)商業(yè)性住房貸款可選擇的貸款方式①住房抵押貸款擔(dān)保②權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保③第三方保證貸款擔(dān)保。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住房貸款的主要種類(lèi)、操作方式及規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款3)貸款條件具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人▲有當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居留身份(身份證、戶(hù)口簿、軍人證件、暫住證等)；▲有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；▲信用良好，有按期償還貸款本息的能力；▲有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件；第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃4.目前我國(guó)(自用)住第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時(shí)，有貸款人認(rèn)可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；▲所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值；▲不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的20％的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20％的存款或現(xiàn)金作為購(gòu)房首期付款；第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲貸款行規(guī)定的其他條件?！陨蠗l款借款人需同時(shí)具備，且借款人應(yīng)保證所提供文件的真實(shí)性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃▲貸款行規(guī)定的其他條第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款4）貸款期限一般從15年至30年不等，各家銀行規(guī)定有所不同。5）還款方式①一次性還本付息②等額本金還款法③等額本息還款法④等比累進(jìn)還款法⑤等額累進(jìn)還款法⑥增本減息法⑦寬限期還款法⑧設(shè)定最低還款額，彈性還款總額法第二節(jié)住房規(guī)劃第三章消費(fèi)規(guī)劃(1)商業(yè)性個(gè)人住房貸款①一次性還本付息貸款期限在1年之內(nèi)(含1年)，到期一次還清期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息的總額。到期一次還本付息額：貸款本金×【1+年利率(％)】(如貸款期為1年)或到期一次還本付息額=貸款本金×【l+月利率(‰)×貸款期(月)】(如貸款期不到1年)其中，月利率＝年(名義)利率÷12同步案例假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額是多少?10000(元)×【1+(4．14％÷12)×7】=10241．5(元)第三章消費(fèi)規(guī)劃①一次性還本付息第三章消費(fèi)規(guī)劃②等額本金還款法在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，很多銀行都采用按季還款的方式。每季還款額：貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金一已歸還本金累計(jì)額)×季利率同步案例

假設(shè)王先生的商業(yè)性個(gè)人住房貸款總額為20萬(wàn)元，貸款期為10年，如采取季等額本金還款法，假設(shè)年名義利率為5.58％，請(qǐng)?jiān)囁闼總€(gè)季度的還款額。第三章消費(fèi)規(guī)劃②等額本金還款法第三章消費(fèi)規(guī)劃每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元第1個(gè)季度利息：200000×(5．58％÷4)=2790元第1個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元；第2個(gè)季度