東莞錦龍鳳崗項(xiàng)前期定位報(bào)告課件

東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告深圳中原事業(yè)六部東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告1前言錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開(kāi)發(fā)的繼藍(lán)山錦灣后的又一大型項(xiàng)目；它標(biāo)志著繼三正、佳兆業(yè)后，又一品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐鳳崗參與城市化建設(shè)。該項(xiàng)目商業(yè)體量大，并將與三正財(cái)富新地一起形成鳳崗商業(yè)核心區(qū)域，進(jìn)一步改善鳳崗的商業(yè)及生活配套。中原地產(chǎn)期望以深莞合作的形式，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。前言錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開(kāi)發(fā)的繼藍(lán)山錦灣2報(bào)告思路項(xiàng)目研判1鳳崗市場(chǎng)分析2項(xiàng)目定位3物業(yè)發(fā)展建議4報(bào)告思路項(xiàng)目研判1鳳崗市場(chǎng)分析2項(xiàng)目定位3物業(yè)發(fā)展建議43項(xiàng)目研判——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁占地面積：50819㎡建筑面積：約148812㎡（其中商業(yè)面積：約3.2萬(wàn)㎡）幼兒園：約1000㎡左右容積率：3.5/2.8規(guī)劃：70％的90平米以下地塊：金鳳路以西——第一批單位（建面32586.6㎡）金鳳路以東——第二批單位（建面116225.2㎡）項(xiàng)目研判——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁4項(xiàng)目研判——項(xiàng)目四至地塊內(nèi)部鳳深路東深河南塘村東深河?xùn)|遠(yuǎn)山景鳳深路三正財(cái)富三正工地周邊視野開(kāi)闊，地勢(shì)平坦，東南面遠(yuǎn)山景觀(guān)，東面東深水渠有待改造。項(xiàng)目研判——項(xiàng)目四至地塊內(nèi)部鳳深路東深河南塘村東深河?xùn)|遠(yuǎn)山景5沿路有噪音影響＋景觀(guān)資源缺乏＋不規(guī)則長(zhǎng)方地形交通通達(dá)性好＋地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)處于鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)域，距龍崗僅15分鐘車(chē)程，周邊配套規(guī)劃正逐漸完善項(xiàng)目印象與深圳中心區(qū)的心理距離大于實(shí)際距離，有賴(lài)于城市概念的引導(dǎo)沿路有噪音影響＋景觀(guān)資源缺乏＋不規(guī)則長(zhǎng)方地形交通通達(dá)性好＋地6核心問(wèn)題面對(duì)鳳崗市場(chǎng)現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特定位。3.2萬(wàn)商業(yè)體量對(duì)于僅14萬(wàn)建面的項(xiàng)目，顯然體量過(guò)大，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？核心問(wèn)題面對(duì)鳳崗市場(chǎng)現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目7市場(chǎng)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)分析市場(chǎng)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)分析8地處東莞市東南端，呈倒三角形插入深圳，東靠深圳龍崗區(qū)北鄰東莞塘廈鎮(zhèn)，西臨深圳觀(guān)瀾、平湖。距離廣州50分鐘車(chē)程距離東莞35分鐘車(chē)程距離羅湖口岸30分鐘車(chē)程距離深圳機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程距離皇崗口岸30分鐘車(chē)程距離惠州60分鐘車(chē)程距離鹽田港60分鐘車(chē)程距離深圳25分鐘車(chē)程鳳崗區(qū)位——區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,交通極為便利地處東莞市東南端，距離廣州50分鐘車(chē)程距離東莞35分鐘車(chē)程距9三正半山豪苑臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山城翡翠山湖藍(lán)山錦灣銀湖山莊鳳崗區(qū)位——龍平路，東深路連接深莞紐帶觀(guān)瀾、平湖龍崗中心城鳳崗距深圳福田中心區(qū)僅30分鐘車(chē)程，與龍崗區(qū)平湖、中心城形成接壤的三角形地帶，三個(gè)區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)交流互動(dòng)頻繁。三正半山豪苑臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山城翡翠山湖藍(lán)山錦灣銀湖山莊10全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)戶(hù)籍人口約2萬(wàn)人，外來(lái)人口22萬(wàn)人廣東省的著名僑鄉(xiāng)，近2萬(wàn)名華僑現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19.1億元鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全市第10宏觀(guān)環(huán)境宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨好，具有一定購(gòu)買(mǎi)潛力規(guī)劃：未來(lái)土地的規(guī)劃建設(shè)將以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主。性質(zhì)：外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的加工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的山水型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。以外向型經(jīng)濟(jì)為主，工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費(fèi)潛力有待引導(dǎo)

全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)宏觀(guān)環(huán)11規(guī)劃概況——雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá)三縱四橫的交通路網(wǎng)兩個(gè)中心鳳崗行政中心雁田中心鳳平路東深路外環(huán)路永盛大街碧湖大道龍平路龍平二路行政中心雁田住宅發(fā)展主要沿東深路規(guī)劃規(guī)劃概況——雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá)三縱四橫的交通路網(wǎng)兩個(gè)中心鳳12行政中心雁田鳳崗樓盤(pán)分布圖翡翠山湖豐田花園鳳天閣龍?；▓@嘉輝豪庭水岸山城藍(lán)山錦灣翠湖豪苑永江大廈臥龍山莊分布特點(diǎn):1、主要集中在東深公路兩旁,交通非常便利;2、形成了以雁田、鎮(zhèn)中心兩大板塊；3、大規(guī)模地塊占據(jù)優(yōu)越的山水資源。如翡翠山湖，臥龍山莊、藍(lán)山錦灣等。行政中心雁田鳳崗樓盤(pán)分布圖翡翠山湖豐田花園鳳天閣龍?；▓@嘉輝13樓盤(pán)特征中、大規(guī)模樓盤(pán)逐漸占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有率高，山水資源豐富。樓盤(pán)名稱(chēng)面積㎡產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)翡翠山湖地/建：38萬(wàn)別墅、高層山水自然環(huán)境永江大廈建：4.56萬(wàn)高層中心區(qū)位鳳天閣……地5萬(wàn)；建10萬(wàn)高層中心區(qū)位臥龍山莊地40;建20萬(wàn)別墅山水自然資源龍福花園地5萬(wàn)；建10萬(wàn)小高層、高層區(qū)位、生態(tài)水岸山城地7.9萬(wàn);建11萬(wàn)別墅、高層山水資源、品牌嘉輝豪庭地20萬(wàn)；建40萬(wàn)高層度假翠湖豪苑地8.4萬(wàn);建20萬(wàn)別墅、高層高爾夫、湖藍(lán)山錦灣建27萬(wàn)別墅、高層山水資源豐田花園高層、多層中心區(qū)位樓盤(pán)特征中、大規(guī)模樓盤(pán)逐漸占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有14主力戶(hù)型及特點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型主力面積層高/裝修翡翠山湖三期三房二廳115~145㎡3米/毛坯嘉輝豪庭三期二房二廳81~110㎡3米/公寓裝修龍福花園三房二廳125~141㎡3米/毛坯鳳天閣三房二廳111~132㎡3米/毛坯05-06年樓盤(pán)：早期樓盤(pán)市場(chǎng)主力戶(hù)型以大三房為主，面積區(qū)間在110-150平米。樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型及面積（㎡）戶(hù)型特點(diǎn)翡翠山湖二房85：三房：106-128凸窗，部分3房主臥帶陽(yáng)臺(tái)永江大廈三房（143）；四房（164）；五房（174）送入戶(hù)花園、凸窗、主臥帶陽(yáng)臺(tái)臥龍山莊獨(dú)立別墅（300-600）贈(zèng)送花園水岸山城三房（110-150）；四房（140-170）送超大入戶(hù)花園、凸窗嘉輝豪庭一房（61-63）；二房（67-107）；三房（100-120）凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，臥室?guī)А皬d”設(shè)計(jì)翠湖豪苑二房（83-91）三房（126-148）；四房（137-166）戶(hù)型方正藍(lán)山錦灣二房、三房、四房；80-154戶(hù)型方正07年戶(hù)型：以二、三、四房為主，面積區(qū)間彈性增大，在85-150平米，小戶(hù)型供應(yīng)量少。主力戶(hù)型及特點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型主力面積層高/裝修翡翠山湖三期15戶(hù)型面積的演變07年0605140及以上1301201101009080706050㎡翡翠山湖三期嘉輝豪庭三期龍?；▓@鳳天閣翡翠山湖永江大廈水岸山城嘉輝豪庭翠湖豪苑藍(lán)山錦灣戶(hù)型面積有向兩極擴(kuò)大的趨勢(shì)。從05、06年的以100~140平米的三房為主，07年100平米以下的戶(hù)型增多，且140平米以上的大戶(hù)型也呈增大趨勢(shì)。主力面積分布圖戶(hù)型面積的演變07年0605140及以上130120110116銷(xiāo)售狀況樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格銷(xiāo)售率銷(xiāo)售時(shí)間備注

翡翠山湖三期3300已售完7個(gè)月四期5000未公開(kāi)發(fā)售-----價(jià)格為對(duì)外報(bào)價(jià)嘉輝豪庭三期3300已售完8個(gè)月四期4000基本售完1個(gè)月一房、二房熱銷(xiāo)龍福花園3000基本售完1年大戶(hù)型滯銷(xiāo)鳳天閣3100售完1年水岸山城5500售完10個(gè)月二房?jī)r(jià)格最高，最先消化翠湖豪苑4800基本售完1個(gè)月二房銷(xiāo)售最快項(xiàng)目不多，銷(xiāo)售狀況良好，小戶(hù)型最先消化，后期市場(chǎng)看漲。銷(xiāo)售狀況樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格銷(xiāo)售率銷(xiāo)售時(shí)間備注三期3300已售完717樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的客戶(hù)構(gòu)成龍?；▓@2005年9成自住1成投資企事業(yè)單位員工\私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員鳳天閣2005年7成自住3成投資本地人\企業(yè)高管技術(shù)人員\私營(yíng)業(yè)主\公務(wù)員翡翠山湖2006年10月（三期）9成自住1成投資本地居民/私營(yíng)業(yè)主嘉輝豪庭2007年3月（四期）6成自住4成投資港臺(tái)人士\本地居民企業(yè)高管\私營(yíng)業(yè)主水岸山城2006年7月4成自住、6成投資本地人、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、深圳投資客翠湖豪苑2007年6月5成自住、5成投資本地人、私營(yíng)業(yè)主、深圳投資客客戶(hù)構(gòu)成1、客戶(hù)構(gòu)成以本地人、私營(yíng)企業(yè)主及中高管為主要客戶(hù)群體，投資比例增大；2、深圳客戶(hù)正進(jìn)駐鳳崗市場(chǎng)，他們以投資而“聞名”珠三角。樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的客戶(hù)構(gòu)成龍?；▓@2005年9成自住18供需與價(jià)格整體供需狀況：從歷年竣工面積與開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)水平來(lái)看大致相當(dāng)，市場(chǎng)供需基本保持平衡，莞深兩地的價(jià)格洼地現(xiàn)象對(duì)本地需求有拉升作用，而商品房供應(yīng)也在穩(wěn)步增長(zhǎng)。價(jià)格走勢(shì)：鳳崗鎮(zhèn)2007年5月成交均價(jià)相比07年1月增長(zhǎng)14.14%。鳳崗2007年每月價(jià)格走勢(shì)供需與價(jià)格整體供需狀況：鳳崗2007年每月價(jià)格走勢(shì)19水岸山城占地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁總戶(hù)數(shù)：634戶(hù)車(chē)位：508個(gè)銷(xiāo)售率：100%實(shí)現(xiàn)均價(jià)：5600元/㎡戶(hù)型比例：二房80-91㎡，占17%三房111-153㎡，占49%四房140-170㎡，占19%其它占15%客戶(hù)構(gòu)成:深圳：東莞=80%：20%企業(yè)高管私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、投資客占80%以上個(gè)盤(pán)分析水岸山城占地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁客戶(hù)構(gòu)成:個(gè)盤(pán)分析20翡翠山湖位置：鳳清路清溪路口建面：38萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型：別墅、高層住宅定位：鳳崗首席大型人文山水城配套：會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)街、酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng)總戶(hù)數(shù)：別墅92棟、洋房1000戶(hù)物管：深圳長(zhǎng)城均價(jià)：洋3300元/㎡、別5800元/㎡銷(xiāo)售率：在售4期，前3期售完83--86㎡二房二廳約占10％115-145㎡三房二廳約占65%153㎡四房二廳約25%客戶(hù)構(gòu)成別墅多為本地人換房以及鳳崗、清溪廠(chǎng)商，洋房主要客戶(hù)為附近企業(yè)技術(shù)人員及高管，深圳龍崗、平湖等約占15%。個(gè)盤(pán)分析翡翠山湖位置：鳳清路清溪路口客戶(hù)構(gòu)成個(gè)盤(pán)分析21嘉輝豪庭主要賣(mài)點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念戶(hù)型配比：一房：61-63㎡占28%二房：61－107㎡占36%,三房：101-120㎡占21%,四房：124-160占11%五房及以上：4%客戶(hù)構(gòu)成：港臺(tái)人士、本地居民、工廠(chǎng)高管人員、私營(yíng)業(yè)主、深圳投資客位置：平龍公路占地：20萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型：酒店公寓、高層洋房配套：會(huì)所、商業(yè)街、酒店、商務(wù)娛樂(lè)均價(jià)：4000元/㎡（洋房）個(gè)盤(pán)分析嘉輝豪庭主要賣(mài)點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念客戶(hù)構(gòu)成：港臺(tái)人士、本22龍?；▓@地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁）占地：52702㎡總建面：99666.6㎡，容積率1.9配套：園林、背靠園龍山公園戶(hù)數(shù)：586戶(hù)均價(jià)：3000元/㎡）銷(xiāo)售周期：1年戶(hù)型特點(diǎn)：戶(hù)型方正、房房有飄窗，部分戶(hù)型設(shè)計(jì)弧形全落地飄窗，雙陽(yáng)雙衛(wèi)戶(hù)型面積比例二房二廳96㎡17%三房二廳125-140㎡58%四房二廳166-185㎡25%客戶(hù)構(gòu)成：企事業(yè)單位員工、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高管及技術(shù)人員個(gè)盤(pán)分析龍福花園地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁）戶(hù)型特點(diǎn)：戶(hù)型方正、房房有23鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場(chǎng)特征，呈板塊化與規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)品正走向成熟，帶入戶(hù)花園設(shè)計(jì)、凸窗、主臥帶陽(yáng)臺(tái)等。市場(chǎng)主力戶(hù)型仍為大戶(hù)型、中小戶(hù)型比較稀缺。06、07年鳳崗地產(chǎn)供需基本持平，07年價(jià)格上漲幅度14％。市場(chǎng)分析小結(jié)開(kāi)發(fā)規(guī)模水平：政府規(guī)劃的相對(duì)落后＋缺乏品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，尚未能高品質(zhì)的住宅片區(qū)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低。整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及其破壞性的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致生活環(huán)境較差，配套設(shè)施比較欠缺，大多數(shù)樓盤(pán)的生活配套必須由自身來(lái)解決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場(chǎng)特征，呈板塊化與規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)分24鳳崗并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費(fèi)潛力仍有待引導(dǎo)。當(dāng)封閉型市場(chǎng)的市場(chǎng)容量有限時(shí)，需要通過(guò)市場(chǎng)外拓才能打破當(dāng)?shù)乩Ь?。啟示鳳崗并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水25市場(chǎng)分析客戶(hù)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析26翡翠山湖嘉輝豪庭龍?；▓@鳳天閣水岸山城財(cái)富新地深圳投資客本地居民私企業(yè)主、工廠(chǎng)高管公務(wù)員、單位人士本地居民由于持有自有物業(yè)，對(duì)市場(chǎng)上的相對(duì)高價(jià)樓盤(pán)接受度不高。周邊私企業(yè)主、工廠(chǎng)高管大多屬長(zhǎng)期性投資?？鐓^(qū)域投資顯現(xiàn)，外地來(lái)莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。鳳崗市場(chǎng)的客戶(hù)是哪些？港臺(tái)人士在以大戶(hù)型為主，小戶(hù)型稀缺且擁有2萬(wàn)名僑胞的鳳崗市場(chǎng)上，本地普通居民和港臺(tái)人士需求未完全放量，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品并未產(chǎn)生投資、換房的置業(yè)想法。東莞客戶(hù)呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，缺乏上升力量的中產(chǎn)階層，后繼乏力，高端及投資需求空間有限。翡翠山湖嘉輝豪庭龍?；▓@鳳天閣水岸山城財(cái)富新地深圳投資客本地27客戶(hù)置業(yè)目的②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型該類(lèi)客戶(hù)不僅看中產(chǎn)品本身,也看中未來(lái)的溢價(jià)空間。短線(xiàn)炒家,購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品是短期投機(jī)行為，看中的產(chǎn)品的升值潛力，客戶(hù)比例不宜過(guò)高。對(duì)產(chǎn)品是否升值并不關(guān)注，看中的是產(chǎn)品的某種特征，比如稀缺資源、區(qū)位等。置業(yè)客戶(hù)群體分類(lèi)已不能用簡(jiǎn)單的自住投資來(lái)進(jìn)行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按以下方法劃分：客戶(hù)置業(yè)目的②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型該類(lèi)客戶(hù)不僅28產(chǎn)品與客戶(hù)契合度分析一期戶(hù)型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注率。一期和二期我們都將爭(zhēng)取的主力客戶(hù)，有利于實(shí)現(xiàn)最大的溢價(jià)空間，容易營(yíng)造一定的居住氛圍二期大戶(hù)型的主要客戶(hù)，也是未來(lái)我們將爭(zhēng)取的客戶(hù)，1期多數(shù)戶(hù)型對(duì)他們偏小。②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型產(chǎn)品與客戶(hù)契合度分析一期戶(hù)型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場(chǎng)29鳳崗客戶(hù)的變化趨勢(shì)——投資客漸成主流樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的龍?；▓@2005年9成自住1成投資鳳天閣2005年7成自住3成投資翡翠山湖2006年10月（三期）9成自住1成投資嘉輝豪庭2007年3月（四期）6成自住4成投資水岸山城2006年7月4成自住、6成投資翠湖豪苑2007年6月5成自住、5成投資隨著市場(chǎng)的成熟，以及與深圳周邊區(qū)域的價(jià)差拉大，周邊投資客戶(hù)逐漸進(jìn)入鳳崗市場(chǎng)，支撐鳳崗房?jī)r(jià)。鳳崗客戶(hù)的變化趨勢(shì)——投資客漸成主流樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的30交通便利區(qū)域價(jià)值建筑外觀(guān)贈(zèng)送面積保值增值購(gòu)房考慮的第一層面考慮因素價(jià)格物業(yè)管理購(gòu)房考慮的第二層面考慮因素發(fā)展商品牌房型社區(qū)氛圍購(gòu)房考慮的第三層面考慮因素客戶(hù)購(gòu)房考慮因素分析----增值性因素置業(yè)東莞的深圳客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源于:水岸山城成交客戶(hù)364人，萬(wàn)科松山湖成交客戶(hù)153人交通便利區(qū)域價(jià)值建筑外觀(guān)贈(zèng)送面積保值增值購(gòu)房考慮的第一層面考31客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析深圳鳳崗本項(xiàng)目城市/區(qū)域價(jià)值距深圳僅30分鐘車(chē)程規(guī)模，多期開(kāi)發(fā)價(jià)格接受度較高地段，配套二期較多贈(zèng)送面積，附加值贈(zèng)送面積，附加值價(jià)格接受度較低社區(qū)規(guī)模，園林80~140平米總建面14.8萬(wàn)10余萬(wàn)商業(yè)配套在深圳推售溢價(jià)空間大二期11萬(wàn)建面，園林社區(qū)一期戶(hù)型較小，二期較大小戶(hù)型和稀缺大戶(hù)型關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析深圳鳳崗32因此，深圳客戶(hù)是撬動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)鎖定深圳，利用深圳客戶(hù)置業(yè)的旺銷(xiāo)，帶動(dòng)本地市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向本地市場(chǎng)傾斜。因此，深圳客戶(hù)是撬動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)33核心客戶(hù)：深圳客戶(hù)(70%)深圳區(qū)域如平湖、龍崗中心城以及龍崗其他區(qū)域投資兼自住客戶(hù)；福田、羅湖投資客。二類(lèi)客戶(hù)(20%)當(dāng)?shù)丶把闾锎?、鳳崗鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員。三類(lèi)客戶(hù)(5%)周邊往來(lái)商務(wù)人士，長(zhǎng)租鳳崗酒店的商務(wù)人士。四類(lèi)客戶(hù)(５%)香港及臺(tái)灣僑胞，其他偶得人士?？蛻?hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位核心客戶(hù)：深圳客戶(hù)(70%)二類(lèi)客戶(hù)(20%)三類(lèi)客戶(hù)(5%34項(xiàng)目一期客戶(hù)思考項(xiàng)目一期基本情況：占地9310.46㎡，容積率3.5，商業(yè)面積2萬(wàn)平米。兩面臨路，住宅以中小戶(hù)型為主?？們r(jià)相對(duì)較低。推售策略以住宅先行，商業(yè)隨之啟動(dòng)。1、低投資門(mén)檻——深圳投資客及周邊地區(qū)投資客。2、中心位置——長(zhǎng)期居住在周邊酒店的商務(wù)往來(lái)人士。3、13.2萬(wàn)商業(yè)面積——商戶(hù)及商務(wù)往來(lái)人士。項(xiàng)目一期客戶(hù)思考項(xiàng)目一期基本情況：占地9310.46㎡，容35項(xiàng)目定位戶(hù)型定位項(xiàng)目定位及演繹價(jià)格定位項(xiàng)目定位戶(hù)型定位項(xiàng)目定位及演繹價(jià)格定位36城際運(yùn)營(yíng)，聚焦鳳崗能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千里之外？城際運(yùn)營(yíng)，運(yùn)籌帷幄，方能決勝于千里之外！城際運(yùn)營(yíng)，聚焦鳳崗能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千37定位原則把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；產(chǎn)品創(chuàng)新：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計(jì)方案。揚(yáng)長(zhǎng)避短：基于市場(chǎng)，針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)提出適用的解決方案；價(jià)值最大化：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；客戶(hù)為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益最大化的基礎(chǔ)上兼顧客戶(hù)利益；品牌效應(yīng)：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；定位原則定位原則把握區(qū)域特征：產(chǎn)品創(chuàng)新：揚(yáng)長(zhǎng)避短：價(jià)值最大化：客戶(hù)為38項(xiàng)目定位深莞共融，都匯生活引領(lǐng)者鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn)代言新鳳崗，引領(lǐng)東莞高端商住物業(yè)項(xiàng)目定位鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn)39東莞錦龍鳳崗項(xiàng)前期定位報(bào)告課件40形象定位及演繹形象定位及演繹41融合融合區(qū)域融合深圳融合世界形象定位構(gòu)想融合融合區(qū)域融合深圳融合世界形象定位構(gòu)想42形象定位形象定位：案名推薦：

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MIX&CITY概念聯(lián)想45MIX&CITY概念聯(lián)想內(nèi)斂與奔放的融合精細(xì)的建筑空間融合國(guó)際時(shí)尚的生活形態(tài)國(guó)際潮流生活東方人居文化MIX&CITY概念聯(lián)想內(nèi)斂與奔放的融合國(guó)際潮流生活東方46MIX&CITY概念聯(lián)想年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無(wú)界限生活新空間東莞生活深圳都市MIX&CITY概念聯(lián)想年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無(wú)界限生活47MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)休閑和純居生活方式的融合MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)休閑和純居生活方式的融合48MIX&CITY概念聯(lián)想態(tài)度與思想的融合MIX&CITY概念聯(lián)想態(tài)度與思想的融合49MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)與主題樂(lè)園的融合MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)與主題樂(lè)園的融合50

MIX&City文化的融合，使樓盤(pán)突破區(qū)域，增值至品牌符號(hào)主流人群對(duì)時(shí)尚\(zhòng)都市有著天生的敏感與認(rèn)同，MIX&City概念，對(duì)他們有著強(qiáng)烈的認(rèn)知與吸引力！MIX&City文化引領(lǐng)國(guó)際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向世界MIX&CITY概念價(jià)值MIX&CITY將都匯概念演繹得更加的直白,遠(yuǎn)離惡劣的環(huán)境,重塑區(qū)域高端形象!MIX&City文化的融合，使樓盤(pán)突破區(qū)域，增值至品牌符號(hào)51外立面強(qiáng)烈的國(guó)際、現(xiàn)代感外墻外立面強(qiáng)烈的國(guó)際、現(xiàn)代感外墻52休閑書(shū)吧／SPA生活館／品牌健身會(huì)／瑜珈室生活在這里，就不想生活在他處休閑書(shū)吧／SPA生活館／品牌健身會(huì)／瑜珈室生活在這里，就不想53樣板房樣板房展示我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生活的元素樣板房樣板房展示我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生54運(yùn)用國(guó)際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾中；裝飾展示運(yùn)用國(guó)際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾55入戶(hù)大堂（通道）有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美！入戶(hù)大堂（通道）有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美！56入戶(hù)通道走在這里，就走上了通往世界的舞臺(tái)入戶(hù)通道走在這里，就走上了通往世界的舞臺(tái)57樓書(shū)將樓書(shū)做成時(shí)尚雜志風(fēng)格樓書(shū)將樓書(shū)做成時(shí)尚雜志風(fēng)格58第三：目標(biāo)客戶(hù)對(duì)房型的需求第四：區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型借鑒第五：地塊的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)策略第二：市場(chǎng)化原則和抗風(fēng)險(xiǎn)能力第一：“9070”政策因素的影響定位的考慮：戶(hù)型定位思路相對(duì)稀缺，絕對(duì)標(biāo)桿第三：目標(biāo)客戶(hù)對(duì)房型的需求第四：區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型借鑒第59戶(hù)型定位思路在戶(hù)型的定位上，首期產(chǎn)品以90㎡以下的中小戶(hù)型為主，吸引深圳及當(dāng)?shù)赝顿Y、經(jīng)商客戶(hù)；二期則以90㎡以上戶(hù)型為主，針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厖^(qū)域自住客戶(hù)。針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)，需注重戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適性，注重戶(hù)型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則。一期的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)鎖定深圳，利用深圳市場(chǎng)的旺銷(xiāo)，帶動(dòng)鳳崗市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)傾斜。戶(hù)型定位思路在戶(hù)型的定位上，首期產(chǎn)品以90㎡以下的中小戶(hù)型為60戶(hù)型面積區(qū)間面積比套數(shù)備注一期1房2廳50-5520％48酒店式服務(wù)，可改小兩房2房2廳70-7545％78酒店式服務(wù)，落地凸窗，雙陽(yáng)臺(tái)實(shí)用3房87-8935％50送陽(yáng)光房，落地轉(zhuǎn)角凸窗，兩衛(wèi)二期實(shí)用3房87-8925％330送陽(yáng)光房，落地轉(zhuǎn)角凸窗，兩衛(wèi)舒適3房115-12535％339（合拼）同上，多功能房，主力產(chǎn)品4房2廳145-16015％114落地飄窗、入戶(hù)花園、工人房、雙套房5房2廳180-20010％61（合拼）工人房，雙套房，客廳挑高3房或4房130-14015％129整棟復(fù)式，客廳挑高，落地飄窗1170戶(hù)型建議項(xiàng)目受90/70影響，一期產(chǎn)品全部設(shè)90㎡以下小戶(hù)型，增設(shè)投資客追捧的一房，與市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品差異化，規(guī)避臨路的弱勢(shì)并吸引投資客戶(hù)。二期則以115㎡以上戶(hù)型為主力，設(shè)置一、兩棟純復(fù)式樓，增加產(chǎn)品創(chuàng)新和擴(kuò)大客戶(hù)群體。合拼戶(hù)型設(shè)在120㎡、180㎡，利用拆分和合拼兩種方式滿(mǎn)足規(guī)劃要求。戶(hù)型面積區(qū)間面積比套數(shù)備注一期1房2廳50-5520％48酒61戶(hù)型面積總價(jià)控制針對(duì)客戶(hù)類(lèi)型1房2廳50-5533萬(wàn)以下深圳投資客2房2廳70-7540-45萬(wàn)深圳、本地投資客，個(gè)體商戶(hù)實(shí)用3房87-8952-55萬(wàn)原居民，年輕公務(wù)員，商務(wù)客戶(hù)實(shí)用3房87-89——原居民，年輕公務(wù)員，外來(lái)經(jīng)商者舒適3房115-125——工廠(chǎng)中層管理人員及技術(shù)人員，小型個(gè)體戶(hù)4房2廳145-160——港臺(tái)私企主，中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)5房2廳180-200——港臺(tái)私企主，中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)復(fù)式3房、4房130-140——工廠(chǎng)中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)各戶(hù)型針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)一期客戶(hù)以投資客戶(hù)為主，以及周邊個(gè)體商戶(hù)；二期則主打本地及周邊城鎮(zhèn)的自住客戶(hù)，以及高端港臺(tái)私企業(yè)主等。戶(hù)型面積總價(jià)控制針對(duì)客戶(hù)類(lèi)型1房2廳50-5533萬(wàn)以下深圳62價(jià)格初判——東莞價(jià)格發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局由圖表可見(jiàn)，東莞近年房?jī)r(jià)呈一路上揚(yáng)的趨勢(shì)，06年均價(jià)3287元/㎡，截至07年一季度，商品房成交均價(jià)迅速上漲至4500元/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將持續(xù)上漲趨勢(shì)。2002年到2006年4年平均每年的市場(chǎng)增長(zhǎng)率為13%。價(jià)格初判——東莞價(jià)格發(fā)展歷程63鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對(duì)比20004000600080001000012000翡翠山湖嘉輝豪庭永江大廈九號(hào)院館威鳳山莊翠峰麗景水岸山城天健現(xiàn)代城風(fēng)臨域公園大地龍城華府5500元/平米鳳崗平湖龍崗中心城9000元/平米12000元/平米6000元3500元1、鳳崗是周邊區(qū)域的價(jià)格洼地。2、鳳崗與平湖均價(jià)相差3500元，與龍崗中心城價(jià)格相差6500元。鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對(duì)比20004000600080001064市場(chǎng)比較法步驟一選取類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格因素修正法步驟二通過(guò)計(jì)算市場(chǎng)的自然價(jià)格增長(zhǎng)率，并且結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)和規(guī)劃升值潛力溢價(jià)計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測(cè)價(jià)格最終預(yù)測(cè)價(jià)格本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則市場(chǎng)比較法步驟一選取類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜65比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、物業(yè)管理、戶(hù)型、戶(hù)型附加值等。權(quán)重設(shè)置：市場(chǎng)比較法步驟一比較對(duì)象：翡翠山湖、嘉輝豪庭、永江大廈、水岸山城、藍(lán)山錦灣。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模66

本項(xiàng)目翡翠山湖嘉輝豪庭永江大廈水岸山城藍(lán)山錦灣參考權(quán)重

15%15%15%30%25%代表符號(hào)PxPaPbPcPdpf均價(jià)

50004800600056004200區(qū)位前景18141214131111位置交通13121012111010配套10889968戶(hù)型附加值9556677周邊環(huán)境10789769小區(qū)環(huán)境1281011799物業(yè)管理8777678規(guī)模9699577戶(hù)型118910867合計(jì)100757881726976項(xiàng)目靜態(tài)均價(jià)=5186元/平米本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定本項(xiàng)目翡翠山湖嘉輝豪庭永江大廈水岸山城藍(lán)山錦灣參考權(quán)重167【市場(chǎng)增長(zhǎng)率】（未計(jì)算其它動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素）

由于2007-2008年鳳崗區(qū)和鄰近的平湖區(qū)規(guī)劃的不斷發(fā)展，將會(huì)提升區(qū)域整體均價(jià)；但考慮到房?jī)r(jià)調(diào)控政策，漲幅不會(huì)太大。預(yù)計(jì)2008年初，與現(xiàn)階段相比，自然溢價(jià)率約為13%*3/4=10%

。（以東莞市場(chǎng)價(jià)格漲幅為準(zhǔn)）因素修正法步驟二本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定【市場(chǎng)增長(zhǎng)率】（未計(jì)算其它動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素）由于268市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格5186元/㎡溢價(jià)因素理想溢價(jià)最低溢價(jià)空間市場(chǎng)增長(zhǎng)率溢價(jià)10％7％片區(qū)規(guī)劃溢價(jià)4％2％營(yíng)銷(xiāo)策劃7％2％溢價(jià)合計(jì)21％11％本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格6275元/㎡5756元/㎡均價(jià)實(shí)現(xiàn)的前提——產(chǎn)品＋概念的成功打造營(yíng)銷(xiāo)策劃精準(zhǔn)化政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避片區(qū)規(guī)劃——片區(qū)規(guī)劃價(jià)值的放大預(yù)計(jì)2008年初項(xiàng)目推出市場(chǎng)，通過(guò)溢價(jià)整合，均價(jià)為：

5800—6300元/㎡溢價(jià)整合本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格5186元/㎡溢價(jià)因素理想溢價(jià)最低溢價(jià)空間市69物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開(kāi)發(fā)思路總體開(kāi)發(fā)思路產(chǎn)品打造建議物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開(kāi)發(fā)思路總體開(kāi)發(fā)思路產(chǎn)品打造建議701營(yíng)銷(xiāo)推廣角度：適宜用投資性產(chǎn)品搶先入市，建立產(chǎn)品形象及知名度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象的逐步走高。2銷(xiāo)售環(huán)境角度：從現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境營(yíng)造來(lái)看，適宜先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目臨路昭示性強(qiáng)的產(chǎn)品，建議在商業(yè)氛圍營(yíng)造上必須配合銷(xiāo)售的進(jìn)度。3市場(chǎng)變化角度：從市場(chǎng)變化的環(huán)境來(lái)看，適宜在物業(yè)類(lèi)型、戶(hù)型面積、售價(jià)等方面作出一個(gè)富有競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展方案。物業(yè)發(fā)展建議——總體開(kāi)發(fā)思路1營(yíng)銷(xiāo)推廣角度：2銷(xiāo)售環(huán)境角度：3市場(chǎng)變化角度：物業(yè)發(fā)展建議71短期目標(biāo)：建立熱銷(xiāo)效應(yīng)項(xiàng)目整體啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)原則一：差異化入市，樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性?xún)?yōu)先。原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶(hù)層面。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。開(kāi)發(fā)啟動(dòng)原則：建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)物業(yè)發(fā)展建議——總體開(kāi)發(fā)思路短期目標(biāo)：建立熱銷(xiāo)效應(yīng)項(xiàng)目整體啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)原則一：差異化入市，樹(shù)72開(kāi)放空間展示產(chǎn)品創(chuàng)新資源利用噪音規(guī)避/配套/商業(yè)投資型產(chǎn)品區(qū)域界定商業(yè)街景觀(guān)區(qū)第一階段（3.2萬(wàn)）高端物業(yè)區(qū)域/核心區(qū)域增值體系產(chǎn)品規(guī)劃資源利用第二階段(6～11萬(wàn))教育/商業(yè)/總體形象主流高層產(chǎn)品的集合延展成熟社區(qū)魅力物業(yè)發(fā)展建議——分期開(kāi)發(fā)開(kāi)放空間展示產(chǎn)品創(chuàng)新資源利用噪音規(guī)避/配套/商業(yè)投資型產(chǎn)品73物業(yè)發(fā)展建議——現(xiàn)有方案思考一期產(chǎn)品：地塊一東西向狹長(zhǎng)，不利于樓棟的擺布，2/3單位為東西朝向,受噪音影響；臨路產(chǎn)品因限高，覆蓋率較高；戶(hù)型單一，兩房84、三房87平米，面積差異未拉開(kāi)，容易造成客戶(hù)錯(cuò)位，建議拉大面積差異；陽(yáng)臺(tái)和餐廳面積過(guò)大，占用實(shí)用面積；兩房廚房過(guò)大，三房廚房?。粌煞恐髋P室3米開(kāi)間太??；空中花園占用公共面積，實(shí)用性不大，建議取消。地塊一地塊二物業(yè)發(fā)展建議——現(xiàn)有方案思考一期產(chǎn)品：地塊一地塊二74方案修改：增設(shè)一房，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；做兩梯九戶(hù)，其中一房2戶(hù)、二房4戶(hù)、三房3戶(hù)，增加層數(shù)不超過(guò)18層。拉大二房、三房的面積差，70-75㎡兩房、87-89㎡三房。三房小臥室可改成陽(yáng)光房，作為贈(zèng)送面積；一房贈(zèng)送面積后可改小二房。物業(yè)發(fā)展建議——一期方案修改方案修改：物業(yè)發(fā)展建議——一期方案修改75商業(yè)開(kāi)發(fā)原則設(shè)人流集中的核心商業(yè)街盡量保留沿街裙樓商業(yè)公共開(kāi)放式空間通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)片區(qū)升值加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開(kāi)發(fā)思路商業(yè)開(kāi)發(fā)原則設(shè)人流集中的核心商業(yè)街盡量保留沿街裙樓商業(yè)公共開(kāi)76物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開(kāi)發(fā)策略住宅先行，商業(yè)后啟動(dòng)策略；一期商業(yè)面積偏大，集中商業(yè)設(shè)置可盡量減少，增加街鋪面積；與三正10萬(wàn)㎡商業(yè)進(jìn)行互動(dòng)，差異化招商（如百安居、餐飲品牌、國(guó)美等主力店）；一、二期商業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造主題性休閑商業(yè)街CITYLOFT；利用空中連廊連接一二期商業(yè)，引導(dǎo)人流；手扶電梯引導(dǎo)人流上二樓，雙街鋪概念的營(yíng)造。物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開(kāi)發(fā)策略住宅先行，商業(yè)后啟動(dòng)策略；77核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂(lè)輔助商業(yè)形態(tài)品牌餐飲主力店家庭生活類(lèi)物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開(kāi)發(fā)策略核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂(lè)輔助商業(yè)形態(tài)品牌餐飲主力78物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)概念新生活廣場(chǎng)（Livingsquare）人生無(wú)數(shù)精彩片斷在此匯聚生活百味盡在Livingsquare物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)概念新生活廣場(chǎng)（Livingsqu79景觀(guān)街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力戶(hù)外戶(hù)內(nèi)空間的延伸獨(dú)特的燈光照明主題景觀(guān)設(shè)計(jì)動(dòng)感標(biāo)識(shí)主題建筑廣場(chǎng)、街道打造活力公共空間景觀(guān)街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力戶(hù)外戶(hù)內(nèi)空間的延伸獨(dú)特的燈光照明動(dòng)感標(biāo)80物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)業(yè)態(tài)選擇主概念規(guī)劃時(shí)尚衣櫥SSPApparel（家庭時(shí)尚）Jewellery（珠寶），watches（表），glasses（眼鏡），brandstationery（高檔文具），bagsandshoes（手袋和鞋），cosmetics（化妝品），accessories（佩飾），topbrandapparel（一線(xiàn)品牌服裝），sportswearandoutdoorwear（運(yùn)動(dòng)和戶(hù)外服裝）生活管家SSPFamilyService（家庭服務(wù)）drugstore（藥店），teashop（茶店），onehourphotoshop（沖印店），laundry（洗衣店），repairservice（維修服務(wù)），bankingandATM（銀行和自動(dòng)取款機(jī)），agentservice（中介服務(wù)），clinic（診所），soho（家庭辦公），flowershop（花店），giftshop（禮品店）私家美食SSPRestaurant（家庭娛樂(lè)）brandrestaurant（品牌餐飲）,themerestaurant（主題餐廳），foodcourt（食街），localcoffeeshop（咖啡店），icecreambar（冰淇淋吧），juicebar（飲品吧）物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)業(yè)態(tài)選擇主概念規(guī)劃時(shí)尚衣櫥SSPAp81主力店原因及作用人流不足以支撐商圈不成熟利于商業(yè)氛圍的營(yíng)造固定的忠誠(chéng)消費(fèi)者利于招商的順利進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)初步判斷選擇幅射能力較強(qiáng)的物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)業(yè)態(tài)選擇主力店原因及人流不足以支撐初步判斷選擇幅射能力較強(qiáng)的物業(yè)82采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間?？罩羞B廊設(shè)計(jì)，商業(yè)一體化；在建筑的外部構(gòu)件上盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對(duì)話(huà)的界面。物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間。物業(yè)發(fā)展建83提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求1、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等2、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類(lèi)強(qiáng)制使用；3、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱；4、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：節(jié)慶時(shí)插國(guó)旗、彩旗等使用；櫥窗展示物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求1、綠化加休閑配套：增加高84旗桿插口廣告位及休閑配套物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議旗廣物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議85氣勢(shì)磅礴的主入口物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造氣勢(shì)磅礴的主入口物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造86主題廣場(chǎng)/商業(yè)街商業(yè)廣場(chǎng)，以城市的熱情留駐精彩

雄壯的加納利海棗、現(xiàn)代玻璃制作的航標(biāo)塔，與棕櫚樹(shù)陣一起成為城市里一道靚麗的風(fēng)景。銹石鋪就的廣場(chǎng)顯得寬闊而熱烈，店鋪時(shí)尚而優(yōu)雅的分列兩旁。草坪、臺(tái)地、流水墻、自動(dòng)扶梯讓起伏坐落的山地建筑變得活潑且有韻味。城市的元素在這里表現(xiàn)得淋漓盡致。物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造主題廣場(chǎng)/商業(yè)街商業(yè)廣場(chǎng)，以城市的熱情留駐精彩

雄壯的87多組團(tuán)、溶解式園林多組團(tuán)、溶解式園林能較好解決項(xiàng)目景觀(guān)均好性問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造多組團(tuán)、溶解式園林多組團(tuán)、溶解式園林能較好解決項(xiàng)目景觀(guān)均好性88注重公共交往的鄰里關(guān)系公共空間提示物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造公共空間注重公共交往的鄰里物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造公共空間89綠化率超過(guò)40%，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲(chóng)、抗病毒的植物，使小區(qū)空氣更加清新。注重核心景觀(guān)、組團(tuán)景觀(guān)、戶(hù)內(nèi)景觀(guān)的立體綠化方式。立體綠化物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造綠化率超過(guò)40%，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲(chóng)、抗病毒的植物90立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營(yíng)造一個(gè)環(huán)保的多層次空間體系物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造立體綠化立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營(yíng)造一個(gè)環(huán)保的多層次空間體91景觀(guān)軸景觀(guān)軸除了打造重點(diǎn)的園林之外，能讓整個(gè)小區(qū)的園林進(jìn)行有效的呼應(yīng)，更現(xiàn)園林的生命力。物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造景觀(guān)軸景觀(guān)軸除了打造重點(diǎn)的園林之外，能讓整個(gè)小區(qū)的園林進(jìn)行有92通過(guò)設(shè)置綠化帶來(lái)減低公路的噪音影響，同時(shí)營(yíng)造景觀(guān)。物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造通過(guò)設(shè)置綠化帶來(lái)減低公路的噪音影響，同時(shí)營(yíng)造景觀(guān)。物業(yè)發(fā)展建93產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則入戶(hù)花園戶(hù)型,增加附加值產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則入戶(hù)花園戶(hù)型,增加附加值94由入戶(hù)小花園將豪華大客廳與睡房巧妙串聯(lián)；功能分明,動(dòng)靜有別,彰顯雍容華貴；多個(gè)轉(zhuǎn)角飄窗。也可作組合式三房使用,靈活多變。浪漫二房自住，一房商務(wù)辦公、父母(孩子)用、出租……均可。自由自在，開(kāi)心無(wú)限。子母房(合拼)產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則由入戶(hù)小花園將豪華大客廳與睡房巧妙串聯(lián)；功能分明,動(dòng)靜有別95三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：約116㎡雙景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，大落地凸窗二房?jī)蓮d一衛(wèi)：約67㎡雙陽(yáng)臺(tái)，落地凸窗產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：約116㎡二房?jī)蓮d一衛(wèi)：約67㎡產(chǎn)品創(chuàng)新——96大露臺(tái)戶(hù)型躍式戶(hù)型產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則大露臺(tái)戶(hù)型躍式戶(hù)型產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則97倒凸窗、弧飄窗的形式增加戶(hù)型的使用面積產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則倒凸窗、弧飄窗的形式增加戶(hù)型的使用面積產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原98城際運(yùn)營(yíng)！中原將憑借專(zhuān)業(yè)與堅(jiān)持體現(xiàn)未來(lái)的價(jià)值城際運(yùn)營(yíng)！中原將憑借專(zhuān)業(yè)與堅(jiān)持體現(xiàn)未來(lái)的價(jià)值99東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告深圳中原事業(yè)六部東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告100前言錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開(kāi)發(fā)的繼藍(lán)山錦灣后的又一大型項(xiàng)目；它標(biāo)志著繼三正、佳兆業(yè)后，又一品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐鳳崗參與城市化建設(shè)。該項(xiàng)目商業(yè)體量大，并將與三正財(cái)富新地一起形成鳳崗商業(yè)核心區(qū)域，進(jìn)一步改善鳳崗的商業(yè)及生活配套。中原地產(chǎn)期望以深莞合作的形式，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。前言錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開(kāi)發(fā)的繼藍(lán)山錦灣101報(bào)告思路項(xiàng)目研判1鳳崗市場(chǎng)分析2項(xiàng)目定位3物業(yè)發(fā)展建議4報(bào)告思路項(xiàng)目研判1鳳崗市場(chǎng)分析2項(xiàng)目定位3物業(yè)發(fā)展建議4102項(xiàng)目研判——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁占地面積：50819㎡建筑面積：約148812㎡（其中商業(yè)面積：約3.2萬(wàn)㎡）幼兒園：約1000㎡左右容積率：3.5/2.8規(guī)劃：70％的90平米以下地塊：金鳳路以西——第一批單位（建面32586.6㎡）金鳳路以東——第二批單位（建面116225.2㎡）項(xiàng)目研判——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁103項(xiàng)目研判——項(xiàng)目四至地塊內(nèi)部鳳深路東深河南塘村東深河?xùn)|遠(yuǎn)山景鳳深路三正財(cái)富三正工地周邊視野開(kāi)闊，地勢(shì)平坦，東南面遠(yuǎn)山景觀(guān)，東面東深水渠有待改造。項(xiàng)目研判——項(xiàng)目四至地塊內(nèi)部鳳深路東深河南塘村東深河?xùn)|遠(yuǎn)山景104沿路有噪音影響＋景觀(guān)資源缺乏＋不規(guī)則長(zhǎng)方地形交通通達(dá)性好＋地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)處于鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)域，距龍崗僅15分鐘車(chē)程，周邊配套規(guī)劃正逐漸完善項(xiàng)目印象與深圳中心區(qū)的心理距離大于實(shí)際距離，有賴(lài)于城市概念的引導(dǎo)沿路有噪音影響＋景觀(guān)資源缺乏＋不規(guī)則長(zhǎng)方地形交通通達(dá)性好＋地105核心問(wèn)題面對(duì)鳳崗市場(chǎng)現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特定位。3.2萬(wàn)商業(yè)體量對(duì)于僅14萬(wàn)建面的項(xiàng)目，顯然體量過(guò)大，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？核心問(wèn)題面對(duì)鳳崗市場(chǎng)現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目106市場(chǎng)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)分析市場(chǎng)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)分析107地處東莞市東南端，呈倒三角形插入深圳，東靠深圳龍崗區(qū)北鄰東莞塘廈鎮(zhèn)，西臨深圳觀(guān)瀾、平湖。距離廣州50分鐘車(chē)程距離東莞35分鐘車(chē)程距離羅湖口岸30分鐘車(chē)程距離深圳機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程距離皇崗口岸30分鐘車(chē)程距離惠州60分鐘車(chē)程距離鹽田港60分鐘車(chē)程距離深圳25分鐘車(chē)程鳳崗區(qū)位——區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,交通極為便利地處東莞市東南端，距離廣州50分鐘車(chē)程距離東莞35分鐘車(chē)程距108三正半山豪苑臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山城翡翠山湖藍(lán)山錦灣銀湖山莊鳳崗區(qū)位——龍平路，東深路連接深莞紐帶觀(guān)瀾、平湖龍崗中心城鳳崗距深圳福田中心區(qū)僅30分鐘車(chē)程，與龍崗區(qū)平湖、中心城形成接壤的三角形地帶，三個(gè)區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)交流互動(dòng)頻繁。三正半山豪苑臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山城翡翠山湖藍(lán)山錦灣銀湖山莊109全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)戶(hù)籍人口約2萬(wàn)人，外來(lái)人口22萬(wàn)人廣東省的著名僑鄉(xiāng)，近2萬(wàn)名華僑現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19.1億元鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全市第10宏觀(guān)環(huán)境宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨好，具有一定購(gòu)買(mǎi)潛力規(guī)劃：未來(lái)土地的規(guī)劃建設(shè)將以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主。性質(zhì)：外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的加工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的山水型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。以外向型經(jīng)濟(jì)為主，工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費(fèi)潛力有待引導(dǎo)

全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)宏觀(guān)環(huán)110規(guī)劃概況——雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá)三縱四橫的交通路網(wǎng)兩個(gè)中心鳳崗行政中心雁田中心鳳平路東深路外環(huán)路永盛大街碧湖大道龍平路龍平二路行政中心雁田住宅發(fā)展主要沿東深路規(guī)劃規(guī)劃概況——雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá)三縱四橫的交通路網(wǎng)兩個(gè)中心鳳111行政中心雁田鳳崗樓盤(pán)分布圖翡翠山湖豐田花園鳳天閣龍?；▓@嘉輝豪庭水岸山城藍(lán)山錦灣翠湖豪苑永江大廈臥龍山莊分布特點(diǎn):1、主要集中在東深公路兩旁,交通非常便利;2、形成了以雁田、鎮(zhèn)中心兩大板塊；3、大規(guī)模地塊占據(jù)優(yōu)越的山水資源。如翡翠山湖，臥龍山莊、藍(lán)山錦灣等。行政中心雁田鳳崗樓盤(pán)分布圖翡翠山湖豐田花園鳳天閣龍?；▓@嘉輝112樓盤(pán)特征中、大規(guī)模樓盤(pán)逐漸占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有率高，山水資源豐富。樓盤(pán)名稱(chēng)面積㎡產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)翡翠山湖地/建：38萬(wàn)別墅、高層山水自然環(huán)境永江大廈建：4.56萬(wàn)高層中心區(qū)位鳳天閣……地5萬(wàn)；建10萬(wàn)高層中心區(qū)位臥龍山莊地40;建20萬(wàn)別墅山水自然資源龍福花園地5萬(wàn)；建10萬(wàn)小高層、高層區(qū)位、生態(tài)水岸山城地7.9萬(wàn);建11萬(wàn)別墅、高層山水資源、品牌嘉輝豪庭地20萬(wàn)；建40萬(wàn)高層度假翠湖豪苑地8.4萬(wàn);建20萬(wàn)別墅、高層高爾夫、湖藍(lán)山錦灣建27萬(wàn)別墅、高層山水資源豐田花園高層、多層中心區(qū)位樓盤(pán)特征中、大規(guī)模樓盤(pán)逐漸占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有113主力戶(hù)型及特點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型主力面積層高/裝修翡翠山湖三期三房二廳115~145㎡3米/毛坯嘉輝豪庭三期二房二廳81~110㎡3米/公寓裝修龍福花園三房二廳125~141㎡3米/毛坯鳳天閣三房二廳111~132㎡3米/毛坯05-06年樓盤(pán)：早期樓盤(pán)市場(chǎng)主力戶(hù)型以大三房為主，面積區(qū)間在110-150平米。樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型及面積（㎡）戶(hù)型特點(diǎn)翡翠山湖二房85：三房：106-128凸窗，部分3房主臥帶陽(yáng)臺(tái)永江大廈三房（143）；四房（164）；五房（174）送入戶(hù)花園、凸窗、主臥帶陽(yáng)臺(tái)臥龍山莊獨(dú)立別墅（300-600）贈(zèng)送花園水岸山城三房（110-150）；四房（140-170）送超大入戶(hù)花園、凸窗嘉輝豪庭一房（61-63）；二房（67-107）；三房（100-120）凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，臥室?guī)А皬d”設(shè)計(jì)翠湖豪苑二房（83-91）三房（126-148）；四房（137-166）戶(hù)型方正藍(lán)山錦灣二房、三房、四房；80-154戶(hù)型方正07年戶(hù)型：以二、三、四房為主，面積區(qū)間彈性增大，在85-150平米，小戶(hù)型供應(yīng)量少。主力戶(hù)型及特點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng)主力戶(hù)型主力面積層高/裝修翡翠山湖三期114戶(hù)型面積的演變07年0605140及以上1301201101009080706050㎡翡翠山湖三期嘉輝豪庭三期龍?；▓@鳳天閣翡翠山湖永江大廈水岸山城嘉輝豪庭翠湖豪苑藍(lán)山錦灣戶(hù)型面積有向兩極擴(kuò)大的趨勢(shì)。從05、06年的以100~140平米的三房為主，07年100平米以下的戶(hù)型增多，且140平米以上的大戶(hù)型也呈增大趨勢(shì)。主力面積分布圖戶(hù)型面積的演變07年0605140及以上1301201101115銷(xiāo)售狀況樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格銷(xiāo)售率銷(xiāo)售時(shí)間備注

翡翠山湖三期3300已售完7個(gè)月四期5000未公開(kāi)發(fā)售-----價(jià)格為對(duì)外報(bào)價(jià)嘉輝豪庭三期3300已售完8個(gè)月四期4000基本售完1個(gè)月一房、二房熱銷(xiāo)龍?；▓@3000基本售完1年大戶(hù)型滯銷(xiāo)鳳天閣3100售完1年水岸山城5500售完10個(gè)月二房?jī)r(jià)格最高，最先消化翠湖豪苑4800基本售完1個(gè)月二房銷(xiāo)售最快項(xiàng)目不多，銷(xiāo)售狀況良好，小戶(hù)型最先消化，后期市場(chǎng)看漲。銷(xiāo)售狀況樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格銷(xiāo)售率銷(xiāo)售時(shí)間備注三期3300已售完7116樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的客戶(hù)構(gòu)成龍?；▓@2005年9成自住1成投資企事業(yè)單位員工\私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高管及技術(shù)人員鳳天閣2005年7成自住3成投資本地人\企業(yè)高管技術(shù)人員\私營(yíng)業(yè)主\公務(wù)員翡翠山湖2006年10月（三期）9成自住1成投資本地居民/私營(yíng)業(yè)主嘉輝豪庭2007年3月（四期）6成自住4成投資港臺(tái)人士\本地居民企業(yè)高管\私營(yíng)業(yè)主水岸山城2006年7月4成自住、6成投資本地人、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、深圳投資客翠湖豪苑2007年6月5成自住、5成投資本地人、私營(yíng)業(yè)主、深圳投資客客戶(hù)構(gòu)成1、客戶(hù)構(gòu)成以本地人、私營(yíng)企業(yè)主及中高管為主要客戶(hù)群體，投資比例增大；2、深圳客戶(hù)正進(jìn)駐鳳崗市場(chǎng)，他們以投資而“聞名”珠三角。樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的客戶(hù)構(gòu)成龍?；▓@2005年9成自住117供需與價(jià)格整體供需狀況：從歷年竣工面積與開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)水平來(lái)看大致相當(dāng)，市場(chǎng)供需基本保持平衡，莞深兩地的價(jià)格洼地現(xiàn)象對(duì)本地需求有拉升作用，而商品房供應(yīng)也在穩(wěn)步增長(zhǎng)。價(jià)格走勢(shì)：鳳崗鎮(zhèn)2007年5月成交均價(jià)相比07年1月增長(zhǎng)14.14%。鳳崗2007年每月價(jià)格走勢(shì)供需與價(jià)格整體供需狀況：鳳崗2007年每月價(jià)格走勢(shì)118水岸山城占地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁總戶(hù)數(shù)：634戶(hù)車(chē)位：508個(gè)銷(xiāo)售率：100%實(shí)現(xiàn)均價(jià)：5600元/㎡戶(hù)型比例：二房80-91㎡，占17%三房111-153㎡，占49%四房140-170㎡，占19%其它占15%客戶(hù)構(gòu)成:深圳：東莞=80%：20%企業(yè)高管私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、投資客占80%以上個(gè)盤(pán)分析水岸山城占地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁客戶(hù)構(gòu)成:個(gè)盤(pán)分析119翡翠山湖位置：鳳清路清溪路口建面：38萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型：別墅、高層住宅定位：鳳崗首席大型人文山水城配套：會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)街、酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng)總戶(hù)數(shù)：別墅92棟、洋房1000戶(hù)物管：深圳長(zhǎng)城均價(jià)：洋3300元/㎡、別5800元/㎡銷(xiāo)售率：在售4期，前3期售完83--86㎡二房二廳約占10％115-145㎡三房二廳約占65%153㎡四房二廳約25%客戶(hù)構(gòu)成別墅多為本地人換房以及鳳崗、清溪廠(chǎng)商，洋房主要客戶(hù)為附近企業(yè)技術(shù)人員及高管，深圳龍崗、平湖等約占15%。個(gè)盤(pán)分析翡翠山湖位置：鳳清路清溪路口客戶(hù)構(gòu)成個(gè)盤(pán)分析120嘉輝豪庭主要賣(mài)點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念戶(hù)型配比：一房：61-63㎡占28%二房：61－107㎡占36%,三房：101-120㎡占21%,四房：124-160占11%五房及以上：4%客戶(hù)構(gòu)成：港臺(tái)人士、本地居民、工廠(chǎng)高管人員、私營(yíng)業(yè)主、深圳投資客位置：平龍公路占地：20萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型：酒店公寓、高層洋房配套：會(huì)所、商業(yè)街、酒店、商務(wù)娛樂(lè)均價(jià)：4000元/㎡（洋房）個(gè)盤(pán)分析嘉輝豪庭主要賣(mài)點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念客戶(hù)構(gòu)成：港臺(tái)人士、本121龍?；▓@地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁）占地：52702㎡總建面：99666.6㎡，容積率1.9配套：園林、背靠園龍山公園戶(hù)數(shù)：586戶(hù)均價(jià)：3000元/㎡）銷(xiāo)售周期：1年戶(hù)型特點(diǎn)：戶(hù)型方正、房房有飄窗，部分戶(hù)型設(shè)計(jì)弧形全落地飄窗，雙陽(yáng)雙衛(wèi)戶(hù)型面積比例二房二廳96㎡17%三房二廳125-140㎡58%四房二廳166-185㎡25%客戶(hù)構(gòu)成：企事業(yè)單位員工、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高管及技術(shù)人員個(gè)盤(pán)分析龍?；▓@地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁）戶(hù)型特點(diǎn)：戶(hù)型方正、房房有122鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場(chǎng)特征，呈板塊化與規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)品正走向成熟，帶入戶(hù)花園設(shè)計(jì)、凸窗、主臥帶陽(yáng)臺(tái)等。市場(chǎng)主力戶(hù)型仍為大戶(hù)型、中小戶(hù)型比較稀缺。06、07年鳳崗地產(chǎn)供需基本持平，07年價(jià)格上漲幅度14％。市場(chǎng)分析小結(jié)開(kāi)發(fā)規(guī)模水平：政府規(guī)劃的相對(duì)落后＋缺乏品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，尚未能高品質(zhì)的住宅片區(qū)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低。整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及其破壞性的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致生活環(huán)境較差，配套設(shè)施比較欠缺，大多數(shù)樓盤(pán)的生活配套必須由自身來(lái)解決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場(chǎng)特征，呈板塊化與規(guī)模化發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)分123鳳崗并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費(fèi)潛力仍有待引導(dǎo)。當(dāng)封閉型市場(chǎng)的市場(chǎng)容量有限時(shí)，需要通過(guò)市場(chǎng)外拓才能打破當(dāng)?shù)乩Ь?。啟示鳳崗并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)水124市場(chǎng)分析客戶(hù)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析125翡翠山湖嘉輝豪庭龍?；▓@鳳天閣水岸山城財(cái)富新地深圳投資客本地居民私企業(yè)主、工廠(chǎng)高管公務(wù)員、單位人士本地居民由于持有自有物業(yè)，對(duì)市場(chǎng)上的相對(duì)高價(jià)樓盤(pán)接受度不高。周邊私企業(yè)主、工廠(chǎng)高管大多屬長(zhǎng)期性投資。跨區(qū)域投資顯現(xiàn)，外地來(lái)莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。鳳崗市場(chǎng)的客戶(hù)是哪些？港臺(tái)人士在以大戶(hù)型為主，小戶(hù)型稀缺且擁有2萬(wàn)名僑胞的鳳崗市場(chǎng)上，本地普通居民和港臺(tái)人士需求未完全放量，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品并未產(chǎn)生投資、換房的置業(yè)想法。東莞客戶(hù)呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，缺乏上升力量的中產(chǎn)階層，后繼乏力，高端及投資需求空間有限。翡翠山湖嘉輝豪庭龍?；▓@鳳天閣水岸山城財(cái)富新地深圳投資客本地126客戶(hù)置業(yè)目的②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型該類(lèi)客戶(hù)不僅看中產(chǎn)品本身,也看中未來(lái)的溢價(jià)空間。短線(xiàn)炒家,購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品是短期投機(jī)行為，看中的產(chǎn)品的升值潛力，客戶(hù)比例不宜過(guò)高。對(duì)產(chǎn)品是否升值并不關(guān)注，看中的是產(chǎn)品的某種特征，比如稀缺資源、區(qū)位等。置業(yè)客戶(hù)群體分類(lèi)已不能用簡(jiǎn)單的自住投資來(lái)進(jìn)行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按以下方法劃分：客戶(hù)置業(yè)目的②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型該類(lèi)客戶(hù)不僅127產(chǎn)品與客戶(hù)契合度分析一期戶(hù)型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注率。一期和二期我們都將爭(zhēng)取的主力客戶(hù)，有利于實(shí)現(xiàn)最大的溢價(jià)空間，容易營(yíng)造一定的居住氛圍二期大戶(hù)型的主要客戶(hù)，也是未來(lái)我們將爭(zhēng)取的客戶(hù)，1期多數(shù)戶(hù)型對(duì)他們偏小。②享受使用型③交易獲利型①資產(chǎn)持有型產(chǎn)品與客戶(hù)契合度分析一期戶(hù)型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場(chǎng)128鳳崗客戶(hù)的變化趨勢(shì)——投資客漸成主流樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的龍福花園2005年9成自住1成投資鳳天閣2005年7成自住3成投資翡翠山湖2006年10月（三期）9成自住1成投資嘉輝豪庭2007年3月（四期）6成自住4成投資水岸山城2006年7月4成自住、6成投資翠湖豪苑2007年6月5成自住、5成投資隨著市場(chǎng)的成熟，以及與深圳周邊區(qū)域的價(jià)差拉大，周邊投資客戶(hù)逐漸進(jìn)入鳳崗市場(chǎng)，支撐鳳崗房?jī)r(jià)。鳳崗客戶(hù)的變化趨勢(shì)——投資客漸成主流樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間置業(yè)目的129交通便利區(qū)域價(jià)值建筑外觀(guān)贈(zèng)送面積保值增值購(gòu)房考慮的第一層面考慮因素價(jià)格物業(yè)管理購(gòu)房考慮的第二層面考慮因素發(fā)展商品牌房型社區(qū)氛圍購(gòu)房考慮的第三層面考慮因素客戶(hù)購(gòu)房考慮因素分析----增值性因素置業(yè)東莞的深圳客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源于:水岸山城成交客戶(hù)364人，萬(wàn)科松山湖成交客戶(hù)153人交通便利區(qū)域價(jià)值建筑外觀(guān)贈(zèng)送面積保值增值購(gòu)房考慮的第一層面考130客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析深圳鳳崗本項(xiàng)目城市/區(qū)域價(jià)值距深圳僅30分鐘車(chē)程規(guī)模，多期開(kāi)發(fā)價(jià)格接受度較高地段，配套二期較多贈(zèng)送面積，附加值贈(zèng)送面積，附加值價(jià)格接受度較低社區(qū)規(guī)模，園林80~140平米總建面14.8萬(wàn)10余萬(wàn)商業(yè)配套在深圳推售溢價(jià)空間大二期11萬(wàn)建面，園林社區(qū)一期戶(hù)型較小，二期較大小戶(hù)型和稀缺大戶(hù)型關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析深圳鳳崗131因此，深圳客戶(hù)是撬動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)鎖定深圳，利用深圳客戶(hù)置業(yè)的旺銷(xiāo)，帶動(dòng)本地市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向本地市場(chǎng)傾斜。因此，深圳客戶(hù)是撬動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)132核心客戶(hù)：深圳客戶(hù)(70%)深圳區(qū)域如平湖、龍崗中心城以及龍崗其他區(qū)域投資兼自住客戶(hù)；福田、羅湖投資客。二類(lèi)客戶(hù)(20%)當(dāng)?shù)丶把闾锎濉ⅧP崗鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員。三類(lèi)客戶(hù)(5%)周邊往來(lái)商務(wù)人士，長(zhǎng)租鳳崗酒店的商務(wù)人士。四類(lèi)客戶(hù)(５%)香港及臺(tái)灣僑胞，其他偶得人士。客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位核心客戶(hù)：深圳客戶(hù)(70%)二類(lèi)客戶(hù)(20%)三類(lèi)客戶(hù)(5%133項(xiàng)目一期客戶(hù)思考項(xiàng)目一期基本情況：占地9310.46㎡，容積率3.5，商業(yè)面積2萬(wàn)平米。兩面臨路，住宅以中小戶(hù)型為主?？們r(jià)相對(duì)較低。推售策略以住宅先行，商業(yè)隨之啟動(dòng)。1、低投資門(mén)檻——深圳投資客及周邊地區(qū)投資客。2、中心位置——長(zhǎng)期居住在周邊酒店的商務(wù)往來(lái)人士。3、13.2萬(wàn)商業(yè)面積——商戶(hù)及商務(wù)往來(lái)人士。項(xiàng)目一期客戶(hù)思考項(xiàng)目一期基本情況：占地9310.46㎡，容134項(xiàng)目定位戶(hù)型定位項(xiàng)目定位及演繹價(jià)格定位項(xiàng)目定位戶(hù)型定位項(xiàng)目定位及演繹價(jià)格定位135城際運(yùn)營(yíng)，聚焦鳳崗能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千里之外？城際運(yùn)營(yíng)，運(yùn)籌帷幄，方能決勝于千里之外！城際運(yùn)營(yíng)，聚焦鳳崗能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千136定位原則把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；產(chǎn)品創(chuàng)新：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計(jì)方案。揚(yáng)長(zhǎng)避短：基于市場(chǎng)，針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)提出適用的解決方案；價(jià)值最大化：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；客戶(hù)為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益最大化的基礎(chǔ)上兼顧客戶(hù)利益；品牌效應(yīng)：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；定位原則定位原則把握區(qū)域特征：產(chǎn)品創(chuàng)新：揚(yáng)長(zhǎng)避短：價(jià)值最大化：客戶(hù)為137項(xiàng)目定位深莞共融，都匯生活引領(lǐng)者鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn)代言新鳳崗，引領(lǐng)東莞高端商住物業(yè)項(xiàng)目定位鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn)138東莞錦龍鳳崗項(xiàng)前期定位報(bào)告課件139形象定位及演繹形象定位及演繹140融合融合區(qū)域融合深圳融合世界形象定位構(gòu)想融合融合區(qū)域融合深圳融合世界形象定位構(gòu)想141形象定位形象定位：案名推薦：

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MIX&CITY概念聯(lián)想144MIX&CITY概念聯(lián)想內(nèi)斂與奔放的融合精細(xì)的建筑空間融合國(guó)際時(shí)尚的生活形態(tài)國(guó)際潮流生活東方人居文化MIX&CITY概念聯(lián)想內(nèi)斂與奔放的融合國(guó)際潮流生活東方145MIX&CITY概念聯(lián)想年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無(wú)界限生活新空間東莞生活深圳都市MIX&CITY概念聯(lián)想年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無(wú)界限生活146MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)休閑和純居生活方式的融合MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)休閑和純居生活方式的融合147MIX&CITY概念聯(lián)想態(tài)度與思想的融合MIX&CITY概念聯(lián)想態(tài)度與思想的融合148MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)與主題樂(lè)園的融合MIX&CITY概念聯(lián)想商業(yè)與主題樂(lè)園的融合149

MIX&City文化的融合，使樓盤(pán)突破區(qū)域，增值至品牌符號(hào)主流人群對(duì)時(shí)尚\(zhòng)都市有著天生的敏感與認(rèn)同，MIX&City概念，對(duì)他們有著強(qiáng)烈的認(rèn)知與吸引力！MIX&City文化引領(lǐng)國(guó)際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向世界MIX&CITY概念價(jià)值MIX&CITY將都匯概念演繹得更加的直白,遠(yuǎn)離惡劣的環(huán)境,重塑區(qū)域高端形象!MIX&City文化的融合，使樓盤(pán)突破區(qū)域，增值至品牌符號(hào)150外立面強(qiáng)烈的國(guó)際、現(xiàn)代感外墻外立面強(qiáng)烈的國(guó)際、現(xiàn)代感外墻151休閑書(shū)吧／SPA生活館／品牌健身會(huì)／瑜珈室生活在這里，就不想生活在他處休閑書(shū)吧／SPA生活館／品牌健身會(huì)／瑜珈室生活在這里，就不想152樣板房樣板房展示我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生活的元素樣板房樣板房展示我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生153運(yùn)用國(guó)際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾中；裝飾展示運(yùn)用國(guó)際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾154入戶(hù)大堂（通道）有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美！入戶(hù)大堂（通道）有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美！155入戶(hù)通道走在這里，就走上了通往世界的舞臺(tái)入戶(hù)通道走在這里，就走上了通往世界的舞臺(tái)156樓書(shū)將樓書(shū)做成時(shí)尚雜志風(fēng)格樓書(shū)將樓書(shū)做成時(shí)尚雜志風(fēng)格157第三：目標(biāo)客戶(hù)對(duì)房型的需求第四：區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型借鑒第五：地塊的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)策略第二：市場(chǎng)化原則和抗風(fēng)險(xiǎn)能力第一：“9070”政策因素的影響定位的考慮：戶(hù)型定位思路相對(duì)稀缺，絕對(duì)標(biāo)桿第三：目標(biāo)客戶(hù)對(duì)房型的需求第四：區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型借鑒第158戶(hù)型定位思路在戶(hù)型的定位上，首期產(chǎn)品以90㎡以下的中小戶(hù)型為主，吸引深圳及當(dāng)?shù)赝顿Y、經(jīng)商客戶(hù)；二期則以90㎡以上戶(hù)型為主，針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厖^(qū)域自住客戶(hù)。針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)，需注重戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適性，注重戶(hù)型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則。一期的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)鎖定深圳，利用深圳市場(chǎng)的旺銷(xiāo)，帶動(dòng)鳳崗市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)傾斜。戶(hù)型定位思路在戶(hù)型的定位上，首期產(chǎn)品以90㎡以下的中小戶(hù)型為159戶(hù)型面積區(qū)間面積比套數(shù)備注一期1房2廳50-5520％48酒店式服務(wù)，可改小兩房2房2廳70-7545％78酒店式服務(wù)，落地凸窗，雙陽(yáng)臺(tái)實(shí)用3房87-8935％50送陽(yáng)光房，落地轉(zhuǎn)角凸窗，兩衛(wèi)二期實(shí)用3房87-8925％330送陽(yáng)光房，落地轉(zhuǎn)角凸窗，兩衛(wèi)舒適3房115-12535％339（合拼）同上，多功能房，主力產(chǎn)品4房2廳145-16015％114落地飄窗、入戶(hù)花園、工人房、雙套房5房2廳180-20010％61（合拼）工人房，雙套房，客廳挑高3房或4房130-14015％129整棟復(fù)式，客廳挑高，落地飄窗1170戶(hù)型建議項(xiàng)目受90/70影響，一期產(chǎn)品全部設(shè)90㎡以下小戶(hù)型，增設(shè)投資客追捧的一房，與市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品差異化，規(guī)避臨路的弱勢(shì)并吸引投資客戶(hù)。二期則以115㎡以上戶(hù)型為主力，設(shè)置一、兩棟純復(fù)式樓，增加產(chǎn)品創(chuàng)新和擴(kuò)大客戶(hù)群體。合拼戶(hù)型設(shè)在120㎡、180㎡，利用拆分和合拼兩種方式滿(mǎn)足規(guī)劃要求。戶(hù)型面積區(qū)間面積比套數(shù)備注一期1房2廳50-5520％48酒160戶(hù)型面積總價(jià)控制針對(duì)客戶(hù)類(lèi)型1房2廳50-5533萬(wàn)以下深圳投資客2房2廳70-7540-45萬(wàn)深圳、本地投資客，個(gè)體商戶(hù)實(shí)用3房87-8952-55萬(wàn)原居民，年輕公務(wù)員，商務(wù)客戶(hù)實(shí)用3房87-89——原居民，年輕公務(wù)員，外來(lái)經(jīng)商者舒適3房115-125——工廠(chǎng)中層管理人員及技術(shù)人員，小型個(gè)體戶(hù)4房2廳145-160——港臺(tái)私企主，中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)5房2廳180-200——港臺(tái)私企主，中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)復(fù)式3房、4房130-140——工廠(chǎng)中高層管理人員，公務(wù)員，個(gè)體戶(hù)各戶(hù)型針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)一期客戶(hù)以投資客戶(hù)為主，以及周邊個(gè)體商戶(hù)；二期則主打本地及周邊城鎮(zhèn)的自住客戶(hù)，以及高端港臺(tái)私企業(yè)主等。戶(hù)型面積總價(jià)控制針對(duì)客戶(hù)類(lèi)型1房2廳50-5533萬(wàn)以下深圳161價(jià)格初判——東莞價(jià)格發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局由圖表可見(jiàn)，東莞近年房?jī)r(jià)呈一路上揚(yáng)的趨勢(shì)，06年均價(jià)3287元/㎡，截至07年一季度，商品房成交均價(jià)迅速上漲至4500元/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將持續(xù)上漲趨勢(shì)。2002年到2006年4年平均每年的市場(chǎng)增長(zhǎng)率為13%。價(jià)格初判——東莞價(jià)格發(fā)展歷程162鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對(duì)比20004000600080001000012000翡翠山湖嘉輝豪庭永江大廈九號(hào)院館威鳳山莊翠峰麗景水岸山城天健現(xiàn)代城風(fēng)臨域公園大地龍城華府5500元/平米鳳崗平湖龍崗中心城9000元/平米12000元/平米6000元3500元1、鳳崗是周邊區(qū)域的價(jià)格洼地。2、鳳崗與平湖均價(jià)相差3500元，與龍崗中心城價(jià)格相差6500元。鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對(duì)比200040006000800010163市場(chǎng)比較法步驟一選取類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格因素修正法步驟二通過(guò)計(jì)算市場(chǎng)的自然價(jià)格增長(zhǎng)率，并且結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)和規(guī)劃升值潛力溢價(jià)計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測(cè)價(jià)格最終預(yù)測(cè)價(jià)格本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則市場(chǎng)比較法步驟一選取類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜164比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、物業(yè)管理、戶(hù)型、戶(hù)型附加值等。權(quán)重設(shè)置：市場(chǎng)比較法步驟一比較對(duì)象：翡翠山湖、嘉輝豪庭、永江大廈、水岸山城、藍(lán)山錦灣。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模165

本項(xiàng)目翡翠山湖嘉輝豪庭永江大廈水岸山城藍(lán)山錦灣參考權(quán)重

15%15%15%30%25%代表符號(hào)PxPa