《新人必備的五項講解技能》(鏈家地產)課件

課程研發(fā)部新人必備的五項講解技能課程研發(fā)部課程研發(fā)部新人必備的五項講解技能課程研發(fā)部請講師在此填寫個人簡介個人簡介將右圖更換為講師本人職業(yè)照講師介紹個人簡介將右圖更換為講師本人職業(yè)照講師介紹你買房子時，希望了解小區(qū)及周邊商圈情況嗎？周邊配套？小區(qū)環(huán)境？你買房子，除了在乎房子本身，還會在乎什么？我們作為房產經紀人，除了給客戶介紹房子外，還需要了解商圈、樓盤等專業(yè)知識，專業(yè)的為客戶介紹小區(qū)及商圈，讓客戶了解你的專業(yè)，更加認可你！北京有幾萬名經紀人，客戶/業(yè)主為什么會選擇你？自身有魅力？公司影響力？我們作為房產經紀人，如何介紹公司和自己？才能贏得客戶/業(yè)主信賴。你買房子時，希望了解小區(qū)及周邊商圈情況嗎？周邊配套？小區(qū)環(huán)境課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解商圈13我想買這附近2居的房子。您好，首先給您介紹下我們所在商圈吧~店面接待區(qū)，懸掛著區(qū)域樓盤商圈圖，客戶走進門，你怎樣向客戶講解商圈？如何講解商圈13我想買這附近2居的房子。您好，首先給您介紹下如何講解商圈朝青商圈簡介：小區(qū)：星河灣（5-6萬）、天鵝灣（43000-47000元）、華紡易城、（39000-42000元）、富華家園（28000-32000元）；大型購物商場：朝陽大悅城、華堂商場、奧特萊斯；超市：家樂福、永旺超市；醫(yī)院：民航醫(yī)院、朝陽醫(yī)院；學校：21世紀、勁松幼兒園；交通：地鐵6號線、機場第二高速；銀行：建設銀行、工商銀行、招商銀行、農業(yè)銀行。結合以上信息，試著給客戶講解朝青商圈吧！如何講解商圈朝青商圈簡介：結合以上信息，試著給客戶講解朝青商如何講解商圈講解商圈流程介紹商圈六大配套；1介紹商圈各樓盤及價格；2介紹商圈增值潛力。3點擊播放點擊播放點擊播放如何講解商圈講解商圈流程介紹商圈六大配套；1介紹商圈各樓盤及如何講解商圈小結1、介紹商圈六大配套；分別介紹商圈內交通、學校、商業(yè)、醫(yī)療、銀行、公園景點，為客戶提供便利。2、介紹商圈內各樓盤及價格；分開居室，介紹不同居室的不同均價。3、介紹商圈的增值潛力。主要介紹交通、商場、學校等的規(guī)劃，對于客戶的價值。如何講解商圈小結1、介紹商圈六大配套；課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解樓盤13這個商圈我覺得還不錯，不知道這附近的小區(qū)怎么樣？哦，我給您推薦的第一個小區(qū)是順馳藍調國際小區(qū)。如何講解樓盤13這個商圈我覺得還不錯，不知道這附近的小區(qū)怎么1、國有土地使用年限土地用途使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地40年工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年住房用地70年土地最高使用年限是70年溫馨提示2007年10月1日起施行的《物權法》中明確規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。1、國有土地使用年限土地用途使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地402、建筑結構及類型（1）建筑抗震性按建筑結構劃分鋼筋混凝土板墻結構框架結構磚混結構溫馨提示六層以下板樓大多數是磚混結構2、建筑結構及類型（1）建筑抗震性按建筑結構劃分鋼筋混凝土板2、建筑結構及類型（2）按建筑類型劃分塔樓板樓塔板結合獨棟聯(lián)排疊拼2、建筑結構及類型（2）按建筑類型劃分塔樓板樓塔板結合獨棟聯(lián)3、設計理念（1）哥特式建筑園林式建筑北京：珠江帝景小區(qū)北京：頂秀清溪小區(qū)建筑風格3、設計理念（1）哥特式建筑園林式建筑北京：珠江帝景小區(qū)北京3、設計理念（2）人車分流景觀設計主題廣場小區(qū)特色人車分流將行人和機動車分離開，互不干擾，緩解了交通壓力；同時真正做到了從以“人”為本到人車兼顧。在日常生活中成為居民的休閑、娛樂場所，在緊急情況時，可以成為臨時避難所，為保護居民發(fā)揮最大功效。景觀設計滿足居民活動需求，塑造良好居住環(huán)境，以人為本。形成小區(qū)獨特的風格。3、設計理念（2）人車分流景觀設計主題廣場小區(qū)特色人車分流將容積率：總建筑面積與總用地面積的比值。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過3.5，多層住宅應不超過2。4、居住體驗（1）總建筑面積

總用地面積

容積率=容積率：總建筑面積與總用地面積的比值。對于住戶來說，容積樓間距：《民用建筑設計通則》第三章第3.1.3條規(guī)定日照標準：“住宅每戶至少有一個居室、宿舍每層至少有半數以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時4、居住體驗（2）兩相鄰樓的外墻面距離。樓間距大，則在一定程度上采光時間長，享受陽光下的自由呼吸。怎么判斷樓間距是否會遮擋？層高*總層數*系數>樓間距系數：6層以下：0.76-10層：1

10層以上：1.2樓間距：《民用建筑設計通則》第三章第3.1.3條規(guī)定日照標準綠化率：綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比

綠化率高，環(huán)境好，有利于提升居住舒適度。高綠化率低綠化率4、居住體驗（3）綠化率：綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比高綠化率低綠化率4、居墻體外立面：建筑立面在材料的運用上直接關系到建筑本身的優(yōu)劣大理石墻面：耐腐蝕性強、抗風、防雨、牢固、易于清潔。涂料墻面：顏色亮麗、易掉色、需定期重新粉刷。墻磚墻面：美觀、人工麻煩、抗風能力差。玻璃墻面：采光好、不耐冷/熱4、居住體驗（4）墻體外立面：建筑立面在材料的運用上直接關系到建筑本身的優(yōu)劣大供暖方式：集中供暖：集團式供暖的一種形式。

持續(xù)性供暖，溫度一定，費用固定。適合老人、不常外出等人士。分戶供暖：通過電、燃氣自行解決供暖需求。

供暖不具有持續(xù)性，自行決定供暖時間及溫度，費用由自身房屋決定，適合上班族等。地暖—“綠色空調”環(huán)保、無污染、節(jié)省能源浪費5、居住成本（1）供暖方式：集中供暖：集團式供暖的一種形式。地暖—“綠色空調”水、電、燃氣費5、居住成本（2）檔位電量（度）價格（元）一檔≤28800.4883二檔2880<電量≤48000.5383三檔>48000.7883北京燃氣費標準（立方米）：家庭：2.28元物業(yè)費：小區(qū)物業(yè)收取，無統(tǒng)一標準；有線電視費（月）：18元車位：無統(tǒng)一標準北京水費標準（噸）：居民生活用水：北京電費標準（度）：檔位水量（噸）2014年5-12月水量（噸）2015年起價格（元）一檔0-1200-1805二檔121-176181-2607三檔176以上260以上9水、電、燃氣費5、居住成本（2）檔位電量（度）價格（元）一檔學會讀取水、電、燃氣表水表：以黑針為主，紅針不計，截至個位數。指針在兩數之間取小值。3×10003×1001×100×1331033105、居住成本（3）電表：插卡后，顯示剩余電量充電插卡：卡片芯片朝向數字顯示方向顯示已經使用電量燃氣表：顯示已經使用燃氣量刷卡后，顯示剩余燃氣量卡槽電池槽學會讀取水、電、燃氣表水表：以黑針為主，紅針不計，截至個位數如何講解樓盤介紹土地使用年限；介紹建筑結構及類型；介紹設計理念；123介紹居住體驗；介紹居住成本；45講解樓盤流程如何講解樓盤介紹土地使用年限；介紹建筑結構及類型；介紹設計理如何講解樓盤——示范1了解了講解樓盤的步驟，讓我們來聽聽公司優(yōu)秀店經理唐保華的講解吧！點擊播放如何講解樓盤——示范1了解了講解樓盤的步驟，讓我們來聽聽公司如何講解樓盤1練習小區(qū)名稱：金泰城麗灣位置：金泰城·麗灣位于西二環(huán)菜戶營橋西北角（二環(huán)至三環(huán)）設計理念：簡潔現代的美式風格土地使用年限：70年開發(fā)商：北京金泰房地產開發(fā)有限責任公司建筑類型：高層、塔板結合物業(yè)費：2.8元/平米/月供暖方式：小區(qū)集中燃氣供暖，地暖采暖費：30元/平米車位費：地上150元/月飲用水：市政供水容積率：2.52樓間距：100m綠化率：35%如何講解樓盤1練習小區(qū)名稱：金泰城麗灣課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解房屋這房子是遠洋萬和城B區(qū)7號樓603。。。這2居的房子多少平啊？現在多少錢？如何講解房屋這房子是遠洋萬和城B區(qū)7號樓603。。。這2居的如何講解房屋——示范13首先，來聽聽公司優(yōu)秀店經理郭業(yè)強的講解吧！點擊播放房屋介紹順序：客廳—臥室—廚房/衛(wèi)生間依據具體房子進行介紹，并且一定要尊重客戶看房意愿如何講解房屋——示范13首先，來聽聽公司優(yōu)秀店經理郭業(yè)強1、房屋八大要素房屋八大要素價格面積裝修朝向位置1.報價2底價3.成交價居室樓層年代1.板樓：金三銀四2.樓層填寫（4/6）3.物理樓層和標記樓層1.毛坯2.簡裝修3.中裝修4.精裝修5.豪華裝修板樓：南北通透居多，有部分東西通透塔樓：東南-金角；西南-銀角1.建筑面積2.使用面積3.套內面積4.公攤面積5.得房率1.大開間2.一居室3.兩居室4.三居室5.四居室及以上6.居室的簡寫（2-1-1-1）1.物業(yè)地址2.小區(qū)內的位置1.建筑年代2.房產證下發(fā)日期3.契稅票日期4.原始購房合同1、房屋八大要素房屋八大要素價格面積裝修朝向位置1.報價2底1、房屋八大要素房地產常用術語對比物理樓層與標記樓層建筑面積與使用面積建筑面積：包含了房屋居住可用的使用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。使用面積：建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積。俗稱“地毯面積”。物理樓層：房屋的實際所在樓層。標記樓層：房屋的標記樓層。有的開發(fā)商為了避開不為人喜歡的數字，如中國人忌諱“4”、西方人忌諱“13”等等，導致房屋所標記的樓層并不是房屋真正所在樓層。公司總部昆泰國際大廈樓層展示1、房屋八大要素房地產常用術語對比物理樓層與標記樓層建筑面積商品房定義：指各房地產開發(fā)公司投資興建的，以贏利為目的，按市場規(guī)律經營的房子。溫馨提示在出售商品房時要了解房本年限，產權為是否共有，是否有抵押。2、房屋產權性質（1）如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅？（2011年12月10日開始執(zhí)行新政）①住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；②單套建筑面積在140平方米（含）以下；③實際成交價格低于按所在區(qū)域普通住房平均交易價格1.2倍以下。計算公式：全市住房平均交易價格(1.8萬/平方米)×1.2×分環(huán)線區(qū)域和方位系數須同時滿足上述三個條件方為普通住宅，反之為非普通住宅。區(qū)域價格系數普通住房單價上線北部南部北部（元/平）南部（元/平）四環(huán)路內1.81.63888034560四環(huán)路-五環(huán)路1.51.33240028080五環(huán)路-六環(huán)路1.21.02592021600六環(huán)路外0.817280商品房定義：指各房地產開溫馨提示2、房屋產權性質（1）如何區(qū)已購公房指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于單位的公有住房。普通公房：指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于中央在京單位。央產房：2、房屋產權性質（2）點擊放大已購公房指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價經濟適用房以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建造的，具有社會保障性質的普通住宅；經濟適用房的供應價格由經濟適用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本確定。溫馨提示經濟適用房房本未滿5年不得出售。定義：2、房屋產權性質（3）點擊放大經濟適用房以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建四氣：暖氣、熱水器、天然氣(煤氣)、空調

全齊：家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、衣櫥）家電（電視、冰箱、洗衣機）廚房、衛(wèi)生間設施完備可完全使用3、房屋室內設施四氣：暖氣、熱水器、天然氣(煤氣)、空調全齊：家具（床4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（1）眼鏡房：格局廳小，兩個臥室大。兩個臥室朝一個方向，臥室之間是廚房和小廳就象眼鏡一樣。優(yōu)點：居住舒適，實用，節(jié)省總房子大小，對中收入人群來說是個不錯的選擇。80住2：一般指的是6層的小板樓，2居室，一南(東)一（西）北兩間，南北（東西）通透，廚房和衛(wèi)生間是對門。4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（1）眼鏡房：80住2：4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（2）干濕分離：互不打擾；提高安全性，不會因水花四濺地板積水而滑倒動靜分開：客廳活動時不影響臥室的休息全明格局：通風、采光更佳4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（2）干濕分離：動靜分開4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（3）錯層：主要指一套房子不處于同一個平面。復式：一套房屋占用兩個樓層，有內部樓梯連接LOFT：一套房屋占用兩個樓層，有內部樓梯連接戶型面積復式較大（90平以上）交易時按照兩層面積計算LOFT較?。?0-50平）交易時按照一層面積計算4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（3）錯層：復式：LOFT4、介紹房屋e張房源紙——可改造空間承重墻：黑色墻體（不可改造）非承重墻：中空墻體（可改造）4、介紹房屋e張房源紙——可改造空間承重墻：黑色墻體非承重墻凈高：是指下層樓板地板面到上層樓板下表面之間的距離。地基樓板厚度樓板厚度層高樓體外墻樓板厚度=凈高層高層高：是指下層樓板地板面到上層樓板上表面之間的距離。4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（1）溫馨提示一般商品房，層高為2.7m-2.8m層高過低會顯得壓抑過高會顯得空曠凈高：是指下層樓板地板面到上層樓板下表面之間的距離。地基樓板開間：兩橫墻間距離（寬度）進深：兩縱墻間距離（長度）進深開間4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（2）開間：兩橫墻間距離（寬度）進深：兩縱墻間距離（長度）進深開間采光：飄窗：室內對自然光的利用，陽光充足采光效果好。觀景陽臺：將戶外景觀最直接的收入眼底。利用更大的空間。溫馨提示帶客戶看房前，要先了解房屋采光最好的時段，便于與客戶溝通。4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（3）采光：室內對自然光的利用，觀景陽臺：利用更大的空間。溫馨提示如何講解房屋介紹房屋八大要素；1介紹房屋產權性質；2介紹房屋室內設施；3介紹房屋e張房源紙。4講解房屋流程如何講解房屋介紹房屋八大要素；1介紹房屋產權性質；2介紹房屋課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何介紹公司5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線。更便捷、高效服務。8.有社會責任感。與客戶/業(yè)主做朋友，為社會貢獻。公司八大優(yōu)勢1.全渠道真房源。為客戶/業(yè)主提供“真”感覺，找真房不再難！3.規(guī)模大。見公交站牌即見鏈家，“每站”服務。4.各大銀行總部駐點辦公。專享簽后“一條龍”服務。2.房客源委托量大。想要的，全都有。7.鏈家在線一個真正站在客戶立場上的網站6.交易安全。四方資金監(jiān)管等，為交易安全保駕護航。如何介紹公司5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線。8.有如何介紹公司公司八大優(yōu)勢：1.全渠道真房源2.房客源委托量大3.規(guī)模大4.各大銀行總部駐點辦公5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線6.交易安全7.鏈家客戶獨享優(yōu)惠8.有社會責任感市占率50%以上：1.全北京成交2套房子，其中有1套是通過鏈家成交2.客戶/業(yè)主選擇鏈家的幾率非常大3.客戶/業(yè)主對鏈家很認可公司的八大優(yōu)勢，使北京公司市占率高達50%以上如何介紹公司公司八大優(yōu)勢：市占率50%以上：公司的八大優(yōu)勢，如何介紹公司業(yè)主登記房屋并簽速銷：1.我們公司市占率很高，北京市一半以上的二手房交易都是通過鏈家實現的，尤其是我們這一塊，占有率就更高了，在90%以上；2.在北京我們有1000多家門店，一萬多名經紀人，我們的資源都是共享的，我們會第一時間在各大網站、展板、派報上進行多方位的推廣，房子交給我們出售的更快、更省心，而且房價肯定讓您滿意；3.我們公司推出的電子鑰匙箱，更專業(yè)的管理鑰匙，您更不用擔心鑰匙丟失等問題；4.成交后我們有專業(yè)的一條龍服務，讓您賣的放心、省心！如何介紹公司業(yè)主登記房屋并簽速銷：如何介紹公司客戶說鏈家收費高：1.我們公司致力于高品質、專業(yè)的服務，不打價格戰(zhàn)，保證您買到稱心的房子。成交后我們公司還會主動回訪您，如果您對我們的服務不滿意的話，可以向客服說明；2.我們公司是北京最大的房地產經紀公司，北京市一半以上的二手房交易都是通過鏈家實現的，尤其是我們這一塊，占有率就更高了，在90%以上。很多客戶在多家看了之后，還是選擇在我們公司成交，認為我們更專業(yè)、更高效；3.我們公司與光大銀行簽訂資金監(jiān)管業(yè)務，在您未過戶前，首付款放到光大銀行資金托管賬戶內，保證資金安全；4.在我們公司成交后，面簽直接在公司總部，總部有各大銀行的駐點辦公，不用跑銀行，交易非?？旖荨⒈憷?，為您節(jié)省時間；5.很多業(yè)主也愿意委托我們賣房，所以，資源特別多，有很多獨家房源，而且全部是真房源。如何介紹公司客戶說鏈家收費高：如何介紹公司閑談：1.全國化：您或您朋友在天津、成都、上海等地方租房或買房的時候，也可以找我們鏈家，我們現在都是連鎖的，服務都一樣，我們以后全國化會在更多城市設立分公司，為更多的家庭服務；2.優(yōu)質服務：鏈家特別重視客戶服務體驗，簽約后，客服會主動對您進行回訪，所以我們會給您提供優(yōu)質的服務；3.社會責任：我們是一家很有社會責任感的公司，已經創(chuàng)辦了5所希望小學：安徽、內蒙、陜西、湖北、濟寧。在長征路上創(chuàng)辦愛心圖書館，為了更多的孩子能看上書。您家里有舊書想捐獻的，可以直接給我們鏈家任何一個門店；4.科技化：現在我們公司已經有一部分員工用ipad工作了，以后所有員工都用ipad，可以隨時隨地為您提供服務。您也可以登錄掌上鏈家，隨時看房。如何介紹公司閑談：如何介紹公司發(fā)送郵件：利用郵件，介紹公司定期給業(yè)主發(fā)送郵件常營區(qū)致業(yè)主的一封信：如何介紹公司發(fā)送郵件：常營區(qū)致業(yè)主的一封信：課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何介紹自己世界上沒有兩片相同的葉子；每個人都是與眾不同的自己；呈現自己的方式各有特色，不過于苛求雷同。1.想一想，你向客戶介紹自己，第一句話會說什么？您好，我叫XXX（黃麗，黃金的“黃”，美麗的“麗”），您可以叫我XX（小黃）。讓客戶記住自己的名字：簡單的開場問候語+巧妙的姓名介紹如何介紹自己世界上沒有兩片相同的葉子；1.想一想，你向客戶介如何介紹自己2.給大家一分鐘時間，想一想你與眾不同的三個優(yōu)勢。畢業(yè)于某大學（大學獲得榮譽、班干部等等）公司新人訓成績優(yōu)異不會輕易打擾，每次打電話前一定先發(fā)短信確認晚九點以后不會主動打電話打擾年輕人，時尚，更懂客戶新加入房產，有充沛的精力、滿腔的熱情，有大干一場的理想……隨著時間的累積，你的優(yōu)勢會越來越多例如：你不斷增長的專業(yè)、你的榮譽（精英社等）讓客戶感覺到自己的優(yōu)秀：三個與眾不同的優(yōu)勢如何介紹自己2.給大家一分鐘時間，想一想你與眾不同的三個優(yōu)勢如何介紹自己3.想一想，怎么讓客戶覺得你是“自己人”？與客戶同姓（同姓，是本家）與客戶同齡（70后、80后、90后，有著共同的特質）與客戶同鄉(xiāng)（老鄉(xiāng)，具有強烈親和力的詞語）與客戶同校（校友，無比親切）與客戶同嗜好（志趣相投，志同而道合）……拉近與客戶的距離：快速找到與客戶的“五同”如何介紹自己3.想一想，怎么讓客戶覺得你是“自己人”？與客戶如何介紹自己4.怎么讓客戶記住你，只認可你？客戶表示困惑的時候，用你的經驗去幫助消除，而不是欺騙客戶表示不耐煩的時候，用你的耐心去化解，而不是不理會客戶表示猶豫不決的時候，用你的誠心與客戶一起做決定，而不是放任不管客戶表示擔心交易安全的時候，用你的專業(yè)去講解，而不是無謂的說“沒事”客戶表示服務不滿的時候，用你的熱忱去感動，而不是言辭冷語……贏得、專享客戶信賴：讓客戶感受到你的熱忱如何介紹自己4.怎么讓客戶記住你，只認可你？客戶表示困惑的如何介紹自己5.怎么讓客戶有房產交易想法時，立刻想起并找到你？介紹自己的時候，一并奉上名片，便于客戶保存記憶定期給客戶發(fā)短信用郵箱給客戶傳遞信息，給客戶留下找到你的方式……讓客戶能想起、找到你：給客戶留下找到你的“證據”如何介紹自己5.怎么讓客戶有房產交易想法時，立刻想起并找到如何介紹自己一、讓客戶記住自己的名字：簡單的開場問候語+巧妙的姓名介紹二、讓客戶感覺到自己的優(yōu)秀：三個與眾不同的優(yōu)勢三、拉近與客戶的距離：快速找到與客戶的“五同”四、贏得、專享客戶信賴：讓客戶感受到你的熱忱五、讓客戶能想起、找到你：給客戶留下找到你的“證據”如何介紹自己一、讓客戶記住自己的名字：簡單的開場問候語+巧妙課程回顧如何講解商圈？如何講解樓盤？如何講解房屋？如何講解公司？如何介紹自己？課程回顧如何講解商圈？《新人必備的五項講解技能》(鏈家地產)課件課程研發(fā)部新人必備的五項講解技能課程研發(fā)部課程研發(fā)部新人必備的五項講解技能課程研發(fā)部請講師在此填寫個人簡介個人簡介將右圖更換為講師本人職業(yè)照講師介紹個人簡介將右圖更換為講師本人職業(yè)照講師介紹你買房子時，希望了解小區(qū)及周邊商圈情況嗎？周邊配套？小區(qū)環(huán)境？你買房子，除了在乎房子本身，還會在乎什么？我們作為房產經紀人，除了給客戶介紹房子外，還需要了解商圈、樓盤等專業(yè)知識，專業(yè)的為客戶介紹小區(qū)及商圈，讓客戶了解你的專業(yè)，更加認可你！北京有幾萬名經紀人，客戶/業(yè)主為什么會選擇你？自身有魅力？公司影響力？我們作為房產經紀人，如何介紹公司和自己？才能贏得客戶/業(yè)主信賴。你買房子時，希望了解小區(qū)及周邊商圈情況嗎？周邊配套？小區(qū)環(huán)境課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解商圈13我想買這附近2居的房子。您好，首先給您介紹下我們所在商圈吧~店面接待區(qū)，懸掛著區(qū)域樓盤商圈圖，客戶走進門，你怎樣向客戶講解商圈？如何講解商圈13我想買這附近2居的房子。您好，首先給您介紹下如何講解商圈朝青商圈簡介：小區(qū)：星河灣（5-6萬）、天鵝灣（43000-47000元）、華紡易城、（39000-42000元）、富華家園（28000-32000元）；大型購物商場：朝陽大悅城、華堂商場、奧特萊斯；超市：家樂福、永旺超市；醫(yī)院：民航醫(yī)院、朝陽醫(yī)院；學校：21世紀、勁松幼兒園；交通：地鐵6號線、機場第二高速；銀行：建設銀行、工商銀行、招商銀行、農業(yè)銀行。結合以上信息，試著給客戶講解朝青商圈吧！如何講解商圈朝青商圈簡介：結合以上信息，試著給客戶講解朝青商如何講解商圈講解商圈流程介紹商圈六大配套；1介紹商圈各樓盤及價格；2介紹商圈增值潛力。3點擊播放點擊播放點擊播放如何講解商圈講解商圈流程介紹商圈六大配套；1介紹商圈各樓盤及如何講解商圈小結1、介紹商圈六大配套；分別介紹商圈內交通、學校、商業(yè)、醫(yī)療、銀行、公園景點，為客戶提供便利。2、介紹商圈內各樓盤及價格；分開居室，介紹不同居室的不同均價。3、介紹商圈的增值潛力。主要介紹交通、商場、學校等的規(guī)劃，對于客戶的價值。如何講解商圈小結1、介紹商圈六大配套；課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解樓盤13這個商圈我覺得還不錯，不知道這附近的小區(qū)怎么樣？哦，我給您推薦的第一個小區(qū)是順馳藍調國際小區(qū)。如何講解樓盤13這個商圈我覺得還不錯，不知道這附近的小區(qū)怎么1、國有土地使用年限土地用途使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地40年工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年住房用地70年土地最高使用年限是70年溫馨提示2007年10月1日起施行的《物權法》中明確規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。1、國有土地使用年限土地用途使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地402、建筑結構及類型（1）建筑抗震性按建筑結構劃分鋼筋混凝土板墻結構框架結構磚混結構溫馨提示六層以下板樓大多數是磚混結構2、建筑結構及類型（1）建筑抗震性按建筑結構劃分鋼筋混凝土板2、建筑結構及類型（2）按建筑類型劃分塔樓板樓塔板結合獨棟聯(lián)排疊拼2、建筑結構及類型（2）按建筑類型劃分塔樓板樓塔板結合獨棟聯(lián)3、設計理念（1）哥特式建筑園林式建筑北京：珠江帝景小區(qū)北京：頂秀清溪小區(qū)建筑風格3、設計理念（1）哥特式建筑園林式建筑北京：珠江帝景小區(qū)北京3、設計理念（2）人車分流景觀設計主題廣場小區(qū)特色人車分流將行人和機動車分離開，互不干擾，緩解了交通壓力；同時真正做到了從以“人”為本到人車兼顧。在日常生活中成為居民的休閑、娛樂場所，在緊急情況時，可以成為臨時避難所，為保護居民發(fā)揮最大功效。景觀設計滿足居民活動需求，塑造良好居住環(huán)境，以人為本。形成小區(qū)獨特的風格。3、設計理念（2）人車分流景觀設計主題廣場小區(qū)特色人車分流將容積率：總建筑面積與總用地面積的比值。對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過3.5，多層住宅應不超過2。4、居住體驗（1）總建筑面積

總用地面積

容積率=容積率：總建筑面積與總用地面積的比值。對于住戶來說，容積樓間距：《民用建筑設計通則》第三章第3.1.3條規(guī)定日照標準：“住宅每戶至少有一個居室、宿舍每層至少有半數以上的居室能獲得冬至日滿窗日照不少于1小時4、居住體驗（2）兩相鄰樓的外墻面距離。樓間距大，則在一定程度上采光時間長，享受陽光下的自由呼吸。怎么判斷樓間距是否會遮擋？層高*總層數*系數>樓間距系數：6層以下：0.76-10層：1

10層以上：1.2樓間距：《民用建筑設計通則》第三章第3.1.3條規(guī)定日照標準綠化率：綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比

綠化率高，環(huán)境好，有利于提升居住舒適度。高綠化率低綠化率4、居住體驗（3）綠化率：綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比高綠化率低綠化率4、居墻體外立面：建筑立面在材料的運用上直接關系到建筑本身的優(yōu)劣大理石墻面：耐腐蝕性強、抗風、防雨、牢固、易于清潔。涂料墻面：顏色亮麗、易掉色、需定期重新粉刷。墻磚墻面：美觀、人工麻煩、抗風能力差。玻璃墻面：采光好、不耐冷/熱4、居住體驗（4）墻體外立面：建筑立面在材料的運用上直接關系到建筑本身的優(yōu)劣大供暖方式：集中供暖：集團式供暖的一種形式。

持續(xù)性供暖，溫度一定，費用固定。適合老人、不常外出等人士。分戶供暖：通過電、燃氣自行解決供暖需求。

供暖不具有持續(xù)性，自行決定供暖時間及溫度，費用由自身房屋決定，適合上班族等。地暖—“綠色空調”環(huán)保、無污染、節(jié)省能源浪費5、居住成本（1）供暖方式：集中供暖：集團式供暖的一種形式。地暖—“綠色空調”水、電、燃氣費5、居住成本（2）檔位電量（度）價格（元）一檔≤28800.4883二檔2880<電量≤48000.5383三檔>48000.7883北京燃氣費標準（立方米）：家庭：2.28元物業(yè)費：小區(qū)物業(yè)收取，無統(tǒng)一標準；有線電視費（月）：18元車位：無統(tǒng)一標準北京水費標準（噸）：居民生活用水：北京電費標準（度）：檔位水量（噸）2014年5-12月水量（噸）2015年起價格（元）一檔0-1200-1805二檔121-176181-2607三檔176以上260以上9水、電、燃氣費5、居住成本（2）檔位電量（度）價格（元）一檔學會讀取水、電、燃氣表水表：以黑針為主，紅針不計，截至個位數。指針在兩數之間取小值。3×10003×1001×100×1331033105、居住成本（3）電表：插卡后，顯示剩余電量充電插卡：卡片芯片朝向數字顯示方向顯示已經使用電量燃氣表：顯示已經使用燃氣量刷卡后，顯示剩余燃氣量卡槽電池槽學會讀取水、電、燃氣表水表：以黑針為主，紅針不計，截至個位數如何講解樓盤介紹土地使用年限；介紹建筑結構及類型；介紹設計理念；123介紹居住體驗；介紹居住成本；45講解樓盤流程如何講解樓盤介紹土地使用年限；介紹建筑結構及類型；介紹設計理如何講解樓盤——示范1了解了講解樓盤的步驟，讓我們來聽聽公司優(yōu)秀店經理唐保華的講解吧！點擊播放如何講解樓盤——示范1了解了講解樓盤的步驟，讓我們來聽聽公司如何講解樓盤1練習小區(qū)名稱：金泰城麗灣位置：金泰城·麗灣位于西二環(huán)菜戶營橋西北角（二環(huán)至三環(huán)）設計理念：簡潔現代的美式風格土地使用年限：70年開發(fā)商：北京金泰房地產開發(fā)有限責任公司建筑類型：高層、塔板結合物業(yè)費：2.8元/平米/月供暖方式：小區(qū)集中燃氣供暖，地暖采暖費：30元/平米車位費：地上150元/月飲用水：市政供水容積率：2.52樓間距：100m綠化率：35%如何講解樓盤1練習小區(qū)名稱：金泰城麗灣課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何講解房屋這房子是遠洋萬和城B區(qū)7號樓603。。。這2居的房子多少平??？現在多少錢？如何講解房屋這房子是遠洋萬和城B區(qū)7號樓603。。。這2居的如何講解房屋——示范13首先，來聽聽公司優(yōu)秀店經理郭業(yè)強的講解吧！點擊播放房屋介紹順序：客廳—臥室—廚房/衛(wèi)生間依據具體房子進行介紹，并且一定要尊重客戶看房意愿如何講解房屋——示范13首先，來聽聽公司優(yōu)秀店經理郭業(yè)強1、房屋八大要素房屋八大要素價格面積裝修朝向位置1.報價2底價3.成交價居室樓層年代1.板樓：金三銀四2.樓層填寫（4/6）3.物理樓層和標記樓層1.毛坯2.簡裝修3.中裝修4.精裝修5.豪華裝修板樓：南北通透居多，有部分東西通透塔樓：東南-金角；西南-銀角1.建筑面積2.使用面積3.套內面積4.公攤面積5.得房率1.大開間2.一居室3.兩居室4.三居室5.四居室及以上6.居室的簡寫（2-1-1-1）1.物業(yè)地址2.小區(qū)內的位置1.建筑年代2.房產證下發(fā)日期3.契稅票日期4.原始購房合同1、房屋八大要素房屋八大要素價格面積裝修朝向位置1.報價2底1、房屋八大要素房地產常用術語對比物理樓層與標記樓層建筑面積與使用面積建筑面積：包含了房屋居住可用的使用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。使用面積：建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積。俗稱“地毯面積”。物理樓層：房屋的實際所在樓層。標記樓層：房屋的標記樓層。有的開發(fā)商為了避開不為人喜歡的數字，如中國人忌諱“4”、西方人忌諱“13”等等，導致房屋所標記的樓層并不是房屋真正所在樓層。公司總部昆泰國際大廈樓層展示1、房屋八大要素房地產常用術語對比物理樓層與標記樓層建筑面積商品房定義：指各房地產開發(fā)公司投資興建的，以贏利為目的，按市場規(guī)律經營的房子。溫馨提示在出售商品房時要了解房本年限，產權為是否共有，是否有抵押。2、房屋產權性質（1）如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅？（2011年12月10日開始執(zhí)行新政）①住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；②單套建筑面積在140平方米（含）以下；③實際成交價格低于按所在區(qū)域普通住房平均交易價格1.2倍以下。計算公式：全市住房平均交易價格(1.8萬/平方米)×1.2×分環(huán)線區(qū)域和方位系數須同時滿足上述三個條件方為普通住宅，反之為非普通住宅。區(qū)域價格系數普通住房單價上線北部南部北部（元/平）南部（元/平）四環(huán)路內1.81.63888034560四環(huán)路-五環(huán)路1.51.33240028080五環(huán)路-六環(huán)路1.21.02592021600六環(huán)路外0.817280商品房定義：指各房地產開溫馨提示2、房屋產權性質（1）如何區(qū)已購公房指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于單位的公有住房。普通公房：指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于中央在京單位。央產房：2、房屋產權性質（2）點擊放大已購公房指按照國家房改有關售房政策，單位職工按成本價、標準價經濟適用房以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建造的，具有社會保障性質的普通住宅；經濟適用房的供應價格由經濟適用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本確定。溫馨提示經濟適用房房本未滿5年不得出售。定義：2、房屋產權性質（3）點擊放大經濟適用房以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建四氣：暖氣、熱水器、天然氣(煤氣)、空調

全齊：家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、衣櫥）家電（電視、冰箱、洗衣機）廚房、衛(wèi)生間設施完備可完全使用3、房屋室內設施四氣：暖氣、熱水器、天然氣(煤氣)、空調全齊：家具（床4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（1）眼鏡房：格局廳小，兩個臥室大。兩個臥室朝一個方向，臥室之間是廚房和小廳就象眼鏡一樣。優(yōu)點：居住舒適，實用，節(jié)省總房子大小，對中收入人群來說是個不錯的選擇。80住2：一般指的是6層的小板樓，2居室，一南(東)一（西）北兩間，南北（東西）通透，廚房和衛(wèi)生間是對門。4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（1）眼鏡房：80住2：4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（2）干濕分離：互不打擾；提高安全性，不會因水花四濺地板積水而滑倒動靜分開：客廳活動時不影響臥室的休息全明格局：通風、采光更佳4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（2）干濕分離：動靜分開4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（3）錯層：主要指一套房子不處于同一個平面。復式：一套房屋占用兩個樓層，有內部樓梯連接LOFT：一套房屋占用兩個樓層，有內部樓梯連接戶型面積復式較大（90平以上）交易時按照兩層面積計算LOFT較小（30-50平）交易時按照一層面積計算4、介紹房屋e張房源紙——特色戶型（3）錯層：復式：LOFT4、介紹房屋e張房源紙——可改造空間承重墻：黑色墻體（不可改造）非承重墻：中空墻體（可改造）4、介紹房屋e張房源紙——可改造空間承重墻：黑色墻體非承重墻凈高：是指下層樓板地板面到上層樓板下表面之間的距離。地基樓板厚度樓板厚度層高樓體外墻樓板厚度=凈高層高層高：是指下層樓板地板面到上層樓板上表面之間的距離。4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（1）溫馨提示一般商品房，層高為2.7m-2.8m層高過低會顯得壓抑過高會顯得空曠凈高：是指下層樓板地板面到上層樓板下表面之間的距離。地基樓板開間：兩橫墻間距離（寬度）進深：兩縱墻間距離（長度）進深開間4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（2）開間：兩橫墻間距離（寬度）進深：兩縱墻間距離（長度）進深開間采光：飄窗：室內對自然光的利用，陽光充足采光效果好。觀景陽臺：將戶外景觀最直接的收入眼底。利用更大的空間。溫馨提示帶客戶看房前，要先了解房屋采光最好的時段，便于與客戶溝通。4、介紹房屋e張房源紙——居住舒適度（3）采光：室內對自然光的利用，觀景陽臺：利用更大的空間。溫馨提示如何講解房屋介紹房屋八大要素；1介紹房屋產權性質；2介紹房屋室內設施；3介紹房屋e張房源紙。4講解房屋流程如何講解房屋介紹房屋八大要素；1介紹房屋產權性質；2介紹房屋課程內容如何講解商圈如何講解樓盤如何講解房屋如何講解公司如何介紹自己課程內容如何講解商圈如何介紹公司5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線。更便捷、高效服務。8.有社會責任感。與客戶/業(yè)主做朋友，為社會貢獻。公司八大優(yōu)勢1.全渠道真房源。為客戶/業(yè)主提供“真”感覺，找真房不再難！3.規(guī)模大。見公交站牌即見鏈家，“每站”服務。4.各大銀行總部駐點辦公。專享簽后“一條龍”服務。2.房客源委托量大。想要的，全都有。7.鏈家在線一個真正站在客戶立場上的網站6.交易安全。四方資金監(jiān)管等，為交易安全保駕護航。如何介紹公司5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線。8.有如何介紹公司公司八大優(yōu)勢：1.全渠道真房源2.房客源委托量大3.規(guī)模大4.各大銀行總部駐點辦公5.投入大：端口每年投入大，電子產品上線6.交易安全7.鏈家客戶獨享優(yōu)惠8.有社會責任感市占率50%以上：1.全北京成交2套房子，其中有1套是通過鏈家成交2.客戶/業(yè)主選擇鏈家的幾率非常大3.客戶/業(yè)主對鏈家很認可公司的八大優(yōu)勢，使北京公司市占率高達50%以上如何介紹公司公司八大優(yōu)勢：市占率50%以上：公司的八大優(yōu)勢，如何介紹公司業(yè)主登記房屋并簽速銷：1.我們公司市占率很高，北京市一半以上的二手房交易都是通過鏈家實現的，尤其是我們這一塊，占有率就更高了，在90%以上；2.在北京我們有1000多家門店，一萬多名經紀人，我們的資源都是共享的，我們會第一時間在各大網站、展板、派報上進行多方位的推廣，房子交給我們出售的更快、更省心，而且房價肯定讓您滿意；3.我們公司推出的電子鑰匙箱，更專業(yè)的管理鑰匙，您更不用擔心鑰匙丟失等問題；4.成交后我們有專業(yè)的一條龍服務，讓您賣的放心、省心！如何介紹公司業(yè)主登記房屋并簽速銷：如何介紹公司客戶說鏈家收費高：1.我們公司致力于高品質、專業(yè)的服務，不打價格戰(zhàn)，保證您買到稱心的房子。成交后我們公司還會主動回訪您，如果您對我們的服務不滿意的話，可以向客服說明；2.我們公司是北京最大的房地產經紀公司，北京市一半以上的二手房交易都是通過鏈家實現的，尤其是我們這一塊，占有率就更高了，在90%以上。很多客戶在多家看了之后，還是選擇在我們公司成交，認為我們