瑞爾特X年月天士力淮安項目市場調(diào)研及定位報告

天士力淮安項目市場調(diào)研及定位報告瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2010年6月1目錄第一部分市場調(diào)查研究第二部分項目定位及規(guī)劃設(shè)想PART1城市投資環(huán)境分析PART2城市房地產(chǎn)市場分析PART3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART1地塊分析及運(yùn)營思路PART2項目定位PART3規(guī)劃設(shè)想第三部分項目開發(fā)模擬2第一部分市場調(diào)查研究

城市投資環(huán)境分析PART14淮安位于長三角和淮海兩大經(jīng)濟(jì)圈，地理區(qū)位優(yōu)越。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。淮安市地處江蘇省北部中心地域，面積10072平方公里，人口524萬。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬。一、城市解讀5一、城市解讀清浦新城——淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂中心高檔居住區(qū)商務(wù)辦公區(qū)生活配套區(qū)生態(tài)休閑區(qū)綜合商貿(mào)區(qū)物流發(fā)展區(qū)預(yù)留用地高教園區(qū)清浦新城總規(guī)圖天士力淮安項目清浦最大的優(yōu)勢在于區(qū)位，作為淮安的南大門，交通便利，并具備空間優(yōu)勢，將建設(shè)成為現(xiàn)代物流中心、配送中心、倉儲中心。清浦新城將逐步打造成淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂中心。清浦新城規(guī)劃的實施將有力促進(jìn)項目所在區(qū)域的發(fā)展，打造景觀資源，逐漸完善生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場認(rèn)知度，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展。6二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)市場處于飛速發(fā)展階段。1、淮安近年來GDP及增長率近幾年淮安GDP增速均超過10%，2009年達(dá)13.5%，為1030億元。2、淮安近年來財政收支情況2007年、2008年財政收入增速超過30%，2009年受金融危機(jī)影響增長率為25%。7二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)市場處于飛速發(fā)展階段。3、淮安近年來城鎮(zhèn)人均可支配收入2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)突破15000元大關(guān)，達(dá)到15646元。4、淮安近年來居民儲蓄增長情況2009年居民儲蓄達(dá)到450億元。8三、投資環(huán)境分析結(jié)論1、城市發(fā)展空間較大：2、宏觀經(jīng)濟(jì)支持房地產(chǎn)發(fā)展：3、居民購房能力不斷增強(qiáng)：淮安作為蘇北交通樞紐城市，城市吸附能力不斷增強(qiáng)，特別是對周邊農(nóng)村人口的吸引，城市規(guī)模具備可持續(xù)擴(kuò)張能力。近年來淮安GDP年平均增幅超過15%，09年GDP總額達(dá)到1030億元。根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。財政收入保持高速增長，政府加大對城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，促進(jìn)城市形象的提升，有利于房地差需求的引導(dǎo)。近年來淮安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)快速增長，居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)意識全面提升，促使更多市民加入到購房行列。9

城市房地產(chǎn)市場分析PART210一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策在政政策策密密集集調(diào)調(diào)控控下下，，市市場場正正向向政政府府預(yù)預(yù)期期的的方方向向發(fā)發(fā)展展。。在眾多的的樓市調(diào)調(diào)控政策策中，影影響最大大的是：：4月17日國務(wù)院院的新政政，業(yè)內(nèi)內(nèi)稱“國十條”。影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的“國國十條””：(一）統(tǒng)一一思想，，提高認(rèn)認(rèn)識。（（二）建建立考核核問責(zé)機(jī)機(jī)制。（三）實實行更為為嚴(yán)格的的差別化化住房信信貸政策策。（（四）發(fā)發(fā)揮稅收收政策對對住房消消費(fèi)和房房地產(chǎn)收收益的調(diào)調(diào)節(jié)作用用。（五）增增加居住住用地有有效供應(yīng)應(yīng)。（（六）調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)。（七）確確保完成成2010年建設(shè)保保障性住住房300萬套、各各類棚戶戶區(qū)改造造住房280萬套的工工作任務(wù)務(wù)。（八）加加強(qiáng)對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)購地和和融資的的監(jiān)管。。（（九））加大交交易秩序序監(jiān)管力力度。（十）完完善房地地產(chǎn)市場場信息披披露制度度。政策分析析：新政“國十條”，主要針針對房價價上漲過過快的一一線城市市，重點點遏制投投機(jī)性購購房，同同時防范范房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫向向二三線線城市蔓蔓延。目前市場場成交大大幅下滑滑，一線線城市房房價已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)松松動；由由于淮安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格整體體不存在在虛高，，所以本本次調(diào)控控影響主主要在心心理上，，短期內(nèi)內(nèi)市場由由供需兩兩旺向觀觀望轉(zhuǎn)變變，預(yù)計本輪輪調(diào)控影影響將持持續(xù)1年左右，，到明年年年中市市場將逐逐步回暖暖，并開開始新一一輪行情情。11二、房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)一級市場場，2009年土地市市場““井噴””1、淮安近近年來土土地成交交信息從土地供供應(yīng)量來來看，2009年成交量量呈“井井噴式””激增，，并且單單幅大面面積土地地有所增增加，大大盤趨勢勢明顯。。12二級市場場，2009年市場供供銷兩旺旺2、淮安近近年來新新上市商商品房供供銷情況況2007年淮安市市商品房房的供銷銷比為1.26:1，2008年供銷比比為2.08:1，2009年供銷比比為0.89:1。2009年商品房房供銷兩兩旺，成成交量高高于上市市量，呈呈現(xiàn)供不不應(yīng)求的的態(tài)勢。。二、房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)13商品房成成交均價價平穩(wěn)上上漲，市市場理性性、健康康。從月銷售售均價表表現(xiàn)來看看，2009年全年價價格平穩(wěn)穩(wěn)上漲。。由于近近郊房源源大量上上市，整整體成交交均價并并未出現(xiàn)現(xiàn)大幅飆飆升，價價格理性性、市場場健康。。3、2009.02-2010.02淮安城區(qū)區(qū)商品房房月成交交均價數(shù)據(jù)來源源：淮安安市房管管局、《淮安市房房地產(chǎn)市市場月度度綜述》備注：中中心城區(qū)區(qū)范圍為為清河區(qū)區(qū)、清浦浦區(qū)二、房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)14市場潛在在供應(yīng)量量較大二、房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)淮安整個個市場可可預(yù)見的的潛在供供應(yīng)量近近1500萬平方米米，按照照5年開發(fā)完完成，年年供應(yīng)量量將在300萬平方米米左右。。市場將呈呈現(xiàn)供需需基本平平衡、投投資需求求與剛性性需求并并重的態(tài)態(tài)勢。4、淮安市市四區(qū)未未來潛在在供應(yīng)量量備注：以以上數(shù)據(jù)據(jù)為清河河區(qū)、清清浦區(qū)、、開發(fā)區(qū)區(qū)和淮陰陰區(qū)4個區(qū)的數(shù)數(shù)據(jù)15三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)多家一線線地產(chǎn)商商登陸淮淮安國內(nèi)一線線地產(chǎn)開開發(fā)商陸陸續(xù)登陸陸淮安開發(fā)商開發(fā)樓盤建筑面積（萬平方米）萬達(dá)萬達(dá)城市廣場75綠地綠地世紀(jì)城300恒大恒大名都92綠城洽談中，未公開萬科洽談中，未公開融僑已拿三塊地，未公開國內(nèi)一線線地產(chǎn)商商陸續(xù)登登陸淮安安，一方方面帶來來淮安房房地產(chǎn)整整體開發(fā)發(fā)水平的的快速提提升，另另一方面面也將加加劇市場場的競爭爭，對中中小開發(fā)發(fā)商形成成擠壓。。16四、市場場分析結(jié)結(jié)論淮安房地地產(chǎn)市場場總體描描述1、房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控向向政府預(yù)預(yù)期的方方向發(fā)展展，新一一輪行情情將出現(xiàn)現(xiàn)在1年后：2010年4月17日“國十十條”出出臺，房房貸收緊緊，購買買資格限限制，遏遏制了投投資投機(jī)機(jī)性購房房，減少少了改善善型需求求，短期期內(nèi)市場場進(jìn)入觀觀望期，，基本結(jié)結(jié)束了非非理性炒炒作狀態(tài)態(tài)，市場場向政府府預(yù)期的的方向理理性發(fā)展展；預(yù)計計將在1年后迎來來新一輪輪上升行行情。2、土地供供應(yīng)量較較大，有有效降低低了開發(fā)發(fā)成本：：2009年土地交交易量井井噴式增增長，多多幅大面面積地塊塊上市，，未來商商品房供供應(yīng)量較較大；由由于近郊郊土地的的大量供供應(yīng)，土土地成交交均價未未現(xiàn)大幅幅上漲，，土地成成本相對對不高，，未來商商品房的的成本得得以控制制。3、商品房房市場由由供需兩兩旺進(jìn)入入短期觀觀望階段段：2009年商品房房市場去去化量大大，去化化速度塊塊，市場場供不應(yīng)應(yīng)求，價價格平穩(wěn)穩(wěn)上漲；；目前市市場受新新政的影影響，短短期內(nèi)進(jìn)進(jìn)入觀望望。此階階段正是是本項目目做好產(chǎn)產(chǎn)品的時時機(jī)，項項目上市市時正是是市場恢恢復(fù)正常常狀態(tài)時時。4、一線地地產(chǎn)商的的加盟，，將提升升整體開開發(fā)水平平：國內(nèi)一線線地產(chǎn)開開發(fā)商加加速布局局淮安，，將直接接提升淮淮安房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平，，也將對對中小開開發(fā)商形形成擠壓壓，對開開發(fā)商的的專業(yè)水水平提出出了更高高要求。。17區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析PART318劃分依據(jù)據(jù)：該區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項目在在本案銷銷售過程程中會產(chǎn)產(chǎn)生直接接競爭，，而其他他區(qū)域?qū)Ρ景赣坝绊懖幻髅黠@。周邊樓盤盤：恒大名都都、華德德力·運(yùn)河城、、金滿·華府、京京河灣、、中央美美地、月月季花園園、學(xué)林林雅苑、、金榜花花園、東東方豪城城。調(diào)研時間間：數(shù)據(jù)采集集時間為為2010年5月17日。備注：本本報告將將著重分分析運(yùn)河河城、恒恒大名都都、京河河灣。運(yùn)河城運(yùn)河福邸金滿華府本案恒大名都京河灣中央美地月季花園學(xué)林雅苑金榜花園東方豪城區(qū)域界定定本項目競競爭樓盤盤主要分分布在清清浦新城城和高教教園區(qū)19板塊房地地產(chǎn)項目目潛在供供應(yīng)量研研究數(shù)據(jù)來源源：淮安安網(wǎng)上樓樓市一、板塊塊概況板塊內(nèi)潛潛在供應(yīng)應(yīng)量較大大，存在在一定的的競爭。。20截止2010年5月上旬，，板塊內(nèi)內(nèi)可以預(yù)預(yù)見的潛潛在供應(yīng)應(yīng)量289.76萬㎡，除除去少量量商業(yè)面面積外，，住宅供供應(yīng)套數(shù)數(shù)預(yù)計在在23000套左右。。基本信息息項目鳥瞰瞰圖項目實景景圖項目地址淮海南路188號開發(fā)商淮安華德力置業(yè)有限公司聯(lián)系電目顧問世聯(lián)地產(chǎn)占地面積29.4萬㎡容積率1.7建筑面積56萬㎡價格小高層：3800元/㎡

，多層：4100元/㎡

物業(yè)管理淮安愛家周邊配套農(nóng)行，江蘇銀行，啟英外校，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，城南幼兒園物管費(fèi)小高層：1.3元/㎡·月多層：0.8元/㎡·月二、競爭爭個案1、華德力力·運(yùn)河城21詳細(xì)信息息市政配套市政公園、公交線路（1、14、17、22、23、83路）項目配套項目自帶商業(yè)、會所。戶型面積69.5㎡一房，82-85㎡兩房，119-129㎡三房。建筑形態(tài)多層花園洋房，退臺花園洋房，疊加別墅，小高層，高層。建筑風(fēng)格新古典建筑主義。園林景觀3300㎡中央萊茵湖，主入口軸線景觀，中心湖景觀，庭院景觀，商業(yè)街景觀。項目推廣利用項目規(guī)模、市政公園、運(yùn)河資源等因素，依靠大牌、報紙、公交車身、短信、DM直郵、房展會等宣傳手段來推廣項目?？萍寂c新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56萬平米異域風(fēng)情城邦。專業(yè)度與口碑在淮安清浦區(qū)比較有影響力和認(rèn)知度?？腿含F(xiàn)狀年齡段：集中在30-50歲之間；客群區(qū)域：以清浦區(qū)為主；客戶職業(yè)：以私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中層管理人員為主；購房總價區(qū)間為30-50萬；以改善性自住為主，部分投資。市場表現(xiàn)一期于2009年11月起至今共推出263套，分兩批推出，截至2010年5月17日已銷售194套，銷售率為73.76%。（以上數(shù)據(jù)來自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競爭爭個案1、華德力力·運(yùn)河城22基本信息息項目實景景圖項目地址柯山路與北京南路交界處開發(fā)商恒大地產(chǎn)聯(lián)系電話-銷售代理易居中國占地面積460畝，30.7萬㎡價格-總建面積92萬㎡項目配套會所、商業(yè)等容積率3.0周邊配套啟英外校，城南小學(xué)，銀行，第二醫(yī)院分院項目示意意圖二、競爭爭個案2、恒大名名都23基本信息息項目鳥瞰瞰圖項目售樓樓處項目地址北京南路，柯山路路口開發(fā)商淮安市豪威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電83825555銷售代理上海泰風(fēng)地產(chǎn)策略占地面積89105㎡容積率1.7總建面積151369㎡價格3500元/㎡（多層）物管費(fèi)0.85元/㎡·月（多層）周邊配套城南幼兒園，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，啟英外校，農(nóng)貿(mào)市場，超市，銀行，醫(yī)院。二、競爭爭個案3、京河灣灣24詳細(xì)信息息市政配套市政公園、醫(yī)院、學(xué)校、公交線路（15、53、88路）項目配套商業(yè)街、會所戶型面積82㎡兩房、112㎡三房。建筑形態(tài)多層、小高層、商業(yè)建筑風(fēng)格北美風(fēng)情現(xiàn)代簡約風(fēng)格園林景觀紅旗渠，柴米河生態(tài)水系，景觀走廊，親水廣場，文化小品。項目推廣利用戶型優(yōu)勢、項目品質(zhì)、自然資源等因素，依靠大牌、車身廣告、報紙、房展會等宣傳手段來推廣。科技與新材料中空玻璃形象定位私家雙重庭院尊享雙公園自然生活專業(yè)度與口碑專業(yè)度一般，在清浦區(qū)本地接受度較高，口碑較好。客群現(xiàn)狀以清浦區(qū)客戶為主，年齡集中在25-45歲之間，多數(shù)為私營業(yè)主、周邊居民和企事業(yè)單位員工，接受總價范圍25-40萬之間，屬于剛性需求。市場表現(xiàn)項目于2010年4月份開盤，首批推出135套房源，已銷售近100套房源，客戶幾乎均為首次置業(yè)，貸款影響不大。（以上數(shù)據(jù)來自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競爭爭個案3、京河灣灣25三、綜合合分析板塊市場場總述1、板塊內(nèi)內(nèi)集中了了近十個個樓盤，，將成為為淮安房房地產(chǎn)熱熱點板塊塊：板塊屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)新興板板塊，隨隨著清浦浦新城建建設(shè)的推推進(jìn)，本本區(qū)域?qū)⒊蔀榛椿窗卜康氐禺a(chǎn)熱點點板塊；；板塊內(nèi)內(nèi)商品房房供應(yīng)主主要從2009年底開始始，且多多個樓盤盤集中面面市，形形成了一一定的板板塊聯(lián)動動；同時時各樓盤盤之間存存在一定定競爭。。2、板塊內(nèi)內(nèi)以剛性性需求為為主，市市場健康康，具備備可持續(xù)續(xù)發(fā)展動動力：板塊內(nèi)的的客戶以以剛性需需求為主主，投資資比例較較小，去去化速度度較快。。3、板塊內(nèi)內(nèi)商品房房定位以以中檔、、低檔為為主，為為本項目目的定位位提供了了參考：：以普通商商品房為為主，定定位為中中低檔為為主；戶戶型設(shè)計計以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型、緊緊湊型為為主，基基本符合合市場的的需求。。26第二部分分項項目定定位及規(guī)規(guī)劃設(shè)想想地塊分析析及運(yùn)營營思路PART128大學(xué)城南擴(kuò)本案項目位于于淮安市市清浦區(qū)區(qū)柯山路路，距離離淮海路路中心商商圈約4公里，距距楚秀園園約2公里，北北依京杭杭大運(yùn)河河，屬于于清浦新新城中央央居住區(qū)區(qū)?；春Ｂ飞躺倘λ煽贑BD缽池山公公園楚秀園實小分校校恒大商業(yè)業(yè)汽車南站站東進(jìn)清浦新城城一、地塊塊分析城市東進(jìn)進(jìn)南擴(kuò)，，項目處處于城市市南擴(kuò)的的主方向向29運(yùn)河城京河灣恒大名都都金滿華府府運(yùn)河福邸邸月季花園園金榜花園園柯山路淮海路路明遠(yuǎn)清浦區(qū)政政府學(xué)林雅苑苑中央美地地南大學(xué)城陽光湖生生態(tài)公園園區(qū)域樓盤盤：1、恒大名名都2、運(yùn)河城城3、京河灣灣4、金滿華華府5、運(yùn)河福福邸6、中央美美地7、月季花花園8、學(xué)林雅雅苑9、金榜花花園10、東方豪豪城東方豪城城本案一、地塊塊分析項目2公里范圍圍內(nèi)分布布有10多個樓盤盤30東：運(yùn)河河城安置置房南：柯山山路、城城南小學(xué)學(xué)西：恒大大名都北：運(yùn)南南路、大大運(yùn)河一、地塊塊分析地塊四至至，四周周為道路路，有利利于規(guī)劃劃31用地面積約305畝建筑面積約60萬㎡容積率≤3.0用地性質(zhì)商住用地，商業(yè)面積不大于10%綠化率≥35%建筑密度≤30%一、地塊塊分析地塊現(xiàn)狀狀，內(nèi)部部為綠地地和廠房房32地塊周邊邊生活配配套尚不不完善；；有6路、13路公交經(jīng)經(jīng)過地塊塊南側(cè)柯柯山路；；周邊有有城南中中心小學(xué)學(xué)、城南南中學(xué)，，教育配配套尚可可；柯山山路設(shè)有有農(nóng)業(yè)銀銀行、江江蘇銀行行網(wǎng)點；；淮海南南路設(shè)有有市第二二醫(yī)院分分院；項項目北側(cè)側(cè)為京杭杭大運(yùn)河河，大運(yùn)運(yùn)河風(fēng)光光帶已有有規(guī)劃。。江蘇銀銀行農(nóng)業(yè)銀銀行啟英外外國語語學(xué)校校本案城南中中心小學(xué)第二人民醫(yī)醫(yī)院一、地地塊分分析周邊配配套，，生活活配套套尚不不完善善33SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak成本優(yōu)勢：土地成本較低景觀優(yōu)勢：地塊北臨大運(yùn)河風(fēng)光帶客戶優(yōu)勢：天士力公司在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源主題優(yōu)勢：天士力為醫(yī)藥企業(yè)，具備打造健康概念的先決品牌條件自然天塹：項目位于大運(yùn)河南岸，淮安市民在心理上認(rèn)可尚需引導(dǎo)配套不足：周邊生活配套尚不完善人氣不旺：目前居住氛圍不足認(rèn)知度低：企業(yè)首次在淮安開發(fā)房地產(chǎn)項目，市民對企業(yè)品牌認(rèn)知度低機(jī)會Opportunity結(jié)合項目條件，打造項目特色，進(jìn)行差異化競爭規(guī)劃契機(jī)：政府推進(jìn)清浦新城建設(shè)，打造城市南部門戶板塊聯(lián)動：柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合，良好的發(fā)展契機(jī)使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn)科技主題：科技、節(jié)能、環(huán)保主題生態(tài)概念：運(yùn)河風(fēng)光、陽光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境健康理念：天士力藥業(yè)品牌效應(yīng)、會所健康生活示范威脅Threaten宏觀調(diào)控：4.17新政在未來一年內(nèi)可能持續(xù)對房地產(chǎn)市場壓制供應(yīng)量大：截至2010年4月，淮安商品房存量房及潛在供應(yīng)量約1500萬㎡。競爭激烈：區(qū)域市場新建項目數(shù)量較多，同質(zhì)化競爭激烈。一、地地塊分分析SWOT分析34（1）速度度與利利潤的的平衡衡，速速度優(yōu)優(yōu)先。。企業(yè)追追求利利潤始始終是是在運(yùn)運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度占占據(jù)重重要的的位置置，但但是從從企業(yè)業(yè)長久久發(fā)展展的角角度來來看，，較快快的資資金回回籠、、較少少的資資金占占有、、穩(wěn)定定的利利潤收收入對對企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展才才是最最重要要的。。一期期84畝地塊塊將以以快速速去化化為目目標(biāo)，，為企企業(yè)的的運(yùn)營營戰(zhàn)略略回籠籠資金金。（2）集團(tuán)團(tuán)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式創(chuàng)建建從集團(tuán)團(tuán)層面面上來來考慮慮，天天士力力在全全國眾眾多城城市有有著廠廠房，，隨著著各個個城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)設(shè)與城城市開開發(fā)的的發(fā)展展進(jìn)程程加快快，各各個廠廠址的的地段段開始始逐步步成熟熟，廠廠址開開始進(jìn)進(jìn)行逐逐步遷遷入新新工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，那那么原原來的的廠址址土地地可以以通過過操作作轉(zhuǎn)為為商品品住宅宅用地地。本本項目目在住住宅方方面的的開發(fā)發(fā)有利利于集集團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)建新新的地地產(chǎn)開開發(fā)模模式，，成為為集團(tuán)團(tuán)新的的利潤潤增長長點。。項目的的戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)是什什么？？二、運(yùn)運(yùn)營思思路戰(zhàn)略目目標(biāo)上上，兼兼顧速速度與與利潤潤35（1）一期期84畝地塊塊與大大二期期地塊塊之間間的關(guān)關(guān)系？？如何何運(yùn)作作？一期84畝地塊塊與大二期期地塊為為一個個項目目的兩兩個組組團(tuán)進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)策策略的的思考考。在項目目開發(fā)發(fā)運(yùn)營營中，，針對對性制制定“以84畝地塊塊打造造項目目品牌牌、樹樹立高高品質(zhì)質(zhì)形象象”的運(yùn)營營策略略，以先期期可以視視84畝地塊塊的成成功運(yùn)運(yùn)作帶帶動后后期地地塊的的面市市。首期的的成功功可以以達(dá)到到二個個戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)：為為天士士力新新廠提提供建建設(shè)資資金；；為本本項目目在二二期上上進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓讓、融融資等等資本本運(yùn)作作提供供品質(zhì)質(zhì)支撐撐。（2）一期期84畝地塊塊的開開發(fā)周周期考慮到到宏觀觀環(huán)境境及項項目的的前期期運(yùn)作作，一一期84畝地塊塊建議議在2011年年初初面市市，規(guī)規(guī)劃建建設(shè)中中適當(dāng)當(dāng)犧牲牲容積積率換換取項項目的的品質(zhì)質(zhì)感，，開發(fā)發(fā)體量量建議議在13萬㎡左左右。。共分3個批次次推出出，力力爭在在15-18個月完完成銷銷售目目標(biāo)。。一期84畝地塊塊與大大二期期地塊塊之間間的關(guān)關(guān)系？？如何何運(yùn)作作？84畝地塊塊的開開發(fā)周周期？？二、運(yùn)運(yùn)營思思路開發(fā)思思路上上，兼兼顧一一期實實際銷銷售與與二期期資本本運(yùn)作作36（1）健康康概念念：天士力力作為為一家家大型型上市市醫(yī)藥藥企業(yè)業(yè)，幫幫助病病人擺擺脫病病痛、、重返返健康康，倡倡導(dǎo)人人們重重視健健康、、和諧諧養(yǎng)生生。以以“追求天天人合一、、提高高生命命質(zhì)量量”為企業(yè)業(yè)信條條，追追求養(yǎng)養(yǎng)生文文化，，打造造健康康生活活。天天士力力堅持持“以人為為本”，將健健康養(yǎng)養(yǎng)生之之道融融入建筑筑，讓讓人們們以更更親近近、更更自然然的方方式保保持健健康。。（2）集團(tuán)團(tuán)資源源：天士力力以雄雄厚的的集團(tuán)團(tuán)資源源作后后盾，，以精精益求求精的的態(tài)度度打造造健康康建筑筑，天天士力力品牌牌為項項目的的品質(zhì)質(zhì)提供供了堅堅實的的保障障。（3）開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗：天士力力在全全國范范圍內(nèi)內(nèi)運(yùn)作作了多多個地地產(chǎn)項項目，，在項項目運(yùn)運(yùn)作中中借鑒鑒健康康概念念融入入經(jīng)驗驗。（4）本地地資源源：天士力力公司司在淮淮安本本土擁擁有相相應(yīng)的的政府府資源源、固固定的的客戶戶資源源，前前者可可以為為項目目的建建設(shè)提提供建建議和和便利利，后后者則則可以成為為支持持項目目的忠忠實客客戶。?！疤焓渴苛Α薄逼放婆颇芙o給我們們帶來來什么么？二、運(yùn)運(yùn)營思思路品牌建建設(shè)上上，將將企業(yè)業(yè)品牌牌與項項目品品牌相相結(jié)合合37（1）一期期建設(shè)設(shè)的物物業(yè)除除應(yīng)售售物業(yè)業(yè)外，，還應(yīng)應(yīng)包含含樣板板展示示區(qū)、、樣板板房、、營銷銷中心心等，，并于于開盤盤前做做好；；目的：：a、減少少期房房在市市場中中的抗抗性，，加快快銷售售速度度。b、展現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)實力力，提提升企企業(yè)市市場認(rèn)認(rèn)知度度及認(rèn)認(rèn)可度度。c、為客客戶展展現(xiàn)未未來生生活場場景，，提升升客戶戶購買買欲望望和信信心。。（2）一期期物業(yè)業(yè)是整整個項項目對對外宣宣傳的的一個個窗口口，是是樹立立項目目形象象、企企業(yè)品品牌的的重要要一步步，為為整個個項目目建建立示示范作作用。。（3）一期期項目目物業(yè)業(yè)的資資金回回籠狀狀況，，對整整個項項目的的成功功起到到至關(guān)關(guān)重要要的作作用，，并為為后期期物業(yè)業(yè)的滾滾動開開發(fā)提提供資資金保保障。。一期開發(fā)什什么物業(yè)類類型？二、運(yùn)營思思路物業(yè)類型上上，以市場場為導(dǎo)向選選擇物業(yè)類類型38項目定位PART239檔次定位排排列本案與周邊邊項目有什什么關(guān)系？？本項目恒大名都（1）本項目與與恒大名都都、運(yùn)河城城緊鄰，因因此競爭最最為直接，，彼此之間間重疊的產(chǎn)產(chǎn)品將面對對同一層次次的客戶群群體，項目目核心競爭爭力的塑造造決定這一一層次的客客戶流向，，因此建議議項目需要要打造2-3個獨有亮點點。（2）本項目與與大學(xué)城周周邊的學(xué)林林雅苑、中中央美地、、月季花園園主要是價價格競爭，，該類項目目依靠低價價銷售策略略攫取了大大量客戶資資源，因此此只有高品品質(zhì)及獨有有的核心競競爭力才能能使項目在在價格競爭爭中脫穎而而出。運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園整體定位目目標(biāo)檔次形象上上，緊隨領(lǐng)領(lǐng)跑者，打打造更高性性價比產(chǎn)品品40人群結(jié)構(gòu)金金字塔周邊項目客客群主體家庭年收入入（元）500002000080000150000較大規(guī)模私私企老板、、政府高級級干部、高高級專業(yè)技技術(shù)人員（（醫(yī)生）小私營業(yè)主主、公務(wù)員員、教師、、企業(yè)中層層管理人員員、企事業(yè)業(yè)員工普通職員、、小私營業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)普通員工工恒大名都運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園金榜花園本案客群主主體從周邊項目目的客群主主體來看，，結(jié)合本案案現(xiàn)有條件件，項目主主要客群將將與恒大名名都、運(yùn)河河城、京河河灣等項目目的客群重重疊并產(chǎn)生生競爭。一、客群定定位目標(biāo)客群挖挖掘41年齡相對集集中在25-45歲之間；是現(xiàn)代社會會中堅力量量，他們代代表著時代代發(fā)展的方方向；職業(yè)生涯處處于上升期期，在事業(yè)業(yè)上處于打打拼期；大都受過良良好的教育育，并且以以知識和智智慧謀生；；是文化資本本的受益者者；已經(jīng)占有了了一定的社社會財富，，并且財富富指數(shù)隨著著工作的拼拼搏呈上升升趨勢；是現(xiàn)代城市市菁英階層層，具有較較高的文化化品位，適應(yīng)了繁華華喧鬧的都都市生活，，希望擁有有一個品味味的生活居居所。一、客群定定位目標(biāo)客群描描述42一、客群定定位目標(biāo)客戶詳詳細(xì)特征描描述43資源研判1、地價較低。2、城南板塊的的迅速崛起起，將拉近近與城區(qū)中中心的心理理距離。3、緊靠大運(yùn)河河，自然景景觀優(yōu)越。4、品牌企業(yè)業(yè)天士力，作為藥業(yè)企企業(yè)有做健康地產(chǎn)概念的優(yōu)勢；作為上市公公司，在當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鼍呔哂幸欢ǖ牡钠放朴绊戫懥?，并掌掌握部分客客戶資源。5、靠近大學(xué)學(xué)城，人文文氛圍較好好。項目定位的的目標(biāo)與任任務(wù)以清浦新城城的建設(shè)為為契機(jī)，打打造具有一一定差異性性的精品住住宅項目及及品牌！本項目的開開發(fā)模式將將以生態(tài)、、科技、健健康為主題題，全面樹樹立產(chǎn)品差差異化！二、形象定定位我們有什么么？44從地緣優(yōu)勢勢出發(fā)——緊臨大運(yùn)河河風(fēng)光帶環(huán)環(huán)境優(yōu)美地塊位于大大運(yùn)河風(fēng)光光帶南側(cè)，，距正在建建設(shè)的陽光光湖僅600米，距淮安安大學(xué)城僅僅1000多米，自然然景觀和人人文資源都都較優(yōu)越。。從區(qū)域規(guī)劃劃——將成為淮安安的CLD（中央生活活區(qū)）項目所在區(qū)區(qū)域作為政政府著力打打造的清浦浦新城區(qū)，，是政府規(guī)規(guī)劃的新的的商住新區(qū)區(qū)，多個大大型樓盤已已經(jīng)開發(fā)建建設(shè)，逐漸漸成為淮安安城市南部部的中央居居住區(qū)。隨隨著生活配配套的日益益完善，房房產(chǎn)項目的的交付使用用，這一區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場價值值將直線升升溫，未來來發(fā)展前景景較好。從營銷學(xué)出出發(fā)——建立核心差差異化優(yōu)勢勢策略區(qū)域內(nèi)未來來大量樓盤盤集中上市市，競爭不不可避免，，本案如能能將“科技健康康住宅”這一定位做做實，明顯顯區(qū)分其他他項目，做做到“唯一性、排排它性”，將會取得得一定的差差異化競爭爭優(yōu)勢。從投入產(chǎn)出出對比三原原則——建立有效附附加值市場可閱讀讀性強(qiáng)，成成本可控，，可直接體體現(xiàn)在售價價上。二、形象定定位定位依據(jù)45綜合地緣優(yōu)優(yōu)勢、區(qū)域域規(guī)劃、營營銷學(xué)的差差異化策略略等方面，，結(jié)合項目目周邊生活活配套相對對欠缺等實實際情況，，項目定位位要有自己己鮮明的特特點，現(xiàn)定定位如下：：第一性科技領(lǐng)先唯一性健康地產(chǎn)以人為本法則新古典主義建筑，高科技健康人居二、形象定定位項目形象46新古典主義建筑高科技健康人居新古典主義義建筑：新古典風(fēng)格格，表現(xiàn)一種典典雅精美、、富有裝飾飾味的建筑筑風(fēng)格在林林林總總的的風(fēng)格流派派中，古典典風(fēng)格在文文化品位、、視覺沖擊擊力和價值值感等方面面均有其自自身獨特的的優(yōu)勢，能能充分滿足足大眾消費(fèi)費(fèi)層的需求求和口味。高科技健康康人居：在低碳概念念風(fēng)靡全球球的時代，，本項目緊緊跟時尚，，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部引入太太陽能熱水水系統(tǒng)、直直飲水系統(tǒng)統(tǒng)、新風(fēng)系系統(tǒng)、智能能化系統(tǒng)等等，樹立項項目科技、、節(jié)能、環(huán)環(huán)保、健康康的居住理理念。二、形象定定位產(chǎn)品概念47硬件支持產(chǎn)品價值區(qū)位價值建筑風(fēng)格主題園林智能化系統(tǒng)統(tǒng)精裝大堂金牌戶型入戶花園/空中庭院定點電梯入入戶人車分流五星級會所所中央居住區(qū)區(qū)清浦新城大運(yùn)河風(fēng)光光帶科技應(yīng)用城南板塊運(yùn)河景觀直飲水系統(tǒng)統(tǒng)太陽能系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)二、形象定定位定位支撐48太陽能光電電一體化熱熱水系統(tǒng)應(yīng)用原理：：采用設(shè)計壁掛式式太陽能，可以垂直直外掛，在在技術(shù)上可以與廠廠家商量是是否可設(shè)置置不外掛。。49參考成本：：50-60元/平方米左右右。咨詢廠家：：山東東力力諾諾瑞瑞特特，，該該廠廠家家在在淮淮安安水水韻韻天天成成安安置置區(qū)區(qū)配配置置1000套該該系系統(tǒng)統(tǒng)（（淮淮安安有有辦辦事事處處））。。二、、形形象象定定位位三大大科科技技應(yīng)應(yīng)用用———太陽陽能能熱熱水水系系統(tǒng)統(tǒng)49應(yīng)用用原原理理：：科技技凈凈化化空空間間，，下下送送上上回回的的送送排排風(fēng)風(fēng)方方式式，，無無噪噪音音、、無無風(fēng)風(fēng)感感的的新新風(fēng)風(fēng)置置換換，，除除塵塵，，冬冬季季加加濕濕，，清清新新、、舒舒適適、、高高品品質(zhì)質(zhì)居居家家生生活活，，可可靠靠、、高高效效、、節(jié)節(jié)能能，，人人性性化化分分戶戶控控制制，，全全方方位位呵呵護(hù)護(hù)健健康康。。參考考成成本本：：20元/平方方米米左左右右。。咨詢詢廠廠家家：：南京京圣圣島島。。該該公公司司服服務(wù)務(wù)的的項項目目有有南南京京銀銀河河灣灣、、瑞瑞陽陽尊尊邸邸、、亞亞東東國國際際、、棲棲園園、、翠翠屏屏國國際際城城，，該該公公司司建建議議廠廠家家要要提提前前介介入入合合作作，，為為設(shè)設(shè)計計院院提提供供設(shè)設(shè)計計方方面面的的要要求求。。50二、、形形象象定定位位三大大科科技技應(yīng)應(yīng)用用———置換換式式新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)50應(yīng)用用原原理理：：對有有效效水水體體進(jìn)進(jìn)行行分分層層次次篩篩分分與與凈凈化化，，讓讓水水質(zhì)質(zhì)達(dá)達(dá)到到直直接接飲飲用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，滿滿足足高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活需需求求。。在在項項目目主主體體完完工工后后，，水水電電安安裝裝前前，，提提前前介介入入管管道道布布置置。。參考成本：15元/平方米左右。。咨詢廠家：廣東立升。該該公司在全國國有20多個分公司，，最近的生產(chǎn)產(chǎn)基地在蘇州州。在淮安有有代理商，配配套過富士康康廚房，實聯(lián)聯(lián)化工等企業(yè)業(yè)，在淮安未未做過商品房房項目。51二、形象定位位三大科技應(yīng)用用——直飲水系統(tǒng)51新古典主義建建筑上海綠城鹽城錢江方舟舟三、產(chǎn)品定位位建筑形態(tài)意象象圖52泛會所景觀節(jié)點示意意組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀三、產(chǎn)品定位位園林景觀形態(tài)態(tài)意象圖53泛會所景觀節(jié)點示意意中心景觀三、產(chǎn)品定位位園林景觀形態(tài)態(tài)意象圖54房型：三房二二廳二衛(wèi)建筑面積：119㎡＋＝＋實際享用空間間約135㎡贈送5+9㎡空中院落贈送2㎡生活陽臺三、產(chǎn)品定位位戶型平面意象象圖55項目的核心競競爭力是什么么？生態(tài)景觀優(yōu)勢勢：大運(yùn)河風(fēng)光帶帶、陽光湖生態(tài)公公園新古典建筑風(fēng)風(fēng)格：凸顯尊貴感、、在淮安受歡迎迎三大科技運(yùn)用用：太陽能熱水系系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、直直飲水系統(tǒng)，，容易展示、、傳播金牌創(chuàng)新戶型型：每戶贈送5-10㎡、受市場歡迎四、項目核心心競爭力56規(guī)劃設(shè)想PART35733層高層18層中高層11層小高層整體規(guī)劃思路路：遵循南低北高高，并且一期期84畝以小高層為為主，大二期期以高層為主主。在項目的的主干道沿線線布置底層商商業(yè)門面，增增加銷售收入入，同時增強(qiáng)強(qiáng)項目的生活活配套。在項目南側(cè)與與西側(cè)設(shè)置人人流車流主入入口，在項目目東側(cè)與東北北側(cè)酌情設(shè)置置車流入口。。在項目內(nèi)部設(shè)設(shè)置會所及幼幼兒園，增加加項目的配套套功能。規(guī)劃布局概念念示意581、商業(yè)建設(shè)的作作用：提供配套服務(wù)務(wù)；提高規(guī)劃容積積率、獲取更高利潤潤。2、商業(yè)體量量多大？20000平方米左右可可滿足本項目目商業(yè)配套需需求。3、商業(yè)布置在什么位位置？為了更好的利利用空間，可可在沿街建筑筑規(guī)劃二層商商業(yè)門面。西西側(cè)道路級別別較高，未來來人流量較大大，且與恒大大商業(yè)相呼應(yīng)應(yīng)，設(shè)置二層層沿街商鋪；；南側(cè)臨柯山山路，同樣設(shè)設(shè)置二層沿街街商鋪。商業(yè)沿南側(cè)、、西側(cè)道路布布局商業(yè)規(guī)劃布局局59物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開間4-4.5m進(jìn)深14m單套96-108㎡面積10000㎡左右物業(yè)一層底商面積2000㎡左右物業(yè)集中商業(yè)（二層）層高定制面積2000-3000㎡業(yè)態(tài)社區(qū)超市物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開間4-4.5m進(jìn)深14m面積96-108㎡面積8000㎡左右商業(yè)規(guī)劃布局局601、會所、幼幼兒園建設(shè)的作用：：提供配套服務(wù)務(wù)，增加項目賣賣點。會所在項目銷銷售期內(nèi)，作作為營銷中心心使用。2、