強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的途徑

本文格式為Word版，下載可任意編輯——強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的途徑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)工程的經(jīng)營(yíng)開發(fā)上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有的一片面資金外,往往有較大比重的資金需要通過金融機(jī)構(gòu)解決,于是大、中型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面極廣,投資周期長(zhǎng),資金回收慢,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特征,因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險(xiǎn),提高資金使用效率,增加單位資金利潤(rùn)率的原那么,通過各種手段加強(qiáng)資金管理,力爭(zhēng)在最短的周期內(nèi)收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關(guān)注的是,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)卻依舊存在。如何確保開發(fā)資金的安好回籠,是擺在我們面前的,譬如何獲取投資回報(bào)更重要的課題。

一、強(qiáng)化投資工程的可行性研究工作

在一般處境下,工程規(guī)模越大,資金占用就越大,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大;工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)越難,資金占用周期就越長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)本金也越高;工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高,不成控因素就越多,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。有鑒于此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程時(shí),確定要做好工程的可行性研究,以降低工程投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一,要做好選擇投資工程的背景處境調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程前,應(yīng)對(duì)該工程的背景處境做細(xì)致、專心的調(diào)查,不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏,否那么將會(huì)使該工程的投資難以回收,導(dǎo)致整個(gè)工程投資的失敗。

其次,做好市場(chǎng)調(diào)查。工程所在地區(qū)的區(qū)域進(jìn)展概況及前景、人口進(jìn)展處境、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展處境、消費(fèi)市場(chǎng)處境、城市規(guī)劃處境、房地產(chǎn)市場(chǎng)處境等等,都需要我們做細(xì)致的調(diào)查、分析。其中最關(guān)鍵的是市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品有沒有需求。只有在較好的市場(chǎng)需求條件下,企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤(rùn)。

第三,搞好投資工程的對(duì)比。企業(yè)應(yīng)集中人、財(cái)、物等優(yōu)勢(shì)資源及氣力,開發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好的工程。這就要求我們企業(yè)對(duì)那些已做出可行性研究的工程按風(fēng)險(xiǎn)、效益舉行排序,選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短、風(fēng)險(xiǎn)小、效益好的工程作為企業(yè)投資開發(fā)的工程。

二、積極穩(wěn)妥地抓好開發(fā)工程的資金籌措工作

反映在房地產(chǎn)金融活動(dòng)上,開發(fā)企業(yè)往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發(fā)工程的比重有因企業(yè)或工程的不同,差異較大。以今年上半年數(shù)據(jù)為例,全省開發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比重為28%,國內(nèi)貸款那么占23.7%,尚有46%資金來自購房者定金、預(yù)付款及其它,而在后者來源中,較大比重是銀行的按揭貸款。可見開發(fā)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)憑借是不小的。貸款資金利率的上下,貸款時(shí)間的長(zhǎng)短,貸款條件的優(yōu)劣等,直接影響開發(fā)企業(yè)資金的使用。因此企業(yè)在籌措資金時(shí),應(yīng)對(duì)來自金融機(jī)構(gòu)的資金及貸款條件舉行綜合的分析對(duì)比,作出取舍。盡量獲取周期長(zhǎng)、利率低、條件優(yōu)厚的貸款,以裁減財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益。

同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的籌措上,還應(yīng)做好以下幾方面工作。

首先,要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí),信用很好的開發(fā)企業(yè),將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款,企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)工程。

其次,資金的籌措要有籌劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)不是資金越多越好,應(yīng)是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不成取的,都有可能造成企業(yè)開發(fā)效益不佳。

第三,應(yīng)逐步擴(kuò)大工程的自有資金比例。這樣就可以使大片面貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。

三、強(qiáng)化工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金管理

如何加快開發(fā)創(chuàng)辦過程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)工程的運(yùn)轉(zhuǎn),使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn),是我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾方面努力:

第一,加快資金信息流。我們的企業(yè)資金信息流往往不是很暢通,其理由在于它受太多因素的阻隔,造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢;受各種因素影響造成工程爛尾,更是開發(fā)企業(yè)的災(zāi)星,由于爛尾工程本身就占用了大量的資金,甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。還有一個(gè)最大的客觀因素是應(yīng)收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),提高他們的財(cái)務(wù)方面的學(xué)識(shí)水平;應(yīng)定期舉行庫存盤點(diǎn),以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾工程;在可能的條件下,成立應(yīng)收帳款催收機(jī)構(gòu),配備精兵強(qiáng)將,加速資金回收。

其次,強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金管理。要使企業(yè)現(xiàn)金管理得當(dāng),應(yīng)盡可能使應(yīng)收帳款與應(yīng)付帳款的期限保持一致,甚至最好是應(yīng)收帳款回收的期限較應(yīng)付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應(yīng)付帳款,使企業(yè)制止過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。

第三,裁減企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金,假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì),靠負(fù)債支撐著企業(yè),一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功,要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際舉行舉債,將債務(wù)操縱在安好值以內(nèi),盡早處置閑置資產(chǎn),如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。

第四,嚴(yán)格操縱管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng),講面子,大手大腳,鋪張濫用。企業(yè)儉約出來的每一分錢,實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

四、積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作

商品房屋的建成標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收獲季節(jié)的到來,即回收投資,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。房屋的推銷必然受該工程的可行性分析報(bào)告的影響,同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響,二者之間有一個(gè)時(shí)間差,相互依托,也相互制約。假設(shè)可行性分析報(bào)告切合實(shí)際,充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況,加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)籌劃推進(jìn),資金運(yùn)作正常,資金占用等于或低于籌劃安置,這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然也可能展現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化好于預(yù)期,展現(xiàn)銷售顛峰;但也有可能展現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化壞于預(yù)期,展現(xiàn)銷售低谷。不管展現(xiàn)上述哪種處境,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都務(wù)必專心做好房屋銷售的市場(chǎng)行情的調(diào)查,切實(shí)無誤地核算出房屋的銷售本金,包括房屋開發(fā)創(chuàng)辦本金、房屋銷售本金以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn),探索出市場(chǎng)銷售的切入點(diǎn)--銷售價(jià),并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷出去,將資金回收。

假設(shè)在房屋銷售時(shí)期,銷售展現(xiàn)低谷,資金本金超過預(yù)期,就要對(duì)市場(chǎng)作出