PM集團房地產(chǎn)銷售管理辦法

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為確保公司投入的資金能夠盡快回收以及實現(xiàn)預(yù)計的利潤，圓滿完成銷售工作，特制定本手段。

房地產(chǎn)銷售一般分為銷售打定階段和銷售實施階段。

銷售打定階段

一、工程合法的審批資料打定

1、未竣工房地產(chǎn)工程銷售

未竣工房地產(chǎn)工程進入市場銷售需要符合預(yù)售條件。商品房預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理手段》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般需要打定以下資料：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件。

(3)創(chuàng)辦用地規(guī)劃許可證。

(4)持有創(chuàng)辦工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

(5)屬于房屋開發(fā)工程的，已投入資金占工程總投資達成25%的證明。

2、竣工房地產(chǎn)工程銷售

辦理竣工房地產(chǎn)工程銷售許可證需要打定以下資料：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件。

(3)持有創(chuàng)辦工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

(4)已通過竣工驗收。

(5)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套根基設(shè)施具備交付使用條件，其他配套根基設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期。

(6)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

二、選擇房地產(chǎn)銷售形式

1、自行銷售。公司對工程自行銷售一般包括：

(1)確定銷售人員數(shù)量：首先根據(jù)工程銷售量、銷售目標、廣告投放等因素抉擇人數(shù)，然后根據(jù)銷售動態(tài)處境舉行動態(tài)調(diào)整。

(2)確定銷售人員素質(zhì)：雇用銷售人員要求具有：

①良好的個人形象。

②根本的專業(yè)素質(zhì)和溝通才能。

③確定培訓內(nèi)容。

④確定培訓方式。

2、囑托銷售代理。房地產(chǎn)銷售代理公司務(wù)必具有承受該業(yè)務(wù)的合法資格，并與公司簽署正式囑托銷售合同。

(1)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

①有良好的職業(yè)道德：對外代表公司利益，保守公司機要。

②代理公司可投入市場營銷工作的資源。包括人員、閱歷、銷售網(wǎng)絡(luò)。

③代理公司過往業(yè)績。主要看其代理其他工程的告成率和每一個工程的平均銷售周期。

(2)簽定銷售代理合同：

①寫明代理權(quán)的時間：由公司確定工程銷售周期，銷售代理應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成銷售。

②代理保證金：代理公司在采納銷售囑托時應(yīng)交納預(yù)計代理費5%的保證金，假設(shè)在銷售過程中發(fā)生有損公司利益的處境，或沒有按照公司籌劃完成銷售任務(wù)，那么拘押保證金。

③代理費比例。根據(jù)不同銷售任務(wù)、囑托內(nèi)容按照總收入的1%2%支付。

④代理費支付。銷售任務(wù)達成30%時，按照回款數(shù)支付代理費的50%;銷售任務(wù)完成50%時，按照回款數(shù)支付代理費的70%;銷售任務(wù)達成80%時，按照回款數(shù)支付代理費的85%;余款銷售任務(wù)完成是一次付清。

三、銷售現(xiàn)場打定

1、售樓處。

2、看樓通道。

3、樣板房。

4、施工環(huán)境。

5、模型。

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