探論房地產(chǎn)開發(fā)造價管理

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房地產(chǎn)工程的造價操縱貫穿于工程開發(fā)的全過程，即包括工程投資決策階段、工程設(shè)計階段、工程招投標階段、工程施工階段、工程竣工驗收結(jié)算階段乃至銷售階段。在儉約本金、裁減工程造價方面，房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程中的造價管理對工程造價操縱起主要作用，房產(chǎn)開發(fā)的中后期本金操縱方法單一，但對從事造價人員的本金操縱水平要求較高。所以本文主要從計階段、招投標階段、工程施工階段、工程結(jié)算階段來探討造價管理。

一、合理的設(shè)計是有效操縱工程造價的前提

工程一經(jīng)決策，合理的設(shè)計是操縱工程造價的前提和根基，設(shè)計費用一般只占創(chuàng)辦工程全部費用1%--2%，但影響到工程造價達成75%以上，設(shè)計的質(zhì)量和功能是否得志使用要求，不僅關(guān)系到創(chuàng)辦工程一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當工程工程設(shè)計一經(jīng)確定，也就確定了工程造價的主要片面，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計量而不能從根本上變更工程造價，因此要有效操縱工程本金，就要著重抓好工程設(shè)計這個階段管理。

1、實行設(shè)計方案招投標制度。通過設(shè)計招標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、切實性，制止因設(shè)計質(zhì)量問題，展現(xiàn)工程變更，增加工程本金，同時也能制止因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證。如：九龍灣5#樓基坑支護工程,設(shè)計方案一：基坑邊坡為錨桿支護加水泥噴粉樁止水圍幕復合基坑支護,造價為200萬元；設(shè)計方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護,造價為90萬元。根據(jù)基坑地質(zhì)報告說明本基坑地下水位低且土質(zhì)枯竭,開挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價低，因此選擇方案二舉行施工，這樣節(jié)省工程費用約110萬元。

2、開展限額設(shè)計。通過對工程多種設(shè)計方案對比、篩選，對各項造價指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標，舉行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟上合理性的設(shè)計方案。通過這些工作，能動地影響設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計，以保證有效地操縱投資。

3、加強圖紙會審。在設(shè)計階段，抑制設(shè)計方的缺乏或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經(jīng)濟性舉行審查，從各個不同的角度對設(shè)計文件舉行全面審核管理工作，以求提高設(shè)計質(zhì)量，制止因設(shè)計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩,以及造成的經(jīng)濟損失與不必要的濫用。

二、工程招投標是有效操縱工程造價的核心

工程的招投標制度其目的是通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定對方，促進工程本金有效降低。在編制招標文件時，標書條款應(yīng)嚴謹、切實和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標底操縱在投資范圍內(nèi)。如：在晉愉林畔工程中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標市場競爭方式選擇中標單位，中標單位的報價比標底價平均下降約9%左右，公司的投資本金也大為降低。工程招投標主要有以下內(nèi)容。

1、工程勘測、設(shè)計（包括方案設(shè)計）招投標

2、工程施工（包括專業(yè)工程施工）招投標

3、大型設(shè)備和主要材料的購買與供給招投標

三、工程合同管理是有效操縱工程造價的法律保障

合同一旦簽訂，就成為維護自身權(quán)益的法律依據(jù)，合同管理的健全與否,直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此要健全合同管理的組織形式、內(nèi)容和制度，造價管理人員要積極參與創(chuàng)辦工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟諳創(chuàng)辦工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件；合同價款調(diào)整原那么與條件；主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件；不成預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要細致寫明并商定好。對投標包干的工程由承包方購買的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)視職能，有效地操縱工程造價。創(chuàng)辦工程合同管理的主要內(nèi)容有以下。

1、工程監(jiān)理合同的管理

2、工程勘測、設(shè)計合同的管理

3、工程承包合同的管理

4、設(shè)備和材料購置合同的管理

四、工程施工階段是造價管理過程的重要環(huán)節(jié)

施工階段是造價管理的重要階段，工程開發(fā)進入施工階段后，工程造價管理的實質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的概括實施。由于在設(shè)計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)根本確立了工程的創(chuàng)辦本金，所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能操縱工程的額外支出，即嚴格把關(guān)工程的工程變更，裁減施工單位索賠事情的發(fā)生。由于開發(fā)商、設(shè)計單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程工程實施過程中施工的實際處境與工程招投標時所設(shè)想的處境往往有確定程度的變更，這導致工程變更時常發(fā)生，從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的變更，這些在本金上表現(xiàn)為工程造價的增加，操縱變更是這一時期開發(fā)商的主要工作，由于這直接關(guān)系到工程的最終造價。假設(shè)有變更的處境展現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)當盡快地分析變更產(chǎn)生的理由及其影響，實時合理地做好變更的操縱工作。如何對變更舉行有效的操縱，可以從以下幾個方面努力：

1、圖紙會審是有效操縱工程變更的起點

這里所說的圖紙會審，是在招標完成并確定總承包方后，由開發(fā)商牽頭，各參與施工的單位加入的設(shè)計交底及圖紙審查會議。雖然，此次圖紙會審是在招標完成后舉行的，大多數(shù)問題的解決只能依靠增加工程造價，但是能夠在正式施工前解決，可以裁減今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，察覺錯誤和不合理因素。作為開發(fā)商的本金管理人員應(yīng)以圖紙會審為起點，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際，操縱工程變更，使造價操縱的主動性掌管在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

2、施工階段的造價操縱務(wù)必兼顧工程進度

工程工程創(chuàng)辦的目標系統(tǒng)是一個由質(zhì)量、投資、進度三大要素組成的統(tǒng)一沖突體，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量務(wù)必符合國家相關(guān)標準的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有投資和進度。施工階段的造價操縱，務(wù)必做到將投資與進度掛鉤，由于，工期延誤會因施工實際處境而轉(zhuǎn)化為費用增加。

3、本金管理部門要實時舉行全過程跟蹤審計

雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有強制要求囑托跟蹤單位舉行工程施工的造價操縱，但是跟蹤審計的作用對工程本金操縱起著分外積極的作用，跟蹤審計的作用有以下幾個方面：

(1)檢查工程概算執(zhí)行處境。檢查有無超出批準概算范圍投資和不按概算批復的規(guī)定購置自用固定資產(chǎn)，擠占或者虛列工程本金等問題。

(2)檢查工程設(shè)計變更、施工現(xiàn)場簽證手續(xù)是否合理、合規(guī)、實時、完整、真實。

(3)加強設(shè)備、材料價格操縱，尤其要對創(chuàng)辦單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設(shè)備、材料的價格舉行檢查，防止從中加價。對已購設(shè)備、材料因故不能使用的，要分析理由，分清責任，并促使創(chuàng)辦單位實時處理，制止造成更大的損失。

4、重視對工程簽證的管理

工程簽證是工程合同價款調(diào)整的重要依據(jù)之一。對于一個概括工程工程而言，要杜絕工程變更幾乎是不成能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，創(chuàng)辦單位力圖讓工程變更規(guī)模盡可能小，以利于操縱投資規(guī)模，施工單位那么傾向于通過工程變更取得較高的額外補償。在工程實踐中，工程簽證存在以下問題：(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類，使工程簽證更加合理；(2)在投標報價時，疏忽中標后可能展現(xiàn)的工程變更問題，沒有考慮工程變更帶來的風險；(3)工程實施過程中，如何模范合同履行過程，使工程簽證有據(jù)可查，有法可依；(4)在變更工程計價中，如何解決開發(fā)商和施工單位展現(xiàn)分歧；(5)怎樣正確實時處理工程簽證的合理性、切實性和時間性。

現(xiàn)場簽證要符合現(xiàn)行技術(shù)模范和技術(shù)標準，假設(shè)違背了技術(shù)要求，不符合國家的工程量計算規(guī)矩或不符合國家定額的內(nèi)容，即使簽證程序符合規(guī)定，也同樣是不合理的。切實性是指計量無誤，文字表達領(lǐng)會，與實際處境相符。否那么很輕易引起糾紛，有的簽證僅表達變更的工程內(nèi)容，沒有記錄變更的工程量，或者沒有切實表達有關(guān)量，給竣工結(jié)算留下了漏洞。

5、索賠的預(yù)防和處理對于工程投資操縱起著相當重要的作用。(1)、應(yīng)以合同為依據(jù)，處理索賠時務(wù)必做到有理有據(jù)：務(wù)必對資料的真實性、可信度予以嚴查，在概括處理索賠的過程中，確定要留心分析，什么時候理應(yīng)給工期索賠，什么時候理應(yīng)給費用索賠。譬如：天氣條件極其惡劣，已超出了我們預(yù)想的正常雨雪天氣，嚴重阻礙了工程的進展，這個時候，施工單位可以要求，業(yè)主就可以批準延長工期，即工期索賠成立，但不應(yīng)展現(xiàn)費用索賠。再譬如，在工程的全面開展時期，片面工程發(fā)生變更，施工單位對變更已完片面及等待圖紙時該片面的施工人員及機械要求索賠，此時，對于已完片面的索賠，才能給付，其中包括本金和利潤，但對于停滯的人員和機械，由于正值施工旺季，完全可以先把此片面人員、機械調(diào)到別處使用，所應(yīng)賠付的理應(yīng)只是更換工作地點及工種的工效降低費。（2）在處理索賠事情時應(yīng)舉行時效檢查，我國創(chuàng)辦工程施工合同文本（GF-1999-2022）參照國際上通用的FIDIC合同條件對索賠的時效作了如下規(guī)定：“索賠發(fā)生28天內(nèi)，向工程師發(fā)出索賠意向通知；發(fā)出索賠意向通知后28天內(nèi)，向工程師提出追加合同價款或延長工期的索賠報告及有關(guān)資料；工程師在收到承包商送交的索賠報告和有關(guān)資料后，于28天內(nèi)賦予簽復，或要求承包商進一步補充索賠理由和證據(jù)。工程師在28天內(nèi)未賦予答復或未對承包商作進一步要求，視為該項索賠已經(jīng)認可”。對于超出規(guī)定時效期限的索賠，視概括處境有權(quán)拒絕。同時對有效索賠應(yīng)實時處理。（3）應(yīng)分清責任，嚴格審核費用。對實際發(fā)生的索賠事情，往往是合同雙方均負有責任，對此要查明理由，分清責任，并根據(jù)合同規(guī)定的計價方式舉行審核，以確定合同雙方應(yīng)承受的費用。（4）應(yīng)在工作中加強主動操縱，裁減工程索賠。這就要求業(yè)主在工程管理過程中，應(yīng)當盡量將工作做在前面，裁減索賠事情的發(fā)生。這樣能夠使工程更順遂地舉行，降低工程投資，裁減施工工期。

五、強化結(jié)算管理有效操縱工程造價的關(guān)鍵

房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算是造價管理的結(jié)果也是分外關(guān)鍵的一環(huán)，如何真實地反映整個房地產(chǎn)開發(fā)工程的實際造價，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理的才能。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅持按合同辦事，對工程預(yù)算外的費用嚴格操縱，嚴格把好價款審核這結(jié)果一關(guān)。在結(jié)算審計應(yīng)根據(jù)創(chuàng)辦工程的不同特點采取不同的審計方法。

1.全面審計法。是指按照國家或行業(yè)建筑工程預(yù)算定額的編制依次或施工的先后依次，逐一的全部舉行審查的方法。其概括計算方法和審查過程與編制施工圖預(yù)算根本一致。此方法的優(yōu)點是全面、細致，經(jīng)審計的工程造價過錯對比少、質(zhì)量對比高，但工作量較大，對于工程量對比小、工藝對比簡樸、造價編制或報價單位技術(shù)氣力薄弱甚至信譽度較低的單位須采用全面審計法。

2.標準圖審計法。是指對于利用標準圖紙或通用圖紙施工的工程工程，先集中審計氣力編制標準預(yù)算或決算造價，以此為標準舉行比較審計的方法。按標準圖紙設(shè)計或通用圖紙施工的工程可集中審計氣力細審一份預(yù)決算造價，作為這種標準圖紙的標準造價，或用這種標準圖紙的工程量為標準，對照審計，而對局部不同的片面和設(shè)計變更片面作單獨審查即可。這種方法的優(yōu)點是時間短、效果好、定案輕易。缺點是只適用按標準圖紙設(shè)計或施工的工程，適用范圍小。

3.分組計算審計法。這是一種加快工程量審計速度的方法。即把組成單位工程的最根本元素一一分項工程劃分為若干組，并把相鄰且有確定內(nèi)在聯(lián)系的工程編為一組，審計計算同一組中某個分項工程量，利用工程量間具有一致或好像計算根基的關(guān)系，判斷同組中其他幾個分項工程量計算的切實程度的方法。

4.比較審計法。是指用已經(jīng)審計的工程造價同擬審類似工程舉行比較審計的方法。這種方法一般應(yīng)根據(jù)工程的不同條件和特點識別對待。一是兩工程采用同一個施工圖，但根基片面和現(xiàn)場條件及變更不盡一致。其擬審計工程根基以上片面可采用比較審計法；不同片面可分別