微觀大勢(shì)系列：“穩(wěn)地產(chǎn)”加碼需要關(guān)注什么

證券研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)組微觀大勢(shì)系列宏觀專題研究報(bào)告“供需齊發(fā)力”，已有政策落地效果如何，未來(lái)如何演化？詳細(xì)梳理，供參考。1“穩(wěn)地產(chǎn)”有何措施？從供給松綁到“穩(wěn)需求”措施增多，再到“供需齊發(fā)力”政策出臺(tái)數(shù)較一季度增長(zhǎng)3.3倍；從政策適用范圍看，放松城市的能級(jí)提高，由臺(tái)相關(guān)政策；調(diào)整首付比例。供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅(qū)，支持力度加強(qiáng)。去年12政策明顯增多。需求政策加碼下，住房貸款利率持續(xù)下行，但居民購(gòu)房意愿不強(qiáng)，地產(chǎn)銷售延續(xù)月至今年10月，首套房、二套房平均貸均同比增速較7月提升30個(gè)百分點(diǎn)至-6%、好于新開(kāi)工、施工平均增速-42%、-41%。三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額同比轉(zhuǎn)正、較二季度提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，指向地房級(jí)城市的傳導(dǎo)帶動(dòng)值得關(guān)注。趙偉楊飛zhaow＠gjzqcomcn李雪萊聯(lián)系人lixuelai＠目前低能級(jí)城市放松政策應(yīng)出盡出、購(gòu)房限制較小，但由于購(gòu)房需求透支、人口流出等因素限制，地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷；相較而言，高能級(jí)城市仍具購(gòu)房需求，但由于地產(chǎn)市場(chǎng)信心低迷、收入預(yù)期走弱、居民杠桿約束等因素影響，地產(chǎn)銷售表已有信貸、債券融資支持或難完全解決民企融資難問(wèn)題，“第三支箭”開(kāi)始落地、支持效果待跟蹤。民營(yíng)房企普遍難以滿足信貸、債券融資支持在資產(chǎn)負(fù)債、抵押品等方面的要求，約束政策落地效果；在銀行地產(chǎn)不良貸款率持續(xù)攀升下，監(jiān)會(huì)明系列-2-明內(nèi)容目錄 圖表目錄 系列-3-明 2020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-08系列近期，調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資、金融16條等多項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)措施出臺(tái)，政策地產(chǎn)延續(xù)低迷，央地密集出臺(tái)調(diào)控措施，政策導(dǎo)向從“糾偏供給”到“穩(wěn)需求、穩(wěn)供給”再到“供需齊發(fā)力”。受房企“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款中管理等政策影響，地產(chǎn)銷售、投資相關(guān)指標(biāo)于2021年7月步入負(fù)區(qū)間。在此背景下，2021年10月開(kāi)始出臺(tái)“保證信貸平穩(wěn)有序投放”等“供給糾偏”措施、隨后不斷加碼；2022年1月，三四線城市開(kāi)始出臺(tái)地產(chǎn)銷售端放松政策，地產(chǎn)政策逐步向“穩(wěn)銷售”過(guò)渡；今年7月，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“支持剛性均開(kāi)始加大。60%50%40%30%20%10% 0%-20%-30%-40%地產(chǎn)銷售與投資當(dāng)月同比商品房銷售面積同比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額當(dāng)月同比(右軸)30%25%20%5%0%5%0%-5%-20%圖表2：部委層面出臺(tái)多項(xiàng)政策措施“保交樓”(年月開(kāi)始中央表態(tài))(年3月開(kāi)始中央表態(tài))穩(wěn)供給穩(wěn)需求(年月開(kāi)始中央表態(tài))(年3月開(kāi)始中央表態(tài))穩(wěn)供給穩(wěn)需求021021????022022??年年021年0221年0223年0224平穩(wěn)有序；支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)售資金監(jiān)管；嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。年7年0228年022年年0221年0222年0223年0224出要因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求等。年5年年021年0221年0223年0224平穩(wěn)有序；支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)售資金監(jiān)管；嚴(yán)格防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。年7年0228年022年年0221年0222年0223年0224出要因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求等。年5PR年0227擴(kuò)大。年0228年0229年022021021????022022????站、各地方政府網(wǎng)站、國(guó)金證券研究所為主，8月出臺(tái)明顯增多。今年以來(lái)，多地出臺(tái)地產(chǎn)需求放-4-明系列-5-明松政策、放松力度不斷加碼，三季度中央地方出臺(tái)政策數(shù)合計(jì)達(dá)一季度的3.3放松城市能級(jí)不斷提高，由北海、菏澤、贛州等中低能級(jí)城市向鄭州、南京、天津等中高能級(jí)城市轉(zhuǎn)移，9月部委開(kāi)始出臺(tái)包括公積金利率下由購(gòu)房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)措施轉(zhuǎn)向放松限購(gòu)限貸、調(diào)整首付比例、下調(diào)住房貸款利率。月月月月1月月月月12389中低能級(jí)城市開(kāi)始出臺(tái)購(gòu)房鼓勵(lì)政策，比如：購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款調(diào)整出臺(tái)調(diào)控政策的城市能級(jí)提升，二線城市調(diào)控政策持續(xù)放松提出“充分釋放居民住房需求”出臺(tái)政策的城市能級(jí)和政策放松力度政策放松由“因城施策”轉(zhuǎn)向核心二線城市放松限購(gòu)進(jìn)一步加大，需求政策放松力度加大政策向商業(yè)貸款首付比例調(diào)整演變“自上而下”全面放松住建部全年工作會(huì)議提出，充分釋放居民住房需求、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力，同步推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長(zhǎng)1月17日，廣西北海放寬公積金政策，繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。1月18日，湖北恩施發(fā)布返鄉(xiāng)臵業(yè)政策、提供購(gòu)房補(bǔ)貼。第一、凡購(gòu)買參展項(xiàng)目房源的購(gòu)房者，均享受代繳維修資金的政策。第二、每家房企每天提供3套特價(jià)房進(jìn)行限時(shí)搶購(gòu)。第三、千萬(wàn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠回饋返鄉(xiāng)潮。組委會(huì)提供購(gòu)房代金券，購(gòu)房時(shí)140平方米以下住房抵扣1萬(wàn)元，140平方米以上住房抵扣2萬(wàn)元。1月19日，廣西南寧上調(diào)公積金貸款額度。首套房公積金貸款的最高額度為70萬(wàn)元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬(wàn)元……2月17日，山東菏澤部分銀行下調(diào)住房貸款首付比例。無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比從最低30%，降至最低20%。2月18日，重慶部分銀行下調(diào)商業(yè)貸款首付比例。部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸首付20%的政策，若房貸結(jié)清則首付30%，二套則首付40%。2月19日，江西贛州下調(diào)商業(yè)貸款首付比例。部分國(guó)有大行、股份銀行將首套房首付比例降至20%，若二套房在非限購(gòu)區(qū)則首付30%、在限購(gòu)區(qū)首付50%。……3月1日，河南鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，同時(shí)放松限購(gòu)、限貸，(限購(gòu)方面，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；限貸方面，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策)；并在人才購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款支持、土地購(gòu)臵、預(yù)售管理等多方面予以鼓勵(lì)支持。4月1日，蘭州對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出實(shí)質(zhì)性寬松政策，同時(shí)放松限購(gòu)、限貸。限購(gòu)方面，孝老和多胎家庭，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)一套房產(chǎn)，部分打開(kāi)限購(gòu)窗口；限貸方面，一是降低商業(yè)貸款首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%；二是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，提高改善類需求入場(chǎng)積極性。福州、南昌、蘇州等城市跟進(jìn)，出臺(tái)限購(gòu)、限貸等相關(guān)放松政策。……8月12日，江蘇南京加大首付比例下調(diào)力度，無(wú)房有貸、有房無(wú)貸的居民家庭，首付比例由最低50%下調(diào)至30%，有房且貸款未結(jié)清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。9月16日，天津下調(diào)首付比例。申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的首付比例最低為30%；居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買第二套住房的首付比例最低為40%。山東濟(jì)南、江蘇蘇州、江蘇無(wú)錫、福建廈門等多個(gè)二線城市下調(diào)首付比例。9月8日，市場(chǎng)消息稱，寧波全面放開(kāi)限購(gòu)(原本地戶籍限購(gòu)2套，非本地戶籍限購(gòu)1套且需3年內(nèi)2年社保)。9月15日，山東濟(jì)南調(diào)整限購(gòu)政策。二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，意味濟(jì)南限購(gòu)區(qū)域從此前的8個(gè)區(qū)域調(diào)整至2個(gè)區(qū)杭州富陽(yáng)區(qū)及蕭山區(qū)、山東青島等地也出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)放松措施?！?月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)于2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在售后1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。9月30日，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。站、各地方政府網(wǎng)站、國(guó)金證券研究所(個(gè))中央、地方地產(chǎn)放松的政策數(shù)目及城市數(shù)目8060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月政策數(shù)目城市數(shù)目站、各地方政府網(wǎng)站、國(guó)金證券研究所供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅(qū)，支持力度不斷加強(qiáng)。去年年底，監(jiān)管強(qiáng)調(diào)“保持信貸平穩(wěn)有序投放”，標(biāo)志供給政策開(kāi)始出臺(tái)。7樓”，8月推出2000億元政策性銀行專項(xiàng)借款，鄭州、六大國(guó)有行對(duì)房企總授信額度超1.2萬(wàn)億元、規(guī)模較央行提供的2000億再貸20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222021年10-12月1-2月7-9月3-4月5-6月由“保項(xiàng)目”20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222021年10-12月1-2月7-9月3-4月5-6月由“保項(xiàng)目”重“保主體”審慎管理，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生保障合理融資需求月 系列90%70%50%30%10%-30%-50%房屋新開(kāi)工、竣工面積同比(5月平均)2009-062010-022012-022013-062014-02房屋新開(kāi)工面積當(dāng)月同比2015-02015-062016-022017-062018-022019-062020-022021-062022-02房屋竣工面積當(dāng)月同比(右軸)40%30%20%10%0%-20%-30%110%90%70%50%30%10%-30%-50%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，融資資金及經(jīng)營(yíng)資金同比國(guó)內(nèi)貸款定金及預(yù)收款防防范企業(yè)違約和風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散?金融市場(chǎng)司表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“三線四檔”融資管理規(guī)則存企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。?央行、銀保監(jiān)會(huì)指導(dǎo)主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。?央行等表示在審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。?央行等鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處臵項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，提升并購(gòu)服化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。?銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。?證監(jiān)會(huì)表示支持符合條件的企業(yè)發(fā)債融資。?長(zhǎng)春、成都、北京、漳州、廣州、石家莊6城開(kāi)始放松預(yù)售資金監(jiān)管政策。?金融管理部門召集幾家全國(guó)性資管公司(AMC)開(kāi)會(huì)，研究資管公司按市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處臵、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服?全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法確預(yù)售資金額度監(jiān)管”。?財(cái)政部等六部委指出穩(wěn)妥推進(jìn)并盡快完成大型平臺(tái)公司整改工作；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。?證監(jiān)會(huì)指出要支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制；堅(jiān)持房住不炒，依法依規(guī)支持上市房企積極向新防范、妥善化解各類風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)?央行、銀保監(jiān)會(huì)指出金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房住不炒，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。?多地完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，主要包括：從嚴(yán)監(jiān)管、滿足條件的可用保函替代相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管、增加可支取預(yù)售資金節(jié)點(diǎn)。?央行表示配合有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)行為。?深交所表示允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)?銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處臵，加強(qiáng)與住建部門、央行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。?中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。用好地方政府專項(xiàng)債券資金，支持地方政府用足用好專項(xiàng)債務(wù)限額。?監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過(guò)指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債為房企提供流動(dòng)性支持(中債增對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān))。?住建部、央行等出臺(tái)措施，完善政策工具政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。?央行表示要保障房地產(chǎn)合理融資需求。?交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債?相關(guān)部門發(fā)布金融16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，包括保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序等六大方面內(nèi)容。?股份制商業(yè)銀行將在年內(nèi)提供4000億元的房地產(chǎn)相關(guān)新增融?人民銀行表示，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金。站、各地方政府網(wǎng)站、國(guó)金證券研究所邊際改善、民企融資低迷率明顯款意愿依舊低迷，居民部門新增貸款延續(xù)回落、其中10月居民新增中長(zhǎng)期貸-6-明2015-022015-062016-022016-062017-022017-062018-022018-062015-022015-062016-022016-062017-022017-062018-022018-062019-022019-062020-022020-062021-022021-062022-022022-068-108-122019-022019-042019-062019-089-109-122020-022020-042020-062020-080-100-122021-022021-042021-062021-081-101-122022-022022-042022-062022-082-102020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-08居民新增貸款居民新增中長(zhǎng)期貸款系列圖表8：近期全國(guó)首套、二套平均房貸利率持續(xù)下行圖表9：居民新增貸款持續(xù)回落8.07.57.06.56.05.55.04.54.0全國(guó)65605550454035全國(guó)二套房貸平均利率全國(guó)首套平均房貸利全國(guó)二套房貸平均利率居民部門杠桿率(右軸)120%90%60%30% 0%-30%-60%-90%7月底“保交樓”持續(xù)推進(jìn)下，竣工情況率先改善、但拿地、開(kāi)工延續(xù)低百分點(diǎn)至-6%、明顯好于房屋新開(kāi)工的平均同比-41.7%、施工面積平均同及成交持續(xù)大幅回落，10月土地購(gòu)臵面積同比回落53%、土地成交價(jià)款同比回圖表10：房屋竣工有所改善，但新開(kāi)工、施工仍低迷圖表11：土地成交表現(xiàn)延續(xù)低迷房屋新開(kāi)工、施工、竣工面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%房屋施工面積當(dāng)月同比 房屋施工面積當(dāng)月同比房屋竣工面積當(dāng)月同比(右軸)土地購(gòu)臵、成交當(dāng)月同比及成交溢價(jià)率25%25%20%15%10%5%0%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%土地購(gòu)臵面積當(dāng)月同比土地成交價(jià)款當(dāng)月同比100大中城市成交土地溢價(jià)率(右軸)供給政策加碼使地產(chǎn)融資加快筑底，目前國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企改善較為明顯，民企整體融資仍然低迷。房地產(chǎn)融資主要來(lái)源于信貸、信貸融資占地產(chǎn)總?cè)谫Y比重達(dá)74.6%，三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比由二季度的-0.2%轉(zhuǎn)正為2.2%，指向地產(chǎn)融資進(jìn)入筑底階段。但目前融資支持效果更多體現(xiàn)在國(guó)企和頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企，2021年底地產(chǎn)供給政策出臺(tái)后，100家典型房企中民企融資規(guī)模持續(xù)回落、由今年1月的479億元回落至10月的38億元，占比由49.8%回落至9.6%，而國(guó)有房企融資規(guī)模回落幅度較小、由483億元回落至357億元。-7-明系列-8-明2018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092021-032021-062021-092022-032022-062022-092018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092021-032021-062021-092022-032022-062022-09圖表12：地產(chǎn)融資主要來(lái)源是信貸融資(億元)地產(chǎn)主要融資余額情況2000001600001400001000008000040000200000房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額房地產(chǎn)信用債余額資金信托余額境外債余額收縮(億元)(億元)25002018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092021-032021-062021-09(億元)(億元)25002018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092021-032021-062021-092022-032022-062022-092020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-0921000205002100020500200001950090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%200020002015001519000100010001850050-550-5500175000170000房地產(chǎn)信用債余額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比(右軸)民企融資規(guī)模國(guó)企融資規(guī)模房地產(chǎn)信用債余額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比(右軸)3.未來(lái)需要關(guān)注什么？高能級(jí)城市需求釋放，民企股權(quán)融資效果高能級(jí)城市需求仍有釋放空間，其地產(chǎn)回暖對(duì)低能級(jí)城市的傳導(dǎo)帶動(dòng)值得關(guān)注。目前低能級(jí)城市地產(chǎn)政策應(yīng)出盡出、購(gòu)房限制較小，但由于購(gòu)房需求透限制，地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷；相較而言，高能級(jí)城市在地產(chǎn)一線城市商品房成交同收入預(yù)期走弱、居民杠桿約束等因素，高能級(jí)城市地產(chǎn)銷系列120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%30大中城市商品房成交同比2012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09 二線城市 二線城市200%150%100%50%0%-50%已出臺(tái)需求放松政策的一線、新一線城市商品房成交同比(5周平均)2021-052021-062021-072021-082021-092022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09 成都 成都供給政策效果不佳的核心原因在于民營(yíng)房企融資問(wèn)題仍待解決，針對(duì)民企的融資支持政策仍需關(guān)注。民企在地產(chǎn)銷售中份額占比大，去年1-8月，商品房累計(jì)銷售面積11.4萬(wàn)億平方米，其中民企銷售占比達(dá)66%，而今年同期累民營(yíng)房企銷售在商品房銷售中占主導(dǎo)地位圖表18：民營(yíng)房企信用債凈融資延續(xù)低迷(億平方米)Top50房企中民營(yíng)和國(guó)有企業(yè)的商品房銷售份額8642034%447%53%66%2021年1-8月2022021年1-8月(億元)國(guó)有房企、民營(yíng)房企信用債凈融資對(duì)比9007005003000-300-5002018-032018-062018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092018-032018-062018-092019-032019-062019-092020-032020-062020-092021-032021-062021-092022-032022-062022-09民營(yíng)房企國(guó)有房企及其他民營(yíng)房企國(guó)有房企開(kāi)始落地、支持效果待跟蹤。目前民營(yíng)房企普遍難以滿足信貸、債券融資支持不良貸款率持續(xù)攀升、平均由2020年12月的0.6%提升至2022年6月的2.7%，因此“第一支箭”引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房企信貸支持的對(duì)象更多集中在調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資5項(xiàng)措施，股權(quán)融資支持有助于解決部分民企因信用不-9-明2008-122009-062009-122010-062010-122011-062012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062021-062021-122022-06“第一支箭”引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)民企的信貸支持代表性房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%“第三支箭”按照市場(chǎng)化原則，提供階段性的股權(quán)融資支持銀行A銀行B銀行C系列企的股權(quán)融資支持落地效果仍可期待““第二支箭”支持工具擴(kuò)容，促進(jìn)民企債券融資修復(fù)站、國(guó)金證券研究所其中需求政策出臺(tái)范圍由“地方主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“部委加碼”，供給政策從1政策效果方面，需求政策加碼下，住房貸款利率持續(xù)下行，但居民購(gòu)房意策或難解民企信用缺失1.地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)跟蹤同比下滑22%、較上億元、同比下降29%。9月以來(lái)，降息、下調(diào)公積金利率、退稅等穩(wěn)需求政策(億元)全國(guó)商品房銷售額及同比0(%)19-102019-(%)19-102019-122020-022020-042020-062020-0820-1020-122021-022021-042021-062021-0821-1021-122022-022022-042022-062022-0822-10140120100806040200-20-40-60商品房銷售額:累計(jì)同比商品房銷售額:累計(jì)同比-10-明系列月個(gè)圖表23：70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格走低圖表24：70城及各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格走低(%10(%1086420-2-4-610122020-022020-042020-062020-062020-0810122021-022021-042021-062021-0810122022-022022-042022-062022-081070大中城市 二線城市(%14(2-4-610122020-022020-042020-062020-08102020-062020-0810122021-022021-042021-062021-0810122022-022022-042022-062022-081070大中城市 二線城市比下降19%、已連續(xù)三個(gè)月降幅收但當(dāng)前購(gòu)房信心并未實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，進(jìn)一步影響房屋新開(kāi)工的釋放，同時(shí)，拿地積極圖表25：房屋新開(kāi)工面積當(dāng)月同比有所改善圖表26：房屋竣工表現(xiàn)相對(duì)較好30000250002000015000100005000010122021-022021-042021-062021-081010122021-022021-042021-062021-0810122022-022022-042022-062022-0810806040200-20-40-60(萬(wàn)平方米)35000300002500020000150001000050000020-10020-122021-022021-042021-062021-08021-10021-122022-022022-042022-062022-08022-10020-10020-122021-022021-042021-062021-08021-10021-122022-022022-042022-062022-08022-10806040200-20-40-60房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)房屋竣工面積累計(jì)同比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)月成交土地價(jià)款較上月回落13.9%。受第三批集中供地高峰期已過(guò)的影響，本交市場(chǎng)延續(xù)低迷、溢價(jià)水平持續(xù)降低，除個(gè)別核心地塊外，各城市土拍平均成交溢價(jià)率仍在低位運(yùn)行；地塊熱度分化嚴(yán)重，去化困難的城市或者非明系列-12-明2021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082020-022020-042020-062020-082020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-084030200-20-30-40-50-60本年購(gòu)臵土地面積:累計(jì)同比本年土地成交價(jià)款:累計(jì)同比1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.39萬(wàn)億元、同比下降8.89%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.89個(gè)百分點(diǎn)；其中10月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額10387億元、環(huán)比下降18.5%，同比下降28.4%、降幅走擴(kuò)16.3個(gè)百分點(diǎn)。10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)走弱，或一方面緣于10月全國(guó)疫情散發(fā)對(duì)地產(chǎn)投資的擾動(dòng)加大，另一方面土地購(gòu)臵規(guī)模和房屋施工的環(huán)比走弱拖累投資規(guī)模延續(xù)低迷。(億元)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)(%)200002000040308000800060000400020000-200額累計(jì)同比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)2.地產(chǎn)月度政策跟蹤(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；11月11央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持、風(fēng)險(xiǎn)處臵、保護(hù)行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交系列-13-明政策形式政策補(bǔ)充內(nèi)容債券融資支持11月1日交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒臵業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。8月以來(lái)，中債增進(jìn)公司共推進(jìn)十余單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的臵業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。11月23日“第二支箭”擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地，中債增出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的臵業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，首批分別支持發(fā)行20億元、15億元、12億元中期11月8日交易商協(xié)會(huì)表示會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步此次支持發(fā)債融資除“擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證”方式外，較此前增加“直接購(gòu)買債券”方式，但5月和8月民營(yíng)房企獲支持發(fā)債都需要較優(yōu)質(zhì)的抵押物。11月9日中債增隨即發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》；10日和11日龍湖集團(tuán)、新城控股和美的臵業(yè)分別獲得200億元、150億元和50億元的配額(需注意所獲額度不是一次性發(fā)行)，其他相對(duì)困難民營(yíng)房企發(fā)債融資的落地速度。11月10日便受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，表示政策正在快速落地推進(jìn)。11月11日至18日，萬(wàn)科提交280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向；金地遞交150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)；交易商協(xié)會(huì)受理美的臵業(yè)150億元中票發(fā)行規(guī)模，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元中票發(fā)行規(guī)模；福星股份計(jì)劃中票發(fā)行規(guī)模60億元；中南建設(shè)提交申請(qǐng)、額度暫不明確。11月23日國(guó)常會(huì)指出要加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕；落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。-信貸融資支持11月14日金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求部分股份制商業(yè)銀行于2022年底前，為房地產(chǎn)領(lǐng)域提供不少于4000億元人民幣的新增凈融資支持，以進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。監(jiān)管部門通過(guò)窗口指導(dǎo)要求銀行以包括但不限于按揭、開(kāi)發(fā)貸及購(gòu)買房企發(fā)行的債券等形式提供資金。-11月21日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，會(huì)議指出要用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具支持民營(yíng)房企發(fā)債融資；完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，央行擬在2023年3月前向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于支持保交樓，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。與此前的保交樓專項(xiàng)借款(多用于未售項(xiàng)目的保交付)有所不同，將化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過(guò)金融管理部門認(rèn)定的項(xiàng)目加快建設(shè)交11月23日央行、銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處臵、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度的六大方面十六條措施(簡(jiǎn)稱“金融16條”)。11月23日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)臵地、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。11月23日，工商銀行向萬(wàn)科、金地、綠城、龍湖、碧桂園、美的臵業(yè)、金輝等12家房企提供意向性融資支持逾6500億元。11月23日，中國(guó)銀行向萬(wàn)科、碧桂園和龍湖提供分別不超過(guò)1000億元、600億元、600億元意向授信額度。11月24日，郵儲(chǔ)銀行與萬(wàn)科、龍湖、綠城、碧桂園、美的臵業(yè)等5家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。11月24日，建設(shè)銀行與中交建、首開(kāi)、越秀、萬(wàn)科、龍湖、美的臵業(yè)、合生創(chuàng)展將就房地產(chǎn)金融展開(kāi)合作。11月24日，交通銀行向萬(wàn)科、美的臵業(yè)分別提供了1000億元、200億意向性綜合授信額度。11月24日銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為了保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，首先要求股份制銀行對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；股份制銀行要通過(guò)對(duì)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以積極支持，堅(jiān)決避免出現(xiàn)一致性抽貸、斷貸行為。-股權(quán)融資支持11月21日證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在2022金融街論壇年會(huì)上表示支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。-11月28日證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。其他9月29日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，計(jì)劃在2022年底之前，放寬對(duì)22年6-8月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)下降的城市的利率限制，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定維持、下調(diào)或取消首套房貸款利率下限，二套房維持當(dāng)前規(guī)定。本次利率下限放松針對(duì)價(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌的城市，按照統(tǒng)計(jì)局70城市口徑計(jì)算，有23個(gè)城市滿足要求，70大中城市銷售金額10萬(wàn)億，滿足要求市場(chǎng)為2萬(wàn)億。70大中城市以外市場(chǎng)規(guī)模約為7萬(wàn)億，多為三四線城市，且除70大中城市之外的市場(chǎng)中，約有一半城市二手房?jī)r(jià)6-8月連續(xù)同比下跌，所占商品房市場(chǎng)規(guī)模約為3.5萬(wàn)億，合計(jì)影響的商品房市場(chǎng)規(guī)模約為5.5萬(wàn)億。9月30日央行宣布自2022年10月1日起，5年以下(含)和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%(均下調(diào)15bp)，二套利率政策不變。-9月30日財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，規(guī)定2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在出售后1年內(nèi)于同城重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售時(shí)的已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，其中新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳個(gè)稅，小于的按金額比例退還。-11月14日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金：保函臵換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，臵換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的2022年2月全國(guó)性預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺(tái)，明確“預(yù)售資金額度監(jiān)管為重點(diǎn)額度監(jiān)管；隨后在2022年上半年多個(gè)城市在不同程度放松預(yù)售資金監(jiān)管，其中南京、徐州、長(zhǎng)春、?？诘瘸鞘幸言圏c(diǎn)允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。2022年7月停工斷貸事件后，各地推進(jìn)保交付工作，鄭州、武漢、西安等城市再度加緊預(yù)售資金監(jiān)管。此次自上而下明確銀行保函臵換預(yù)售監(jiān)管資金的原則，釋放部分監(jiān)管資金進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，能一定程度防范當(dāng)前流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)間的擴(kuò)散，更多釋放供給側(cè)寬松的信站、各地方政府網(wǎng)站、國(guó)金證券研究所系列-14-明行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)正式公布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含16條對(duì)房行業(yè)的支持政策。在房企融資方面，央行加強(qiáng)對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房企一仁的表態(tài)，要求金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；首次提出房企開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資未來(lái)半年內(nèi)到期的，允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類；首次提出鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合資需求，依法合規(guī)為房企項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持，此前央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)有關(guān)房地產(chǎn)信托融資的表態(tài)多為加強(qiáng)監(jiān)管、控險(xiǎn)；首次提出對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度圖表30：央行正式發(fā)布“金融16條”序號(hào)政策概要政策內(nèi)容保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序1穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放1.對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等房企一視同仁；2.鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)較好的房企健康發(fā)展；3.金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。2支持個(gè)人住房貸款合理需求1.因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求；2.支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)。3穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放-4支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期房企開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資未來(lái)半年內(nèi)到期的，允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類。5保持債券融資基本穩(wěn)定支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持。6保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，依法合規(guī)為房企項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持?！氨＝粯恰苯鹑诜?wù)7支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款。8鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行半年內(nèi)發(fā)放的配套融資貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，形成不良的若相關(guān)機(jī)構(gòu)已盡職可免責(zé)。積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處臵9做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持1.鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)受困房企項(xiàng)目；2.鼓勵(lì)A(yù)MC與政府、銀行、房企及律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等合作，推動(dòng)加快資產(chǎn)處臵；3.支持符合條件的商業(yè)銀行、AMC發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。10積極探索市場(chǎng)化支持方式1.金融機(jī)構(gòu)可按自負(fù)盈虧等原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)司法重整項(xiàng)目復(fù)工交付；2.鼓勵(lì)A(yù)MC通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處臵；3.支持金融機(jī)構(gòu)通過(guò)基金等方式市場(chǎng)化化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目交付。依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益11鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息金融機(jī)構(gòu)可與受疫情影響的購(gòu)房人自主協(xié)商進(jìn)行延期展期等調(diào)整。12切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益?zhèn)€人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的安排報(bào)送信用記錄，已報(bào)送的予以調(diào)整。性調(diào)整部分金融管理政策13延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)評(píng)估可合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。14階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策金融機(jī)構(gòu)要用好階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。加大住房租賃金融支持力度15優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)1.引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求；2.鼓勵(lì)僉融機(jī)構(gòu)為各類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持，商業(yè)銀行保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；3.商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租