美凱龍研究報(bào)告

美凱龍研究報(bào)告1、線下難言顛覆，商場(chǎng)效率較優(yōu)家居零售是一門渠道驅(qū)動(dòng)的生意。電商興起推動(dòng)零售渠道多元化，但家居消費(fèi)重體驗(yàn)、重履約、重售后，線上沖擊較為有限，線下渠道中長(zhǎng)期內(nèi)仍是主流。連鎖家居商場(chǎng)聯(lián)接品牌、經(jīng)銷商、消費(fèi)者三方，在招商、引流、服務(wù)等方面創(chuàng)造了一定的附加價(jià)值，是線下家居零售渠道的重要組織形式。1.1家居零售：渠道驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，線下場(chǎng)景更佳家居品牌集中度尚低，渠道驅(qū)動(dòng)大于品牌驅(qū)動(dòng)。據(jù)Euromonitor數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)家居產(chǎn)品品牌CR10不到10%，市場(chǎng)集中度仍然較低。國(guó)內(nèi)家居消費(fèi)仍處于初級(jí)階段，消費(fèi)者對(duì)家居品牌的認(rèn)知和偏好尚未定型。通過(guò)渠道擴(kuò)張?jiān)黾酉M(fèi)者觸達(dá)、提升品牌曝光度，從而推動(dòng)銷售增長(zhǎng)，已經(jīng)成為各品牌商的主流選擇。渠道多元化趨勢(shì)難擋，但線下場(chǎng)景尚不可取代。電商渠道興起后，品牌商通過(guò)自建官網(wǎng)、開(kāi)設(shè)天貓旗艦店等方式開(kāi)拓線上渠道，線下市場(chǎng)份額受到擠壓。然而，家居家具產(chǎn)品體積、重量較大，非標(biāo)準(zhǔn)化程度高，物流成本占銷售額比重超過(guò)30%（來(lái)源：騰訊家居），電商“一地發(fā)全國(guó)”

模式的履約成本高、難度大。同時(shí)，家居消費(fèi)具備低頻次、高客單等特點(diǎn)，試錯(cuò)成本高，消費(fèi)者選擇更加謹(jǐn)慎。線上購(gòu)買家具出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，由于鑒定難、物流貴等問(wèn)題，退換貨訴求難以保障；而線下門店在實(shí)物體驗(yàn)、銷售對(duì)接、上門安裝、退換貨等環(huán)節(jié)更容易建立起深度服務(wù)，幫助消費(fèi)者減少顧慮。綜合來(lái)看，線上渠道在體驗(yàn)、履約、售后服務(wù)等方面存在一定的局限性，線下消費(fèi)場(chǎng)景暫時(shí)難以被線上渠道徹底取代，中長(zhǎng)期內(nèi)線下門店仍將是家居零售的主流渠道。線上銷售快速增加，可能有同城O2O蓬勃發(fā)展的影響。受疫情催化，2020年家居零售線上渠道占比加速提升至12.5%，但線上銷售增量不全是純電商成交，同城O2O可能也是主要來(lái)源之一。由于線下客流減少，2020年美凱龍和居然之家加速推進(jìn)天貓同城站建設(shè)，向消費(fèi)者線上推送本地化數(shù)字賣場(chǎng)界面，打通線上引流、線下承接銷售和履約的運(yùn)營(yíng)鏈條，有效賦能本地經(jīng)銷商。據(jù)居然之家年報(bào)，2020年通過(guò)天貓同城站及第三方銷售平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的線上直接及引導(dǎo)成交額為84.5億元，占居然之家當(dāng)年GMV總額的12.9%。線上線下一體化運(yùn)營(yíng)的新零售模式，正在逐步滲透家居零售行業(yè)。品牌高度依賴線下經(jīng)銷渠道。家居產(chǎn)品存貨周轉(zhuǎn)率普遍較低，自營(yíng)模式下，門店存貨資產(chǎn)較重、租金和人工成本較高，現(xiàn)金流支出大，較難實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。通過(guò)經(jīng)銷商加盟模式，可以更加經(jīng)濟(jì)高效地建立銷售網(wǎng)絡(luò)，增加品牌曝光。目前，國(guó)內(nèi)家居品牌主要依賴經(jīng)銷商渠道銷售，品牌在布局線上渠道時(shí)，需要保障線下經(jīng)銷門店利潤(rùn)，線上渠道降價(jià)空間有限，更多起到營(yíng)銷引流等作用，履約也較多依賴于當(dāng)?shù)丶用松??？紤]到線下經(jīng)銷商利益訴求，品牌維護(hù)經(jīng)銷商關(guān)系穩(wěn)定的動(dòng)機(jī)較強(qiáng)，進(jìn)一步保護(hù)了線下交易場(chǎng)景。1.2家居商場(chǎng)：集中交易，效率較優(yōu)連鎖家居商場(chǎng)聚合多品牌專賣店，提供集中交易場(chǎng)所，有效聯(lián)接消費(fèi)者、品牌和經(jīng)銷商三方，在一站式服務(wù)、招商對(duì)接、聚合引流等環(huán)節(jié)提供附加價(jià)值。ToC：集中展示和交易，節(jié)省消費(fèi)者成本。據(jù)騰訊家居家裝行業(yè)洞察白皮書（2020年版）調(diào)研，在進(jìn)行家居家裝消費(fèi)時(shí)，消費(fèi)者決策周期平均超過(guò)3周，平均比較品牌為3.6個(gè)。連鎖家居商場(chǎng)提供多品牌展示場(chǎng)景，打造銷售、履約、售后等一站式服務(wù)，減少消費(fèi)者的交通和時(shí)間成本，對(duì)消費(fèi)者的吸引力更強(qiáng)。ToB：品牌和經(jīng)銷商資源豐富，提供招商支持。單個(gè)家居品牌的經(jīng)銷商數(shù)量往往在幾百-幾千家左右，而美凱龍的合作經(jīng)銷商數(shù)量達(dá)46,000家，合作品牌數(shù)量達(dá)31,300家。2020年疫情爆發(fā)之際，美凱龍搭建招商業(yè)務(wù)中臺(tái)，開(kāi)創(chuàng)線上路演招商新模式“嚴(yán)選招商”，截至2021H1已累計(jì)為170多個(gè)品牌提供線上路演服務(wù)，精準(zhǔn)挖掘意向經(jīng)銷商實(shí)現(xiàn)線上商貿(mào)配對(duì)、線下業(yè)務(wù)對(duì)接，線上意向金累計(jì)達(dá)成5,400多筆，為品牌和經(jīng)銷商對(duì)接提供便利，有效提升了招商效率。同時(shí)，美凱龍等頭部家居商場(chǎng)豐富的品牌和經(jīng)銷商資源庫(kù)，對(duì)想要提高招商能力的中小賣場(chǎng)而言具有較大價(jià)值，頭部家居商場(chǎng)委管、加盟等模式的吸引力較強(qiáng)。聚合引流，獲客成本更低。線下商場(chǎng)聚合多品牌多品類，入場(chǎng)客流共享，在日常經(jīng)營(yíng)中即可實(shí)現(xiàn)比單體門店更低的獲客成本。但線下單商場(chǎng)輻射范圍有限，線上引流和全國(guó)統(tǒng)一促銷等仍需品牌總部統(tǒng)籌。在一些促銷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，品牌、經(jīng)銷商、商場(chǎng)三方聯(lián)動(dòng)，通?？梢詫?shí)現(xiàn)更好的引流效果：?jiǎn)蝹€(gè)品牌的營(yíng)銷預(yù)算是有限的，在各方預(yù)算不變的情況下，聯(lián)合營(yíng)銷可以撬動(dòng)更高的投入金額，多品牌、多區(qū)域、多渠道聚合引流，提高消費(fèi)者觸達(dá)效率。綜合來(lái)看，家居零售是渠道驅(qū)動(dòng)的生意，線下綜合物理空間難以被顛覆。連鎖家居商場(chǎng)引流優(yōu)勢(shì)更加突出，中長(zhǎng)期內(nèi)仍將是家居零售的主流渠道。2、美凱龍：市占率仍有提升空間美凱龍是國(guó)內(nèi)連鎖家居商場(chǎng)龍頭，全國(guó)門店布局完善，商場(chǎng)知名度較高。對(duì)比美國(guó)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)家居商場(chǎng)市場(chǎng)集中度尚低，龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額仍處于擴(kuò)張階段。2.1家居商場(chǎng)龍頭，全國(guó)布局完善美凱龍：全國(guó)性的連鎖家居商場(chǎng)龍頭。美凱龍是國(guó)內(nèi)較早探索家居綜合商場(chǎng)的企業(yè)，創(chuàng)始人車建新具備多年家居銷售經(jīng)驗(yàn)，1994年即通過(guò)租賃廠房開(kāi)設(shè)了第一代家居商場(chǎng)，并首創(chuàng)“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)化管理”的平臺(tái)模式。自2000年設(shè)立第一家“紅星美凱龍”商場(chǎng)以來(lái)，公司通過(guò)自建物業(yè)、并購(gòu)重組、管理輸出等模式加速擴(kuò)張，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積最大、銷售規(guī)模最高的家居裝飾及家具商場(chǎng)。自營(yíng)委管雙輪驅(qū)動(dòng)，全國(guó)門店布局完善。在一二線城市，美凱龍主要開(kāi)設(shè)自營(yíng)商場(chǎng)，較早占據(jù)優(yōu)勢(shì)區(qū)位，從商戶處獲得持續(xù)的租賃及管理收入。在三四線城市，主要通過(guò)委管等輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。截至2021H1，美凱龍門店已覆蓋全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的224個(gè)城市。保障消費(fèi)者權(quán)益，品牌力位居家居商場(chǎng)前列。美凱龍為消費(fèi)者提供標(biāo)準(zhǔn)化家居商場(chǎng)服務(wù)，同城比價(jià)、準(zhǔn)時(shí)送貨、30天無(wú)理由退貨、售后先行賠付等承諾保障消費(fèi)者權(quán)益，有效提升商場(chǎng)知名度。2020年，美凱龍投訴顧客最終解決滿意度達(dá)到91.5%，相較2019年提升6個(gè)百分點(diǎn)，客訴平均結(jié)案時(shí)間小于5天，商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化。2.2中國(guó)家居商場(chǎng)集中度較低對(duì)比美國(guó)，中國(guó)家居商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局更加分散。美國(guó)家居零售市場(chǎng)發(fā)展成熟，連鎖家居超市HomeDepot和Lowe’s合計(jì)市占率穩(wěn)步提高，2019年CR2達(dá)44%。據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2020年美凱龍家居裝飾及家具商場(chǎng)市占率為7.1%，長(zhǎng)期保持行業(yè)第一；中國(guó)家居裝飾及家具商場(chǎng)CR2不到14%，格局更加分散。龍頭持續(xù)拓店，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大。美凱龍和居然之家是國(guó)內(nèi)連鎖家居商場(chǎng)龍頭，門店數(shù)量更多，跨區(qū)域布局更加完善。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2020年美凱龍實(shí)現(xiàn)銷售額1,080億元，居然之家實(shí)現(xiàn)銷售額657億元，銷售規(guī)模保持行業(yè)領(lǐng)先。當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局下，美凱龍和居然之家持續(xù)拓店，加速跑馬圈地，門店網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，市場(chǎng)份額穩(wěn)步提高。自營(yíng)買斷模式可能是市占率提升的突破點(diǎn)之一。美國(guó)連鎖家居超市HomeDepot和Lowe’s均為自采自銷的買斷式經(jīng)營(yíng)模式，與國(guó)內(nèi)連鎖家居商場(chǎng)主要通過(guò)出租和管理賦能的模式有較大差異。以HomeDepot為例，全球直采縮短供應(yīng)鏈條、降低采購(gòu)成本，可以建立較強(qiáng)的上游采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，與下游完善的門店銷售網(wǎng)絡(luò)相得益彰，更有助于建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘，推動(dòng)市場(chǎng)份額加速提升。3、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，運(yùn)營(yíng)升級(jí)早期美凱龍主要通過(guò)自建物業(yè)等重資產(chǎn)模式擴(kuò)張，自營(yíng)商場(chǎng)在提供穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的同時(shí)，也帶來(lái)了更高的財(cái)務(wù)杠桿，制約長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。近兩年美凱龍持續(xù)深化“降杠桿、輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)模式加速擴(kuò)張下沉市場(chǎng)，數(shù)字化賦能商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，負(fù)債率有望逐步降低。3.1門店持續(xù)擴(kuò)張，輕資產(chǎn)拓店減負(fù)自營(yíng)商場(chǎng)貢獻(xiàn)大部分收入和毛利額。美凱龍的主營(yíng)業(yè)務(wù)是家居商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，2020年商場(chǎng)收入達(dá)103億元，占公司總營(yíng)收的比重為72%。其中，自營(yíng)商場(chǎng)自主經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，獲取固定的租賃和管理等經(jīng)營(yíng)性收入；

委管商場(chǎng)為合作方提供咨詢和委管服務(wù)，獲取咨詢費(fèi)、招商傭金、管理費(fèi)等收入。2020年，自營(yíng)商場(chǎng)貢獻(xiàn)了65%的收入和70%的毛利額。增量角度看，自營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)較小，能產(chǎn)生比較穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。自營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，新店擴(kuò)張拉動(dòng)增長(zhǎng)。自營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量持續(xù)增加的基礎(chǔ)上，平均出租率超過(guò)92%，保持了相對(duì)穩(wěn)定的水平。其中，開(kāi)業(yè)三年以上的成熟門店單位租金收入增長(zhǎng)穩(wěn)健，同店增長(zhǎng)率保持在5%以上，是自營(yíng)商場(chǎng)收入增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。新開(kāi)商場(chǎng)存在一定培育期，創(chuàng)收能力相對(duì)成熟門店較弱，新開(kāi)商場(chǎng)主要通過(guò)增加出租面積來(lái)貢獻(xiàn)收入增量。自有物業(yè)：對(duì)沖漲租風(fēng)險(xiǎn)，分享地產(chǎn)增值。美凱龍?jiān)缙谕ㄟ^(guò)自建物業(yè)搶占優(yōu)勢(shì)地段，以較低成本獲得了獨(dú)占性的區(qū)位資源，自有商場(chǎng)大多位于一二線城市的核心區(qū)域，交通便利、客流充足，招商吸引力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較優(yōu)。隨著商業(yè)用地價(jià)格持續(xù)上漲，核心地區(qū)自持物業(yè)有效對(duì)沖地租成本增加風(fēng)險(xiǎn)，也為自有商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的租金收入提供保障。公司聘請(qǐng)第三方，對(duì)自有物業(yè)未來(lái)預(yù)計(jì)可獲得的租金收入按適當(dāng)?shù)馁Y本化率進(jìn)行折現(xiàn)，厘定投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，過(guò)去幾年來(lái)公司每年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)均顯著增厚當(dāng)期利潤(rùn)。自營(yíng)重資產(chǎn)模式增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式所需資金量大，導(dǎo)致公司負(fù)債較多，財(cái)務(wù)費(fèi)用率走高。2020年公司短期借款35億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債137億元，長(zhǎng)期借款227億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%。輕資產(chǎn)拓店，委管商場(chǎng)加速擴(kuò)張。自營(yíng)商場(chǎng)成熟的開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)管理能力為委管商場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)峁┗A(chǔ)，幫助公司以輕資產(chǎn)模式加速滲透三線及以下城市，擴(kuò)大全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)覆蓋面。截至2021年底，委管商場(chǎng)達(dá)278家，占公司商場(chǎng)總數(shù)的比重達(dá)75%。委管項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，收費(fèi)模式多樣化。委管模式中，公司派出管理人員，為合作方提供商場(chǎng)選址、招商開(kāi)業(yè)以及日常經(jīng)營(yíng)等全面的咨詢和委管服務(wù)，并在不同參與階段收取不同費(fèi)用。其中，項(xiàng)目前期冠名咨詢費(fèi)和項(xiàng)目年度冠名咨詢費(fèi)是委管商場(chǎng)收入和毛利額的主要來(lái)源。單個(gè)項(xiàng)目的前期冠名咨詢費(fèi)高達(dá)800-3,000萬(wàn)元，是委管商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前收取的一次性費(fèi)用，收入規(guī)模主要取決于當(dāng)年新開(kāi)委管商場(chǎng)數(shù)量。項(xiàng)目年度冠名咨詢費(fèi)為合作方向公司支付的年度委托經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，一般為30-600萬(wàn)元/年，除固定金額之外，若委管商場(chǎng)年租金總額超出委管協(xié)議規(guī)定的特定金額，公司還可額外獲取租金收益遞增的提成（約為租金增加部分的6%至10%）。截至2021H1，美凱龍籌備的委管商場(chǎng)中有346個(gè)簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證╱已獲得地塊，可支撐未來(lái)5-10年的擴(kuò)張計(jì)劃。委管商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健。2020年委管商場(chǎng)總面積達(dá)1,402萬(wàn)平方米，是自營(yíng)商場(chǎng)面積的1.7倍。在快速擴(kuò)張的同時(shí)，委管商場(chǎng)平均出租率保持在90%以上，分業(yè)務(wù)毛利率保持在相對(duì)較高水平。多舉措降低財(cái)務(wù)杠桿。在加速輕資產(chǎn)門店擴(kuò)張、推進(jìn)商場(chǎng)主業(yè)優(yōu)化的同時(shí)，美凱龍還通過(guò)資產(chǎn)處臵、投資、定增等多舉措降低財(cái)務(wù)杠桿：（1）完成了A股上市后首次定增，共募集資金37.01億元人民幣，及時(shí)償還有息債務(wù)；（2）剝離非主業(yè)資產(chǎn)，加速現(xiàn)金回流（2021年3月轉(zhuǎn)讓星悅物業(yè)90.1%的股權(quán)，6月轉(zhuǎn)讓旗下7家物流子公司100%股權(quán)，10月轉(zhuǎn)讓美凱龍物業(yè)80%股權(quán)，目標(biāo)資產(chǎn)總價(jià)值超40億元）；（3）獲取上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司投資收益，2020年奧普家居、歐派家居、詩(shī)尼曼家居等股利收入超過(guò)1千萬(wàn)元。3.2運(yùn)營(yíng)精細(xì)化，加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型家居消費(fèi)需求多元化。近年來(lái)存量房供給增加，家居行業(yè)后地產(chǎn)周期屬性減弱，消費(fèi)需求逐漸平滑。同時(shí)，毛坯房占比下滑，二手房翻新需求釋放，推動(dòng)傳統(tǒng)建材家居行業(yè)向下游家裝家電行業(yè)延伸，從低頻建材、家具品類切入中頻軟裝、家電品類消費(fèi)，有望打開(kāi)泛家居消費(fèi)需求空間，同時(shí)也對(duì)家居商場(chǎng)品類招商和布展管理提出了新的要求。滿足消費(fèi)需求，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)升級(jí)。面對(duì)多元化的消費(fèi)需求，美凱龍持續(xù)加大引進(jìn)符合消費(fèi)者需求的主流品牌和品類，優(yōu)化商場(chǎng)品類布局，推動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)，助力商場(chǎng)會(huì)員數(shù)量穩(wěn)健增長(zhǎng)。產(chǎn)品端，2021年美凱龍升級(jí)“九大主題館”戰(zhàn)略，全面覆蓋智能電器、潮流家居、精品衛(wèi)浴、睡眠生活、設(shè)計(jì)客廳、進(jìn)口國(guó)際、系統(tǒng)門窗、高端定制和軟裝陳列等九大品類，品類布局升級(jí)后商場(chǎng)坪效和出租率均有所提升。商場(chǎng)端，截至2021年底已樹(shù)立9家至尊MALL，32家一號(hào)店，59家標(biāo)桿商場(chǎng)，滿足中產(chǎn)階級(jí)等高凈值人群消費(fèi)需求。線上線下一體化，優(yōu)化獲客成本。2019年美凱龍與阿里簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞“天貓同城站”建立線上線下一體化運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)家居行業(yè)新零售轉(zhuǎn)型。截至2021H1，天貓同城站累計(jì)上線28城73家商場(chǎng)，數(shù)字化升級(jí)覆蓋271家商場(chǎng)，累計(jì)覆蓋品牌商家1.6萬(wàn)家，各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先。天貓同城站實(shí)現(xiàn)雙向賦能：（1）對(duì)于線下門店，商品和銷售數(shù)據(jù)的數(shù)字化上翻，可拓展線上客流，同時(shí)提高消費(fèi)人群精細(xì)化管理，提升商品匹配效率，實(shí)現(xiàn)更低的獲客成本；（2）對(duì)于線上品牌，美凱龍吸引品牌在線下商場(chǎng)落店，補(bǔ)充商品品類和價(jià)格體系，助力商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)，從而提高商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。聯(lián)合營(yíng)銷，提升引流效率。公司持續(xù)深化與品牌商及商戶的聯(lián)合營(yíng)銷模式，全國(guó)統(tǒng)一大促銷售額穩(wěn)健增長(zhǎng)。截至2020年底，公司IMP智慧營(yíng)銷平臺(tái)已為200余家頭部家居品牌、2萬(wàn)多個(gè)經(jīng)銷商提供了廣告投放服務(wù)，全年平均獲客成本較2019年下降41%，連續(xù)20個(gè)月環(huán)比下降，銷售線索整體意向率達(dá)到55%，轉(zhuǎn)化率高達(dá)行業(yè)平均水平3倍以上。深化品牌合作，提供招商支持。美凱龍積累了豐富的品牌和經(jīng)銷商資源，招商業(yè)務(wù)中臺(tái)可以幫助對(duì)接工廠、商場(chǎng)、經(jīng)銷商，提高招商效率。2020年，公司開(kāi)創(chuàng)線上路演招商新模式，推動(dòng)線上線下招商一體化，品牌合作關(guān)系持續(xù)深化。3.3拓展家裝業(yè)務(wù)，尋找第二曲線依托商場(chǎng)資源，切入家裝藍(lán)海。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)家居裝修行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模超2萬(wàn)億元，家裝市場(chǎng)呈現(xiàn)出“大行業(yè)，小公司”

的競(jìng)爭(zhēng)格局：2018年不具備合格經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的小企業(yè)占比達(dá)到65%，行業(yè)內(nèi)尚未出現(xiàn)全國(guó)性的家裝公司。美凱龍依托全國(guó)商場(chǎng)布局，2019年成立裝修產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，通過(guò)“美凱龍空間美學(xué)”“家倍得”“更好家”三大品牌矩陣加速入局家裝行業(yè)，爭(zhēng)奪前端流量，為家居商場(chǎng)精準(zhǔn)引流，降低獲客成本。打造一站式服務(wù)，疫情期間逆勢(shì)增長(zhǎng)。截至2021H1，美凱龍家裝門店達(dá)314家，覆蓋全國(guó)25個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的200余個(gè)城市。通過(guò)整合上游多品類家裝產(chǎn)品資源，將全國(guó)2,200多萬(wàn)平方米的家居建材商場(chǎng)打造成場(chǎng)景展廳、售后展廳、服務(wù)展廳，提供一站式全案服務(wù)體驗(yàn)。疫情期間美凱龍家裝業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額有望加速提升。4、公司盈利預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)關(guān)鍵假設(shè)：（1）自營(yíng)商場(chǎng)：在人流密集、消費(fèi)需求旺盛的一二線城市，美凱龍將繼續(xù)有選擇性地開(kāi)設(shè)自營(yíng)商場(chǎng)，假設(shè)2022-2023年每年新開(kāi)2家自營(yíng)商場(chǎng)。參考?xì)v史數(shù)據(jù)，成熟門店同店增長(zhǎng)穩(wěn)健，假設(shè)數(shù)字化引流和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等有效優(yōu)化經(jīng)營(yíng)效率，自營(yíng)商場(chǎng)漲租能力和出租率有望提升。預(yù)計(jì)2021-2023年，3年以上成熟門店同店收入增速分別為16%/10%/8%，自營(yíng)及租賃收入分別為82/95/107億元，同比增長(zhǎng)22%/16%/13%。自營(yíng)收入增速較高，成本相對(duì)可控，預(yù)計(jì)賣場(chǎng)人效優(yōu)化，毛利率有望回升，為76.7%/76.8%/76.9%，逐步趨近疫情前水平。（2）委管商場(chǎng)：儲(chǔ)備項(xiàng)目充足，假設(shè)2022-2023年分別新開(kāi)12/20家委管商場(chǎng)。參考2020年報(bào)數(shù)據(jù)，假設(shè)委管商場(chǎng)單店項(xiàng)目年度冠名咨詢收入保持不變；由于開(kāi)店節(jié)奏較2017-2020年有所放緩，受委管商場(chǎng)施工建設(shè)進(jìn)度影響，預(yù)計(jì)項(xiàng)目前期冠名咨詢、招商傭金、工程咨詢等收入同比下滑。預(yù)計(jì)2021-2023年委管商場(chǎng)相關(guān)收入分別為34/33/35億元，同比增長(zhǎng)-6%/-1%/5%。委管項(xiàng)目落地?cái)?shù)量減少，高毛利率的項(xiàng)目前期冠名咨詢收入占比下滑，導(dǎo)致委管商場(chǎng)整體毛利率下降，預(yù)計(jì)2021-20