依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考

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物業(yè)管理招標(biāo)，是創(chuàng)辦單位(開發(fā)商)按照法律規(guī)定和市場(chǎng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的一種主要形式。既為物業(yè)管理企業(yè)供給了一個(gè)公允競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)和更廣闊的進(jìn)展空間，同時(shí)也加劇了物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。能否依法模范物業(yè)管理的招標(biāo)工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定進(jìn)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行手段》(以下簡(jiǎn)稱《條例》和《暫行手段》)中明確要求：國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);提倡創(chuàng)辦單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分開的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》和《暫行手段》為物業(yè)管理的社會(huì)化、市場(chǎng)化和招投標(biāo)工作供給了重要的法律支持和保障。為進(jìn)一步模范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公允競(jìng)爭(zhēng)起到了積極作用。

《條例》和《暫行手段》的公布實(shí)施，為物業(yè)企業(yè)供給了更多的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和進(jìn)展空間。近幾年，我們通過物業(yè)管理招投標(biāo)，先后承攬了大連理工大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連市工商銀行、山東浪潮集團(tuán)、山東電力泰安抽水蓄能電站等單位十幾個(gè)工程的物業(yè)管理工作，提高了企業(yè)的服務(wù)水平、管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，告成地實(shí)現(xiàn)了"三個(gè)轉(zhuǎn)變'。即：從以煙草行業(yè)的物業(yè)管理為主，向高校、銀行、IT業(yè)、電力等多個(gè)行業(yè)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)變;從單一的辦公樓、寫字樓物業(yè)管理工程，向教學(xué)樓、體育館、科技園區(qū)、物流等綜合物業(yè)管理工程的轉(zhuǎn)變;從單一的囑托式管理模式，向參謀管理、接洽服務(wù)、整合經(jīng)營(yíng)等多種上經(jīng)營(yíng)管理模式的轉(zhuǎn)變，取得了較好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)的知名度也有了較大的提高，使企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定的進(jìn)展。

二、近幾年，我們還應(yīng)邀先后加入了大連市、遼寧省和山東等地物業(yè)管理工程的投標(biāo)工作。我們感到，物業(yè)管理招標(biāo)不模范的問題還對(duì)比突出，成為當(dāng)前影響物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)展和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的一個(gè)主要問題。

1、招標(biāo)組織管理不模范。物業(yè)管理招標(biāo)是按法律規(guī)定舉行的一項(xiàng)活動(dòng)，有較嚴(yán)格的程序和規(guī)定，招投標(biāo)的操作對(duì)比繁雜。做好物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的組織管理，是做好招投標(biāo)工作的前提?！稌盒惺侄巍芬?guī)定：前期物業(yè)管理由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;招標(biāo)人可以囑托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有才能組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)?！稌盒惺侄巍方o了創(chuàng)辦單位物業(yè)管理的選擇權(quán)和招標(biāo)工作的操作權(quán)。從目前物業(yè)處境看，由于對(duì)"有才能組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)'的條件沒有概括的要求和界定，除了個(gè)別單位或個(gè)別工程囑托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織外，多數(shù)創(chuàng)辦單位都是自行組織物業(yè)管理的招標(biāo)工作。由于創(chuàng)辦單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，以及對(duì)投標(biāo)法規(guī)和招標(biāo)的組織管理工作不模范，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作的不模范。物業(yè)管理招標(biāo)工作很少像工程工程和政府購(gòu)買工程的那樣，在媒體上發(fā)布公告;招投標(biāo)的程序不嚴(yán)密，操作的肆意性大，"自行組織'成了創(chuàng)辦單位自己說了算，失去了招標(biāo)工作的肅穆性。

2、招標(biāo)文件不模范?！稌盒惺侄巍穼?duì)招標(biāo)文件的編制和備案提出了明確的要求。但是，由于沒有招投標(biāo)文件的示范文本可參照，造成了創(chuàng)辦單位自行編制的物業(yè)管理招標(biāo)文件展現(xiàn)各取所需，五花八門，一家一個(gè)樣的現(xiàn)象。有的格式不符，有的內(nèi)空不全，有的條款表述不清，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不明確。招標(biāo)文件很少供給物業(yè)工程的圖紙、資料和設(shè)備、設(shè)施的有關(guān)處境，招標(biāo)文件與物業(yè)的實(shí)際處境不符等。物業(yè)招標(biāo)文件，雖有備案要求，但是無審查程序，造成了招標(biāo)文件編制的不模范。同時(shí)，也造成了整個(gè)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的不模范。

3、評(píng)標(biāo)工作不模范。物業(yè)管理是一種服務(wù)商品。物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的目的，就是既要提高服務(wù)管理水平，雙要降低本金費(fèi)用。所以，物業(yè)管理工程評(píng)標(biāo)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)采取對(duì)報(bào)價(jià)和服務(wù)舉行綜合評(píng)價(jià)的方法。就是通常所說的標(biāo)評(píng)價(jià)、技術(shù)標(biāo)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，這樣才能達(dá)成物業(yè)管理立法的宗旨，保證了物業(yè)管理招標(biāo)的質(zhì)量。由于《暫行手段》對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒有概括的規(guī)定，造成了評(píng)標(biāo)工作的不夫范，甚至偏頗。大量單位和工程在評(píng)標(biāo)時(shí)，不提防對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，而偏重于報(bào)價(jià)的上下，有的甚至就是追求低價(jià)中標(biāo)，違背了"質(zhì)價(jià)相符'的原那么，有的創(chuàng)辦單位