房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)視角下的現(xiàn)金流管理課件

大家房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心時(shí)間：2020年7月15日運(yùn)營(yíng)視角下-房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理大家房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心運(yùn)營(yíng)視角下現(xiàn)金流管理基本概念現(xiàn)金流管理模式現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)目錄1234現(xiàn)金流管理基本概念現(xiàn)金流管理模式現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流管理未來(lái)01房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理基本概念基本概念運(yùn)營(yíng)參與管理的原因01房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理基本概念基本概念運(yùn)營(yíng)參與管理的原因現(xiàn)金流基本概念基于上期末余額，對(duì)未來(lái)N個(gè)月的每月期末余額進(jìn)行估算，從而判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以及對(duì)拿地等大額資金支出的信息掌握，從而采取的一系列措施和手段的動(dòng)態(tài)管控過(guò)程。全面預(yù)算限定一個(gè)時(shí)間段內(nèi)的支出計(jì)劃，把未來(lái)的支出和流入做一個(gè)疊加，然后在過(guò)程中（每月）進(jìn)行更新和修正，來(lái)確保年度預(yù)算的控制達(dá)標(biāo)。利潤(rùn)凈利潤(rùn)是一個(gè)賬面數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流才是真實(shí)的存在，跑路只能帶走現(xiàn)金流，帶不走利潤(rùn)，企業(yè)倒閉從來(lái)不是利潤(rùn)低的問(wèn)題，而是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。失敗的地產(chǎn)公司，一般都是資金除了問(wèn)題，很少有技術(shù)出題的。1.1基本概念現(xiàn)金流基本概念基于上期末余額，對(duì)未來(lái)N個(gè)月的每月期末余額進(jìn)行VS在一定的整體目標(biāo)下,關(guān)于資產(chǎn)的購(gòu)置(投資),資本的融通(籌資)和經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流量(營(yíng)運(yùn)資金),以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)的職能運(yùn)營(yíng)的職能是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱?；乜顢?shù)：640萬(wàn)1.2運(yùn)營(yíng)參與管理的原因強(qiáng)調(diào)結(jié)果強(qiáng)調(diào)過(guò)程VS在一定的整體目標(biāo)下,關(guān)于資產(chǎn)的購(gòu)置(投資),資本的融通(工程成本設(shè)計(jì)營(yíng)銷投拓運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)不適配簽證慢標(biāo)準(zhǔn)化低圖紙質(zhì)量差營(yíng)銷費(fèi)用高客戶掌控差坑多節(jié)奏把握差毫無(wú)建樹隨波逐流只是搞報(bào)銷業(yè)務(wù)短板簽證多進(jìn)度慢品質(zhì)好進(jìn)度快價(jià)格低付款遲產(chǎn)品好復(fù)制高去化快回款快上會(huì)多拿地多看到問(wèn)題解決問(wèn)題提示風(fēng)險(xiǎn)做出決策收益好收益差在現(xiàn)金流管理上下穿透出現(xiàn)了一個(gè)斷檔——財(cái)務(wù)和各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間的真空。運(yùn)營(yíng)憑借定位的優(yōu)勢(shì)，剛好和財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)一個(gè)很好的配合，會(huì)完全站在公司的視角去把控信息的準(zhǔn)確性，以及財(cái)務(wù)決策后的一些列方案落地和跟蹤實(shí)施。1.2運(yùn)營(yíng)參與管理的原因工程成本設(shè)計(jì)營(yíng)銷投拓運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)不適配標(biāo)準(zhǔn)化低營(yíng)銷費(fèi)用高坑多毫無(wú)02房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理模式管理專業(yè)與業(yè)務(wù)管理核心管理模型02房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理模式管理專業(yè)與業(yè)務(wù)管理核心管理模型營(yíng)業(yè)額提升方法財(cái)務(wù)專業(yè)專業(yè)性收集計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)專業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同薄弱環(huán)節(jié)把控預(yù)控預(yù)警投前籌劃協(xié)同配合充分配合財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)在現(xiàn)金流的管理上必須充分配合，否則就都是信息孤島，不能發(fā)揮系統(tǒng)作戰(zhàn)的能力。2.1管理專業(yè)與業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額提升方法財(cái)務(wù)專業(yè)專業(yè)性收集運(yùn)營(yíng)專業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同薄弱環(huán)節(jié)把控營(yíng)業(yè)額提升方法房企的管理以現(xiàn)金流為核心?，F(xiàn)金流管理的指向是以未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)可動(dòng)用的現(xiàn)金量，也就是資金冗余。2.2管理核心營(yíng)業(yè)額提升方法房企的管理以現(xiàn)金流為核心。2.2管理核心營(yíng)業(yè)額提升方法現(xiàn)金流供應(yīng)商（土地、設(shè)計(jì)、施工、材料、銷售、運(yùn)營(yíng)）在途在售固定資產(chǎn)客戶/銀行母公司自然人股東合作方投資債權(quán)人貸款還款、利息應(yīng)付應(yīng)收首付+貸款租金、經(jīng)營(yíng)收入融資營(yíng)銷費(fèi)不可售可售管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3管理模型返還營(yíng)業(yè)額提升方法現(xiàn)金流供應(yīng)商在途在售固客戶/銀行母公司投資債權(quán)03房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流鋪排流程現(xiàn)金流管理方向03房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流鋪排流程現(xiàn)金流管理方向①運(yùn)營(yíng)梳理區(qū)域公司各項(xiàng)目目前實(shí)際進(jìn)展；②運(yùn)營(yíng)組織相關(guān)條線（營(yíng)銷部、成本部、融資部），預(yù)測(cè)XX年6月至XX年5月動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)①運(yùn)營(yíng)梳理區(qū)域公司各項(xiàng)目目前實(shí)際進(jìn)展；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)③區(qū)域財(cái)務(wù)復(fù)核，并補(bǔ)充填寫財(cái)務(wù)類數(shù)據(jù)；④各區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人提交到集團(tuán)財(cái)務(wù)部門，統(tǒng)籌分析；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)③區(qū)域財(cái)務(wù)復(fù)核，并補(bǔ)充填寫財(cái)務(wù)類數(shù)據(jù)；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)⑤結(jié)合整體的拿地策劃，找出未來(lái)出現(xiàn)余額較低或者負(fù)數(shù)的情況；⑥從風(fēng)險(xiǎn)月為目標(biāo)出發(fā)，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)組織各條線對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整；⑦最終和財(cái)務(wù)交圈，達(dá)到現(xiàn)金流安全、盡用的效果。復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)⑤結(jié)合整體的拿地策劃，找出未來(lái)出現(xiàn)余額較低或者負(fù)數(shù)的情況；復(fù)基本的周期性節(jié)奏把握卡位指標(biāo)時(shí)間一季度二季度三季度四季度關(guān)鍵詞沖刺回款輕度投資運(yùn)營(yíng)提效機(jī)會(huì)投資回顧調(diào)整盤點(diǎn)資源沖刺經(jīng)營(yíng)重度投資階段回籠現(xiàn)金精準(zhǔn)投資新增項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)外部關(guān)系回顧調(diào)整年末沖刺方向全員營(yíng)銷營(yíng)銷重點(diǎn)崗高配提高周轉(zhuǎn)速度加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)監(jiān)控總結(jié)復(fù)盤調(diào)整優(yōu)化指標(biāo)沖刺強(qiáng)化專項(xiàng)獎(jiǎng)明年規(guī)劃IRR凈利潤(rùn)率貨地比自有資金投資回報(bào)率現(xiàn)金流回正時(shí)間銷售周期15%5%2.520%12個(gè)月開盤后12個(gè)月3.2現(xiàn)金流管理流向——拿地基本的周期性節(jié)奏把握卡位指標(biāo)時(shí)間一季度二季度三季度四季度關(guān)鍵中小房企做規(guī)模，融資是最大的瓶頸開發(fā)貸1“2證報(bào)審，3證上會(huì)，4證放款”施工證方案批復(fù)溝通前置和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化在一個(gè)城市取得第二個(gè)項(xiàng)目后，盡量的復(fù)制，方案不要有改動(dòng)，這會(huì)極大的加快報(bào)批報(bào)建的速度3.3現(xiàn)金流管理流向——融資中小房企做規(guī)模，融資是最大的瓶頸開發(fā)貸1“2證報(bào)審，3證上債權(quán)融資2這個(gè)和主體信用評(píng)級(jí)息息相關(guān)，不上市，中小房企基本沒(méi)希望3.3現(xiàn)金流管理流向——融資30強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模及負(fù)債情況（2018年年報(bào)）企業(yè)名稱資產(chǎn)規(guī)模（億元）凈資產(chǎn)（億元）有息負(fù)債（億元）資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)資金外部評(píng)級(jí)融創(chuàng)8179834230390%761AAA金茂310089388071%213AAA新城控股3303510153585%454AAA招商地產(chǎn)4232759272674%673AAA陽(yáng)光城2267299113887%364AAA龍湖50691408108172%451AAA綠城279760149679%433AAA濱江876193142.178%71.9AA+參考濱江集團(tuán)為例，若企業(yè)上市，一般要求排名前30名，凈資產(chǎn)200億左右。債權(quán)融資2這個(gè)和主體信用評(píng)級(jí)息息相關(guān)，不上市，中小房企基本流量融資3項(xiàng)目合作4實(shí)質(zhì)也是一種營(yíng)業(yè)額的融資，也就是有買，有賣，作為中小房企，最可能快速實(shí)現(xiàn)的是材料的流量融資，比如成立一家商貿(mào)公司做虛的階段：只是導(dǎo)入和導(dǎo)出做實(shí)的階段：對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行管理，對(duì)工程施工進(jìn)行配合3.3現(xiàn)金流管理流向——融資積極開展合作項(xiàng)目開發(fā)，這里提醒的是，合作本身就是一種妥協(xié)的過(guò)程，對(duì)于細(xì)節(jié)不要過(guò)于計(jì)較，不要過(guò)度干涉對(duì)方的操作另外項(xiàng)目拿地前合作，可以變成聯(lián)合體合作，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)融資成本都會(huì)下降合作項(xiàng)目保持一定比例，例如40%左右流量融資3項(xiàng)目合作4實(shí)質(zhì)也是一種營(yíng)業(yè)額的融資，也就是有買跟投平臺(tái)51.0：?jiǎn)T工強(qiáng)制跟投，管理層強(qiáng)制跟投2.0：普通員工優(yōu)先跟投，管理層后分紅，逐漸放開跟投范圍-去精英化3.0：逐漸將合作方，供應(yīng)商等納入跟投合伙人領(lǐng)域-共擔(dān)化4:0：社會(huì)化項(xiàng)目跟投平臺(tái)，普通投資者可以跟投-公眾化制定跟投額度，跟投范圍，跟投分配……融資3.3現(xiàn)金流管理流向——融資跟投平臺(tái)51.0：?jiǎn)T工強(qiáng)制跟投，管理層強(qiáng)制跟投融資3.3跟投平臺(tái)5員工本身的訴求，大家都是來(lái)上班的，不是來(lái)投資的，資金安全，且有一定收益融資3.3現(xiàn)金流管理流向——融資跟投平臺(tái)5員工本身的訴求，大家都是來(lái)上班的，不是來(lái)投資的，股東投入6股東投入時(shí)間和歸還時(shí)間，以及產(chǎn)生的收益這一塊要非常注意，有些項(xiàng)目利潤(rùn)率特別低，要看看利潤(rùn)構(gòu)成，例如股東往來(lái)的資金收益占利潤(rùn)比重，如果過(guò)大則實(shí)際該項(xiàng)目是不賺錢的，若不賺錢，則需要考慮流速3.3現(xiàn)金流管理流向——融資股東投入6股東投入時(shí)間和歸還時(shí)間，以及產(chǎn)生的收益3.3現(xiàn)集中銷售時(shí)業(yè)務(wù)量大，可安排銀行上門收款銀行按揭額度的提早摸排營(yíng)銷負(fù)責(zé)欠款催收和協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)欠款信息反饋銀行按揭款應(yīng)由財(cái)務(wù)催收較妥可以引入兩到三家銀行，保持一定競(jìng)爭(zhēng)性，但應(yīng)確定一家主力銀行3.4現(xiàn)金流管理流向——回款集中銷售時(shí)業(yè)務(wù)量大，可安排銀行上門收款銀行按揭額度的提早摸排低價(jià)拿地-不可能并購(gòu)、勾地的方式，對(duì)于中小房企難度大，資源匱乏，沒(méi)有資源就無(wú)法實(shí)現(xiàn)集中式采購(gòu)-可行加入采購(gòu)聯(lián)盟，門檻相對(duì)較低，可實(shí)現(xiàn)降低成本全產(chǎn)業(yè)鏈形成生產(chǎn)過(guò)程中的全覆蓋高周轉(zhuǎn)-需謹(jǐn)慎但必須快速開發(fā)開源節(jié)流的四個(gè)方法3.5現(xiàn)金流管理流向——招采成本低價(jià)拿地-不可能并購(gòu)、勾地的方式，對(duì)于中小房企難度大，資源匱營(yíng)銷品牌需求客研設(shè)計(jì)成本功能需求產(chǎn)品分級(jí)成本評(píng)估定期清點(diǎn)招采庫(kù)品牌數(shù)量，避免過(guò)多品牌數(shù)量在大面積使用的材料上想辦法：地磚、地板、門、衛(wèi)浴等優(yōu)化招采庫(kù)管理原則：數(shù)量恒定，優(yōu)化更新3.5現(xiàn)金流管理流向——招采成本營(yíng)銷品牌需求客研設(shè)計(jì)成本功能需求產(chǎn)品分級(jí)成本評(píng)估定期清點(diǎn)招采≠商品房藝術(shù)品現(xiàn)金流管理去化速度>利潤(rùn)產(chǎn)品價(jià)值投放標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)線景觀公區(qū)外立面戶型精裝修會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備智能化工藝與質(zhì)量低投放√√√中投放√√√√√√√高投放√√√√√√√√3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品≠商品房藝術(shù)品現(xiàn)金流管理去化速度>利潤(rùn)產(chǎn)品價(jià)值投放功能標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)化門鎖電梯煤氣灶潔具衛(wèi)浴中央空調(diào)新風(fēng)地暖開關(guān)、插座煤氣灶（美的）中央空調(diào)（三菱）潔具衛(wèi)?。评眨┬^(qū)大門兒童設(shè)施剛需王力/盼盼/凱迪仕西奧美的/海爾箭牌格力/奧克斯/海爾/偉星福田JZY-QL300嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為普通玻璃MEZ-TF09VA日本進(jìn)口3856T-S-0優(yōu)化動(dòng)力水流涂料滑梯改善德施曼上海三菱/奧的斯方太/華帝科勒/美標(biāo)/TOTO松下/日立松下/遠(yuǎn)大恒康/AO史密斯羅格朗/TCLJZT-Q535B嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為防爆玻璃MEZ-8A160VA日本進(jìn)口，噪音較小，體積小3384T-C2-0優(yōu)化動(dòng)力水流，自動(dòng)控水干掛石材+綠植組合滑梯+轉(zhuǎn)馬高端三星蒂森克虜伯/東芝西門子漢斯格雅/德國(guó)高儀大金/三菱大金/德國(guó)博樂(lè)博世/丹佛斯西門子/松下MQ7656-G嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為鋼化玻璃MXZ-4B80VA日本進(jìn)口，采用最新技術(shù)，節(jié)能5483T-C-0與改善版相同功能，采用防菌材質(zhì)干掛石材+綠植+水景組合滑梯+轉(zhuǎn)馬+拓展類功能標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品產(chǎn)品功能標(biāo)戶型不宜過(guò)多A不定期市場(chǎng)踩盤B品牌/功能的需求C去化節(jié)奏D對(duì)去化速度快、慢的樓盤均需踩盤；尋找客戶的需求選擇越多越糾結(jié)；展示樣板房數(shù)量越多無(wú)法同時(shí)滿足所有需求，有一定的取舍不能僅關(guān)注去化率，同時(shí)關(guān)注每期推盤量3.7現(xiàn)金流管理流向——營(yíng)銷戶型不宜過(guò)多A不定期市場(chǎng)踩盤B品牌/功能的需求C去化節(jié)奏D對(duì)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際去化，與前置現(xiàn)金流測(cè)算進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)供貨速度和去化速度達(dá)到均衡點(diǎn)營(yíng)銷目標(biāo)與現(xiàn)金流匹配現(xiàn)金流關(guān)注周期運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)和成本支出Allin資金支出計(jì)劃3個(gè)月：最貼近實(shí)際；6個(gè)月：更廣泛的支出范圍；（對(duì)支付的預(yù)估會(huì)更加準(zhǔn)確）9個(gè)月和12個(gè)月：更強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)預(yù)期的方向（大多數(shù)公司采用的周期）標(biāo)準(zhǔn)化的管理，付款嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)執(zhí)行；如遇節(jié)點(diǎn)提前，相應(yīng)付款也提前，現(xiàn)金流測(cè)算中也需實(shí)時(shí)更新保證資金計(jì)劃支出的準(zhǔn)確性，如果這個(gè)月報(bào)了支出1000萬(wàn)，結(jié)果實(shí)際需要支出1200萬(wàn)，那么多支出的200萬(wàn)則需要計(jì)息，從區(qū)域的可分配利潤(rùn)扣除市場(chǎng)發(fā)展與預(yù)估偏差較大，導(dǎo)致前序融資無(wú)法償還，公司破產(chǎn)3.8現(xiàn)金流管理流向——運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際去化，與前置現(xiàn)金流測(cè)算進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)供貨速度和去化期望值=∑發(fā)生結(jié)果*發(fā)生概率50%概率*盈利80%-50%概率*虧損60%=10%按50%概率盈利/虧損；盈利80%or虧損60%100萬(wàn)*1.8=180萬(wàn)-180*0.6=72萬(wàn)地產(chǎn)利潤(rùn)波動(dòng)小政府出讓土地，一塊高溢價(jià)土地，一塊低溢價(jià)土地，最終能獲取10%利潤(rùn)月均去化成本控制三費(fèi)費(fèi)用？三個(gè)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的概率××利潤(rùn)達(dá)成發(fā)生概率≈個(gè)位數(shù)3.9現(xiàn)金流管理流向——期望值期望值=∑發(fā)生結(jié)果*發(fā)生概率50%概率*盈利80%-50%概04現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)合作共贏（共擔(dān)）重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)地產(chǎn)里的生態(tài)鏈深耕型與機(jī)會(huì)型動(dòng)態(tài)的貨值管理業(yè)財(cái)融合、管理協(xié)同04現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)合作共贏（共擔(dān)）重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)地產(chǎn)里的作為本土中小房企，建議放下身段，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不選擇合作，將來(lái)很可能退出市場(chǎng)，放下身段和面子，合作共贏4.1合作共贏（共擔(dān)）市場(chǎng)下行，經(jīng)營(yíng)壓力加劇，合作方能共贏合作能相互優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成合力減少拿地成本，增強(qiáng)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，減少企業(yè)本身的資金壓力作為本土中小房企，建議放下身段，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不選擇合作，將來(lái)很材料環(huán)節(jié)聯(lián)合采購(gòu)，中城聯(lián)盟，收購(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈中的工廠，實(shí)現(xiàn)定制，打造自己的品牌，同時(shí)服務(wù)于地產(chǎn)前端家居，和地產(chǎn)后續(xù)家居服務(wù)環(huán)節(jié)服務(wù)于前端的家居，服務(wù)于后端的家居，利于去化和品牌影響力，也更能掌握客戶的真正需求，反推地產(chǎn)產(chǎn)品力的改進(jìn)和提升施工環(huán)節(jié)景觀（稅籌融資），家裝（滿足個(gè)性化需求，促進(jìn)去化，提升品牌），總包（管理費(fèi)收入，品質(zhì)提升，稅籌）4.2地產(chǎn)里的生態(tài)鏈材料環(huán)節(jié)聯(lián)合采購(gòu)，中城聯(lián)盟，收購(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈中的工廠，實(shí)現(xiàn)定制，打經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的來(lái)源主要來(lái)自銷售回款，而動(dòng)態(tài)貨值管理是通過(guò)對(duì)各階段，各區(qū)域，各城市的貨值盤點(diǎn)得出彈性供貨管理的方向未取證貨值已取證未售貨值（各階段庫(kù)存）已售貨值庫(kù)存管理庫(kù)存的判定任務(wù)的分配4.3動(dòng)態(tài)的貨值管理序號(hào)X.啟動(dòng)會(huì)版

總銷售額

（萬(wàn)元）Y.動(dòng)態(tài)版

總銷售額

（萬(wàn)元）A.已售貨值

（萬(wàn)元）B.取證未售貨值

（萬(wàn)元）C.未取證

貨值

（萬(wàn)元）校驗(yàn)12345合計(jì)動(dòng)態(tài)貨值分析表經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的來(lái)源主要來(lái)自銷售回款，而動(dòng)態(tài)貨值管理是通過(guò)對(duì)各經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的來(lái)源主要來(lái)自銷售回款，而動(dòng)態(tài)貨值管理是通過(guò)對(duì)各階段，各區(qū)域，各城市的貨值盤點(diǎn)得出分面積段統(tǒng)計(jì)占比，對(duì)比優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和劣質(zhì)資產(chǎn)所占的比重意義：輔助現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管控在目前這次貨幣超發(fā)的過(guò)程中，錢需要幾年流到老百姓的手里，小戶型就可以做幾年4.3動(dòng)態(tài)的貨值管理經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的來(lái)源主要來(lái)自銷售回款，而動(dòng)態(tài)貨值管理是通過(guò)對(duì)各4.4重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)現(xiàn)在拿地，商業(yè)自持，以及房源自持越來(lái)越多，怎么做？住宅銷售利潤(rùn)覆蓋商業(yè)建造成本，實(shí)現(xiàn)零成本持有輕資產(chǎn)現(xiàn)金流重資產(chǎn)增加凈資產(chǎn)4.4重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)現(xiàn)在拿地，商業(yè)自持，以及房源自持越來(lái)越4.4重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)產(chǎn)品+服務(wù)+周邊（配套，不是傳統(tǒng)意義的）小區(qū)配套）

從“吃、享、玩、樂(lè)”切入，未來(lái)的地產(chǎn)應(yīng)不只是建一個(gè)好房子，而是一個(gè)綜合性服務(wù)行業(yè)。賣出去的產(chǎn)品將打包服務(wù)、配套和超值的衍生品。必須打造屬于自己的一個(gè)品牌、一個(gè)符號(hào)。

未來(lái)已來(lái)，我們必須思考，并試探性布局。4.4重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)產(chǎn)品+服務(wù)+周邊（配套，不是傳統(tǒng)意義的因?yàn)榉秶倪吔绾凸芾戆霃降南拗?，本土企業(yè)很難發(fā)現(xiàn)外面的機(jī)會(huì)，加上目前市場(chǎng)很多的不確定性，反而對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)—客戶喜好以及資源情況—更加有把控度如何深耕，這里我提下自己的觀點(diǎn)：體系要完善，機(jī)制要完善，制度要完善（激勵(lì)，考核，人才培養(yǎng)）營(yíng)銷賣點(diǎn)到產(chǎn)品符號(hào)提升軟件品質(zhì)，服務(wù)匍匐前進(jìn)，占領(lǐng)城市本地客戶研究透徹，競(jìng)品企業(yè)研究，一定要找到他們優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)4.5深耕型與機(jī)會(huì)型做戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，尤其是銷售目標(biāo)，一定不要只看規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)要結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表的設(shè)定紅線，比如負(fù)債率，這關(guān)系到房企后面的生存狀況金融視角看公司：我們公司的成長(zhǎng)到底為了是什么？因?yàn)榉秶倪吔绾凸芾戆霃降南拗疲就疗髽I(yè)很難發(fā)現(xiàn)外面的機(jī)會(huì)，謝謝聆聽Thankyou謝謝聆聽Thankyou大家房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心時(shí)間：2020年7月15日運(yùn)營(yíng)視角下-房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理大家房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心運(yùn)營(yíng)視角下現(xiàn)金流管理基本概念現(xiàn)金流管理模式現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)目錄1234現(xiàn)金流管理基本概念現(xiàn)金流管理模式現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流管理未來(lái)01房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理基本概念基本概念運(yùn)營(yíng)參與管理的原因01房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理基本概念基本概念運(yùn)營(yíng)參與管理的原因現(xiàn)金流基本概念基于上期末余額，對(duì)未來(lái)N個(gè)月的每月期末余額進(jìn)行估算，從而判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以及對(duì)拿地等大額資金支出的信息掌握，從而采取的一系列措施和手段的動(dòng)態(tài)管控過(guò)程。全面預(yù)算限定一個(gè)時(shí)間段內(nèi)的支出計(jì)劃，把未來(lái)的支出和流入做一個(gè)疊加，然后在過(guò)程中（每月）進(jìn)行更新和修正，來(lái)確保年度預(yù)算的控制達(dá)標(biāo)。利潤(rùn)凈利潤(rùn)是一個(gè)賬面數(shù)據(jù)，現(xiàn)金流才是真實(shí)的存在，跑路只能帶走現(xiàn)金流，帶不走利潤(rùn)，企業(yè)倒閉從來(lái)不是利潤(rùn)低的問(wèn)題，而是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。失敗的地產(chǎn)公司，一般都是資金除了問(wèn)題，很少有技術(shù)出題的。1.1基本概念現(xiàn)金流基本概念基于上期末余額，對(duì)未來(lái)N個(gè)月的每月期末余額進(jìn)行VS在一定的整體目標(biāo)下,關(guān)于資產(chǎn)的購(gòu)置(投資),資本的融通(籌資)和經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流量(營(yíng)運(yùn)資金),以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)的職能運(yùn)營(yíng)的職能是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱?；乜顢?shù)：640萬(wàn)1.2運(yùn)營(yíng)參與管理的原因強(qiáng)調(diào)結(jié)果強(qiáng)調(diào)過(guò)程VS在一定的整體目標(biāo)下,關(guān)于資產(chǎn)的購(gòu)置(投資),資本的融通(工程成本設(shè)計(jì)營(yíng)銷投拓運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)不適配簽證慢標(biāo)準(zhǔn)化低圖紙質(zhì)量差營(yíng)銷費(fèi)用高客戶掌控差坑多節(jié)奏把握差毫無(wú)建樹隨波逐流只是搞報(bào)銷業(yè)務(wù)短板簽證多進(jìn)度慢品質(zhì)好進(jìn)度快價(jià)格低付款遲產(chǎn)品好復(fù)制高去化快回款快上會(huì)多拿地多看到問(wèn)題解決問(wèn)題提示風(fēng)險(xiǎn)做出決策收益好收益差在現(xiàn)金流管理上下穿透出現(xiàn)了一個(gè)斷檔——財(cái)務(wù)和各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間的真空。運(yùn)營(yíng)憑借定位的優(yōu)勢(shì)，剛好和財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)一個(gè)很好的配合，會(huì)完全站在公司的視角去把控信息的準(zhǔn)確性，以及財(cái)務(wù)決策后的一些列方案落地和跟蹤實(shí)施。1.2運(yùn)營(yíng)參與管理的原因工程成本設(shè)計(jì)營(yíng)銷投拓運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)不適配標(biāo)準(zhǔn)化低營(yíng)銷費(fèi)用高坑多毫無(wú)02房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理模式管理專業(yè)與業(yè)務(wù)管理核心管理模型02房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理模式管理專業(yè)與業(yè)務(wù)管理核心管理模型營(yíng)業(yè)額提升方法財(cái)務(wù)專業(yè)專業(yè)性收集計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)專業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同薄弱環(huán)節(jié)把控預(yù)控預(yù)警投前籌劃協(xié)同配合充分配合財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)在現(xiàn)金流的管理上必須充分配合，否則就都是信息孤島，不能發(fā)揮系統(tǒng)作戰(zhàn)的能力。2.1管理專業(yè)與業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額提升方法財(cái)務(wù)專業(yè)專業(yè)性收集運(yùn)營(yíng)專業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同薄弱環(huán)節(jié)把控營(yíng)業(yè)額提升方法房企的管理以現(xiàn)金流為核心?，F(xiàn)金流管理的指向是以未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)可動(dòng)用的現(xiàn)金量，也就是資金冗余。2.2管理核心營(yíng)業(yè)額提升方法房企的管理以現(xiàn)金流為核心。2.2管理核心營(yíng)業(yè)額提升方法現(xiàn)金流供應(yīng)商（土地、設(shè)計(jì)、施工、材料、銷售、運(yùn)營(yíng)）在途在售固定資產(chǎn)客戶/銀行母公司自然人股東合作方投資債權(quán)人貸款還款、利息應(yīng)付應(yīng)收首付+貸款租金、經(jīng)營(yíng)收入融資營(yíng)銷費(fèi)不可售可售管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3管理模型返還營(yíng)業(yè)額提升方法現(xiàn)金流供應(yīng)商在途在售固客戶/銀行母公司投資債權(quán)03房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流鋪排流程現(xiàn)金流管理方向03房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理方法現(xiàn)金流鋪排流程現(xiàn)金流管理方向①運(yùn)營(yíng)梳理區(qū)域公司各項(xiàng)目目前實(shí)際進(jìn)展；②運(yùn)營(yíng)組織相關(guān)條線（營(yíng)銷部、成本部、融資部），預(yù)測(cè)XX年6月至XX年5月動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)①運(yùn)營(yíng)梳理區(qū)域公司各項(xiàng)目目前實(shí)際進(jìn)展；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)③區(qū)域財(cái)務(wù)復(fù)核，并補(bǔ)充填寫財(cái)務(wù)類數(shù)據(jù)；④各區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人提交到集團(tuán)財(cái)務(wù)部門，統(tǒng)籌分析；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)③區(qū)域財(cái)務(wù)復(fù)核，并補(bǔ)充填寫財(cái)務(wù)類數(shù)據(jù)；復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)⑤結(jié)合整體的拿地策劃，找出未來(lái)出現(xiàn)余額較低或者負(fù)數(shù)的情況；⑥從風(fēng)險(xiǎn)月為目標(biāo)出發(fā)，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)組織各條線對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整；⑦最終和財(cái)務(wù)交圈，達(dá)到現(xiàn)金流安全、盡用的效果。復(fù)核補(bǔ)充復(fù)核匯總按財(cái)務(wù)現(xiàn)金流管控要求目標(biāo)調(diào)整、重新分配、最后與財(cái)務(wù)交圈3.1現(xiàn)金流鋪排流程區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷集團(tuán)運(yùn)營(yíng)成本融資工程營(yíng)銷組織鋪排目標(biāo)核對(duì)區(qū)域財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)⑤結(jié)合整體的拿地策劃，找出未來(lái)出現(xiàn)余額較低或者負(fù)數(shù)的情況；復(fù)基本的周期性節(jié)奏把握卡位指標(biāo)時(shí)間一季度二季度三季度四季度關(guān)鍵詞沖刺回款輕度投資運(yùn)營(yíng)提效機(jī)會(huì)投資回顧調(diào)整盤點(diǎn)資源沖刺經(jīng)營(yíng)重度投資階段回籠現(xiàn)金精準(zhǔn)投資新增項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)外部關(guān)系回顧調(diào)整年末沖刺方向全員營(yíng)銷營(yíng)銷重點(diǎn)崗高配提高周轉(zhuǎn)速度加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)監(jiān)控總結(jié)復(fù)盤調(diào)整優(yōu)化指標(biāo)沖刺強(qiáng)化專項(xiàng)獎(jiǎng)明年規(guī)劃IRR凈利潤(rùn)率貨地比自有資金投資回報(bào)率現(xiàn)金流回正時(shí)間銷售周期15%5%2.520%12個(gè)月開盤后12個(gè)月3.2現(xiàn)金流管理流向——拿地基本的周期性節(jié)奏把握卡位指標(biāo)時(shí)間一季度二季度三季度四季度關(guān)鍵中小房企做規(guī)模，融資是最大的瓶頸開發(fā)貸1“2證報(bào)審，3證上會(huì)，4證放款”施工證方案批復(fù)溝通前置和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化在一個(gè)城市取得第二個(gè)項(xiàng)目后，盡量的復(fù)制，方案不要有改動(dòng)，這會(huì)極大的加快報(bào)批報(bào)建的速度3.3現(xiàn)金流管理流向——融資中小房企做規(guī)模，融資是最大的瓶頸開發(fā)貸1“2證報(bào)審，3證上債權(quán)融資2這個(gè)和主體信用評(píng)級(jí)息息相關(guān)，不上市，中小房企基本沒(méi)希望3.3現(xiàn)金流管理流向——融資30強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模及負(fù)債情況（2018年年報(bào)）企業(yè)名稱資產(chǎn)規(guī)模（億元）凈資產(chǎn)（億元）有息負(fù)債（億元）資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)資金外部評(píng)級(jí)融創(chuàng)8179834230390%761AAA金茂310089388071%213AAA新城控股3303510153585%454AAA招商地產(chǎn)4232759272674%673AAA陽(yáng)光城2267299113887%364AAA龍湖50691408108172%451AAA綠城279760149679%433AAA濱江876193142.178%71.9AA+參考濱江集團(tuán)為例，若企業(yè)上市，一般要求排名前30名，凈資產(chǎn)200億左右。債權(quán)融資2這個(gè)和主體信用評(píng)級(jí)息息相關(guān)，不上市，中小房企基本流量融資3項(xiàng)目合作4實(shí)質(zhì)也是一種營(yíng)業(yè)額的融資，也就是有買，有賣，作為中小房企，最可能快速實(shí)現(xiàn)的是材料的流量融資，比如成立一家商貿(mào)公司做虛的階段：只是導(dǎo)入和導(dǎo)出做實(shí)的階段：對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行管理，對(duì)工程施工進(jìn)行配合3.3現(xiàn)金流管理流向——融資積極開展合作項(xiàng)目開發(fā)，這里提醒的是，合作本身就是一種妥協(xié)的過(guò)程，對(duì)于細(xì)節(jié)不要過(guò)于計(jì)較，不要過(guò)度干涉對(duì)方的操作另外項(xiàng)目拿地前合作，可以變成聯(lián)合體合作，會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)融資成本都會(huì)下降合作項(xiàng)目保持一定比例，例如40%左右流量融資3項(xiàng)目合作4實(shí)質(zhì)也是一種營(yíng)業(yè)額的融資，也就是有買跟投平臺(tái)51.0：?jiǎn)T工強(qiáng)制跟投，管理層強(qiáng)制跟投2.0：普通員工優(yōu)先跟投，管理層后分紅，逐漸放開跟投范圍-去精英化3.0：逐漸將合作方，供應(yīng)商等納入跟投合伙人領(lǐng)域-共擔(dān)化4:0：社會(huì)化項(xiàng)目跟投平臺(tái)，普通投資者可以跟投-公眾化制定跟投額度，跟投范圍，跟投分配……融資3.3現(xiàn)金流管理流向——融資跟投平臺(tái)51.0：?jiǎn)T工強(qiáng)制跟投，管理層強(qiáng)制跟投融資3.3跟投平臺(tái)5員工本身的訴求，大家都是來(lái)上班的，不是來(lái)投資的，資金安全，且有一定收益融資3.3現(xiàn)金流管理流向——融資跟投平臺(tái)5員工本身的訴求，大家都是來(lái)上班的，不是來(lái)投資的，股東投入6股東投入時(shí)間和歸還時(shí)間，以及產(chǎn)生的收益這一塊要非常注意，有些項(xiàng)目利潤(rùn)率特別低，要看看利潤(rùn)構(gòu)成，例如股東往來(lái)的資金收益占利潤(rùn)比重，如果過(guò)大則實(shí)際該項(xiàng)目是不賺錢的，若不賺錢，則需要考慮流速3.3現(xiàn)金流管理流向——融資股東投入6股東投入時(shí)間和歸還時(shí)間，以及產(chǎn)生的收益3.3現(xiàn)集中銷售時(shí)業(yè)務(wù)量大，可安排銀行上門收款銀行按揭額度的提早摸排營(yíng)銷負(fù)責(zé)欠款催收和協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)欠款信息反饋銀行按揭款應(yīng)由財(cái)務(wù)催收較妥可以引入兩到三家銀行，保持一定競(jìng)爭(zhēng)性，但應(yīng)確定一家主力銀行3.4現(xiàn)金流管理流向——回款集中銷售時(shí)業(yè)務(wù)量大，可安排銀行上門收款銀行按揭額度的提早摸排低價(jià)拿地-不可能并購(gòu)、勾地的方式，對(duì)于中小房企難度大，資源匱乏，沒(méi)有資源就無(wú)法實(shí)現(xiàn)集中式采購(gòu)-可行加入采購(gòu)聯(lián)盟，門檻相對(duì)較低，可實(shí)現(xiàn)降低成本全產(chǎn)業(yè)鏈形成生產(chǎn)過(guò)程中的全覆蓋高周轉(zhuǎn)-需謹(jǐn)慎但必須快速開發(fā)開源節(jié)流的四個(gè)方法3.5現(xiàn)金流管理流向——招采成本低價(jià)拿地-不可能并購(gòu)、勾地的方式，對(duì)于中小房企難度大，資源匱營(yíng)銷品牌需求客研設(shè)計(jì)成本功能需求產(chǎn)品分級(jí)成本評(píng)估定期清點(diǎn)招采庫(kù)品牌數(shù)量，避免過(guò)多品牌數(shù)量在大面積使用的材料上想辦法：地磚、地板、門、衛(wèi)浴等優(yōu)化招采庫(kù)管理原則：數(shù)量恒定，優(yōu)化更新3.5現(xiàn)金流管理流向——招采成本營(yíng)銷品牌需求客研設(shè)計(jì)成本功能需求產(chǎn)品分級(jí)成本評(píng)估定期清點(diǎn)招采≠商品房藝術(shù)品現(xiàn)金流管理去化速度>利潤(rùn)產(chǎn)品價(jià)值投放標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)線景觀公區(qū)外立面戶型精裝修會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備智能化工藝與質(zhì)量低投放√√√中投放√√√√√√√高投放√√√√√√√√3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品≠商品房藝術(shù)品現(xiàn)金流管理去化速度>利潤(rùn)產(chǎn)品價(jià)值投放功能標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)化門鎖電梯煤氣灶潔具衛(wèi)浴中央空調(diào)新風(fēng)地暖開關(guān)、插座煤氣灶（美的）中央空調(diào)（三菱）潔具衛(wèi)?。评眨┬^(qū)大門兒童設(shè)施剛需王力/盼盼/凱迪仕西奧美的/海爾箭牌格力/奧克斯/海爾/偉星福田JZY-QL300嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為普通玻璃MEZ-TF09VA日本進(jìn)口3856T-S-0優(yōu)化動(dòng)力水流涂料滑梯改善德施曼上海三菱/奧的斯方太/華帝科勒/美標(biāo)/TOTO松下/日立松下/遠(yuǎn)大恒康/AO史密斯羅格朗/TCLJZT-Q535B嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為防爆玻璃MEZ-8A160VA日本進(jìn)口，噪音較小，體積小3384T-C2-0優(yōu)化動(dòng)力水流，自動(dòng)控水干掛石材+綠植組合滑梯+轉(zhuǎn)馬高端三星蒂森克虜伯/東芝西門子漢斯格雅/德國(guó)高儀大金/三菱大金/德國(guó)博樂(lè)博世/丹佛斯西門子/松下MQ7656-G嵌入式，脈沖點(diǎn)火，材質(zhì)為鋼化玻璃MXZ-4B80VA日本進(jìn)口，采用最新技術(shù)，節(jié)能5483T-C-0與改善版相同功能，采用防菌材質(zhì)干掛石材+綠植+水景組合滑梯+轉(zhuǎn)馬+拓展類功能標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化3.6現(xiàn)金流管理流向——產(chǎn)品產(chǎn)品功能標(biāo)戶型不宜過(guò)多A不定期市場(chǎng)踩盤B品牌/功能的需求C去化節(jié)奏D對(duì)去化速度快、慢的樓盤均需踩盤；尋找客戶的需求選擇越多越糾結(jié)；展示樣板房數(shù)量越多無(wú)法同時(shí)滿足所有需求，有一定的取舍不能僅關(guān)注去化率，同時(shí)關(guān)注每期推盤量3.7現(xiàn)金流管理流向——營(yíng)銷戶型不宜過(guò)多A不定期市場(chǎng)踩盤B品牌/功能的需求C去化節(jié)奏D對(duì)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際去化，與前置現(xiàn)金流測(cè)算進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)供貨速度和去化速度達(dá)到均衡點(diǎn)營(yíng)銷目標(biāo)與現(xiàn)金流匹配現(xiàn)金流關(guān)注周期運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)和成本支出Allin資金支出計(jì)劃3個(gè)月：最貼近實(shí)際；6個(gè)月：更廣泛的支出范圍；（對(duì)支付的預(yù)估會(huì)更加準(zhǔn)確）9個(gè)月和12個(gè)月：更強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)預(yù)期的方向（大多數(shù)公司采用的周期）標(biāo)準(zhǔn)化的管理，付款嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)執(zhí)行；如遇節(jié)點(diǎn)提前，相應(yīng)付款也提前，現(xiàn)金流測(cè)算中也需實(shí)時(shí)更新保證資金計(jì)劃支出的準(zhǔn)確性，如果這個(gè)月報(bào)了支出1000萬(wàn)，結(jié)果實(shí)際需要支出1200萬(wàn)，那么多支出的200萬(wàn)則需要計(jì)息，從區(qū)域的可分配利潤(rùn)扣除市場(chǎng)發(fā)展與預(yù)估偏差較大，導(dǎo)致前序融資無(wú)法償還，公司破產(chǎn)3.8現(xiàn)金流管理流向——運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際去化，與前置現(xiàn)金流測(cè)算進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)供貨速度和去化期望值=∑發(fā)生結(jié)果*發(fā)生概率50%概率*盈利80%-50%概率*虧損60%=10%按50%概率盈利/虧損；盈利80%or虧損60%100萬(wàn)*1.8=180萬(wàn)-180*0.6=72萬(wàn)地產(chǎn)利潤(rùn)波動(dòng)小政府出讓土地，一塊高溢價(jià)土地，一塊低溢價(jià)土地，最終能獲取10%利潤(rùn)月均去化成本控制三費(fèi)費(fèi)用？三個(gè)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的概率××利潤(rùn)達(dá)成發(fā)生概率≈個(gè)位數(shù)3.9現(xiàn)金流管理流向——期望值期望值=∑發(fā)生結(jié)果*發(fā)生概率50%概率*盈利80%-50%概04現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)合作共贏（共擔(dān)）重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)地產(chǎn)里的生態(tài)鏈深耕型與機(jī)會(huì)型動(dòng)態(tài)的貨值管理業(yè)財(cái)融合、管理協(xié)同04現(xiàn)金流管理未來(lái)趨勢(shì)合作