房地產(chǎn)融資策略分析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)融資策略分析隨著我國政府對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列宏觀調(diào)控“組合拳”后,金融業(yè)門檻逐步加高,再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施,房地產(chǎn)公司的核心競爭力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身,資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康進(jìn)展的抉擇性氣力。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出,房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持,已成為企業(yè)進(jìn)展的瓶頸。

一、目前房地產(chǎn)公司融資策略概述

中國證券市場研究設(shè)計(jì)中心總干事王波明在2022年“新地產(chǎn)國際房地產(chǎn)金融”論壇開幕會(huì)議上指出,現(xiàn)在房地產(chǎn)公司需要探索新的多元化融資策略,借鑒國際閱歷和成熟的體制,通過其他融資策略,如利用外資、房地產(chǎn)信托、基金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等新的策略來融資。

目前政府實(shí)行的金融緊縮政策對房地產(chǎn)公司實(shí)施宏觀調(diào)控,加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的配套措施,使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資策略縮小了,傳統(tǒng)的融資策略已經(jīng)不能得志房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)公司貸款渠道少、企業(yè)間接融資的比重過大是當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。多策略融資成為房地產(chǎn)公司生存、進(jìn)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)公司融資策略的優(yōu)劣分析

(一)、銀行貸款融資策略

房地產(chǎn)業(yè)近些年的進(jìn)展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的進(jìn)展,市場競爭日趨強(qiáng)烈,一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn),2022年6月26日中華人民銀行發(fā)布《關(guān)于模范住房金融業(yè)務(wù)的通知》,要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。日漸嚴(yán)格的企業(yè)貸款和個(gè)人房貸操縱,抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻,對“虛火”上升的房地產(chǎn)市場造成不小的影響。面對銀行這種只“添花”不“送炭”的做法,好多人都說,銀行與房地產(chǎn)公司的“蜜月期”終止了。

筆者認(rèn)為,在未來的市場環(huán)境下,各家銀行會(huì)面臨越來越強(qiáng)烈的市場競爭,利潤空間會(huì)越來越小,銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產(chǎn)公司本身來說,假設(shè)在資信體系的創(chuàng)辦和企業(yè)信譽(yù)度方面多加留神的話,銀行貸款仍可成為融資的主要來源。

(二)、合作開發(fā)融資策略

進(jìn)展商探索一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)舉行合作開發(fā),是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的,可以是兩家合作,也可以多家合作;可以長期合作,也可以就工程短期合作;可以是精細(xì)型合作,也可是松散型合作。這種方法對于緩解進(jìn)展商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)大有利益。

(三)、預(yù)售房屋融資策略房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在創(chuàng)辦中的房屋預(yù)先出售給投資置業(yè)者,由此獲得房屋預(yù)售款。開發(fā)商可將預(yù)售款實(shí)時(shí)投入創(chuàng)辦工程。在房地產(chǎn)市場前景看好的處境下,投資置業(yè)人士及機(jī)構(gòu)對預(yù)售樓花都會(huì)表現(xiàn)出極大的熱心。這是由于他們僅需先期支付少量的資金,就可以享受未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對進(jìn)展商來說,預(yù)售可以籌集到必要的創(chuàng)辦資金,又可以將片面市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家,雖可能會(huì)流失一些未來利益,但相對于總體利益終究是微缺乏道的。我國政府對于開發(fā)商預(yù)售前的實(shí)際投資額均有一些規(guī)定,如規(guī)定開發(fā)商已投入超過總投資25%的投資,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,方可預(yù)售。在我國某些地方,如上海,對于預(yù)售有更加嚴(yán)格的條件限制。

(四)、利用外資融資策略

房地產(chǎn)公司利用外資的方式可分為兩種,即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資,一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構(gòu)成外商資本金,故此方式實(shí)際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)全體權(quán)與操縱權(quán)的流失問題,但需要用外匯還本付息,除了一些國際性或政府間優(yōu)待貸款外,國外商業(yè)貸款利率一般都很高,故其風(fēng)險(xiǎn)較大。一般來說,除從事大型工程的開發(fā)外,中小型企業(yè)不宜采用此種策略。

(五)、信托融資策略

房地產(chǎn)信托,就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)?shù)膬?yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富閱歷,通過實(shí)施信托籌劃,將多個(gè)指定管理的開發(fā)工程的信托資金集合起來,形成具有確定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合,然后將信托籌劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)工程,為囑托人獲取安好、穩(wěn)定的收益。

信托獨(dú)具制度優(yōu)勢,創(chuàng)新空間寬廣,并具有巨大的生動(dòng)性。相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營本金,儉約財(cái)務(wù)費(fèi)用,還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的進(jìn)展;信托在供應(yīng)方法上也特別生動(dòng),可以針對房地產(chǎn)公司本身運(yùn)營需求和概括工程設(shè)計(jì)天性化的資金信托產(chǎn)品。信托已成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點(diǎn),成為與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式。但是,信托行業(yè)受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開頭限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。種種跡象說明,2022年以來房地產(chǎn)信托的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),已受到有關(guān)部門重視

,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到確定影響。另外,信托資金的規(guī)模--尤其是集合式信托的規(guī)模,由于受到信托法的限制,有最多200份的限額。因此,每一個(gè)信托籌劃一般籌集的資金規(guī)模在1億左右,與開發(fā)企業(yè)的需求存在確定差異。

三、房地產(chǎn)公司融資的建議性策略

(一)、加強(qiáng)整合的集團(tuán)化策略融資

隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨強(qiáng)烈。培育實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司艦隊(duì)已迫在眉睫。就房地產(chǎn)市場占有率而言,在市場化程度相對較高的上海,市場前十位開發(fā)商的市場占有率也只有23%,深圳還不到20%。

資產(chǎn)重組才是當(dāng)前擴(kuò)大現(xiàn)有房地產(chǎn)公司規(guī)模的唯一出路。概括實(shí)施時(shí),既可以借助資本市場,也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益;還可以通過企業(yè)間的工程收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

(二)、建立在優(yōu)勢互補(bǔ)根基上的聯(lián)合型融資策略

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕易實(shí)現(xiàn)的融資方法除銀行貸款外,還有兩種方法:第一是尋求與大公司合作,其次是尋求民間資金。值得一提的是,中小房地產(chǎn)公司如能充分表示企業(yè)形象與信譽(yù),爭取房屋預(yù)售款,也不失為一個(gè)融資的好手段。

(三)、在融資方式上力求創(chuàng)新

銀行融資雖然是我國房地產(chǎn)公司的主要融資策略,但由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量有限,資本市場不會(huì)成為房地產(chǎn)的主要融資陣地;信托雖然已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的一個(gè)補(bǔ)充,但在短期內(nèi)不成能成為主導(dǎo)的融資策略。在銀行門檻提高,上市對比困難的處境下,房地產(chǎn)公司需要新的融資方式。

(四)、加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究

目前,中國的金融市場機(jī)制不夠模范和成熟,體制也不夠完善。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障,更加是在證券市場乃至整個(gè)金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的處境下,房地產(chǎn)公司對法制創(chuàng)辦的重視具有更為重要的意義。房地產(chǎn)公司加強(qiáng)金融法律研究應(yīng)從兩方面入手:一是盡快了解新出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī);二是加強(qiáng)對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和生動(dòng)運(yùn)用,