定位策劃-旅游古鎮(zhèn)同策證大西項(xiàng)目可行性評(píng)估建議報(bào)告

證大· 2009-地理環(huán)

朱家角——西濱淀山湖， 保存最完整的歷史文化名市中心約400公里，以38國(guó)道、9高速（申蘇浙皖高速與市中心相連。環(huán)境清幽，人文底蘊(yùn)深厚，是典型江南魚(yú)米水鄉(xiāng)，也是迄今保存最完整的歷區(qū)域形

河 ，九條長(zhǎng)街、三十六座石橋、千棟明清建筑，古風(fēng)濃郁，水鄉(xiāng)文化底蘊(yùn)深水民區(qū)域經(jīng)

朱家角鎮(zhèn)近5年GDP增長(zhǎng)示意圖

GDP的增長(zhǎng)速4—房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎4— 20 10 0

房地產(chǎn)將出現(xiàn)停5—5— GDP

將高速發(fā)年相較年的GD%，青浦區(qū)年相較年的GD09年朱家角鎮(zhèn)GDP指標(biāo)達(dá)到41億元，同比增幅5.3%；上半年地區(qū)總產(chǎn)值22.35億元，完成計(jì)劃的根據(jù)庫(kù)茲茨經(jīng)濟(jì)發(fā)和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)理論，當(dāng)?shù)氐姆渴袌?chǎng)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，后市將延現(xiàn)有的增長(zhǎng)規(guī)模和進(jìn)程。產(chǎn)業(yè)結(jié)

朱家角鎮(zhèn)近四年產(chǎn)業(yè)比例分布0 第一產(chǎn) 第二產(chǎn) 第三產(chǎn)朱家角鎮(zhèn)近幾年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)顯示其對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的依賴性尤為大，08年末第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP產(chǎn)量的 業(yè)產(chǎn)值完成120.5億元，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值38.95億元，旅游經(jīng)濟(jì)和工游開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，支撐點(diǎn)旅游產(chǎn)

0601-0906旅游產(chǎn)業(yè)億億50

年年旅游人（萬(wàn)人旅游業(yè)總收（億元人均消（元 比08年旅游業(yè)占當(dāng)?shù)谿DP總量的56.5%，旅游業(yè)在當(dāng)?shù)?是支柱性的，并且逐年維持在較為平穩(wěn)的水平年的9年末的 游客構(gòu)

青浦區(qū)近年旅游人口數(shù)量級(jí)增長(zhǎng) 近年朱家角鎮(zhèn)旅游游客構(gòu)成萬(wàn)0

旅游人數(shù)（萬(wàn)人 增

年末朱家角擁有戶籍人口.萬(wàn)人，來(lái) 2萬(wàn)人，其中勞動(dòng)力3萬(wàn)；推測(cè)當(dāng)?shù)匾越?jīng)營(yíng)假型旅游消費(fèi)的人口為4萬(wàn)，這部分作為旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的提供者0萬(wàn)人，即每天接待%，即個(gè)人個(gè)是游客游客中 市居民最多，占到80%的比區(qū)域人氣區(qū)域人氣與消費(fèi)區(qū)內(nèi)住宅空置率近70-80%，“5+2類(lèi)消費(fèi)集中時(shí)間備國(guó)內(nèi)外觀光游（團(tuán)體、散戶周末及節(jié)假這類(lèi)游客作為朱家角的旅游的主體，直接導(dǎo)致了該地節(jié)假日與工作日間人氣的嚴(yán)重差距，因此這里的商業(yè)在工作日的經(jīng)營(yíng)狀況比假日要差很多周邊高檔別墅區(qū)業(yè)周末及節(jié)假古鎮(zhèn)及周邊居全 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群不固這類(lèi)客戶的最大需求是住宿，當(dāng)?shù)氐淖∷迼l件直接影響到來(lái)人——朱家角在江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的知名度 中，名列第八，年客流350-400萬(wàn)人次，低于周邊的周莊、西塘、烏鎮(zhèn)等幾個(gè)古鎮(zhèn)的客流量。作為古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)的資源優(yōu)勢(shì)不明顯， 較弱——本地消費(fèi)水平低，外來(lái)游客消費(fèi)水平約300-500元/天（含交通），中高端消費(fèi)力——根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，目前朱家角附近最高檔次的 居禮國(guó)際酒店是4星級(jí)（共26間房），星級(jí)酒店家，而其余的都是及模式陳舊的度假村——另外調(diào)研數(shù)據(jù)表明，2008年“十一”期間朱家角游客人流量13.9萬(wàn)，而二星級(jí)以上酒店入現(xiàn) 現(xiàn)發(fā) 休閑度假場(chǎng)所，區(qū)域較弱，人氣不足區(qū)域目前存本地居民：人口規(guī)模小中高端別墅業(yè)主：“外來(lái)游客：多為當(dāng)日往返的觀光性旅游，留宿率低

色是朱家角的價(jià)值區(qū)域弱，人氣不足，無(wú)消費(fèi)力不中高端度假需求得不到區(qū)域規(guī)劃——三城 朱朱家角1010城面1.23k7平方公城面1.23k7平方公53.8平方公50萬(wàn)古鎮(zhèn)水面特新城規(guī)劃總面規(guī)劃總?cè)水a(chǎn)業(yè)支風(fēng)功能分產(chǎn)業(yè)支 特色旅古鎮(zhèn)區(qū)、老古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃——功能高端生態(tài)居高端生態(tài)居住海源別規(guī)劃總用地面積283.1公頃，總建筑面積129.45萬(wàn)方。相當(dāng)于1.4復(fù)興路以西復(fù)興路以東規(guī)劃定位為朱家角新市區(qū)域規(guī)劃——“區(qū)域規(guī)劃——“度假茂2005年8月，朱家角“度假茂”方案正式出臺(tái)，根據(jù)規(guī)劃，“度假茂”包括了北大街商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整、“尚都里”休閑中心、“國(guó)家糧倉(cāng)”文化創(chuàng)意園、申窯展示制作館、大淀湖水上度假別墅等３４個(gè)古鎮(zhèn)保護(hù)、老鎮(zhèn)改造和新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總投資接近100億元，由朱家角投資開(kāi)發(fā) 出資和以招商引資方式獲取，所有工程預(yù)計(jì)將于2010前基本完工，屆時(shí)，朱家角“度假茂”將以?shī)W運(yùn)及世博期間的“第一度假地標(biāo)”亮相。區(qū)域規(guī)劃——“度區(qū)域規(guī)劃——“度假茂“尚都里”改造項(xiàng)目啟動(dòng)定“尚都里”一個(gè)集旅游、度假、休閑為一休的新型城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)以“古文化”、“水文化”為 定區(qū)位于朱家角中心鎮(zhèn)交匯處，占地約3.9公頃，西臨朱家角橋、放生橋，南到財(cái)苑賓館，東到油車(chē)浜路兩側(cè)，北區(qū)臨漕港河，與對(duì)岸的粉墻黛瓦的古鎮(zhèn)規(guī)馬達(dá)思班、規(guī)與設(shè)區(qū)域規(guī)劃——“區(qū)域規(guī)劃——“度假茂華美達(dá)花園度假酒店定 打造朱家角乃至青浦地區(qū)第一家超四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華商務(wù)花園度假酒區(qū) 朱家角新市鎮(zhèn)市民中心以北的８０畝地規(guī)劃 該酒店占地面積為.32萬(wàn)平方米，地面建筑面積2.56萬(wàn)平方米， 面積6144.19平方米，由主體樓、功能樓、東樓、西樓和貴賓樓庭院花園貫穿其中，建筑錯(cuò)落有致，酒店主樓大堂占地將達(dá)1000平方米，層高9米。酒店將擁有158間以上套房、同時(shí)可供1000人 的餐廳和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議廳，此外，迷你 區(qū)域規(guī)劃——“度假茂 課植園、四民會(huì)定 點(diǎn)題課植園——“課經(jīng)書(shū)學(xué)千悟萬(wàn)，植稻麥耕九余三 區(qū)位 位于古鎮(zhèn)深處的課植 擴(kuò)建地塊須遵循“保護(hù)原則”，保護(hù)古鎮(zhèn)形制、空間格局規(guī) 景觀尺度，對(duì)已毀去或殘存的建筑，實(shí)行修復(fù)，恢復(fù)其歷原有風(fēng)貌,以江南民居形式為主，仿建江南名園景 定位 區(qū)位 規(guī)劃

自成一體的四民會(huì)館位于漕港河北岸的Ｆ５－５地塊（原山湖機(jī)械廠旅館及特色工藝品展示區(qū)域規(guī)劃——“度假茂 中信泰富休閑度 、水上賓

定 區(qū) 規(guī)

成為朱家角休閑度標(biāo)桿占地面為70畝,由度假別墅、度假酒店及SPA組

定 區(qū) 規(guī)

占地面積為65畝，建造將遵循當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)劃條區(qū)域規(guī)劃——道路、

站南淀湖特古心距離人民廣場(chǎng)47公距離徐家匯40公

A9為目前主要與外部聯(lián)系的快速干交通干軌道快速干交通干軌道交318國(guó)年開(kāi)通，目前尚未開(kāi)工距離虹橋機(jī)場(chǎng)34公 軌道交通的通車(chē)時(shí)間較晚2號(hào)線延伸區(qū)域發(fā)展契機(jī)——.倍，整個(gè)項(xiàng)目由大層次組成。

、客站，以接發(fā)時(shí)速200到萬(wàn)人次。機(jī)場(chǎng)快線(磁懸浮)——連接虹橋樞紐及浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)城市軌道交通——2號(hào)、5號(hào)、10號(hào)、13號(hào)線和青浦低速磁懸浮。未來(lái)發(fā)展契“休閑度假+生態(tài)居住”為特色的歷史“度假茂”將朱家角打造為“第一度假地標(biāo)軌道2號(hào)線延伸段及低速磁懸浮將朱家角與虹橋樞紐市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展總體特本本板塊間關(guān)系 06年至今朱家角商品住宅供求比走數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：06年至今商品住宅總供應(yīng)量24.82萬(wàn)方，至今累計(jì)供求比06年至今，板塊供應(yīng)量集中在東方庭院及中信泰富朱家角新城兩個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)處于寡頭競(jìng)爭(zhēng)4年供應(yīng)量不足25萬(wàn)方，板塊市場(chǎng)熱度明顯不足，人口吸納能力極為有整體去化速度受供應(yīng)量、宏觀市場(chǎng)走勢(shì)影響極為明顯，07年末及09年第三季度去化速度有所突06年至今朱家角商品住宅均價(jià)走數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：06年商品住宅均價(jià)7000元/平方米，目前穩(wěn)定在15500元/平方米朱家角板塊整體均價(jià)06年僅為7000元/㎡，目前穩(wěn)定在15500元/㎡左右，板塊均價(jià)漲幅明顯由于朱家角產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型及檔次差異化較大，價(jià)格上漲幅度應(yīng)拆分成具體個(gè)案進(jìn)板塊均價(jià)走勢(shì)受主力成交個(gè)案影響明顯，呈現(xiàn)較大的波動(dòng)

06年至今板塊物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)

元/平方0疊聯(lián)獨(dú)公0供應(yīng) 成交 成交均數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：06年至今板塊獨(dú)棟供求比0.9；公寓供求比1.8為獨(dú)棟2朱家角板塊別墅產(chǎn)品長(zhǎng)期來(lái)看供不應(yīng)求，供應(yīng)成交量均為公寓的3倍以上，板塊為別墅主導(dǎo)型市其中獨(dú)棟別墅供求比僅為0.9，獨(dú)棟別墅的需求量表現(xiàn)旺市場(chǎng)發(fā)展總體特供求平衡但供應(yīng)量有限，獨(dú)棟產(chǎn)品供求兩旺板塊均價(jià)受主力成交個(gè)案板塊板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀——項(xiàng)目基本特湖湖湖地水環(huán)淀山海源別墅上實(shí)特色居住區(qū)、湖環(huán)大淀朱家角新鎮(zhèn)康橋水鄉(xiāng)東方庭按容積率樓盤(pán)項(xiàng)目整體規(guī)模產(chǎn)品入市銷(xiāo)售月均去化0.2以下低密度產(chǎn)海源別臻大宅藏天獨(dú)熱0.6湖環(huán)湖游艇別獨(dú)-即將開(kāi)-綠洲江湖景別獨(dú)尾1.20.7以上混合型產(chǎn)東方庭（康橋水鄉(xiāng)第六大湖居別尾：0.13大型引力社聯(lián)體、熱聯(lián)排：2.8公寓：9板塊板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀——面積段價(jià)格分面積段（平方米

海源別面積段：500-1060，總價(jià)：2000萬(wàn)綠洲江南園面積段：400-650，總價(jià)：2000湖庭面積段：500-700，總價(jià) 萬(wàn) 總價(jià)段（萬(wàn)元海源別墅 湖庭 綠洲江南園面積段（平方米

經(jīng)濟(jì)型別墅，主力面積200-220㎡，主力總價(jià)250-320 別墅面積段-價(jià)格 中信泰富朱家角 獨(dú)聯(lián) 聯(lián) 疊

雙拼面積段：250-300，總價(jià)：500-東方庭院聯(lián)體面積段：200-220，總價(jià)：270-

東方庭

中信泰富朱家角新城板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀——整體去化速06年至今的朱家角別墅市場(chǎng)供06年至今的朱家角別墅市場(chǎng)供第一個(gè)峰值出現(xiàn)在

09年809年1-9月全市別墅成交247萬(wàn)方，青浦區(qū)別墅成交39.3萬(wàn)方，朱家角板塊成交6.8萬(wàn)方，不足青浦市場(chǎng)的17%，月均去化套數(shù)30板塊板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀——康橋水鄉(xiāng)去化04年至今康橋水鄉(xiāng)去化速度——04年至今康橋水鄉(xiāng)去化速度——078-月均16.8第三季度月均4709第三季度月均9308.5-09第三季度月均9308.5-07.8月均12.4第三季度月均12078-第三季度月均12078-月均13.9各產(chǎn)品線去化速 各產(chǎn)品線整體供求去去化套數(shù)（套/月獨(dú)16.8-聯(lián)排/雙9.3-疊12-疊聯(lián)雙獨(dú)合內(nèi)部去化康橋水鄉(xiāng)整體推廣主線以獨(dú)棟別墅為主，貫穿04年10月開(kāi)盤(pán)至今04年開(kāi)盤(pán)以來(lái)各物業(yè)線去化緩慢，07年8月延續(xù)到08年第二季度各物業(yè)線進(jìn)入高速去化，09年第三季度迎來(lái)第二個(gè)去 去 期，各物業(yè)線月均去化速度均超過(guò)10套/月，其中獨(dú)棟別墅月均去化超過(guò)20套，聯(lián)體別墅月均去化達(dá)10-13套板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀——中信泰富去化07年至今中信泰富去化速度——聯(lián)07年至今中信泰富去化速度——公中信泰富朱家角新城為公寓為主的社區(qū)，聯(lián)排產(chǎn)品共推出95套 目前整體去化68套，去化率達(dá)開(kāi)盤(pán)以來(lái)公寓整體去化受阻，消化速度緩慢；聯(lián)排產(chǎn)品08年第二季度，09年第三季度去 ，月均7套左右板塊市場(chǎng)現(xiàn)區(qū)域項(xiàng)目量少，物業(yè)兩極千萬(wàn)級(jí)別墅沿湖分布，面積均在400平米以常規(guī)獨(dú)棟雙拼，主力面積㎡，總價(jià)0萬(wàn)左右經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排疊加，主力面積㎡，主力總價(jià)萬(wàn)去化速度整體緩慢，獨(dú)棟去化表現(xiàn)優(yōu)于聯(lián)排、疊加產(chǎn)品客戶來(lái) 占

外地金 2%

西區(qū)（長(zhǎng)青中心城

北區(qū)（寶購(gòu)房動(dòng)

中信泰富聯(lián)排別墅客戶購(gòu)房動(dòng) 東方庭院別墅客戶購(gòu)房動(dòng)自住度假投 養(yǎng)

自住度假投資養(yǎng)職業(yè)及學(xué)歷

本科以 高中以 高中、大家庭月收

收入 36%2-5 2-5

獨(dú)10萬(wàn)

雙5-10

聯(lián)5萬(wàn)以區(qū)域高端別墅客戶訪談——海源別墅客來(lái)人區(qū)域：西區(qū)一直是海源別墅主要來(lái)人區(qū)域，主要由于長(zhǎng)寧、徐匯兩個(gè)區(qū)域的客戶對(duì)項(xiàng)目交通動(dòng)線相對(duì)較為了解，其他外區(qū)域的客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度相對(duì)較低，因此導(dǎo)入來(lái)人的區(qū)域還是存在一定局限性面積需求：基本都在0600㎡的范圍，大部分客戶認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品面積太大，不適合三口之家居住 板塊客戶特投資客占比超過(guò)50%，自住客不足30%，養(yǎng)老與度假型約20%-獨(dú)棟客戶月收入基本都在5萬(wàn)元以上，經(jīng)濟(jì)型別墅客戶約6成月收入在5萬(wàn)元以頂級(jí)高端物業(yè)客戶接受度較高的面積段為300-600平米，總 3000萬(wàn)會(huì)有較大抗宗地現(xiàn)地塊經(jīng)濟(jì)指地塊外部環(huán)項(xiàng)目SWOT宗地現(xiàn)狀及珠溪

F4-

珠湖F4-珠昆 課植沙淀中

E2a（北F4-3地E2b（北E2b地 漕港地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

F4-

F4-

地塊名土地用面積（㎡容積出讓年（米地塊名土地用面積（㎡容積出讓年（米 F4-商業(yè)金F4-商住總商業(yè)用地約1.2的重點(diǎn)所在地塊外部環(huán)本國(guó)家糧倉(cāng)本國(guó)家糧倉(cāng)地塊位于朱家角古鎮(zhèn)西北角，屬朱家角新市鎮(zhèn)范疇除古鎮(zhèn)旅游資源外，周邊還分布有尚都里、國(guó)家糧倉(cāng)時(shí)尚休閑中心、水上賓館等多處高端休閑度假產(chǎn)品，未來(lái)將成為高端休閑度假集聚區(qū)地塊內(nèi)部環(huán)FFF4-課植E2a（北4-4-西側(cè)地塊臨水，景觀資項(xiàng)目SWOT分優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地塊偏小，難以形成商業(yè)用地體量相對(duì)較大，而區(qū)域目前人氣不足，消費(fèi)力不強(qiáng)，市場(chǎng)與產(chǎn)品規(guī)劃不機(jī)會(huì)S-O：發(fā)揮優(yōu) 搶占機(jī)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣?“泛大虹橋板塊”效應(yīng)有機(jī)會(huì)導(dǎo)入把握朱家角未來(lái)價(jià)值——即“休閑度假+生態(tài)居住”，將該價(jià)值融入到本商業(yè)地塊產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活度高，可打造為特色休閑度假產(chǎn)品，一方面與尚都里等商業(yè)形成互補(bǔ)，另一方面也與區(qū)域內(nèi)其他純S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)W-T：減小劣 避朱家角新鎮(zhèn)在建的尚都里等休閑商業(yè)中心已包含較為完善和高端的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈目前青浦區(qū)規(guī)劃有超大型休閑購(gòu)物設(shè)施，都處在到朱家角的必經(jīng)上，未產(chǎn)品功能定把握區(qū)域價(jià)生態(tài)居住+休閑度規(guī)避商業(yè)規(guī)避商業(yè)同非純粹商業(yè)挖掘客戶潛高端休閑度假體生態(tài)居?。ㄉ鷳B(tài)居住（聯(lián)體、疊加、類(lèi)獨(dú)棟物業(yè)，輔以配）休閑休閑度假（度假別墅產(chǎn)品，輔以服務(wù)配套設(shè)施生態(tài)居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前區(qū)生態(tài)居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)證證大西旅游度需求創(chuàng)造旅游度需求創(chuàng)造居居住產(chǎn)品承度假需度假需求預(yù)人均人均 置業(yè)啟動(dòng)階快速發(fā)展階化，國(guó)內(nèi)旅休閑度假產(chǎn)5000-平穩(wěn)發(fā)展階 減緩發(fā)展階 5000以在度假地置國(guó)以上長(zhǎng)三世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000以上，人們開(kāi)始尋求在旅游休閑地置業(yè)2008年均GDP已經(jīng)突破3000，度假物業(yè)市場(chǎng)逐漸興2008年人均GDP超過(guò)3000省省人均GDP（元省人均GDP（元遼

根據(jù)多年項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)一個(gè)城市項(xiàng)目的外地客戶基本來(lái)自于上表中2008年人GDP超過(guò)3000的省中國(guó)富裕群盡盡管全球經(jīng)國(guó)將會(huì)擁有全球第四大的富裕群體不振，但中國(guó)富裕家庭的數(shù)量仍在不斷攀升。到2015年，——麥肯錫咨詢2009.7研究公這些中國(guó)富裕家庭的平均年收入約為50-60 ，代表了中1％收入最高的掙錢(qián)者中國(guó)富中國(guó)富裕群總 度假物業(yè)的人群主要為富裕群體未來(lái)二、三線城市將誕生大量富裕群體，對(duì)其他城市度假物 意愿較 項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象定 ：【自