?？谥谢菽虾｝垐@項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品策劃學(xué)案

?？谥谢菽虾｝垐@項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品策劃學(xué)案PART1海口住宅發(fā)展研究2客戶選擇?？诘脑颍焊m合長期居住和中長期度假，更有增值潛力?？谂c三亞的對比?？谌齺喅鞘械匚皇鞘?省內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)文化中心地級市,全國熱帶旅游首選城市旅游產(chǎn)業(yè)以旅游業(yè)為主的服務(wù)業(yè)占GDP67%旅游業(yè)收入占GDP90%以上經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較均衡,工商業(yè)較發(fā)達(dá)除旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)外，其他產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)配套教育、醫(yī)療、交通、生活配套全省最好，適合中長期度假及居住教育、醫(yī)療、交通、生活配套一般，度假酒店等配套發(fā)達(dá)，適合短期度假旅游資源知名旅游景點(diǎn)少旅游資源豐富，知名景點(diǎn)多氣候條件亞熱帶氣候，適于長期居住熱帶氣候，夏季炎熱海景資源西海岸、東海岸、海甸島，海景資源差于三亞亞龍灣、三亞灣、大東海等，海景資源最優(yōu)物業(yè)價(jià)格均價(jià)超過5000，一線海景公寓10000左右，別墅2萬左右均價(jià)超過9000，一線海景房2萬5以上，別墅3-4萬以上購房客戶60%為島外客戶90%為島外客戶3不同于三亞，?？谑袌鍪蔷哂小皪u外、島內(nèi)”雙客群的二元制結(jié)構(gòu)海南島為全國熱帶海島度假勝地，度假客戶主要集中在?？谂c三亞兩個(gè)城市。省會?？?，城市功能齊全，生活配套完善，為海南游客的中轉(zhuǎn)站，房產(chǎn)主要以海資源為主要賣點(diǎn)，客戶由島內(nèi)客戶與島外客戶組成，呈典型的二元制結(jié)構(gòu)。?？谌齺?小時(shí)車程Cancun夏威夷巴拉德羅海南島?？诤腿齺喛蛻羟闆r三亞旅游資源較?？趦?yōu)，城市配套稍差，房產(chǎn)需求房產(chǎn)需求表現(xiàn)出明顯的以島外短期度假、投資為主的單一客戶結(jié)構(gòu)。4?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)過一個(gè)周期的發(fā)展：88年建省房地產(chǎn)開始發(fā)展，92年達(dá)到高峰期，出現(xiàn)泡沫93年宏觀調(diào)控后，94年滑入低谷97、98年開始復(fù)蘇01、02年開始起步發(fā)展04年，房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)400萬平米，其中60％是爛尾樓改造。海南房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期08年，成交均價(jià)已回復(fù)到歷史高位水平，09年上半年，均價(jià)突破5000關(guān)口8889909192939495969798990001020304050607084000年份房價(jià)海南房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢圖高速發(fā)展期急速下滑期低谷期復(fù)蘇期發(fā)展期3000200010005000發(fā)展周期5品牌開發(fā)商主要集中在沿海各板塊，內(nèi)陸地區(qū)較少涉足首創(chuàng)4000多畝聯(lián)華1600畝萬科浪琴灣長信泰達(dá)比華利山莊新世界美麗沙寶安江南城萬隆新埠島魯能海藍(lán)椰風(fēng)以島外客戶為主的西海岸片區(qū)聚集了大量一線品牌開發(fā)商的大規(guī)模項(xiàng)目。華僑城、碧桂園等大型地產(chǎn)商紛紛到?？诳疾欤幸獯笠?guī)模拿地。以島外客戶為主的東海岸片區(qū)僅有魯能獨(dú)挑大梁。異地二線品牌開發(fā)商主要集中在海甸島片區(qū)。新建橋榮域異地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，顯示了對?？谑袌鲱A(yù)期信心的增強(qiáng)，將會顯著提升?？诜康禺a(chǎn)市場成熟度與品質(zhì)，拓寬市場空間；西海岸價(jià)格層級將會被進(jìn)一步提升，作為?？谧铐敿壍母蝗藚^(qū)；海甸島的區(qū)域價(jià)值將會進(jìn)一步提升；三亞和海口價(jià)格的拉開將會賦予?？谑袌龈蟮纳婵臻g；整體市場609年?？诜康禺a(chǎn)市場價(jià)格壓力得到釋放、市場量價(jià)齊升，島外購房比例繼續(xù)上升西海岸海甸島東海岸國貿(mào)填海南海大道整體市場7高端市場領(lǐng)漲明顯，價(jià)格層級拉開二線樓盤臨海、高品質(zhì)樓盤三線樓盤內(nèi)陸區(qū)域、大盤一線樓盤海景、豪宅比華利山莊，別墅06年底11000元/平方米07年初14000元/平方米08年20000元/平方米榮域，多層住宅07年初4700元/平方米07年中5700元/平方米08年8000元/平方米新世界花園，多層住宅06年初3600元/平方米06年底4000元/平方米07年中4700元/平方米長信海岸水城，多層住宅06年初4300元/平方米06年底5000元/平方米08年8000元/平方米四季華庭，多層、小高層06年初2900元/平方米06年中3300元/平方米07年初3500元/平方米天上人間，小高層06年初2300元/平方米06年底2600元/平方米08年突破4000元/平方米不同價(jià)格層級的樓盤漲幅具有明顯區(qū)別

本輪?？诜績r(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機(jī)。豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級的擴(kuò)大，為周邊項(xiàng)目帶來了升值空間。島外中高端客戶度假、投資、養(yǎng)老為主，本地企業(yè)高管、政府官員等自住島外高端客戶投資、度假為主，少部分為?？诒镜仄髽I(yè)主自住海口本地購房者自住島外中低端客戶度假、養(yǎng)老8小結(jié)

對比三亞，海口更適合長期居住和中長期度假?？谑袌鍪且詿釒I海資源為賣點(diǎn)的、島外客戶為主、島內(nèi)客戶為輔的二元制客戶結(jié)構(gòu)

09年?？诜康禺a(chǎn)市場價(jià)格壓力得到釋放、市場量價(jià)齊升，島外購房比例繼續(xù)上升本輪?？诜績r(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢資源的、高品質(zhì)的高端樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機(jī)，本項(xiàng)目有極大的價(jià)格成長空間

9PART2一線海景住宅市場研究10受資源限制，未來海景資源地塊更加稀缺

目前主要分布在西海岸、海甸島、東海岸臨近城市的海景資源被開發(fā)商瓜分且存量不多：城市海景資源目前主要集中在東海岸、海甸島和西海岸等區(qū)域；國貿(mào)填海區(qū)域基本開發(fā)殆盡，未來新增供應(yīng)極少總體來說一線海景未開發(fā)的土地存量正在下降，土地價(jià)格上漲迅速。

城市附近的海資源已經(jīng)非常稀缺，價(jià)格高企，城市和海已經(jīng)越來越不可兼得。

分布情況西海岸海甸島東海岸國貿(mào)填海一線海景項(xiàng)目定義距海500米以內(nèi)，無其他建筑物遮擋11項(xiàng)目名稱板塊占地建筑規(guī)模容積率綠化率推盤節(jié)奏與銷售情況價(jià)格（元/平方米）寶安江南城(三期)海甸島12萬平米5.2萬2.6530%2008-3-31開盤推出公寓514套，2008-7-20推出163套別墅，公寓銷售80%，別墅銷售公寓7000圍合別墅11000,聯(lián)排14000，獨(dú)棟20000-250005.15萬0.4553%榮域海甸島29萬平米15.3萬0.856%2007-5-1推出630套1期,2009年3月推出276套,目前銷售70%公寓7500浪琴灣西海岸11.5萬5.7萬0.550%2008年3月推出目前已經(jīng)基本銷售完成，剩余少量別墅公寓：11000元別墅：蔚藍(lán)海岸西海岸9.2萬6.8萬0.50

60﹪推出時(shí)間：08年5月別墅推出：69套銷售情況：剩余8套單價(jià)：13000-17000

陽光西海岸西海岸28萬20萬平方米0.7567%2009年5月

推出白云公寓304套，目前處于內(nèi)部認(rèn)購中，前期推出項(xiàng)目基本已經(jīng)銷售完成。均價(jià)9000夏威夷海岸西海岸18萬平米14萬0.7650%內(nèi)部認(rèn)購階段,預(yù)計(jì)2009年101月開盤，目前公寓認(rèn)購約20%，別墅認(rèn)購約10%公寓9500,獨(dú)棟2.3-4.8萬龍墅灣西海岸8萬平米7.8萬1.0250%2008年1月開盤，別墅銷售14套聯(lián)排13000,公寓7000泰達(dá)天海國際西海岸25萬平米18.5萬0.5756%內(nèi)部認(rèn)購，別墅和花園洋房基本預(yù)定一空獨(dú)棟15000-18000,花園洋房9000魯能海藍(lán)椰風(fēng)東海岸130萬（1-6期））7.5萬0.29（1期）62%2007年3月開盤,年內(nèi)銷售完畢售罄16萬0.49(2期)50%2007年12月開盤，銷售70%獨(dú)棟13000-15000，聯(lián)排8000-9000，疊加65002.8萬0.46(3期)50%內(nèi)部認(rèn)購階段,預(yù)計(jì)2009年11月開盤聯(lián)排9000一線海景項(xiàng)目匯總12西海岸特征：強(qiáng)勢海景、富人區(qū)

區(qū)域價(jià)值：承載了外銷市場的未來泰達(dá)比華利山莊長信海岸水城價(jià)格體系一線海景低密度1.5~3萬元/平方米，無海景6500~8000元/平方米價(jià)格層級全市最高代表樓盤泰達(dá)比華利山莊、萬科浪琴灣、夏威夷海岸開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)物業(yè)類型低密度為主，多層和小高層為多元化產(chǎn)品低密度聚集區(qū)客戶構(gòu)成70%島外，30%島內(nèi)（島內(nèi)客戶比例增加）主流外銷市場西海岸控規(guī)出臺；長流組團(tuán)行政中心搬遷；西海岸休閑配套完善；政府主導(dǎo)規(guī)劃利好區(qū)域已全面啟動海景項(xiàng)目所在板塊分析13東海岸特征：強(qiáng)勢海景、被邊緣化

區(qū)域價(jià)值：外銷市場中的弱勢群體魯能海藍(lán)椰風(fēng)魯能海藍(lán)椰風(fēng)魯能海藍(lán)椰風(fēng)價(jià)格體系獨(dú)棟在15000-16000元/M2，聯(lián)排在7000-8000元/M2代表樓盤魯能海藍(lán)椰風(fēng)客戶構(gòu)成島外客戶占約95%（多來自北方，對區(qū)域不了解居多），島內(nèi)客戶為5%（本地客戶對區(qū)域并不認(rèn)同）客戶偏好對稀缺海資源的占有區(qū)域印象較差，為典型的郊區(qū)形象；交通通達(dá)性及昭示性不佳；規(guī)劃：背離城市發(fā)展方向，非政府規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施嚴(yán)重不足。土地：存在政府歷史遺留問題，中短期內(nèi)不會有大量土地供應(yīng)，因此不會成為開發(fā)的熱點(diǎn)片區(qū)。區(qū)域發(fā)展緩慢雖然也是外銷市場，但未形成規(guī)模效應(yīng)海景項(xiàng)目所在板塊分析14海甸島客戶印象：資源不強(qiáng)勢、配套完善

區(qū)域價(jià)值：填海區(qū)的翻版、城市功能的延伸萬恒城市家園榮域?qū)毎步铣呛５閸u房地產(chǎn)開發(fā)歷程舊城片區(qū)以小規(guī)模、爛尾樓改造項(xiàng)目為主；小戶型為主，低總價(jià)優(yōu)勢，單價(jià)4000~5000元/M2；客戶以島外中低端客戶為主；北海甸片區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤，以江南城、榮域?yàn)榇?；別墅項(xiàng)目有盛木天一方等公寓6000~8000元/M2；獨(dú)棟25000/M2島內(nèi)客戶占40%~50%；填海區(qū)開發(fā)結(jié)束，原有客戶隨著北海甸高品質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)、分流到海甸島新世界美麗沙隨著高品質(zhì)項(xiàng)目的推出，海甸島將會成為下一個(gè)填海區(qū)——城市高尚住宅區(qū)海景項(xiàng)目所在板塊分析海甸島15國貿(mào)填海區(qū)客戶印象：城市核心區(qū)

區(qū)域價(jià)值：內(nèi)銷市場主力軍，區(qū)域功能將轉(zhuǎn)換美源?？跒承率澜缑利惿趁涝春？跒橙f綠園萬綠園價(jià)格體系小高層/高層價(jià)格在5000~7000元/M2代表樓盤美源·日月城、海岸1號、紫荊花園客戶構(gòu)成填海區(qū)項(xiàng)目為：島內(nèi)高端客戶占60%，島外客戶占40%——內(nèi)銷市場為主客戶偏好擁有濱海資源，同時(shí)擁有高城市價(jià)值國貿(mào)填海區(qū)未來區(qū)域功能將轉(zhuǎn)換為商務(wù)休閑為主規(guī)劃：?？跒骋?guī)劃為未來?？诘膰H灣區(qū)；內(nèi)銷市場為主、地價(jià)最高決定了其作為城市核心區(qū)的形象；土地：決定了住宅開發(fā)接近尾聲；海景項(xiàng)目所在板塊分析16一線海景項(xiàng)目供求情況一線海景公寓項(xiàng)目主要分布在海甸島，其中供應(yīng)和成交主要集中在榮域、天一方和江南城三個(gè)項(xiàng)目。海景別墅項(xiàng)目主要分布在西海岸和東海岸，成交主要集中東海岸的魯能海藍(lán)椰風(fēng)和西海岸的萬科浪琴灣。07年以來，?？诟叨撕＞胺渴袌龇€(wěn)步上升，即使在宏觀調(diào)控的08年，仍保持熱銷，前期供應(yīng)大量去化。1707年以來，?？趧e墅成交穩(wěn)步上升，西海岸所在的秀英區(qū)價(jià)格最高，成交量居前?？趧e墅項(xiàng)目供求和價(jià)格備注：美蘭區(qū)別墅成交主要集中在東海岸板塊的魯能海藍(lán)椰風(fēng)，秀英區(qū)別墅成交主要集中于西海岸板塊（因09年西海岸多個(gè)一線海景別墅樓盤處于內(nèi)部認(rèn)購階段，故成交價(jià)格并不能完全體現(xiàn)西海岸別墅價(jià)格）18除現(xiàn)有項(xiàng)目存量外，未來西海岸低密度產(chǎn)品的供應(yīng)量較少，本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品具有稀缺性

公寓供應(yīng)量大，競爭較大，應(yīng)創(chuàng)造產(chǎn)品差異化，實(shí)現(xiàn)快速去化

容積率存量土地可建筑面積（萬平米）西海岸海甸島盈濱半島金茂?？跒?.5以下0.5017000.5-0.992.330.90001-225.91.30002以上19.120.9073.790.9未來供應(yīng)量現(xiàn)有項(xiàng)目存量及未來供應(yīng)量（萬平米）項(xiàng)目名稱板塊已推案量現(xiàn)存案量未來余量瓊珠海岸西海岸005萬科浪琴灣西海岸5.710龍墅灣西海岸5.75.22泰達(dá)天海國際西海岸18.5140蔚藍(lán)海岸西海岸6.91.50陽光西海岸西海岸2052天一方海甸島660榮域海甸島15.347寶安江南城三期海甸島10.350魯能海藍(lán)椰風(fēng)東海岸26.252419西海岸海甸島東海岸國貿(mào)填海西海岸、東海岸外銷高端市場的主戰(zhàn)場國貿(mào)填海區(qū)內(nèi)銷市場的主戰(zhàn)場，但未來缺乏供應(yīng)量海甸島內(nèi)外銷市場的交錯帶，逐步吸引內(nèi)銷市場客戶?？谥鞒菂^(qū)在擴(kuò)張、城市框架向西、向南拉大；島內(nèi)客戶和島內(nèi)客戶原先的置業(yè)半徑迅速擴(kuò)大，二者還在各別板塊出現(xiàn)了滲透與反滲透；各地產(chǎn)板塊功能更加細(xì)分，區(qū)域價(jià)值層級日益明顯，帶來的是價(jià)格層級的拉開；在區(qū)域背景下，本項(xiàng)目必然定位于外銷高端市場客戶特征20置業(yè)者來源地北京東北、上海江浙、重慶成都、占80％，?？谌苏?0％，內(nèi)部認(rèn)購及關(guān)系戶占10％置業(yè)者特征40歲以上的占到80％，以島外的成功人士為主力，其次是?？诒镜氐乃綘I企業(yè)老板、政府要員為主1、有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在戶型、設(shè)計(jì)等方面非常老道，他們所關(guān)心的是能得到的產(chǎn)品和服務(wù)以及開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)。2、非常理性，相信自己的判斷力，多半不會被別人的言論所左右，認(rèn)同圈層，并渴望進(jìn)入更高社會圈層。置業(yè)驅(qū)動因素區(qū)域升值、產(chǎn)品創(chuàng)新、稀缺海景資源的占有、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)對配套的要求高檔次會所、泳池、網(wǎng)球場、高爾夫、中高檔次餐飲、生活超市等客戶特征21項(xiàng)目名稱容積率綠化率建筑風(fēng)格產(chǎn)品賣點(diǎn)銷售速度寶安江南城(三期)0.4553%中式江南風(fēng)格純粹江南風(fēng)格溫泉入戶獨(dú)棟贈送地下室公寓30套/月別墅目前僅聯(lián)排銷售不足10套榮域0.856%西班牙風(fēng)格靠近白沙門公園純西班牙古典風(fēng)格，陽臺、入戶花園等附送面積多、溫泉入戶公寓25套/月夏威夷海岸0.7650%夏威夷風(fēng)格溫泉入戶、精裝修酒店式公寓內(nèi)部認(rèn)購中，公寓和別墅約認(rèn)購10%左右龍墅灣1.0250%巴厘島風(fēng)格巴厘島風(fēng)格園林景觀、電梯別墅、溫泉入戶總供銷售約24套，2套/月泰達(dá)天海國際0.5756%現(xiàn)代簡約風(fēng)格泰達(dá)品牌，規(guī)模大盤，產(chǎn)品線豐富目前內(nèi)部認(rèn)購中，花園洋房和別墅認(rèn)購?fù)戤咊斈芎Ｋ{(lán)椰風(fēng)0.29（1期）62%現(xiàn)代簡約風(fēng)格魯能品牌大盤，五星酒店配套，總價(jià)低。露臺等附送面積大別墅10套/月0.49(2期)50%現(xiàn)代簡約風(fēng)格0.46(3期)50%現(xiàn)代簡約風(fēng)格浪琴灣0.550%現(xiàn)代簡約風(fēng)格萬科品牌，現(xiàn)房實(shí)景，品牌物業(yè)15套/月蔚藍(lán)海岸0.50

60﹪南加州風(fēng)格區(qū)域價(jià)格最低，純獨(dú)棟，酒店式管理，電梯別墅、溫泉入戶別墅3套/月陽光西海岸0.7567%現(xiàn)代簡約風(fēng)格成熟社區(qū)，高星級酒店配套公寓7套/月一線海景項(xiàng)目產(chǎn)品分析中式別墅市場接受度差，現(xiàn)代風(fēng)格別墅品質(zhì)參差不齊，面對島外高端度假和投資客戶，西海岸純粹度假風(fēng)格的別墅產(chǎn)品并不是很多22一線海景項(xiàng)目產(chǎn)品分析共性特性特色樓盤規(guī)劃容積率大多在1以下，產(chǎn)品線以小高層+別墅為主個(gè)別樓盤產(chǎn)品線豐富萬科浪琴灣、泰達(dá)天海國際戶型公寓面積較大，多在120平以上獨(dú)棟別墅面積多在350平以上個(gè)別樓盤面積控制好，銷售較快萬科浪琴灣配套溫泉入戶、會所、泳池、SPA、酒店式服務(wù)等雙溫泉夏威夷海岸建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主純粹西班牙風(fēng)格榮域內(nèi)部景觀多以熱帶園林風(fēng)格為主江南園林風(fēng)格寶安江南城23海景別墅產(chǎn)品分析

寶安江南城萬科浪琴灣龍墅灣夏威夷海岸蔚藍(lán)海岸魯能海藍(lán)椰風(fēng)2期面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比獨(dú)棟432-5083018%234-2702921%6331241%451-4521839%3504019%870-89021%593-68697%8521138%582-6301635%93011%914621%672817%84849%雙拼

394-3974257%

2942010%聯(lián)排192-2074830%2292921%3793243%

213-2303818%323-3768351%3683526%2522412%29584%疊加

159-1893224%

248-2538037%旺銷別墅樓盤（萬科、魯能等）基本都存在以下特點(diǎn)：面積緊湊、產(chǎn)品線豐富，因此本項(xiàng)目也應(yīng)控制面積熱銷滯銷24

戶型寶安江南城萬科浪琴灣陽光西海岸3期龍墅灣夏威夷海岸榮域面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比面積套數(shù)配比一房47-5611122%61-6316466%

82-99115%40-81222%二房70-9027854%935221%100-11054254%

114-1349440%90-11018419%145-1614520%三房106-1146513%132-1373414%130-14031832%

164-2808135%116-20038240%160-1809610%四房163-177489%

283485%1784229%

160-21737239%2048458%2351812%復(fù)式128-145122%

34621%

熱銷的海景樓盤公寓面積仍以緊湊為主，1房面積50-70平方米，2房面積70-90平方米；而部分樓盤公寓面積過大，甚至和自身別墅產(chǎn)品沖突，銷售前景堪憂海景公寓產(chǎn)品分析熱銷滯銷25對本項(xiàng)目的啟示一、西海岸豪宅市場已度過早期“面積決定豪宅”的階段，隨著萬科等高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)和區(qū)域價(jià)格的快速攀升，客戶更加追求的是物業(yè)品質(zhì)和附加值，而不是單純的大面積

二、西海岸缺少附送超大地下面積、超大露臺的別墅產(chǎn)品，本項(xiàng)目可通過贈送附加值面積的形式控制建筑面積，從而最大程度上提升單價(jià)三、海景樓盤公寓面積也應(yīng)以緊湊為主，不宜過大

26PART3項(xiàng)目定位27項(xiàng)目位置?？谖骱０赌弦罏I海大道，北靠臨瓊州海峽，西靠粵海大道，東至規(guī)劃路距離?？谥行膮^(qū)域18公里左右，是海口未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，海景資源豐富，未來規(guī)劃前景看好。本項(xiàng)目28中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控旅游區(qū)布局構(gòu)建“三帶、一軸、一中心”結(jié)構(gòu)三帶”指西海岸旅游帶、東海岸旅游帶和生態(tài)景觀旅游帶;“一軸”指南渡江城市水系旅游軸;“一中心”指都市旅游區(qū)，?？谏虅?wù)中心區(qū)、海口舊城歷史文化街區(qū)及府城格局保護(hù)區(qū)。在城市空間呈東西帶狀發(fā)展的格局下，西海岸為政府建設(shè)重點(diǎn)市政府西遷長流組團(tuán)，推動城市西拓發(fā)展；西海岸已成為?？谥攸c(diǎn)發(fā)展的新區(qū)；重點(diǎn)打造的美源、萬綠園、世紀(jì)公園、歌劇院、漁人碼頭、美麗沙等重點(diǎn)濱海項(xiàng)目；高端配套云集將顯著提升?？谥龋⑹沟煤？跒吵鞘泻诵牡匚坏玫竭M(jìn)一步鞏固；?？跒骋?guī)劃將填海區(qū)與海甸島納入其中；城市規(guī)劃29區(qū)域規(guī)劃西海岸，沙白浪輕，椰風(fēng)海韻，具有發(fā)展熱帶島嶼讀家旅游良好的天然資源，是海口市“突出沿海，開發(fā)沿江，提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”的發(fā)展戰(zhàn)略之龍頭，是海口市發(fā)展主軸和重點(diǎn)。西海岸：“一帶三中心”，沿海黃金旅游帶，休閑旅游度假中心，海上休閑運(yùn)動中心，高尚娛樂中心，形成“?？诒掏牵瑹釒Ь呕▓@”的發(fā)展格局。30區(qū)域規(guī)劃西海岸起步區(qū)：占地面積6563畝，包括國賓館、會展中心、商業(yè)商務(wù)辦公區(qū)、行政辦公區(qū)、居住小區(qū)，目前已經(jīng)開工建設(shè)。金沙灣：定位為多功能、密度合適的旅游度假休閑功能區(qū)，規(guī)劃意向包括國際化酒店群、國際寓居示范區(qū)、生態(tài)型高爾夫球場、歡樂海岸公園、紀(jì)念性海岸廣場、游艇碼頭等，將在未來7-8年間建成。周邊規(guī)劃前景較好，但是從發(fā)展進(jìn)度來看，在項(xiàng)目發(fā)展期間并不能發(fā)展起來，更多的還是潛在利好。31項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊有喜來登溫泉度假酒店、新國賓館、五源河森林公園、西海岸高爾夫球場、美視高爾夫球會、華運(yùn)凱萊大酒店、假日海灘、貴族游艇會、水世界等各項(xiàng)旅游度假配套設(shè)施。周邊度假配套齊全,具有營造度假產(chǎn)品的環(huán)境32地質(zhì)條件中國地震帶分布圖（越紅表示地震發(fā)生幾率越高）從如圖中可以看出，?？诘卣鸢l(fā)生的概率較高，?？谟?605年曾發(fā)生過7.5級大地震，?？诔Ｒ?guī)房屋抗震條件為8級。抗震級別的設(shè)定將直接影響項(xiàng)目的品質(zhì)及客戶的信任度33地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)南北長，東西窄的長方形，從目前來看地塊比較完整，但是從外來規(guī)劃來看，在南北兩端分別有一條規(guī)劃道路從中穿過，一定程度上影響了地塊的完整性，特別是北面規(guī)劃路將使得小區(qū)與沙灘之間完全分隔開來。整體地勢不高，不利于對海景資源的利用。規(guī)劃道路影響小區(qū)完整性和對景觀的利用，地勢不高，也會影響海景單元的營造。34項(xiàng)目指標(biāo)分析用地性質(zhì)：S1綠化用地，S2、S3旅游度假用地（酒店、酒樓）占地面積:127011.16平方米容積率:0.5總建面積:63505.58平方米建筑密度:S2、2315%建筑限高:12層綠地率:S2、S345%機(jī)動車位:1：1備注：按照目前提供的《建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件內(nèi)容》，并不是按照127011.16平方米計(jì)算容積率，而只是按照S2+S3土地面積計(jì)算。35SWOT分析S優(yōu)勢緊鄰瓊州海峽，一線海景資源；濱海大道路況良好，交通便利；周邊旅游度假配套設(shè)施齊全；開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；西海岸市場已經(jīng)得到大量度假人群的認(rèn)可；W劣勢穿行其中的規(guī)劃路影響項(xiàng)目完整性和對海景資源的利用；沿海S1地塊不能設(shè)置建筑設(shè)施；O機(jī)會?？诙燃俪鞘械亩ㄎ?，將會吸引更多的外來人群來此旅游度假；西海岸是海口未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景良好；區(qū)域內(nèi)一線海景項(xiàng)目較少，同類競爭產(chǎn)品相對較小；T威脅區(qū)域未來發(fā)展將會有大量住宅推出，如果本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度較慢，可能會帶來一定的競爭壓力；區(qū)域規(guī)劃執(zhí)行時(shí)間的不確定性，將可能弱化更多利好因素；規(guī)劃中的立交橋會給項(xiàng)目帶來一定的不利影響。36項(xiàng)目定位一線海景資源?？诔鞘卸燃俣ㄎ煌鈦砜腿簩?shí)力更強(qiáng)西海岸度假產(chǎn)品集中西海岸一線海景溫泉行宮溫泉資源豐富37客戶定位購買目的：對資源的占有，此部分客戶對資源占有意識較強(qiáng)，特別是不可復(fù)制資源投資和資產(chǎn)配置，旅游地產(chǎn)的興起和快速發(fā)展，將為他們提供一個(gè)全新的空間和領(lǐng)域追求健康自由的生活方式，在海南，一個(gè)以私有海為身份識別的時(shí)代已經(jīng)來臨，在海邊有產(chǎn)業(yè)可以每年選擇一定時(shí)期度假，改變自己的生活方式有較為超前的投資意識，投資理念較感性對度假、休閑、旅游較在行，懂得生活38客戶來源：根據(jù)目前?？谀壳案邫n海景度假產(chǎn)品購房者的來源統(tǒng)計(jì)，他們80％以上來自島外主要客戶來自北京、東北、西南地區(qū)、長三角及部分其他地區(qū)客戶定位39客戶定位公寓客戶：來源：主要來自于東北、西南及其他地區(qū)客戶層次：有穩(wěn)定豐厚收入的政府官員私營業(yè)主有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想尋找一個(gè)四季如春的安度晚年之地的老人投資、自主為主，輔助商務(wù)、度假別墅客戶：來源：主要來自于以北京、東北，長三角地區(qū)、以及部分港澳外籍人士客戶層次：大型國有企業(yè)的企業(yè)高管事業(yè)較為成功的私營業(yè)主港澳外籍人士40PART4產(chǎn)品建議41產(chǎn)品建議—產(chǎn)品線建議產(chǎn)品線建議原則：景觀最大化、品質(zhì)最優(yōu)化、利潤最大化本項(xiàng)目容積率為0.5，但是由于靠近海灘的S1地塊10177.23平方米并不能開發(fā)，只能作為綠化用地，所以導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際容積率要高于0.5，同時(shí)15%的建筑密度要求也限制了項(xiàng)目的規(guī)劃，單獨(dú)發(fā)展別墅產(chǎn)品容積率偏高，只有通過小高層公寓產(chǎn)品消化部分容積率，從而提升別墅部分的品質(zhì)。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）合計(jì)（平方米）小高層公寓4400063400泳池別墅16000海景別墅2400別墅會所100042產(chǎn)品建議—整體規(guī)劃建議項(xiàng)目北面臨海，所以在建筑的排布上將從南到北分別設(shè)置：小高層、泳池別墅、臨海獨(dú)立別墅。從而使得海景資源能夠等到更充分的利用?？拷┑腟1地塊將作為海灘景觀區(qū)域。在項(xiàng)目的S2地塊西南部將設(shè)置別墅會所。為了讓海景住宅更多，建議企業(yè)對整體地塊進(jìn)行堆土，使整個(gè)基地得到抬升，南面建議高出海平面15-20米左右，北面高出海平面4-5米左右，從而形成南高北低的特征。南北小高層泳池別墅海景獨(dú)立別墅43產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海邊綠化區(qū)：該區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃將不能興建建筑，只能作為沙灘綠化進(jìn)行規(guī)劃，作為項(xiàng)目內(nèi)最集中的綠化景觀，建議在沙灘綠化內(nèi)建設(shè)椰林、海上棧橋、沙灘排球等娛樂設(shè)施以及沙灘休憩設(shè)施。沙灘綠化示意44產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海邊綠化區(qū)的問題：從目前規(guī)劃來看，沙灘綠化區(qū)與項(xiàng)目住宅區(qū)之間有一條規(guī)劃道路分隔，很大程度上影響到項(xiàng)目一線海景住宅的品質(zhì)。景觀橋梁示意解決方案一：與政府部分溝通，去除規(guī)劃路，使小區(qū)更為完整。解決方案二：在海邊綠化區(qū)和別墅區(qū)之間架設(shè)景觀橋梁（S2-S3地塊之間可以采用同樣的方法）。45產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海景別墅區(qū)：海景別墅區(qū)將規(guī)劃在項(xiàng)目S2地塊最北端，也是項(xiàng)目最接近海的地方，建議規(guī)劃8棟左右，銷售面積在250-300平方米，實(shí)際建筑面積500-600平方米,地下一層,地上兩層，單棟占地面積在1.5-2畝。46產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海景別墅區(qū)—房型功能建議海景別墅區(qū)別墅將總共分為兩層，地下一層:各種功能地上一層：將主要作為接待空間，是別墅的出入口，主要包括餐廳、客廳、廚房以及衛(wèi)生設(shè)施，層高建議在4米左右。客廳挑空.地上二層：將主要是休息區(qū)，將考慮設(shè)置三個(gè)房間，每個(gè)房間都帶有一個(gè)衛(wèi)生間，外部將附帶一個(gè)露臺，層高建議在4米左右?；▓@：花園內(nèi)將建議設(shè)置一個(gè)游泳池和一個(gè)溫泉泡池47產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海景別墅區(qū)—景觀建議為了能最大限度的增加私家花園面積，除道路綠化，該區(qū)域內(nèi)將盡量減少公共景觀設(shè)置。48產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議泳池別墅區(qū)：泳池別墅區(qū)分布在豪華別墅的南側(cè)，總共大約70-80套左右，采用圍合式布局，以便最大限度節(jié)約空間，單套面積在200平方米之間，實(shí)際使用面積300平方米.總共三層，設(shè)置地下室，單套占地1-1.5畝。49產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議泳池別墅區(qū)—房型設(shè)計(jì)建議泳池別墅最大的特色即在別墅內(nèi)設(shè)計(jì)有私家泳池，讓居住者能更加接近與水，更好的享受度假生活。房屋內(nèi)部將不設(shè)置停車位，停車位建議在入口小花園內(nèi)，從而盡量減少對房屋面積的占用。50產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議泳池別墅區(qū)—內(nèi)部景觀建議泳池別墅區(qū)內(nèi)也將盡量減少公共景觀的營造，可以通過水景小品來彌補(bǔ)，使得私家花園面積能更大。51產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海景高層區(qū)海景高層區(qū)將分布在項(xiàng)目最南端的S3地塊內(nèi)，全部為12層點(diǎn)式建筑，半圍合排布，中央位置設(shè)計(jì)一個(gè)大型泳池。底層層高建議在6米，爭取從2樓開始戶戶都能享受海景資源，2-12層層高建議在3.3-3.5米。溫泉入戶，讓公寓客群也能在家享受溫泉泡池。52產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議海景高層區(qū)—景觀建議將以泳池為中心在四周設(shè)置景觀，在泳池上方可以適當(dāng)搭建棧橋。四周種植椰林和設(shè)置一些休憩區(qū)和景觀小品。53產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議會所區(qū)項(xiàng)目將總共設(shè)置兩個(gè)會所，一個(gè)為別墅東北角的別墅會所，面積在1000平方米左右，總共二層，一個(gè)為高層海景公寓部分會所，設(shè)置在公寓底層架空層內(nèi)，面積在2000平方米左右。54產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議會所區(qū)—會所功能別墅會所區(qū)主要滿足一些相對高檔次需求，內(nèi)部將設(shè)置溫泉SPA，紅酒會，Snooker練習(xí)室，咖啡，雪茄吧等功能。55產(chǎn)品建議—各區(qū)域規(guī)劃建議會所區(qū)—會所功能公寓會所區(qū)主要滿足一些常規(guī)需求，內(nèi)部將設(shè)置陽光健身屋、商務(wù)中心，西餐廳、室外游泳池、兒童游樂場、便利店等功能設(shè)施。56產(chǎn)品建議—戶型設(shè)計(jì)元素建議戶型建議原則：舒適性、私密性大客廳：客廳開間建議在4.2米以上，別墅開間可以達(dá)到9-10米，使得海景視野更為開闊，提升居住舒適度。大衛(wèi)生間：衛(wèi)生間的大小直接影響居住的品質(zhì)，在房型設(shè)計(jì)中需要加大衛(wèi)生間尺寸，在滿足常規(guī)要求情況下，需要能夠設(shè)置浴缸和淋浴，部分大戶型在保證隱私的情況下，甚至可以設(shè)計(jì)海景衛(wèi)生間。57產(chǎn)品建議—戶型設(shè)計(jì)元素建議小餐廳、小廚房：對于度假的人群，對餐廳和廚房的利用率將會不高，所以適當(dāng)降低餐廳和廚房的面積，有利于增加房型的舒適度。小房間：在現(xiàn)在的房型設(shè)計(jì)中，對房間面積的要求并不高，對于度假產(chǎn)品更是如此，第二居所并不需要更多的儲藏空間，只需要滿足一個(gè)舒適的大床及其他少量設(shè)施。58大陽臺：大的陽臺，不但可以給居住著一個(gè)休憩的空間，同時(shí)也可以適當(dāng)附送一定的面積，提高產(chǎn)品的附加值。建議產(chǎn)品的陽臺進(jìn)深在3米左右。產(chǎn)品建議—戶型設(shè)計(jì)元素建議飄窗：房間內(nèi)窗戶可以通過飄窗的設(shè)計(jì)，不但可以提升舒適度，還能給居住者帶來更大的空間享受。59產(chǎn)品建議—戶型設(shè)計(jì)元素建議大面積落地玻璃建議：為了使得視野更為開闊，最大限度的利用海景資源，建議采用大面積落地玻璃設(shè)計(jì)。露臺建議：適當(dāng)增加露臺的設(shè)計(jì)，給居住著一個(gè)接近空氣和小憩聊天的空間。60產(chǎn)品建議—房型面積配比隨著海口度假產(chǎn)品經(jīng)過多年的發(fā)展，開始逐漸成熟，住宅單價(jià)也得到快速發(fā)展，總價(jià)壓力明顯增加，購房者對豪宅的印象，開始由原先的“豪宅即大宅”的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹v配套、談服務(wù)等更為人性化的功能。所以本項(xiàng)目應(yīng)該盡量降低單位面積，提升項(xiàng)目的配套及服務(wù)。產(chǎn)品類型戶型面積（平方米）面積比例公寓一房70-8028.99%二房90-10017.57%三房120-1307.69%復(fù)式1502.89%別墅泳池別墅20034.42%海景別墅250-3004.82%61產(chǎn)品建議—建筑風(fēng)格建議西班牙風(fēng)格，該種建筑風(fēng)格起源地與?？诘臍夂颦h(huán)境相類似，同時(shí)該種建筑風(fēng)格已經(jīng)得到廣大消費(fèi)群體的認(rèn)可，更能適應(yīng)市場環(huán)境。雖然目前周邊區(qū)域有類似建筑風(fēng)格產(chǎn)品，但是并不純粹，如果能夠在細(xì)節(jié)上更到位，相信會更有競爭力。62STUCCO與弧形線條產(chǎn)品建議—建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)的處理63文化石與高檔涂料的結(jié)合產(chǎn)品建議—建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)的處理64西班牙筒瓦65產(chǎn)品建議—裝修建議公寓部分為了能方便業(yè)主居住，免除其裝修的麻煩，所以建議采用全裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)暫建議為2000元/平方米。別墅部分考慮到該類購買人群更有個(gè)性，所以建議對于別墅部分可以考慮采用選擇性裝修，根據(jù)業(yè)主自身的需要進(jìn)行裝修。66產(chǎn)品建議—產(chǎn)品品質(zhì)由于?？谖挥诘卣饚В⑶以?jīng)發(fā)生過7.5級大地震，在汶川大地震后，人們對房屋抗震更為關(guān)心，如果使得產(chǎn)品抗震級更高將可以成為項(xiàng)目的重要買點(diǎn)，建議將該項(xiàng)目抗震級定位為9級。67產(chǎn)品建議—物業(yè)管理建議對于能購買度假產(chǎn)品的人來說相對昂貴的物業(yè)管理費(fèi)用并不是最重要的，他們需要的是當(dāng)他們不在的時(shí)候，房子的安全和細(xì)心的打理，當(dāng)他們在的時(shí)候擁有一個(gè)安全、舒適、便利的環(huán)境。提供一個(gè)完善的服務(wù)才是他們最需要的。所以建議企業(yè)引入一些高檔物業(yè)管理企業(yè)，如第一戴維斯等知名物業(yè)管理公司，甚至可以引入如喜來登之類的酒店管理企業(yè)來提供五星級的管理服務(wù)。安全防范系統(tǒng)：⊙周邊防范報(bào)警系統(tǒng)⊙閉路監(jiān)控系統(tǒng)⊙房客對講與門禁系統(tǒng)⊙家具安全防范報(bào)警系統(tǒng)⊙24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)⊙緊急呼救援助系統(tǒng)居家服務(wù)系統(tǒng):⊙洗衣服服務(wù)⊙送餐服務(wù)⊙清潔服務(wù)⊙叫醒服務(wù)⊙煤氣更換、行李寄存服務(wù)房產(chǎn)服務(wù)：⊙房屋代管服務(wù)⊙房屋代租服務(wù)⊙業(yè)主家庭裝修服務(wù)⊙專業(yè)清潔保潔服務(wù)商務(wù)服務(wù)：⊙打字復(fù)印服務(wù)⊙服務(wù)⊙郵政函件服務(wù)⊙旅游安排服務(wù)68產(chǎn)品對相對定位的支持西海岸一線海景溫泉行宮項(xiàng)目位置?？诟邫n住宅聚集區(qū)項(xiàng)目擁有稀缺的一線海景資源溫泉泳池溫泉泡池舒適型的房型完善的度假配套舒適的亞熱帶氣候度假氣息的建筑風(fēng)格優(yōu)美的熱帶風(fēng)情景觀完善的物業(yè)服務(wù)69PART5價(jià)格定位70公寓價(jià)格定位項(xiàng)目名稱海景公寓單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬元）夏威夷海岸12000-14000（2000元裝修）98--394萬科浪琴灣12000-13000（3000元裝修）73-192從目前周邊兩個(gè)一線海景公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格來看一般在12000-14000元/平方米之間（帶裝修），總價(jià)由于面積的不同，在73—394萬之間。從近幾年?？诜康禺a(chǎn)市場價(jià)格情況來看，存在一定的起伏，整體呈現(xiàn)上升的趨勢，年增長大約為8%左右，由于項(xiàng)目海景公寓視野開闊，景觀效果佳，并且同樣帶有2000元/平方米的裝修，建議銷售均價(jià)為：14000元/平方米左右總價(jià)區(qū)間在98—210萬之間71泳池別墅價(jià)格定位項(xiàng)目名稱非一線海景獨(dú)立別墅（元/平方米）總價(jià)（萬元）萬科浪琴灣25000--36000500--980夏威夷海岸25000—38000（送地下室219—341平方米）1060--2245從以上兩個(gè)項(xiàng)目來看雖然單價(jià)并沒有太大的差別，由于夏威夷海岸面積較大，導(dǎo)致其總價(jià)相對較高，但是其附送面積達(dá)到219-341平方米（記入建筑面積），花園面積也在2-3畝，使得其仍然具有一定的誘惑力。從產(chǎn)品上來看中惠項(xiàng)目與萬科浪琴灣更為類似，我司建議可以參考萬科浪琴灣的總價(jià)體系，同時(shí)也可以利用總價(jià)優(yōu)勢與夏威夷海岸進(jìn)行競爭。所以我司建議根據(jù)單位面積大小、花園大小和景觀的優(yōu)劣，總價(jià)范圍在550—900萬之間單價(jià)：25000-36000元/平方米72豪華別墅價(jià)格定位項(xiàng)目名稱非一線海景獨(dú)立別墅（元/平方米）總價(jià)（萬元）萬科浪琴灣50000-1000003000--9000夏威夷海岸48000（送地下室341平方米）2837--2913從以上兩個(gè)項(xiàng)目來看，定價(jià)差別明顯，但是我司認(rèn)為萬科對于該幾棟別墅完全沒有出售的意向，所以并沒有按照市場來定價(jià)，而夏威夷海岸則相對比較合理，對于8棟豪華別墅部分最主要還是根據(jù)企業(yè)的自身意愿定價(jià)，以上兩個(gè)案例都無法進(jìn)行參考。所以我司認(rèn)為：40000元/平方米73企業(yè)品牌項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)品牌情況夏威夷海岸海南鑫基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不知名品牌萬科浪琴灣萬科房地產(chǎn)全國品牌泰達(dá)天海國際天津泰達(dá)全國品牌陽光西海岸海口富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本地品牌蔚藍(lán)海岸海南華辰實(shí)業(yè)投資有限公司本地品牌盛木天一方恒隆地產(chǎn)國際品牌寶安江南城中國寶安集團(tuán)海南實(shí)業(yè)有限公司全國品牌海藍(lán)椰風(fēng)魯能全國品牌從上表看出目前?？谝痪€海景項(xiàng)目主要為全國知名開發(fā)企業(yè)開發(fā),具有很強(qiáng)的品牌支持。如何在品牌上與這些大型企業(yè)形成競爭，將是項(xiàng)目未來發(fā)展成功與否的重要因素。74企業(yè)品牌中惠如何通過品牌的運(yùn)作，保證項(xiàng)目的成功開發(fā)，同時(shí)也通過該項(xiàng)目的開發(fā)使企業(yè)的品牌得到強(qiáng)化。我司建議：在該項(xiàng)目開發(fā)前期就開始企業(yè)品牌推廣，在推廣的過程中可以通過目前已經(jīng)成功開發(fā)的鳳凰水城作為載體，將能起到事半功倍的作用。對于本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目品質(zhì)，打造西海岸稀缺高檔項(xiàng)目，通過項(xiàng)目品牌進(jìn)一步提升企業(yè)品牌。

75匯報(bào)結(jié)束Thanks!76附件重點(diǎn)產(chǎn)品分析77優(yōu)秀案例---盛木天一方位置：?？谑泻推奖甭?9號開發(fā)企業(yè)：海南盛木置業(yè)（香港恒隆地產(chǎn)投資）

開盤時(shí)間：2009年10月底入住時(shí)間：2010年5月8日綠化率：45%容積率：0.796占地面積：82畝建筑面積：59367.9平方米工程顧問及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：奧雅納工程顧問公司（鳥巢國家體育館、水立方、中央電視臺新總部、廣州雙塔等項(xiàng)目的工程顧問公司）工程進(jìn)度：目前建筑都已經(jīng)封頂，處于外立面處理階段，售樓處和樣板房處于在裝修階段。78優(yōu)秀案例---盛木天一方項(xiàng)目規(guī)劃分析該項(xiàng)目主要包括：公寓二棟（193戶）、疊拼別墅8棟（21戶）、獨(dú)棟別墅11棟、三合院1棟（3戶），總共228戶。整體建筑從西向東依次排布，公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的最西面，呈現(xiàn)東西朝向，主要是為了能最大限度的觀海，項(xiàng)目東面為低密度別墅產(chǎn)品。啟示：沒有朝向限制，建筑朝向視景觀而定。79優(yōu)秀案例---盛木天一方建筑風(fēng)格該項(xiàng)目建筑風(fēng)格更偏向與后現(xiàn)代簡約風(fēng)格，較其他項(xiàng)目更富有個(gè)性。80戶型面積配比優(yōu)秀案例---盛木天一方物業(yè)類型面積（平方米）層數(shù)套數(shù)別墅獨(dú)立別墅474地上2層，地下1層2512地上2層，地下1層3533地上2層，地下1層52158地上5層1疊拼別墅275地上4層，地下一層529753895351地上2層，地下1層33493三合院786168117351公寓一房一廳51.46—79.3877二房二廳89.43—111.1419三房二廳143.46—167.25101五房二廳196.14—254.98該項(xiàng)目別墅都以大面積為主，最小面積達(dá)到275平方米，獨(dú)立別墅主力面積在512-533平方米。公寓主力戶型為149-167平方米的三房和51-79平方米的一房，其他還有少量二房和五房。備注：所有面積為套內(nèi)面積，公寓得房率為80%左右，別墅部分包括了地下室面積。面積配比整體偏大，不利于項(xiàng)目銷售81戶型設(shè)計(jì)（公寓）優(yōu)秀案例---盛木天一方該項(xiàng)目公寓每兩層即享80㎡、6米高的中庭，所以除一房外，基本都為復(fù)式戶型。內(nèi)部挑空設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目檔次的同時(shí)也能適當(dāng)降低面積。大客廳：客廳開間一般都在6.6米左右，舒適度較好。大陽臺：陽臺進(jìn)深一般都在2.7米左右，甚至更大。小臥室：主臥室面積在16平方米左右，次臥一般在12平方米左右。戶型種類齊全，公寓戶型數(shù)量達(dá)到12種。灰空間設(shè)計(jì)：全剪力墻設(shè)計(jì)，在戶型設(shè)計(jì)上模糊了功能概念，提供對空間創(chuàng)造的多種可能。啟示：大客廳、大陽臺、小臥室使得居住舒適性更高，更適合度假?；铱臻g設(shè)計(jì)，給人更多對空間的想象。82戶型設(shè)計(jì)（疊加別墅）優(yōu)秀案例---盛木天一方cabbcacbcc房型建筑面積不包括地下室面積a287.39233.4b310.28252.76c406.35352.96該項(xiàng)目疊加別墅的設(shè)計(jì)上沖破常規(guī)，在空間布局上更富有想象力，同時(shí)在房型設(shè)計(jì)上也有一定的創(chuàng)意，如挑出6.4米的主臥室，無任何遮擋的全景式玻璃。層高：地上3米左右地下2.6米備注：地下室計(jì)算入產(chǎn)權(quán)面積，但不算價(jià)格。啟示：建筑設(shè)計(jì)需要沖破常規(guī)，使空間更具有靈動性83戶型設(shè)計(jì)（獨(dú)立別墅）優(yōu)秀案例---盛木天一方泳池獨(dú)立別墅設(shè)置有私家溫泉泳池，花園面積一般在300-1000平方米左右。啟示：溫泉泳池的設(shè)計(jì)能有效提高項(xiàng)目檔次，地下室面積需要計(jì)入容積率。地下室131平方米不計(jì)算價(jià)格，但計(jì)入容積率84景觀設(shè)計(jì)優(yōu)秀案例---盛木天一方

5000平方米水景使公寓建筑倒影其中，水景上有木棧道、蘆葦燈和部分植物；疊拼景觀區(qū)設(shè)有木質(zhì)廣場，動靜結(jié)合，景觀活躍；獨(dú)立別墅每戶擁有將近300平方米的獨(dú)立園林泳池，與海也最接近，內(nèi)外景觀容為一體；小區(qū)道路以不同規(guī)格的石頭鋪面；外圍設(shè)置3000支、高米的不銹鋼蘆葦燈，塊塊巨石和成片的蘆葦燈，構(gòu)成強(qiáng)烈的對比。85建筑品質(zhì)優(yōu)秀案例---盛木天一方該項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)按9級