萬科房地產(chǎn)成本管理制度

萬科房地產(chǎn)成本管理制度萬科房地產(chǎn)本錢治理制度

一、總則

1、為了增加本錢掌握力度，降低本錢費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)本錢治理的要求和閱歷、教訓(xùn)，制定本制度。

2、本錢治理的根本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程掌握為環(huán)節(jié)、標(biāo)準(zhǔn)操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

3、本錢監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)本錢崗位責(zé)任制，完善本錢治理根底，形成有效的本錢監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低本錢，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)本錢治理職責(zé)

(一)集團(tuán)總部的本錢治理職責(zé)

1、制定、修正集團(tuán)本錢治理制度，催促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位本錢治理制度;并跟蹤、檢查執(zhí)行狀況，對(duì)本錢實(shí)行制度監(jiān)控。

2、進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、推斷，準(zhǔn)時(shí)供應(yīng)、反應(yīng)給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)治理層作決策參考;保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)本錢治理環(huán)境的了解，幫助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)待政策、處理有關(guān)政策性問題。

3、組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建工程進(jìn)展實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫忙房地產(chǎn)公司做好工程前期籌劃中的本錢掌握。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：

◆立項(xiàng)資料是否齊全、標(biāo)準(zhǔn);

◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng);

◆投資本錢估算是否經(jīng)濟(jì)、合理;

◆投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求;

◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效掌握。

4、跟蹤、落實(shí)各工程本錢規(guī)劃及其執(zhí)行狀況，適時(shí)了解各工程本錢的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)本錢報(bào)表;分析、總結(jié)工程本錢掌握狀況，幫助、催促各開發(fā)企業(yè)做好工程操作過程中的本錢掌握工作。

5、建立本錢信息監(jiān)控中心，準(zhǔn)時(shí)收集各工程本錢動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)治理層供應(yīng)充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反應(yīng)給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)本錢治理的信息溝通，通過培訓(xùn)、雙向溝通、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的本錢治理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外本錢治理閱歷，尋求降低本錢的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)本錢治理水平的提高。

7、依據(jù)治理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)工程本錢進(jìn)展階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)工程本錢發(fā)生的合理性、本錢治理的標(biāo)準(zhǔn)性提出審計(jì)意見。并結(jié)合工程收益狀況，考核工程的本錢降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8、逐步推行本錢治理及其信息溝通電腦化，搞好本錢治理的綜合效勞。

(二)開發(fā)企業(yè)的本錢治理職責(zé)

1、仔細(xì)執(zhí)行集團(tuán)本錢治理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位本錢治理制度，并自覺承受總部監(jiān)視。

2、依據(jù)本單位業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)力量和市場(chǎng)狀況，確定工程開發(fā)規(guī)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期籌劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和本錢估算精確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合標(biāo)準(zhǔn)，又表達(dá)本錢掌握的意識(shí)和要求。

4、客觀、仔細(xì)地進(jìn)展工程本錢費(fèi)用測(cè)算，編制工程本錢費(fèi)用規(guī)劃，確定工程及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)本錢，分解本錢費(fèi)用掌握指標(biāo)，落實(shí)降低本錢技術(shù)組織措施。

5、遵循根本建立程序，進(jìn)展工程實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)本錢實(shí)行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程掌握，對(duì)可控本錢、變動(dòng)本錢和本錢特別偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將本錢掌握在目標(biāo)本錢范圍內(nèi)。

6、正確處理本錢、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格掌握工程的質(zhì)量本錢和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7、組織工程開發(fā)本錢費(fèi)用核算，準(zhǔn)時(shí)、全面、精確、動(dòng)態(tài)地反映工程本錢、費(fèi)用狀況，按規(guī)定編報(bào)本錢會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持本錢報(bào)告制度，保證本錢信息溝通的準(zhǔn)時(shí)、有效。

8、熟識(shí)、把握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水公平本錢掌握因素，用足用活各種政策、資源，提高本錢掌握的預(yù)見性，努力尋求降低本錢費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析本錢構(gòu)造、差異及其緣由、監(jiān)控措施及其效果、閱歷教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)本錢監(jiān)控

(一)本錢監(jiān)控系統(tǒng)

1、依據(jù)集團(tuán)的治理體制，集團(tuán)建立總部以治理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)本錢監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、工程經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門詳細(xì)實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員本錢意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)本錢實(shí)行全過程監(jiān)控。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)治理需要和工程實(shí)際狀況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等本錢治理職能部門或崗位，保證本錢掌握工作的順當(dāng)進(jìn)展

(二)本錢監(jiān)控的要求

制度建立

1、依據(jù)治理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的本錢治理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案：

◆本錢治理責(zé)任制及監(jiān)控程序;

◆規(guī)劃治理制度(包括指標(biāo)、定額、考核治理方法);

◆招、投標(biāo)治理制度;

◆合同治理制度;

◆工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)治理制度;

◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)治理制度;

◆費(fèi)用掌握制度;

◆材料設(shè)備治理制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)本錢掌握閱歷，在此根底上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)本錢治理制度。

規(guī)劃治理

1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依據(jù)工程開發(fā)的節(jié)奏，準(zhǔn)時(shí)編制本錢規(guī)劃，并跟蹤、檢查、考核規(guī)劃的執(zhí)行狀況：

◆開發(fā)產(chǎn)品本錢規(guī)劃(按完全本錢口徑);

◆期間費(fèi)用規(guī)劃;

◆降低本錢技術(shù)組織措施規(guī)劃。

2、本錢規(guī)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、本錢猜測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)展編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善本錢考核方法，確立本錢降低率、費(fèi)用節(jié)省額、工程投資回報(bào)率等本錢考核指標(biāo)。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在本錢掌握過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)本錢的構(gòu)造、差異及其緣由、掌握措施及其效果進(jìn)展分析，以準(zhǔn)時(shí)總結(jié)閱歷教訓(xùn)，做好下一步本錢掌握工作。分析的重點(diǎn)是：

◆規(guī)劃及其執(zhí)行狀況;

◆實(shí)際本錢與預(yù)算本錢、規(guī)劃本錢比照差異及其緣由;

◆分析期內(nèi)掌握措施、效果、存在問題及改良意見、對(duì)策;

◆評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部依據(jù)治理需要，應(yīng)按工程就本錢掌握狀況進(jìn)展分析檢查。

信息溝通

1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性本錢資料主要包括：

◆工程根本狀況;

◆按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的本錢核算報(bào)表;

◆本錢動(dòng)態(tài)狀況及其分析資料;

◆當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)工程、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2、按例外治理原則，對(duì)以下本錢特別偏差及其處置方法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

◆當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整;

◆本錢超降率占單項(xiàng)工程本錢總額10%以上、占其本身預(yù)算本錢或規(guī)劃本錢30%以上的的工程、大事(包括停工、嚴(yán)峻窩工、重大設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃外增減工程、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的本錢增、減工程、大事);

◆合作條件更改;

◆補(bǔ)交地價(jià)。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立本錢信息庫，相互溝通本錢掌握的閱歷教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢掌握

(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本錢掌握

1、各單位新工程立項(xiàng)時(shí)必需向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和具體的《可行性討論報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)爭(zhēng)論通過?！犊尚行杂懻搱?bào)告》除應(yīng)具備地塊根底資料、周邊環(huán)境及其進(jìn)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等根底內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆本錢費(fèi)用估算和掌握目標(biāo)及措施;

◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)表達(dá)安排;

◆稅務(wù)環(huán)境及其影響;

◆資金規(guī)劃;

合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本錢掌握

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;

◆需托付設(shè)計(jì)院進(jìn)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)實(shí)行招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必需包括建筑本錢掌握總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過前方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必需要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)展仔細(xì)分析、比擬的根底上，編制我方的《建筑本錢概(預(yù))算》，確定各本錢單項(xiàng)的掌握目標(biāo)，并以此掌握下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建筑本錢預(yù)算》

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)治理本錢)等進(jìn)展會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并催促設(shè)計(jì)單位進(jìn)展修正，避開或削減設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失鋪張。

(三)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢掌握

1、除壟斷性質(zhì)的工程工程外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必需實(shí)行公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)展。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)展具體、詳細(xì)的籌劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng);對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力氣、以往施工工程和施工治理水公平進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見;對(duì)投標(biāo)狀況進(jìn)展評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程工程若實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力氣、報(bào)價(jià)等進(jìn)展選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程工程(如水、電、氣等)應(yīng)盡力進(jìn)展公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必需符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清楚，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力氣等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

(四)施工過程的本錢掌握

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)比合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必需列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)治理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必需對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的詳細(xì)審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必需按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、緣由、工程量必需清晰明白，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不行預(yù)見費(fèi)的工程工程，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，的確需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必需對(duì)比有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位依據(jù)自身實(shí)際狀況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、工程開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位親密協(xié)作，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)覺質(zhì)量事故，必需組織有關(guān)部門具體調(diào)查、分析事故緣由，提交事故狀況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并催促責(zé)任單位，根據(jù)質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特殊重視隱藏工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱藏工程的驗(yàn)收，必需由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參與并辦理書面手續(xù)。凡未閱歷收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱藏和進(jìn)入下道工序施工。隱藏工程驗(yàn)收記錄按挨次進(jìn)展整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開頭抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按以下程序辦理：

◆施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度規(guī)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;

◆工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)比施工合同及進(jìn)度規(guī)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體構(gòu)造及隱藏工程局部須供應(yīng)照片)工程質(zhì)量證明等資料;

◆預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量;

◆經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)視工程款項(xiàng)的使用供應(yīng)便利。

4、工程進(jìn)度款支付到達(dá)工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停頓付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便把握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

(五)工程材料及設(shè)備治理

1、工程開工前，設(shè)計(jì)或工程治理部門應(yīng)準(zhǔn)時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般根據(jù)以下原則打算甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅規(guī)劃指標(biāo)的、有特別質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供;

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付選購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排選購數(shù)量和詳細(xì)進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的選購必需進(jìn)展廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材選購上采納招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿意要求的前提下，應(yīng)比照以下條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;

◆情愿以房屋抵材料款，且承受正常樓價(jià)的供貨商;

◆能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，承受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;

◆售后效勞和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程治理部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥當(dāng)保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《選購合同》中必需載明：因供貨商供貨不準(zhǔn)時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必需擔(dān)當(dāng)索賠責(zé)任。

8、各單位必需建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分別的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料選購全過程的行為。

9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必需按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員掌握的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)展封樣，并盡量實(shí)行我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程治理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必需憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程治理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。

(六)竣工交付環(huán)節(jié)的本錢掌握

1、單項(xiàng)工程和工程竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)治理部門必需參與工程構(gòu)造驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的構(gòu)造部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位緣由延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)治理規(guī)定準(zhǔn)時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后消失的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的商定)及懲罰措施等。

5、實(shí)行一次性拘留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的估計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方擔(dān)當(dāng)。

(七)工程結(jié)算治理

1、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下根本條件：

◆符合合同(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定;

◆具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合標(biāo)準(zhǔn)要求的竣工驗(yàn)收資料;

◆工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備;

◆工程遺留問題已處理完畢;

◆施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方把握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位供應(yīng)的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必需根據(jù)定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門應(yīng)具體核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)精確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)展復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及具體的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門應(yīng)對(duì)主體工程本錢進(jìn)展跟蹤分析治理，進(jìn)展“三算”比照，找出工程本錢超、降的因素，并提出改良措施和意見。

7、在審算部門供應(yīng)的結(jié)算資料根底上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)比合同具體審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。

(八)其他環(huán)節(jié)的本錢掌握

1、正式出售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂具體的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建立本錢，并對(duì)比原本錢預(yù)算逐項(xiàng)審核;對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行本錢，并列入工程完全本錢范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)本錢測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等工程時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)前方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，削減期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避開趕工本錢和延期賠償;在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的狀況下，應(yīng)留意加快工程開發(fā)節(jié)奏;應(yīng)削減現(xiàn)房積壓時(shí)間，削減利息費(fèi)用等本錢。

4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、公平、效勞、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

五、附則

1、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)本單位的詳細(xì)狀況和工程特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的本錢治理制度或治理方法，在實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。

2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢治理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財(cái)務(wù)治理部根椐集團(tuán)本錢治理的需要進(jìn)展修訂和完善。

篇2：寶麗股份公司本錢治理制度

寶麗股份公司本錢治理制度

第1條生產(chǎn)本錢的構(gòu)成與科目設(shè)置：

(一)生產(chǎn)本錢工程，包括直接材料、燃料和動(dòng)力、直接人工工資、工資費(fèi)附加、制造費(fèi)用等。

1、直接材料是指直接用于產(chǎn)品生產(chǎn)，構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體的主要原材料以及有助于產(chǎn)品形成的幫助材料和其他直接材料。

2、燃料和動(dòng)力：是指直接用于產(chǎn)品生產(chǎn)的外購燃料和動(dòng)力費(fèi)用。

3、直接人工工資：是指直接參與產(chǎn)品生產(chǎn)的工人工資。

4、制造費(fèi)用：是指各生產(chǎn)車間為組織和治理生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括車間治理人員工資，職工福利費(fèi)，車間固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、低值易耗品，勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)等費(fèi)用。

(二)科目設(shè)置。財(cái)務(wù)部設(shè)置“