房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算課件

第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主講：莫賢發(fā)（副教授）2016.3.30第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主講：莫賢發(fā)（副教授）1教學(xué)內(nèi)容：1.房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成2.房地產(chǎn)開發(fā)的估算方法（成本與收入）3.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算教學(xué)要求：1.解釋成本、收入、稅費(fèi)項(xiàng)目的內(nèi)容2.計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)的成本、收入、稅費(fèi)重點(diǎn)：1.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算教學(xué)內(nèi)容：25.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期35.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及成本費(fèi)用1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建安工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)7.管理費(fèi)用8.銷售費(fèi)用9.財(cái)務(wù)費(fèi)用10.其他費(fèi)用11.開發(fā)期間稅費(fèi)12.不可預(yù)見費(fèi)5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及成本費(fèi)用1.土地費(fèi)用4（一）土地費(fèi)用1.土地拆遷費(fèi)（1）農(nóng)村土地拆遷費(fèi)用參考價(jià)格：旱田：5.3萬/畝;水田:9萬/畝;菜田:15萬/畝（2）農(nóng)村土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（4-6倍）參考價(jià)格：旱田：3萬/畝;水田:4.8萬/畝;菜田:5萬/畝（一）土地費(fèi)用1.土地拆遷費(fèi)5（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)用①貨幣補(bǔ)償金額（元/m2)＝重置價(jià)格×剩余期限÷使用期限②房屋產(chǎn)權(quán)交換③房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)500元/m2④臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月15元/m2（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)用62.土地出讓金(地價(jià)）2.土地出讓金(地價(jià)）7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算課件8（二）前期工程費(fèi)1.可行性研究：建安工程費(fèi)×1.5%2.水文地質(zhì)勘察：建安工程費(fèi)×0.5%3.規(guī)劃設(shè)計(jì)：建安工程費(fèi)×3%4.五通一平：建安工程費(fèi)×0.35%通水、通電、通路、通氣、通訊和場(chǎng)地平整。（二）前期工程費(fèi)1.可行性研究：建安工程費(fèi)×1.5%9（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.費(fèi)用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。2.估算方法：（1）單位指標(biāo)法（2）概算指標(biāo)法直接費(fèi)=每平方米造價(jià)×建筑面積（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.費(fèi)用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈10（四）建筑安裝工程費(fèi)1.建筑工程費(fèi)2.設(shè)備工程費(fèi)3.安裝工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1.居委會(huì)2.派出所3.幼兒園4.停車場(chǎng)（四）建筑安裝工程費(fèi)1.建筑工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1.居11（六）開發(fā)間接費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.水電費(fèi)（七）管理費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（六）開發(fā)間接費(fèi)1.工資（七）管理費(fèi)1.工資12（八）財(cái)務(wù)費(fèi)1.利息：10%（九）銷售費(fèi)（占銷售收入的3%-6%）1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（八）財(cái)務(wù)費(fèi)1.利息：10%（九）銷售費(fèi)（占銷售收入的3%-13（十）稅費(fèi)（行政事業(yè)性收費(fèi)或規(guī)費(fèi)）1.土地使用稅2.市政管線費(fèi)3.供電貼費(fèi)4.用電權(quán)費(fèi)5.綠化建設(shè)費(fèi)6.電話初裝費(fèi)7.市政公用設(shè)施費(fèi)（十）稅費(fèi)（行政事業(yè)性收費(fèi)或規(guī)費(fèi)）1.土地使用稅14（十一）其他費(fèi)用（占投資額的2%-3%）1.臨時(shí)用地費(fèi)2.臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3.工程造價(jià)費(fèi)4.總承包管理費(fèi)（十二）不可預(yù)見費(fèi)（預(yù)備費(fèi)）（占1-11的3%）1.設(shè)計(jì)變更2.隱蔽工程驗(yàn)收3.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)（十一）其他費(fèi)用（占投資額的2%-3%）1.臨時(shí)用地費(fèi)（十二155.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入內(nèi)容主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營(yíng)收入①銷售收入=出售建筑面積×銷售單價(jià)②出租收入=出租建筑面積×租金單價(jià)③自營(yíng)收入=進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入

5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收16

5.3.2銷售費(fèi)用及出租自營(yíng)費(fèi)用估算

1.銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)宣傳費(fèi)等）銷售費(fèi)用=銷售收入×（3%-5%）

2.出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、打印費(fèi)、宣傳費(fèi)、物料消耗費(fèi)等）

出租自營(yíng)費(fèi)用=年出租自營(yíng)收入×20%5.3.2銷售費(fèi)用及出租自營(yíng)費(fèi)用估算17序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N118序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…19序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1自營(yíng)收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1自201.營(yíng)業(yè)稅及附加2.土地使用稅3.房產(chǎn)稅4.土地增值稅5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金1.營(yíng)業(yè)稅及附加5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金21

5.4.1營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）、印花稅（0.5-1‰）。計(jì)算公式：

1.營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)銷收入×5%

2.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅×（7%/5%/1%）

3.教育費(fèi)附加的=營(yíng)業(yè)稅×3%

4.兩稅一費(fèi)=營(yíng)銷收入×5.5%5.4.1營(yíng)業(yè)稅金及附加22

5.4.2土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)交納稅金。計(jì)算公式：土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積（m2)×稅率①南寧市、柳州市：0.35-1.7；②梧州市、桂林市：0.30-1.4；③欽北防市：0.20-1.0；5.4.2土地使用稅235.4.3房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。計(jì)算公式如下：

（1）從價(jià)計(jì)征

房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×稅率（1.2%）

（2）從租計(jì)征房產(chǎn)稅=租金收入×稅率（12%）5.4.3房產(chǎn)稅24

5.4.4土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。計(jì)算原理如下：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率5.4.4土地增值稅255.4.5.企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度所得應(yīng)繳納的稅金。計(jì)算公式：

企業(yè)所得稅=收入總額-扣除項(xiàng)目金額×25%

5.4.5.企業(yè)所得稅26序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表

22．1

2．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52．1

地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)2．2土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等2．3管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用2．4營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加2．5（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%

3增值額

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額

4增值率

(3)÷(2)

5適用稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%

6增值稅土地增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅計(jì)算表

財(cái)務(wù)費(fèi)用利息能按清算項(xiàng)目計(jì)算且有銀行機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)計(jì)算，其他費(fèi)用按2.1+2.2的5%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息不能按清算項(xiàng)目計(jì)算或無銀行機(jī)構(gòu)證明的，三項(xiàng)費(fèi)用合算，按2.1+2.2的10%計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓27（五）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）

1、不超過50%的部分3002、超過50%不超過100%的部分4053、超過100%不超過200%的部分

50154、超過200%的部分

6035注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅。公式：土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率（五）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（28例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：（1）增值額為：400－100＝300萬元（2）增值率：300÷100=300%（3）增值稅的稅額為：300×60%-100×35%=145萬元

例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)29

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購(gòu)買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付金額為1000萬元，拆遷安置費(fèi)為80萬元，勘察設(shè)計(jì)及前期工程準(zhǔn)備費(fèi)為80萬元，建筑安裝工程費(fèi)為500萬元，管理費(fèi)用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)開發(fā)公司于3年后將該項(xiàng)目出售，取得轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)2150萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購(gòu)買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付301、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）2、扣除項(xiàng)目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%5、根據(jù)稅率，對(duì)土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%6、應(yīng)納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）31房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算課件32《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議決策的失誤是最大的失誤

統(tǒng)一決策的規(guī)劃規(guī)定決策權(quán)限明確相關(guān)職責(zé)一、

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展制度《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》決策的失誤是最大的失誤統(tǒng)一33新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》34新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需補(bǔ)充的內(nèi)容《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議成本測(cè)算稅務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)萬科房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度.doc新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》成本測(cè)算萬科357.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算

36新項(xiàng)目成本估算體系

－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作流程設(shè)計(jì)部銷售部成本管理部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部地塊現(xiàn)狀、地價(jià)成本市場(chǎng)定位產(chǎn)品方案付款節(jié)奏周邊配套地塊現(xiàn)狀成本規(guī)劃要點(diǎn)建造標(biāo)準(zhǔn)銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收益情況收益情況新項(xiàng)目成本估算體系

－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作流程設(shè)計(jì)部銷售部37成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面土地價(jià)格紅線外配套情況土地現(xiàn)狀成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成38成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成39成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件容積率配套建筑成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成40成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件裝修定位采暖方式結(jié)構(gòu)形式產(chǎn)品類型成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成41成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本參照項(xiàng)目相關(guān)文件法規(guī)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值工程造價(jià)方面開發(fā)建設(shè)方面成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成42成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本按產(chǎn)品類別分類計(jì)算公共部分按比例攤銷成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成43成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本各單類產(chǎn)品單項(xiàng)總價(jià)匯總總價(jià)除以總可售面積得出單位成本成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成44成本估算計(jì)算－計(jì)算方法已知固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接計(jì)算（修正）已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)直接計(jì)算和已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相結(jié)合成本估算計(jì)算－計(jì)算方法已知固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45成本估算計(jì)算方法

－固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)董迅：不關(guān)我的事！人家有文！060324規(guī)費(fèi)明細(xì)表（town城2#地塊）.xls成本估算計(jì)算方法

－固定收費(fèi)標(biāo)46成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）土地獲得價(jià)款主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（47成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）紅線外配套情況土地現(xiàn)狀、付款方式產(chǎn)品形式（類型、結(jié)構(gòu)、裝飾、采暖）容積率配套建筑戶均面積開發(fā)周期主要影響因素成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（48成本估算計(jì)算方法

－已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)期間費(fèi)成本估算計(jì)算方法

－已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)49開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)總投資（完全成本）建造成本開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)50建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建511、土地獲得價(jià)款地價(jià)及政府市政配套費(fèi)支付合作方款項(xiàng)紅線外市政設(shè)施費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1、土地獲得價(jià)款地價(jià)及政府市政配套費(fèi)支付合作方款項(xiàng)紅線外市政52土地獲得價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。土地獲得價(jià)款532、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：2、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指54開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（占建安工程費(fèi)3%左右）規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)55開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)56開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：57開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)583、主體工程費(fèi)基礎(chǔ)造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部分精裝修戶內(nèi)精裝修費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:3、主體工程費(fèi)基礎(chǔ)造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部分精裝修戶內(nèi)593、主體建筑工程費(fèi)A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用3、主體建筑工程費(fèi)604、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線及設(shè)備費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室內(nèi)弱電系統(tǒng)費(fèi)4、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線及設(shè)備費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室61主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；62主體安裝工程費(fèi)B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主體安裝工程費(fèi)B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)63主體安裝工程費(fèi)C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)C、弱電系統(tǒng)費(fèi)64項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8至17層）高層（18層以上）樁基礎(chǔ)50－6970－9090－120土建工程650－900750－11501150－1560一般水電安裝70－9080－100100－160電梯60－10010－100中央空調(diào)450－480消防30－5030－50通訊10－1510－1510－15煤氣8－108－10玻璃幕墻80－90有線電視101010智能化設(shè)施120－150120－150120－150地下室費(fèi)用10150－350150－350各類建安工程近似估算項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8至17層）高層（18層以上）樁65某小區(qū)工程造價(jià)匯總表（含甲供）工程名稱：某小區(qū)棟號(hào)工程項(xiàng)目

總造價(jià)（元）

單方造價(jià)（元/平米）5#樓11468m2土建部分工程造價(jià)

13,856,9761,208.32室內(nèi)給排水工程造價(jià)680,44359.33采暖工程造價(jià)249,66321.77

電氣工程造價(jià)1,011,95388.24總造價(jià)15,799,0351,377.666#樓12972m2

土建工程造價(jià)

15,300,8361,179.53室內(nèi)給排水工程造價(jià)729,01856.20采暖工程造價(jià)252,39619.46電氣工程造價(jià)1,185,46191.39總造價(jià)16,909,0721,303.51說明：上述造價(jià)有5%審減值。15層，層高3米。外墻面以面磚為主，少數(shù)部位是泖料，地?zé)?，土方在?nèi)；基礎(chǔ)是管樁，框架結(jié)構(gòu)，短肢剪力墻；半地下室，地下室層高2.3米，地下室功能是作為居民倉(cāng)庫(kù)。以上造價(jià)不含門窗。某小區(qū)工程造價(jià)匯總表（含甲供）工程名稱：某小區(qū)665、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水室外采暖室外燃?xì)馐彝怆姎馐彝庵悄芑?、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水室外采暖室外燃?xì)馐彝怆姎馐彝庵悄?7社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)68社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)69社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)706、園林環(huán)境工程費(fèi)綠化小品圍墻室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施6、園林環(huán)境工程費(fèi)綠化小品圍墻室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)71園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：727、配套設(shè)施費(fèi)不可經(jīng)營(yíng)性可經(jīng)營(yíng)性指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：7、配套設(shè)施費(fèi)不可經(jīng)營(yíng)性可經(jīng)營(yíng)性指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法73配套設(shè)施費(fèi)

（參照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)準(zhǔn)則中的要求））A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；配套設(shè)施費(fèi)

（參照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)準(zhǔn)則中的要求））A、在開發(fā)74配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算配套設(shè)施費(fèi)C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有758、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)資本化借款費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。8、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)資本化借款費(fèi)用物業(yè)管理76開發(fā)間接費(fèi)A、工程管理費(fèi)(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)A、工程管理費(fèi)77開發(fā)間接費(fèi)B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；(2)現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)接待廳售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5)

銷售模型費(fèi)：售樓沙盤、戶型模型等；(6)其他。開發(fā)間接費(fèi)B、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)78開發(fā)間接費(fèi)C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)C、資本化借款費(fèi)用79期間費(fèi)用－－管理費(fèi)用

（約占開發(fā)成本的3%左右）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用：人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其它費(fèi)用期間費(fèi)用－－管理費(fèi)用

（約占開發(fā)成本的3%左右）房地產(chǎn)80項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意單一公司的管控模式項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)81期間費(fèi)用－－銷售費(fèi)用

（約占總銷售收入的3%）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)和的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用：

媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費(fèi)用展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等促銷活動(dòng)費(fèi)：設(shè)備租賃費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用萬客會(huì)費(fèi)用銷售代理費(fèi)及傭金支付：專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售費(fèi)和傭金。中介策劃及咨詢費(fèi)：支付的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費(fèi)用總產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：政府收費(fèi)分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：政府收費(fèi)房屋交易費(fèi)：政府收費(fèi)其他期間費(fèi)用－－銷售費(fèi)用

（約占總銷售收入的3%）房地產(chǎn)開發(fā)82期間費(fèi)用－－財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用期間費(fèi)用－－財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)83成本估算計(jì)算－核算方案土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用住宅商業(yè)地上車庫(kù)地下車庫(kù)配套建筑成本估算計(jì)算－核算方案土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程84新項(xiàng)目成本估算表格

－可研報(bào)告成本估算表格

項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用開發(fā)成本合計(jì)開發(fā)間接費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)土地獲得價(jià)款單位成本（元/m2）投資總額（萬元）成本項(xiàng)目新項(xiàng)目成本估算表格

－可研報(bào)告85謝謝！謝謝！86第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主講：莫賢發(fā)（副教授）2016.3.30第5章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算主講：莫賢發(fā)（副教授）87教學(xué)內(nèi)容：1.房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成2.房地產(chǎn)開發(fā)的估算方法（成本與收入）3.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算教學(xué)要求：1.解釋成本、收入、稅費(fèi)項(xiàng)目的內(nèi)容2.計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)的成本、收入、稅費(fèi)重點(diǎn)：1.房地產(chǎn)開發(fā)的稅金計(jì)算教學(xué)內(nèi)容：885.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本構(gòu)成項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期895.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及成本費(fèi)用1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建安工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)7.管理費(fèi)用8.銷售費(fèi)用9.財(cái)務(wù)費(fèi)用10.其他費(fèi)用11.開發(fā)期間稅費(fèi)12.不可預(yù)見費(fèi)5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及成本費(fèi)用1.土地費(fèi)用90（一）土地費(fèi)用1.土地拆遷費(fèi)（1）農(nóng)村土地拆遷費(fèi)用參考價(jià)格：旱田：5.3萬/畝;水田:9萬/畝;菜田:15萬/畝（2）農(nóng)村土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（4-6倍）參考價(jià)格：旱田：3萬/畝;水田:4.8萬/畝;菜田:5萬/畝（一）土地費(fèi)用1.土地拆遷費(fèi)91（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)用①貨幣補(bǔ)償金額（元/m2)＝重置價(jià)格×剩余期限÷使用期限②房屋產(chǎn)權(quán)交換③房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)500元/m2④臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每月15元/m2（3）城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)用922.土地出讓金(地價(jià)）2.土地出讓金(地價(jià)）93房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算課件94（二）前期工程費(fèi)1.可行性研究：建安工程費(fèi)×1.5%2.水文地質(zhì)勘察：建安工程費(fèi)×0.5%3.規(guī)劃設(shè)計(jì)：建安工程費(fèi)×3%4.五通一平：建安工程費(fèi)×0.35%通水、通電、通路、通氣、通訊和場(chǎng)地平整。（二）前期工程費(fèi)1.可行性研究：建安工程費(fèi)×1.5%95（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.費(fèi)用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。2.估算方法：（1）單位指標(biāo)法（2）概算指標(biāo)法直接費(fèi)=每平方米造價(jià)×建筑面積（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.費(fèi)用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈96（四）建筑安裝工程費(fèi)1.建筑工程費(fèi)2.設(shè)備工程費(fèi)3.安裝工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1.居委會(huì)2.派出所3.幼兒園4.停車場(chǎng)（四）建筑安裝工程費(fèi)1.建筑工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1.居97（六）開發(fā)間接費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.水電費(fèi)（七）管理費(fèi)1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（六）開發(fā)間接費(fèi)1.工資（七）管理費(fèi)1.工資98（八）財(cái)務(wù)費(fèi)1.利息：10%（九）銷售費(fèi)（占銷售收入的3%-6%）1.工資2.辦公費(fèi)3.差旅費(fèi)4.五險(xiǎn)一金（八）財(cái)務(wù)費(fèi)1.利息：10%（九）銷售費(fèi)（占銷售收入的3%-99（十）稅費(fèi)（行政事業(yè)性收費(fèi)或規(guī)費(fèi)）1.土地使用稅2.市政管線費(fèi)3.供電貼費(fèi)4.用電權(quán)費(fèi)5.綠化建設(shè)費(fèi)6.電話初裝費(fèi)7.市政公用設(shè)施費(fèi)（十）稅費(fèi)（行政事業(yè)性收費(fèi)或規(guī)費(fèi)）1.土地使用稅100（十一）其他費(fèi)用（占投資額的2%-3%）1.臨時(shí)用地費(fèi)2.臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3.工程造價(jià)費(fèi)4.總承包管理費(fèi)（十二）不可預(yù)見費(fèi)（預(yù)備費(fèi)）（占1-11的3%）1.設(shè)計(jì)變更2.隱蔽工程驗(yàn)收3.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)（十一）其他費(fèi)用（占投資額的2%-3%）1.臨時(shí)用地費(fèi)（十二1015.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入內(nèi)容主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營(yíng)收入①銷售收入=出售建筑面積×銷售單價(jià)②出租收入=出租建筑面積×租金單價(jià)③自營(yíng)收入=進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入

5.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收102

5.3.2銷售費(fèi)用及出租自營(yíng)費(fèi)用估算

1.銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)宣傳費(fèi)等）銷售費(fèi)用=銷售收入×（3%-5%）

2.出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（廣告費(fèi)、代理費(fèi)、打印費(fèi)、宣傳費(fèi)、物料消耗費(fèi)等）

出租自營(yíng)費(fèi)用=年出租自營(yíng)收入×20%5.3.2銷售費(fèi)用及出租自營(yíng)費(fèi)用估算103序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1104序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…105序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

1

2

3

…

N

1自營(yíng)收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他

2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2．12．22．3…營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1自1061.營(yíng)業(yè)稅及附加2.土地使用稅3.房產(chǎn)稅4.土地增值稅5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金1.營(yíng)業(yè)稅及附加5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金107

5.4.1營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）、印花稅（0.5-1‰）。計(jì)算公式：

1.營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)銷收入×5%

2.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅×（7%/5%/1%）

3.教育費(fèi)附加的=營(yíng)業(yè)稅×3%

4.兩稅一費(fèi)=營(yíng)銷收入×5.5%5.4.1營(yíng)業(yè)稅金及附加108

5.4.2土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)交納稅金。計(jì)算公式：土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積（m2)×稅率①南寧市、柳州市：0.35-1.7；②梧州市、桂林市：0.30-1.4；③欽北防市：0.20-1.0；5.4.2土地使用稅1095.4.3房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。計(jì)算公式如下：

（1）從價(jià)計(jì)征

房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×稅率（1.2%）

（2）從租計(jì)征房產(chǎn)稅=租金收入×稅率（12%）5.4.3房產(chǎn)稅110

5.4.4土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。計(jì)算原理如下：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率5.4.4土地增值稅1115.4.5.企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度所得應(yīng)繳納的稅金。計(jì)算公式：

企業(yè)所得稅=收入總額-扣除項(xiàng)目金額×25%

5.4.5.企業(yè)所得稅112序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表

22．1

2．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52．1

地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)2．2土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等2．3管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用2．4營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加2．5（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%

3增值額

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額

4增值率

(3)÷(2)

5適用稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%

6增值稅土地增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅計(jì)算表

財(cái)務(wù)費(fèi)用利息能按清算項(xiàng)目計(jì)算且有銀行機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)計(jì)算，其他費(fèi)用按2.1+2.2的5%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息不能按清算項(xiàng)目計(jì)算或無銀行機(jī)構(gòu)證明的，三項(xiàng)費(fèi)用合算，按2.1+2.2的10%計(jì)算。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓113（五）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）

1、不超過50%的部分3002、超過50%不超過100%的部分4053、超過100%不超過200%的部分

50154、超過200%的部分

6035注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅。公式：土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率（五）稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（114例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100萬元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：（1）增值額為：400－100＝300萬元（2）增值率：300÷100=300%（3）增值稅的稅額為：300×60%-100×35%=145萬元

例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)115

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購(gòu)買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付金額為1000萬元，拆遷安置費(fèi)為80萬元，勘察設(shè)計(jì)及前期工程準(zhǔn)備費(fèi)為80萬元，建筑安裝工程費(fèi)為500萬元，管理費(fèi)用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）。該房地產(chǎn)開發(fā)公司于3年后將該項(xiàng)目出售，取得轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)2150萬元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)購(gòu)買一塊土地，取得土地使用權(quán)支付1161、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）2、扣除項(xiàng)目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%5、根據(jù)稅率，對(duì)土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%6、應(yīng)納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入＝2150（萬元）117房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算課件118《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議決策的失誤是最大的失誤

統(tǒng)一決策的規(guī)劃規(guī)定決策權(quán)限明確相關(guān)職責(zé)一、

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展制度《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》決策的失誤是最大的失誤統(tǒng)一119新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》120新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析工程及銷售計(jì)劃投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容在新城市開發(fā)需補(bǔ)充的內(nèi)容《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目聽證會(huì)論證合作意向合作協(xié)議成本測(cè)算稅務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)萬科房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度.doc新項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目概況《城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》成本測(cè)算萬科1217.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算

122新項(xiàng)目成本估算體系

－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作流程設(shè)計(jì)部銷售部成本管理部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)管理部地塊現(xiàn)狀、地價(jià)成本市場(chǎng)定位產(chǎn)品方案付款節(jié)奏周邊配套地塊現(xiàn)狀成本規(guī)劃要點(diǎn)建造標(biāo)準(zhǔn)銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收益情況收益情況新項(xiàng)目成本估算體系

－項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作流程設(shè)計(jì)部銷售部123成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面土地價(jià)格紅線外配套情況土地現(xiàn)狀成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成124成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成125成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件容積率配套建筑成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成126成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本土地方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面產(chǎn)品形式規(guī)劃條件裝修定位采暖方式結(jié)構(gòu)形式產(chǎn)品類型成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成127成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本參照項(xiàng)目相關(guān)文件法規(guī)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值工程造價(jià)方面開發(fā)建設(shè)方面成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成128成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本按產(chǎn)品類別分類計(jì)算公共部分按比例攤銷成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成129成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成本合并平均成本各單類產(chǎn)品單項(xiàng)總價(jià)匯總總價(jià)除以總可售面積得出單位成本成本估算計(jì)算－工作流程掌握基本資料準(zhǔn)備相關(guān)資料計(jì)算單類產(chǎn)品成130成本估算計(jì)算－計(jì)算方法已知固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接計(jì)算（修正）已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)直接計(jì)算和已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相結(jié)合成本估算計(jì)算－計(jì)算方法已知固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)131成本估算計(jì)算方法

－固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)董迅：不關(guān)我的事！人家有文！060324規(guī)費(fèi)明細(xì)表（town城2#地塊）.xls成本估算計(jì)算方法

－固定收費(fèi)標(biāo)132成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）土地獲得價(jià)款主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（133成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（修正）紅線外配套情況土地現(xiàn)狀、付款方式產(chǎn)品形式（類型、結(jié)構(gòu)、裝飾、采暖）容積率配套建筑戶均面積開發(fā)周期主要影響因素成本估算計(jì)算方法

－直接計(jì)算（134成本估算計(jì)算方法

－已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)期間費(fèi)成本估算計(jì)算方法

－已知經(jīng)驗(yàn)數(shù)135開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)總投資（完全成本）建造成本開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)136建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建1371、土地獲得價(jià)款地價(jià)及政府市政配套費(fèi)支付合作方款項(xiàng)紅線外市政設(shè)施費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1、土地獲得價(jià)款地價(jià)及政府市政配套費(fèi)支付合作方款項(xiàng)紅線外市政138土地獲得價(jià)款A(yù)、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。土地獲得價(jià)款1392、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：2、開發(fā)前期費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指140開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（占建安工程費(fèi)3%左右）規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)141開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)142開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：143開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1443、主體工程費(fèi)基礎(chǔ)造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部分精裝修戶內(nèi)精裝修費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:3、主體工程費(fèi)基礎(chǔ)造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗工程公共部分精裝修戶內(nèi)1453、主體建筑工程費(fèi)A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用3、主體建筑工程費(fèi)1464、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線及設(shè)備費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室內(nèi)弱電系統(tǒng)費(fèi)4、主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線及設(shè)備費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)室147主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；148主體安裝工程費(fèi)B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2)電梯及其安裝費(fèi)；(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主體安裝工程費(fèi)B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)149主體安裝工程費(fèi)C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)C、弱電系統(tǒng)費(fèi)150項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8至17層）高層（18層以上）樁基礎(chǔ)50－6970－9090－120土建工程650－900750－11501150－1560一般水電安裝70－9080－100100－160電梯60－10010－100中央空調(diào)450－480消防30－5030－50通訊10－1510－1510－15煤氣8－108－10玻璃幕墻80－90有線電視101010智能化設(shè)施120－150120－150120－150地下室費(fèi)用10150－350150－350各類建安工程近似估算項(xiàng)目多層（7層以下）小高層（8至17層）高層（18層以上）樁151某小區(qū)工程造價(jià)匯總表（含甲供）工程名稱：某小區(qū)棟號(hào)工程項(xiàng)目

總造價(jià)（元）

單方造價(jià)（元/平米）5#樓11468m2土建部分工程造價(jià)

13,856,9761,208.32室內(nèi)給排水工程造價(jià)680,44359.33采暖工程造價(jià)249,66321.77

電氣工程造價(jià)1,011,95388.24總造價(jià)15,799,0351,377.666#樓12972m2

土建工程造價(jià)

15,300,8361,179.53室內(nèi)給排水工程造價(jià)729,01856.20采暖工程造價(jià)252,39619.46電氣工程造價(jià)1,185,46191.39總造價(jià)16,909,0721,303.51說明：上述造價(jià)有5%審減值。15層，層高3米。外墻面以面磚為主，少數(shù)部位是泖料，地?zé)幔练皆趦?nèi)；基礎(chǔ)是管樁，框架結(jié)構(gòu)，短肢剪力墻；半地下室，地下室層高2.3米，地下室功能是作為居民倉(cāng)庫(kù)。以上造價(jià)不含門窗。某小區(qū)工程造價(jià)匯總表（含甲供）工程名稱：某小區(qū)1525、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水室外采暖室外燃?xì)馐彝怆姎馐彝庵悄芑?、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水室外采暖室外燃?xì)馐彝怆姎馐彝庵悄?53社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)154社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)155社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)電子公告屏費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)1566、園林環(huán)境工程費(fèi)綠化小品圍墻室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施6