依法規(guī)范物業(yè)管理招標工作的思考

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物業(yè)管理招標，是創(chuàng)辦單位(開發(fā)商)按照法律規(guī)定和市場機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的一種主要形式。既為物業(yè)管理企業(yè)供給了一個公允競爭的平臺和更廣闊的進展空間，同時也加劇了物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭和優(yōu)勝劣汰。能否依法模范物業(yè)管理的招標工作，成為物業(yè)管理市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定進展的一個重要環(huán)節(jié)。

一、《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行手段》(以下簡稱《條例》和《暫行手段》)中明確要求：國家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);提倡創(chuàng)辦單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分開的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》和《暫行手段》為物業(yè)管理的社會化、市場化和招投標工作供給了重要的法律支持和保障。為進一步模范物業(yè)管理市場秩序，促進物業(yè)管理市場的公允競爭起到了積極作用。

《條例》和《暫行手段》的公布實施，為物業(yè)企業(yè)供給了更多的競爭平臺和進展空間。近幾年，我們通過物業(yè)管理招投標，先后承攬了大連理工大學、東北財經大學、大連市工商銀行、山東浪潮集團、山東電力泰安抽水蓄能電站等單位十幾個工程的物業(yè)管理工作，提高了企業(yè)的服務水平、管理水平和市場競爭力，告成地實現了"三個轉變'。即：從以煙草行業(yè)的物業(yè)管理為主，向高校、銀行、IT業(yè)、電力等多個行業(yè)物業(yè)管理的轉變;從單一的辦公樓、寫字樓物業(yè)管理工程，向教學樓、體育館、科技園區(qū)、物流等綜合物業(yè)管理工程的轉變;從單一的囑托式管理模式，向參謀管理、接洽服務、整合經營等多種上經營管理模式的轉變，取得了較好經濟效益和社會效益，企業(yè)的知名度也有了較大的提高，使企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定的進展。

二、近幾年，我們還應邀先后加入了大連市、遼寧省和山東等地物業(yè)管理工程的投標工作。我們感到，物業(yè)管理招標不模范的問題還對比突出，成為當前影響物業(yè)管理社會化、市場化進展和物業(yè)管理行業(yè)進展的一個主要問題。

1、招標組織管理不模范。物業(yè)管理招標是按法律規(guī)定舉行的一項活動，有較嚴格的程序和規(guī)定，招投標的操作對比繁雜。做好物業(yè)管理招標活動的組織管理，是做好招投標工作的前提。《暫行手段》規(guī)定：前期物業(yè)管理由招標人依法組織實施;招標人可以囑托招標代理機構辦理招標事宜;有才能組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動?！稌盒惺侄巍方o了創(chuàng)辦單位物業(yè)管理的選擇權和招標工作的操作權。從目前物業(yè)處境看，由于對"有才能組織和實施招標活動'的條件沒有概括的要求和界定，除了個別單位或個別工程囑托招標代理機構組織外，多數創(chuàng)辦單位都是自行組織物業(yè)管理的招標工作。由于創(chuàng)辦單位沒有相應的組織機構和人員負責招標工作，以及對投標法規(guī)和招標的組織管理工作不模范，造成了物業(yè)管理招標工作的不模范。物業(yè)管理招標工作很少像工程工程和政府購買工程的那樣，在媒體上發(fā)布公告;招投標的程序不嚴密，操作的肆意性大，"自行組織'成了創(chuàng)辦單位自己說了算，失去了招標工作的肅穆性。

2、招標文件不模范?！稌盒惺侄巍穼φ袠宋募木幹坪蛡浒柑岢隽嗣鞔_的要求。但是，由于沒有招投標文件的示范文本可參照，造成了創(chuàng)辦單位自行編制的物業(yè)管理招標文件展現各取所需，五花八門，一家一個樣的現象。有的格式不符，有的內空不全，有的條款表述不清，有的評標標準不明確。招標文件很少供給物業(yè)工程的圖紙、資料和設備、設施的有關處境，招標文件與物業(yè)的實際處境不符等。物業(yè)招標文件，雖有備案要求，但是無審查程序，造成了招標文件編制的不模范。同時，也造成了整個物業(yè)管理招投標工作的不模范。

3、評標工作不模范。物業(yè)管理是一種服務商品。物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的目的，就是既要提高服務管理水平，雙要降低本金費用。所以，物業(yè)管理工程評標的內容和標準，理應采取對報價和服務舉行綜合評價的方法。就是通常所說的標評價、技術標評價和綜合評價，這樣才能達成物業(yè)管理立法的宗旨，保證了物業(yè)管理招標的質量。由于《暫行手段》對物業(yè)管理評標內容和方法沒有概括的規(guī)定，造成了評標工作的不夫范，甚至偏頗。大量單位和工程在評標時，不提防對服務質量和報價的綜合評價，而偏重于報價的上下，有的甚至就是追求低價中標，違背了"質價相符'的原那么，有的創(chuàng)辦單位