物業(yè)管理概述課件

第一章物業(yè)管理概述第一章物業(yè)管理概述學習要點：物業(yè)的內涵、特征物業(yè)管理的內涵、特征、目的、原則物業(yè)管理體制比較學習要點：第一節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)1含義物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其配套設施、設備和場地。第一節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)2內涵各類房屋是指住宅小區(qū)空合商住樓、別墅、高檔的寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、飯店、工業(yè)廠房、倉庫等。配套設施設備是指房屋內外各類設備、公共市政設施。場地是指和房區(qū)相鄰的庭院好地、道路等。2內涵3形式物業(yè)可小可大，一個單元住宅就是物業(yè)，一座大廈也可以作為一個物業(yè)，同一建筑物還可控權屬的不同分割為若干物業(yè)。既可以是一個建筑群，也可以是一個單體建筑。第一章物業(yè)管理概述課件4類型物業(yè)根據使用功能基本上可以分四類。（1）住宅型物業(yè)從實踐上看，住宅房地產可以分為三類：第一類，住宅本身不是商品，而僅僅是一種福利設施。這類住宅由政府投資興建，這類住宅是靠國家大量財政補貼而維持的。目前，主要以廉租房形式存在。4類型第二類，住宅屬于一種準商品。這類住宅的買賣、租賃，國家通過一定的財政補貼以實行各種優(yōu)惠政策，這類住宅的租金與價格已同建筑的成本、利潤掛鉤，并受房地產市場供求的一定影響，目前，主要表現為所有者擁有部分產權。第三類，住宅本身是一種商品。這部分物業(yè)與其他商品一樣，其價格、租金，以及供求完全由市場決定。隨著我國住房貨幣化政策的實施，目前我國的住宅上演變?yōu)榈谌N類型。第二類，住宅屬于一種準商品。這類住宅的買賣、租賃，國家通過一（2）商業(yè)型物業(yè)商業(yè)型物業(yè)是房地產市場中主要的商品，它包括店鋪、購物中心、商業(yè)大廈、寫字樓、賓館、酒吧、餐廳、各種文化娛樂設施以及修服務業(yè)用建筑等。（2）商業(yè)型物業(yè)商業(yè)型物業(yè)具有以下特征：①商業(yè)型物業(yè)由于裝修等原因，地上建筑價值占整個商業(yè)型物業(yè)價值的較大比重；②由于商業(yè)型物業(yè)單位面積盈利率高，因而商業(yè)型物業(yè)單位面積的售價和租金也相對比較高；③商業(yè)型物業(yè)對周圍環(huán)境的反應特別敏感，在城市中的位置往往成為決定商業(yè)型物業(yè)價值的關鍵因素。④商業(yè)型物業(yè)具有較強的適應性。商業(yè)型物業(yè)具有以下特征：（3）工業(yè)型物業(yè)工業(yè)型物業(yè)包括工廠、倉庫、成品和材料堆放場地、碼頭等。工業(yè)用房地產是工業(yè)生產的重要生產資料，工業(yè)型物業(yè)有以下特點：①工業(yè)型物業(yè)總建筑成本相對比較低；②工業(yè)型物業(yè)在結構設計方面技術性要求很高，因而一般適應性比較差。③工業(yè)型物業(yè)對周圍環(huán)境也有一定要求，主要是交通運輸便利，有較大的發(fā)展空間。（3）工業(yè)型物業(yè)二、物業(yè)的性質1物業(yè)的物理性質物業(yè)的物理性質是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質。它是物業(yè)社會屬性的物質內容和物質基礎。物業(yè)的自然屬性主要表現為：（1）物業(yè)的二元性。

（2）物業(yè)的有限性。二、物業(yè)的性質（3）物業(yè)的差異性和多樣性。（4）物業(yè)的不可移動性。（5）物業(yè)的長期性。（6）物業(yè)的配套性。（3）物業(yè)的差異性和多樣性。2物業(yè)的經濟性質物業(yè)的社會屬性是指與所有權和商品經濟相聯(lián)系的性質。物業(yè)的經濟性質主要有：（1）物業(yè)的權屬性物業(yè)的權屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權屬關系。這種權用關系使物業(yè)的所有者、經營者和使用者各方的經濟利益在物業(yè)的開發(fā)、建設、經營、管理與使用過程中都會受到法律的保護。2物業(yè)的經濟性質

（2）物業(yè)的商品性。物業(yè)的商品目性主要體現在以下幾個方面：首先。物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動而得以實現的。其次，物業(yè)的開發(fā)、建設、經營管理活動都是商品經濟活動，必須遵從價值規(guī)律來運行。再次，物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的也充斥著商品的行為。（2）物業(yè)的商品性。（3）物業(yè)的效用性。物業(yè)的效用性指物業(yè)對人類社會的使用價值即人們因占有使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。（4）物業(yè)的保值、增值性。（3）物業(yè)的效用性。三、物業(yè)管理1含義物業(yè)管理是指由專業(yè)化的機構受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經營方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

三、物業(yè)管理2內涵（1）實施物業(yè)管理，必須是具有法人資格的、并經政府有關部門注冊認可的專業(yè)化的管理組織。（2）物業(yè)管理是一種經營型的管理方式。（3）物業(yè)管理所提供的勞務和服務能起到完善物業(yè)的使用效能，并使物業(yè)具有保值、增值的目的。

2內涵（4）物業(yè)管理是綜合性的管理。（5）就法律同性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的管理，通過一定的勇契約，規(guī)定相關各方的權利和義務。（4）物業(yè)管理是綜合性的管理。3物業(yè)管理的目的（1）實現物業(yè)的保值、增值。（2）為業(yè)主提供舒適的環(huán)境。（3）樹立物業(yè)管理公司的品牌。3物業(yè)管理的目的4物業(yè)管理的性質（1）物業(yè)管理是為物業(yè)所有人和使用人提供高標準、高質量的服務，因而是一種服務性行業(yè)，它屬于第三產業(yè)。（2）物業(yè)管理的業(yè)務活動是提供服務，它寓管理、經營于服務之中。（3）物業(yè)管理是集管理、經營、服務于一體并寓管理、經營于回務之中的第三產業(yè)。4物業(yè)管理的性質5物業(yè)管理的特點（1）社會化

（2）專業(yè)化（3）企業(yè)化（4）經營型5物業(yè)管理的特點6物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的區(qū)別（1）管理體制不同傳統(tǒng)的房地產管理是計劃經濟管理模式下的行政性的管理，是由政府、企事業(yè)單位的房管部門采用行政手段進行福利型的封閉式管理。物業(yè)管理是市場經濟管理模式下的經營性的管理，它所提供的是有償服務是用經濟手段進行的社會化管理。

6物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的區(qū)別（2）管理內容不同傳統(tǒng)的房地產管理以單一的“收租養(yǎng)房為主要內容，房管部門主要承擔房屋及設備的維修養(yǎng)護，管理內容單一。而物業(yè)管理則是對房屋及其附屬的設備設施、清潔、綠化．治安、車輛、消防實行全方位、多功能、綜合性經營管理與服務，內容十分廣泛。（2）管理內容不同（3）管理機制不同傳統(tǒng)的房地產管理是房管部門代表國家采用行政方式管理房產。物業(yè)管理則是產權人和使用人通過市場來選聘物業(yè)管理公司。（3）管理機制不同（4）管理手段不同傳統(tǒng)的房地產管理是用行政命令的手段來進行管理。物業(yè)管理則是運用法律的和經濟的手段來進行管理。（5）所管房屋的產權結構不同傳統(tǒng)的房地產管理，其房屋產權都是國家或集體所有的，即公有產權，其產權關系比較單一，使用人僅僅是承租者而不是產權人。（4）管理手段不同第二節(jié)物業(yè)管理的類型、作用一、物業(yè)管理的類型我國物業(yè)管理按照受托業(yè)務劃分，可以分為：

1委托服務型物業(yè)管理這種模式有非常明顯的優(yōu)點（1）管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務對象是業(yè)主（使用人）辦事熱情、認真。

第二節(jié)物業(yè)管理的類型、作用一、物業(yè)管理的類型（2）物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發(fā)展”的方式進行。（3）這種按照現代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機制靈活，能運用市場經濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制。（4）為業(yè)主（使用人）服務的思想牢固，服務質量高。（2）物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負

2由房地產管理部門轉制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式。

3房地產開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式2由房地產管理部門轉制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理二、物業(yè)管理的原則

1產權、經營權分離原則

2業(yè)主至上原則3統(tǒng)一管理原則

4專業(yè)高效原則

二、物業(yè)管理的原則5權責分明原則

6經濟合理原則

7公平競爭原則

8依法行事原則

5權責分明原則三、物業(yè)管理的作用

1能創(chuàng)造優(yōu)美、安全贗適、和諧的環(huán)境。

2方便居民的生活。

3能延長物業(yè)壽命，使物業(yè)保值、增值。

4樹立物業(yè)管理公司品牌。

5物業(yè)管理能克服重建輕管的思想

6實行物業(yè)管理有利于吸引外資，促進對外開放三、物業(yè)管理的作用第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點1從思想觀念來看良好的物件管理已經成為影響樓盤銷售的重要因素。在沿海大中城市物業(yè)管理已經具備了較好的生存和發(fā)展基礎。第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點2從管理模式來看與市場經濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理模式將在一個時期內并存。2從管理模式來看3從管理的形式和標準來看現階段的物業(yè)管理呈現出多樣性，與城市發(fā)展和人們的生活、工作要求相適應。3從管理的形式和標準來看4從管理和服務的水平來看現階段中國大陸物業(yè)管理仍處于起步階段，發(fā)展不平衡。整體來說，物業(yè)管理公司的專業(yè)水準尚需強化。4從管理和服務的水平來看5從法制化管理的角度來看物業(yè)管理的法律規(guī)范尚未形成完整、系統(tǒng)的體系有些規(guī)范性文件存在著不協(xié)調甚至矛盾。難于操作等缺點。

5從法制化管理的角度來看6從行業(yè)特征來看物業(yè)管理市場已初步形成，物業(yè)管理正在成為一個新興的行業(yè)，一方面給找們帶來了先進的管理經驗和技術，另一方面則給剛剛起步的我國物業(yè)管理業(yè)帶來巨大的生存壓力。6從行業(yè)特征來看二、我國物業(yè)管理發(fā)展預測1實行法制化、規(guī)范化管理在市場經濟條件下，任何企業(yè)的發(fā)展都必須以社會環(huán)境的發(fā)展為條件。市場經濟實際上是法制經濟。

二、我國物業(yè)管理發(fā)展預測（1）建立房屋維修管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。（2）建立設備設施管理法律、法規(guī)及規(guī)。（3）建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。（4）建立保安保衛(wèi)消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。（5）建立行業(yè)管理辦法。（6）建立業(yè)主及業(yè)主委員會的管理辦法。（7）建立覆蓋各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。（1）建立房屋維修管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。2實行規(guī)?；c品牌經營首先，規(guī)?；洜I可以降低人力成本產生規(guī)模經濟效益。其次，品牌經營是物業(yè)管理企業(yè)竟爭的主要手段。

2實行規(guī)模化與品牌經營3實行智能化管理隨著高新技術的迅速發(fā)展，現代建筑中引人了很多科技含量高的設施設備，物業(yè)管理智能兒已經是大勢所趨。

3實行智能化管理4樹立以人為本的管理理念注重人才培養(yǎng)物業(yè)管理發(fā)展的上述戰(zhàn)略，就必須調動人的積極性，注重人才培養(yǎng)，這是以人為本的現代管理理念的內在要求。4樹立以人為本的管理理念注重人才培養(yǎng)從專業(yè)的角度,如何實現物業(yè)管理的雙贏(經濟效益與社會效益)?從專業(yè)的角度,如何實現物業(yè)管理的雙贏(經濟效益與社會效益)?第一章物業(yè)管理概述第一章物業(yè)管理概述學習要點：物業(yè)的內涵、特征物業(yè)管理的內涵、特征、目的、原則物業(yè)管理體制比較學習要點：第一節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)1含義物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其配套設施、設備和場地。第一節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)2內涵各類房屋是指住宅小區(qū)空合商住樓、別墅、高檔的寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、飯店、工業(yè)廠房、倉庫等。配套設施設備是指房屋內外各類設備、公共市政設施。場地是指和房區(qū)相鄰的庭院好地、道路等。2內涵3形式物業(yè)可小可大，一個單元住宅就是物業(yè)，一座大廈也可以作為一個物業(yè)，同一建筑物還可控權屬的不同分割為若干物業(yè)。既可以是一個建筑群，也可以是一個單體建筑。第一章物業(yè)管理概述課件4類型物業(yè)根據使用功能基本上可以分四類。（1）住宅型物業(yè)從實踐上看，住宅房地產可以分為三類：第一類，住宅本身不是商品，而僅僅是一種福利設施。這類住宅由政府投資興建，這類住宅是靠國家大量財政補貼而維持的。目前，主要以廉租房形式存在。4類型第二類，住宅屬于一種準商品。這類住宅的買賣、租賃，國家通過一定的財政補貼以實行各種優(yōu)惠政策，這類住宅的租金與價格已同建筑的成本、利潤掛鉤，并受房地產市場供求的一定影響，目前，主要表現為所有者擁有部分產權。第三類，住宅本身是一種商品。這部分物業(yè)與其他商品一樣，其價格、租金，以及供求完全由市場決定。隨著我國住房貨幣化政策的實施，目前我國的住宅上演變?yōu)榈谌N類型。第二類，住宅屬于一種準商品。這類住宅的買賣、租賃，國家通過一（2）商業(yè)型物業(yè)商業(yè)型物業(yè)是房地產市場中主要的商品，它包括店鋪、購物中心、商業(yè)大廈、寫字樓、賓館、酒吧、餐廳、各種文化娛樂設施以及修服務業(yè)用建筑等。（2）商業(yè)型物業(yè)商業(yè)型物業(yè)具有以下特征：①商業(yè)型物業(yè)由于裝修等原因，地上建筑價值占整個商業(yè)型物業(yè)價值的較大比重；②由于商業(yè)型物業(yè)單位面積盈利率高，因而商業(yè)型物業(yè)單位面積的售價和租金也相對比較高；③商業(yè)型物業(yè)對周圍環(huán)境的反應特別敏感，在城市中的位置往往成為決定商業(yè)型物業(yè)價值的關鍵因素。④商業(yè)型物業(yè)具有較強的適應性。商業(yè)型物業(yè)具有以下特征：（3）工業(yè)型物業(yè)工業(yè)型物業(yè)包括工廠、倉庫、成品和材料堆放場地、碼頭等。工業(yè)用房地產是工業(yè)生產的重要生產資料，工業(yè)型物業(yè)有以下特點：①工業(yè)型物業(yè)總建筑成本相對比較低；②工業(yè)型物業(yè)在結構設計方面技術性要求很高，因而一般適應性比較差。③工業(yè)型物業(yè)對周圍環(huán)境也有一定要求，主要是交通運輸便利，有較大的發(fā)展空間。（3）工業(yè)型物業(yè)二、物業(yè)的性質1物業(yè)的物理性質物業(yè)的物理性質是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質。它是物業(yè)社會屬性的物質內容和物質基礎。物業(yè)的自然屬性主要表現為：（1）物業(yè)的二元性。

（2）物業(yè)的有限性。二、物業(yè)的性質（3）物業(yè)的差異性和多樣性。（4）物業(yè)的不可移動性。（5）物業(yè)的長期性。（6）物業(yè)的配套性。（3）物業(yè)的差異性和多樣性。2物業(yè)的經濟性質物業(yè)的社會屬性是指與所有權和商品經濟相聯(lián)系的性質。物業(yè)的經濟性質主要有：（1）物業(yè)的權屬性物業(yè)的權屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權屬關系。這種權用關系使物業(yè)的所有者、經營者和使用者各方的經濟利益在物業(yè)的開發(fā)、建設、經營、管理與使用過程中都會受到法律的保護。2物業(yè)的經濟性質

（2）物業(yè)的商品性。物業(yè)的商品目性主要體現在以下幾個方面：首先。物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動而得以實現的。其次，物業(yè)的開發(fā)、建設、經營管理活動都是商品經濟活動，必須遵從價值規(guī)律來運行。再次，物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的也充斥著商品的行為。（2）物業(yè)的商品性。（3）物業(yè)的效用性。物業(yè)的效用性指物業(yè)對人類社會的使用價值即人們因占有使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。（4）物業(yè)的保值、增值性。（3）物業(yè)的效用性。三、物業(yè)管理1含義物業(yè)管理是指由專業(yè)化的機構受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經營方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

三、物業(yè)管理2內涵（1）實施物業(yè)管理，必須是具有法人資格的、并經政府有關部門注冊認可的專業(yè)化的管理組織。（2）物業(yè)管理是一種經營型的管理方式。（3）物業(yè)管理所提供的勞務和服務能起到完善物業(yè)的使用效能，并使物業(yè)具有保值、增值的目的。

2內涵（4）物業(yè)管理是綜合性的管理。（5）就法律同性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的管理，通過一定的勇契約，規(guī)定相關各方的權利和義務。（4）物業(yè)管理是綜合性的管理。3物業(yè)管理的目的（1）實現物業(yè)的保值、增值。（2）為業(yè)主提供舒適的環(huán)境。（3）樹立物業(yè)管理公司的品牌。3物業(yè)管理的目的4物業(yè)管理的性質（1）物業(yè)管理是為物業(yè)所有人和使用人提供高標準、高質量的服務，因而是一種服務性行業(yè)，它屬于第三產業(yè)。（2）物業(yè)管理的業(yè)務活動是提供服務，它寓管理、經營于服務之中。（3）物業(yè)管理是集管理、經營、服務于一體并寓管理、經營于回務之中的第三產業(yè)。4物業(yè)管理的性質5物業(yè)管理的特點（1）社會化

（2）專業(yè)化（3）企業(yè)化（4）經營型5物業(yè)管理的特點6物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的區(qū)別（1）管理體制不同傳統(tǒng)的房地產管理是計劃經濟管理模式下的行政性的管理，是由政府、企事業(yè)單位的房管部門采用行政手段進行福利型的封閉式管理。物業(yè)管理是市場經濟管理模式下的經營性的管理，它所提供的是有償服務是用經濟手段進行的社會化管理。

6物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的區(qū)別（2）管理內容不同傳統(tǒng)的房地產管理以單一的“收租養(yǎng)房為主要內容，房管部門主要承擔房屋及設備的維修養(yǎng)護，管理內容單一。而物業(yè)管理則是對房屋及其附屬的設備設施、清潔、綠化．治安、車輛、消防實行全方位、多功能、綜合性經營管理與服務，內容十分廣泛。（2）管理內容不同（3）管理機制不同傳統(tǒng)的房地產管理是房管部門代表國家采用行政方式管理房產。物業(yè)管理則是產權人和使用人通過市場來選聘物業(yè)管理公司。（3）管理機制不同（4）管理手段不同傳統(tǒng)的房地產管理是用行政命令的手段來進行管理。物業(yè)管理則是運用法律的和經濟的手段來進行管理。（5）所管房屋的產權結構不同傳統(tǒng)的房地產管理，其房屋產權都是國家或集體所有的，即公有產權，其產權關系比較單一，使用人僅僅是承租者而不是產權人。（4）管理手段不同第二節(jié)物業(yè)管理的類型、作用一、物業(yè)管理的類型我國物業(yè)管理按照受托業(yè)務劃分，可以分為：

1委托服務型物業(yè)管理這種模式有非常明顯的優(yōu)點（1）管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務對象是業(yè)主（使用人）辦事熱情、認真。

第二節(jié)物業(yè)管理的類型、作用一、物業(yè)管理的類型（2）物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發(fā)展”的方式進行。（3）這種按照現代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機制靈活，能運用市場經濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制。（4）為業(yè)主（使用人）服務的思想牢固，服務質量高。（2）物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負

2由房地產管理部門轉制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式。

3房地產開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式2由房地產管理部門轉制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理二、物業(yè)管理的原則

1產權、經營權分離原則

2業(yè)主至上原則3統(tǒng)一管理原則

4專業(yè)高效原則

二、物業(yè)管理的原則5權責分明原則

6經濟合理原則

7公平競爭原則

8依法行事原則

5權責分明原則三、物業(yè)管理的作用

1能創(chuàng)造優(yōu)美、安全贗適、和諧的環(huán)境。

2方便居民的生活。

3能延長物業(yè)壽命，使物業(yè)保值、增值。

4樹立物業(yè)管理公司品牌。

5物業(yè)管理能克服重建輕管的思想

6實行物業(yè)管理有利于吸引外資，促進對外開放三、物業(yè)管理的作用第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點1從思想觀念來看良好的物件管理已經成為影響樓盤銷售的重要因素。在沿海大中城市物業(yè)管理已經具備了較好的生存和發(fā)展基礎。第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢一、近期我國物業(yè)管理運行上的特點2從管理模式來看與市場經濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理模式將在一個時期內并存。2從管