石曉平土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第章土地制度概論

土地制度概論

石曉平pag.1

主要內(nèi)容制度的概念及對(duì)土地利用的影響土地制度的概念和構(gòu)成我國(guó)土地制度的產(chǎn)生與變遷不同類型國(guó)家的土地制度比較土地制度改革及其理論趨勢(shì)21.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的概念與分類制度（Institution）：中國(guó)古代的理解是以法令為主要表現(xiàn)形式的規(guī)則和現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的理解非常的接近諾斯：制度是一個(gè)社會(huì)里的游戲的規(guī)則，更規(guī)范地說(shuō)，它是決定人們的相互關(guān)系而人為設(shè)定的一些制約。概括而論：制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列的習(xí)慣和規(guī)則。31.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的基本特征制度是人類和自然界以及人類進(jìn)化過(guò)程中的產(chǎn)物。制度分為不同的層次人們的慣例、法律和法規(guī)等制度具有一定的功能制度幫助人們形成一定的預(yù)期制度影響人們的行為制度存在著優(yōu)劣的區(qū)分（合理性）制度依賴于一定的環(huán)境而存在外在的權(quán)威等41.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的分類分為正式的制度和非正式的制度正式的制度（Formalinstitutions）人們有意識(shí)制定的制度，包括政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、法律制度、軍事制度等正式的制度的制度約束是強(qiáng)制性的非正式的制度(Informalinstitutions)非強(qiáng)制性規(guī)則，包括人們的習(xí)慣、習(xí)俗、傳統(tǒng)文化等非強(qiáng)制性規(guī)則有著非常重要的作用鄉(xiāng)規(guī)民約等51.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

正式制度和非正式制度之間的關(guān)系相互依托、相互協(xié)調(diào)舉例：土地征用過(guò)程中對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償鄉(xiāng)規(guī)民約對(duì)村級(jí)林地的保護(hù)、與正式制度的作用61.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的功能與變遷制度的基本功能保障功能作為行為規(guī)則的制度能夠給人類相互關(guān)系帶來(lái)秩序和可預(yù)測(cè)性保障收益的合理的分享激勵(lì)功能激勵(lì)功能和約束功能提供內(nèi)在的激勵(lì)機(jī)制，自我約束的動(dòng)力和自我激勵(lì)的機(jī)制舉例：班級(jí)的制度、經(jīng)費(fèi)的管理制度71.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的經(jīng)濟(jì)功能：降低交易成本（Transactioncosts)交易成本的概念提供服務(wù)的功能（合約等）為合作提供基本的框架減少信息成本和不確定性81.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度的變遷：制度的替代、轉(zhuǎn)換與交易的過(guò)程，一種制度對(duì)另外制度替代的過(guò)程。制度變遷為什么發(fā)生？制度的供給和需求制度需求：為了獲得現(xiàn)有制度下無(wú)法獲得的利益，從而產(chǎn)生對(duì)新制度的要求。安徽小崗村的實(shí)踐（吃飯與生存的問(wèn)題）制度供給：提供新的制度安排。取決于社會(huì)即得利益集團(tuán)的利益較量和對(duì)比。在黨的代表中提供農(nóng)民的比例（按照人口比例產(chǎn)生代表）91.制度的概念及對(duì)土地利用的影響

制度變遷的方式：是指制度創(chuàng)新的主體為實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)所采取的制度變遷的形式、速度、突破口、時(shí)間和路徑的總和。強(qiáng)制性制度變遷（國(guó)家推行的法律等變化）如農(nóng)業(yè)稅減免、耕地占補(bǔ)平衡政策誘致性制度變遷：制度創(chuàng)新主體通過(guò)捕獲制度不均衡的機(jī)會(huì)，所自發(fā)倡導(dǎo)、組織和實(shí)施的制度變遷。安徽小崗村的案例、民間的環(huán)保運(yùn)動(dòng)等101.制度的概念念及對(duì)土地地利用的影影響制度的層次次：文化、習(xí)俗俗、宗教憲法、法律律等政府政策等等社會(huì)合約等等制度層次劃劃分的依據(jù)據(jù)：影響程度基礎(chǔ)性等111.制度的概念念及對(duì)土地地利用的影影響影響土地利利用的制度度因素非常的紛繁繁復(fù)雜包括家庭、、教育、文文化、法律律等因素122.土地制度的的概念與構(gòu)構(gòu)成土地制度的的概念：影影響不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)資源所有有權(quán)和利用用的制度因因素就是土土地制度。。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)關(guān)注與土土地利用、、占用、處處分有關(guān)的的經(jīng)濟(jì)和法法律制度土地制度的的構(gòu)成土地所有權(quán)權(quán)制度土地使用制制度土地國(guó)家管管理制度132.土地制度的的概念與構(gòu)構(gòu)成土地所有權(quán)權(quán)制度：社會(huì)經(jīng)濟(jì)制制度下?lián)碛杏型恋氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)形式，，分為土地地公有制和和私有制。。土地使用權(quán)權(quán)制度：對(duì)土地使用用的程序、、條件和形形式的規(guī)定定。對(duì)使用權(quán)利利、主體等等的規(guī)定土地國(guó)家管管理制度：：指國(guó)家政權(quán)權(quán)以社會(huì)代代表的身份份對(duì)土地在在宏觀上進(jìn)進(jìn)行管理、、監(jiān)督和調(diào)調(diào)控的制度度、機(jī)制和和手段的集集合。143.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生奴隸制社會(huì)會(huì)的產(chǎn)生、、國(guó)家的出出現(xiàn)形成了以貴貴族領(lǐng)主等等級(jí)占有為為基礎(chǔ)的土土地國(guó)有制制宗族土地制制度井田制（納納貢、助耕耕公田）153.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷我國(guó)土地制制度的變遷遷奴隸社會(huì)向向封建社會(huì)會(huì)的轉(zhuǎn)變實(shí)實(shí)現(xiàn)了土地的宗族族國(guó)家土地地所有制想想地主土地地所有制的的轉(zhuǎn)變周朝后諸侯侯國(guó)形成了了土地的私私有制“分成制””地租開始始出現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和買賣163.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷我國(guó)土地制制度的變遷遷封建社會(huì)的的土地制度度秦漢魏晉朝朝時(shí)期的土土地租佃制制廣為流行行土地的兼并并趨勢(shì)比較較明顯國(guó)家土地所所有制趨向向衰落北朝、隋唐唐時(shí)期的土土地制度土地立法實(shí)實(shí)現(xiàn)均田制制173.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷我國(guó)土地制制度的變遷遷封建社會(huì)的的土地制度度宋遼時(shí)期的的土地制度度大致分為三三個(gè)階段墾田法方田法和限限田法清朝出現(xiàn)的的定額地租租的方法183.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷我國(guó)土地制制度的變遷遷太平天國(guó)時(shí)時(shí)期耕者有其田田中華民國(guó)的的土地制度度平均地權(quán)的的思想防止土地的的集中保障佃權(quán)、、減輕稅負(fù)負(fù)等做法193.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷新中國(guó)的土土地制度的的建立國(guó)家土地所所有權(quán)的建建立早期的土地地革命沒(méi)收土地、、土地國(guó)有有（1927年）1950年中國(guó)土地地改革法通過(guò)沒(méi)收、、征用等方方式將土地地收回，并并分給農(nóng)戶戶實(shí)現(xiàn)了耕耕者有其田田的自耕農(nóng)農(nóng)制度農(nóng)村互助組組的出現(xiàn)和和壯大（所所有者不變變）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合合作社（1956年1.2億個(gè)農(nóng)戶，，占整個(gè)農(nóng)農(nóng)戶數(shù)量的的96.3%）自然災(zāi)害的的出現(xiàn)（天天災(zāi)人禍））1961年初《農(nóng)村人們公公社工作條條例》，三級(jí)所有有，隊(duì)為基基礎(chǔ)的集體體土地的所所有制建立立203.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷新中國(guó)的土土地制度的的建立國(guó)家土地所所有權(quán)的建建立早期的土地地革命城市土地的的獲得沒(méi)收、社會(huì)會(huì)主義改造造等保留了部分分的私有土土地到1980年左右才實(shí)實(shí)現(xiàn)全部國(guó)國(guó)有化213.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷改革開放后后的土地制制度農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承承包責(zé)任制制1983年93.4%的農(nóng)戶參加加了包干、、包工交夠國(guó)家的的、留足集集體的，剩剩下就是自自己的隨著時(shí)間和和條件的變變化出現(xiàn)了了多種的變變化兩田制、三三田制、增增人不增地地、減人不不減地等多多樣化的農(nóng)農(nóng)村土地制制度223.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷改革開放后后的土地制制度城市土地有償使使用制度的的建立1982年深圳，對(duì)對(duì)外資和合合資企業(yè)的的土地使用用費(fèi)額的收收取1987年深圳土地地拍賣隨后對(duì)憲法法和相關(guān)條條例的修改改2006年所有的經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用地地進(jìn)入招拍拍掛的渠道道233.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷改革開放后后的土地制制度城市保持土地的的國(guó)有分離土地的的使用權(quán)土地用途管管制制度耕地占用審審批權(quán)上收收、耕地占占補(bǔ)平衡制制度多樣化的土土地處置方方式（抵押押、租賃等等）土地儲(chǔ)備等等制度的推推出243.我國(guó)土地制制度的產(chǎn)生生與變遷改革開放后后的土地制制度目前的土地地制度仍然然在不斷的的演進(jìn)和變變化農(nóng)村土地承承包法2003年物權(quán)法的實(shí)實(shí)施等2007年請(qǐng)參閱相關(guān)關(guān)的文獻(xiàn)和和報(bào)道啟示：發(fā)展中國(guó)家家制度變化化的過(guò)程？？254.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度俄羅斯聯(lián)邦邦美國(guó)法國(guó)日本264.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度俄羅斯聯(lián)邦邦蘇聯(lián)在十月月革命勝利利后就廢除除了土地的的私有制蘇聯(lián)革命前前期為封建建帝制所統(tǒng)統(tǒng)治根據(jù)1917年11月8日的由列寧寧簽署的土土地法令，，蘇聯(lián)的全全部土地屬屬于國(guó)家所所有農(nóng)業(yè)集體化化進(jìn)程（1932年結(jié)束），，集體農(nóng)莊莊數(shù)量超過(guò)過(guò)2萬(wàn)個(gè)，組織織起來(lái)的農(nóng)農(nóng)戶數(shù)占61.5%1953年前后集體體農(nóng)莊改為為國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)，規(guī)模不不斷擴(kuò)大，，生產(chǎn)效率率并不高后來(lái)在1987年左右也在在探索進(jìn)行行全面的改改革，包括括土地制度度的改革，，主要是‘‘還土地給給農(nóng)民’，，生產(chǎn)效率率上升20世紀(jì)初蘇聯(lián)聯(lián)解體，1991年俄羅斯聯(lián)聯(lián)邦成立，，1993年實(shí)行土地地改革，由由原來(lái)的單單一土地國(guó)國(guó)有制想土土地個(gè)體所所有制、地地方土地所所有制和土土地共同所所有制轉(zhuǎn)變變274.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度美國(guó)美國(guó)是現(xiàn)代代資本主義義制度的典典型沒(méi)有經(jīng)歷封封建制度的的過(guò)程通過(guò)奪取殖殖民地獲得得了大量的的土地，成成為‘公有有地’，然然后向移民民地價(jià)拍賣賣，土地私私有化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)但目前美國(guó)國(guó)仍然保留留32%的聯(lián)邦所有有州政府所有有10%私人所有58%農(nóng)業(yè)土地利利用是典型型的大規(guī)模模的農(nóng)場(chǎng)大規(guī)模的農(nóng)農(nóng)場(chǎng)的變遷遷也經(jīng)歷了了從小變大大的過(guò)程284.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度美國(guó)近年來(lái)土地地利用制度度的變化土地利用從從上世紀(jì)70年代起關(guān)心心土地利用用中耕地的的減少、土土地質(zhì)量的的退化、土土地景觀等等問(wèn)題70年代出現(xiàn)耕耕地危機(jī)如何在私有有產(chǎn)權(quán)情況況下關(guān)心環(huán)環(huán)境和生態(tài)態(tài)的問(wèn)題各種規(guī)劃與與區(qū)劃等實(shí)實(shí)施，加強(qiáng)強(qiáng)土地利用用管理，為為了公用事事業(yè)等的發(fā)發(fā)展對(duì)土地地利用與形形式進(jìn)行限限制土地轉(zhuǎn)讓收收益稅等制制度，防止止土地投機(jī)機(jī)294.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度法國(guó)歐洲大陸國(guó)國(guó)家、法國(guó)國(guó)大革命前前教士貴族族等占據(jù)了了大量的土土地法國(guó)大革命命建立了自自耕農(nóng)的土土地制度到上個(gè)世紀(jì)紀(jì)的50年代，開始始推行政策策扶持中等等規(guī)模的農(nóng)農(nóng)場(chǎng)發(fā)展20世紀(jì)50年代通過(guò)法法蘭西銀行行收購(gòu)瀕臨臨于破產(chǎn)的的小農(nóng)場(chǎng)土土地，轉(zhuǎn)賣賣給經(jīng)營(yíng)有有方的大農(nóng)農(nóng)場(chǎng)成立土地整整治和農(nóng)村村建設(shè)公司司，利用國(guó)國(guó)家資金優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買市市場(chǎng)上的土土地，經(jīng)過(guò)過(guò)整治轉(zhuǎn)讓讓給需要土土地的農(nóng)民民，以發(fā)展展中等類型型的家庭農(nóng)農(nóng)場(chǎng)到1987年，已累計(jì)計(jì)收購(gòu)?fù)恋氐?100萬(wàn)公頃，約約占法國(guó)耕耕地的1/3至今法國(guó)仍仍規(guī)定擁有有20-40公頃土地和和兩個(gè)勞動(dòng)動(dòng)力的中等等農(nóng)場(chǎng)，在在土地購(gòu)買買、貸款、、稅收上享享有優(yōu)惠政政策，并有有土地的優(yōu)優(yōu)先的購(gòu)買買權(quán)在這個(gè)過(guò)程程中法國(guó)也也抓住現(xiàn)代代化的進(jìn)程程，將農(nóng)業(yè)業(yè)人口大量量的轉(zhuǎn)移到到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)，促進(jìn)了了農(nóng)業(yè)的突突破性進(jìn)展展304.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度法國(guó)1986年法國(guó)的農(nóng)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力力占全國(guó)總總勞動(dòng)力的的比率由二二戰(zhàn)前的40%左右下降到到10%，農(nóng)場(chǎng)的平平均規(guī)模1949-1986年則由14公頃擴(kuò)大到到28公頃法國(guó)和英國(guó)國(guó)相比英國(guó)是資本本主義歷史史最早的國(guó)國(guó)家，人口口在80年代和法國(guó)國(guó)相當(dāng)，法法國(guó)國(guó)土面面積大于英英國(guó)3000多萬(wàn)公頃但農(nóng)場(chǎng)的平平均規(guī)模英英國(guó)為63公頃，約相相當(dāng)于法國(guó)國(guó)農(nóng)場(chǎng)規(guī)模模的2.3倍英國(guó)多為企企業(yè)化的租租佃制的大大農(nóng)場(chǎng)1986年英國(guó)的農(nóng)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力力為5%左右314.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度日本日本是資本本主義國(guó)家家發(fā)展較晚晚的國(guó)家歷史上直至至幕府德川川時(shí)代，最最有權(quán)勢(shì)的的德川家康康一家10余代占有1/10之一的國(guó)家家土地，其其余為260多個(gè)大小領(lǐng)領(lǐng)主所有，，林地屬于于皇室自1867年明治維新新推翻德川川幕府政權(quán)權(quán)后，工商商業(yè)才漸次次發(fā)展，日日本進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)代化，在在二次世界界大戰(zhàn)前，，勢(shì)力強(qiáng)大大但農(nóng)村依然然人口眾多多、農(nóng)場(chǎng)面面積狹小，，有約半數(shù)數(shù)的土地為為不從事耕耕作的地主主所有，佃佃農(nóng)與半佃佃農(nóng)的農(nóng)戶戶約占70%，農(nóng)戶十分分貧困二戰(zhàn)后，美美軍占領(lǐng)期期間，日本本國(guó)會(huì)于1946年通過(guò)“農(nóng)農(nóng)業(yè)土地調(diào)調(diào)整法”及及“自耕農(nóng)農(nóng)建立法””，實(shí)施了了兩項(xiàng)的主主要的土地地政策轉(zhuǎn)移耕地所所有權(quán)至實(shí)實(shí)際耕作者者改善租佃條條件，由政政府參與土土地轉(zhuǎn)讓，，一方面向向地主購(gòu)買買土地，另另一方面將將土地賣給給農(nóng)民，加加快了耕者者有其田的的改革至1975年自耕農(nóng)的的數(shù)量占全全國(guó)總農(nóng)戶戶的數(shù)量的的84%，加上半自自耕農(nóng)合計(jì)計(jì)在96%以上324.不同類型國(guó)國(guó)家的土地地制度的比比較不同國(guó)家的的土地制度度日本最近的發(fā)展展近30余年，日本本的農(nóng)戶數(shù)數(shù)量下降大大約130萬(wàn)戶，農(nóng)業(yè)業(yè)人口減少少1200萬(wàn)由于人多地地少，農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)模沒(méi)沒(méi)有增加，，而且在50年代實(shí)行了了土地的限限額制度1952年的農(nóng)地法法規(guī)定農(nóng)戶戶的自有耕耕地?cái)?shù)量不不超過(guò)3公頃，北海海道不超過(guò)過(guò)12公頃60年代，開始始修改支持持大農(nóng)戶，，三次開放放土地限量量，但效果果不好，出出現(xiàn)農(nóng)戶大大范圍的兼兼業(yè)化特征征1986年農(nóng)業(yè)勞動(dòng)動(dòng)力占10%，平均農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模1.2公頃33Source:c.f.Tsujii,200734啟示比較不同國(guó)國(guó)家的土地地制度對(duì)我我們的借鑒鑒是什么？？土地所有權(quán)權(quán)制度土地的使用用權(quán)制度土地的使用用效率土地的規(guī)模模經(jīng)營(yíng)？思考的幾個(gè)個(gè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、、生產(chǎn)效率率等社會(huì)目標(biāo)：：平等、社會(huì)會(huì)穩(wěn)定等35土地產(chǎn)權(quán)制制度36土地產(chǎn)權(quán)制制度為什么介紹紹本章？土地歸誰(shuí)所所有決定了了社會(huì)的基基本的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度土地是最重重要的生產(chǎn)產(chǎn)要素土地產(chǎn)權(quán)制制度是決定定土地歸誰(shuí)誰(shuí)所有和使使用的基本本的制度因此土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是是一項(xiàng)非常常重要的和和基本的制制度安排37本章介紹產(chǎn)權(quán)的基本本概念土地產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)權(quán)土地使用權(quán)權(quán)土地抵押權(quán)權(quán)土地發(fā)展權(quán)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)制制度改革的的理論和實(shí)實(shí)踐城市和農(nóng)村村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度改革革的理論與與實(shí)踐38產(chǎn)權(quán)的基本本概念產(chǎn)權(quán)（PropertyRights）：是有關(guān)關(guān)財(cái)產(chǎn)的各各項(xiàng)權(quán)利的的總稱。是指具有物物質(zhì)財(cái)富的的內(nèi)容，直直接和經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益相聯(lián)聯(lián)系的民事事權(quán)利。屬屬于這一類類的權(quán)利有有所有權(quán)、、其他物權(quán)權(quán)、債權(quán)、、繼承權(quán)、、版權(quán)和專專利權(quán)、商商標(biāo)權(quán)。產(chǎn)權(quán)既是權(quán)權(quán)利又是規(guī)規(guī)則。確定人們使使用物品的的規(guī)則。是人們財(cái)產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系的法法律體現(xiàn)。。39產(chǎn)權(quán)的基本本概念德姆塞茨：：產(chǎn)權(quán)是一種種社會(huì)工具具，其重要要性就在于于事實(shí)上它它能幫助一一個(gè)人形成成他與其他他人進(jìn)行交交易時(shí)的合合理預(yù)期。。這些預(yù)期通通過(guò)社會(huì)的的法律、習(xí)習(xí)俗和道德德得到表述述。40產(chǎn)權(quán)的基本本概念產(chǎn)權(quán)包括：：所有權(quán)、、使用權(quán)、、收益權(quán)和和處分權(quán)。?！杜＝蚍纱蟠筠o典》把產(chǎn)權(quán)界定定為：財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指存存在于任何何客體之中中或之上的的完全的權(quán)權(quán)利，包括括占有權(quán)、、使用權(quán)、、出借權(quán)、、轉(zhuǎn)讓權(quán)、、用盡權(quán)、、消費(fèi)權(quán)和和其它與財(cái)財(cái)產(chǎn)有關(guān)的的權(quán)利。不要把財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)視作單單一的權(quán)利利，而應(yīng)該該視作若干干獨(dú)立權(quán)利利的集合體體。其中的一些些或甚至其其中的很多多獨(dú)立的權(quán)權(quán)利可以在在不喪失所所有權(quán)的情情況下予以以讓與。41土地產(chǎn)權(quán)的的概念土地產(chǎn)權(quán)是是土地制度度的一個(gè)核核心問(wèn)題。。土地產(chǎn)權(quán)是是指存在于于土地之中中的排他性性的完全權(quán)權(quán)利。包括括土地土地地所有權(quán)、、使用權(quán)、、土地租賃賃權(quán)、土地地抵押權(quán)、、土地繼承承權(quán)、地役役權(quán)等多項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利。42土地產(chǎn)權(quán)構(gòu)構(gòu)成土地所有權(quán)權(quán)：土地所所有者在法法律規(guī)定的的范圍內(nèi)自自由使用和和處理土地地的權(quán)利。。受國(guó)家法法律的保護(hù)護(hù)。土地所有者者可以自由由使用和處處理其所有有的土地并并有權(quán)獲得得收益。得到法律的的確認(rèn)和保保護(hù)。權(quán)利受到法法律的限制制。43土地所有權(quán)權(quán)土地所有權(quán)權(quán)的基本屬屬性土地所有權(quán)權(quán)的完全性性最充分的一一項(xiàng)權(quán)利土地所有權(quán)權(quán)的排他性性土地所有權(quán)權(quán)的恒久性性不會(huì)輕易滅滅失土地所有權(quán)權(quán)的歸一性性其他權(quán)利都都是在所有有權(quán)基礎(chǔ)上上設(shè)定的土地所有權(quán)權(quán)的社會(huì)性性受到一定社社會(huì)規(guī)范的的約束討論：對(duì)土土地所有權(quán)權(quán)的限制不不斷增加？？44土地使用權(quán)權(quán)土地使用權(quán)權(quán)：是依法法對(duì)一定土土地加以利利用并取得得收益的權(quán)權(quán)利。是土地使用用制的法律律表現(xiàn)形式式。廣義和狹義義土地使用用權(quán)的區(qū)別別：廣義土土地使用權(quán)權(quán)包含了其其他的土地地占有權(quán)、、土地收益益權(quán)和不完完全處分權(quán)權(quán)。狹義僅僅指土地使使用。土地使用權(quán)權(quán)的設(shè)定必必須依法律律而成立。。一般需支支付租金或或者價(jià)格。。中國(guó)實(shí)行的的就是土地地所有權(quán)和和使用權(quán)分分離的有償償使用的制制度。45土地抵押權(quán)權(quán)土地抵押權(quán)權(quán)：是土地地受押人對(duì)對(duì)于土地抵抵押人不移移轉(zhuǎn)占有并并繼續(xù)使用用收益而提提供擔(dān)保的的土地，在在債務(wù)不能能履行時(shí)可可將土地的的拍賣價(jià)款款作為受清清償?shù)膿?dān)保保物權(quán)。土地受押人人稱為土地地抵押權(quán)人人。46土地抵押權(quán)權(quán)土地抵押權(quán)權(quán)的性質(zhì)：：土地抵押權(quán)權(quán)的優(yōu)先清清償性土地抵押權(quán)權(quán)是擔(dān)保物物權(quán)土地抵押權(quán)權(quán)的附屬性性以債權(quán)的存存在為前提提土地抵押權(quán)權(quán)的不可分分性償還部分債債務(wù)不會(huì)改改變抵押權(quán)權(quán)47地役權(quán)地役權(quán)：在在土地所有有權(quán)上設(shè)定定的一種他他項(xiàng)權(quán)利。。土地所有人人為了其毗毗鄰?fù)恋氐牡臋?quán)益，有有義務(wù)容許許他人在其其土地上的的某種行為為。為他人設(shè)置置地役權(quán)的的土地為供供役地，與與供役地毗毗鄰并需在在他人土地地上獲取地地役權(quán)的土土地為需役役地。地役權(quán)包括括：建筑支支持權(quán)、采采光權(quán)、眺眺望權(quán)、取取水權(quán)、道道路通行權(quán)權(quán)等中國(guó)尚未單單獨(dú)設(shè)立地地役權(quán)48土地發(fā)展權(quán)權(quán)土地發(fā)展權(quán)權(quán)是發(fā)展土土地的權(quán)利利，是一種種可與土地地所有權(quán)分分割而單獨(dú)獨(dú)處分的權(quán)權(quán)利。如：農(nóng)地非非農(nóng)使用的的權(quán)利、提提高建筑物物密度的權(quán)權(quán)利當(dāng)今世界各各國(guó)對(duì)農(nóng)地地發(fā)展權(quán)的的認(rèn)識(shí)不一一：美國(guó)、、歐洲處置置不一樣49土地產(chǎn)權(quán)的的作用產(chǎn)權(quán)明晰，，避免不確確定性產(chǎn)權(quán)必須是是排他的或或者是專一一的產(chǎn)權(quán)必須是是安全的產(chǎn)權(quán)必須是是可轉(zhuǎn)讓的的產(chǎn)權(quán)必須是是可執(zhí)行的的產(chǎn)權(quán)行使受受到約束50農(nóng)村集體土土地產(chǎn)權(quán)制制度的歷史史沿革和創(chuàng)創(chuàng)新解放后我國(guó)國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度度的歷史沿沿革土地改革階階段廢除封建的的土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度，實(shí)實(shí)行耕者有有其田現(xiàn)實(shí)反思是是什么？1950年6月28日《中華人民共和和國(guó)土地改革革法》實(shí)行土地的農(nóng)農(nóng)民所有制，，解放生產(chǎn)力力、發(fā)展農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)3億多農(nóng)民得到到了0.47億公頃土地請(qǐng)參閱更多的的歷史文獻(xiàn)了了解在解放區(qū)區(qū)進(jìn)行的土地地改革等活動(dòng)動(dòng)51農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新解放后我國(guó)農(nóng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度的歷史史沿革農(nóng)業(yè)合作化階階段土地改革完成成后，建立農(nóng)農(nóng)村土地的農(nóng)農(nóng)民個(gè)人私有有制但存在農(nóng)民個(gè)個(gè)人分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)存在的困難難，提高農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)加快實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)化的目標(biāo)、、國(guó)家控制主主要的商品糧糧食生產(chǎn)及其其他工業(yè)原料料國(guó)家主張將農(nóng)農(nóng)民組織起來(lái)來(lái)前一階段包括括：農(nóng)業(yè)互助助組和初級(jí)社社階段（土地地所有權(quán)仍歸歸農(nóng)民所有））后一階段包括括：高級(jí)合作作社（土地歸歸集體所有））第三階段包括括：人民公社社階段（一大大二公三拉平平），實(shí)現(xiàn)了了政社合一，，成為農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)和組織的的基本單位1960年前后調(diào)整形形成“三級(jí)所所有、對(duì)為基基礎(chǔ)”的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理體制52農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新解放后我國(guó)農(nóng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度的歷史史沿革“三級(jí)所有，，隊(duì)為基礎(chǔ)””（1962-1978）糾正人民公社社運(yùn)動(dòng)錯(cuò)誤基基礎(chǔ)上進(jìn)行的的土地產(chǎn)權(quán)制制度的調(diào)整：：重點(diǎn)是：土地所有權(quán)歸歸公社、大隊(duì)隊(duì)和生產(chǎn)隊(duì)三三級(jí)所有土地的所有權(quán)權(quán)和使用權(quán)主主要?dú)w生產(chǎn)隊(duì)隊(duì)53農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革對(duì)改革開放之之前的農(nóng)村土土地產(chǎn)權(quán)制度度的簡(jiǎn)單的評(píng)評(píng)價(jià)單個(gè)的集體成成員缺乏勞動(dòng)動(dòng)的積極性、、無(wú)法提供激激勵(lì)消極怠工、破破壞生產(chǎn)工具具等發(fā)生家庭聯(lián)產(chǎn)承包包責(zé)任制階段段由安徽開始、、全國(guó)展開54農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革中國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村村土地使用制制度的特征基本特征：““家庭承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)制”，在在集體土地所所有制下，按按照“人人有有份、戶戶種種田”的原則則承包集體土土地。農(nóng)民取得承包包經(jīng)營(yíng)權(quán)基于于：1）土地的集體體所有制（社社區(qū)成員權(quán)））2）農(nóng)民在取得得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)的同時(shí)，必必須承擔(dān)國(guó)家家的稅收以及及對(duì)集體繳納納租金的義務(wù)務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的的性質(zhì)：1）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬于使用權(quán)權(quán)2）屬于所有權(quán)權(quán)（所有權(quán)、、承包權(quán)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離離）55農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革對(duì)家庭聯(lián)產(chǎn)承承包責(zé)任制的的簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)林毅夫等人：：驗(yàn)證家庭聯(lián)聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任任制對(duì)農(nóng)業(yè)增增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)1979-1984年中國(guó)農(nóng)業(yè)總總產(chǎn)出增長(zhǎng)42.23%，其中45.79%來(lái)源于投入的的增加，制度度變化貢獻(xiàn)了了46.89%，大致相當(dāng)于于收入增加的的總效應(yīng)56農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革對(duì)家庭聯(lián)產(chǎn)承承包責(zé)任制的的簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)對(duì)土地承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定與與交易的績(jī)效效分析（綠肥種植））土地產(chǎn)權(quán)的的穩(wěn)定性和可可交易性對(duì)綠綠肥種植面積積有顯著的影影響57農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用權(quán)的局局限性承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的的內(nèi)涵不明確確、不充分如村集體在早早些時(shí)候?qū)ν镣恋氐碾S意的的調(diào)整（機(jī)動(dòng)動(dòng)田）反租倒包等形形式的流轉(zhuǎn)土地承包期的的不穩(wěn)定“三年一小調(diào)調(diào)、五年一大大調(diào)”相關(guān)的法律在在逐步的完善善農(nóng)村土地承包包法物權(quán)法等相關(guān)的證書發(fā)發(fā)放（承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)證和合合同）58農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性1）“大穩(wěn)定、、小調(diào)整”模模式農(nóng)民希望土地地的小調(diào)整以以適應(yīng)人口和和家庭就業(yè)的的變化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)比較較效益的變化化也非常的重重要是農(nóng)民成員權(quán)權(quán)的要求59農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性2）兩田制的模模式20世紀(jì)山東平度度的兩田制的的模式1995年31.5%的生產(chǎn)隊(duì)實(shí)行行了“兩田制制”耕地分為口糧糧田和責(zé)任田田，口糧田人人均到戶，只只承擔(dān)農(nóng)業(yè)稅稅；責(zé)任田實(shí)實(shí)行招租的形形式承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)，不僅承擔(dān)擔(dān)農(nóng)業(yè)稅，而而且承擔(dān)糧食食定購(gòu)任務(wù)和和繳納土地承承包費(fèi)簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)：兼兼顧公平和效效率，但實(shí)施施需具備一定定的基礎(chǔ)條件件（外出人員員較多等），，后來(lái)在一些些地方的推廣廣有變異的情情況60農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性3）蘇南模式土地的規(guī)模經(jīng)經(jīng)營(yíng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)的大發(fā)展展，在社區(qū)成成員同意的背背景下，實(shí)行行以規(guī)模經(jīng)營(yíng)營(yíng)為特征的土土地使用制度度改革基本做法：農(nóng)農(nóng)戶間的轉(zhuǎn)讓讓形成“種糧糧大戶”，采采取“反承包包”、“倒租租賃”、“異異地承包”等等形成規(guī)模經(jīng)經(jīng)營(yíng)，或通過(guò)過(guò)“土地使用用權(quán)入股“等等形式，集中中土地招租基本評(píng)價(jià)：土土地有效集中中在種田大戶戶的手中，可可能集中化的的機(jī)械操作不不是很符合中中國(guó)的特色61農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性4）溫州模式私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大大發(fā)展、土地地流轉(zhuǎn)大多通通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行行基本做法：溫溫州土地租賃賃市場(chǎng)異常的的活躍基本評(píng)價(jià)：當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展是促進(jìn)土土地流轉(zhuǎn)主要要的因素，農(nóng)農(nóng)民對(duì)土地使使用權(quán)較少的的關(guān)注62農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性5）”生不增地地、死不減地地“的模式貴州湄潭，1984年調(diào)整外，15年土地沒(méi)有調(diào)調(diào)整過(guò)，在貴貴州省推廣，，以地方法規(guī)規(guī)的形式規(guī)定定耕地承包期期50年，非耕地承承包期60年基本做法：延延長(zhǎng)土地承包包期、明確農(nóng)農(nóng)村集體土地地所有權(quán)代表表、繼續(xù)實(shí)行行生不增地、、死不減地政政策等基本評(píng)價(jià)：有有效保障土地地使用權(quán)的穩(wěn)穩(wěn)定，以便給給農(nóng)戶一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)定的預(yù)期，，增強(qiáng)農(nóng)戶對(duì)對(duì)土地進(jìn)行投投資的信心63農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性6）”土地股份份合作制“的的模式廣東南海地處處珠江三角洲洲，人多地少少，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，土地地?zé)o人耕種，，但又不愿意意放棄承包權(quán)權(quán)基本做法：不不同地區(qū)采取取折價(jià)的方法法，把土地和和固定資產(chǎn)折折股量化后給給農(nóng)民，農(nóng)民民獲得承包權(quán)權(quán)后，再把土土地的使用權(quán)權(quán)交給集體，，納入股份合合作組織統(tǒng)一一使用，實(shí)行行農(nóng)民股權(quán)””生不增死不不減制度“，，對(duì)新增人口口實(shí)行配售股股基本評(píng)價(jià)：擁?yè)碛泄煞荩粚?duì)應(yīng)地塊塊，這種股份份化的程度更更加的徹底，，但改革不完完善，股份仍仍然存在無(wú)法法繼承、買賣賣、轉(zhuǎn)讓等限限制。對(duì)是否否設(shè)集體股也也存在爭(zhēng)議，，涉及農(nóng)民利利益和集體利利益如何合理理劃分的問(wèn)題題。64農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的多樣性總體評(píng)價(jià)：必必須適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氐沫h(huán)境、因因地制宜外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)環(huán)境非常的的主要65農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新改革開放后我我國(guó)農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革現(xiàn)行農(nóng)村土地地使用制度的的進(jìn)一步的完完善明確承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)完善承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能結(jié)結(jié)構(gòu)土地承包期的的長(zhǎng)期化承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的的物權(quán)化農(nóng)村社會(huì)保障障制度建設(shè)66農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新征地制度改革革與農(nóng)村集體體建設(shè)用地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革革征地制度改革革農(nóng)地非農(nóng)化的的過(guò)程包括一部分集集體建設(shè)用地地農(nóng)村集體建設(shè)設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制制度改革鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地地農(nóng)村居民點(diǎn)用用地67農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新征地制度改革革與農(nóng)村集體體土地產(chǎn)權(quán)制制度改革漸進(jìn)改革核心辦法是提提高征地補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)，拓寬寬被征地農(nóng)民民的安置途徑徑，建立征地地仲裁制度，，以保證征地地工作的公平平、公正、公公開和高效。。68農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新激進(jìn)改革征地制度改革革的關(guān)鍵問(wèn)題題是如何保護(hù)護(hù)農(nóng)民集體土土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)。區(qū)分農(nóng)民民集體土地所所有權(quán)與國(guó)有有土地所有權(quán)權(quán)，無(wú)法保障障對(duì)農(nóng)民權(quán)利利的保護(hù)。讓兩種產(chǎn)權(quán)處處于平等的地地位農(nóng)地直接入市市或者是提高補(bǔ)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)69農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新兩個(gè)大的方面面第一：提高農(nóng)農(nóng)民的組織化化的程度(漸進(jìn)改革)實(shí)現(xiàn)土地征用用中農(nóng)民與政政府的直接對(duì)對(duì)話被征地農(nóng)民將將增強(qiáng)組織能能力現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)村精精英并不是農(nóng)農(nóng)民利益的真真實(shí)地代表加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)區(qū)性合作經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織、專業(yè)業(yè)合作性合作作經(jīng)濟(jì)組織、、股份合作制制家具組織等等合作組織的的建設(shè)70農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新第二個(gè)方面打破政府土地地征用壟斷堅(jiān)堅(jiān)冰，容許集集體非農(nóng)建設(shè)設(shè)用地入市（（激進(jìn)改革））江蘇蘇州（最最早）浙江湖州、河河南安陽(yáng)等安徽蕪湖的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)廣東南海的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)廣東順德等的的經(jīng)驗(yàn)71農(nóng)村集體土地地產(chǎn)權(quán)制度的的歷史沿革和和創(chuàng)新農(nóng)民集體所有有建設(shè)用地使使用權(quán)流轉(zhuǎn)在在90年代中期就開開始了1995年江蘇省蘇州州市開始試點(diǎn)點(diǎn)陸續(xù)有浙江湖湖州、河南安安陽(yáng)、福建古古田開始試點(diǎn)點(diǎn)國(guó)土資源部2000年2月28日批準(zhǔn)蕪湖市市“農(nóng)民集體體所有建設(shè)用用地使用權(quán)流流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案案”72案例蕪湖蕪湖試點(diǎn)主要要涉及集體建建設(shè)用地所謂“農(nóng)民集集體所有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)”指鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用用總體規(guī)劃確確定的集鎮(zhèn)建建設(shè)用地范圍圍內(nèi)的農(nóng)民集集體所有建設(shè)設(shè)用地，所有有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移移，包括進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓、租賃賃、作價(jià)出資資（入股）、、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、、抵押等。73案例蕪湖蕪湖試點(diǎn)的主主要內(nèi)容74案例蕪湖75案例蕪湖政府承包者或原土土地使用者新的土地使用用者直接洽談交易易向上級(jí)政府繳繳納一定的流流轉(zhuǎn)收益2002年蕪湖確定的的縣（區(qū)）、、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、、集體經(jīng)濟(jì)組組織三級(jí)隊(duì)土土地流轉(zhuǎn)收益益和土地增值值收益的分成成比例：1：4：576案例蕪湖集中在集體建建設(shè)用地（沒(méi)沒(méi)有突破農(nóng)地地轉(zhuǎn)用的界限限）實(shí)現(xiàn)了“工業(yè)業(yè)向園區(qū)集中中、土地向規(guī)規(guī)模經(jīng)營(yíng)者集集中、居民向向小城鎮(zhèn)集中中”提出了對(duì)失地地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償和生活保保障的多種途途徑77案例南海以土地為中心心的農(nóng)村股份份合作制（土土地股份合作作制）案例南海介紹紹：位于廣州州佛山之間是是珠三角最早早開發(fā)的地區(qū)區(qū)之一，具有有得天獨(dú)厚的的地緣優(yōu)勢(shì)1990年隨著工業(yè)化化的推進(jìn)，，農(nóng)民開始租租用村邊地、、宅基地辦廠廠設(shè)鋪外地企業(yè)租用用土地或租用用土地上蓋好好的廠房和商商鋪78案例南海案例介紹：當(dāng)時(shí)征地已經(jīng)經(jīng)非常的困難難（補(bǔ)償太低低）1992年開始土地股股份合作制的的試點(diǎn)：確保農(nóng)地的集集體土地所有有權(quán)不變，把把農(nóng)民的集體體土地承包權(quán)權(quán)量化為股權(quán)權(quán)，由集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)營(yíng)，并保證在在土地進(jìn)行非非農(nóng)用途時(shí)農(nóng)農(nóng)民獲得相應(yīng)應(yīng)的收益79案例南海案例介紹：制度上保障了了土地非農(nóng)化化收益，集體體組織成員對(duì)對(duì)土地增值收收益的分紅權(quán)權(quán)1993年全面推廣2003年全市建立農(nóng)農(nóng)村股份合作作社1870個(gè)，其中以村村委會(huì)為單位位組建集團(tuán)公公司191個(gè)，占村委會(huì)會(huì)總數(shù)80%以上，以村民民小組為單位位組建的股份份合作社1678個(gè)，占村民小小組數(shù)的99.8%80案例南海收效明顯1994-2000年農(nóng)民的人人均股分紅從從1016元增加到1951元多數(shù)地區(qū)的入入股分紅占到到農(nóng)民收益的的1/4到1/3，有的1/2加速了工業(yè)化化的速度，保保證了集體和和農(nóng)戶在土地地級(jí)差收益的的上升中增加加的收益81案例南海案例的特殊性性地處珠江三角角洲土地增值潛力力大土地股份合作作制后的集中中土地收益高高于分戶的土土地增值收益益82案例南海問(wèn)題股份制章程中中所做出的：：不得轉(zhuǎn)讓、、抵押、籌資資等規(guī)定，使使股份的分配配具有極強(qiáng)的的福利和再分分配的性質(zhì)，，而相對(duì)較弱弱的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的功能。83案例順德84案例順德85案例廣州86集體建設(shè)用地地入市流轉(zhuǎn)的的討論意義加速集體土地地流轉(zhuǎn)制度的的改革土地征用制度度的改革加速農(nóng)民的非非農(nóng)化的過(guò)程程加速小城鎮(zhèn)的的建設(shè)和發(fā)展展討論：存在的問(wèn)題87城市市土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的城城市市土土地地使使用用制制度度主要要特特征征行政政劃劃撥撥：：土土地地由由國(guó)國(guó)家家行行政政機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)調(diào)調(diào)撥撥分分配配使使用用具體體包包括括：：國(guó)國(guó)家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、部部隊(duì)隊(duì)、、學(xué)學(xué)校校、、國(guó)國(guó)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)等等如如果果需需要要使使用用土土地地，，不不是是通通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買買或或租租賃賃所所得得，，而是是按按照照按按照照一一定定的的建建設(shè)設(shè)用用地地程程序序，，首首先先申申請(qǐng)請(qǐng)建建設(shè)設(shè)用用地地項(xiàng)項(xiàng)目目，，待待項(xiàng)項(xiàng)目目批批準(zhǔn)準(zhǔn)后后，，再再持持批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件向向縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門申申請(qǐng)請(qǐng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)后后無(wú)無(wú)償償劃劃撥撥使使用用國(guó)家家如如因因社社會(huì)會(huì)公公益益事事業(yè)業(yè)的的需需要要，，需需要要使使用用國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)、、事事業(yè)業(yè)單單位位的的土土地地，，不不需需通通過(guò)過(guò)購(gòu)購(gòu)買買、、租租賃賃，，通通過(guò)過(guò)行行政政手手段段取取得得。。88城市市土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的城城市市土土地地使使用用制制度度主要要特特征征無(wú)償償無(wú)無(wú)限限期期使使用用國(guó)家家機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)、、部部隊(duì)隊(duì)、、學(xué)學(xué)校校、、國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)等等使使用用國(guó)國(guó)有有土土地地的的過(guò)過(guò)程程中中不不需需要要支支付付地地價(jià)價(jià)沒(méi)有有明明確確的的使使用用年年限限（（除除非非國(guó)國(guó)家家占占用用））禁止止土土地地使使用用者者之之間間的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓禁止止土土地地使使用用者者以以買買賣賣、、出出租租、、贈(zèng)贈(zèng)與與、、交交換換等等方方式式將將土土地地直直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給給其其他他單單位位或或個(gè)個(gè)人人使使用用89城市市土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市土土地地國(guó)國(guó)有有制制的的形形成成自全全國(guó)國(guó)解解放放到到1956年，，私私有有土土地地是是可可以以買買賣賣、、出出租租、、入入股股、、典典當(dāng)當(dāng)、、贈(zèng)贈(zèng)與與、、交交換換的的在1950年的的政政務(wù)務(wù)院院的的《契稅稅暫暫行行條條例例》中可可以以得得到到說(shuō)說(shuō)明明自1956年開開始始城城市市私私有有房房產(chǎn)產(chǎn)的的社社會(huì)會(huì)主主義義改改造造之之時(shí)時(shí)起起，，一一些些私私有有土土地地開開始始被被收收歸歸國(guó)國(guó)有有，，同同時(shí)時(shí)禁禁止止買買賣賣到改改革革開開放放之之前前基基本本形形成成了了城城市市土土地地的的國(guó)國(guó)有有制制90城市市土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市土土地地國(guó)國(guó)有有制制的的形形成成主要要的的弊弊端端：：不利利于于土土地地的的集集約約利利用用和和合合理理的的配配置置土地地?zé)o無(wú)法法向向使使用用效效率率高高的的用用戶戶手手中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移不利利于于企企業(yè)業(yè)的的改改制制企業(yè)業(yè)之之間間的的合合理理公公平平的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境難難以以形形成成不利利于于企企業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)效效的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)不利利于于城城市市的的發(fā)發(fā)展展（（城城市市用用地地結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不合合理理、、建建設(shè)設(shè)資資金金不不足足））尋租租行行為為盛盛行行不利利于于改改革革的的進(jìn)進(jìn)行行913.我國(guó)國(guó)土土地地制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷改革革開開放放后后的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市征收收土土地地的的使使用用費(fèi)費(fèi)（（稅稅））針對(duì)對(duì)中中外外合合營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)提提出出的的1982年深深圳圳特特區(qū)區(qū)開開始始推推行行隨后后在在撫撫順順、、廣廣州州等等城城市市推推行行開展展土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有償償出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的試試點(diǎn)點(diǎn)1987年下下半半年年，，深深圳圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特區(qū)區(qū)率率先先進(jìn)進(jìn)行行土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的有有償償出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的試試點(diǎn)點(diǎn)一次次性性收收取取土土地地的的出出讓讓金金，，同同時(shí)時(shí)容容許許土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)抵抵押押和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓923.我國(guó)國(guó)土土地地制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷改革革開開放放后后的的城城市市土土地地使使用用制制度度的的形形成成城市市制定定地地方方性性土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有償償出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的法法規(guī)規(guī)修改改《憲法法》和《土地地管管理理法法》1988年修修改改《憲法法》、《土地地管管理理法法》制定定全全國(guó)國(guó)性性的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的法法規(guī)規(guī)，，全全面面開開放放土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》、《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》等一一批批法法律律法法規(guī)規(guī)933.我國(guó)國(guó)土土地地制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷現(xiàn)行行城城市市土土地地使使用用制制度度的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓指國(guó)國(guó)家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)讓讓與與土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向國(guó)國(guó)家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的地地塊塊、、用用途途、、年年限限和和其其它它條條件件，，由由市市縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門會(huì)會(huì)同同城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和建建設(shè)設(shè)管管理理部部門門、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門共共同同擬擬定定方方案案。。地下下的的資資源源、、埋埋藏藏物物等等不不在在有有償償出出讓讓之之列列。。面向向所所有有合合法法主主體體。。943.我國(guó)國(guó)土土地地制制度度的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與變變遷遷現(xiàn)行行城城市市土土地地使使用用制制度度的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容土