稅法二-零基礎24講全講義

第三章第一節(jié)概述第二節(jié)征稅范圍、和稅率第三節(jié)應納稅額的計算第四節(jié)申報和繳納第一節(jié)概述一、土地的概土地是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物得增值收入的單位和個人征收的一種稅。二、土地的特三、土地的原第二節(jié)征稅范圍、和稅率一、征稅范（一）從上述文字中不難看出土地征稅范圍具有以下三個標準即轉讓的土地使用權只能是國有土地使用權，不包括集體土地及耕地土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生轉地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上的各種附屬設施如：廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、住宅、室、圍墻、煙囪、電梯、空調(diào)、管道等附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。國有土地使用權出讓：是指國家以土地所有者的將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土再轉讓的行為。國有土地使用權轉讓屬于土地征稅范疇。（二）注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地房地產(chǎn)的交換屬于土地的征稅范圍注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)睾藢?，可以免征土地在抵押期間不征收土地待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地屬轉讓的，應列入土地的征稅房地產(chǎn)的出租、房地產(chǎn)的重新評估、房地產(chǎn)的代建房行為：不屬于土地的征稅范圍。土地征稅范圍總結：■存量房■被投資方將投資獲得的轉讓■繼■贈■出■被兼并企業(yè)將轉入兼并企例：（單選題）下列各項中，應計算繳納土地的有（）C.所有人將房屋用于抵債D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造商品房用于商業(yè)招租，不發(fā)生轉移『正確答案』『答案解析』選項A不屬于繳納土地的情形。選項B，免征。選項D，沒有發(fā)生轉移，不需要繳納土地。二有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物取得增值收入的單位和個人三、稅土地實行四級超率累進稅率增值額與扣除項目金額的比率（增值率稅率速算扣除系數(shù)150%0250%10053100%200%4200%土地稅率應用應納稅額＝增值額與扣除項目金額的比率（增值率稅率速算扣除系數(shù)150%0250%1005（略元，請計算該公司應繳納多少土地？增值額與扣除項目金額的比率（增值率稅率速算扣除系數(shù)150%0250%10053100%200%4200%（2）土地應納稅額＝1500×50%—1000×15%＝600（萬元）第三節(jié)應納稅額的計算一、收入額的確二、扣除項目及其（一）取得土地使用權所支付的金額＝房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、用和財務費用。據(jù)實扣除，但最高過按商業(yè)銀行同類同期利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用和用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，利息支出1005%）14010%例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，利息支出100地規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%）80財政部、國家稅務還對扣除項目金額中利息支出的計算問題做了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行超過上浮幅度的部分不允許扣除二是對于超過期限的息部分和加罰的利息不允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及營業(yè)稅、城市建設稅、教育費附加。（兩稅一費）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅在用已做扣除，這里不再重復扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)主體涉及營業(yè)稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加。（三稅一費對從事房地產(chǎn)開發(fā)的可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加20%的扣除。（二）對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地時不涉及營業(yè)稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加評估價格＝評估價格為＝4000×60%＝2400確認，其扣除項目的金額，可按所載金額并從年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房所載日期起至售房開具之日止，每滿12個月計一年；126稅金”予以扣除，但加計5%的基數(shù)。0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房，該辦公樓購于2010年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）1.1.2.3.三、應納稅額的計應納稅額＝萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣褚?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地。20008800允許扣除項目金額合計＝2000＋8800＋1080＋1001＋2160＝15041（萬元（萬元三、土地的核