國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制(五)課件

標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制（五）一、房地產(chǎn)成本管控之事中控制——動態(tài)成本二、索賠與反索賠管理三、房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制（五）1設(shè)計變更管理1設(shè)計變更控制重點2洽商控制重點3洽商控制措施45

案例分享5一、設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理1設(shè)計變更控制重點2洽商控制重點3洽商控制措施42三種設(shè)計變更①發(fā)包人要求的設(shè)計變更更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作；②承包人要求的設(shè)計變更承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進(jìn)行變更，未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。③設(shè)計單位要求設(shè)計變更因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1.設(shè)計變更管理：設(shè)計變更是指設(shè)計人應(yīng)業(yè)主（承包人通過業(yè)主）要求或設(shè)計人自行完善原設(shè)計，糾正原設(shè)計文件疏漏、錯誤而發(fā)出的變更、補充、糾正已簽發(fā)設(shè)計文件的書面通知文件。分為業(yè)主要求的設(shè)計變更和設(shè)計人提出的設(shè)計變更。三種設(shè)計變更①發(fā)包人要求更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和32、設(shè)計變更原因：①設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力、素質(zhì)，選擇設(shè)計團(tuán)隊是控制設(shè)計變更最有效的方法之一。②房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊的水平、能力、素質(zhì)，如總工辦、銷售部、策劃部、成本部、工程部共同編制的策劃書、設(shè)計委托書科學(xué)、準(zhǔn)確、具有一定的前瞻性，能有效的控制設(shè)計變更的數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價。2、設(shè)計變更原因：①設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力4③改變使用功能⑤提高合理化建議⑥施工中產(chǎn)生錯誤④設(shè)計錯誤、遺漏⑦使用的材料品種的改變⑧工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深②增減工程內(nèi)容①修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變3、設(shè)計變更8個匯總③改變使用功能⑤提高合理化建議⑥施工中產(chǎn)生錯誤④設(shè)計錯誤、5

4、設(shè)計變更額度控制

單位工程設(shè)計變更費用一般控制在建安工程造價的5％以內(nèi)，項目總體設(shè)計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過不可預(yù)見費用的三分之一。設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段，認(rèn)真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳，后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使工程造價得到有效控制。4、設(shè)計變更額度控制單位工程設(shè)計變更費用6嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強(qiáng)設(shè)計交底管理01

加強(qiáng)設(shè)計管理，嚴(yán)格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導(dǎo)致工程增加總費用上限02對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當(dāng)放松04設(shè)計委托階段明確設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)05凡導(dǎo)致費用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制06嚴(yán)格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價、技術(shù)等部門的審核

03設(shè)計變更控制6個重點

設(shè)計變更控制重點2嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加7

二、工程洽商管理1、洽商概述洽商是指合同雙方對由于合同變更和工程變更所引起合同調(diào)整的影響內(nèi)容，包括工程價格、工期等所進(jìn)行的協(xié)商。對合同變更而言，往往合同洽商在前合同變更在后；而工程變更則往往是執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)理工程師有關(guān)變更的指令，引起的合同價款變更在后。2、工程洽商的簽發(fā)原則及注意事項①洽商的內(nèi)容不能超出合同約定的范圍。在合同中約定的，不能以洽商形式出現(xiàn)。②應(yīng)在施工組織方案中審批的，不能做洽商處理。③洽商內(nèi)容必須與實際相符。建設(shè)單位應(yīng)對所簽署的工程洽商記錄進(jìn)行存檔備案，以備發(fā)生爭議時查證。應(yīng)要求施工單位編號報審，避免重復(fù)簽證。④施工合同簽訂過程當(dāng)中，必須明確約定合同范圍以外施工項目的計量方式和結(jié)算方式以及支付時間。站在甲方的角度上，洽商的支付盡量放在結(jié)算完成后；二、工程洽商管理1、洽商概述8⑤在辦理洽商過程中要注意以下五要素：

a.由誰提出增加或變更施工項目;b.增加或變更項目的具體名稱和部位（1軸到5軸至A軸到C軸之間）;c.增加或變更項目的具體做法，按實際做法進(jìn)行詳細(xì)描述;d.施工中所使用的材料名稱、規(guī)格、型號要描述楚;e.施工項目的工程量計算式及匯總量，施工圖紙，施工記錄（現(xiàn)場照片）附在洽商后頁。⑥在施工過程中所發(fā)生的洽商項目要及時辦理洽商，爭取一事一洽。不要秋后算賬，最后可能導(dǎo)致不了了之。⑦洽商要做到施工方、設(shè)計方、監(jiān)理、業(yè)主代表簽字蓋章，否則雖然發(fā)生了，結(jié)算時業(yè)主或?qū)徲媶挝豢刹挥枵J(rèn)可。國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制(五)課件94

3.洽商控制4大措施制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺?；?yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費用增加可適當(dāng)放松；完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過部分只支付直接費和稅金；分級審批權(quán)限；43.洽商控制4大措施10案例分享

案例一：知名企業(yè)設(shè)計變更洽商管理制度案例分享案例一：知名企業(yè)設(shè)計變更洽商管理制度11三、材料價差管理確定基數(shù)和不調(diào)整范圍（5%）超出部分按材料價差調(diào)整，不參與取費、不記取利潤，調(diào)整稅金。三、材料價差管理12四、工程款支付管理四、工程款支付管理13索賠與反索賠管理一、概念和特征二、分類三、起因四、程序五、原則六、審查索賠與反索賠管理14一、概念和特征1、概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補償。2、特征：雙向的—實際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。二、分類1、按合同依據(jù)：名示或默示（隱含）2、按目的：工期（權(quán)利）、費用（經(jīng)濟(jì)）3、按性質(zhì)：①工程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件，如未及時交付圖紙、現(xiàn)場、道路等；②工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設(shè)計、變更施工順序等；③合同被迫終止的索賠：無責(zé)任方提出；④工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開支；⑤意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物⑥其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價、工資上漲、政策法令變化；一、概念和特征151、工程項目的特殊性工程規(guī)模大、技術(shù)性強(qiáng)、投資額大、工期長、材料設(shè)備價格變化快2、內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價格上漲、貨幣貶值、國家政策、法規(guī)的變化3、參與工程建設(shè)主體的多元性發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程師、分包人、指定分包人、材料設(shè)備供應(yīng)商4、工程合同復(fù)雜性及易出錯性合同文件多而復(fù)雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯誤等三、起因1、工程項目的特殊性工程規(guī)模大、技術(shù)性強(qiáng)、投資額大、工期長、16四、索賠程序1、承包人的索賠①提出索賠要求（索賠事件發(fā)生28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意向通知提交后28天內(nèi)遞交索賠報告）；②審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告的審查）；③確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定）；④承包人是否接受；2、發(fā)包人的索賠①拒收不合格的材料和工程；②承包人未能按照指示完成缺陷補救工作；③由于承包人的原因修改進(jìn)度計劃導(dǎo)致業(yè)主有額外投入；④拖期違約賠償；⑤業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應(yīng)收款項；⑥未能通過竣工驗收；⑦保修期的延長；⑧未能補救缺陷；⑨承包人未約終止合同后的支付；⑩承包人辦理保險未能獲得補償?shù)牟糠?。四、索賠程序17

五、索賠管理的原則1、合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標(biāo)作出判斷，按照合同約定行事，實事求是；2、及時決定，處理索賠。減少承包人的索賠幾率，防止干擾事件的擴(kuò)大，減少矛盾；3、盡可能通過協(xié)商達(dá)成一致；4、誠實信用。六、索賠審查1、審查索賠證據(jù)①合同文件中的條款約定②認(rèn)可的施工進(jìn)度計劃③合同履行中的來往函件④施工現(xiàn)場記錄⑤施工會議記錄⑥工程照片⑦書面指令⑧支付進(jìn)度款的單證⑨檢查和試驗記錄⑩匯率變化表⑾各類財務(wù)憑證⑿其他有關(guān)資料2、審查工期順延要求：①劃清進(jìn)度拖延責(zé)任②應(yīng)在關(guān)鍵線路上③無權(quán)要求承包人縮短合同工期3、承包人可索賠的費用：①人工費：增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算；②設(shè)備費：可采用機(jī)械臺班費、機(jī)械折舊費、設(shè)備租賃費；③材料費；④保函手續(xù)費；⑤貸款利息；⑥保險費；⑦利潤；⑧管理費：現(xiàn)場管理費和公司管理費。五、索賠管理的原則1、審查索賠證據(jù)2、審查工184、審核索賠計算的正確性①所采用的費率是否合理、適度工程量表中的單價是綜合單價，含直接費，也包括間接費、風(fēng)險費、輔助施工機(jī)械費、公司管理費和利潤等的攤銷成本。索賠中不應(yīng)重復(fù)取費；②停工損失中，不應(yīng)以日工費計算。不計算在此期間的獎金、福利等報酬。停駛的機(jī)械補償，應(yīng)按機(jī)械折舊費或設(shè)備租賃費計算，不包括運轉(zhuǎn)操作費用。4、審核索賠計算的正確性19房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估一、定義二、目的三、適應(yīng)范圍四、原則五、時間六、責(zé)任部門七、內(nèi)容八、標(biāo)準(zhǔn)模板九、成本后評估表的編制房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估20

一、定義

指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進(jìn)行的全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結(jié)。

一、定義

指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進(jìn)21

二、目的

項目各期開發(fā)結(jié)束后，為客觀、全面地評價項目當(dāng)期成本控制情況，總結(jié)項目當(dāng)期開發(fā)過程中成本管控的經(jīng)驗、教訓(xùn)，為后續(xù)項目開發(fā)提供借鑒，積累成本資料，并為后續(xù)項目成本測算提供參照。

二、目的

項目各期開發(fā)結(jié)束后，為客觀、全面地評價項目當(dāng)期成22

三、適應(yīng)范圍

適用于所有竣工驗收且已辦理結(jié)算的單體及總體工程項目。

三、適應(yīng)范圍

適用于所有竣工驗收且已辦理結(jié)算的單體及總體工23

四、原則

1、客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后收集的真實數(shù)據(jù)資料，在此基礎(chǔ)上客觀的對項目開發(fā)成本進(jìn)行評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，形成相應(yīng)結(jié)論；2、

公正性：后評價工作以真實數(shù)據(jù)為支撐，通過科學(xué)、合理的分析，并與公司各部門及項目公司充分溝通，確保評價結(jié)論公平、公正；3、重要性：根據(jù)公司目前所處階段，后評價著重開展項目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營銷、財務(wù)等，具有重要總結(jié)意義；4、

階段性：項目后評價按項目分期開展，當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后完成當(dāng)期后評價分析；5、借鑒性：項目后評價的成果資料在公司內(nèi)部進(jìn)行分享總結(jié)，以達(dá)到提升項目開發(fā)管理水平的目的。

四、原則

1、客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為客觀性：項目后評價24

五、時間

單體或總體工程已經(jīng)辦理竣工驗收并完成竣工結(jié)算后即可開始成本后評估工作（不同公司不同規(guī)定）。1、所有項目示范區(qū)結(jié)算完成后，1個月之內(nèi)完成成本后評估；2、對于分期的項目，在每期工程結(jié)算完成之后，1個月之內(nèi)完成成本后評估。

五、時間

單體或總體工程已經(jīng)辦理竣工驗收并完成竣工結(jié)算后即25

六、責(zé)任部門

公司成本管理部1、負(fù)責(zé)編制《項目成本后期評估表》及《結(jié)算分析表》，并提交集團(tuán)成本管理部匯總并備案；2、負(fù)責(zé)歸集、評估項目所需造成本變化的相關(guān)資料，包括：工程預(yù)結(jié)算書、工程結(jié)算資料、合同臺帳、變更洽商等，比較結(jié)算成本與成本測算，對差異部分進(jìn)行分析、說明；3、總結(jié)項目成本超測算、無效投資、損失浪費等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理情況做出評價。

六、責(zé)任部門

公司成本管理部26六、責(zé)任部門集團(tuán)成本管理部1、負(fù)責(zé)收集成本分析所需要的資料，一般以月為單位，半年、年底、竣工半年或結(jié)算完成為幾個衡量周期；2、負(fù)責(zé)分析其成本差異及變動的原因，分析成本控制的難點和應(yīng)對措施，并給出成本管理的階段性及總結(jié)性結(jié)論；3、負(fù)責(zé)收集成本管理數(shù)據(jù)作為下一階段提高新項目成本管理的依據(jù)之一。六、責(zé)任部門集團(tuán)成本管理部27

七、內(nèi)容

根據(jù)公司目標(biāo)成本模板，項目成本后評價針對成本科目，由成本管理部組織，項目公司協(xié)助完成，通過項目各版本成本與實際結(jié)算成本的對比，列表得出項目一二級科目差異金額，僅通過二級科目不能說明變化原因的，還需要通過對三四級科目的進(jìn)一步分析，明確變化的深層次原因，并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)；

七、內(nèi)容

根據(jù)公司目標(biāo)成本模板，項目成本后評價針對成本科目28

七、內(nèi)容

1、針對成本前后差異，從開發(fā)進(jìn)度、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計變更（含限額設(shè)計落實情況）、洽商和無效成本等方面進(jìn)行變動分析，設(shè)計變更部分還需要結(jié)合設(shè)計部門的設(shè)計情況進(jìn)行分析，從根源上找到成本變化的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施，減少設(shè)計變更對成本的影響。

七、內(nèi)容

1、針對成本前后差異，從開發(fā)進(jìn)度、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計29七、內(nèi)容2、項目無效成本主要包括施工工期安排欠科學(xué)產(chǎn)生的趕工費用；重復(fù)設(shè)計、設(shè)計偏差（與限額比較）等原因造成設(shè)計缺陷、修改，導(dǎo)致推延工期及成本增加；非承包方施工指令錯誤引起返工、重建，簽證管理不當(dāng)造成的工期及費用索賠；由于商務(wù)評審、合同條款缺陷造成的費用增加等方面。要詳細(xì)分析各類別無效成本發(fā)生的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施，減少無效成本。七、內(nèi)容2、項目無效成本主要包括施工工期安排欠科學(xué)產(chǎn)生的趕工30八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版1土地成本 1.1項目轉(zhuǎn)讓款1.2股權(quán)收購款1.3土地成交價1.4補交政府土地收益金1.5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)1.6拆遷及補償費1.7稅費1.8其他八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版31八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版2前期費用2.1拓展階段費用2.2規(guī)劃設(shè)計費用2.3報批報建費2.4工程前期準(zhǔn)備費2.5招標(biāo)代理、工程造價咨詢、工程監(jiān)理、實測實量2.6保險、擔(dān)保、公證2.7其他八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版32八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版3主體建筑工程費3.1戶內(nèi)精裝修費3.2主體安裝工程費3.3FFE采購3.4OSE采購3.5其他4市政基礎(chǔ)設(shè)施費4.1大市政基礎(chǔ)設(shè)施費4.2小市政基礎(chǔ)設(shè)施費4.3環(huán)境景觀工程費八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版33八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版5公共配套費5.1地上公共配套5.2地下室5.3配套補償費5.4地鐵相關(guān)費用5.5其他6不可預(yù)見費八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版34八、標(biāo)準(zhǔn)模板八、標(biāo)準(zhǔn)模板35八、標(biāo)準(zhǔn)模板一八、標(biāo)準(zhǔn)模板一36

九、成本后評估表的編制

1、結(jié)算完成之后，項目公司成本管理部收集、匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程洽商、設(shè)計變更等；并歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目成本測算等；

九、成本后評估表的編制

1、結(jié)算完成之后，項目公司成本管理37

九、成本后評估表的編制

2、資料收集完成，項目公司成本管理部負(fù)責(zé)對照施工圖、竣工資料、施工合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化、工程量變化等，確認(rèn)工程洽商、設(shè)計變更等對成本的影響，并根據(jù)結(jié)算資料提煉出相關(guān)成本指標(biāo)，采用標(biāo)準(zhǔn)化形式對所有項目進(jìn)行分類匯總后組織編制《項目成本后評估表》，包括：a)落實各項結(jié)算的具體指標(biāo)；b)將結(jié)算成本與成本測算進(jìn)行對比，進(jìn)行差額分析；c)具體分析對照含量高低原因；d)分析單價高的原因和投標(biāo)競爭因素；e)提出指標(biāo)優(yōu)化建議。

九、成本后評估表的編制

2、資料收集完成，項目公司成本管理38

九、成本后評估表的編制

3、《項目成本后評估表》編制完成，提交集團(tuán)成本管理部匯總并備案，為新項目成本計劃編制提供數(shù)據(jù)支持；4、項目公司成本管理部負(fù)責(zé)《項目成本后評估表》中前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、預(yù)備費的編制；5、《項目成本后評估表》中的土地費用由項目前期開發(fā)部負(fù)責(zé)編制，管理費用及財務(wù)費用由項目財務(wù)管理部負(fù)責(zé)編制，銷售費用由項目營銷客服部負(fù)責(zé)編制，由項目成本管理部匯總；

九、成本后評估表的編制

3、《項目成本后評估表》編制完成，39

九、成本后評估表的編制

6、《項目成本后評估表》編制完成后，可與同類型建筑進(jìn)行對標(biāo)，找出差異所在，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。

九、成本后評估表的編制

6、《項目成本后評估表》編制完成后40

九、成本后評估表的編制

7、結(jié)算指標(biāo)7.1完成所有結(jié)算后的各項指標(biāo)應(yīng)包含：地上地下面積比、不可售配套與可售面積比、贈送面積與可售面積比、會所面積戶數(shù)比、物業(yè)用房面積戶數(shù)比、商業(yè)面積戶數(shù)比、景觀工程面積占地比、車行道路面積比、水景面積比軟硬景比例、單個人防車位地下室面積占比、車位個數(shù)戶數(shù)比、住宅窗地比、外立面系數(shù)（墻地比）、地上主體鋼筋含量、地上主體混凝土含量、地上主體模板含量、人防地下室鋼筋含量、人防地下室混凝土含量、公共樓梯間裝修檔次、室內(nèi)面積裝修檔次、室內(nèi)衛(wèi)生間裝修造價、室內(nèi)廚房裝修造價、室內(nèi)客廳裝修造價、室內(nèi)房間裝修造價、各分項工程的綜合單價及建造標(biāo)準(zhǔn)說明；

九、成本后評估表的編制

7、結(jié)算指標(biāo)41

九、成本后評估表的編制

7.2評價項目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓(xùn)。

九、成本后評估表的編制

7.2評價項目成本管理的科學(xué)合理性42十、標(biāo)桿成本后評估制度與案例分享十、標(biāo)桿成本后評估制度與案例分享43

44標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制（五）一、房地產(chǎn)成本管控之事中控制——動態(tài)成本二、索賠與反索賠管理三、房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制（五）45設(shè)計變更管理1設(shè)計變更控制重點2洽商控制重點3洽商控制措施45

案例分享5一、設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理1設(shè)計變更控制重點2洽商控制重點3洽商控制措施446三種設(shè)計變更①發(fā)包人要求的設(shè)計變更更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作；②承包人要求的設(shè)計變更承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進(jìn)行變更，未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。③設(shè)計單位要求設(shè)計變更因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1.設(shè)計變更管理：設(shè)計變更是指設(shè)計人應(yīng)業(yè)主（承包人通過業(yè)主）要求或設(shè)計人自行完善原設(shè)計，糾正原設(shè)計文件疏漏、錯誤而發(fā)出的變更、補充、糾正已簽發(fā)設(shè)計文件的書面通知文件。分為業(yè)主要求的設(shè)計變更和設(shè)計人提出的設(shè)計變更。三種設(shè)計變更①發(fā)包人要求更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和472、設(shè)計變更原因：①設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力、素質(zhì)，選擇設(shè)計團(tuán)隊是控制設(shè)計變更最有效的方法之一。②房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊的水平、能力、素質(zhì)，如總工辦、銷售部、策劃部、成本部、工程部共同編制的策劃書、設(shè)計委托書科學(xué)、準(zhǔn)確、具有一定的前瞻性，能有效的控制設(shè)計變更的數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價。2、設(shè)計變更原因：①設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力48③改變使用功能⑤提高合理化建議⑥施工中產(chǎn)生錯誤④設(shè)計錯誤、遺漏⑦使用的材料品種的改變⑧工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深②增減工程內(nèi)容①修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變3、設(shè)計變更8個匯總③改變使用功能⑤提高合理化建議⑥施工中產(chǎn)生錯誤④設(shè)計錯誤、49

4、設(shè)計變更額度控制

單位工程設(shè)計變更費用一般控制在建安工程造價的5％以內(nèi)，項目總體設(shè)計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過不可預(yù)見費用的三分之一。設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段，認(rèn)真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳，后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使工程造價得到有效控制。4、設(shè)計變更額度控制單位工程設(shè)計變更費用50嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強(qiáng)設(shè)計交底管理01

加強(qiáng)設(shè)計管理，嚴(yán)格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導(dǎo)致工程增加總費用上限02對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當(dāng)放松04設(shè)計委托階段明確設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)05凡導(dǎo)致費用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制06嚴(yán)格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價、技術(shù)等部門的審核

03設(shè)計變更控制6個重點

設(shè)計變更控制重點2嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加51

二、工程洽商管理1、洽商概述洽商是指合同雙方對由于合同變更和工程變更所引起合同調(diào)整的影響內(nèi)容，包括工程價格、工期等所進(jìn)行的協(xié)商。對合同變更而言，往往合同洽商在前合同變更在后；而工程變更則往往是執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)理工程師有關(guān)變更的指令，引起的合同價款變更在后。2、工程洽商的簽發(fā)原則及注意事項①洽商的內(nèi)容不能超出合同約定的范圍。在合同中約定的，不能以洽商形式出現(xiàn)。②應(yīng)在施工組織方案中審批的，不能做洽商處理。③洽商內(nèi)容必須與實際相符。建設(shè)單位應(yīng)對所簽署的工程洽商記錄進(jìn)行存檔備案，以備發(fā)生爭議時查證。應(yīng)要求施工單位編號報審，避免重復(fù)簽證。④施工合同簽訂過程當(dāng)中，必須明確約定合同范圍以外施工項目的計量方式和結(jié)算方式以及支付時間。站在甲方的角度上，洽商的支付盡量放在結(jié)算完成后；二、工程洽商管理1、洽商概述52⑤在辦理洽商過程中要注意以下五要素：

a.由誰提出增加或變更施工項目;b.增加或變更項目的具體名稱和部位（1軸到5軸至A軸到C軸之間）;c.增加或變更項目的具體做法，按實際做法進(jìn)行詳細(xì)描述;d.施工中所使用的材料名稱、規(guī)格、型號要描述楚;e.施工項目的工程量計算式及匯總量，施工圖紙，施工記錄（現(xiàn)場照片）附在洽商后頁。⑥在施工過程中所發(fā)生的洽商項目要及時辦理洽商，爭取一事一洽。不要秋后算賬，最后可能導(dǎo)致不了了之。⑦洽商要做到施工方、設(shè)計方、監(jiān)理、業(yè)主代表簽字蓋章，否則雖然發(fā)生了，結(jié)算時業(yè)主或?qū)徲媶挝豢刹挥枵J(rèn)可。國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-標(biāo)桿房企全成本管控體系構(gòu)建及核心控制(五)課件534

3.洽商控制4大措施制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺希粐?yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費用增加可適當(dāng)放松；完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過部分只支付直接費和稅金；分級審批權(quán)限；43.洽商控制4大措施54案例分享

案例一：知名企業(yè)設(shè)計變更洽商管理制度案例分享案例一：知名企業(yè)設(shè)計變更洽商管理制度55三、材料價差管理確定基數(shù)和不調(diào)整范圍（5%）超出部分按材料價差調(diào)整，不參與取費、不記取利潤，調(diào)整稅金。三、材料價差管理56四、工程款支付管理四、工程款支付管理57索賠與反索賠管理一、概念和特征二、分類三、起因四、程序五、原則六、審查索賠與反索賠管理58一、概念和特征1、概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補償。2、特征：雙向的—實際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。二、分類1、按合同依據(jù)：名示或默示（隱含）2、按目的：工期（權(quán)利）、費用（經(jīng)濟(jì)）3、按性質(zhì)：①工程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件，如未及時交付圖紙、現(xiàn)場、道路等；②工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設(shè)計、變更施工順序等；③合同被迫終止的索賠：無責(zé)任方提出；④工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開支；⑤意外風(fēng)險和不可預(yù)見因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物⑥其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價、工資上漲、政策法令變化；一、概念和特征591、工程項目的特殊性工程規(guī)模大、技術(shù)性強(qiáng)、投資額大、工期長、材料設(shè)備價格變化快2、內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價格上漲、貨幣貶值、國家政策、法規(guī)的變化3、參與工程建設(shè)主體的多元性發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程師、分包人、指定分包人、材料設(shè)備供應(yīng)商4、工程合同復(fù)雜性及易出錯性合同文件多而復(fù)雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯誤等三、起因1、工程項目的特殊性工程規(guī)模大、技術(shù)性強(qiáng)、投資額大、工期長、60四、索賠程序1、承包人的索賠①提出索賠要求（索賠事件發(fā)生28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意向通知提交后28天內(nèi)遞交索賠報告）；②審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告的審查）；③確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定）；④承包人是否接受；2、發(fā)包人的索賠①拒收不合格的材料和工程；②承包人未能按照指示完成缺陷補救工作；③由于承包人的原因修改進(jìn)度計劃導(dǎo)致業(yè)主有額外投入；④拖期違約賠償；⑤業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應(yīng)收款項；⑥未能通過竣工驗收；⑦保修期的延長；⑧未能補救缺陷；⑨承包人未約終止合同后的支付；⑩承包人辦理保險未能獲得補償?shù)牟糠帧Ｋ摹⑺髻r程序61

五、索賠管理的原則1、合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標(biāo)作出判斷，按照合同約定行事，實事求是；2、及時決定，處理索賠。減少承包人的索賠幾率，防止干擾事件的擴(kuò)大，減少矛盾；3、盡可能通過協(xié)商達(dá)成一致；4、誠實信用。六、索賠審查1、審查索賠證據(jù)①合同文件中的條款約定②認(rèn)可的施工進(jìn)度計劃③合同履行中的來往函件④施工現(xiàn)場記錄⑤施工會議記錄⑥工程照片⑦書面指令⑧支付進(jìn)度款的單證⑨檢查和試驗記錄⑩匯率變化表⑾各類財務(wù)憑證⑿其他有關(guān)資料2、審查工期順延要求：①劃清進(jìn)度拖延責(zé)任②應(yīng)在關(guān)鍵線路上③無權(quán)要求承包人縮短合同工期3、承包人可索賠的費用：①人工費：增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算；②設(shè)備費：可采用機(jī)械臺班費、機(jī)械折舊費、設(shè)備租賃費；③材料費；④保函手續(xù)費；⑤貸款利息；⑥保險費；⑦利潤；⑧管理費：現(xiàn)場管理費和公司管理費。五、索賠管理的原則1、審查索賠證據(jù)2、審查工624、審核索賠計算的正確性①所采用的費率是否合理、適度工程量表中的單價是綜合單價，含直接費，也包括間接費、風(fēng)險費、輔助施工機(jī)械費、公司管理費和利潤等的攤銷成本。索賠中不應(yīng)重復(fù)取費；②停工損失中，不應(yīng)以日工費計算。不計算在此期間的獎金、福利等報酬。停駛的機(jī)械補償，應(yīng)按機(jī)械折舊費或設(shè)備租賃費計算，不包括運轉(zhuǎn)操作費用。4、審核索賠計算的正確性63房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估一、定義二、目的三、適應(yīng)范圍四、原則五、時間六、責(zé)任部門七、內(nèi)容八、標(biāo)準(zhǔn)模板九、成本后評估表的編制房地產(chǎn)成本管控之事后控制——成本后評估64

一、定義

指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進(jìn)行的全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結(jié)。

一、定義

指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進(jìn)65

二、目的

項目各期開發(fā)結(jié)束后，為客觀、全面地評價項目當(dāng)期成本控制情況，總結(jié)項目當(dāng)期開發(fā)過程中成本管控的經(jīng)驗、教訓(xùn)，為后續(xù)項目開發(fā)提供借鑒，積累成本資料，并為后續(xù)項目成本測算提供參照。

二、目的

項目各期開發(fā)結(jié)束后，為客觀、全面地評價項目當(dāng)期成66

三、適應(yīng)范圍

適用于所有竣工驗收且已辦理結(jié)算的單體及總體工程項目。

三、適應(yīng)范圍

適用于所有竣工驗收且已辦理結(jié)算的單體及總體工67

四、原則

1、客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后收集的真實數(shù)據(jù)資料，在此基礎(chǔ)上客觀的對項目開發(fā)成本進(jìn)行評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，形成相應(yīng)結(jié)論；2、

公正性：后評價工作以真實數(shù)據(jù)為支撐，通過科學(xué)、合理的分析，并與公司各部門及項目公司充分溝通，確保評價結(jié)論公平、公正；3、重要性：根據(jù)公司目前所處階段，后評價著重開展項目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營銷、財務(wù)等，具有重要總結(jié)意義；4、

階段性：項目后評價按項目分期開展，當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后完成當(dāng)期后評價分析；5、借鑒性：項目后評價的成果資料在公司內(nèi)部進(jìn)行分享總結(jié)，以達(dá)到提升項目開發(fā)管理水平的目的。

四、原則

1、客觀性：項目后評價的基礎(chǔ)為客觀性：項目后評價68

五、時間

單體或總體工程已經(jīng)辦理竣工驗收并完成竣工結(jié)算后即可開始成本后評估工作（不同公司不同規(guī)定）。1、所有項目示范區(qū)結(jié)算完成后，1個月之內(nèi)完成成本后評估；2、對于分期的項目，在每期工程結(jié)算完成之后，1個月之內(nèi)完成成本后評估。

五、時間

單體或總體工程已經(jīng)辦理竣工驗收并完成竣工結(jié)算后即69

六、責(zé)任部門

公司成本管理部1、負(fù)責(zé)編制《項目成本后期評估表》及《結(jié)算分析表》，并提交集團(tuán)成本管理部匯總并備案；2、負(fù)責(zé)歸集、評估項目所需造成本變化的相關(guān)資料，包括：工程預(yù)結(jié)算書、工程結(jié)算資料、合同臺帳、變更洽商等，比較結(jié)算成本與成本測算，對差異部分進(jìn)行分析、說明；3、總結(jié)項目成本超測算、無效投資、損失浪費等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理情況做出評價。

六、責(zé)任部門

公司成本管理部70六、責(zé)任部門集團(tuán)成本管理部1、負(fù)責(zé)收集成本分析所需要的資料，一般以月為單位，半年、年底、竣工半年或結(jié)算完成為幾個衡量周期；2、負(fù)責(zé)分析其成本差異及變動的原因，分析成本控制的難點和應(yīng)對措施，并給出成本管理的階段性及總結(jié)性結(jié)論；3、負(fù)責(zé)收集成本管理數(shù)據(jù)作為下一階段提高新項目成本管理的依據(jù)之一。六、責(zé)任部門集團(tuán)成本管理部71

七、內(nèi)容

根據(jù)公司目標(biāo)成本模板，項目成本后評價針對成本科目，由成本管理部組織，項目公司協(xié)助完成，通過項目各版本成本與實際結(jié)算成本的對比，列表得出項目一二級科目差異金額，僅通過二級科目不能說明變化原因的，還需要通過對三四級科目的進(jìn)一步分析，明確變化的深層次原因，并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)；

七、內(nèi)容

根據(jù)公司目標(biāo)成本模板，項目成本后評價針對成本科目72

七、內(nèi)容

1、針對成本前后差異，從開發(fā)進(jìn)度、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計變更（含限額設(shè)計落實情況）、洽商和無效成本等方面進(jìn)行變動分析，設(shè)計變更部分還需要結(jié)合設(shè)計部門的設(shè)計情況進(jìn)行分析，從根源上找到成本變化的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施，減少設(shè)計變更對成本的影響。

七、內(nèi)容

1、針對成本前后差異，從開發(fā)進(jìn)度、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計73七、內(nèi)容2、項目無效成本主要包括施工工期安排欠科學(xué)產(chǎn)生的趕工費用；重復(fù)設(shè)計、設(shè)計偏差（與限額比較）等原因造成設(shè)計缺陷、修改，導(dǎo)致推延工期及成本增加；非承包方施工指令錯誤引起返工、重建，簽證管理不當(dāng)造成的工期及費用索賠；由于商務(wù)評審、合同條款缺陷造成的費用增加等方面。要詳細(xì)分析各類別無效成本發(fā)生的原因，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施，減少無效成本。七、內(nèi)容2、項目無效成本主要包括施工工期安排欠科學(xué)產(chǎn)生的趕工74八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版1土地成本 1.1項目轉(zhuǎn)讓款1.2股權(quán)收購款1.3土地成交價1.4補交政府土地收益金1.5城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)1.6拆遷及補償費1.7稅費1.8其他八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版75八、標(biāo)準(zhǔn)模板序號成本科目可研版本目標(biāo)責(zé)任書版本目標(biāo)成本下達(dá)版本實際結(jié)算版2前期費用2.1拓展階段費用2.2規(guī)劃設(shè)計費用2.3報批報建費2.4工程前期準(zhǔn)備費2.5招標(biāo)代理、工程造價咨詢、工程監(jiān)理、實測