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中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)1中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)1概況一點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概述概況三點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容概況二點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容2概況一點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)一、征收工作的準(zhǔn)備階段二、收集資料三、現(xiàn)場(chǎng)勘察四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟五、征收評(píng)估報(bào)告格式
六、征收評(píng)估內(nèi)容七、幾種價(jià)格定義的概念八、評(píng)估方法及技術(shù)路線九、征收評(píng)估工作中遇到的特殊問題及難點(diǎn)3中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)一、征收工作的準(zhǔn)備階段3中信評(píng)估44中信評(píng)估社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng)估論證并公開征求意見擬定征收補(bǔ)償方案預(yù)評(píng)估征收決定公告5中信評(píng)估社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng)估論證并公開征求意見擬定征收補(bǔ)償方案預(yù)一、征收評(píng)估準(zhǔn)備階段接受房屋征收評(píng)估委托后,有關(guān)各方就本次征收范圍內(nèi)的房屋評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致,簽訂征收評(píng)估協(xié)議,并制訂出房地產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。二、收集資料(一)項(xiàng)目資料征收范圍紅線圖征收決定書6一、征收評(píng)估準(zhǔn)備階段6(二)法律性文件1、個(gè)人需提供身份證或戶口本(必須)2、企業(yè)產(chǎn)權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(必須)3、公司成立的政府批文(若曾更名,尚需更名的批文)4、經(jīng)營(yíng)范圍及簡(jiǎn)介(三)評(píng)估明細(xì)資料A、綜合部分:各類待評(píng)估的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表7(二)法律性文件7B、房地產(chǎn)部分(具體資料可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估人員的要求準(zhǔn)備):1、征地通知書(含政府批文)(指行政劃撥用地)(必須)2、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書3、付清地價(jià)證明及有關(guān)付款憑證4、土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)證或房屋權(quán)屬登記檔案(必須)在沒有房地產(chǎn)權(quán)證情況下,要提供的材料為:5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(或開工許可證)(必須)8B、房地產(chǎn)部分(具體資料可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估人員的要求準(zhǔn)備):86、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書7、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及驗(yàn)收證明8、土地紅線圖及建筑物總平面圖(必須)9、工程項(xiàng)目的(預(yù))決算資料(自建房)10、購(gòu)房協(xié)議書及付清房款證明11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文,及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料12、如有出租房屋者需提供房屋租賃合同(必須)13、臨時(shí)建筑物需提供合法批文(必須)14、以上資料都沒有的房地產(chǎn),需要征收方提供產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(待制定范本)(必須)96、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書9C、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)1、預(yù)決算資料或相關(guān)合同、協(xié)議等;2、建造、裝修圖紙;3、評(píng)估人員及造價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)丈量資料,如果由產(chǎn)權(quán)人自行裝修、建造,由產(chǎn)權(quán)人簽字(蓋章)確認(rèn),如果由承租人裝修、建造的,由產(chǎn)權(quán)人與承租人共同簽字(蓋章);10C、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)10D、機(jī)器設(shè)備1、設(shè)備清單:即企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)際使用的設(shè)備價(jià)格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單2、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票或協(xié)議3、對(duì)于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的書面法定檢測(cè)證明、報(bào)告與許可證等資料。11D、機(jī)器設(shè)備11E、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)1、近三年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、繳稅憑證及其它相關(guān)資料2、經(jīng)備案的勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、工資單等實(shí)際證明企業(yè)員工報(bào)酬情況的材料證明需要特別注意的:1、征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估范圍(華巢)2、被征收估價(jià)對(duì)象權(quán)利主體關(guān)系(交通廳土地)3、房地產(chǎn)證與土地使用權(quán)證不符,需了解規(guī)劃及歷史沿革(土地為工業(yè),房產(chǎn)證為商業(yè)為例)12E、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)12權(quán)利主體關(guān)系需深度審查征收中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因征收而發(fā)生關(guān)系的各方主體,與住宅房屋征收相比,非住宅房屋房屋(企業(yè)征收)因?yàn)橥恋亍⒎课莸臋?quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在征收過程中會(huì)有更多的征收關(guān)系人在里面。有些房屋是租賃辦公用房,征收關(guān)系主體則有征收人、被征收人和承租人三方主體。
注意事項(xiàng)集體土地上的私有企業(yè)征收以及國(guó)有改制不徹底的企業(yè)征收,因原有權(quán)屬不明,甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實(shí)出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,征收獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在征收實(shí)施后、征收補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前,建議以合同約定或者其他法定形式把征收各方的權(quán)利、補(bǔ)償款分割方案做民事權(quán)利的約定,有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。13中信評(píng)估權(quán)利主體關(guān)系需深度審查征收中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因征收而二、現(xiàn)場(chǎng)查勘階段(一)項(xiàng)目初步了解在同委托方協(xié)定的時(shí)間內(nèi)(一般至少提前一天通知)進(jìn)駐房屋征收現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行調(diào)查分析、完成現(xiàn)場(chǎng)勘查、資料收集等工作。評(píng)估項(xiàng)目組人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行初步了解,讓征收方或被征收人準(zhǔn)備評(píng)估所需文件資料。14二、現(xiàn)場(chǎng)查勘階段14(二)現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)地查勘記錄需由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員、被征收人簽字認(rèn)可;是法人單位的,不僅要估價(jià)師、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員、被征收人單位參與現(xiàn)場(chǎng)的人員簽字,還要加蓋法人單位公章;產(chǎn)權(quán)證上法人單位已不存在的,需各方簽字并加以說明。如涉及有租賃戶資產(chǎn)的應(yīng)同時(shí)評(píng)估,列入評(píng)估結(jié)果,由被征收人對(duì)租賃戶進(jìn)行補(bǔ)償,租賃人也應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄上簽字。15(二)現(xiàn)場(chǎng)勘查15被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的,由估價(jià)人員、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員和無利害關(guān)系的第三人見證,有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。16被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的,由估價(jià)人員、征收1、房地產(chǎn)勘查有證房產(chǎn):將征收房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明文件上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照、問詢,做好實(shí)地查勘記錄,拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的攝像、照片資料。無證房產(chǎn):評(píng)估對(duì)象面積、產(chǎn)權(quán)不清的,其確權(quán)相關(guān)資料由委托方提供,在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)戶勘察前把確權(quán)工作做好由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理附件一:確權(quán)表軌道交通確權(quán)表.xls171、房地產(chǎn)勘查17征收范圍內(nèi)的建筑有下列情形之一的且沒有確權(quán)認(rèn)定的,應(yīng)當(dāng)為違法建筑不予評(píng)估:(1)未取得建設(shè)規(guī)劃工程許可證建設(shè)的;(2)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(3)利用失效的建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的;(4)未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(5)未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(6)超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑;(7)僅經(jīng)規(guī)劃部門作罰款處理而臨時(shí)保留,未補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證的。18征收范圍內(nèi)的建筑有下列情形之一的且沒有確權(quán)認(rèn)定的,應(yīng)當(dāng)為違法2、構(gòu)筑物、附屬物及裝飾裝修(1)資產(chǎn)占有人能提供相關(guān)資料的,估價(jià)人員按照相關(guān)資料進(jìn)行一一核實(shí),拍照、攝像,并寫入現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄,相關(guān)當(dāng)事人簽字蓋章;(2)如不能提供相關(guān)資料的,估價(jià)人員結(jié)合造價(jià)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行丈量、清點(diǎn),做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄,與征收主體雙方要充分溝通,要求勘察記錄清晰明了,不可隨意涂劃,復(fù)雜項(xiàng)目需附繪圖。這里需注意無證或未確權(quán)的建筑物(棚或簡(jiǎn)易房等),可先行測(cè)量,在不能確權(quán)的或沒有相關(guān)批文的情況下不要列入評(píng)估范圍。192、構(gòu)筑物、附屬物及裝飾裝修193、機(jī)器設(shè)備(1)按照被征收人(或租賃人)提供的設(shè)備清單逐一清點(diǎn)核對(duì),或評(píng)估人員自行編制,按設(shè)備序號(hào)編輯照片和攝像資料,注意設(shè)備銘牌上的相關(guān)內(nèi)容是否與清單相符。(2)分出可移動(dòng)和不可移動(dòng)設(shè)備,在勘察記錄上應(yīng)作相關(guān)注記。(3)分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評(píng)估對(duì)象。(4)對(duì)于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程,應(yīng)盡可能取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料,并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測(cè)試。203、機(jī)器設(shè)備204、地上苗木和樹木等被征收方在評(píng)估清單上寫明該植物的名稱、規(guī)格等;在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中要驗(yàn)明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級(jí)、冠幅、培育年限、樹形等)是否與清單上的內(nèi)容相一致,同時(shí)按清單序號(hào)編輯照片。附件二:現(xiàn)場(chǎng)勘察表現(xiàn)場(chǎng)勘察表(模板).xls214、地上苗木和樹木等21四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟
(一)提交市場(chǎng)預(yù)評(píng)估報(bào)告經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)工作程序后,在規(guī)定的工作日內(nèi)提交預(yù)評(píng)估結(jié)果,作為委托方制定征收補(bǔ)償預(yù)算和貨幣補(bǔ)償?shù)幕緝r(jià)的基礎(chǔ)依據(jù)。與委托方交換意見并對(duì)預(yù)評(píng)估報(bào)告予以進(jìn)一步修改和完善。(二)提交初步評(píng)估結(jié)果,按規(guī)定公示、答疑;(三)提交正式報(bào)告階段在前期初步評(píng)估工作基礎(chǔ)上,以征收公告日為時(shí)點(diǎn),確定最終的評(píng)估結(jié)果和相關(guān)修正因數(shù)和系數(shù)。在上述工作基礎(chǔ)上起草房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,最后出具正式房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。22四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟
(一)提交市場(chǎng)預(yù)評(píng)估報(bào)告22五、征收評(píng)估報(bào)告格式(一)有房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的征收補(bǔ)償評(píng)估按房地產(chǎn)報(bào)告格式出具統(tǒng)一出具房地產(chǎn)征收評(píng)估報(bào)告,整體報(bào)告和分戶報(bào)告均由兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,公司蓋章。(二)無房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容,僅有構(gòu)筑物、附著物等征收補(bǔ)償評(píng)估按照價(jià)格評(píng)估報(bào)告格式。23五、征收評(píng)估報(bào)告格式23六、征收評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容1、住宅類房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格:被征收房屋的價(jià)值、構(gòu)筑物(附屬物)的價(jià)值、室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)的價(jià)值、搬遷費(fèi)等。2、非住宅類房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格:被拆遷房屋的價(jià)值、構(gòu)筑物(附屬物)的價(jià)值、室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)的價(jià)值、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)營(yíng)損失等。24六、征收評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容243、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。這里需要進(jìn)行雙向評(píng)估:即被征收房地產(chǎn)與安置房地產(chǎn)的兩種價(jià)格測(cè)算。附件三:兩個(gè)表對(duì)照參考產(chǎn)權(quán)調(diào)換分戶評(píng)估明細(xì)表.xls253、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估25七、幾種價(jià)格定義的概念(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》,房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)權(quán)利人對(duì)于該房地產(chǎn)所擁有的市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格。即房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格等于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格扣減應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)(小產(chǎn)權(quán)房或劃撥土地使用權(quán)地上的房產(chǎn))。(二)重置價(jià)是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。26七、幾種價(jià)格定義的概念26(三)重建價(jià)格(復(fù)制)重建價(jià)格又稱重建成本,是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。(四)重置成本法評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格重置成本測(cè)算的在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。(即:重置價(jià)-折舊或重置價(jià)*成新率)27(三)重建價(jià)格(復(fù)制)27八、評(píng)估方法及技術(shù)路線
查閱收集擬征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件,并了解周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定具體評(píng)估方法。(一)評(píng)估思路1、同一區(qū)域內(nèi)的成幢住宅擬選取一個(gè)具有代表性的房屋進(jìn)行評(píng)估,作為貨幣補(bǔ)償評(píng)估基本價(jià),具體分戶評(píng)估時(shí)由估價(jià)師結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、成新、層次、配套等修正因素計(jì)算;2、具有共性的非住宅(包括商業(yè)、辦公等)也可選取一個(gè)具有代表性的房屋進(jìn)行評(píng)估,作為貨幣補(bǔ)償基本價(jià),具體分戶評(píng)估時(shí)由估價(jià)師結(jié)合房屋用途設(shè)定相應(yīng)的修正因素進(jìn)行計(jì)算;3、零散性或特殊性商業(yè)、辦公、工業(yè)用房一戶一價(jià)進(jìn)行評(píng)估(不宜出具預(yù)評(píng)估,應(yīng)實(shí)地勘察后出具初步評(píng)估結(jié)果);28八、評(píng)估方法及技術(shù)路線
查閱收集擬征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件,并(二)評(píng)估方法及技術(shù)路線1、房地產(chǎn)評(píng)估(1)住宅用房評(píng)估:成套住宅:優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法,沒有條件采用市場(chǎng)比較法的,可采用收益法或成本法。非成套住宅(如國(guó)有土地上的自建房):A、可以先以同一供求范圍內(nèi)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),然后扣減普通商品房與私房在配套、景觀、結(jié)構(gòu)、容積率、使用年期等方面價(jià)格差異后,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),再進(jìn)一步采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算得到此類房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。B、成本法:土地和建筑物評(píng)估價(jià)分別計(jì)算相加評(píng)估價(jià)格=土地的評(píng)估價(jià)格+建筑物的評(píng)估價(jià)格29(二)評(píng)估方法及技術(shù)路線29中信評(píng)估②剩余法(價(jià)格剝離):根據(jù)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格減去普通商品房建筑物的建安成本、配套設(shè)施等以及管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等,得出土地重新購(gòu)建價(jià)格。土地的評(píng)估價(jià)格的求?、儆檬袌?chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算土地重新購(gòu)建價(jià)格30中信評(píng)估②剩余法(價(jià)格剝離):根據(jù)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格減去普(2)非住宅用房評(píng)估非住宅房屋應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如確有困難,只能采用一種方法的,應(yīng)當(dāng)說明理由。能收集充分市場(chǎng)交易實(shí)例的,優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。沒有條件采用市場(chǎng)比較法的,可采用收益法;難以確定收益的,可采用成本法等其他方法。商業(yè)用房:市場(chǎng)法、收益法辦公用房:市場(chǎng)法、收益法、成本法工業(yè)用房:成本法、市場(chǎng)法、收益法31(2)非住宅用房評(píng)估312、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)在沒有同類構(gòu)筑物或附屬物的重置成本資料的情況下,只能參照概預(yù)算定額等資料結(jié)合圖紙和現(xiàn)場(chǎng)丈量數(shù)據(jù)具體計(jì)算評(píng)估價(jià)格=(工程造價(jià)+管理費(fèi)用+利息+利潤(rùn))ⅹ成新率。322、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)323、機(jī)器設(shè)備(1)評(píng)估人員和設(shè)備工程師進(jìn)行分類①按能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備;②按是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備③按所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失,與機(jī)器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果,可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備;④按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo),可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持原有功能的設(shè)備⑤按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行,可分為不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。333、機(jī)器設(shè)備33(2)可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備的評(píng)估方法①可搬遷設(shè)備設(shè)備搬遷費(fèi)用包括搬遷過程中耗費(fèi)的人力物力所支付的所有價(jià)款,以及搬遷過程中造成的所有損失??砂徇w設(shè)備搬遷補(bǔ)償價(jià)值是:拆卸費(fèi)、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總②不可搬遷、搬遷后無法續(xù)用的設(shè)備(包括設(shè)備基礎(chǔ))補(bǔ)償價(jià)格=設(shè)備的評(píng)估價(jià)值-設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值一般采用重置成本法、市場(chǎng)法測(cè)算設(shè)備評(píng)估價(jià)格34(2)可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備的評(píng)估方法34③注意事項(xiàng):機(jī)器設(shè)備征收補(bǔ)償評(píng)估只是評(píng)估人員在一定條件下的專業(yè)意見;由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制,評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果不是征收雙方最后達(dá)成征收協(xié)議的唯一依據(jù);僅能作為雙方談判的一個(gè)平臺(tái)或一種參考。35③注意事項(xiàng):354、苗木、樹木一般采用市場(chǎng)法和成本法在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場(chǎng)成交價(jià);征收評(píng)估報(bào)告書中最好注明“本次評(píng)估價(jià)格為建議價(jià),價(jià)格評(píng)估目的為委托方提供評(píng)估標(biāo)的征收補(bǔ)償價(jià)格的作參考依據(jù),具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由征收主體雙方自行確定”。補(bǔ)償評(píng)估的方法:(1)分清普通型培育和專業(yè)型培育(設(shè)施)的特點(diǎn)。(2)以移栽為主的,根據(jù)不同季節(jié)按“市場(chǎng)價(jià)”的一定比例予以補(bǔ)償或計(jì)算其移栽費(fèi)用;364、苗木、樹木36(3)全部征用按市場(chǎng)價(jià)全額補(bǔ)償(但需有相關(guān)證明材料明確是否全額補(bǔ)償);(4)如遇特殊要求(如:古樹、名木、盆景、珍惜瀕危種等)補(bǔ)償,應(yīng)由專業(yè)人員或部門按評(píng)估標(biāo)的級(jí)別評(píng)估,分別計(jì)算成活率和移栽費(fèi)用等。(5)花卉苗木(可直接搬遷的)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不計(jì)算成活率,只補(bǔ)償搬運(yùn)及搬運(yùn)損失費(fèi)。(6)在鮮花出售期,原則上應(yīng)先收獲,后用地,并且不予補(bǔ)償;如果急需用地,則應(yīng)補(bǔ)償產(chǎn)值損失;在其它季節(jié)只補(bǔ)償投資成本。37(3)全部征用按市場(chǎng)價(jià)全額補(bǔ)償(但需有相關(guān)證明材料明確是否全5、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)(1)按地方相關(guān)規(guī)定確定補(bǔ)償款;(2)按三年平均稅后凈利潤(rùn)和納稅情況,結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況分析測(cè)算;(3)按行業(yè)類別的平均凈利潤(rùn)分析測(cè)算(一般不采用僅在特殊情況下)。(4)停產(chǎn)停業(yè)損失=凈收益*停產(chǎn)停業(yè)賠償期限賠償期限需由征收主體雙方協(xié)商并書面確定385、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)38中信評(píng)估住宅房屋評(píng)估報(bào)告(整體和分戶)長(zhǎng)江東路1100號(hào)住宅用房征收補(bǔ)償評(píng)估\(2012)A1-116號(hào)長(zhǎng)江東路1100號(hào)住宅用房征收補(bǔ)償評(píng)估.doc
長(zhǎng)江東路1100號(hào)住宅用房征收補(bǔ)償評(píng)估\分戶\征收評(píng)估分戶評(píng)估結(jié)果報(bào)告格式戴華.doc1.普通辦公用房及構(gòu)筑物、附屬物評(píng)估報(bào)告合肥飲食服務(wù)股份有限公司-勝利路征收評(píng)估報(bào)告(7.2)1.doc2.單一構(gòu)筑物評(píng)估報(bào)告(2012)A1-205號(hào)合肥金利銀路大酒店管道補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估報(bào)告正式.doc3.附件四:實(shí)例39中信評(píng)估住宅房屋評(píng)估報(bào)告(整體和分戶)長(zhǎng)江東路1100號(hào)住宅九、征收評(píng)估工作中遇到的特殊問題及難點(diǎn)(一)集體土地上房屋征收評(píng)估1、國(guó)土資源部2010年7月13日公布《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)
(1)住房拆遷要進(jìn)行合理補(bǔ)償安置。在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房。要求拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。40九、征收評(píng)估工作中遇到的特殊問題及難點(diǎn)40(2)《通知》指出,在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村,原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房,主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購(gòu)房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和,應(yīng)能保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋。(3)《通知》要求推進(jìn)征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施,確保補(bǔ)償費(fèi)用落實(shí)到位。全面實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)。(4)征地報(bào)批后實(shí)施時(shí),市縣國(guó)土資源部門要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案,及時(shí)足額支付補(bǔ)償安置費(fèi)用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的,要直接支付給農(nóng)民個(gè)人。41(2)《通知》指出,在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村,原則上不再單獨(dú)安排問題提問與解答問答HERECOMESTHEQUESTIONANDANSWERSESSION42問題提問與解答問答HERECOMESTHEQUESTI結(jié)束語
CONCLUSION
感謝參與本課程,也感激大家對(duì)我們工作的支持與積極的參與。課程后會(huì)發(fā)放課程滿意度評(píng)估表,如果對(duì)我們課程或者工作有什么建議和意見,也請(qǐng)寫在上邊,來自于您的聲音是對(duì)我們最大的鼓勵(lì)和幫助,大家在填寫評(píng)估表的同時(shí),也預(yù)祝各位步步高升,真心期待著再次相會(huì)!43結(jié)束語
CONCLUSION
感謝參與本課程,也感激大家對(duì)我感謝觀看Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilm44感謝觀看44中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)45中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)1概況一點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概述概況三點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容概況二點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容46概況一點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)一、征收工作的準(zhǔn)備階段二、收集資料三、現(xiàn)場(chǎng)勘察四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟五、征收評(píng)估報(bào)告格式
六、征收評(píng)估內(nèi)容七、幾種價(jià)格定義的概念八、評(píng)估方法及技術(shù)路線九、征收評(píng)估工作中遇到的特殊問題及難點(diǎn)47中信評(píng)估征收評(píng)估操作實(shí)務(wù)一、征收工作的準(zhǔn)備階段3中信評(píng)估484中信評(píng)估社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng)估論證并公開征求意見擬定征收補(bǔ)償方案預(yù)評(píng)估征收決定公告49中信評(píng)估社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定評(píng)估論證并公開征求意見擬定征收補(bǔ)償方案預(yù)一、征收評(píng)估準(zhǔn)備階段接受房屋征收評(píng)估委托后,有關(guān)各方就本次征收范圍內(nèi)的房屋評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致,簽訂征收評(píng)估協(xié)議,并制訂出房地產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。二、收集資料(一)項(xiàng)目資料征收范圍紅線圖征收決定書50一、征收評(píng)估準(zhǔn)備階段6(二)法律性文件1、個(gè)人需提供身份證或戶口本(必須)2、企業(yè)產(chǎn)權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(必須)3、公司成立的政府批文(若曾更名,尚需更名的批文)4、經(jīng)營(yíng)范圍及簡(jiǎn)介(三)評(píng)估明細(xì)資料A、綜合部分:各類待評(píng)估的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表51(二)法律性文件7B、房地產(chǎn)部分(具體資料可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估人員的要求準(zhǔn)備):1、征地通知書(含政府批文)(指行政劃撥用地)(必須)2、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書3、付清地價(jià)證明及有關(guān)付款憑證4、土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)證或房屋權(quán)屬登記檔案(必須)在沒有房地產(chǎn)權(quán)證情況下,要提供的材料為:5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(或開工許可證)(必須)52B、房地產(chǎn)部分(具體資料可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估人員的要求準(zhǔn)備):86、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書7、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及驗(yàn)收證明8、土地紅線圖及建筑物總平面圖(必須)9、工程項(xiàng)目的(預(yù))決算資料(自建房)10、購(gòu)房協(xié)議書及付清房款證明11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文,及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料12、如有出租房屋者需提供房屋租賃合同(必須)13、臨時(shí)建筑物需提供合法批文(必須)14、以上資料都沒有的房地產(chǎn),需要征收方提供產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(待制定范本)(必須)536、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書9C、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)1、預(yù)決算資料或相關(guān)合同、協(xié)議等;2、建造、裝修圖紙;3、評(píng)估人員及造價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)丈量資料,如果由產(chǎn)權(quán)人自行裝修、建造,由產(chǎn)權(quán)人簽字(蓋章)確認(rèn),如果由承租人裝修、建造的,由產(chǎn)權(quán)人與承租人共同簽字(蓋章);54C、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)10D、機(jī)器設(shè)備1、設(shè)備清單:即企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)際使用的設(shè)備價(jià)格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單2、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票或協(xié)議3、對(duì)于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的書面法定檢測(cè)證明、報(bào)告與許可證等資料。55D、機(jī)器設(shè)備11E、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)1、近三年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、繳稅憑證及其它相關(guān)資料2、經(jīng)備案的勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、工資單等實(shí)際證明企業(yè)員工報(bào)酬情況的材料證明需要特別注意的:1、征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估范圍(華巢)2、被征收估價(jià)對(duì)象權(quán)利主體關(guān)系(交通廳土地)3、房地產(chǎn)證與土地使用權(quán)證不符,需了解規(guī)劃及歷史沿革(土地為工業(yè),房產(chǎn)證為商業(yè)為例)56E、停產(chǎn)停業(yè)損失、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)12權(quán)利主體關(guān)系需深度審查征收中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因征收而發(fā)生關(guān)系的各方主體,與住宅房屋征收相比,非住宅房屋房屋(企業(yè)征收)因?yàn)橥恋亍⒎课莸臋?quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在征收過程中會(huì)有更多的征收關(guān)系人在里面。有些房屋是租賃辦公用房,征收關(guān)系主體則有征收人、被征收人和承租人三方主體。
注意事項(xiàng)集體土地上的私有企業(yè)征收以及國(guó)有改制不徹底的企業(yè)征收,因原有權(quán)屬不明,甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實(shí)出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,征收獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在征收實(shí)施后、征收補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前,建議以合同約定或者其他法定形式把征收各方的權(quán)利、補(bǔ)償款分割方案做民事權(quán)利的約定,有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。57中信評(píng)估權(quán)利主體關(guān)系需深度審查征收中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因征收而二、現(xiàn)場(chǎng)查勘階段(一)項(xiàng)目初步了解在同委托方協(xié)定的時(shí)間內(nèi)(一般至少提前一天通知)進(jìn)駐房屋征收現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行調(diào)查分析、完成現(xiàn)場(chǎng)勘查、資料收集等工作。評(píng)估項(xiàng)目組人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行初步了解,讓征收方或被征收人準(zhǔn)備評(píng)估所需文件資料。58二、現(xiàn)場(chǎng)查勘階段14(二)現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)地查勘記錄需由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員、被征收人簽字認(rèn)可;是法人單位的,不僅要估價(jià)師、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員、被征收人單位參與現(xiàn)場(chǎng)的人員簽字,還要加蓋法人單位公章;產(chǎn)權(quán)證上法人單位已不存在的,需各方簽字并加以說明。如涉及有租賃戶資產(chǎn)的應(yīng)同時(shí)評(píng)估,列入評(píng)估結(jié)果,由被征收人對(duì)租賃戶進(jìn)行補(bǔ)償,租賃人也應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄上簽字。59(二)現(xiàn)場(chǎng)勘查15被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的,由估價(jià)人員、征收辦及街道負(fù)責(zé)人員和無利害關(guān)系的第三人見證,有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。60被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的,由估價(jià)人員、征收1、房地產(chǎn)勘查有證房產(chǎn):將征收房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明文件上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照、問詢,做好實(shí)地查勘記錄,拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的攝像、照片資料。無證房產(chǎn):評(píng)估對(duì)象面積、產(chǎn)權(quán)不清的,其確權(quán)相關(guān)資料由委托方提供,在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)戶勘察前把確權(quán)工作做好由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理附件一:確權(quán)表軌道交通確權(quán)表.xls611、房地產(chǎn)勘查17征收范圍內(nèi)的建筑有下列情形之一的且沒有確權(quán)認(rèn)定的,應(yīng)當(dāng)為違法建筑不予評(píng)估:(1)未取得建設(shè)規(guī)劃工程許可證建設(shè)的;(2)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(3)利用失效的建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的;(4)未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(5)未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(6)超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑;(7)僅經(jīng)規(guī)劃部門作罰款處理而臨時(shí)保留,未補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證的。62征收范圍內(nèi)的建筑有下列情形之一的且沒有確權(quán)認(rèn)定的,應(yīng)當(dāng)為違法2、構(gòu)筑物、附屬物及裝飾裝修(1)資產(chǎn)占有人能提供相關(guān)資料的,估價(jià)人員按照相關(guān)資料進(jìn)行一一核實(shí),拍照、攝像,并寫入現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄,相關(guān)當(dāng)事人簽字蓋章;(2)如不能提供相關(guān)資料的,估價(jià)人員結(jié)合造價(jià)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行丈量、清點(diǎn),做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄,與征收主體雙方要充分溝通,要求勘察記錄清晰明了,不可隨意涂劃,復(fù)雜項(xiàng)目需附繪圖。這里需注意無證或未確權(quán)的建筑物(棚或簡(jiǎn)易房等),可先行測(cè)量,在不能確權(quán)的或沒有相關(guān)批文的情況下不要列入評(píng)估范圍。632、構(gòu)筑物、附屬物及裝飾裝修193、機(jī)器設(shè)備(1)按照被征收人(或租賃人)提供的設(shè)備清單逐一清點(diǎn)核對(duì),或評(píng)估人員自行編制,按設(shè)備序號(hào)編輯照片和攝像資料,注意設(shè)備銘牌上的相關(guān)內(nèi)容是否與清單相符。(2)分出可移動(dòng)和不可移動(dòng)設(shè)備,在勘察記錄上應(yīng)作相關(guān)注記。(3)分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評(píng)估對(duì)象。(4)對(duì)于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程,應(yīng)盡可能取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料,并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測(cè)試。643、機(jī)器設(shè)備204、地上苗木和樹木等被征收方在評(píng)估清單上寫明該植物的名稱、規(guī)格等;在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中要驗(yàn)明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級(jí)、冠幅、培育年限、樹形等)是否與清單上的內(nèi)容相一致,同時(shí)按清單序號(hào)編輯照片。附件二:現(xiàn)場(chǎng)勘察表現(xiàn)場(chǎng)勘察表(模板).xls654、地上苗木和樹木等21四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟
(一)提交市場(chǎng)預(yù)評(píng)估報(bào)告經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)工作程序后,在規(guī)定的工作日內(nèi)提交預(yù)評(píng)估結(jié)果,作為委托方制定征收補(bǔ)償預(yù)算和貨幣補(bǔ)償?shù)幕緝r(jià)的基礎(chǔ)依據(jù)。與委托方交換意見并對(duì)預(yù)評(píng)估報(bào)告予以進(jìn)一步修改和完善。(二)提交初步評(píng)估結(jié)果,按規(guī)定公示、答疑;(三)提交正式報(bào)告階段在前期初步評(píng)估工作基礎(chǔ)上,以征收公告日為時(shí)點(diǎn),確定最終的評(píng)估結(jié)果和相關(guān)修正因數(shù)和系數(shù)。在上述工作基礎(chǔ)上起草房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關(guān)意見后,最后出具正式房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。66四、涉及評(píng)估的幾個(gè)步驟
(一)提交市場(chǎng)預(yù)評(píng)估報(bào)告22五、征收評(píng)估報(bào)告格式(一)有房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的征收補(bǔ)償評(píng)估按房地產(chǎn)報(bào)告格式出具統(tǒng)一出具房地產(chǎn)征收評(píng)估報(bào)告,整體報(bào)告和分戶報(bào)告均由兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,公司蓋章。(二)無房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容,僅有構(gòu)筑物、附著物等征收補(bǔ)償評(píng)估按照價(jià)格評(píng)估報(bào)告格式。67五、征收評(píng)估報(bào)告格式23六、征收評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容1、住宅類房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格:被征收房屋的價(jià)值、構(gòu)筑物(附屬物)的價(jià)值、室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)的價(jià)值、搬遷費(fèi)等。2、非住宅類房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格:被拆遷房屋的價(jià)值、構(gòu)筑物(附屬物)的價(jià)值、室內(nèi)自行裝修裝飾費(fèi)的價(jià)值、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)營(yíng)損失等。68六、征收評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容243、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。這里需要進(jìn)行雙向評(píng)估:即被征收房地產(chǎn)與安置房地產(chǎn)的兩種價(jià)格測(cè)算。附件三:兩個(gè)表對(duì)照參考產(chǎn)權(quán)調(diào)換分戶評(píng)估明細(xì)表.xls693、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估25七、幾種價(jià)格定義的概念(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》,房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)權(quán)利人對(duì)于該房地產(chǎn)所擁有的市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格。即房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)益價(jià)格等于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格扣減應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)(小產(chǎn)權(quán)房或劃撥土地使用權(quán)地上的房產(chǎn))。(二)重置價(jià)是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù),按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。70七、幾種價(jià)格定義的概念26(三)重建價(jià)格(復(fù)制)重建價(jià)格又稱重建成本,是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。(四)重置成本法評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格重置成本測(cè)算的在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。(即:重置價(jià)-折舊或重置價(jià)*成新率)71(三)重建價(jià)格(復(fù)制)27八、評(píng)估方法及技術(shù)路線
查閱收集擬征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件,并了解周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定具體評(píng)估方法。(一)評(píng)估思路1、同一區(qū)域內(nèi)的成幢住宅擬選取一個(gè)具有代表性的房屋進(jìn)行評(píng)估,作為貨幣補(bǔ)償評(píng)估基本價(jià),具體分戶評(píng)估時(shí)由估價(jià)師結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、成新、層次、配套等修正因素計(jì)算;2、具有共性的非住宅(包括商業(yè)、辦公等)也可選取一個(gè)具有代表性的房屋進(jìn)行評(píng)估,作為貨幣補(bǔ)償基本價(jià),具體分戶評(píng)估時(shí)由估價(jià)師結(jié)合房屋用途設(shè)定相應(yīng)的修正因素進(jìn)行計(jì)算;3、零散性或特殊性商業(yè)、辦公、工業(yè)用房一戶一價(jià)進(jìn)行評(píng)估(不宜出具預(yù)評(píng)估,應(yīng)實(shí)地勘察后出具初步評(píng)估結(jié)果);72八、評(píng)估方法及技術(shù)路線
查閱收集擬征收房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件,并(二)評(píng)估方法及技術(shù)路線1、房地產(chǎn)評(píng)估(1)住宅用房評(píng)估:成套住宅:優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法,沒有條件采用市場(chǎng)比較法的,可采用收益法或成本法。非成套住宅(如國(guó)有土地上的自建房):A、可以先以同一供求范圍內(nèi)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ),然后扣減普通商品房與私房在配套、景觀、結(jié)構(gòu)、容積率、使用年期等方面價(jià)格差異后,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),再進(jìn)一步采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算得到此類房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。B、成本法:土地和建筑物評(píng)估價(jià)分別計(jì)算相加評(píng)估價(jià)格=土地的評(píng)估價(jià)格+建筑物的評(píng)估價(jià)格73(二)評(píng)估方法及技術(shù)路線29中信評(píng)估②剩余法(價(jià)格剝離):根據(jù)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格減去普通商品房建筑物的建安成本、配套設(shè)施等以及管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等,得出土地重新購(gòu)建價(jià)格。土地的評(píng)估價(jià)格的求?、儆檬袌?chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算土地重新購(gòu)建價(jià)格74中信評(píng)估②剩余法(價(jià)格剝離):根據(jù)普通商品房的市場(chǎng)價(jià)格減去普(2)非住宅用房評(píng)估非住宅房屋應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如確有困難,只能采用一種方法的,應(yīng)當(dāng)說明理由。能收集充分市場(chǎng)交易實(shí)例的,優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。沒有條件采用市場(chǎng)比較法的,可采用收益法;難以確定收益的,可采用成本法等其他方法。商業(yè)用房:市場(chǎng)法、收益法辦公用房:市場(chǎng)法、收益法、成本法工業(yè)用房:成本法、市場(chǎng)法、收益法75(2)非住宅用房評(píng)估312、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)在沒有同類構(gòu)筑物或附屬物的重置成本資料的情況下,只能參照概預(yù)算定額等資料結(jié)合圖紙和現(xiàn)場(chǎng)丈量數(shù)據(jù)具體計(jì)算評(píng)估價(jià)格=(工程造價(jià)+管理費(fèi)用+利息+利潤(rùn))ⅹ成新率。762、構(gòu)筑物(含設(shè)備基礎(chǔ))、附屬物(含裝修)323、機(jī)器設(shè)備(1)評(píng)估人員和設(shè)備工程師進(jìn)行分類①按能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備;②按是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備③按所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失,與機(jī)器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果,可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備;④按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo),可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持原有功能的設(shè)備⑤按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行,可分為不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。773、機(jī)器設(shè)備33(2)可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備的評(píng)估方法①可搬遷設(shè)備設(shè)備搬遷費(fèi)用包括搬遷過程中耗費(fèi)的人力物力所支付的所有價(jià)款,以及搬遷過程中造成的所有損失。可搬遷設(shè)備搬遷補(bǔ)償價(jià)值是:拆卸費(fèi)、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總②不可搬遷、搬遷后無法續(xù)用的設(shè)備(包括設(shè)備基礎(chǔ))補(bǔ)償價(jià)格=設(shè)備的評(píng)估價(jià)值-設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值一般采用重置成本法、市場(chǎng)法測(cè)算設(shè)備評(píng)估價(jià)格78(2)可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備的評(píng)估方法34③注意事項(xiàng):機(jī)器設(shè)備征收補(bǔ)償評(píng)估只是評(píng)估人員在一定條件下的專業(yè)意見;由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制,評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果不是征收雙方最后達(dá)成征收協(xié)議的唯一依據(jù);僅能作為雙方談判的一個(gè)平臺(tái)或一種參考。79③注意事項(xiàng):354、苗木、樹木一般采用市場(chǎng)法和成本法在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場(chǎng)成交價(jià);征收評(píng)估報(bào)告書中最好注明“本次評(píng)估價(jià)格為建議價(jià),價(jià)格評(píng)估目的為委托方提供評(píng)估標(biāo)的征收補(bǔ)償價(jià)格的作參考依據(jù),具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由征收主體雙方自行確定”。補(bǔ)償評(píng)估的方法:(1)分清普通型培育和專業(yè)型培育(設(shè)施)的特點(diǎn)。(2)以移栽為主的,根據(jù)不同季節(jié)按“市場(chǎng)價(jià)”的一定比例予以補(bǔ)償或計(jì)算其移栽費(fèi)用;804、苗木、樹木36(3)全部征用按市場(chǎng)價(jià)全額補(bǔ)償(但需有相關(guān)證明材料明確是否全額補(bǔ)償);(4)如遇特殊要求
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